第1篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：房屋、設施設備管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:房屋、設施設備管理
9.房屋、設施設備管理方案
房屋特別是公共設備設施的管理,直接影響到物業(yè)的形象、客戶的生活質量和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故制訂以下管理方案。
(1)管理內容
a.房屋公共部位維護管理:根據(jù)交房進度,公寓內房屋可分為業(yè)主(物業(yè)使用人)已領房和空關房。
業(yè)主已領房:
房屋交付使用時,服務中心協(xié)助開發(fā)商應及時與業(yè)主(物業(yè)使用人)簽訂物業(yè)管理臨時公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促用戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù),并建立業(yè)主檔案。對違章裝修或搭建的和由于裝修而造成的房屋外立面改變或破損的,須及時予以制止,并提請有關行政管理部門依法處理,未經(jīng)同意屋頂不得安裝任何設施設備。督促業(yè)主和裝修隊在裝修時保護好樓道墻面、地面、扶手。施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線,如需加裝防盜窗應統(tǒng)一裝在室內。垃圾實行袋裝化管理,統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一清運,嚴禁高空拋物。裝修結束后,應注重公共部位的養(yǎng)護和修繕。
商鋪:裝修期間按商鋪裝修管理規(guī)定操作,重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工,商鋪開張后,重點放在公共部位墻面、地面和外立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時維修。
空關房:(含業(yè)主托管房)空關房移交后,服務中心每月通風打掃一次,并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時報告開發(fā)商,并督促其予以解決。
b.設備設施維護
物業(yè)內的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護;
公共衛(wèi)生設施每天檢查一次;
消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
配電房設備每天巡查一次,每周檢查一次;
安全監(jiān)控和火災報警系統(tǒng)設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
客戶自用水電設施的維修,應按規(guī)定填寫《報修派工單》,確保維修及時率與合格率。
(2)管理措施
a.制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程;
b.維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時;
c.抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質;
d.建立維修人員值班制,確保維修及時率與合格率;
e.加強裝修管理,督促做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
f.加強共用設備設施的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
房屋室內維修
公共設施維修養(yǎng)護
房屋本體日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別計劃方案標準實施效果
1房屋承重及抗震結構部分
1.局部受損。
2.施工質量原因造成的機構問題。平均每月巡查一次,但在入住裝修階段需每天巡視,發(fā)現(xiàn)問題,立即處理或維修。
1.由于使用不當造成結構受損較輕,由工程部按房屋修繕規(guī)定進行維修;如受損較重,應請專家'會診',提出方案,委托專業(yè)公司實施。
2.如因施工質量原因造成結構問題,應提請開發(fā)商請建設單位處理。
1.有關房屋修繕標準。
2.有關工程施工技術規(guī)范。
1.安全,使用正常。
2.功2.功能完好
2外墻面
1.外墻瓷磚脫落。
2.外墻面局部滲漏。
3.外墻面大面積滲漏。每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。
1.保修期內提請開發(fā)商處理。
2.由工程部按有關修繕規(guī)程實施。
1.有關房屋修繕標準。
2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。無脫、無滲水,整潔統(tǒng)一。
3公共屋面1.隔熱層破損。
2.防水層破損造成屋面滲漏。
3.避雷設施脫焊斷裂積水。每半年檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題,及時維修。由工程部按相關作業(yè)規(guī)程實施。
1.有關房屋修繕標準。
2.相關修繕作業(yè)規(guī)程。
1.無積水、無滲漏。
2.隔熱層完好無損。
3.避雷效果良好。
4公共樓道、門廳、樓梯間、門窗。
1.公共墻面、地面的維修改造。
2.公共樓道、門廳的墻、天花維護。
3.樓梯間墻面、扶手、窗戶、踏步的維護。每周對區(qū)域檢查一次,每半年補換損壞地磚或墻面。日常維修由工程部負責。
1.相應部分修繕技術規(guī)程。
2.房屋修繕標準。
1.整潔無缺損。
2.表面完好無變形,窗戶無滲水。
3.扶手完好無張貼痕跡。
5上下水管道
1.接口及砂眼漏水。
2.管道堵塞、破裂。
3.固定碼松脫。
1.每年雨季前檢查一次雨水口,更換不合格部分。
2.每年檢修一次,并緊固管道固定碼由工程部按有關規(guī)程實施。給排水維護修繕標準。房屋修繕標準。
1.美觀完好
2.上下水管道暢通。
3.無滲漏。
6水池、水箱水池水箱的維修養(yǎng)護每半年委托水池水箱專業(yè)公司清洗委托具有相關資質企業(yè)進行維護、清理。水池水箱清理相關標準
1使用正常
2.二次污染
7設備、營業(yè)用房
1.用房出現(xiàn)臟亂差環(huán)境現(xiàn)象。
2.不能滿足正常使用。
3.各項設施設備缺損。
1.每半年檢查一次電氣線路。
2.每三年粉刷用房。由工程部按相關保養(yǎng)規(guī)程實施相應維修保養(yǎng)規(guī)程
1.正常安全使用。
2.各項設施設備完好。
3.整潔、安全。
1共用設備設施日常維修養(yǎng)護計劃及實施方案
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1.防盜門系統(tǒng)
2.郵政信箱1.系統(tǒng)的維護保養(yǎng)。
2.線路的檢修
3.門的維護養(yǎng)護
4.郵政信箱的維修養(yǎng)護每周檢查一次,每月對系統(tǒng)維護檢修
> 每周對信箱的整體外觀檢查一次由工程部實施維修
防盜門系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程
郵政信箱維修作業(yè)程序1.防盜設施完好,線路無搭接
2.信箱設施完好、無破損。
2消火栓室內外消火栓維護每月檢查一次由管理部組織實施消防設施維護管理規(guī)定完好、無缺、無破損
3區(qū)內道路、停車場1、地面破損、積水。
2.其他污染1.裝修期間杜絕在路面拌制水泥
2.每周檢查一次、發(fā)現(xiàn)問題及時處理加強對裝修期的檢查,工程部組織維修。大廈道路、房屋修繕標準。平整、無坑洼、無積水、無缺損。
4井、溝井蓋破損、堵塞。污水井、溝及時清理由工程布實施房屋維修標準1.井內無積物井蓋正常使用、無堵塞
5綠化園林1、綠化帶黃土裸露
2.樹木病蟲害、枯死。
3.建筑小品破損。每周對綠化、建筑小品進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。由綠化保潔部負責實施。綠化工作標準1.美觀、無病蟲害、無枯死。
2.建筑小品完整清潔。
6公共標識標牌設施設施污染、破損。每周檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。每月清潔保養(yǎng)一次由清潔、工程部負責實施住宅區(qū)標識制作、安裝及管理規(guī)定1.標識清潔美觀、無破損。
2.安裝穩(wěn)固
智能化系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案表
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
1供配電系統(tǒng)1.機電設備的維護保養(yǎng)
2.日常機電設備的零部件易耗品維修、更換。每天巡查,每半個月進行一次保養(yǎng)。每季檢查開關靈敏度及開關緊固件完好情況由工程部按供配電系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)程序實施維修各項機電設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
1.變壓器、高配柜、低壓柜電纜頭、電容器、母排、儀表維護保養(yǎng)
2.巡回檢查、維保1.巡查,每一個月進行每天一次保養(yǎng)。
2.每班巡回檢查一次
3.每月對配電柜、配電屏清潔高配設備維修保養(yǎng)規(guī)程
低配設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
3.保證電氣設備安全運行
清潔衛(wèi)生、保養(yǎng)1.每班按要求檢查
2.二年安排清潔保養(yǎng)。
3.每二年由電力部門做一次預防性試驗高配設備維修保養(yǎng)規(guī)程1.無故障,
2.保障安全運行。
2.防盜報警系統(tǒng)主服務器、備用服務器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.雙機切換性能:日檢、季檢、年檢。
4.運行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按防盜報警系統(tǒng)等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.順利無斷點
3.正常、無死機、過熱等現(xiàn)象1.無故障,
2.保障安全運行。
緊急按鈕紅外探頭智能主機1.外觀:季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:季檢、臨檢。
3.感應性能:季檢、年檢、臨檢。
4.信號發(fā)送:季檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.安裝牢固、聯(lián)接可靠
3.靈敏度高,響應特性正常
4.完整、無缺漏1.無故障,
2.保障安全運行。
周界紅外線探測防范系統(tǒng)1.外觀:月檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)接:月檢、季檢、臨檢。
3.感應速度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.安裝緊固件:月檢、臨檢。1.清潔、完整、無破損、防水浸
2.牢固、無接觸不良
3.能達到設計參數(shù)
4.牢固、無松脫、無氧化1.無故障,
2.保障安全運行。
3火災自動報警滅火系統(tǒng)控制器巡檢:日檢、臨檢由工程部按智能化火警報警系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。各項功能檢測正常1.無故障,
2.保障安全運行。
探測器除塵、外觀:月檢、臨檢無損壞、脫落、遮擋
報警系統(tǒng)功能試驗報警功能:年檢、臨檢報警、動作、燈光、水流指示器、備用電源等工作正常
防排煙設備及風道外觀、運轉:年檢、臨檢。清潔無塵、運轉正常、無雜音。
序號項目維修類別劃分計劃方案標準效果
3火災自動報警滅火系統(tǒng)自動噴水、應急照明等運轉、啟動應急照明:季檢、臨檢。由工程部按智能化火警報警系統(tǒng)等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。運行正常、照明、正常1.無故障,
2.保障安全運行。
室內外消火栓沖放水:月檢、年檢、臨檢正常
電腦主機
打印機
顯示器1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.接插件及聯(lián)線聯(lián)接:日檢、季檢、臨檢。
3.運行狀態(tài):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔、完整、有序、無破損
2.牢固、無松脫
3.正常、無死機過熱等不良現(xiàn)象
4通訊等綜合布線系統(tǒng)視屏線、控制線、電源線、有線電視網(wǎng)1.外觀:月檢、年檢、臨檢。
2.聯(lián)接:月檢、年檢、臨檢。
3.傳輸性能:日檢、季檢、臨檢。由工程部按通訊等檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔、完整、有序、無破損。
2.牢固、無接觸不良現(xiàn)象。
3.正常、無異常衰減。1.無故障,
2.保障安全運行。
各系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)1.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。
2.數(shù)據(jù):日檢、月檢、年檢、臨檢。1.無死機等不良現(xiàn)象,無病毒感染
2.完整、準確、保存完好1.無故障,
2.保障安全運行。
運行環(huán)境狀況溫度、濕度、潔凈度、防火、防磁、防震、防雷等情況正常
5背景音響及消防緊急廣播系統(tǒng)音響系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3.控制系統(tǒng):日檢、月檢、年檢、臨檢。由工程部按音響、廣播檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.清潔
2.符合標準
3.靈敏
1.無故障,
2.保障安全運行。
緊急切換系統(tǒng)1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能切換:季檢、臨檢。1.清潔
2.順利無斷點
音箱1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.性能:月檢、年檢、臨檢。
3.接插件及聯(lián)線聯(lián)接1.清潔
2.符合標準
3.牢固、無接觸不良
6停車場管理系統(tǒng)出入口控制機1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.安裝與連接:月檢、臨檢。
3.性能:月檢、臨檢。由工程部按智能車庫管理系統(tǒng)檢查維護保養(yǎng)規(guī)程實施維保。1.整潔、整齊
2.牢固可靠
3.靈敏正確
欄桿系統(tǒng)1.外觀:日檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動:日檢、臨檢。
3.控制狀態(tài):日檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.牢固
3.動作靈敏
自動識別系統(tǒng)及計算機管理站1.外觀:日檢、季檢、臨檢。
2.安裝與聯(lián)動:日檢、季檢、臨檢。
3.運行狀況:日檢、季檢、臨檢。1.清潔
2.聯(lián)接可靠
3.正常、無不良現(xiàn)象
機械停車位
(是否有)1.外觀:日檢、月檢、臨檢。
2.升降與潤滑:日檢、月檢、臨檢。
3.運行狀況:日檢、月檢、臨檢。
4.電氣控制:日檢、周檢、月檢、年檢、臨檢。1.清潔
2.升降自如、可靠、潤滑正常。
3.聯(lián)動運轉正常,無異常聲音。
4.線路接頭良好,空氣開關等電器動作正常
序號項目維修類別劃分計劃方案標準實施效果
7公共照明系統(tǒng)1.路燈、走道燈、安全出口、燈庭院燈及開關及面板電器自控部分
2.照明設施破損、線路老化情況。
3.亮燈率低于99%。1.每天檢查燈泡完好情況。
2.每周檢查設施。
由工程部按電氣作業(yè)安全操作程序實施,發(fā)現(xiàn)問題立即處理完好率95%以上燈泡、燈罩、燈桿、燈座完好。
8給排水系統(tǒng)1.管道外觀、連接件
2.管件(閥門、水表、管架)
3.保溫層
4.排水管道的養(yǎng)護
5.衛(wèi)生潔具外觀、沖洗功能、滲漏等每月檢查
6個月
由工程部按給排水作業(yè)操作程序實施,發(fā)現(xiàn)問題立即處理1.符合管道、管件安裝質量
2.無損壞
3.無堵塞排水暢
4.不變形、不滲漏1.完好率95%以上
2.使用正常
水泵的維修養(yǎng)護:1.外觀:日檢
2.水泵的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
3..電機的軸承溫度:日檢、月檢、年檢、臨檢。
4.密封性能:日檢、月檢、年檢、臨檢。
5.閥門:日檢、月檢、年檢、臨檢。
6.出口壓力表:日檢、月檢、年檢、臨檢。1.干凈整潔
2.溫度值內
3.溫度值內
4.良好
5.開啟靈活
6.讀數(shù)正常1.完好率95%以上
2.使用正常
水箱的養(yǎng)護
1.箱體內外側:季檢。
2.人孔:季檢。
3.溢水、泄水管:季檢。
4.水位計:月檢、臨檢。
5.液位傳感器:月檢、臨檢。
6.浮球閥、閥門:月檢、臨檢。
7.清洗:每年兩次1.光滑
2.密封
3.無堵塞
4.顯示正常
5.正常
6.開啟靈活
第2篇 工商局職工小區(qū)房屋裝修管理方案
職工小區(qū)房屋裝修管理方案
1、裝修施工隊和裝修方案的選擇
(1)幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。
(2)業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定,不出現(xiàn)違章裝修項目,管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。
2、裝修申報
(1)住戶裝修,必須提前七天向管理處申報,事務助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修手冊。
(2)業(yè)主領取《裝修審批表》(附表三)、《裝修人員登記表》等,如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
3、裝修審批
(1)業(yè)主應如實填報裝修內容,并提交裝修設計圖紙。
(2)在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內,事務助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。
(3)業(yè)主(住戶)收到批復后,交納裝修管理押金,帶領選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊伍責任書》,領取裝修許可證。
4、施工管理
(1)所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。
(2)施工期間,業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理,并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。
(3)裝修期限:中小工程為15天,較大工程為20天,最長不超過30天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續(xù)。
(4)施工時間:每天施工時間為8:00-12:00;14:00-18:00。嚴禁擾民。
(5)裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量,嚴禁擅自亂接電源線,否則造成的一切后果責任人自主負責。
(6)管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工,用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
(7)裝修施工,嚴禁拆任何墻體,否則出責令恢復原狀外,按30%-50%的裝修押金罰款。
(8)空調應按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置,空調架統(tǒng)一式樣安裝。
(9)不得改變陽臺的用途,防盜窗花由管理處設計統(tǒng)一式樣。
(10)施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設施、設備,保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5、驗收
(1)裝修工程完畢后,業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。
(2)隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。
(3)竣工驗收后,由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內簽名。驗收不合格時,限期整改,再行復驗,直到合格。
(4)裝修驗收合格并使用一個月后,經(jīng)管理處復驗確定工程無明顯質量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。
第3篇 美術館房屋管理與維護實施方案格式怎樣的
美術館房屋管理與維護實施方案
(一) 房屋維修養(yǎng)護
1、 提要制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。定期進行房屋查勘,確保房屋和公用設施的安全、正常使用。
(1) 房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標我們對美術館房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是:保證房屋的使用功能和安全,維護房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價值,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
(2) 對美術館房屋管理策略預防性保養(yǎng)策略重視美術館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護工作,采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結合的預防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設施設備的實際狀況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設施的完好,延長其使用壽命。重點服務策略根據(jù)建筑物管理中的重點服務事項,進行重點防護。技術先行策略我們將重視技術的引進和開發(fā)工作,防止因技術不足影響正常維修與養(yǎng)護,確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護的高質量。
⑶ 房屋管理的重點及對策管理重點之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以,玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。對策:1) 建議甲方委托專業(yè)機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的'動風壓三性能檢測'檢測一次。2) 做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護對策:1) 采取預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急修繕養(yǎng)護相結合的原則,定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃,及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補,消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現(xiàn)象,保證房屋和公用設施經(jīng)受臺風暴雨的襲擊。2) 針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進行防護,如在臺風來臨前做好門窗關閉工作,地下室等做好排水防水工作。3) 加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴把裝修管理關,加強安全檢查,杜絕違章裝修。4) 加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護對策:1) 加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實施質量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結合,防患于未然。2) 做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。3) 做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預防性養(yǎng)護等措施,減少大修次數(shù),降低維護成本。4) 對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。重點管理之四:鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養(yǎng)護對策:1) 定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結果,制定科學維護保養(yǎng)方案并組織實施。2) 加強員工業(yè)務技能培訓,提高維修技術。3) 做好材料特性的研究和技術貯備工作,掌握其技術標準和參數(shù),包括材料配比方案等。重點管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護對策:1) 了解掌握美術館各種裝飾材料的使用和維護特性。2) 加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。3) 定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護,更要注意在清潔、維護中,要使用適當?shù)乃巹?禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。4) 加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。5) 嚴格把好材料和維修質量的驗收關,工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執(zhí)行。6) 及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設施。
(4) 房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)護范圍是:承重結構部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設備機房的維修、養(yǎng)護和管理。
第4篇 二中單身宿舍房屋租賃及管理方案
洲株二中單身宿舍房屋租賃及管理方案
為解決單身職工住房的實際困難，改善單身職工的住宿條件，學校已成功申請單身宿舍公租房項目，對單身宿舍進行了整體改造。
新的單身宿舍僅對單身教職工進行補貼性廉租，所有入住教職工只允許租賃一間宿舍。單身宿舍原則上不對已婚教職工租賃，情況特殊者經(jīng)學校審核批準后方可租賃。具體情況參照以下方案實施：
1、單身教職工或參加工作三年以內的已婚教職工：房租費100元/月；
2、參加工作三年以上且夫妻兩地分居的教職工：房租費500元/月；
3、已婚教職工雙方均在市區(qū)，參加工作三年以上：房租費800元/月。
以上入住方的房租費按季度提前上交，水電費按季度按實結算。
為保持良好的集體生活環(huán)境，入住教職工（下面統(tǒng)一稱“入住方”）應遵守以下規(guī)定：
1、入住方在使用單身宿舍期間結婚或配偶調入本市，應在三個月內辦理退房手續(xù)或按上述租賃方案中2、3主動繳納租費；
2、入住方在與學校解除或終止工作聘用合同后兩周內應辦理退房手續(xù)，超過期限，學校有權對房屋進行重新分配，造成的經(jīng)濟損失，學校概不負責；
3、入住方要服從學校的調整安排，不得私自轉租、借給他人，不得私自調整住房；
4、入住方必須保持室內及室外走道的衛(wèi)生，不得將雜物堆放在室外走道上，更不得在走道上炒菜做飯；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按50元/次進行處罰。
5、入住方不得隨意更改室內房屋結構；
6、入住期間房屋主體結構及附屬設施屬自然老化的由學校負責維修及其費用，入住方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，入住方應承擔賠償責任并負責維修及費用。
本規(guī)定從2023年8月起實施，本方案的解釋權屬于校長室。
第5篇 某商業(yè)街區(qū)房屋設施設備管理方案
商業(yè)街區(qū)房屋、設施設備管理方案
房屋特別是共用設施設備的管理,直接影響到商業(yè)街區(qū)的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案:
1、管理內容:
(1)房屋公共部位維護管理:根據(jù)交房進度,商業(yè)街區(qū)內房屋可分為租戶已領房和空關房。
租戶已領房:
a.辦公樓:房屋交付時,管理處應及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù),并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備,樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據(jù)租戶裝修進度,采取保護性措施,以確保房屋質量和美觀,并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理,統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運,嚴禁高空拋物。裝修結束后,應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。
b.商場:裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作,重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后,重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時維修。
c. 空關房:空關房(含租戶托管房)移交后,管理部應每月通風打掃一次,并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時報告開發(fā)商,并督促其予以解決。
(2)設備設施維護:
電梯在裝修期間實行保護性管理;
商業(yè)街區(qū)內的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護;
公共衛(wèi)生設施每天檢查一次;
水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次;
電梯機房設備,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行);
消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
供配電房設備每天巡查一次,每周檢查一次;
消監(jiān)控系統(tǒng)設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次;
租戶自用水電設施的維修,應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》,確保維修及時率與合格率。
2、管理措施:
(1)制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程;
(2)維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時;
(3)抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質;
(4)建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率;
(5)加強裝修管理,督促做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
(6)加強共用設施設備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
第6篇 辦公大樓房屋建筑公用設施管理維護方案
科技園辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案
一、房屋建筑管理維護方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內容與要求
目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行,填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。
3)物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！?、“有電危險 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。
6)物業(yè)管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。
7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。
9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一,維護環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進行室內裝修,應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。
原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結構、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩(wěn)固的應加固;如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復;因室內外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養(yǎng),上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結構和外觀。
以下內容
為禁止之列:
1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結構(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。
7)改動屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內側安裝防盜窗花,允許在廚房內陽臺安裝防盜網(wǎng)。
13)空調支架符合國家有關規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質,固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設施的管理維護方案
1、共用設施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。
3)內墻飾面:每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進行修補;
5)門:對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。
3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。
4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。
5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內的道路通暢,路面平整、無阻礙。
第7篇 職工小區(qū)房屋共有設備設施管理方案
ee工商局職工小區(qū)房屋共有設備設施管理方案
(一)制訂設備安全運行管理方案
1、所有機電操作,維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程,并樹立'安全第一'的思想,即要保證設備的安全運行,又要保證工作人員安全。
2、新上崗、轉崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術培訓、考核,熟悉所轄樓宇的設備情況后,才能上崗工作。
3、設備房應該配置安全操作用品,例如配電房配置絕緣手套,并要認真保管。
4、工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。
5、非電氣工作人員未經(jīng)允許,不得私自進入變、配電房。
6、對于設備正常運行參數(shù)定時檢查記錄,如參數(shù)異常,必須及時處理。
7、電氣部分維修,必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上,以防事故發(fā)生。
8、熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
(二)公共照明系統(tǒng)管理方案
1、制訂年度、月份保養(yǎng)計劃;2、經(jīng)常檢查小區(qū)內所有公共照明系統(tǒng)的情況。3、以'時效制'工作的要求對受損的情況進行更換和維修;4、每月進行一次全面大檢查,保證小區(qū)照明正常運轉;5、對小區(qū)路燈進行間隔式開啟,注意節(jié)約能源;6、冬夏季節(jié)注意調整路燈開熄時間;7、制訂安全使用規(guī)范和應急維修計劃。
(三)弱電及自動化系統(tǒng)管理方案
1、組織專項維修工熟悉小區(qū)弱電系統(tǒng)的分布;2、熟悉維修電路原理功能圖;3、制訂實施安全操作規(guī)范;4、用'觀察法'和'靜態(tài)測量法'檢查故障的起因;5、做好年度、月份保養(yǎng)計劃,依此進行檢查、維修;6、對小區(qū)弱電自動化系統(tǒng)的應急有計劃、有方案;7、加強非直接責任弱電設施(如電話、有線電視等)管理部門的聯(lián)系,確保正常運轉。
(四)給排水系統(tǒng)管理方案
1、維修部主管組織研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并報批;2、維修部主管負責向有關用戶通知停水的情況;5、維修工每年兩次清洗給排水設備設施;6、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知;7、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。
(五)共用配套設施管理方案
1、建立共用設施檔案并予以公布;2、制訂維修保養(yǎng)計劃;3、對 小區(qū)內所有共用設施進行編號,并設有標識;4、按'誰受益、誰付費'的原則進行維修保養(yǎng);5、制訂共用設施維修制度;6、協(xié)調業(yè)主之間的關系,便于維修的實施;7、應急維修應在維修前發(fā)出緊急通知;8、常規(guī)維護安排在節(jié)假日或周末。
第8篇 某花園小區(qū)房屋建筑主體管理方案
花園小區(qū)房屋建筑主體管理方案
一、房管工作內容
房屋主體結構安全預防勘察,房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養(yǎng)護,房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排(別墅!),房屋裝修施工監(jiān)理,系統(tǒng)vi識別牌的規(guī)劃設計及維護管理,物業(yè)管理活動質量檢查監(jiān)督,服務體系的建立及服務質量監(jiān)督。
二、房屋建筑結構及附屬設施管理
建立勘察機制,管理處擬定計劃后,由工程技術員每半年定期組織1次對各房屋主體結構部分進行巡檢,分析建筑結構情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護制度,每日周1次對全小區(qū)進行系統(tǒng)巡查,巡查范圍包括屋頂(面)、樓梯及扶手、外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備機房、化糞池、其他配套設施及環(huán)境巡視;對巡查發(fā)現(xiàn)需進行維護的,及時進行維護;對環(huán)境問題及時協(xié)調處理和整改。
三、維修養(yǎng)護資金管理
自進入管理之日起建立維修養(yǎng)護資金專項檔案;使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析;由物業(yè)公司負責審核后相關主管部門審批,完成資金統(tǒng)籌后及時進行養(yǎng)護或修繕施工;對所有養(yǎng)護費使用項目,建立系統(tǒng)的檔案一式二份,長時間保存。
四、基本管理
建立系統(tǒng)的日常資料檔案,保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。包括樹立小區(qū)平面圖,設立各項管理告示牌、vi識別牌;建立物業(yè)交接、驗收檔案,圖紙資料檔案;設立宣傳欄并形成定期出版制。每年進行1-2次對小區(qū)業(yè)主意見征詢,及時改進工作作風和管理方式,提高工作效率,提高服務質量。
五、房屋維護工程管理
維修工程采用預算審核及招標管理,技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式發(fā)包;維修過程由專職工程技術員負責施工監(jiān)理。
六、實施數(shù)據(jù)化管理
自開展管理工作始,實行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理,規(guī)范管理工作,力求作到任何數(shù)據(jù)的來源均達到有真實依據(jù);為小區(qū)管理累積管理痕跡。
※日常房管事務管理工作實施規(guī)范運作,如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~9:30巡視;9:30~12:00跟蹤監(jiān)督;14:00~15:30(學習、培訓、應按培訓計劃而不是日常工作)整理檔案;15:30~16:30巡視;16:30~18:30走訪、回訪考核標準
工作內容跟蹤
監(jiān)督日常:3遍/天;入伙期間:8小時/天;
巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時/天;
走訪1次/周;1遍/月;
回訪處理率:100%,回訪記錄100%。
處理內容與處理方法日檢
項目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機電設備;9、社區(qū)活動;10、員工宿舍;11、內務巡視。
處理
方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題,搜集資料;
2、對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理并及時向有關部門反饋解決;
1)填寫意見轉呈表;
2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格,填寫維修記錄,及時反映到主管部門;
3)即行關閉輕微不合格項目;
4)發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行;
5)發(fā)現(xiàn)嚴重不合格項,填寫糾正措施報告。
周檢
項目全面檢查住宅區(qū)各項工作,著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進行檢查處理。
處理
辦法管理處主任組織各部門主管、領班,對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改,嚴重不合格項制定糾正措施。
考核標準平時日檢、周檢、月檢按iso9002質量體系考核標準執(zhí)行;
年終按國家建設部對'全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)'的考核驗收標準執(zhí)行。
※小區(qū)設施、照明日常管理工作,實施規(guī)范運作。如下表:
主要內容
運行組值班:保障小區(qū)辦公、供水、供電等正常運作并做好記錄;
巡視:巡視設備運作情況,做好巡查記錄;
維修組負責設施、設備的各項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;
定期清潔設備;
負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
檢查項目及處理方法
檢查項目1、水泵;2、水池、水箱;3、風機;4、防盜監(jiān)控系統(tǒng); 5、對講報警系統(tǒng);6、火災報警控制系統(tǒng); 7、消火栓;8、干粉滅火器。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核按iso9002質量標準;
年終考核按國家'優(yōu)秀示范區(qū)'標準考核。
※小區(qū)設施日常維修養(yǎng)護管理工作,實施規(guī)范運作。如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~10:00跟蹤監(jiān)督;10:30~12:00維修養(yǎng)護;14:00~15:30巡視維修養(yǎng)護;15:30~17:00整理學習;17:00~18:30回訪。
主要工作
房屋本體室內:小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。
樓梯、墻面:發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復,每年全面檢查一次,3~4年全面修補刷漆一次。
公共
設施室內污水系統(tǒng):每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修補。
道路車場:每天檢查1遍,隨壞隨修;
明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;
供水電氣:每月細查1遍;
樓道燈:每月檢查1遍,即壞即修。
檢查項目及處理方法
檢查項目1、地基基礎;2、梁柱板主體;3、墻體;4、頂棚;5、樓梯扶手;6、公共門窗;7、隔熱層、防水層;8、水池; 9、消防設施;10、信報箱;11、標識;12、散水坡;13、上下雨污水管;14、設備房;15、道路;16、道路;17、電纜溝蓋板;18、路面;19、踏步臺階;20、給排水;21、路燈;22、清潔設備;23、娛樂設施。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核按iso9002質量標準;
年終考核按國家建設部考核標準。
第9篇 大廈房屋及公共設施設備管理方案5
大廈房屋及公共設施設備管理方案(五)
房屋管理,尤其是共用設施設備的管理,直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全,直接關系到業(yè)主及使用人的安全,是大廈管理的重中之重。
(一)管理內容:
1、房屋公共部位管理:根據(jù)現(xiàn)狀,大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。
(1)業(yè)主已領房:
*房屋交付時,及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,書面告知房屋裝修管理規(guī)定,并建立業(yè)主檔案;
*加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節(jié)嚴重者,提請有關行政管理部門依法處理;
*裝修期間,應及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全、美觀。
(2)空關房(含業(yè)主托管房):
*管理處應每月通風打掃一次;
*對房屋和設施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,或及時通知業(yè)主。
(3)公共用房
*做好公共用房(商務中心、公共設施用房等)的維護、保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。
2、設備設施維護:
(1)公共水電設施設備定期巡查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修;
(2)公共衛(wèi)生設施每周檢查一次;
(3)水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次;
(4)電梯機房,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行);
(5)中央空調機組設定專人管理,定期巡查,確保出風口正常;
(6)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
(7)智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合,制實時運行檔案;
(5)對業(yè)主(租戶)自用水電設施報修,應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》,確保維修及時率與合格率。
(二)管理措施:
1、加強裝修戶管理,督促業(yè)主做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
2、對所有的管理人員進行全面培訓,清楚各隱蔽線路的具體位置,并對技術人員進行強化培訓,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護;
3、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,以便最快的速度查得設備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài);
4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代;
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率達98%以上,且有回訪制度和記錄;
6、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法,確保房屋及配套設施完好率達98%以上。
第10篇 大廈房屋設施設備管理方案8
大廈房屋、設施設備管理方案(八)
房屋特別是共用設施設備的管理,直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限,其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案:
1、管理內容:
(1)房屋公共部位維護管理:根據(jù)交房進度,大廈內房屋可分為租戶已領房和空關房。
租戶已領房:
a.辦公樓:房屋交付時,管理處應及時與租戶簽訂物業(yè)管理公約,書面告知裝修管理規(guī)定,督促租戶按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù),并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備,樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據(jù)租戶裝修進度,采取保護性措施,以確保房屋質量和美觀,并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理,統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點、統(tǒng)一收集清運,嚴禁高空拋物。裝修結束后,應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕。
b.商場:裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作,重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后,重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理,發(fā)現(xiàn)破損,及時維修。
c.空關房:空關房(含租戶托管房)移交后,管理部應每月通風打掃一次,并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表),對發(fā)現(xiàn)的問題,或盡快處理,或及時報告開發(fā)商,
并督促其予以解決。
(2)設備設施維護:
電梯在裝修期間實行保護性管理;
大廈內的公共水電設備設施應經(jīng)常進行檢查,發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護;
公共衛(wèi)生設施每天檢查一次;
水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次;
電梯機房設備,每周保養(yǎng)一次(半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行);
消防栓系統(tǒng)、噴淋和煙感報警系統(tǒng)、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
供配電房設備每天巡查一次,每周檢查一次;
消監(jiān)控系統(tǒng)設備按相關維護方案檢查養(yǎng)護;
電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次;
租戶自用水電設施的維修,應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》,確保維修及時率與合格率。
2、管理措施:
(1)制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規(guī)程;
(2)維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時;
(3)抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質;
(4)建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率;
(5)加強裝修管理,督促做好裝修前期申報工作,并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時制止;
(6)加強共用設施設備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
第11篇 辦公大樓房屋建筑與公用設施管理維護方案
一、房屋建筑管理維護方案
(一)房屋建筑物業(yè)管理內容與要求
目的:通過對建筑有計劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
職責:一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行,填寫相應的清潔記錄;其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行,填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準,結合管理公司實際情況,制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。
(二)房屋建筑本體共用部位的維修管理
1、標志明顯(由清潔工進行日常清潔,維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)):
1)在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志,每層樓電梯廳設防火疏散示意圖(其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置),安全出口疏散指示燈;
2)地下室設備房門貼設備房標志牌,各類設備應有標識牌。
3)物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。
4)警示牌,如:“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁?！?、“有電危險 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。
5)為便于管理,對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。
6)物業(yè)管理公司應設指示牌標識,并應在適當位置設置管理處導向牌。
7)綠化物種應有標識牌,綠化地應標有“小草休息,請勿打擾”等警示牌。
8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。
9)施工場地應設有“施工危險,請繞行”的警示標志。
10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。
11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。
12)衛(wèi)生間打掃時,有黃色標志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理,有效制止違章裝修行為,保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一,維護環(huán)境整潔、美觀,協(xié)調及住戶的正常生活秩序,使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境,凡業(yè)戶進行室內裝修,應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準,并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。
原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所(包括公共走廊及馬路上),違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物,違者處以經(jīng)濟處罰,并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經(jīng)通告后,裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理,而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。
以下內容為禁止之列:
1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面,在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。
3、建筑物外觀始終保持完好、整潔;外墻建材貼面無脫落;玻璃幕墻清潔明亮、無破損;無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。
1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的,應加固、補強或拆換;不合理的舊結構、節(jié)點,若影響安全使用的,大修時應整修改做;對鋼筋混凝土構件,如有輕微剝落、破損的應及時修補;混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴重的,應通過檢測計算鑒定構件承載力,采取加固或替代措施。
2)裝修工程:門窗修繕后應牢固、平整、美觀,開關靈活,接縫嚴密,不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的,應修理更換,小五金應修換配齊;大修時,內外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴重、無法修復的,應更換,更換的門窗應與原門窗一致;掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應原樣修復;嚴重損壞的,應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下,用其他材料代用更新;踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應修復。
3)樓地面工程:木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復;損壞超過25%以上或缺乏材料時,可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應拆補、修補或重做;水磨石或塊料地面損壞時,應盡量修復,實在無法修復的,應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應拆補或重鋪,室內潮濕嚴重的,可增設防潮層或做塊料地面。
4)屋面工程:屋面結構有損壞的,應修復或拆換;不穩(wěn)固的應加固;如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重,按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時,應修復;損壞嚴重時,應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。
5)飾面工程:外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應照原樣修復;損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時,在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。外墻勒腳損壞的,應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的,應修復;每面墻損壞超過一半以上時,可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復;因室內外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。天棚損壞:抹灰層松動,有下墜危險的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復;損壞嚴重的復雜線腳,應全部鏟除后,原樣修復或適當簡略。
6)油漆粉飾工程:木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的,應周期性地進行保養(yǎng),上述木構件整件或零件拆換應油漆。鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為2-3年。木地板原油漆褪落的,應重做。室內墻面、天棚等修繕時可刷新,其用料應采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應原樣修復。高層建筑外墻原油漆損壞的,應修復,其色澤應盡量與原建筑保持一致。
4、不得改變建筑物結構和外觀。
以下內容為禁止之列:
1)隨意改動或損壞房屋主體和承重結構(柱、梁、板、承重墻)。
2)在承重墻上穿洞,隨意剔鑿梁、板、柱,拆除連接陽臺門窗的墻體,擴大原有門窗尺寸或者另建門窗。
3)改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。
4)隨意增加樓地面靜荷載,在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。
5)任意蝕鑿頂板,不經(jīng)穿管直接埋設電線或者改線。
6)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層,以及水、暖、電、煤氣等配套設施。
7)改動屋面的防水隔熱層。
8)改變廚房、衛(wèi)生間的結構和功能,嚴禁將生活污水排入雨水管道。
9)改變建筑的外觀及造型,廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng),改變外墻的顏色及窗的形式和顏色(更換窗玻璃或在其上噴漆)。
10)改動進戶門的位置;改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。
11)安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道,不準改變原有門洞尺寸,不得損壞門洞四周的墻面。
12)窗戶允許在內側安裝防盜窗花,允許在廚房內陽臺安裝防盜網(wǎng)。
13)空調支架符合國家有關規(guī)范要求,必須安裝在管理公司指定的位置,必須使用不銹鋼材質,固定螺栓須經(jīng)防銹處理,以確保建筑美觀整齊。
二、共用設施的管理維護方案
1、共用設施完好,無隨意改變用途。
1)屋頂:每2年對隔熱層進行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫;
2)外墻飾面:每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,須作防水補漏后,恢復原樣。
3)內墻飾面:每3年進行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。
4)樓梯間:樓梯間踏步每3年進行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養(yǎng),對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進行修補;
5)門:對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6)防盜網(wǎng)、花園圍欄:根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7)窗:每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8)公共地磚:日常發(fā)現(xiàn)損壞及時維修,每3年進行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9)吊頂:日常對吊頂進行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10)玻璃幕墻(包括玻璃門):每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
11)擋雨篷:每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨或臺風等天氣來臨前,應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
12)在臺風、大雨等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,以免發(fā)生意外。
2、共用管線完好無損,使用正常,無礙觀瞻。
1)管道:原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
2)污水井:每年揭蓋檢查清理污泥一次。
3、院內路燈,公共照明完好。
1)保證路燈及公共照明的完好,確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行,維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。
2)物業(yè)公司對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量必須限度在不影響樓宇正常運作和在樓宇供電負荷量允許范圍。
3)以恢復原正常用電為標準,在維修完畢后應盡量保持原狀。
4)應達到原來照明標準,對物料需進行嚴格的驗證。
5)使電器能達到正常使用,保持原有外觀并試用效果。
6)使用方便、安全為標準,并把故障作好記錄。
4、建筑物范圍內的道路通暢,路面平整、無阻礙。
人行道、車行道:日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。
第12篇 美術館房屋管理與維護實施方案
美術館房屋管理與維護實施方案
(一)房屋維修養(yǎng)護
1、提要
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養(yǎng)護計劃和實施細則。
定期進行房屋查勘,確保房屋和公用設施的安全、正常使用。
(1)房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護目標
我們對美術館房屋本體和公用設施維修養(yǎng)護的目標是:保證房屋的使用功能和安全,維護房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價值,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
(2)對美術館房屋管理策略
預防性保養(yǎng)策略
重視美術館房屋本體日常檢查和養(yǎng)護工作,采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結合的預防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設施設備的實際狀況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設施的完好,延長其使用壽命。
重點服務策略
根據(jù)建筑物管理中的重點服務事項,進行重點防護。
技術先行策略
我們將重視技術的引進和開發(fā)工作,防止因技術不足影響正常維修與養(yǎng)護,確保物業(yè)養(yǎng)護和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護的高質量。
(3)房屋管理的重點及對策
管理重點之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護
幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以,玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。
對策:
1)建議甲方委托專業(yè)機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的'動風壓三性能檢測'檢測一次。
2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護
對策:
1)采取預防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應急修繕養(yǎng)護相結合的原則,定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃,及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補,消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現(xiàn)象,保證房屋和公用設施經(jīng)受臺風暴雨的襲擊。
2)針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進行防護,如在臺風來臨前做好門窗關閉工作,地下室等做好排水防水工作。
3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴把裝修管理關,加強安全檢查,杜絕違章裝修。
4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。
重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護
對策:
1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實施質量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結合,防患于未然。
2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預防性養(yǎng)護等措施,減少大修次數(shù),降低維護成本。
4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。
重點管理之四:鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養(yǎng)護
對策:
1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結果,制定科學維護保養(yǎng)方案并組織實施。
2)加強員工業(yè)務技能培訓,提高維修技術。
3)做好材料特性的研究和技術貯備工作,掌握其技術標準和參數(shù),包括材料配比方案等。
重點管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護
對策:
1)了解掌握美術館各種裝飾材料的使用和維護特性。
2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護,更要注意在清潔、維護中,要使用適當?shù)乃巹?禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。
4)加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。
5)嚴格把好材料和維修質量的驗收關,工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執(zhí)行。
6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設施。
(4)房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護范圍
房屋本體維修養(yǎng)護范圍是:承重結構部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設備機房的維修、養(yǎng)護和管理。
第13篇 物業(yè)項目房屋公共設施設備管理方案
物業(yè)項目房屋及公共設施設備管理方案
一、房屋管理及維修方案
管理內容
1、對房屋、設備設施機房設專業(yè)人員進行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的房屋檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置房屋、設施設備機房建立臺帳和標識,工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、設專人受理報修,同時派工程人員及時采取有效措施,進行修繕。
管理措施
1、制定房屋及附屬構筑物管理方案,并根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。
2、建立房屋檔案,對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得相關參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
3、質量保修期的監(jiān)督管理,在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā),按國家有關質量標準嚴格把關。
二、公共配套設施管理及維修方案
管理內容
1、根據(jù)設備類型、型號不同設專業(yè)人員對各設備用房進行定期巡查,并按不同設備要求進行正確保養(yǎng)。
2、建立完善的設施設備檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
3、根據(jù)所配置設備、設施建立臺帳和標識,工程人員對設備運行狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
4、對各管線、控制器等設專人進行定期檢查,及時排除故障,并按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常養(yǎng)護。
5、按有關行業(yè)規(guī)范標準對各設施設備,進行專業(yè)檢測、維保。
6、按照有關規(guī)范標準,設置設備運行操作員對燃氣鍋爐、水泵等進行專門維護、管理。
管理措施
1、制定設備安全運行管理方案,建立設備臺帳,建立短、中、長期設備保養(yǎng)制度,并嚴格執(zhí)行。
2、建立設施設備檔案,建立設備技術檔案,對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù),確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。
3、制定設備維護保養(yǎng)方案,根據(jù)設施設備配置情況,制定詳細的設備運行值班制度、交接班制度和工作報告制度,并將設備操作、巡視、檢查及維護保養(yǎng)工作落實到人。
4、做好設備事故的防范和處理,根據(jù)園區(qū)設施設備情況,編制切實可行的設備事故應急處理預案,組織搶修和處理,盡可能減少損失和影響。事故處理后,認真查清原因,吸取經(jīng)驗教訓,避免和減少同類事故的再次發(fā)生。
三、設備安全運行管理方案
管理內容
1、對機電設備按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行日常巡查和維護保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞的設備,及時維修,并做好維修記錄。
3、做好機電設備的月檢、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂共用設備管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、根據(jù)不同型號機電產(chǎn)品制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、抓好維修人員技術培訓,持證上崗,提高業(yè)務素質。
4、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。
5、加強共用設備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設備安全運行。
四、電氣系統(tǒng)管理方案
管理內容
1、對電氣系統(tǒng)進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負責電氣系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂電氣系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質。
4、加強電氣系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
五、給排水系統(tǒng)管理方案
管理內容
1、對給排水系統(tǒng)進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)故障,及時維修,并做好維修記錄。
3、確定專人負責給排水系統(tǒng)檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂給排水系統(tǒng)的管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
3、抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質。
4、加強給排水系統(tǒng)的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài)。
六、電梯設備管理方案
管理內容
1、對電梯按型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要求進行巡查,日常保養(yǎng)。
2、對巡查發(fā)現(xiàn)損壞,及時維修,并做好維修記錄。
3、與維保單位共同做好電梯的月維護、年檢工作,并形成檢查記錄。
4、確定專人負責設備的檢查、保養(yǎng),責任到人。
管理措施
1、制訂電梯管理制度、操作規(guī)程以及緊急預案。
2、根據(jù)不同型號制定月度、年度保養(yǎng)計劃。
3、維修人員持證上崗,操作規(guī)范,維修及時。
4、抓好維修人員技術培訓,提高業(yè)務素質。
5、建立維修人員值班制度,確保維修及時率與合格率。
6、加強電梯設備的巡查,將故障消滅在萌芽狀態(tài),確保設備安全運行。
七、消防系統(tǒng)管理方案
管理內容
1、加強消防監(jiān)控園區(qū)的管理。
2、保持消防通道的暢通。
3、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品。
4、做好園區(qū)消防器材的管理和維護。
5、防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素。
6、嚴格執(zhí)行防火管理制度。
7、對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作。
8、制訂消防設施設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度,并加強對其的管理。
9、加強與消防部門的聯(lián)系。
管理措施
1、制定并落實消防管理制度和消防安全責任制度,做到責任落實、器材落實、檢查落實。
2、制定消防事故處理預案及應急流程,防患于未然。
3、建立義務消防隊,每月組織一次消防安全學習,每季組織一次消防演習。
4、定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發(fā)現(xiàn)隱患,及時消除。
5、嚴格落實防火管理制度,充分做好各項防范措施。
6、制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度,并根據(jù)'誰主管,誰負責'的消防原則,消除一切火險隱患。
7、針對各消防設施設備、器材,制定各類型系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)計劃,并狠抓落實,使之始終處于完好狀態(tài)。
8、積極開展消防安全宣傳教育,定期向業(yè)主(使用人)傳授消防常識。
9、發(fā)生火災,及時組織撲救并迅速向有關部門報警。
八、智能化系統(tǒng)管理方案
管理內容
1、高素質的專業(yè)人員來使用和維護設備,在系統(tǒng)安裝期間早期介入,熟悉設備性能及隱蔽線路走向,確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。
2、對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,包括型號、技術參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等。
3、建立防災、防盜監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案。
4、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法來確保設備安全運行。
管理措施
1、建立設備技術檔案。
2、建立智能化系統(tǒng)的維護保養(yǎng)計劃,做好日常巡視與定期保養(yǎng)。
3、建立一支設備運行及維護人才隊伍。
4、對住戶、內部管理人員進行多種形式的培訓。
5、建立防災監(jiān)控設備的運行檔案。
九、物業(yè)內標志及標牌管理方案
管理內容
1、協(xié)助統(tǒng)計、制作園區(qū)各種標識,包括樓宇標識、道路指示標識等。
2、所有標志標牌登記在冊,并注明使用范圍、權限及時間等。
3、定時定人清潔、維護,發(fā)現(xiàn)缺損及時更新或更換。
管理措施
1、制定標識標牌管理制度,維護保養(yǎng)制度。
2、各種標識標牌管理落實到專人負責。
十、用戶報修、維修及回訪流程
建立業(yè)主報修熱線,實行一站式服務,業(yè)主可通過對講系統(tǒng)、電話或向任何一位物業(yè)管理工作人員,對房屋、水電等質量問題進行報修,工程部人員在接到報修后,急修15分鐘到現(xiàn)場,小修小補在2小時內完成,中修24小時內完成,大修1
第14篇 小區(qū)房屋二次裝修管理方案-3
小區(qū)房屋二次裝修管理方案(三)
1.門外:
(1)不能改變入戶門的樣式、顏色及門牌號,請勿在門上另加防盜門或安裝推拉柵欄門。
(2)不能在門口設置神壇或懸掛其它牌匾、標志等及占用公共樓梯間堆放物品。
2.強電:
(1)不能移動強電箱,取消漏電保護開頭或隨意更換開關,增加開關容量。
(2)電箱增容須進行申請報批。
3.弱電:
(1)不能隨意拆、改弱電系統(tǒng),如需更改可聯(lián)系管理處,由原智能化施工單位提供服務,費用自理,切勿自行改動。
4.裝修材料:
(1)木夾板、木龍骨一定要刷防火涂料,做吊頂應盡量用阻燃裝飾材料。
(2)天花板上預留線路應套防火阻燃管。
5.液化氣表及管道:不能私自改動或封閉,有移動要求的請聯(lián)系管理處或液化氣公司。
6.給排水:
(1)請在裝修之前,對廚、衛(wèi)部分進行防水施工,由業(yè)主、裝修施工單位進行閉水試驗,48小時后業(yè)主方可驗收。
(2)廚、衛(wèi)的上下水管、吊頂若封閉,請預留檢修口,并一定將水管接口處理好,防止?jié)B水、漏水。
(3)地漏應做好防護措施,防止裝修過程中的泥沙將其堵塞。
(4)水表表前部分請勿私自移動,此方面的改動須管理處書面同意。
7.排煙道:
(1)請勿拆改排煙道,排煙應按預留的位置,打孔如有改動會造成煙氣倒灌。
(2)若室內安裝燃氣熱水器,排氣管請勿接入煙道。
8.地面:
(1)廚、衛(wèi)的地面建議不要鋪大理石,以免樓板負荷超重影響安全。
(2)建議不采用大量紅磚做隔斷,重新隔墻請用輕質材料。
(3)裝木地板、打木龍骨孔時,應限制鉆頭深度在5公分之內,避免打穿樓板。
9.廚房、衛(wèi)生間:
(1)不能改變廚房、衛(wèi)生間的結構和使用功能,或將沒有防水要求的房間及陽臺改為廚房、衛(wèi)生間,嚴禁交生活污水排入雨水管道內。
(2)廚房、衛(wèi)生間地面已做防水處理,如需改動請做好防水工程。
10.陽臺:
(1)請勿改變欄桿、外墻的顏色。
(2)請勿拆除、加高原欄桿。
(3)陽臺不能封閉。
(4)陽臺上可安裝升降式晾衣架,晾曬衣物不能超出陽臺內。
(5)不能封閉陽臺排水管的檢修口。
(6)不能安裝防盜網(wǎng)。
11.天臺:
(1)不能封閉天臺。
(2)天臺圍欄顏色、樣式、高度不能改變。
(3)不能加建雨蓬、蓋頂或另行搭建房間。
(4)天臺地面設計不適宜直接覆土,住戶如有綠化需求,請擺放盆栽植物。
(5)不能搭建花架。
12.建筑主體及外觀:
(1)嚴禁改動或損壞房屋的承重墻、梁、柱、樓板、外墻、屋面。
(2)嚴禁另行開門、窗或改變原有門、窗尺寸。
(3)嚴禁改變原有外墻磚樣式及涂料顏色。
(4)嚴禁在外墻加裝飾物或其他物品。
(5)拉閘門及窗花應參照物業(yè)處提供之樣式制作,窗花須安裝在窗戶內側。
(6)空調外機安裝在預留位置,得隨意掛放外機。
(7)不能隨意在外墻打洞鉆孔。
13.裝修過程中,若有超出原施工設計圖紙范圍,且改動及施工量較大者,應由業(yè)主匯同裝修單位到物業(yè)管理處提供圖紙備案。裝修完畢后請?zhí)峁┛⒐D,并通知物業(yè)管理處驗收。
14.商戶廣告牌管理中廣告牌制作應通過政府部門審批、廣告牌制作尺寸按統(tǒng)一規(guī)范安裝、廣告牌應安裝牢固,確保安全。
第15篇 新城國際房屋管理及維修方案
新城國際房屋管理及維修方案
管理內容
(一)對房屋、設備設施用房設專業(yè)人員對各用房進行定期巡查,并按不同保養(yǎng)要求進行正確保養(yǎng)。
(二)建立完善的房屋檔案,由專人進行整理、編目、歸檔。
(三)根據(jù)所配置房屋、設施設備用房建立臺帳和標識,工程人員對房屋狀況、巡查情況、維修過程等進行詳細記錄。
(四)設專人受理報修,同時派工程人員及時采取有效措施,進行修繕。
管理措施
(一)制定房屋及附屬構筑物管理方案,將根據(jù)園區(qū)房屋及附屬構筑物情況,提前介入,了解各類房屋及附屬構筑物的技術資料。
(二)建立房屋檔案,對房屋及附屬構筑物建立詳細技術檔案,以便以最快的速度查得相關參數(shù),確保房屋處于最佳狀態(tài)。
(三)質量保修期的監(jiān)督管理,在驗收時將從維護園區(qū)的利益出發(fā),按國家有關質量標準嚴格把關。
