第1篇 物業(yè)管理規(guī)定辦法
物業(yè)管理規(guī)定【1】
國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革,國(guó)務(wù)院對(duì)取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目、價(jià)格改革和實(shí)施普遍性降費(fèi)措施涉及的行政法規(guī)進(jìn)行了清理。經(jīng)過(guò)清理,國(guó)務(wù)院決定:對(duì)66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條、第六十一條。
此外,對(duì)相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為,處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布 根據(jù)2023年2月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國(guó)家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是,應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)管理規(guī)定【2】
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
本辦法所稱(chēng)的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
業(yè)主通過(guò)選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過(guò)自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。
未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域,并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織實(shí)施本辦法,負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)各區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?dòng),調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作,增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。
區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn),所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門(mén)和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專(zhuān)營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案,對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開(kāi)批評(píng),加強(qiáng)行業(yè)自律管理,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng),可以通過(guò)書(shū)面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域,并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提出意見(jiàn)。
第十二條 建設(shè)單位在開(kāi)始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前,應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(四)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告;
(六)地名批復(fù)文件。
第十三條 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)服務(wù)合同;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(五)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;
(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;
(七)地名批復(fù)文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無(wú)法提供前款第(四)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)資料的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。
第十四條 沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后,應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說(shuō)明及附圖;
(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。
前款第(三)項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。
第十五條 已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案,且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表;
(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說(shuō)明及附圖;
(三)分割方案;
(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
第十六條 新建物業(yè)出售時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說(shuō)明及附圖;
(二)公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置;
(三)公共車(chē)位數(shù)量和位置;
(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;
(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利,依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì),履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé),代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的工作補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。
第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng),提倡業(yè)主通過(guò)電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。
市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護(hù),制定電子投票具體操作細(xì)則,為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。
業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)由相關(guān)部門(mén)分年度列入部門(mén)預(yù)算。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列情形之一的,業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求:
(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開(kāi)發(fā)部分建筑面積50%以上的。
符合前款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后7日內(nèi)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)的事項(xiàng)公告全體業(yè)主,公告時(shí)間不少于15日,公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生,根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,可以抽簽確定排名順序。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作,建設(shè)單位不參加籌備組工作的,視為棄權(quán)。
第二十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;
(三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;
(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)活動(dòng)的行為。
除前款規(guī)定條件外,籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)組織的物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)。
籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的,經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認(rèn),由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件,以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。
第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于15日。
擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無(wú)異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。
第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間,業(yè)主對(duì)擬定人選有異議的,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)進(jìn)行核查,被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。
經(jīng)核實(shí),擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
更換籌備組成員的,應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。
第二十五條 籌備組成立后,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持,并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主清冊(cè);
(四)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測(cè)繪報(bào)告;
(六)已籌集的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊(cè)等相關(guān)文件資料,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)查詢(xún)業(yè)主姓名和房屋面積,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費(fèi)用。
第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會(huì)議推選籌備組組長(zhǎng),集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)則。
籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名,經(jīng)過(guò)半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。
籌備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的,按前款規(guī)定程序重新確定。
第二十七條 籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集和主持,也可以由籌備組組長(zhǎng)委托籌備組其他成員召集和主持?；I備組組長(zhǎng)不召集籌備組會(huì)議的,經(jīng)1/3以上籌備組成員同意,可以由會(huì)議發(fā)起人組織召開(kāi)籌備組會(huì)議。
籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議,但法人或者其他組織除外?；I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)籌備組成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔?；I備組會(huì)議作出的決定,參會(huì)成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制籌備組印章,印章由籌備組組長(zhǎng)或者籌備組組長(zhǎng)指定的籌備組成員保管?；I備組印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會(huì)議的決定,用于籌備組公示、公告等籌備文書(shū)的發(fā)布。
籌備組解散后,其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。
第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;
(六)制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則;
(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)20日前公示,公示時(shí)間不少于10日。
首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。
第三十條 業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面署名形式向籌備組提出書(shū)面意見(jiàn)?；I備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)。
需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改,修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。
第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格,并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)型物業(yè)至少有1名候選人。
第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于7日。
公示期間,業(yè)主認(rèn)為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認(rèn)的,不再列入候選人名單,并告知全體業(yè)主。
第三十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi),組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未形成決議的,其工作期限延長(zhǎng)6個(gè)月;逾期仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立之日起,籌備組自行解散。
籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi),未能組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定,重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求,再次成立籌備組。
第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項(xiàng):
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;
(四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì);
(五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(七)籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金,制定物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度;
(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式,管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;
(十一)聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作報(bào)告;
(十二)改變或者撤銷(xiāo)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議;
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定前款第(七)項(xiàng)和第(八)項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定:
(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;
(二)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù);
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第三十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定:
(一)業(yè)主大會(huì)名稱(chēng);
(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);
(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等;
(九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選規(guī)則等;
(十)業(yè)主委員會(huì)終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)時(shí),代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限,但不得違反《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條第三款的規(guī)定;
(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;
(十二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi),監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi),每年至少召開(kāi)1次。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)上一年度物業(yè)管理情況報(bào)告;
(二)上一年度業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告;
(三)上一年度業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告;
(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,并于10日內(nèi)發(fā)布召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的公告:
(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定;
(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議;
(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi),并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開(kāi)的,由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織召開(kāi);未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。
20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的決定;業(yè)主委員會(huì)逾期未作出決定的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申訴,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議條件的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。
第三十九條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)20日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于10日,并同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì),但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的除外。
公示期間,業(yè)主可以對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn)。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主提出的建議和意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)受理并予以說(shuō)明,并可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示,公示時(shí)間不少于10日。
第四十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)和電子投票等形式,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送達(dá)每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)公告,公告時(shí)間不少于7日。需要投票表決的,表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書(shū)面委托的代理人簽名。
采用電子投票形式的,應(yīng)當(dāng)通過(guò)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況決定。因故需要延長(zhǎng)投票期限的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主,延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。
第四十二條 采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限屆滿,應(yīng)當(dāng)按照公正、公開(kāi)、透明的原則,統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見(jiàn),并及時(shí)公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)公布表決結(jié)果,可以邀請(qǐng)業(yè)主對(duì)計(jì)票全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。
表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上,采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專(zhuān)有部分面積,業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn),全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)由業(yè)主委員會(huì)妥善保管,保管期限不少于5年。
未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。
第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期間,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的,組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)答復(fù)。公示期滿,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果沒(méi)有異議或者異議不成立的,應(yīng)當(dāng)公告業(yè)主大會(huì)決定。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式,業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的,可以查驗(yàn)本人表決意見(jiàn),組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的,應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)、公示表決結(jié)果。
業(yè)主查驗(yàn)本人意見(jiàn),應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決意見(jiàn),還應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū),載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù),但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。
第四十五條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認(rèn)定專(zhuān)有部分面積和建筑物總面積:
(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未登記的,暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未實(shí)測(cè)的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
(二)建筑物總面積,按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第四十六條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,1個(gè)專(zhuān)有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有1個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按1人計(jì)算。
(二)總?cè)藬?shù),按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第四十七條 1個(gè)專(zhuān)有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的,其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。
業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限的書(shū)面委托書(shū)。
第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定,以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未約定的,未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入表決的多數(shù)票。
第四十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù),每屆任期不超過(guò)5年,可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。
業(yè)主監(jiān)事會(huì)每年度至少召開(kāi)1次會(huì)議,應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)監(jiān)事出席,作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。
第五十條 業(yè)主監(jiān)事會(huì)主要履行以下職責(zé):
(一)審核業(yè)主委員會(huì)的工作情況報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告及收支預(yù)算;
(二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬薄及其他會(huì)計(jì)資料,檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況,包括籌集、管理、使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益情況,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況。對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議;
(四)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正;
(五)要求業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議;
(六)就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案;
(七)可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢(xún)或者建議;
(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常,可以進(jìn)行調(diào)查;必要時(shí),可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作;
(九)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。
第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第五十一條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目,先期開(kāi)發(fā)部分符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)一般由5人至15人的單數(shù)委員組成,每屆任期不超過(guò)5年,可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的,應(yīng)當(dāng)通過(guò)多輪投票補(bǔ)選。經(jīng)補(bǔ)選后,多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)仍未達(dá)到議事規(guī)則約定人數(shù),但已超過(guò)5人(含5人)的,業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的,未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議,在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況。
報(bào)送資料齊全、符合法定條件的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具書(shū)面回執(zhí)并在報(bào)送的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本加蓋備案印章,同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后,應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,同時(shí)可以持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。
備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。
第五十四條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布,接受業(yè)主質(zhì)詢(xún);
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用,調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式,管理、使用經(jīng)營(yíng)收益;
(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料,接受業(yè)主監(jiān)督:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)車(chē)位的情況;
(五)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況;
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息;
(九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
業(yè)主委員會(huì)對(duì)本條第一款第(五)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)每季度公布,其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新。
業(yè)主委員會(huì)未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布,并通告全體業(yè)主。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責(zé)的,由副主任召集和主持。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席,委員具有同等表決權(quán),作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔,業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí),可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的代表參加。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定事項(xiàng)及時(shí)報(bào)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議,應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不召集的,由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開(kāi)。
第五十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度,物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。
第五十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。
業(yè)主對(duì)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的,經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主;審計(jì)期間業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì),全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
第六十條 業(yè)主委員會(huì)委員存在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的禁止行為的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后中止其委員職務(wù),并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)委員符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定的,其委員職務(wù)自行終止。
在一屆業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止,由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況通告全體業(yè)主。
職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)及時(shí)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的檔案資料、印章及財(cái)物交回業(yè)主委員會(huì)。
第六十一條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員,由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍未達(dá)到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù),或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在上述情況發(fā)生之日起3個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定及時(shí)補(bǔ)選的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令其限期組織補(bǔ)選并通告全體業(yè)主。
第六十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿6個(gè)月前,應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的,經(jīng)業(yè)主申請(qǐng),物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉,并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)逾期仍未組織的,由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織換屆選舉;未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責(zé)。
第六十三條 業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但未能及時(shí)換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的,在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者人員在約定的職責(zé)范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會(huì)、村民委員會(huì)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的,居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)。
第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前,以公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù),并書(shū)面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實(shí)施辦法,由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)另行制定。
第六十五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案:
(一)前期物業(yè)管理中標(biāo)備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(三)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件;
(四)開(kāi)標(biāo)簽到表;
(五)評(píng)標(biāo)專(zhuān)家評(píng)分表;
(六)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;
(七)中標(biāo)單位資質(zhì)證書(shū);
(八)中標(biāo)單位的投標(biāo)文件。
新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)提供價(jià)格行政管理部門(mén)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第六十六條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案:
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(四)中標(biāo)通知書(shū)。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則,確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限,并與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。
建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政管理部門(mén)申請(qǐng)單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開(kāi)招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第六十九條 業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)遵循以下程序:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì),并取得審計(jì)報(bào)告。
(二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)已公告30日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間,應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取和收集業(yè)主的意見(jiàn),并書(shū)面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過(guò);表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)、專(zhuān)有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見(jiàn),全體業(yè)主贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。
公示期間業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的,可以查驗(yàn)本人表決意見(jiàn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭(zhēng)議的,可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門(mén)申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件,竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè);
(三)設(shè)施設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單;
(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;
(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單;
(八)物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
第七十一條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載,業(yè)主有權(quán)查詢(xún)。
建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門(mén)審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施,屬于建設(shè)單位所有的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(五)建設(shè)單位移交資料清單;
(六)查驗(yàn)記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第七十三條 業(yè)主大會(huì)成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);
(三)物業(yè)服務(wù)合同。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書(shū)面回執(zhí)。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)地點(diǎn)的顯著位置公開(kāi)并及時(shí)更新:
(一)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式;
(三)房地產(chǎn)、價(jià)格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門(mén)的投訴舉報(bào)電話。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面質(zhì)詢(xún)之日起7日內(nèi)答復(fù)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。審計(jì)期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨(dú)立裝表計(jì)費(fèi)的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場(chǎng)地等公共照明產(chǎn)生的用電量,供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際費(fèi)用直接向業(yè)主收取分?jǐn)傠娰M(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分?jǐn)偣ぷ鞯?應(yīng)當(dāng)按水電收費(fèi)周期及時(shí)公布公共水電用量、單價(jià)、金額等分?jǐn)偳闆r,按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí),供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料,應(yīng)當(dāng)建檔保存:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)并及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域;新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后,與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,辦理交接手續(xù)。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí),應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物,并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作;沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)移交居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代管:
(一)建設(shè)單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備;
(三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)等相關(guān)資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財(cái)務(wù)資料的復(fù)印件。
第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會(huì)管理職能;街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專(zhuān)營(yíng)服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yíng)服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專(zhuān)營(yíng)服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒(méi)有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費(fèi)和其他專(zhuān)營(yíng)服務(wù)費(fèi)繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風(fēng)險(xiǎn)金)等費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼Ｓ盟?、用電、用氣?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I(yíng)服務(wù)單位清繳的費(fèi)用,專(zhuān)營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳,不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。
第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護(hù)、消防安全管理、出租屋管理、計(jì)劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類(lèi)、住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。
第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的,可以申請(qǐng)物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解,也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的,可以申請(qǐng)物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門(mén)協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)督促仍拒不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為,可以向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)投訴舉報(bào),有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法調(diào)查核實(shí)后予以處理;對(duì)署名舉報(bào)的,應(yīng)當(dāng)將處理結(jié)果書(shū)面告知當(dāng)事人。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位,屬于業(yè)主共有,未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益依法歸全體業(yè)主共有,由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開(kāi),管理機(jī)構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。
第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù),并為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù);造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。
第八十八條 任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境,不得有下列行為:
(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;
(三)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;
(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(八)損毀樹(shù)木、園林;
(九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道暢通;
(十一)亂丟垃圾,高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;
(十二)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹(shù);
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門(mén)投訴和舉報(bào),對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定,對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第八十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金,但是物業(yè)屬于1個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細(xì)則,由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)另行制定。
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造,涉及尚未出售的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費(fèi)用。
第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車(chē)場(chǎng)應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第七章 法律責(zé)任
第九十二條 相關(guān)行政管理部門(mén)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責(zé)任人員有下列情形之一的,由其所在單位、上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者行政監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正,拒不改正的,給予行政處分;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任:
(一)違反本辦法第八條規(guī)定,相關(guān)行政管理部門(mén)接到投訴、舉報(bào)后不受理、登記、處理,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請(qǐng)人辦理備案手續(xù)的;
(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書(shū)面申請(qǐng)后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的;
(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的;
(五)利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的。
第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報(bào)送備案、以及逾期報(bào)送備案或者逾期變更備案事項(xiàng)的,由備案實(shí)施機(jī)關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理,并可以將處理情況向社會(huì)公布。
第九十四條 有下列行為之一的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成損失的,責(zé)任人依法承擔(dān)法律責(zé)任:
(一)業(yè)主委員會(huì)委員違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定,擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章的;
(二)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定,拒不答復(fù)業(yè)主對(duì)表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗(yàn)本人意見(jiàn)的。
第九十五條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正;拒不改正造成嚴(yán)重后果的,可以組織選舉新的業(yè)主委員會(huì);相關(guān)責(zé)任人員涉嫌犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任:
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的;
(二)審計(jì)期間弄虛作假,隱瞞事實(shí)真相,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的;
(三)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人的;
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定,嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定,建設(shè)單位未通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改的,予以通報(bào)批評(píng),處以5萬(wàn)元罰款,并在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄其違規(guī)行為。
第九十七條 有下列情形之一的,由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改的,予以通報(bào)批評(píng),處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款,對(duì)其責(zé)任人處以500元的罰款,并在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄其違規(guī)行為;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任:
(一)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定,拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料,或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會(huì)活動(dòng)行為的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開(kāi)物業(yè)服務(wù)信息并及時(shí)更新的;
(三)共有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開(kāi),或者擅自挪用的。
第九十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由價(jià)格行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正,有多收價(jià)款的,應(yīng)當(dāng)退回多收價(jià)款;逾期不改的,予以通報(bào)批評(píng),處2萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款,并告知房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄其違規(guī)行為;其行為違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的,由價(jià)格行政管理部門(mén)依法予以處罰:
(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)供查驗(yàn)的;
(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議,經(jīng)查驗(yàn)證實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見(jiàn)不一致的;
(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定,未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況,或者未按規(guī)定答復(fù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢(xún)的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定,將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責(zé)任;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料的,由財(cái)政行政管理部門(mén)按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》的規(guī)定給予處罰;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第九十九條 對(duì)違反本辦法的行為,當(dāng)事人除按照本辦法的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的,由相關(guān)行政管理部門(mén)依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第一百條 本辦法自5月1日起施行。
第2篇 物業(yè)公司保安員服裝管理規(guī)定9
物業(yè)公司保安員服裝管理規(guī)定(九)
1、適用范圍
公司全體保安員。
2、服裝費(fèi)用管理
2.1保安員服裝由公司按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一配置,服裝所有權(quán)歸屬公司,保安員辦理入職手續(xù)時(shí)交納保證金500元(有本市有效擔(dān)保人的可在三個(gè)月內(nèi)交齊)。
2.2保安員服裝使用年限一般為2年。
2.3保安員在公司服務(wù)滿2年的,公司承擔(dān)服裝費(fèi)用,并為其配備新服裝。
2.4保安員在本公司服務(wù)未滿2年離職或除名的,公司不完全承擔(dān)其服裝費(fèi)用。
2.5服裝折舊費(fèi)用計(jì)算
a.在公司服務(wù)3個(gè)月以?xún)?nèi)(含3個(gè)月),扣除服裝總費(fèi)用30%;
b.在公司服務(wù)3-6個(gè)月(含6個(gè)月),扣除服裝總費(fèi)用25%;
c.在公司服務(wù)6-9個(gè)月(含9個(gè)月),扣除服裝總費(fèi)用20%;
e.在公司服務(wù)9-12個(gè)月(含12個(gè)月),扣除服裝總費(fèi)用15%;
f.在公司服務(wù)12-24個(gè)月(含24個(gè)月),扣除服裝總費(fèi)用10%。
2.6服裝折舊費(fèi)用計(jì)算說(shuō)明
a.保安入職后配備新購(gòu)服裝的,以其正式入職時(shí)間起算。
b.保安入職后配備非新購(gòu)服裝的,以此套服裝使用時(shí)間起算。
c.特殊情況下協(xié)議解聘的,經(jīng)核實(shí),公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后不按以上條款執(zhí)行。
3、保管使用相關(guān)要求
3.1在服務(wù)期間,保安員自己所配備服裝,應(yīng)保持干凈、整潔、完好。
3.2服裝非正常損毀、丟失,由保安員自行承擔(dān)制服更新費(fèi)用。
第3篇 花城物業(yè)小區(qū)消防管理規(guī)定
花城小區(qū)消防管理規(guī)定
一、目的
為了保障業(yè)主、住戶生命財(cái)產(chǎn)安全,確保消防設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。
二、適用范圍
適用于花城小區(qū)。
三、方法與過(guò)程控制
3.1嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材、挪用消防水源。
3.2嚴(yán)禁未申請(qǐng)審批即進(jìn)行室內(nèi)裝修。
3.3進(jìn)行室內(nèi)裝修需要增設(shè)電氣線路時(shí),必須符合安全規(guī)定,并需經(jīng)服務(wù)中心裝修管理員審批檢查后方可施工,嚴(yán)禁亂拉亂接電氣線路。
3.4嚴(yán)禁用不符合防火要求,未經(jīng)防火處理的材料進(jìn)行裝修。
3.5燒焊等動(dòng)火作業(yè),必須持特種操作上崗證,并向服務(wù)中心裝修辦提出申請(qǐng),審批后在小區(qū)服務(wù)中心管理人員的指導(dǎo)下方可作業(yè),嚴(yán)禁未辦理手續(xù)和非持證作業(yè)人員進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。
3.6嚴(yán)禁占用、堵塞消防通道、天臺(tái)出口或其他安全出疏散口、嚴(yán)禁在樓道、天臺(tái)上進(jìn)行噴油漆等加工作業(yè)。
3.7嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散指示,事故照明設(shè)施或消防標(biāo)志等。
3.8嚴(yán)禁在戶內(nèi)存放大量易燃易爆物品,小量存放時(shí)必須避開(kāi)高溫撞擊;嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣,而且不得存放。
3.9嚴(yán)禁儲(chǔ)存煙花爆竹,炸藥、雷管及各類(lèi)劇毒品。
3.10嚴(yán)禁把煙頭及其他帶火物品投向戶外。
3.11嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)及陽(yáng)臺(tái)堆放燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶劑,及泡沫塑料類(lèi)、紙布類(lèi)等易燃易爆物品。
3.12各住戶必須服從消防機(jī)關(guān)和服務(wù)中心有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督、不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。
第4篇 某物業(yè)項(xiàng)目社區(qū)文化管理規(guī)定
物業(yè)項(xiàng)目社區(qū)文化管理規(guī)定
1.目的
通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng),提升業(yè)主的生活質(zhì)量和居住區(qū)域的文化層次,以加強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和認(rèn)同感。
2.職責(zé)范圍
社區(qū)文化活動(dòng)由管理處綜合組負(fù)責(zé)開(kāi)展并記錄。
3.工作程序
3.1管理處綜合組在平時(shí)要每天向業(yè)主開(kāi)放現(xiàn)有的文體設(shè)施,如乒乓球臺(tái)、健身房、棋牌室等;
3.2每年為業(yè)主組織一次專(zhuān)項(xiàng)文化活動(dòng),如旅游、體育棋牌賽、兒童繪畫(huà)、音樂(lè)比賽、家庭趣味競(jìng)賽等,并將活動(dòng)情況向全體業(yè)主公告。
3.3以上活動(dòng)由管理處綜合組負(fù)責(zé)策劃,并由其負(fù)責(zé)事后總結(jié)和記錄。
4.質(zhì)量記錄:
4.1《社區(qū)文化活動(dòng)記錄本》c7.5.1-5.21-a
第5篇 商街物業(yè)辦公用品管理規(guī)定
步行街物業(yè)辦公用品管理規(guī)定
1目的
為了加強(qiáng)公司辦公設(shè)備及用品的管理,提高設(shè)備的使用效率和使用壽命,減少不必要的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支,確保辦公設(shè)備安全、可靠、穩(wěn)定的運(yùn)行,結(jié)合公司具體情況,制定本規(guī)定,各相關(guān)使用人員應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行。
2適用范圍
公司所轄各部門(mén)。
3辦公物品分類(lèi)
3.1 辦公設(shè)備:a、復(fù)印機(jī);b、傳真機(jī);c、電話;d、辦公桌椅;e、保險(xiǎn)柜;f、電腦及打印機(jī);g、其他。
3.2 辦公用品:a、各種信簽;b、材料紙;c、各種表格;d、筆;e、筆記本;f、計(jì)算器;g、其他。
4管理規(guī)定
4.1行政人事部是公司辦公設(shè)備及用品的歸口管理部門(mén),公司所有辦公用品的采購(gòu)、管理、 維護(hù)、監(jiān)管等工作統(tǒng)一由行政人事部安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)。所有設(shè)備均設(shè)專(zhuān)人管理,發(fā)生丟失或損壞并且不能確定直接責(zé)任人的,由專(zhuān)管人員承擔(dān)責(zé)任。
4.1.1設(shè)備專(zhuān)管人員應(yīng)明確所負(fù)責(zé)設(shè)備的具體用途,熟悉其操作規(guī)程。
4.1.2操作人員應(yīng)嚴(yán)格按照使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作。
4.1.3辦公設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí),應(yīng)立即知會(huì)專(zhuān)管人員。若為簡(jiǎn)單故障,由專(zhuān)管人員及時(shí)處理,處理不了的,由行政人事部通知專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員維修。因使用不當(dāng)或強(qiáng)行維修而造成設(shè)備損壞的,應(yīng)酌情予以賠償。
4.1.4辦公設(shè)備為工作而備,未經(jīng)行政人事部允準(zhǔn),嚴(yán)禁用于與工作無(wú)關(guān)的事務(wù)。
4.2申購(gòu):
4.2.1申購(gòu)原則:滿足工作要求,提高工作效率,節(jié)約人工費(fèi)用,樹(shù)立企業(yè)公眾形象。
4.2.2部門(mén)因工作需要添置辦公設(shè)備的,由部門(mén)負(fù)責(zé)人提出書(shū)面申請(qǐng),交行政人事部審核并組織進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)查,選三家以上作報(bào)價(jià)分析,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并由行政人事部統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)、分配。
4.2.3部門(mén)根據(jù)實(shí)際工作需要,于每月二十五日前制定下月低值易耗品申購(gòu)計(jì)劃,報(bào)行政人事部匯總核查庫(kù)存,制訂月度辦公用品采購(gòu)計(jì)劃,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由專(zhuān)人負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)。
4.3報(bào)廢:辦公設(shè)備達(dá)到一定條件可以按以下程序予以報(bào)廢;低值易耗的辦公文具無(wú)須報(bào)廢。
4.3.1報(bào)廢條件:
1)使用超過(guò)規(guī)定年限,已無(wú)使用價(jià)值。
2)損壞嚴(yán)重?zé)o法修復(fù)、或修理費(fèi)昂貴、沒(méi)有修理價(jià)值。
3)功能降低危及安全。
4)技術(shù)落后、耗能高、效率很低、嚴(yán)重影響工作效率、屬于已被淘汰的。
4.3.2設(shè)備的報(bào)廢:由設(shè)備使用人填寫(xiě)《報(bào)廢申請(qǐng)表》,詳細(xì)說(shuō)明原因,經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人及復(fù)查、審核后,由行政人事部請(qǐng)技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員鑒定并出具書(shū)面意見(jiàn),經(jīng)質(zhì)量管理部核實(shí)后,報(bào)總經(jīng)理審批。
4.3.3報(bào)廢設(shè)備的處理:報(bào)廢的設(shè)備先交由工程部鑒定,由財(cái)務(wù)部進(jìn)行登記、處置,行政人事部監(jiān)督。可以再利用的零配件應(yīng)當(dāng)取出歸入公司辦公用品倉(cāng)待用;報(bào)廢設(shè)備回收資金交財(cái)務(wù)入賬。
5辦公設(shè)備使用規(guī)定
5.1電腦:電腦的使用及分配以部門(mén)為單位,由行政人事部根據(jù)實(shí)際需求調(diào)配,并實(shí)行使用人負(fù)責(zé)制。使用者應(yīng)按規(guī)范要求正確操作使用;服務(wù)器由行政人事部指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)維護(hù),發(fā)生故障,應(yīng)及時(shí)報(bào)告,由行政人事部安排專(zhuān)業(yè)人員維修。
5.1.1原則上不能設(shè)置開(kāi)機(jī)密碼,因特殊情況需要設(shè)置的,應(yīng)將該密碼備存行政人事部。
5.1.2每星期至少一次查殺病毒、升級(jí)病毒庫(kù)、清理磁盤(pán);每月至少一次磁盤(pán)整理,以保證電腦系統(tǒng)的最佳運(yùn)作狀態(tài)。
5.1.3文件的保存首先以本地磁盤(pán)為主,并對(duì)有關(guān)文件歸類(lèi)保存,以便能在最短的時(shí)間內(nèi)查找所需資料。如確需在服務(wù)器上保存文件應(yīng)經(jīng)行政人事部書(shū)面同意,并在服務(wù)器上設(shè)立個(gè)人文件夾,所有文件均保存于個(gè)人文件夾內(nèi);否則,造成文件丟失自行負(fù)責(zé)。
5.1.4對(duì)保存的文件應(yīng)定期整理,不需要的文件應(yīng)及時(shí)刪除。對(duì)需要長(zhǎng)期保存的文件由部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)行政人事部審核后可以光盤(pán)方式保存,以保障電腦的使用空間。
5.1.5使用者不得擅自安裝軟件,如確需安裝部分輔助軟件,應(yīng)向行政人事部書(shū)面申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后由行政人事部安排專(zhuān)業(yè)人員安裝。
5.1.6未經(jīng)許可,任何人不得自行打開(kāi)機(jī)箱或拆裝機(jī)器,不得擅自對(duì)電腦硬盤(pán)進(jìn)行格式化或
重新安裝操作系統(tǒng)。如遇不懂或自己解決不了的技術(shù)問(wèn)題,應(yīng)通知行政人事部,由行政人事部安排專(zhuān)業(yè)人員予以解決。
5.1.7因公司工作的特別需要或部門(mén)工作需要借用或征用專(zhuān)用責(zé)任人負(fù)責(zé)的電腦時(shí),借用人應(yīng)保證電腦的使用安全,如因人為操作失誤或使用不善造成損環(huán)的,由借用人負(fù)責(zé);
借用人需要將借用電腦搬離指定區(qū)域時(shí),須經(jīng)行政人事部書(shū)面批準(zhǔn)同意。
5.2復(fù)印機(jī):公司復(fù)印機(jī)由行政人事部指定專(zhuān)人進(jìn)行管理和維護(hù),并監(jiān)督其他部門(mén)的使用。
5.2.1公司復(fù)印機(jī)作為辦公設(shè)備僅供公司文件的復(fù)印使用,使用前應(yīng)按規(guī)定程序辦理申請(qǐng)登記,經(jīng)批準(zhǔn)后交專(zhuān)管員執(zhí)行。
5.2.2復(fù)印資料、文件時(shí),必須在前臺(tái)辦理登記、簽名手續(xù),并注明復(fù)印紙張數(shù)、規(guī)格、申請(qǐng)人、文件名等交部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn);一次復(fù)印張數(shù)超過(guò)50頁(yè)的,須報(bào)行政人事部批準(zhǔn)。
5.2.3特別情況需緊急復(fù)印的,可按上述程序先登記申請(qǐng)表,事后報(bào)批、審驗(yàn)。
5.2.4復(fù)印機(jī)專(zhuān)管人員每月底填報(bào)當(dāng)月復(fù)印機(jī)使用情況匯總表交行政人事部存查,匯總表中應(yīng)反映維修情況、零配件更換、違規(guī)使用等情況。
5.2.5復(fù)印機(jī)出現(xiàn)簡(jiǎn)單故障時(shí),專(zhuān)管人員應(yīng)及時(shí)處理;處理不了的,應(yīng)立即通知專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員給予幫助。如強(qiáng)行操作,造成設(shè)備損壞的,應(yīng)酌情予以賠償。
5.2.6復(fù)印紙張的使用厲行節(jié)約,反對(duì)浪費(fèi);內(nèi)部存檔的資料,應(yīng)盡可能使用雙面復(fù)印或使用循環(huán)再用紙張復(fù)印。
5.3 打印機(jī):公司打印機(jī)設(shè)專(zhuān)人進(jìn)行管理及維護(hù)。
5.3.1公司提倡無(wú)紙化辦公,對(duì)需要上級(jí)審查、修改的文檔,可先通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)將文檔發(fā)送到指定的電腦中,審查修改完畢并確認(rèn)無(wú)誤后才能打印。
5.3.2對(duì)無(wú)需存檔、不涉及公司秘密、可以再使用的紙張,應(yīng)提供給公眾打印、復(fù)印再利用。公司內(nèi)部使用的文件應(yīng)使用'循環(huán)再用紙'打印。
5.3.3使用公司函頭信紙打印正式文檔,或者使用彩色打印機(jī)打印帶圖片資料的彩色文檔,必須在前臺(tái)辦理申請(qǐng)登記,并經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)。打印數(shù)量超過(guò)20張的須報(bào)行政人事部批準(zhǔn);特殊情況可先打印,事后應(yīng)補(bǔ)辦登記、審驗(yàn)手續(xù)。
5.4傳真機(jī):公司傳真機(jī)僅供傳真或撥
打長(zhǎng)途電話,非特殊情況,不能用以復(fù)印資料。行政人事部指定專(zhuān)人對(duì)傳真機(jī)進(jìn)行監(jiān)督管理。
5.4.1長(zhǎng)途傳真和利用傳真機(jī)撥打長(zhǎng)途電話的,須向?qū)９苋藛T辦理登記手續(xù),特殊緊急情況的可先行使用,事后辦理登記。
5.4.2傳真文件上如使用了涂改液,應(yīng)當(dāng)待涂改液完全干后方可傳真,以防止涂改液粘于傳
真機(jī)的掃瞄頭上,影響傳真機(jī)使用效果。
5.4.3禁止將未拆除訂書(shū)針的文件直接放在傳真機(jī)上傳真;否則造成損失由使用人負(fù)責(zé)。
5.4.4專(zhuān)管人員應(yīng)保障傳真機(jī)24小時(shí)都有接收用傳真紙,以確保能隨時(shí)接收傳真。
6辦公文具及其他低值易耗品管理
6.1每月25日前由各部門(mén)負(fù)責(zé)人根據(jù)工作需要,制定下月辦公用品采購(gòu)計(jì)劃匯總行政人事部。
6.2行政人事部查核庫(kù)存數(shù)量后擬出下月易耗品采購(gòu)總計(jì)劃及供應(yīng)商建議提交行政人事部審核,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.3總經(jīng)理批準(zhǔn)后由行政人事部安排專(zhuān)人統(tǒng)一采購(gòu)。
6.4采購(gòu)回來(lái)的物品應(yīng)及時(shí)辦理入庫(kù)手續(xù),經(jīng)辦人和保管人員當(dāng)面核對(duì)品名、規(guī)格、數(shù)量,辦理驗(yàn)收入庫(kù)手續(xù),并通知相關(guān)部門(mén)辦理領(lǐng)用手續(xù)。
6.5辦公用品的保管和發(fā)放由前臺(tái)負(fù)責(zé)。
6.6各部門(mén)接到領(lǐng)用通知后,部門(mén)負(fù)責(zé)人安排人員到前臺(tái)辦理領(lǐng)用手續(xù)并簽字確認(rèn),由部門(mén)統(tǒng)一安排、發(fā)放。
6.7辦公用品領(lǐng)用應(yīng)堅(jiān)持勤儉節(jié)約的原則,用多少領(lǐng)多少,避免造成浪費(fèi),嚴(yán)禁將辦公用品帶回家作私人用途。
6.8非一次性使用的物品,員工在辦理離職手續(xù)時(shí)應(yīng)交回公司,并與前臺(tái)做好移交手續(xù)。
6.9辦公用品的帳務(wù)必做到帳物相符,前臺(tái)應(yīng)隨時(shí)掌握合理庫(kù)存,保障日常工作的正常使用量。
7相關(guān)文件與記錄
7.1《辦公設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)表》
7.2《復(fù)印申請(qǐng)登記表》
7.3《打印登記表》
第6篇 新世界物業(yè)委托代理出租管理規(guī)定范本
新世界物業(yè)委托代理出租管理規(guī)定
1.目的
規(guī)范代理出租的運(yùn)作程序,及時(shí)、高效地為顧客提供服務(wù)。
2.范圍
適用于對(duì)業(yè)主所委托房屋出租的管理
3.職責(zé)
3.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)代理物業(yè)公司在管物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主所委托房屋的出租工作。
3.2了解并掌握廣州市及周邊地區(qū)房屋租賃的市場(chǎng)行情;
3.3根據(jù)業(yè)主要求,提供相關(guān)房屋租賃業(yè)務(wù)方面的咨詢(xún);
3.4指導(dǎo)業(yè)主正確填寫(xiě)《房屋出租情況登記表》及《委托代理出租房屋協(xié)議》并請(qǐng)業(yè)主出示相關(guān)證件(身份證、產(chǎn)權(quán)證等,如需委托他人代辦,需出示局面委托書(shū)及受托人的身份證件),復(fù)印備案;
3.5按業(yè)主的要求,積極尋找租戶;
3.6組織雙方洽談,確定最終價(jià)格、付款方式、入住日期等;
3.7如洽談成功,雙方攜帶有效證件、照片或公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照,法人代表委托書(shū)到經(jīng)營(yíng)部簽定《租房契約》,如需他人代辦,需出示業(yè)主委托書(shū)及委托人的有效證件及照片;
3.8將出(承)租人的相關(guān)資料及證件納入租戶檔案;
3.9請(qǐng)出租人按規(guī)定交納物業(yè)代理服務(wù)費(fèi)并結(jié)清物業(yè)費(fèi)用,帶領(lǐng)承租人入住;
3.10將出租信息以《信息聯(lián)絡(luò)單》形式及時(shí)傳遞至物業(yè)服務(wù)中心、人口管理站、安全事務(wù)組;
4. 支持性文件
《委托代理出租房屋協(xié)議》
《租房契約》
《租戶管理協(xié)議書(shū)》
5. 質(zhì)量記錄和表格
《房屋出租登記表》
《暫住人員情況登記表》
《信息聯(lián)絡(luò)單》
第7篇 a物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗管理規(guī)定
物業(yè)項(xiàng)目節(jié)能降耗管理規(guī)定
1.0目的
為保證**物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì),在滿足物業(yè)項(xiàng)目檔次定位與功能使用需求的前提下,達(dá)到節(jié)能降耗的質(zhì)量管理目標(biāo)。規(guī)范節(jié)能降耗操作管理,合理評(píng)估節(jié)能降耗管理工作的成效,向開(kāi)源節(jié)流的方向努力,特制定本管理規(guī)定。
2.0適用范圍
本管理規(guī)定適用于:**物業(yè)節(jié)能降耗的操作管理及能耗管理績(jī)效的評(píng)估。
3.0管理職責(zé)
3.1能耗管理作為**物業(yè)全員參與的物業(yè)長(zhǎng)效管理工作,以節(jié)能降耗操作項(xiàng)目的管控和公共能耗抄記與統(tǒng)計(jì)分析匯總的管理方式進(jìn)行。
3.2各項(xiàng)目物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理/主管負(fù)責(zé):所管項(xiàng)目節(jié)能降耗動(dòng)態(tài)性監(jiān)督管理,要求加強(qiáng)宣傳,不斷灌輸全員節(jié)能降耗的品質(zhì)管理服務(wù)意識(shí)。
3.3各物業(yè)項(xiàng)目的定時(shí)操作項(xiàng)目管控表和公共能耗抄記與統(tǒng)計(jì)分析匯總表,由物業(yè)工程部主管負(fù)責(zé)按月編制調(diào)整與匯總統(tǒng)計(jì),經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理審核簽字后,通告全體物業(yè)員工知曉,以相互提醒、相互督促的方式貫徹執(zhí)行。
3.4定時(shí)操作項(xiàng)目(公共照明系統(tǒng)采用手動(dòng)開(kāi)關(guān)的建議逐步進(jìn)行技術(shù)改造),須按物業(yè)經(jīng)理/主管審核簽字規(guī)定的時(shí)間段進(jìn)行操作,該開(kāi)啟時(shí)間段內(nèi)的燈光及用能設(shè)備應(yīng)按時(shí)開(kāi)啟,不該開(kāi)啟的應(yīng)及時(shí)關(guān)閉。物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理和各部門(mén)主管須承擔(dān)監(jiān)督管理責(zé)任。全體物業(yè)當(dāng)值員工均須承擔(dān)操作、巡查和及時(shí)處理的責(zé)任。凡未按規(guī)定執(zhí)行,對(duì)物業(yè)服務(wù)管理形象造成負(fù)面影響或不良后果的按《員工手冊(cè)》失職條款處理。
3.5能耗統(tǒng)計(jì)分析電子匯總表具備:不同物態(tài)、不同的實(shí)管面積,不同的月度與月度、年度與年度的縱向比對(duì)功能;同類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目與項(xiàng)目的橫向比對(duì)功能。為日后公司物業(yè)軟件管理平臺(tái)的過(guò)渡打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。能耗管理的表單,統(tǒng)一采用總公司工程部的e*cel電子版。同時(shí)為便于各物業(yè)項(xiàng)目能耗管理在時(shí)間上的統(tǒng)計(jì)分析比對(duì),能耗數(shù)據(jù)抄錄與統(tǒng)計(jì)截止日規(guī)定為:每月的20日。
3.6各物業(yè)項(xiàng)目的定時(shí)操作項(xiàng)目管控表和公共能耗統(tǒng)計(jì)分析匯總表,以電子版方式提供給公司工程部。
4.0定時(shí)操作項(xiàng)目管控表
4.1各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)將所管轄范圍內(nèi)的日常定時(shí)開(kāi)關(guān)操作項(xiàng)目,納入《定時(shí)項(xiàng)目操作管控表》進(jìn)行管控。
4.2定時(shí)操作項(xiàng)目應(yīng)明確規(guī)定:誰(shuí)負(fù)責(zé)操作、誰(shuí)負(fù)責(zé)巡查處理。(含:在特定情況下誰(shuí)有權(quán)負(fù)責(zé)作臨時(shí)性的調(diào)整)
4.3定時(shí)操作項(xiàng)目管控表,應(yīng)按不同季節(jié)光照、溫度,不同物業(yè)類(lèi)別、不同物業(yè)管理階段等實(shí)際情況調(diào)整,定時(shí)操作項(xiàng)目每月編調(diào),由物業(yè)經(jīng)理審核后實(shí)施。
4.4為便于月度之間與年度之間和橫向與縱向的比對(duì)評(píng)估,各項(xiàng)目的定時(shí)操作項(xiàng)目管控表,按總公司工程部提供的e*cel電子模版進(jìn)行編制與調(diào)整。
5.0公共能耗抄記及能耗統(tǒng)計(jì)分析匯總表
5.1公共能耗抄記和公共能耗統(tǒng)計(jì)分析匯總表,由各項(xiàng)目物業(yè)工程部按總公司工程部提供的e*cel電子母版,進(jìn)行抄記和公共能耗的統(tǒng)計(jì)分析匯總,物業(yè)經(jīng)理和工程主管對(duì)公共能耗數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性填報(bào)承擔(dān)核查責(zé)任。
5.2公司主任工程師在物業(yè)項(xiàng)目工程巡視中對(duì)公共能耗的數(shù)據(jù)應(yīng)予抽查,以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督導(dǎo)協(xié)調(diào)解決。
6.0節(jié)能降耗管理的績(jī)效評(píng)估方式
6.1定時(shí)操作項(xiàng)目的管控度與合理性比對(duì)評(píng)估。
6.2公共能耗預(yù)算費(fèi)用與實(shí)付費(fèi)用的合理性比對(duì)評(píng)估。
6.3單位能耗指標(biāo)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析匯總比對(duì)評(píng)估。
6.4通過(guò)對(duì)不同類(lèi)別的物業(yè)、不同地域物業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)定位,不同營(yíng)銷(xiāo)推廣和不同的運(yùn)作管理階段以:定時(shí)操作項(xiàng)目管控表和公共能耗統(tǒng)計(jì)分析表的匯總標(biāo)識(shí)統(tǒng)計(jì)分析曲線圖進(jìn)行比對(duì),力求達(dá)到一目了然的比對(duì)評(píng)估。
7.0節(jié)能降耗管理工作中的注意事項(xiàng)
7.1公共照明/泛光照明/景觀燈光
指定的當(dāng)值人員應(yīng)按《定時(shí)項(xiàng)目操作管控表》進(jìn)行操作,下例情況下的開(kāi)關(guān)時(shí)間調(diào)整,應(yīng)報(bào)請(qǐng)物業(yè)相關(guān)主管同意后,作臨時(shí)性開(kāi)關(guān)時(shí)間的調(diào)整:
7.1.1季節(jié)性自然光照有較大變化時(shí)。
7.1.2有重大活動(dòng)或重要貴賓接待等特殊情況時(shí)。
7.1.3地下車(chē)庫(kù)宜按車(chē)庫(kù)實(shí)際使用率調(diào)整照明度,使用率低時(shí)可保持最基本的照明。
7.1.4凡因當(dāng)?shù)卣块T(mén)要求開(kāi)啟的公共泛光照明,建議物業(yè)項(xiàng)目酌情與政府相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào),爭(zhēng)取適當(dāng)?shù)哪芎馁M(fèi)用補(bǔ)貼。
7.2空調(diào)
7.2.1要求充分利用室外自然通風(fēng),按用戶量調(diào)整溫度設(shè)定值及空調(diào)機(jī)組啟停時(shí)間。
7.2.2空調(diào)機(jī)組運(yùn)行中,工程當(dāng)值人員應(yīng)根據(jù)空調(diào)機(jī)組負(fù)荷與實(shí)測(cè)的平均溫度結(jié)合用
戶的反映,調(diào)整溫度設(shè)定值或機(jī)組臺(tái)數(shù)啟停操作。
7.2.3氣溫變化較大時(shí),特別要注意暴熱或暴冷氣溫時(shí)的空調(diào)設(shè)備溫度的調(diào)整操作。
(同時(shí)必須注意水管道的防凍保暖等工作)
7.2.4物業(yè)辦公區(qū)域的分體空調(diào)在無(wú)人當(dāng)值時(shí)應(yīng)及時(shí)關(guān)閉。
7.3電梯
根據(jù)用戶電梯使用率(含夜間),在滿足使用需求情況下可調(diào)整電梯啟停臺(tái)數(shù)。
7.4地庫(kù)通/排風(fēng)
7.4.1地庫(kù)通排風(fēng)應(yīng)按實(shí)際使用頻率及地庫(kù)潮濕度,進(jìn)行間隔性運(yùn)行時(shí)段的調(diào)整。
7.4.2地庫(kù)通排風(fēng)若是利用消防通排風(fēng)設(shè)備的,(消防通排風(fēng)設(shè)備屬于短時(shí)大功率運(yùn)行設(shè)備)務(wù)必注意不能長(zhǎng)時(shí)投入運(yùn)行,否則會(huì)嚴(yán)重縮短消防通排風(fēng)設(shè)備壽命或造成設(shè)備損壞,消防通排風(fēng)設(shè)備的修理或更新費(fèi)用將遠(yuǎn)高于普通的通排風(fēng)設(shè)備。
7.5水景
7.5.1各類(lèi)水景燈光、噴泉、水幕墻等的開(kāi)關(guān)時(shí)間要合理,注意加強(qiáng)用電安全檢查。
7.5.2注意水景、水池等設(shè)施的滲漏檢查,若有滲漏務(wù)必及時(shí)協(xié)調(diào)解決。注意循環(huán)水處理及循環(huán)補(bǔ)水量是否正常。綠化用水要充分利用湖河水,即有利于綠化生長(zhǎng)又合理利用了天然水資源,從而降低物業(yè)管理成本。
8.0物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心支付的公共能耗費(fèi)中,凡有施工或施工整改的用電、用水,必須協(xié)調(diào)明確施工整改發(fā)生的能耗費(fèi)用承擔(dān)方。
各項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理/工程主管應(yīng)注意收集:現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備在功能和使用管理方面存在的問(wèn)題,提供能耗管理技術(shù)改進(jìn)的可行性、可操作性分析與建議,為設(shè)施設(shè)備的節(jié)能技術(shù)改造提供依據(jù);為避免**新項(xiàng)目重復(fù)**物業(yè)運(yùn)作管理中已發(fā)生的設(shè)計(jì)施工與設(shè)備選型配置缺陷問(wèn)題。
9.0相關(guān)記錄
9.1定時(shí)項(xiàng)目操作管控表
9.2能耗統(tǒng)計(jì)分析匯總表---電子母版
第8篇 新世界物業(yè)標(biāo)識(shí)管理規(guī)定
1.目的
本規(guī)定通過(guò)對(duì)標(biāo)識(shí)管理的規(guī)定,確保對(duì)服務(wù)或服務(wù)提供過(guò)程進(jìn)行正確標(biāo)識(shí),以防混淆。
2.適用范圍
適用于本公司物業(yè)管理活動(dòng)中服務(wù)和服務(wù)提供過(guò)程的標(biāo)識(shí)。
3.職責(zé)
3.1倉(cāng)管員根據(jù)《標(biāo)識(shí)管理》做好物品的分類(lèi)標(biāo)識(shí)及管理。
3.2物業(yè)部及各部門(mén)根據(jù)需要,在服務(wù)場(chǎng)所適當(dāng)?shù)牡胤阶龊脴?biāo)牌標(biāo)識(shí)及管理。
3.3物業(yè)部在服務(wù)區(qū)域內(nèi)適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)立加強(qiáng)有關(guān)消防、安全等的標(biāo)識(shí)及管理。
4.管理規(guī)定
4.1各部門(mén)工作人員需著裝規(guī)定的工作服、佩戴工作證。
4.1.2工作服、工作證由公司統(tǒng)一訂造。
4.1.3由行政部負(fù)責(zé)。
4.2倉(cāng)庫(kù)應(yīng)根據(jù)物品的種類(lèi)進(jìn)行標(biāo)識(shí)。
4.2.1公司由總倉(cāng)分為:工程倉(cāng)、清潔用品倉(cāng)、清潔劑倉(cāng)、印刷品倉(cāng)、文具倉(cāng)等。
4.2.2物品驗(yàn)收標(biāo)識(shí)。
4.2.3物品經(jīng)檢驗(yàn)后,狀態(tài)標(biāo)識(shí)分'合格'、'不合格'、'待檢'三種,對(duì)不同標(biāo)識(shí)的物品應(yīng)分區(qū)放置。
4.2.4由公司統(tǒng)一訂造。
4.2.5由倉(cāng)庫(kù)管理員負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)與管理。
4.3 車(chē)庫(kù)及外圍停車(chē)道
4.3.1車(chē)位停放安全線、出入方向指示線應(yīng)以黃色標(biāo)識(shí);每輛車(chē)停位都應(yīng)懸掛車(chē)牌號(hào);出入口有限高、限速的明顯標(biāo)志,有停放位標(biāo)識(shí)。
4.3.2由物業(yè)部負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)與管理。
4.4物業(yè)部應(yīng)在小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)置各類(lèi)服務(wù)標(biāo)識(shí)牌。
4.4.1樓盤(pán)門(mén)口有樓盤(pán)名稱(chēng)、門(mén)牌號(hào)碼及樓盤(pán)平面指示圖。
4.4.2樓層牌、出入口指示牌、梯陡小心安全牌、房號(hào)、消防栓、客梯、公共梯、扶梯、衛(wèi)生間、走火通道、垃圾投放處、地漏、愛(ài)護(hù)草地等。
4.4.3辦公室牌、服務(wù)崗位牌、寫(xiě)字樓分布圖、各崗位職責(zé)及操作規(guī)程牌。
4.4.4由公司按標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一訂造。
4.4.5由物業(yè)部及各部門(mén)負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)與管理。
4.5設(shè)備房
4.5.1機(jī)房名稱(chēng):空調(diào)機(jī)房、水泵、污水泵、發(fā)電機(jī)房、高壓配電房、低壓配電房、消防中心。
4.5.2設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí):消防管、進(jìn)水管、出水管、排水管及水流向指示、各種閥門(mén)名稱(chēng)。
4.5.3對(duì)用于提供服務(wù)的設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)后,對(duì)完好狀態(tài)的予以'良好'標(biāo)識(shí),對(duì)故障設(shè)備懸掛'待修'標(biāo)牌。
4.5.4設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)分'運(yùn)行'、'停用'予以標(biāo)識(shí)。
4.5.5對(duì)設(shè)備房應(yīng)設(shè)提示語(yǔ),分'高壓危險(xiǎn)止步'、'有人工作禁止合閘'、'電房重地閑人免入'、'禁止吸煙'予以標(biāo)識(shí)。
4.5.6由公司按標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一訂造。
4.5.7由工程組負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)與管理。
4.6標(biāo)識(shí)增減處置規(guī)定:各部門(mén)對(duì)自己管轄范圍的標(biāo)識(shí)進(jìn)行檢查,并予以登記。對(duì)已發(fā)生變化的標(biāo)識(shí),在《標(biāo)識(shí)項(xiàng)目清單》備注欄中予以注明變化情況。
4.7工作評(píng)定標(biāo)識(shí)
4.7.1各崗位員工工作中應(yīng)做好相應(yīng)的工作及檢查記錄,作為有關(guān)服務(wù)追溯的唯一標(biāo)識(shí)。
4.7.2管理督查部通過(guò)月度、年度綜合檢查評(píng)定通報(bào)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定結(jié)果進(jìn)行標(biāo)識(shí)。
4.7.3各部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)所管轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)通過(guò)記錄進(jìn)行標(biāo)識(shí),標(biāo)識(shí)分為'優(yōu)秀'、'良好'、'合格'、'不合格'四種。
4.7.4外部服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)的標(biāo)識(shí)均以外部授予的獎(jiǎng)牌、證書(shū)和文字記錄等進(jìn)行確認(rèn),懸掛或存放于管理督查部。
4.8如工作對(duì)顧客帶來(lái)不便,也應(yīng)予以標(biāo)識(shí),如'工作進(jìn)行中'、'高空作業(yè)'、'小心地滑'、'不便之處,敬請(qǐng)?jiān)?等,以上臨時(shí)標(biāo)識(shí)由各使用部門(mén)保管,由公司統(tǒng)一外購(gòu)。
4.9各部門(mén)根據(jù)需要設(shè)立的各種標(biāo)識(shí),如物品標(biāo)識(shí)、服務(wù)標(biāo)識(shí)、安全標(biāo)識(shí)、設(shè)備標(biāo)識(shí)等,都要求保證標(biāo)牌標(biāo)識(shí)正確的存放位置及標(biāo)識(shí)的清楚易懂,各類(lèi)標(biāo)識(shí)要求齊全、完整。
4.10各部門(mén)負(fù)責(zé)人定期或不定期地組織相關(guān)人員對(duì)標(biāo)識(shí)活動(dòng)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng),應(yīng)及時(shí)采取糾正、預(yù)防措施,以保證標(biāo)識(shí)的存在和發(fā)揮作用。
5.相關(guān)記錄:
5.1《標(biāo)識(shí)項(xiàng)目清單》
第9篇 某物業(yè)務(wù)保安對(duì)講機(jī)管理規(guī)定
物業(yè)務(wù)保安對(duì)講機(jī)管理規(guī)定
□ 每個(gè)崗位配發(fā)對(duì)講機(jī)一部,統(tǒng)一在警衛(wèi)室充電。
□ 警衛(wèi)室值班人員負(fù)責(zé)充電器和電池的保管。
□ 對(duì)講機(jī)更換電池時(shí),必須將對(duì)講機(jī)關(guān)上。
□ 充電電池須按規(guī)定時(shí)間(8小時(shí))輪換使用。
□ 不得用對(duì)講機(jī)談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的內(nèi)容。
□ 認(rèn)真作好對(duì)講機(jī)的交接工作,以防出現(xiàn)問(wèn)題相互推委責(zé)任。
□ 遵守'誰(shuí)使用,誰(shuí)保管;誰(shuí)損壞,誰(shuí)負(fù)責(zé)'的原則。
第10篇 物業(yè)辭退開(kāi)除除名解除勞動(dòng)關(guān)系管理規(guī)定
物業(yè)辭退、開(kāi)除、除名、解除勞動(dòng)關(guān)系的規(guī)定
為規(guī)范公司勞動(dòng)用工管理,明確辭退、開(kāi)除、除名、解除勞動(dòng)關(guān)系的各項(xiàng)規(guī)定,特制訂本規(guī)定。
一、員工有下列行為之一者,公司將給予辭退、開(kāi)除、除名或解除勞動(dòng)關(guān)系的決定:
1、在試用期間被證明不符合錄用條件的;
2、員工因患病或非因工負(fù)傷,醫(yī)療期滿后不能從事原工作,也不能從事由公司另行安排工作的;
3、員工不能勝任工作,經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或調(diào)整工作崗位仍不能勝任工作的;
4、勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,致使本合同無(wú)法履行,經(jīng)雙方協(xié)商不能就變更勞動(dòng)合同達(dá)成協(xié)議。
5、年終績(jī)效考核成績(jī)不及格者且列部門(mén)考核后5%者;
6、一年內(nèi)連續(xù)2個(gè)月績(jī)效考核成績(jī)不合格或績(jī)效考核成績(jī)累計(jì)3次不合格者;
7、提供虛假、不真實(shí)的求職、應(yīng)聘資料者;
8、因野蠻服務(wù),使業(yè)主不滿投訴至新聞界者,或遭業(yè)主重大投訴者;
9、侮辱或毆打業(yè)主、同事者;
10、參與賭博、聚眾鬧事、打架斗毆者;
11、上班時(shí)間飲酒者;
12、嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或公司規(guī)章制度的;
13、無(wú)病裝病,騙取病假,在外從事第二職業(yè)者;
14、玩忽職守,違反操作規(guī)程,造成人身傷害或重大損失者;
15、違反公司保密制度,未經(jīng)允許向外界泄露資料、文件內(nèi)容、信息、事項(xiàng)者;
16、蓄意破壞公物、消防安全設(shè)施、業(yè)主財(cái)產(chǎn),給公司造成重大損失者;
17、收取業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、供應(yīng)商小費(fèi)、禮品者;
18、濫用職權(quán),營(yíng)私舞弊,假公濟(jì)私,貪污受賄,收受回扣,吃拿卡要者;
19、仿效上級(jí)主管簽字或假傳上級(jí)主管批示,圖謀不法利益者;
20、私自藏匿、變?cè)臁卧?、銷(xiāo)毀公司重要文件,造成公司重大損失,或嚴(yán)重影響公司形象者;
21、月累計(jì)曠工三天以上者;
22、不服從分配,接調(diào)令后一周內(nèi)未報(bào)到者;
23、不尊重領(lǐng)導(dǎo),多次(三次以上)與領(lǐng)導(dǎo)頂撞;或經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)討論(適用于領(lǐng)班以上員工)認(rèn)定工作態(tài)度不好,對(duì)工作不負(fù)責(zé)任,違反職業(yè)道德較嚴(yán)重者;
24、被依法追究刑事責(zé)任或被勞動(dòng)教養(yǎng)的。
二、辭退、開(kāi)除、除名、解除勞動(dòng)關(guān)系的工作流程:
符合第一條第1、4、7、13、20、22、23條款規(guī)定的--部門(mén)上報(bào)有關(guān)材料至公司行政與人力資源部--公司行政與人力資源部根據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)--符合第一條其它條款規(guī)定的(過(guò)失類(lèi))--部門(mén)填報(bào)員工《違紀(jì)過(guò)失通知單》,注明違紀(jì)條款--部門(mén)上報(bào)公司行政與人力資源部審核,并辦理相關(guān)手續(xù)--符合第一條其它條款規(guī)定的(考核類(lèi))--部門(mén)上報(bào)有關(guān)考核材料至公司行政與人力資源--公司行政與人力資源部審核,并辦理相關(guān)手續(xù)
三、本規(guī)定如有與國(guó)家、政府相關(guān)政策、法規(guī)抵觸的,以國(guó)家、政府的政策、法規(guī)為準(zhǔn)。
四、本規(guī)定由公司行政與人力資源部負(fù)責(zé)解釋。
五、本規(guī)定自公布之日起執(zhí)行。
第11篇 物業(yè)項(xiàng)目交通車(chē)輛管理規(guī)定
物業(yè)項(xiàng)目交通和車(chē)輛管理規(guī)定
1范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了對(duì)進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的各種機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的行駛、限制、停放、收費(fèi)看護(hù)及事故處理的活動(dòng)。適用于**管中心的車(chē)輛管理。
2編制依據(jù)/引用文件
2.1中華人民共和國(guó)道路交通法
2.2 禮儀手冊(cè)
3術(shù)語(yǔ)
3.1車(chē)輛管理:對(duì)進(jìn)入管轄區(qū)域內(nèi)的各種機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的限制、停放、看護(hù)、收費(fèi)及事故處理的活動(dòng)。
4交通管理
4.1管理原則
4.1.1依法辦事原則
嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī),維護(hù)良好交通秩序,有效保證交通安全與道路暢通。
4.1.2規(guī)范管理原則
應(yīng)按交通管理的正規(guī)指揮方式指揮,按交通設(shè)施標(biāo)志規(guī)范車(chē)輛停放與行駛。
4.1.3文明服務(wù)原則
執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車(chē)或行駛時(shí),應(yīng)禮貌待人、文明服務(wù),禮儀規(guī)范符合《禮儀手冊(cè)》中的要求。
4.1.4講求時(shí)效原則
執(zhí)勤時(shí)出現(xiàn)交通事故或遇到求助時(shí),應(yīng)快速反應(yīng),果斷處置,符合相應(yīng)的緊急情況處置預(yù)案時(shí)限的規(guī)定。
4.2車(chē)輛行駛管理
4.2.1安管員應(yīng)監(jiān)督進(jìn)入轄區(qū)的車(chē)輛減速慢行,時(shí)速不超過(guò)5公里/小時(shí),禁止鳴笛,指揮靠右行駛,按指定位置停放。
4.2.2安管員應(yīng)留意進(jìn)入轄區(qū)的一切車(chē)輛,對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)品的車(chē)輛、營(yíng)運(yùn)或超載摩托車(chē)禁止進(jìn)入轄區(qū)。
4.2.3安管員應(yīng)嚴(yán)密注視車(chē)輛情況和駕駛員行為,發(fā)現(xiàn)酗酒者及時(shí)勸阻,避免交通事故。
4.2.4對(duì)進(jìn)出管理區(qū)域的車(chē)輛應(yīng)進(jìn)行指揮疏導(dǎo),防止出現(xiàn)交通堵塞和臨時(shí)停滯的現(xiàn)象。
4.2.5應(yīng)引導(dǎo)行人、自行車(chē)靠右行駛,避免擠占道路,確保安全。
5車(chē)輛管理
5.1管理范圍與停放方式:
物管中心按規(guī)定對(duì)各類(lèi)車(chē)輛的停放進(jìn)行管理,收費(fèi)方式見(jiàn)表1
表1
車(chē)輛種類(lèi)/停放方式/收費(fèi)方式/收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車(chē)/固定車(chē)位,長(zhǎng)期停放/定期收費(fèi)/根據(jù)有關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
訪客的機(jī)動(dòng)車(chē)/不固定車(chē)位,臨時(shí)停放/即時(shí)收費(fèi)/根據(jù)有關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
出入轄區(qū)的出租車(chē)/迅速出入,不停留;不收費(fèi)
出入轄區(qū)的運(yùn)輸車(chē)/輛指定位置,臨時(shí)停放/即時(shí)收費(fèi)/根據(jù)有關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
業(yè)戶的非機(jī)動(dòng)車(chē)/有人值守存車(chē)處,長(zhǎng)期存放/定期收費(fèi)
無(wú)人看守存車(chē)處,長(zhǎng)期/臨時(shí)停放不收費(fèi)
訪客的非機(jī)動(dòng)車(chē)/指定位置,臨時(shí)停放;不收費(fèi)
5.2機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理
5.2.1固定車(chē)位申請(qǐng)與登記
5.2.1.1業(yè)戶持有效證件到開(kāi)發(fā)商/物管中心辦理停車(chē)證/卡,車(chē)輛管理部門(mén)對(duì)長(zhǎng)期停放車(chē)輛登記車(chē)主姓名、聯(lián)系方式、駕駛證號(hào)、行駛證號(hào)、車(chē)型、車(chē)牌號(hào)、停車(chē)證號(hào)、投保情況等相關(guān)信息,填寫(xiě)《車(chē)輛登記表》(表380-30)并保存相關(guān)證件的復(fù)印件存檔備案。
5.2.2車(chē)輛進(jìn)出管理
5.2.2.1所有進(jìn)出轄區(qū)的車(chē)輛均應(yīng)登記車(chē)號(hào)和進(jìn)出時(shí)間。登記可以刷卡、電子攝像、填寫(xiě)《車(chē)輛出入登記表》(表380-31)的方式進(jìn)行。
5.2.2.2固定停放車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)驗(yàn)證,憑有效憑證進(jìn)/出場(chǎng)。
5.2.2.3臨時(shí)車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)發(fā)放計(jì)時(shí)收費(fèi)停車(chē)憑證,出場(chǎng)收卡/單,計(jì)時(shí)收費(fèi),并提供收費(fèi)憑證。
5.2.2.4無(wú)進(jìn)出憑證的車(chē)輛出車(chē)時(shí),應(yīng)驗(yàn)明身份,登記并經(jīng)車(chē)主簽名后放行(適用時(shí))。在不能確認(rèn)是車(chē)主本人的情況下不得放行,及時(shí)報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班處理。若車(chē)主丟失ic卡,應(yīng)及時(shí)到物管中心辦理相關(guān)手續(xù)。
5.2.2.5正在執(zhí)行緊急任務(wù)的特種車(chē)輛如救火車(chē)、救護(hù)車(chē)可直接放行,但應(yīng)記錄出入時(shí)間、車(chē)號(hào),通知巡邏哨跟蹤服務(wù),信息及時(shí)反饋門(mén)崗,并作好相關(guān)記錄。
5.2.3車(chē)輛停放管理
5.2.3.1停車(chē)場(chǎng)管理人員應(yīng)注意核對(duì)固定車(chē)輛停放位置,引導(dǎo)臨時(shí)車(chē)輛停放指定位置,及時(shí)提醒車(chē)主車(chē)內(nèi)不得存放貴重物品及危險(xiǎn)物品。
5.2.3.2車(chē)輛管理員應(yīng)定時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)巡視檢查,填寫(xiě)《安全巡視記錄表》(380-5)表格,檢查車(chē)輛外觀、車(chē)窗及門(mén)的鎖閉情況、有無(wú)異常泄漏情況,場(chǎng)內(nèi)有無(wú)閑雜人等,發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)上報(bào),并與車(chē)主聯(lián)系確認(rèn)。
5.2.3.3車(chē)輛管理員在巡視中應(yīng)及時(shí)制止在車(chē)場(chǎng)內(nèi)洗車(chē)、修車(chē)、亂占車(chē)位、逆行、堵塞通道及出入口等現(xiàn)象。
5.2.4停車(chē)收費(fèi)管理
5.2.4.1應(yīng)明示并執(zhí)行當(dāng)?shù)亟还懿块T(mén)核準(zhǔn)的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),準(zhǔn)確計(jì)時(shí),正當(dāng)收費(fèi)。
5.2.4.2收費(fèi)人員,對(duì)定額發(fā)票、備用金和所收款項(xiàng)應(yīng)按票據(jù)和現(xiàn)金管理規(guī)定執(zhí)行領(lǐng)用登記,交接簽名,當(dāng)面點(diǎn)清,如數(shù)上交制度。
5.2.4.3收費(fèi)時(shí)應(yīng)使用文明用語(yǔ),禮貌問(wèn)好,唱收唱付。收費(fèi)后應(yīng)提供收費(fèi)憑證。
5.2.4.4收費(fèi)人員應(yīng)廉潔自律,相互監(jiān)督,不得借工作之便私吞錢(qián)款,少給或不給發(fā)票。一經(jīng)查實(shí),按貪污論處,必要時(shí)追究其法律責(zé)任。
5.3非機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理
5.3.1物管中心可設(shè)立固定停放點(diǎn),以便集中停放,有利于巡視和看管。
5.3.2對(duì)停車(chē)點(diǎn)應(yīng)作為重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行安全巡視。
5.4交通/停車(chē)場(chǎng)設(shè)施管理
5.4.1轄區(qū)內(nèi)應(yīng)按交通管理部門(mén)的統(tǒng)一要求和道路的實(shí)際情況設(shè)置必要的交通設(shè)施和交通標(biāo)志牌,如擋車(chē)欄桿、智能化收費(fèi)系統(tǒng)、車(chē)位鎖,禁止停車(chē)標(biāo)志、禁止鳴笛標(biāo)志、行駛標(biāo)志、減速線、停車(chē)線、讓行線等。
5.4.2主管部門(mén)應(yīng)對(duì)各類(lèi)交通設(shè)施、交通標(biāo)志牌進(jìn)行經(jīng)常性的巡視檢查和維護(hù)保養(yǎng),確保完好、清晰,能有效發(fā)揮其功能和指示作用。
5.4.3發(fā)現(xiàn)交通設(shè)施、標(biāo)志損壞時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)修,并調(diào)查原因。因人為過(guò)失造成的損壞應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管部門(mén),定損定責(zé),要求賠償。
5.5事故處理
5.5.1事故類(lèi)型與處理原則(見(jiàn)表1)
表1
事故類(lèi)型/定義/嚴(yán)重程度/處理原則
車(chē)物損壞/因交通意外造成的車(chē)輛、交通設(shè)施、公共設(shè)施損壞事故。嚴(yán)重:損失金額1000元以上,影響系統(tǒng)正常運(yùn)行的;
一般:嚴(yán)重之外的。由肇事方/責(zé)任方賠償直接和間接損失。
賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。
車(chē)損人傷/因交通意外造成車(chē)輛損壞、人員受傷的事故。一般:3人以下輕傷;
嚴(yán)重
:1人以上重傷。救援、按當(dāng)事人意愿報(bào)案。
救援、報(bào)案。
車(chē)損人亡因/交通意外造成車(chē)輛損傷、人員死亡的事故。惡性:1人死亡,3人重傷/1人以上死亡。組織救援、同時(shí)報(bào)案。
5.5.2如發(fā)生車(chē)輛撞損管理區(qū)域公共設(shè)備設(shè)施的事故,及時(shí)上報(bào)當(dāng)值領(lǐng)班,要求肇事車(chē)主照價(jià)賠償,如無(wú)法解決可通過(guò)交警處理。
5.5.3如發(fā)生車(chē)輛間碰撞事故,車(chē)輛管理員應(yīng)留住肇事者直至事故處理完畢,處理方式可由雙方協(xié)調(diào)解決或報(bào)交警處理。
5.5.4出現(xiàn)意外交通事故按相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。
5.5.5如發(fā)生車(chē)輛沖閘,及時(shí)記清車(chē)輛顏色、車(chē)牌號(hào)和車(chē)輛逃竄方向,立即匯報(bào)上級(jí)和報(bào)警處理。
6記錄
6.1 《車(chē)輛登記表》(表380-30)
6.2《車(chē)輛出入登記表》(表380-31)
第12篇 和園物業(yè)護(hù)衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
正家物業(yè)護(hù)衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
1.0目的:
1.1為了加強(qiáng)護(hù)衛(wèi)員服裝的管理工作,樹(shù)立公司良好的社會(huì)形象,公司特對(duì)護(hù)衛(wèi)員制裝標(biāo)準(zhǔn)作以下規(guī)定。
2.0制裝標(biāo)準(zhǔn)和使用年限
2.1護(hù)衛(wèi)員進(jìn)入公司第一年發(fā)冬、夏裝各二套,發(fā)長(zhǎng)袖襯衣二件,服裝使用年限一般為兩年。
2.2護(hù)衛(wèi)員發(fā)訓(xùn)練(迷彩)服一套,使用期限為24個(gè)月,使用期滿后以舊換新。
2.3安全管理用大衣按實(shí)際崗位數(shù)配發(fā),每崗一件,使用年限為24個(gè)月。
3.0調(diào)離、離職時(shí)服裝處理辦法
3.1護(hù)衛(wèi)員在公司內(nèi)部調(diào)動(dòng),除調(diào)入單位使用的是與該護(hù)衛(wèi)員原在單位(式樣或顏色)不同的工裝,調(diào)出員工須將原單位配發(fā)的工裝移交給原單位外,其他情況均由該員工將工裝從調(diào)出單位帶往調(diào)入單位。
3.2護(hù)衛(wèi)員離職時(shí),其服裝物品須潔凈交回。
3.3護(hù)衛(wèi)員服裝丟失或非因公損壞,按原價(jià)賠償。
4.0著裝及換裝時(shí)間
4.1夏季著裝為每年五月至十月,冬季著裝為十一月到次年四月。
4.2具體換裝時(shí)間可由管理處根據(jù)實(shí)際情況確定,但各管理處內(nèi)部換裝時(shí)間必須統(tǒng)一。
5.0護(hù)衛(wèi)員被子等由個(gè)人出資統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)軍用品。
