蘇州市集體建設用地使用權流轉管理辦法
蘇州市集體建設用地使用權流轉管理辦法
(征求意見稿)
第一章總則
第一條
為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，促進農村經濟壯大，進一步規(guī)范集體建設用地使用權流轉管理，保障集體土地所有者和使用者的合法權益，優(yōu)化配置土地資源，根據(jù)中央《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》等國家和省有關文件精神，結合我市實際，制定本辦法。
第二條
本市行政區(qū)域內，在符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃的前提下，城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)以外集體建設用地使用權的流轉，城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃區(qū)內存量集體建設用地使用權的流轉適用本辦法。
農村村民宅基地及其他各類住宅用地的流轉依照國家和省、市有關法律法規(guī)和文件的規(guī)定執(zhí)行，不適用本辦法。房地產開發(fā)經營性質的商品住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等項目用地等不得使用集體土地。
第三條
本辦法所稱集體建設用地是指權屬合法，界址清楚，已經依法批準為建設用地的農民集體所有土地。存量集體建設用地是指已取得《集體建設用地使用證》或依法辦理過使用手續(xù)、擁有合法權源的集體建設用地。
本辦法所稱的集體建設用地流轉是指在保持土地所有權不變的前提下，集體土地使用權發(fā)生轉移或實際使用人發(fā)生變更的行為，包括出讓、租賃、作價出資（入股）及轉讓、轉租等。
第四條
集體建設用地全面實行有償、有期限使用制度。除鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施、公益事業(yè)、村民宅基地、農民公寓、農民拆遷安置房等需要使用土地的外，其余工業(yè)、倉儲、科研、打工樓、非房地產開發(fā)經營性質的商業(yè)、旅游、娛樂等項目用地需使用集體建設用地，均應按照本辦法規(guī)定通過流轉方式取得。
中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、個人、其他組織均可按本辦法規(guī)定依法取得集體建設用地使用權。
第五條
各市（縣）、區(qū)應根據(jù)當?shù)貙嶋H，結合城鄉(xiāng)一體化建設，因勢利導，統(tǒng)籌規(guī)劃，鼓勵農民集體通過轉權讓利、保權讓利多種方式實現(xiàn)土地所有者權益。
因國家公共利益或城市（鎮(zhèn)）規(guī)劃調整，需要依法對集體建設用地實行征收或征用的，集體土地所有者和使用者應當服從。但政府應根據(jù)土地開發(fā)的實際情況依法依規(guī)進行合理補償。
第六條
各市（縣）國土資源管理部門負責本行政區(qū)域內集體建設用地使用權流轉的管理。集體建設用地土地出讓、租賃或作價出資(入股)流轉方案須報經各市（縣）政府批準。
農辦、發(fā)展改革、規(guī)劃、環(huán)保、財政、建設、房產等相關部門，應當按照各自職責，協(xié)同做好集體資產監(jiān)管、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃、房產登記、拆遷補償?shù)染唧w工作及相關配套政策的制定和銜接。
第二章
產權代表界定
第七條
農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，土地所有權代表為村集體經濟組織；沒有村集體經濟組織的，土地所有權代表為村民委員會；村集體經濟組織的資產已經量化到村民的，土地所有權代表為村民委員會；
農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，所有權代表為村內各村民小組。經村內各該村民小組2/3（含本數(shù)）以上村民同意，可以將屬于本村民小組的土地委托村民委員會代為經營、管理。
農民集體所有的土地已經屬于鎮(zhèn)（街道）農民集體所有的，所有權代表為鎮(zhèn)（街道）農村集體經濟組織。沒有鎮(zhèn)（街道）農村集體經濟組織的，所有權代表為鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。
第八條
集體建設用地使用權人，為依法取得使用的自然人、法人或其他組織。
第九條
各市（縣）國土資源管理部門負責對農民集體所有土地進行權屬審核，確定土地所有權和使用權，并按規(guī)定進行土地登記，核發(fā)集體土地所有權證和使用權證。
第三章
集體建設用地使用權出讓、租賃
第十條
集體建設用地使用權出讓，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價款的行為。以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設用地使用權出讓。
集體建設用地使用權租賃，是指集體土地所有者作為出租人，將集體建設用地在一定年期內租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十一條
集體建設用地使用權出讓、租賃必須遵循以下原則：
（1）符合土地利用總體規(guī)劃的原則。任何建設項目占用土地，都必須在土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內。
（2）土地所有權人、使用權人自愿的原則。村或村民小組出讓、租賃本集體所有建設用地使用權的，須經本集體組織2/3以上（含本數(shù)）成員或2/3以上（含本數(shù)）村民代表的同意。
（3）土地用途管制的原則。集體建設用地不得用于任何形式的商品住宅、商業(yè)辦公等房地產開發(fā)經營性質項目。按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于房地產開發(fā)的，必須依法征為國有土地。
（4）統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地市場管理的原則。集體建設用地使用權流轉，必須在各市（縣）統(tǒng)一的土地交易有形市場規(guī)范進行。
（5）公開、公平、公正的原則。工業(yè)、倉儲、商業(yè)、旅游、娛樂等經營性項目用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓或租賃集體建設用地使用權。
（6）節(jié)約、集約用地的原則。各類項目須占用集體建設用地，投資強度、規(guī)劃指標、用地規(guī)模等均應符合國家、省、市關于節(jié)約集約用地的要求和標準。
（7）符合國家產業(yè)政策的原則。集體建設用地也不得用于國家規(guī)定的禁止類項目，限制類項目必須按要求經過有權部門批準。
第十二條
集體建設用地使用權出讓、租賃必須同時符合下列條件：
（1）土地所有權合法明晰，無爭議；
（3）已取得《集體建設用地使用權證》，或依法辦理過集體建設用地使用手續(xù)，或已依法批準轉為建設用地；
（4）擬出讓或租賃土地已按規(guī)定落實農民安置補償，或者原土地使用者的補償；
（5）未被司法機關、行政機關限制權利的；
第十三條
集體建設用地使用權出讓、租賃的，土地所有者代表和市（縣）國土資源管理部門分別與土地使用者、承租人應當簽訂書面出讓或租賃合同，以及集體建設用地使用權開發(fā)利用協(xié)議書。
出讓、租賃合同應當載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、出讓價款（租金）及支付方式等土地使用條件、雙方權利義務、期限屆滿土地使用權及地上建筑物的處理方法、違約責任等內容。集體土地使用權開發(fā)利用協(xié)議書應當明確開發(fā)土地的規(guī)劃指標、產業(yè)類型、投資強度、閑置費收取、開竣工時間等土地使用條件。
集體建設用地使用權出讓、租賃合同、集體建設用地使用權開發(fā)利用協(xié)議書由國土資源管理部門統(tǒng)一制定。
第十四條
集體建設用地使用權出讓年限，參照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》相關規(guī)定確定，但最高年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限。
第十五條
集體建設用地使用權租賃年限按以下情況確定：
短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；
需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過本辦法第十四條的規(guī)定。
第十六條
集體建設用地使用權出讓、租賃，按照下列程序辦理：
1、集體土地所有權代表向當?shù)厥校h）國土資源管理部門提出出讓或租賃土地的書面申請，包括土地坐落、面積、用途、意向價格、項目類別、投資總額等內容。并應當同時提交以下書面材料：
（1）擬出讓、租賃宗地的《集體土地所有權證》、《集體建設用地使用權證》或相關權屬證明；
（2）根據(jù)本辦法第七條規(guī)定土地所有權代表為村集體經濟組織、村民委員會或村民小組的，分別提交村集體經濟組織、村民代表大會、或村民小組2/3以上（含本數(shù)）成員同意出讓、租賃該宗土地的證明；
村委會代管的村民小組所有土地，需提交該村民小組2/3以上（含本數(shù)）成員同意出讓、租賃該宗土地的證明；
土地所有權代表為鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）集體經濟組織的，提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意出讓、租賃該宗土地的證明；
（3）土地所有權人與原集體建設用地使用者簽訂的拆遷補償安置協(xié)議及原土地使用者退出集體建設用地使用權的申請；
城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外依法轉為新增建設用地的，土地所有權人出具的青苗補償費、地面附著物已落實補償?shù)淖C明及相關材料；
（4）規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃選址意見書、規(guī)劃紅線圖；
（5）規(guī)劃用途為工業(yè)、倉儲等用途的，各市（縣）發(fā)改部門出具的項目審核意見及環(huán)保部門出具的環(huán)評意見及要求；
（6）具有在蘇州全市范圍內注冊的具備相應評估資質的土地中介評估機構出具的土地評估報告；
（7）有意向使用人的，提供意向使用人的用地申請。
2、市（縣）國土資源部門根據(jù)規(guī)劃意見進行土地權屬調查及勘測定界，并對以下內容進行審核。審核通過后擬定集體建設用地出讓或租賃意見，報同級人民政府批準。
（1）是否符合土地利用總體規(guī)劃；
（2）出讓或租賃的方式；
（3）土地用途、用地規(guī)模、投資強度等是否符合土地供應政策及節(jié)約集約利用的標準；
（4）審核確定評估地價；
3、根據(jù)政府批準文件，由各市（縣）國土資源管理部門的土地交易服務機構在土地有形市場組織實施招標拍賣掛牌出讓（租賃）?？蓞f(xié)議出讓（租賃）的，按規(guī)定進行公示。
集體建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓（租賃）文件，由土地交易服務機構根據(jù)發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保、國土、等行政管理部門的要求，以及土地所有者代表的意見組織編制，但不得設置可能影響公平交易的條件。具體程序參照國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓（租賃）的相關規(guī)定。
4、招標拍賣掛牌出讓（租賃）成交后，或者協(xié)議出讓（租賃）公示期滿無異議的，土地受讓方（承租人）與土地所有權人、市（縣）國土資源管理部門分別簽訂集體建設用地使用權出讓（租賃）合同及集體建設用地開發(fā)利用協(xié)議；
5、土地受讓方（承租方）根據(jù)合同和出讓（租賃）文件約定向市（縣）財政指定專戶繳付土地出讓價款（租金）。并到當?shù)匕l(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保部門辦理項目建設相關手續(xù)。
6、集體土地所有權人、土地受讓方按規(guī)定繳付有關稅費。
第十七條
土地受讓方憑出讓（租賃）合同、出讓價款（租金）付清憑證、繳稅憑證及發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保等部門的批準材料，向市（縣）國土資源管理部門申請土地登記。
第十八條
集體建設用地使用者必須按照出讓（租賃）合同和集體建設用地開發(fā)利用協(xié)議明確的土地使用條件使用土地。
擅自改變土地用途等利用條件的，按照合同、協(xié)議約定的條款處置。涉及違反土地管理法律法規(guī)的，按違法用地查處。
第十九條
依照本辦法取得的集體建設用地使用權的土地使用者，其土地使用權在使用期限內，可以依法進行轉讓、出租、抵押。
第二十條
集體建設用地使用權出讓（租賃）合同約定的土地使用年限屆滿，土地使用權由集體土地所有者無償收回，其地上建筑物、附著物按照集體建設用地使用權出讓（租賃）合同的約定處理。
原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應當在土地使用年限屆滿前一年內向集體土地所有者申請，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理相關手續(xù)。
第二十一條
原依法取得集體建設用地使用權，但未辦理過集體土地流轉手續(xù)的，發(fā)生土地使用權（包括地面建筑物）轉讓、出租或改變土地用途的，應當按照本辦法補辦土地出讓或租賃手續(xù)，并交納不低于評估核定價格40%的土地價款。其中擬改變用途進行房地產開發(fā)建造商品住宅、商業(yè)用房的除外。
第四章
集體建設用地使用權轉讓、出租
第二十二條
集體建設用地使用權轉讓，是指土地使用權人將集體建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換、贈與等。
集體建設用地使用權出租，是指土地使用權人作為出租人將集體建設用地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用的行為。
第二十三條
集體建設用地轉讓、出租必須符合以下條件：
1、已按照出讓（租賃）合同約定支付完全部土地價款，并取得土地使用權證書；
2、按照出讓（租賃）合同進行開發(fā)建設，屬于房屋建設工程的完成總投資額的25%或已開發(fā)建設面積超過應動工開發(fā)建設總面積三分之一以上；
3、屬于工業(yè)廠房、工業(yè)倉儲、工業(yè)研發(fā),其他營業(yè)性的公用設施用地、公益項目用地、營利性教育用地、營利性醫(yī)療用地、外來人口集中居住地（打工樓、集宿樓）用地須轉讓、出租的，應當符合《蘇州市工業(yè)用地公開交易辦法》規(guī)定的其他轉讓條件；
4、通過集體建設用地租賃方式取得的土地使用權，轉讓或轉租的，應經土地所有權者同意。
第二十四條
有下列情形之一的，集體建設用地不得轉讓、出租：
1、被依法查封或其他形式限制房地產權利的；
2、共有集體建設用地使用權，未經其他共有人書面同意的；
3、權屬有爭議的；
4、未按合同約定的土地開發(fā)利用條件進行開發(fā)建設的；
5、法律、法規(guī)禁止轉讓的其他情形。
第二十五條
集體建設用地使用權轉讓、出租，雙方應當簽訂書面合同并經國土資源管理部門備案批準，同時新的土地使用人應與國土資源管理部門重新簽訂土地開發(fā)利用協(xié)議。
轉讓、出租合同不得違背國家法律法規(guī)和原出讓、租賃合同。轉讓、出租合同由國土資源管理部門統(tǒng)一制定。
集體建設用地使用權轉讓時，集體建設用地使用權出讓或租賃合同所載明的權利、義務隨之轉移。
集體建設用地使用權出租的，出租人應當繼續(xù)履行原集體建設用地使用權出讓或租賃合同。
第二十六條
集體建設用地使用權轉讓年限為原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
集體建設用地出租（轉租）的最高年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。
第二十七條
集體建設用地轉讓時，其地上建筑物、附著物所有權隨之轉讓。
地上建筑物、附著物的所有人或共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。
土地使用者轉讓地上建筑物、附著物的所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但作為動產轉讓的除外。
第二十八條
集體建設用地使用權轉讓、出租，按以下程序辦理：
1、土地使用者持集體土地使用證、雙方簽訂的轉讓合同（包括轉讓方原簽訂的轉讓合同）、出租合同、單位營業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復印件）或個人身份證明、新建項目的立項文件及規(guī)劃意見等相關資料，向市（縣）國土資源管理部門申報；
2、市（縣）國土資源管理部門審核轉讓（租賃）價格及相關材料，符合條件的進行轉讓（出租）合同鑒證；
3、流轉雙方繳納相應稅費后，按規(guī)定向市（縣）國土資源管理部門申報變更登記。
第二十九條
集體土地使用權轉讓、租賃雙方應當如實申報成交價格，并按規(guī)定繳納有關稅費。轉讓成交價格明顯低于市場水平的，土地所有權者有優(yōu)先購買權。
第三十條
原依法取得集體建設用地使用權，但未辦理過集體土地流轉手續(xù)的，未經補辦土地流轉手續(xù)，繳納土地收益，不得擅自轉讓、出租。
第五章
集體建設用地使用權抵押
第三十一條
集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人不轉移對集體建設用地使用權的占有，將該集體建設用地使用權作為債權擔保的行為。
第三十二條
集體建設用地使用權抵押應當簽訂書面合同，抵押合同不得違背國家法律法規(guī)和土地出讓、租賃合同的規(guī)定，并應到當?shù)厥校h）國土資源管理部門辦理抵押登記。
第三十三條
集體建設用地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押；集體建設用地上的建筑物及其他附著物抵押時，其占用范圍內的集體土地使用權隨之抵押。
第三十四條
集體建設用地使用權抵押登記須提交下列資料：
1、涉及集體建設用地使用權抵押的主合同；
2、抵押合同；
3、土地使用證；
4、抵押人和抵押權人身份證明；
5、原依法取得集體建設用地使用權，但未辦理過集體土地流轉手續(xù)的，必須提交同意抵押的書面證明（包括在實現(xiàn)抵押權時是否同意按法律規(guī)定的土地征用標準補償后轉為國有土地；征地費是否作為清償資金等內容；集體經濟組織村民會議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意簽名確認的材料），以及經國土資源管理部門確認的地價評估報告；
6、法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，及國土管理部門認為應當提交的其他有關資料。
第三十五條
集體建設用地使用權抵押到期，抵押人未能履行債務，或在抵押合同期間宣告解散破產的，抵押權人有權依法處分抵押登記的集體建設用地使用權。
抵押權人依法處置抵押的集體建設用地使用權時，原則上不得改變土地所有權性質，但經土地所有權人同意明確征為國有的除外。
第三十六條
因處分抵押財產而取得集體建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權，應當辦理土地登記手續(xù)。
處分抵押集體建設用地使用權所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。
第三十七條
抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷抵押登記。
第六章
地價、土地收益及稅費管理
第三十八條
各市（縣）、區(qū)國土資源部門負責本行政區(qū)域的土地定級估價及基準地價的編制工作，報經同級人民政府批準后定期公布執(zhí)行，并應根據(jù)當?shù)氐慕洕l(fā)展和土地供求狀況適時調整。
集體土地流轉底價、起報價、成交價不得低于取得土地時對農民和集體經濟組織的安置補償成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定繳納的各項稅費之和。
工業(yè)項目用地實行最低流轉保護價制度，最低流轉保護價不得低于同地區(qū)同級別國有建設用地出讓最低價的80%。國家和省有相關規(guī)定的，按照國家和省的具體要求執(zhí)行。集體土地用于工業(yè)倉儲項目建設的，流轉底價、起報價、成交價不得低于公布的最低保護價。
第三十九條
集體建設用地出讓、租賃所取得的土地收益，主要歸集體土地所有者所有，但應向政府繳納不高于流轉合同價款15%的土地收益。
集體土地出讓、租賃政府收益部分，由各市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)二級分成，具體收繳辦法和分配政策由各市、吳中、相城、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)各自研究確定。
第四十條
集體土地所有者出讓、租賃集體建設用地使用權取得的土地收益必須納入農村集體資產統(tǒng)一管理，并應設定土地收益專戶。具體土地收益使用、監(jiān)管實施辦法由市農辦、勞動社會保障會同財政、審計、監(jiān)察等有關部門制定。
第四十一條
集體建設用地使用權出讓、轉讓和出租的，應當如實申報價格，并依法繳納有關稅費。
集體建設用地使用權轉讓發(fā)生增值的，可參照國有土地增值稅征收標準，向各市、區(qū)人民政府繳納有關土地增值收益。土地契稅、增值收益等稅費收繳和使用管理辦法由蘇州市財政部門會同有關部門另行制定，報蘇州市人民政府批準后實施。
集體建設用地使用權轉讓、出租收益，除應繳納的相關稅費及增值收益外，其余歸土地使用權者所有，但土地流轉合同明確約定的除外。
第四十二條
集體建設用地在土地有形市場進行出讓、租賃、轉讓、轉租、抵押等交易活動，分別參照國有土地標準繳納土地交易服務費。
第七章法律責任
第四十三條
集體建設用地閑置的，按照國土資源部《閑置土地處置辦法》處置。集體土地所有者對閑置的土地負有直接責任的，在土地閑置狀況改正之前，國土資源管理部門暫停辦理新增集體建設用地審批手續(xù)。
第四十四條
單位和個人通過出讓、轉讓、出租方式取得的集體建設用地用于建設房地產開發(fā)經營性質的商服、金融、旅游、娛樂等項目的，市國土資源部門應當責令限期改正，拒不改正的責令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。
第四十五條
違反本辦法第十一條規(guī)定，集體建設用地使用權未實行公開交易的，國土資源管理部門不得為其辦理產權變更登記或者他項權利登記手續(xù)，并按照違法用地處置。
第八章
附則
第四十六條
各市（縣）在本辦法實施前，已按照原《蘇州市農村集體存量建設用地流轉管理暫行辦法》及《城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內集體建設用地使用權流轉試點的實施意見》辦理集體建設用地流轉手續(xù)的，暫按已有規(guī)定及流轉合同的約定執(zhí)行。
第四十七條
本辦法由蘇州市國土資源局負責解釋。
第四十八條
本辦法自2023年月日起施行。
