第1篇 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部檢查考評辦法-2
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部檢查與考評辦法(二)
1.0目的
規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公開、公正考評員工德、績、能、勤。
2.0適用范圍
適用公司財(cái)務(wù)部、各項(xiàng)目處出納的績效考評工作。
3.0職責(zé)
3.1財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行公司財(cái)務(wù)部出納、各項(xiàng)目出納的檢查工作。
3.2分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本規(guī)定進(jìn)行公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、會計(jì)、出納、各項(xiàng)目處出納檢查工作。
4.0程序要點(diǎn)
4.1財(cái)務(wù)部各項(xiàng)目處會計(jì)員的工作標(biāo)準(zhǔn):
4.1.1財(cái)務(wù)部、各項(xiàng)目處會計(jì)員工作應(yīng)符合《物業(yè)維修基金管理規(guī)定》、《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的工作要求;
4.1.2會計(jì)員必須參加本崗位的培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。
4.1.3財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé),符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4會計(jì)員除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外,還應(yīng)嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2績效考評評分結(jié)構(gòu)
4.2.1績效考評由周檢、月檢、抽檢構(gòu)成,各種檢查考評的要求詳見公司的《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》。
4.2.2公司財(cái)務(wù)部出納、項(xiàng)目處出納績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進(jìn)行。具體構(gòu)成為:
a)工作效果(滿分20分)
b)執(zhí)行程序(滿分20分)
c)工作時(shí)效(滿分20分)
d)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)
e)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)
f)執(zhí)行其他相關(guān)組規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)
g)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)會計(jì)績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進(jìn)行。具體構(gòu)成為:
a)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)
b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)
c)自身工作技能。(滿分10分)
d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)
e)工作效果(滿分10分)
f)工作責(zé)任心質(zhì)量。(滿分10分)
g)處事公正性質(zhì)量。(滿分10分)
h)遵守相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)
i)團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量。(滿分10分)
j)道德水準(zhǔn)(滿分10分)
4.3績效考評扣分細(xì)則:
4.3.1出納員(含項(xiàng)目處)考評扣分細(xì)則:
a)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量考評扣分細(xì)則:公司/項(xiàng)目處出納員,不按照財(cái)務(wù)部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程操作的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng),一般違規(guī)扣該項(xiàng)評分1-2分;嚴(yán)重違反作業(yè)規(guī)程操作的,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)扣該項(xiàng)3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。
b)不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng),視程度在'相關(guān)規(guī)程'欄目內(nèi)扣減相應(yīng)項(xiàng)目分值(一般違規(guī)扣1-2分;嚴(yán)重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,
或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認(rèn)),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實(shí)際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.3'其他'欄目是為本公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超出本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所致,如未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分10分。
4.3.4檢查、考評時(shí),如出現(xiàn)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎(jiǎng)事件,則應(yīng)視情節(jié)在正?？荚u完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過100分),另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對受考人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
4.3.5獎(jiǎng)評時(shí)受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應(yīng)欄目內(nèi)扣完相應(yīng)分值外,另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
4.4考評評分細(xì)則的解釋權(quán)在公司質(zhì)管部。
5.0記錄
5.1《財(cái)務(wù)部出納考評表》mps─a2─04
5.2《財(cái)務(wù)經(jīng)理/會計(jì)考評表》mps─a2─05
6.0相關(guān)支持文件
6.1《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》mps─z1─03
6.2財(cái)務(wù)部所有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程月
第2篇 物業(yè)卡管理辦法作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)文件:ic卡管理辦法1.目的規(guī)范對ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。
2. 范圍適用各管理處ic卡的工作管理3.定義無4.職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對ic卡的發(fā)放工作的全面監(jiān)督和檢查管理處指定人員/崗位負(fù)責(zé)ic的日常辦理和授權(quán)、變更、回收等工作的具體操作安全部負(fù)責(zé)核對顧客的ic卡使用情況
5.方法及過程控制
5.1.ic卡的發(fā)放控制
5.1.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對ic卡發(fā)放管理工作進(jìn)行監(jiān)督、審批。
5.1.2管理處指定專人負(fù)責(zé)ic卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負(fù)責(zé)申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。
每季度對ic卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理,填寫《ic卡季度整理表》,對異常情況進(jìn)行核查處理,負(fù)責(zé)對電腦管理權(quán)限密碼每季度進(jìn)行更改。
5.2 ic卡的登記發(fā)放
5.2.1 業(yè)主申請領(lǐng)卡須出示有關(guān)證件及購房合同,ic卡發(fā)放人員根據(jù)證件及購房合同,進(jìn)行發(fā)卡、授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》上進(jìn)行登記。
5.2.2 公司或相關(guān)工作人員如需申請領(lǐng)卡,需經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進(jìn)行ic卡的發(fā)放授權(quán),并在《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》進(jìn)行登記。
5.2.3 ic卡持有人如需對卡的授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行變更,須持有相關(guān)證件,由發(fā)卡人員予以變更,并登記。
5.2.4 業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。
5.3 ic卡的掛失、解掛
5.3.1 持卡人掛失/解掛ic卡時(shí),須出示本人身份證,經(jīng)ic卡發(fā)放人核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。
5.4 ic卡的更換、退還
5.4.1持卡人在保修期內(nèi)ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發(fā)卡人回收舊卡并登記。
5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機(jī)洗等只能重新申請領(lǐng)卡,不能更換。
5.4.3公司贈送的ic卡辦理退還相關(guān)手續(xù)時(shí)不能退還押金。
5.4.4車主不再承租車位后,管理處應(yīng)及時(shí)知會發(fā)卡人員,取消其車場授權(quán),并經(jīng)車主確認(rèn)后方可辦理解除手續(xù),同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。
5.5 ic卡的注銷
5.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,管理處應(yīng)及時(shí)通知發(fā)卡人員,對其ic卡進(jìn)行注銷,并通知原業(yè)主。
5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發(fā)卡人應(yīng)立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時(shí)填寫《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》。
5.6 ic卡的授權(quán)期限規(guī)定業(yè)主及家庭成員(管理處業(yè)主資料中有登記的)的門禁系統(tǒng)ic卡授權(quán)期限一般為十年;
車輛ic卡的授權(quán)期限根據(jù)業(yè)主租用車位的期限進(jìn)行授權(quán)。
其他人員ic卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。
5.7工作人員ic卡的回收工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回ic卡,登記在《ic 卡發(fā)放/異常情況登記表》。
6. 支持性文件無7.質(zhì)量記錄表格tjwy7.
5.1-a01-03-f1《ic卡發(fā)放/異常情況登記表》tjwy7.
5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.
5.1-a01-03-f 3. 《機(jī)動車ic卡辦理通知單》
第3篇 某物業(yè)轄區(qū)停車場管理辦法
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系文件
--停車場管理辦法
1.目的
規(guī)范管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)停車場的管理,維護(hù)停車場車輛行駛與停放秩序。
2.范圍
適用于公司管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的停車場.
3.職責(zé)
崗位工作內(nèi)容
部門負(fù)責(zé)人停車場證照辦理,停車場管理規(guī)定審批,并對停車場管理進(jìn)行全面指導(dǎo)、監(jiān)督。
安全主管/主辦/班長負(fù)責(zé)制訂、完善本部門停車場管理規(guī)定。負(fù)責(zé)停車場管理工作的具體實(shí)施
安委會對停車場管理工作不定期檢查,協(xié)助處理突發(fā)事件。
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1各管理處必須根據(jù)本文件確定的一般原則、操作流程及停車場的實(shí)際情況,編制各管理服務(wù)區(qū)域停車場管理規(guī)定,對停車場管理的責(zé)任、實(shí)施方法、防范措施做出詳細(xì)規(guī)定,并報(bào)品質(zhì)管理部備案。
4.1.2購買車位的顧客需憑購買手續(xù)與管理處簽訂《車位服務(wù)協(xié)議書》;顧客需租用車位時(shí)需向管理處提出申請,由管理處經(jīng)理審批后,與其簽訂《車位租用協(xié)議書》。
4.1.3《車位服務(wù)協(xié)議書》、《車位租用協(xié)議書》必須按公司提供的統(tǒng)一格式、內(nèi)容填寫,有效期滿前一周,管理處應(yīng)通知顧客續(xù)簽。
4.1.4外來車輛需根據(jù)車位緊張程度及潛在風(fēng)險(xiǎn)(如攜帶易燃、易爆等物品)確定是否讓其停放。無牌機(jī)動車輛及攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)。
4.1.5 所有停車場出入口都必須設(shè)置地樁(無人化管理車場除外)。如出入口道閘故障或因其它原因暫時(shí)失去屏障功能時(shí)必須使用地樁,保證出入口安全屏障的有效性。
4.1.6經(jīng)營性停車場應(yīng)有政府頒發(fā)的合法證照和手續(xù)。車場內(nèi)應(yīng)有防盜提示標(biāo)識,夜晚在機(jī)動車場值勤的安全員須穿反光衣。
4.2出入憑證管理
4.2.1對與管理處簽訂了《車位服務(wù)協(xié)議書》或《車位租用協(xié)議書》的顧客,各管理處應(yīng)根據(jù)停車場的實(shí)際情況對車輛管理采用以下兩種控制方法:
4.2.1.1第一類:停車場智能卡,該類卡按使用性質(zhì)分為車場卡、臨?？?、訪客卡,見公司《ci手冊》,適用于已安裝智能系統(tǒng)的停車場進(jìn)出車輛使用。
4.2.1.2第二類:紙制《車輛停放服務(wù)卡》,適用于未安裝智能系統(tǒng)的停車場,供租車位或私家車位的車輛使用。
4.2.2紙制《車輛臨時(shí)停放憑證》,適用于未安裝智能系統(tǒng)的車場供外來臨停車輛使用;或有商業(yè)裙樓的物業(yè)因臨時(shí)進(jìn)出車輛頻繁,不適用發(fā)放智能卡時(shí)使用。
4.3已設(shè)崗的停車場車輛出入管理基本操作流程:
4.3.1 二十四小時(shí)使用地樁。
4.3.2車輛進(jìn)出時(shí),必須檢查一輛放行一輛,過一輛車開一次道閘,嚴(yán)禁在未辦理手續(xù)前將道閘打開。
4.3.3在車流量高峰期應(yīng)增加崗位人員,加快車輛流通速度,防止大量車輛滯留,有條件的管理處應(yīng)盡可能考慮進(jìn)出口分流,并做好標(biāo)識。
4.3.4車輛駛?cè)霑r(shí)的基本操作:
a.車輛駛近停車場入口時(shí),安全員應(yīng)面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速停車,若其帶有智能卡,指引其讀卡進(jìn)入。
b.是臨停車輛,應(yīng)迅速準(zhǔn)備車輛臨時(shí)停放服務(wù)卡/憑證。當(dāng)車輛停穩(wěn)后,安全員快步走至距車輛駕駛室窗口適當(dāng)距離的位置,呈立正姿勢并敬禮,迅速發(fā)放車輛臨時(shí)停放服務(wù)卡/憑證,打開地樁并向車主示意點(diǎn)頭問好,車主接過車輛臨時(shí)停放服務(wù)卡/憑證后,示意車輛駛?cè)胪＼噲觥?/p>
c.進(jìn)入停車場的車輛,安全員要及時(shí)對車輛外觀進(jìn)行仔細(xì)檢查,并將有異常情況的車輛記錄于《停車場車輛情況登記表》。
4.3.5車輛駛出時(shí)的基本操作:
a.車輛駛近停車場出口時(shí),安全員應(yīng)面向來車呈立正姿勢,注意觀察,對臨停車輛應(yīng)示意車輛減速停車。
b.車停穩(wěn)后,安全員快步走至距車輛駕駛室窗口適當(dāng)距離的位置,呈立正姿勢并敬禮,向車主收回車輛臨時(shí)停放服務(wù)卡/憑證,并快速核對車牌號、進(jìn)入時(shí)間、值班人員簽名等信息,對需要收取車位使用費(fèi)的車輛按停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),并給車主相應(yīng)的停車費(fèi)發(fā)票,然后開啟道閘、打開地樁,示意車輛駛出停車場。登記、存放收回的車輛臨時(shí)停放服務(wù)卡/憑證。
c.對不愿收發(fā)票的車主,應(yīng)明示公司的規(guī)定,請車主自行處理,嚴(yán)禁收費(fèi)不給發(fā)票的行為,一經(jīng)查出,一律按貪污票款處理。因特殊原因未收取車輛停放服務(wù)費(fèi)的車輛應(yīng)在《未收費(fèi)車輛登記表》上作詳細(xì)記錄,并請車主或上級簽名確認(rèn)。
4.3.6如發(fā)生駛出的機(jī)動車輛無智能卡、《車輛停放服務(wù)卡》、《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》、卡/證上的車牌號與所開車輛車牌號不符、司機(jī)不符、無車牌等異常情況,應(yīng)立即報(bào)告控制中心和上級領(lǐng)導(dǎo),查驗(yàn)并登記車主的有效證件:車輛行駛證、駕駛證、車牌號、車型等,進(jìn)行人、車、證的核實(shí),經(jīng)車輛所有權(quán)人或單位證實(shí)并在《駛出車輛異常情況登記表》上簽名后方可放行。
4.5停車場秩序管理
4.5.1安全員要維護(hù)停車場內(nèi)良好的交通秩序,引導(dǎo)車輛正確停放,若出現(xiàn)困難或問題,應(yīng)立即報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo),防止車輛堵塞及意外事故發(fā)生。
4.5.2車場內(nèi)車輛如發(fā)生交通事故,按突發(fā)事件處理程序及辦法處理。
4.5.3如發(fā)生車輛沖崗、從入口繞行等可疑情況,應(yīng)首先設(shè)法截停車輛,同時(shí)在第一時(shí)間報(bào)告部門經(jīng)理或部門安全負(fù)責(zé)人處理。
4.5.4車場內(nèi)禁止維修車輛,特殊情況須報(bào)管理處經(jīng)理。
4.5.5車場車輛如發(fā)生油、氣、水滴漏等異常情況,安全員應(yīng)立即通知車主進(jìn)行檢查并處理,若通知不到車主須將情況上報(bào)主管/主辦。
4.5.6制止在停車場內(nèi)進(jìn)行試剎車或練習(xí)駕駛的行為。
4.5.7因車主原因造成車場內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備損壞時(shí)要立即上報(bào)部門主管/主辦以上人員到現(xiàn)場處理,根據(jù)損壞情況與車主明確責(zé)任,賠償損失。
4.5.8因管理原因造成車場內(nèi)車輛損傷或丟失,公司將追究當(dāng)事人的責(zé)任。情節(jié)嚴(yán)重時(shí),移交司法機(jī)關(guān)處理。
4.6停車場票據(jù)管理
4.6.1車輛臨時(shí)停放服務(wù)卡/憑證由專人從管理處指定票據(jù)管理員處領(lǐng)取,并對領(lǐng)取數(shù)量進(jìn)行登記。各車場出入口崗在交接班時(shí)須將卡/證數(shù)量、編號及其連續(xù)性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。
4.6.2對回收的車輛臨時(shí)停放服務(wù)卡/憑證應(yīng)妥善保管,防止風(fēng)吹、雨淋、遺失,每日由專人負(fù)責(zé)整理核對;《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》應(yīng)上交到管理處指定的負(fù)責(zé)人,由票據(jù)管理員登記保管,與存根一起保存。
4.6.3停車發(fā)票由專人到出納員處簽名領(lǐng)取,編號應(yīng)具有連續(xù)性,
車場出入口崗交接班時(shí)須將發(fā)票數(shù)量、編號及其連續(xù)性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上,停車費(fèi)滿500元時(shí)要連同發(fā)票存根一起上交到管理處出納員處,由出納員核對并登記票據(jù)和現(xiàn)金數(shù),由當(dāng)事人簽名認(rèn)可。
4.7停車場智能卡管理
按《智能卡管理辦法》執(zhí)行
4.8摩托車、自行車管理
4.8.1在管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)指定固定的摩托車、自行車停放點(diǎn),并明確標(biāo)識(包括防盜標(biāo)識),車輛必須按指定位置停放,安全員督導(dǎo)執(zhí)行。
4.8.2在管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放摩托車、自行車可不收取任何費(fèi)用,亦無須發(fā)放任何出入憑證。
4.8.3嚴(yán)禁無牌摩托車進(jìn)入管理服務(wù)區(qū)域,對無牌摩托車多的管理服務(wù)區(qū)域,應(yīng)及時(shí)書面聯(lián)系交通管理部門或轄區(qū)派出所進(jìn)行清理,以維護(hù)管理服務(wù)區(qū)域良好的管理秩序。
5.支持性文件
gzwy7.5.1-a01-07 《智能卡管理辦法》
gzwy8.2.3-a01《突發(fā)事件處理程序》
6.質(zhì)量記錄和表格
gzwy7.5.1-a01-f1《安全員交接班記錄表》
gzwy7.5.1-a01-03-f1 《車位租用協(xié)議書》
gzwy7.5.1-a01-03-f2 《車位服務(wù)協(xié)議書》
gzwy7.5.1-a01-03-f3 《 停車場車輛情況登記表》
gzwy7.5.1-a01-03-f4 《車輛停放服務(wù)卡》
gzwy7.5.1-a01-03-f5 《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》
gzwy7.5.1-a01-03-f6 《駛出車輛異常情況登記表》
第4篇 某物業(yè)帳務(wù)管理辦法
[管理費(fèi)的預(yù)、決算管理]
做好年度管理費(fèi)的預(yù)決算,是做好費(fèi)用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照國家的政策法規(guī)和'量出為入、合理節(jié)約'的原則,并按照單項(xiàng)預(yù)算編制方法來制訂下年度的小區(qū)的管理費(fèi)用::預(yù)算,以確保所管物業(yè)正常運(yùn)行之費(fèi)用需要。
每年末要做好當(dāng)年度的管理費(fèi)用決算,并提出決算報(bào)告,報(bào)業(yè)委會審批,并接受審計(jì)。
[各類收支的日常管理]
建立并保持管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)經(jīng)營收入的臺帳。
物業(yè)經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后歸入小區(qū)物業(yè)維修資金。
收費(fèi)項(xiàng)目合理、合法、公開。
每項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)開具正規(guī)的發(fā)票或收據(jù),應(yīng)字跡清晰、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。
每月15日將'付款請求書'送交業(yè)戶,請業(yè)戶于當(dāng)月20日前付費(fèi),逾期由業(yè)戶服務(wù)員上門收款。
收費(fèi)項(xiàng)目:物業(yè)管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)(有償服務(wù)在提供服務(wù)后,請業(yè)戶確認(rèn)簽字,每月結(jié)算一次)。
準(zhǔn)確、及時(shí)做好實(shí)收賬冊,統(tǒng)計(jì)應(yīng)收費(fèi)用、實(shí)收費(fèi)用以及欠收費(fèi)用,做好收費(fèi)報(bào)表。
管理服務(wù)費(fèi)的收支賬目每半年公布一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督和查詢。
年度預(yù)算確定以后,在加強(qiáng)費(fèi)用管理的同時(shí),更要加強(qiáng)收費(fèi)管理。按每戶業(yè)主分別設(shè)立收費(fèi)臺帳,以確保各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)收、實(shí)收、預(yù)收或欠費(fèi)的每筆記錄清楚、準(zhǔn)確、完整,便于查詢。
在預(yù)算的范圍內(nèi)合理安排好每月的開支,做到平衡支出。各類費(fèi)用的支出要符合國家的有關(guān)法規(guī)和財(cái)經(jīng)紀(jì)律,做到不亂花業(yè)主的一分錢,年終確保收支平衡。
[物業(yè)維修、更新帳務(wù)管理辦法]
根據(jù)××市商品住宅維修資金管理有關(guān)規(guī)定。
維修資金的籌集,按規(guī)定由開發(fā)商和業(yè)主在辦理產(chǎn)證時(shí)繳入政府主管部門指定賬戶或業(yè)委會開立的維修資金專戶。
按規(guī)定維修資金利息及停車管理凈收益應(yīng)歸入維修基金專戶。
維修資金不足時(shí),可由管理處編制籌集方案報(bào)業(yè)委會,由業(yè)委會征集。
維修資金應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定的范圍使用,不準(zhǔn)挪作他用。
日常維修費(fèi)使用應(yīng)按規(guī)定報(bào)業(yè)委會批準(zhǔn)后并報(bào)公司審批,經(jīng)總經(jīng)理或授權(quán)代理人批準(zhǔn)方可使用。
對于電梯、污水處理、空調(diào)系統(tǒng)等比較大的維保項(xiàng)目,應(yīng)簽訂合同,并報(bào)公司審批同意后實(shí)施。
中、大修或更新項(xiàng)目在年度計(jì)劃中立項(xiàng),應(yīng)編制項(xiàng)目預(yù)算書,選定施工單位,訂立工程施工合同,報(bào)公司審批,同時(shí)報(bào)業(yè)主委員會審批。經(jīng)公司、業(yè)委會::批準(zhǔn)同意后,由業(yè)委會與施工單位訂立工程合同。若由物業(yè)公司與施工單位訂立工程合同,應(yīng)由業(yè)委會出具委托書,并寫明工程的支付約定,按合同規(guī)定經(jīng)業(yè)委會正、副主任簽字和公司總經(jīng)理簽字認(rèn)可后從維修資金中支付。
按規(guī)定維修資金應(yīng)按幢、按門牌號立賬,按單元立分戶賬。
管理處應(yīng)將每年的維修資金籌集、使用及分?jǐn)偳闆r年終結(jié)算后歸檔。
維修資金使用項(xiàng)目:
--物業(yè)日常維修;
--物業(yè)專項(xiàng)維修、更新;
--物業(yè)中、大修;
--業(yè)委會活動經(jīng)費(fèi)(由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定)。
物業(yè)發(fā)生維修、更新的費(fèi)用及時(shí)做好清單提交開戶銀行。
每月與開戶銀行核對維修資金帳目。
每半年向全體業(yè)戶公布一次維修資金使用和管理的情況。
[管理費(fèi)收入、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)及物業(yè)經(jīng)營收入等的帳務(wù)管理辦法]
加強(qiáng)現(xiàn)金庫存限額(除額定的備用金外)的管理,超過限額的現(xiàn)金應(yīng)當(dāng)及時(shí)存入公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部指定的銀行帳戶,為安全起見超過1萬元,必須有人陪同。
現(xiàn)金收入應(yīng)當(dāng)及時(shí)存入指定的銀行帳戶,不得用于直接支付單位自身的支出,因特殊情況需坐支現(xiàn)金的,應(yīng)事先報(bào)計(jì)劃財(cái)務(wù)部批準(zhǔn),嚴(yán)禁擅自挪用,借出貨幣資金。
管理處取得的貨幣資金收入必須及時(shí)入帳,不得私設(shè)'小金庫',不得帳外設(shè)帳,不得'白條'抵庫,嚴(yán)禁收款不入帳。
對于庫存現(xiàn)金的收支和保管,應(yīng)由專職的出納人員負(fù)責(zé)辦理。
第5篇 萬科物業(yè)智能化工程部工程物資招投標(biāo)管理辦法
vk物業(yè)智能化工程部工程物資招投標(biāo)管理辦法
1.目的
規(guī)范物資采購、工程項(xiàng)目招投標(biāo)工作。
2.范圍
適用于智能化工程部。
3.職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容
部門經(jīng)理負(fù)責(zé)對工程物資招投標(biāo)工作監(jiān)督及控制。
采購管理員負(fù)責(zé)整理收集招投標(biāo)物資清單及招標(biāo)書,負(fù)責(zé)組織招標(biāo)協(xié)調(diào)工作。
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1成立招標(biāo)工作小組,其組成人員包括:智能化工程部負(fù)責(zé)人、品質(zhì)管理部代表、財(cái)務(wù)管理部代表、分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦人。定標(biāo)時(shí)由招標(biāo)工作小組集體決策。
4.1.2 招標(biāo)應(yīng)采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式,但無論采取何種方式,都必須有二家以上的投標(biāo)單位參與競標(biāo)。
4.1.3 整個(gè)招標(biāo)過程必須保持透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享,杜絕暗箱操作。
4.1.4 做好保密工作,任何人均不得泄露標(biāo)底、投標(biāo)文件、評標(biāo)、定標(biāo)等內(nèi)容,以保證招標(biāo)的公正性與效果。
4.2招標(biāo)項(xiàng)目的確定
4.2.1品牌招標(biāo),根據(jù)工程項(xiàng)目技術(shù)、性能要求進(jìn)行招標(biāo)。
4.2.2分外包項(xiàng)目招標(biāo),根據(jù)工程項(xiàng)目施工類別進(jìn)行招標(biāo)。
4.2.3分項(xiàng)年采購總量招標(biāo),根據(jù)采購計(jì)劃進(jìn)行招標(biāo)。
4.3招標(biāo)工作程序
4.3.1 招標(biāo)文件
招標(biāo)文件應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的具體情況編制,包括招標(biāo)邀請函、投標(biāo)承諾書、合同樣本、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或要求(包括規(guī)模、用途、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限、人員配置、工藝流程、質(zhì)量要求和安全防護(hù)責(zé)任等)、相關(guān)技術(shù)資料(如圖紙)等文件。
4.3.2 招標(biāo)信息發(fā)布及投標(biāo)邀請
4.3.2.1公開招標(biāo)的項(xiàng)目可以在當(dāng)?shù)刂饕獔?bào)紙、網(wǎng)站或建設(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標(biāo)信息,并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。
4.3.2.2實(shí)行邀請招標(biāo),由智能化工程部、品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部共同從公司《合格服務(wù)供方一覽表》中選擇所需數(shù)量的投標(biāo)單位進(jìn)行邀請招標(biāo)。
4.3.2.3如《合格服務(wù)供方一覽表》沒有合適的投標(biāo)單位或數(shù)量不夠,應(yīng)由智能化工程部推薦,再組織進(jìn)行考察,考察合格后方可選為投標(biāo)方,并納入《合格服務(wù)供方一覽表》。
4.3.3 發(fā)標(biāo)
4.3.3.1招標(biāo)文件的發(fā)放、答疑及現(xiàn)場勘察由智能化工程部經(jīng)辦人組織,品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部參與。
4.3.3.2公開招標(biāo)的項(xiàng)目,要按照合格承包商標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目要求對投標(biāo)單位進(jìn)行審查,審查合格的投標(biāo)單位方可發(fā)放招標(biāo)文件。
4.3.3.3招標(biāo)答疑由智能化工程部經(jīng)辦人負(fù)責(zé)做好記錄工作,該記錄將作為招標(biāo)文件的附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。
4.3.4 開標(biāo)
4.3.4.1招標(biāo)文件應(yīng)規(guī)定:投標(biāo)單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標(biāo)文件送交智能化工程部,投標(biāo)截止日期之后,原則上不再接受任何投標(biāo)文件。
4.3.4.2標(biāo)書必須密封加蓋公章,開標(biāo)前任何人不得擅自打開標(biāo)書。
4.3.4.3智能化工程部經(jīng)辦人主持開標(biāo)工作,開標(biāo)工作應(yīng)集體在場,現(xiàn)場拆封,該過程和內(nèi)容由智能化工程部經(jīng)辦人作好記錄并填寫《開標(biāo)記錄表》,參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。
4.4.5 評標(biāo)和定標(biāo)
招標(biāo)項(xiàng)目評標(biāo)定標(biāo)權(quán)限
品牌招標(biāo)
分外包項(xiàng)目招標(biāo)
分項(xiàng)年采購總量招標(biāo)經(jīng)辦人、部門負(fù)責(zé)人、品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部、分管領(lǐng)導(dǎo)參加定標(biāo)會,確定后報(bào)總經(jīng)理審批。
4.4.5.1開標(biāo)后,招標(biāo)小組成員對各投標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)行分析評比,對于二次談標(biāo),由智能化工程部經(jīng)辦人與投標(biāo)單位聯(lián)絡(luò)溝通協(xié)調(diào),另行安排時(shí)間與招標(biāo)小組成員參與分析定標(biāo)。
4.4.5.2定標(biāo)后,由智能化工程部經(jīng)辦人填寫《定標(biāo)書》,確定中標(biāo)單位。
4.4.5.3 評標(biāo)人應(yīng)客觀、公正地履行職務(wù),對自己提出的評審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。
4.4.5.4評標(biāo)應(yīng)以滿足招標(biāo)文件要求為依據(jù)。定標(biāo)原則為:
a、能滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求,并經(jīng)評審其投標(biāo)價(jià)格是合理低價(jià)。
b、同等條件下,原來與公司有過良好合作關(guān)系的投標(biāo)方優(yōu)先中標(biāo)。
4.4.5.5 下列情況須重新招標(biāo):
a.發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位相互串通投標(biāo)。
b.投標(biāo)單位以他人名義投標(biāo)或以其他方式弄虛作假,騙取中標(biāo)。
c.投標(biāo)單位以向招標(biāo)工作小組成員行賄的手段謀取中標(biāo)。
d.開標(biāo)后,發(fā)現(xiàn)所有投標(biāo)皆不滿意(如各標(biāo)價(jià)均高出標(biāo)底價(jià),不在合
理報(bào)價(jià)范圍之內(nèi))。
4.4.5.6 整個(gè)評標(biāo)定標(biāo)過程須作好記錄,全體參加評標(biāo)人員簽字確認(rèn)。
4.4.5.7 確定中標(biāo)單位后3天內(nèi),智能化工程部經(jīng)辦人向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知函,并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。
4.4.6 簽訂合同
由智能化工程部參照合同范本擬定合同,按權(quán)限報(bào)公司相關(guān)部門審批,必要時(shí)由法律組審核合同條款,合同擬定完畢,約中標(biāo)單位對其內(nèi)容和條款進(jìn)行確認(rèn)后簽訂正式合同。
5.相關(guān)文件
vkwy7.2.2-z01 《合同管理程序》
vkwy7.4-z02 《招投標(biāo)管理辦法》
vkwy7.4-z03《供方管理程序》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-j02-06-f1 《開標(biāo)記錄表》
vkwy7.5.1-j02-06-f2 《定標(biāo)書》
第6篇 某某物業(yè)公司合同專用章管理辦法
某物業(yè)公司合同專用章管理辦法
第一條 為加強(qiáng)公司合同專用章的管理,規(guī)范合同專用章的使用和保管行為,滿足公司經(jīng)營活動的需要,維護(hù)公司的合法權(quán)益,根據(jù)國家和公司的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合公司實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于公司簽訂的各類合同。
第三條 本辦法所稱的合同專用章管理是指公司對外簽訂(變更、解除)合同時(shí)所使用的專用印章的管理。
第四條 公司暫定刻制一枚合同專用章,由公司辦公室負(fù)責(zé)刻制和管理。
第五條 公司對外簽訂(變更、解除)合同一般應(yīng)使用合同專用章。
第六條 合同專用章的使用
需要簽蓋合同專用章的合同,應(yīng)由合同承辦人持已分類編號的合同文本到合同專用章管理部門用印,同時(shí)須提供以下資料:
1.已簽署的蓋印申請單(必須由公司相關(guān)業(yè)務(wù)部門及相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)審核會簽同意,總經(jīng)理閱簽);
2.經(jīng)本單位法定代表人(負(fù)責(zé)人)或其授權(quán)委托人批準(zhǔn)并簽署的正式合同文本,合同由授權(quán)委托人簽署的,需同時(shí)提供有效授權(quán)委托書;
3、其它應(yīng)提供的資料。
4、為方便公司物業(yè)部經(jīng)常性簽訂房屋租賃合同的需要,經(jīng)總經(jīng)理辦公會同意,對經(jīng)總經(jīng)理簽批的規(guī)范租賃合同文本,授權(quán)委托分管物業(yè)的副總經(jīng)理簽字后可以蓋印。
第八條 合同專用章管理部門(人員)的職責(zé):
1.妥善保管合同專用章,不得遺失、毀損或擅自交與他人;
2.嚴(yán)格按規(guī)定使用合同專用印章;
3.建立使用臺賬,嚴(yán)格使用登記;
4.不得擅自將合同專用章攜帶外出簽訂合同,也不得在空白合同書上加蓋合同專用章,特殊情況經(jīng)本單位法定代表人或負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)的除外。
第九條 凡違反本辦法有關(guān)規(guī)定,造成經(jīng)濟(jì)損失的,視情節(jié)輕重給予處罰;情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。
第十條 本辦法由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋、修訂。
第十一條 本辦法自公布之日起實(shí)行。
合同專用章使用登記表
年度:
序號 使用日期 合同編號 合同對方當(dāng)事人 使用人 批準(zhǔn)人 備注
第7篇 某物業(yè)轄區(qū)自然災(zāi)害防范管理辦法
物業(yè)公司作業(yè)指導(dǎo)文件
自然災(zāi)害防范管理辦法
1.目的
規(guī)范公司防災(zāi)救災(zāi)工作,提高救災(zāi)工作應(yīng)急反應(yīng)能力,及救災(zāi)工作整體水平,最大程度的減輕災(zāi)害造成的損失,確保公司所轄范圍內(nèi)的生命財(cái)產(chǎn)安全。
2.范圍
適用于公司各管理處對自然災(zāi)害的防范
3.定義
無
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
公司抗災(zāi)救援應(yīng)急小組負(fù)責(zé)指導(dǎo)防災(zāi)抗災(zāi)救援工作
管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)所需物資的協(xié)調(diào)配置工作
安全主管(辦)負(fù)責(zé)相關(guān)工作的落實(shí)情況
安全員負(fù)責(zé)相關(guān)工作的具體落實(shí)跟蹤
5.方法及過程控制
5.1公共預(yù)警信息的收集與發(fā)布
5.1.1指揮中心或監(jiān)控中心負(fù)責(zé)接收和收集自然災(zāi)害預(yù)警信息,如有異常情況及時(shí)通知抗災(zāi)救護(hù)工作指導(dǎo)小組成員及管理處經(jīng)理。
5.1.2 各管理處經(jīng)理接到信息后,及時(shí)將信息傳遞到本部門所有人員,制定相關(guān)的處理預(yù)案。
5.1.3 指揮中心每一小時(shí)通報(bào)預(yù)警信息一次,直至預(yù)警信號解除,通報(bào)時(shí)須記錄各部門接收信息的人員姓名,接受時(shí)間并在《工作信息記錄表》上記錄。
5.1.4 經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意后將信息及時(shí)向客戶發(fā)布,利用所有設(shè)施和不當(dāng)班人員來加快信息的發(fā)布,對信息的發(fā)布時(shí)間和內(nèi)容必須詳細(xì)登記并跟蹤。
5.2 自然災(zāi)害防范工作的組織
5.2.1 自然災(zāi)害救災(zāi)應(yīng)急是應(yīng)對突發(fā)性自然災(zāi)害的緊急行動應(yīng)急方案。
5.2.2適用于洪澇、地震、沙塵暴、雷電、低溫冷凍等突發(fā)性自然災(zāi)害發(fā)生后的應(yīng)急反應(yīng)。
5.2.3 自然災(zāi)害發(fā)生后,各項(xiàng)目必須立即向公司領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門報(bào)告災(zāi)情,并迅速組織有關(guān)班組進(jìn)行處理,災(zāi)情報(bào)告內(nèi)容主要有:災(zāi)害種類、發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、范圍、程度、災(zāi)害后果、救災(zāi)工作采取的措施,存在的困難和需求。
5.2.4 各管理處經(jīng)理根據(jù)災(zāi)情等級制定救災(zāi)應(yīng)預(yù)案,指揮中心及時(shí)發(fā)出預(yù)警,將災(zāi)害對本項(xiàng)目生命財(cái)產(chǎn)造成較大危害或損失的情況進(jìn)行通報(bào),各作戰(zhàn)小組及成員預(yù)警通知后,按各自分工迅速開展工作,全力以赴完成救災(zāi)工作。
5.3救災(zāi)應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)
5.3.1 救災(zāi)應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)由管理處全體人員組成。
5.3.2指揮抉擇機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目控制中心,總指揮有項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任,成員由安全、維修、環(huán)境、人事、管業(yè)、會所等班組組成。
5.3.3主要職責(zé):負(fù)責(zé)班組、領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目救災(zāi)應(yīng)急工作。
5.3.4部署救災(zāi)應(yīng)急準(zhǔn)備措施。
5.3.5督促檢查救災(zāi)應(yīng)急工作的人、財(cái)、物落實(shí)情況。
5.3.6檢查救災(zāi)應(yīng)急指揮和有關(guān)班組的救災(zāi)工作。
5.3.7決定請求公司及其他項(xiàng)目支持。
5.3.8研究決定有關(guān)救災(zāi)應(yīng)急工作的重大問題。
5.4該組織分為六個(gè)作戰(zhàn)小組,分別為
5.4.1災(zāi)情預(yù)報(bào)小組:由指揮中心擔(dān)任,負(fù)責(zé)各類災(zāi)情信息的收集發(fā)布及緊急災(zāi)情,應(yīng)急組織作戰(zhàn)的通知工作。
5.4.2災(zāi)情收集評估組:由管業(yè)中心擔(dān)任,負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)管理,記錄災(zāi)情時(shí)間的人、物、財(cái)?shù)南膿p失情況,負(fù)責(zé)災(zāi)情信息的收集、整理和上報(bào)工作。
5.4.3 設(shè)備設(shè)施保障組:由工程組擔(dān)任,負(fù)責(zé)組織搶修因?yàn)?zāi)損壞的各類電力設(shè)施,保障災(zāi)害區(qū)域的緊急供電及救災(zāi)所需設(shè)備的緊急用電、保護(hù)重大設(shè)備設(shè)備。
5.4.4后勤保障轉(zhuǎn)移組:由人事行政組及環(huán)境組擔(dān)任,負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)移人員、物品、組織各戰(zhàn)斗小組的救災(zāi)物資供需。
5.4.5安全保衛(wèi)組:由安全班擔(dān)任,負(fù)責(zé)現(xiàn)場的治安保衛(wèi)和重要現(xiàn)場的交通管制工作,組織協(xié)調(diào)和非當(dāng)班人員參加搶險(xiǎn)救災(zāi)工作,組織轉(zhuǎn)移人員和物品的工作。
5.4.6醫(yī)療救護(hù)組:由會所擔(dān)任,負(fù)責(zé)救護(hù)傷病員,物品的發(fā)放及重傷病員的轉(zhuǎn)移工作。
5.5雷電防范措施
5.5.1雷雨天氣應(yīng)關(guān)好門窗,防止球形雷竄入室內(nèi)造成危害,打雷時(shí)人體最好離開可能傳來雷電侵入波的線路和設(shè)備1.5m以上。也就是說,盡量暫時(shí)不用電器,最好拔掉電插頭;不要打電話;不要靠近室內(nèi)的金屬設(shè)備如暖氣片。自來水管、下水管;要盡量離開電源線、電話線、廣播線,以防止這些線路和設(shè)備對人體的二次放電。另外,不要穿潮濕的衣服,不要靠近潮濕的墻壁。
5.5.2室外如何避免雷擊為了防止反雷擊事故和跨步電壓傷人,要遠(yuǎn)離建筑物的避雷針及其接地引下線。要遠(yuǎn)離各種天線、電線桿、高塔。煙囪、旗桿,如有條件應(yīng)進(jìn)入有寬大金屬構(gòu)架、有防雷設(shè)施的建筑物或金屬殼的汽車和船只,但是帆布蓬車和拖拉機(jī)、摩托車等在雷電發(fā)生時(shí)是比較危險(xiǎn)的,應(yīng)盡快離開。
5.5.3應(yīng)盡量離開山丘、海濱、河邊、池旁、鐵絲網(wǎng)、金屬曬衣繩。孤獨(dú)的樹木和沒有防雷裝置的孤立小建筑等。
5.5.4雷雨天氣盡量不要在曠野里行走。如果有急事需要趕路時(shí),要穿塑料等不浸水的雨衣;要走的慢些,步子小點(diǎn);不要騎在牲畜上或自行車上行走;不要用金屬桿的雨傘,不要把帶有金屬桿的工具如鐵鍬、鋤頭扛在肩上。人在遭受雷擊前,會突然有頭發(fā)豎起或皮膚顫動的感覺,這時(shí)應(yīng)立刻躺倒在地,或選擇低洼處蹲下,雙腳并攏,雙臂抱膝,頭部下俯,盡量縮小暴露面即可。
5.5.5減少使用手提電話或電話防止二次放電傷人。
5.5.6怎樣搶救被雷擊傷的人:受雷擊被燒傷或嚴(yán)重休克的人,身體并不帶電,應(yīng)馬上讓其躺下,撲滅身上的火,并對其進(jìn)行搶救。若傷者雖失去意識,但仍有呼吸和心跳,則自行恢復(fù)的可能性很大,應(yīng)讓傷者舒適平臥,安靜休息后再送醫(yī)院治療。若傷者已停止呼吸或心臟跳動,應(yīng)迅速對其進(jìn)行口對口人工呼吸和心臟按摩,注意在送往醫(yī)院的途中也不要中止心肺復(fù)蘇的急救。
5.6怎樣減輕臺風(fēng)、暴雨的危害熱帶風(fēng)暴的危害
5.6.1.注意收聽有關(guān)天氣預(yù)報(bào),做好預(yù)防準(zhǔn)備工作。
5.6.2房屋需要加固的部位及時(shí)加固,關(guān)好門窗。
5.6.3準(zhǔn)備好食品、飲用水、照明燈具、雨具及必需的藥品,預(yù)防不測。
5.6.4疏通泄水、排水設(shè)施保持通暢。
5.6.5.熱帶風(fēng)暴到來時(shí),要盡可能呆在室內(nèi)減少外出。
5.6.7遇有大風(fēng)雷電時(shí),要謹(jǐn)慎使用電器嚴(yán)防觸電。
5.6.8密切注意周圍環(huán)境,在出現(xiàn)洪水泛濫、等危及住房安全的情況時(shí),要及時(shí)轉(zhuǎn)移。
5.6.9風(fēng)暴過后,要注意衛(wèi)生防疫,減少疾病傳播。
5.7疫情防范應(yīng)急措施:
5.7.1控制中
心負(fù)責(zé)在疫情多發(fā)季節(jié),密切關(guān)注媒體及衛(wèi)生部門發(fā)布的疫情信息,并及時(shí)在公司內(nèi)發(fā)布。
5.7.2各部門應(yīng)指定專人與防疫部門聯(lián)系,核實(shí)并獲得防疫方法,及時(shí)通知公司,并以通知的形式向客戶和員工傳達(dá),落實(shí)防疫措施。
5.7.3各部門在接到疫情通知后,應(yīng)對宿舍、食堂、辦公區(qū)域進(jìn)行全面消毒殺菌。
5.7.4經(jīng)消毒殺菌后,對現(xiàn)場進(jìn)行徹底清洗,以保證疫情傳播得到有效控制。
6支持性文件
無
7質(zhì)量記錄和表格
第8篇 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部檢查考評辦法
1.0目的規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公開、公正考評員工德、績、能、勤。
2. 0適用范圍適用公司財(cái)務(wù)部、各項(xiàng)目處出納的績效考評工作。
3．0職責(zé)
3.1 財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本辦法進(jìn)行公司財(cái)務(wù)部出納、各項(xiàng)目出納的檢查工作。
3.2 分管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本規(guī)定進(jìn)行公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、會計(jì)、出納、各項(xiàng)目處出納檢查工作。
4. 0程序要點(diǎn)
4.1 財(cái)務(wù)部各項(xiàng)目處會計(jì)員的工作標(biāo)準(zhǔn):
4.1.1 財(cái)務(wù)部、各項(xiàng)目處會計(jì)員工作應(yīng)符合《物業(yè)維修基金管理規(guī)定》、《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》中的工作要求;
4.1.2 會計(jì)員必須參加本崗位的培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求,培訓(xùn)合格后上崗。
4.1.3 財(cái)務(wù)部經(jīng)理應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé),符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4 會計(jì)員除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外,還應(yīng)嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2 績效考評評分結(jié)構(gòu)
4.2.1 績效考評由周檢、月檢、抽檢構(gòu)成,各種檢查考評的要求詳見公司的《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》。
4.2.2 公司財(cái)務(wù)部出納、項(xiàng)目處出納績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進(jìn)行。具體構(gòu)成為:a)工作效果(滿分20分)b)執(zhí)行程序(滿分20分)c)工作時(shí)效(滿分20分)d)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)e)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)f)執(zhí)行其他相關(guān)組規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)g)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3 公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)會計(jì)績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進(jìn)行。具體構(gòu)成為:a)崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)b)培訓(xùn)質(zhì)量(滿分10分)c)自身工作技能。(滿分10分)d)服務(wù)質(zhì)量(滿分10分)e)工作效果(滿分10分)f)工作責(zé)任心質(zhì)量。(滿分10分)g)處事公正性質(zhì)量。(滿分10分)h)遵守相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)i)團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量。(滿分10分)j)道德水準(zhǔn)(滿分10分)
4.3 績效考評扣分細(xì)則:
4.3.1 出納員(含項(xiàng)目處)考評扣分細(xì)則:a)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量考評扣分細(xì)則:公司/項(xiàng)目處出納員,不按照財(cái)務(wù)部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程操作的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng),一般違規(guī)扣該項(xiàng)評分1-2分;嚴(yán)重違反作業(yè)規(guī)程操作的,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)扣該項(xiàng)3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。b)不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng),視程度在'相關(guān)規(guī)程'欄目內(nèi)扣減相應(yīng)項(xiàng)目分值(一般違規(guī)扣1-2分;嚴(yán)重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2 一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認(rèn)),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng),造成實(shí)際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.3 '其他'欄目是為本公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超出本規(guī)程4.3.1 和4.3.2 所列出的原因造成的不合格所致,如未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分10分。
4.3.4 檢查、考評時(shí),如出現(xiàn)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》中所列明的應(yīng)受嘉獎(jiǎng)事件,則應(yīng)視情節(jié)在正常考評完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應(yīng)超過100分),另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對受考人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
4.3.5 獎(jiǎng)評時(shí)受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應(yīng)欄目內(nèi)扣完相應(yīng)分值外,另依據(jù)《行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
4.4 考評評分細(xì)則的解釋權(quán)在公司質(zhì)管部。
5. 0記錄
5.1 《財(cái)務(wù)部出納考評表》mps─a2─04
5.2 《財(cái)務(wù)經(jīng)理/會計(jì)考評表》mps─a2─05
6. 0相關(guān)支持文件
6.1 《工作、服務(wù)績效綜合考評辦法》mps─z1─03
第9篇 物業(yè)轄區(qū)強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法-1
物業(yè)轄區(qū)強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法(1)
一.中央空調(diào)運(yùn)作、管理、維修、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
1.0目的
規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理,維修保養(yǎng)工作,確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區(qū)內(nèi)中類空調(diào)的運(yùn)作、管理、維修、保養(yǎng)。
3.0職責(zé)
3.1工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查中央空調(diào)管理的實(shí)施情況。
3.2工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)審檢《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。
3.3工程組主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行管理。
3.4工程組主管負(fù)責(zé)組織制定設(shè)施和維修保養(yǎng)等計(jì)劃并組織該計(jì)劃的實(shí)施。
3.5工程組維修員負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理,維修保養(yǎng)。
4.0程序要點(diǎn)
4.1巡視監(jiān)控
4.1.1當(dāng)值維修員每四小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組。
4.1.2巡視臨控主要內(nèi)容如下:
a)檢查線電壓。
b)檢查互相電流。
c)檢查高壓。
d)檢查油壓。
e)檢查低壓。
f)冷卻水進(jìn)水溫度。
g)冷卻水出水溫度。
h)冷凍水進(jìn)水溫度。
i)冷凍水出水溫度。
j)檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音。
k)檢查冷卻堵風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),冷卻堵水位是否正常。
l)檢查管道,閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好。
m)檢查控制柜(箱)各器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。
4.1.3巡視過程中如發(fā)現(xiàn)有上述情況,應(yīng)及時(shí)采取措施于以解決。
4.2異常情況的處理
4.2.1中央空調(diào)制冷劑泄漏時(shí)的處理:
a)立即關(guān)停中央空調(diào)主機(jī),關(guān)閉相關(guān)的閥門。
b)加強(qiáng)現(xiàn)場通風(fēng)或用水管噴水淋澆(應(yīng)注意不要淋在設(shè)備上)。
c)救護(hù)人員應(yīng)身穿防毒衣,頭戴防毒面具進(jìn)入現(xiàn)場,并要求兩人為一組,確保安全。
d)排除泄漏源后,啟動中央空調(diào)試運(yùn)行,確認(rèn)無泄漏后,方可投入正常運(yùn)行。
4.2.2中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置:
a)視進(jìn)水情況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組,拉下總電源開關(guān)。
b)堵住漏水源。
c)漏水源堵住后,應(yīng)立即排水。
d)排干水后,應(yīng)立即對通水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。
e)確認(rèn)濕水已清除各絕緣電阻符合要求后,先試機(jī)后投入正常運(yùn)行。
4.2.3中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí),按《應(yīng)急情況的處理規(guī)程》處置。
4.2.4當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求,按時(shí)開關(guān)中央空調(diào),并根據(jù)負(fù)荷情況應(yīng)用相應(yīng)的機(jī)組,最大限度比節(jié)省電源。
4.3中央空調(diào)機(jī)房管理。
4.3.1非值班員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房,若有領(lǐng)導(dǎo)檢查,應(yīng)由工程組主管陪同。
4.3.2中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃,易爆,危險(xiǎn)品。
4.3.3中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)配備各可提式滅火器,防毒用品,并放在方便,顯眼處,室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
4.3.4中央空調(diào)機(jī)房保持每班打掃一次衛(wèi)生,每周清潔一次設(shè)備,設(shè)施。
4.3.5中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)做到隨時(shí)鎖上,專人保管鑰匙,不準(zhǔn)自己配鑰匙。
4.4交接班要求
4.4.1接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)上班。
4.4.2接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取上班交待,并查房《交接班記錄表》確認(rèn)后簽字。
4.5維修、保養(yǎng)。
4.5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》的制定。
4.5.2每年的12月15日之前,由管理維修主管組織制冷技工一起研究,制定設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃并上報(bào)工程處經(jīng)理審批。
4.5.3制定《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》的原則:
a)中央空調(diào)使用程度。
b)中央空調(diào)運(yùn)行狀況。
c)合理的時(shí)間。
4.5.4《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容:
a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容。
b)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間。
c)預(yù)計(jì)費(fèi)用。
d)備品各件計(jì)劃。
4.6對中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》進(jìn)行。
4.7制冷技工負(fù)責(zé)中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng),中央空調(diào)的大型修理現(xiàn)及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.8冷卻塔維修保養(yǎng),制冷每半年對冷卻塔進(jìn)行一次清潔,保養(yǎng)。
4.8.1用500v萬能表檢測電機(jī)絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω以上時(shí)則應(yīng)干燥處理電機(jī)線圈,干燥處理后仍達(dá)不到0.5mω以上時(shí)則應(yīng)拆修電機(jī)線圈。
4.8.2檢查電機(jī)風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油,如有異常磨擦聲,則應(yīng)在換同型號規(guī)格的軸承。
4.8.3檢查發(fā)帶是否開裂或磨損嚴(yán)重,如有則應(yīng)在換同規(guī)格皮帶,檢查皮帶輕與相配合是否松動,如是則應(yīng)整修。
4.8.4檢查布水器是否布水均勻,否則應(yīng)清潔管道及噴嘴。
4.8.5清洗冷卻塔,清潔風(fēng)扇時(shí)。
4.8.6檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作是否可靠,否則應(yīng)修復(fù)。
4.8.7擰緊所有緊固件。
4.8.8清潔整個(gè)冷卻塔外表。
4.9風(fēng)機(jī)盤前維修保養(yǎng),制冷技工每隔半年對見機(jī)盤進(jìn)行一次清潔,保養(yǎng)。
4.9.1每周清潔一次空氣過濾網(wǎng),排除盤管內(nèi)的空氣。
4.9.2檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常磨擦響聲應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。
4.9.3用500v萬表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈絕緣,電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)急時(shí)維修處理。檢查電容有無變形,鼓脹或開裂,如是應(yīng)更換同規(guī)格電容,檢查各按接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如有則作相應(yīng)整修。
4.9.4檢查布水器是否布水均勻,否則尖清潔管道及噴嘴。
4.9.5清洗冷卻塔,清潔風(fēng)扇風(fēng)葉。
4.9.6檢查補(bǔ)水浮球閥是否動作可靠,否則應(yīng)修復(fù)。
4.9.7擰緊所有緊固件。
4.9.8清潔整個(gè)冷卻塔表面。
4.10風(fēng)機(jī)盤管理保養(yǎng),制冷技工生隔半年對風(fēng)機(jī)盤進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。
4.10.1每周清洗一次空氣過濾網(wǎng),排出盤管內(nèi)的空氣。
4.10.2檢查風(fēng)機(jī)是否轉(zhuǎn)動靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應(yīng)加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機(jī)軸承。
4.10.3用500v萬能表檢測風(fēng)機(jī)電機(jī)線圈,絕緣電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)整修處理,檢查電容有無變形,膨脹或開裂,如是則應(yīng)更換同規(guī)格電容,檢查各線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應(yīng)整改。
4.10.4清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉,盤管,積水盤上的污物。
4.10.5用鹽酸溶液清除盤管內(nèi)壁的水垢。
4.10.6擰緊所有固件。
4.10.7清潔風(fēng)機(jī)盤管外殼。
4.11冷凝器,蒸發(fā)器維修保養(yǎng),制冷技工每半年對冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔,保養(yǎng)。
4.11.1柜式蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a)每周清洗一次空氣過濾網(wǎng)。
b)清潔蒸發(fā)器散熱片。
c)清潔接水盤。
4.11.2水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng):
a)配制10%的鹽酸溶液。
b)拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進(jìn)出水進(jìn)行封閉,然后向里注滿鹽酸溶液、酸洗時(shí)間為24小時(shí),清洗時(shí)間為12小時(shí)。
c)全部清洗完畢后檢查是否漏水。
4.12冷卻水泵機(jī)組,冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng),制冷技工每天對冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清洗保養(yǎng)。
4.12.1電動機(jī)維修、保養(yǎng):
a)用500v萬能表檢測電動機(jī)線圈劇院電阻是否在0.5mω以上,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理或修復(fù)。
b)檢查電動機(jī)軸承有無阻滯現(xiàn)象,如有應(yīng)加入潤滑油或更換。
c)檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象,如有則應(yīng)修正處理。
4.12..2水泵維修保養(yǎng):
a)轉(zhuǎn)動水泵軸,觀察是否有阻滯,碰撞、卡住現(xiàn)象,如是軸承問題須針對軸承加注潤滑油或更換軸承,如是水泵葉輪問題則應(yīng)拆修水泵。
b)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根。
4.12.3檢查浮性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞
則應(yīng)更換浮性橡膠墊。
4.12.4清洗水泵過濾網(wǎng)。
4.12.5擰緊水泵機(jī)組所有禁固螺栓。
4.12.6清洗水泵機(jī)組外殼,如脫漆或銹濁嚴(yán)重,則應(yīng)重新油漆一遍。
4.13制冷技工每半年對冷凍水管路,送冷風(fēng)管路,風(fēng)機(jī)盤管管道進(jìn)行一次保養(yǎng),檢查冷凍水管道,送冷風(fēng)管道,風(fēng)機(jī)盤各處是否有大量的凝結(jié)水或保溫后的破壞,如是則應(yīng)重做保溫層。
4.14閥類維修保養(yǎng),制冷技工每半年對閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.14.1節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修、保養(yǎng):
a)檢查是否泄漏,如是則應(yīng)加壓填料。
b)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油。
c)如閥門破裂或開閉失效,則應(yīng)更換同規(guī)格閥門。
d)檢查法蘭連結(jié)處是否滲漏,如是則應(yīng)拆換密封膠墊。
4.14.2電磁調(diào)節(jié)閥,壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng):
a)干燥過濾器,檢查是否臟堵或吸潮了,如是則應(yīng)更換同規(guī)格的干燥過濾器。
b)磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥:
--通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動作可靠,如有問題則應(yīng)更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥。
--對壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。
4.15檢測、控制部分維修保養(yǎng),制冷技工每半年對檢測、控制部分進(jìn)行一次保養(yǎng)。
4.15.1檢測器件(溫度計(jì)、壓力表、傳感器)維修保養(yǎng):
a)對于讀數(shù)模糊不清的溫度計(jì),壓力表應(yīng)拆換。
b)送檢溫度計(jì)、壓力表合格后方可使用。
c)檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬試驗(yàn)。
d)檢查裝檢測器的定位是否滲漏。
4.15.2控制部分維修保養(yǎng):
a)清潔控制柜內(nèi)的灰塵、臟物。
b)檢查禁固所有接線頭,對于嚴(yán)重?zé)凉岬慕泳€頭應(yīng)更換。
c)交流接觸維修保養(yǎng):
--清除天弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒。
--清除線頭表面及四周的污物,如線頭燒濁嚴(yán)重的則應(yīng)更換同規(guī)格交流接線頭。
--清潔鐵芯上的灰塵及臟物。
--擰緊所有緊固螺栓。
d)熱繼電器維修保養(yǎng):
--檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應(yīng)整修處理,處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
--檢查熱繼電器上的紀(jì)像蓋板是否完整,如損壞,則應(yīng)更換。
e)自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng):
--用500v萬能表測量紀(jì)像電阻應(yīng)不低于0.5mω,否則應(yīng)烘于處理。
--清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞,則應(yīng)更換。
--清除線頭表面上的小金屬顆粒。
f)信號燈,指示儀表維修保養(yǎng):
--檢查各信號燈是否正常,如不亮,則應(yīng)更換同規(guī)格小燈泡。
--檢查各指示儀表指示是否正常,如有偏差要進(jìn)行調(diào)整。
g)中間繼電器,信號繼電器維修保養(yǎng),對中間繼電器,信號繼電器做好模擬實(shí)驗(yàn),檢查兩者的工作是否可靠。
h)pc中央處理器,印刷線路板如出現(xiàn)問題,則申請外委保養(yǎng)。
4.16壓縮機(jī)維修保養(yǎng):制冷技工每年對壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢查、保養(yǎng)。
4.16.1檢查壓縮機(jī)油位、油色,如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應(yīng)查明漏油原因,并排除故障后再充住潤滑油,如油已變色則應(yīng)徹底更換潤滑油。
4.16.2檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣,如有則應(yīng)排放空氣
4.16.3具體檢查壓縮機(jī)如下參數(shù):
a)壓縮機(jī)電機(jī)紀(jì)像,電阻(正常0.5mω以上)。
b)壓縮機(jī)運(yùn)行電流,(正常為額定值,三項(xiàng)基本平衡)。
c)壓縮機(jī)油壓(正常10-15kgf/cm2)。
d)壓縮機(jī)外殼溫度(正常85℃以下)。
e)吃壓力(正常值4.9-5.4kgf/cm2)。
f)排氣壓力(正常值12.8kgf/cm2)。
g)檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動。
h)檢查壓縮機(jī)是否有異味。
4.16.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。
4.17中央空調(diào)維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)。
4.18中央空調(diào)因維修保養(yǎng)與原因,因需要停用時(shí),應(yīng)由物管處,工程組先審報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理,同意后才執(zhí)行。
5.0記錄
5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》mps-yg2-06
《設(shè)施日常檢查表》mps-yg2-05
《交接班記錄表》mps-ywb2-01
6.0相關(guān)支持文件
第10篇 物業(yè)轄區(qū)中控系統(tǒng)管理辦法
物業(yè)轄區(qū)中控系統(tǒng)管理辦法二消防監(jiān)控操作管理
1.0目的規(guī)范消防系統(tǒng)運(yùn)作管理、維修、檢查、保養(yǎng),確保消防系統(tǒng)隨時(shí)處于良好運(yùn)作狀態(tài)。
2. 0適用范圍適用于本公司轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)運(yùn)作、維修、檢查、保養(yǎng)的管理。
3. 0職責(zé)3.1項(xiàng)目處經(jīng)理負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)作管理的監(jiān)督、統(tǒng)籌。
3. 2項(xiàng)目處工程組負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)保障。
3. 3保安隊(duì)長、班長負(fù)責(zé)實(shí)行消防系統(tǒng)工作的運(yùn)作操作。
3. 4工程處經(jīng)理、項(xiàng)目處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》,并檢查計(jì)劃的執(zhí)行情況。
3. 5工程組主管組織《設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》,并組織監(jiān)督該計(jì)劃的具體實(shí)施。
3. 6工程組同時(shí)負(fù)責(zé)施行具體消防系統(tǒng)的日常保養(yǎng)工作。
4.0程序要點(diǎn)
4.1運(yùn)作監(jiān)控
4.1.1消防管理中心執(zhí)勤人員24小時(shí)對消防主機(jī)、消防聯(lián)動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。
4.1.2運(yùn)行監(jiān)控內(nèi)容:a)消防主機(jī)顯示屏是否顯示。
b)消防主機(jī)是否正常。
c)'運(yùn)作'和'電源'燈是否亮。
d)巡視噴淋泵而后消防泵管網(wǎng)系統(tǒng),接口有無松動,油漆是否脫落,水流指示器是否運(yùn)作。
e)'故障'燈是否亮,如亮立即到現(xiàn)場查明原因。
f)'低水位'信號燈是否亮,如亮立即通知維修工的并查看水位情況。
g)'破玻燈光'信號燈是否亮,如亮應(yīng)即時(shí)到樓層查看破玻報(bào)警原因。
h)監(jiān)看閉路電視畫面是否清晰。
i)巡視固定手提式滅火器管網(wǎng)接口,緊急按鈕,讀出壓力表指針數(shù)據(jù)。
j)設(shè)備有無出現(xiàn)燒焦、異味、異常情況。
k)測試'試燈'鍵,試燈1~2秒鐘,發(fā)現(xiàn)有信號燈不亮,應(yīng)查明原因給予更換。
4.1.3在運(yùn)行監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)有不正常情況,應(yīng)進(jìn)行登記、匯報(bào)、整改。
4.2異常情況處置
4.2.1 當(dāng)消防主機(jī)出現(xiàn)異常情況(如水浸入),應(yīng)立即切斷供給消防主機(jī)的主電源和備用電源,以免引起相關(guān)聯(lián)動裝置啟動造成消防主機(jī)部件燒毀。
4.2.2 當(dāng)配電箱線路發(fā)生短路(過負(fù)荷)起火時(shí),立即關(guān)掉相關(guān)設(shè)備的電源,迅速用'干粉'滅火器撲滅。
4.3機(jī)房管理
4.3.1 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入室內(nèi)。
4.3.2 當(dāng)值人員每班打掃室內(nèi)衛(wèi)生,擦拭設(shè)備、設(shè)施。
4.3.3 室內(nèi)嚴(yán)禁存放一切與工作無關(guān)的物品,但應(yīng)配備'干粉'滅火器。
4.3.4 室內(nèi)禁止吸煙。
4.3.5 保持消防監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)不脫崗。
4.4交接班要求
4.4.1交接班時(shí)應(yīng):a)進(jìn)行外觀巡視各類系統(tǒng),查看各類系統(tǒng)是否處于正常運(yùn)行狀態(tài)。
b)按操作鍵查看消防主機(jī)內(nèi)容有無改動。
4.4.2當(dāng)值人員應(yīng)對每班次運(yùn)行情況做好記錄,交接時(shí)檢查各系統(tǒng)均正常后,雙方在《交接班記錄表》上簽字確認(rèn)。
4.5維修保養(yǎng)
4.5.1 《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》的制定。
4.5.2 每年12月15日前,又項(xiàng)目處消防負(fù)責(zé)人擬定《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》報(bào)公司消防主管審批,并系統(tǒng)組織核實(shí)。
4.5.3 《設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》必須具備下列要求:a)有明確安排設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。
b)有具體組織實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間。
c)有明確的保養(yǎng)周期。
d)有具體的維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
4.6對消防系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí),應(yīng)嚴(yán)格遵守《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》進(jìn)行。
4.7檢查
4.7.1 日檢:每班次在當(dāng)值班長的指導(dǎo)下由消防管理中心消防員對火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查。
a)每班次均應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備的外觀檢查。
b)火警功能,誤報(bào)火警應(yīng)勘察誤報(bào)的火災(zāi)探測器探頭現(xiàn)場有無蒸汽、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環(huán)境干擾存在,如有其它干擾存在,應(yīng)設(shè)法排除;
對于誤報(bào)頻繁有無其它干擾影響探頭正常工作的,或探頭顯示燈不變,不能接收信號,應(yīng)及時(shí)清洗更換。
c)自控功能:按自檢鍵后,進(jìn)行復(fù)位,讓系統(tǒng)處于正常狀態(tài),不能復(fù)位應(yīng)查明原因。
d)故障功能:--主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷,接觸不良等情況。
--備用電源故障,檢查充電裝置,電池有否損壞,有無斷線。
--探測回路故障,檢查該回路至火災(zāi)探測器的接線是否完好,有無探頭被取下,終端監(jiān)控器有無損壞。
4.7.2 月檢:每月15日在消防管理主管的指導(dǎo)下,由隊(duì)、班長組織對消防自動系統(tǒng)進(jìn)行下列功能檢查,并填寫《設(shè)施月檢查保養(yǎng)記錄》。
a)日檢全部內(nèi)容。
b)測試控制器重要工作電壓是否正常。
c)火災(zāi)探測器(溫感、煙感)安裝傾斜度不大于45°,與底座接觸是否良好,外觀是否潔凈完好,指示燈是否亮,抽取5%的煙感試驗(yàn)消防主機(jī)是否收到信息。
d)對樓層消防栓泵進(jìn)行外觀檢查,查看外接線是否固定好,油漆脫落應(yīng)補(bǔ)刷新漆。
e)檢查手動報(bào)警器按鈕,緊急旋鈕安裝是否牢固,有無破損及丟失,任選兩個(gè)手動報(bào)警按鈕進(jìn)行模擬報(bào)警,測試報(bào)警功能是否正常。
f)對消防主機(jī)、聯(lián)動柜、動手配電箱、滅火顯示器及其附屬設(shè)施進(jìn)行擦拭除塵,線絡(luò)松動應(yīng)給予緊固。
g)對主電源和備用電源做自動轉(zhuǎn)換試驗(yàn)。
4.7.3 季檢每季度檢查加試驗(yàn)自動報(bào)警系統(tǒng)的下列功能,并填寫《設(shè)施年(季)檢查保養(yǎng)記錄表》a)采用專用檢測儀器,分批試驗(yàn)火災(zāi)探測器的動作及確認(rèn)燈顯示。
b)試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警的聲光顯示。
c)試驗(yàn)水流指示器,壓力開關(guān)等報(bào)警功能信號顯示。
d)對備用電源進(jìn)行1~2次充電放電試驗(yàn),1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗(yàn)。
e)用手動或自動檢查消防檢泵,自動噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備。
f)對固定手提式滅火器進(jìn)行外觀巡視。
g)用手動檢查消防應(yīng)急廣播,火災(zāi)應(yīng)急照明及疏散指示標(biāo)志燈。
h)從消防聯(lián)動柜上按強(qiáng)制'消防'開關(guān)鍵使客貨梯進(jìn)行在首壓試驗(yàn)。
i)在消防管理中心進(jìn)行消防通信設(shè)備對講通話試驗(yàn)。
j)檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)和強(qiáng)制切斷非消防電源試驗(yàn)。
4.7.4 年檢:每年12月20日前由消防管理主管同隊(duì)、班長組織對火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)的功能作下列檢查和試驗(yàn),并填寫《設(shè)施檢查保養(yǎng)記錄表》。
a)應(yīng)用專用檢測儀器對所安裝的火災(zāi)探測器探頭(取50%)進(jìn)行一次實(shí)效模擬試驗(yàn),對電纜、接線蓋、設(shè)備作直觀檢查,清理塵埃。
b)試驗(yàn)火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功能。
4.8維修保養(yǎng)
4.8.1 對消防系統(tǒng)設(shè)備的外部清潔及部分 的維修保養(yǎng)由消防管理主管指導(dǎo)完成,每班值日員應(yīng)對消防設(shè)備外部清潔一次,用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵,再用干的干凈的抹布擦試,保持設(shè)備光潔。
4.8.2 消防系統(tǒng)設(shè)備故障的維修一般不超過8小時(shí),在8小時(shí)內(nèi)無法解決的應(yīng)速急成聯(lián)系安裝廠家并匯報(bào)項(xiàng)目處經(jīng)理。
4.8.3 消防泵系統(tǒng)
4.8.4 消防電機(jī)主機(jī)的維修保養(yǎng)。
4.8.5 消防系統(tǒng)的檢查、維修、保養(yǎng)均應(yīng)有完整的記錄,分檔管理,保存期5年。
5.0記錄
5.1《設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》mps-yg2-06
5.2《設(shè)施日常檢查表》mps-yg2-056.0相關(guān)支持文件
6.1《給排水管理辦法》mps-yg1-07
第11篇 住宅類物業(yè)管理招標(biāo)評分辦法定標(biāo)原則
一、評標(biāo)委員構(gòu)成
根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定, **住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目
評標(biāo)委員構(gòu)成如下:評標(biāo)委員共5名,其中招標(biāo)方代表2名,另3名從
市物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽選產(chǎn)生。
二、評標(biāo)辦法
**住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)評標(biāo)項(xiàng)目分為:投標(biāo)文件、投標(biāo)報(bào)價(jià)兩大項(xiàng),分別按百分制計(jì)分,各項(xiàng)目占投標(biāo)總分權(quán)重依次為80:20。
1、投標(biāo)文件(滿分100分,占投標(biāo)總分的80%):
評委根據(jù)投標(biāo)人投標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)評出評分等級,依此統(tǒng)計(jì)匯總作為投標(biāo)人投標(biāo)文件得分。
投標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)為::
(1)、對項(xiàng)目的認(rèn)識、管理服務(wù)定位、管理服務(wù)目標(biāo)及整體設(shè)想(12分)。
(2)、組織架構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)及管理(10分)。
(3)、擬采取的管理方式、工作計(jì)劃及物資配備計(jì)劃(4分)。
(4)、管理服務(wù)體系(6分)。
(5)、企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度、公眾制度(3分)。
(6)、前期管理服務(wù),接管驗(yàn)收管理。(14分)。
(7)、日常管理服務(wù)方案、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其措施(20分)。
(8)、管理服務(wù)重點(diǎn)、難點(diǎn)及其措施。(8分)
(9)、物業(yè)檔案資料管理(3分)。
(10)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算合理性(20分)。
2、投標(biāo)報(bào)價(jià)(滿分100分,占投標(biāo)總分的20%):
投標(biāo)報(bào)價(jià)評分標(biāo)準(zhǔn)(百分制)
1、投標(biāo)報(bào)價(jià)以物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)為評價(jià)指標(biāo)。
2、投標(biāo)報(bào)價(jià)評分以中準(zhǔn)價(jià)作為評分標(biāo)準(zhǔn),其扣分原則為:按百分制計(jì),'偏離中準(zhǔn)收費(fèi)水平百分率'每偏'中準(zhǔn)收費(fèi)水平'0.5%扣1分;'偏離中準(zhǔn)收費(fèi)水平百分率'的百分位四舍五入后,十分位數(shù)字≥5且≤9的,十分位上的賦分均按0.5%標(biāo)準(zhǔn)扣分。
3.'中準(zhǔn)收費(fèi)水平'由所有投標(biāo)人的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)'綜合收費(fèi)水平報(bào)價(jià)'算術(shù)平均得出;'綜合收費(fèi)水平報(bào)價(jià)'=(小高層投標(biāo)報(bào)價(jià)×小高層建筑面積+商業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)×商業(yè)建筑面積)÷各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)總面積。
4、'偏離中準(zhǔn)收費(fèi)水平百分率'=('綜合收費(fèi)水平報(bào)價(jià)'-'中準(zhǔn)收費(fèi)水平')÷'中準(zhǔn)收費(fèi)水平'×100%(計(jì)算結(jié)果保留到十分位,百分位四舍五入)。
三、定標(biāo)原則及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核定原則
1、評標(biāo)委員會根據(jù)投標(biāo)文件、投標(biāo)報(bào)價(jià)分兩項(xiàng)加權(quán)總分之和,從高到低排序,依次推薦不超過三名中標(biāo)候選人。
2、若出現(xiàn)加權(quán)總分相同不能順序確定中標(biāo)人時(shí),則以投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)文件評分高者為先。
3、招標(biāo)人按照中標(biāo)候選人綜合得分的排序確定第一中標(biāo)侯選人為中標(biāo)人,若確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
4、在投標(biāo)過程中有違反招標(biāo)文件規(guī)定,或采取不正當(dāng)競爭手段的,一經(jīng)查實(shí),取消投標(biāo)資格。
第12篇 物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析辦法規(guī)定
物業(yè)集團(tuán)作業(yè)文件文件
物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)、分析辦法
一、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):
1. 根據(jù)從被調(diào)查業(yè)主/用戶收回的《物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查表》對調(diào)查項(xiàng)目中'服務(wù)態(tài)度'一欄'總體評價(jià)''很滿意、滿意、一般滿意、不滿意、很不滿意'統(tǒng)計(jì)出來的數(shù)據(jù),將前三項(xiàng)評價(jià)相加的戶數(shù)和后二項(xiàng)評價(jià)相加的戶數(shù),計(jì)算出所占的百分?jǐn)?shù),得出服務(wù)態(tài)度滿意率。
2. 由于各小區(qū)提供的服務(wù)項(xiàng)目不同,《物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查表》發(fā)放到被調(diào)查業(yè)主/用戶手中,被調(diào)查業(yè)主/用戶往往分不清服務(wù)情況,會在沒有服務(wù)的項(xiàng)目上打'√'。所以在統(tǒng)計(jì)時(shí),要將沒有提供的服務(wù)項(xiàng)目的評價(jià)結(jié)果剔除,不再進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。
二、服務(wù)態(tài)度滿意率計(jì)算公式:戶數(shù)÷調(diào)查總戶數(shù)×100=百分比
三、服務(wù)態(tài)度滿意率結(jié)果:
服務(wù)態(tài)度一欄中被調(diào)查業(yè)主/用戶對'很滿意、滿意、一般滿意'認(rèn)同占發(fā)調(diào)查表總戶數(shù)80%以上的 ,'不滿意、很不滿意'認(rèn)同占發(fā)調(diào)查表總戶數(shù)20%以下的,視為服務(wù)態(tài)度滿意率為80%以上。
四、數(shù)據(jù)分析:
1. 將各小區(qū)統(tǒng)計(jì)出來的服務(wù)態(tài)度滿意率匯總,可反映出各小區(qū)顧客對物業(yè)管理服務(wù)態(tài)度的滿意程度。
2. 根據(jù)各小區(qū)享受同一服務(wù)、'很滿意、滿意、一般滿意'和'不滿意、很不滿意'的人數(shù)分別算出的百分比,再相加取其平均值,分析出公司在某一服務(wù)項(xiàng)目上的總體管理水平。
3. 將反映各小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的滿意率分為五個(gè)檔次列表,為19.9%以下、20~39.9%、40~59.9%、60~79.9%、80%以上。并分別列出在各檔次中的服務(wù)項(xiàng)目。根據(jù)列表情況,分析出服務(wù)中存在的差距,并提出努力方向及整改要求。
