第1篇 物業(yè)設備管理規(guī)定辦法
1.0目的
1.1 本指導書規(guī)定了物業(yè)附屬設備的管理辦法,使設備在使用中保持良好的運行狀態(tài),滿足服務的要求。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于管理處工程組對物業(yè)附屬設備的管理。
3.0 職責
3. 1 工程部負責組織指揮重大故障的維修,編制年度設備檢查保養(yǎng)計劃和設備外委保養(yǎng)計劃。
3.2 管理處工程組組長負責組織設備運行、維修、保養(yǎng)管理和技術資料與檔案的收集、保管、歸檔。
3.3工程組人員對各自責任區(qū)內的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作,做好標識及記錄。
4.0工作程序
4.1設備的標識、建帳和資料管理
4.1.1設備的標識
所有設備實行單機掛《設備卡》,標識該機的名稱、型號、編號、功率、電壓、電流、折舊年限、負責人、使用日期、生產廠、出廠日期、存放位置、運行狀況等。
4.1.2 設備的建帳
4.1.2.1工程組負責建立《設備臺帳》,臺帳內容包括:設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、安裝位置、生產廠家、技術資料、保養(yǎng)人等。
4.1.2.2 工程技術人員對重大的、主要的設備建立單機檔案(以機組為單位,大型附件對應主機另立檔案,小型附件歸入主機一體建檔)。
4.1.2.3設備資料原件由管理處統(tǒng)一建檔保管,工程組持復印件。
4.1.3 設備資料歸檔
4.1.3.1管理處工程組負責組織建立《設備臺帳》。
4.1.3.2 每臺設備資料依次編入:每臺設備所涉及的《設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《設備保養(yǎng)記錄表》、《公共設施(設備)維修記錄表》及說明書、合格證等。
4.1.3.3 管理處工程組指定專職人員集中保存《維修單》、《設備檢查保養(yǎng)計劃表》、《設備對外委托維修申清單》、《設備臺帳》等資料。
4.1.4設備資料的管理
4.1.4.1 所有資料案卷,集中存放于管理處工程組并標識清楚,每年定期集中歸檔。
4.1.4.2 管理處工程組組長對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查、保證資料記錄和使用的有效性。
4.2設備的運行
設備按不同的系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內確定責任人。對應不同的設備,制定運行管理規(guī)程,由工程組人員遵照執(zhí)行,并做好《設備運行交接班記錄》。
4.3設備的維修
4.3.1 發(fā)現設備損壞,管理處工程組組長要組織人員進行維修,對重大故障報工程部,由工程部組織維修、驗收、填寫記錄和編寫故障報告書。
4.3.2 對專業(yè)性強、技術含量高的設備故障需要外委維修的,由工程部起草合同,經合同評審、審批后,按合同制訂保養(yǎng)計劃,并通知管理處;再由管理處聯系保養(yǎng)商,并知會工程部工程師;由管理處跟進施工、工程部監(jiān)督檢查;維修結束,由工程部、管理處進行檢測驗收合格后,填寫記錄和歸檔。
4.3.3 所有設備的維修記錄在《公共設施(設備)維修記錄表》內。
4.4 設備的保養(yǎng)
4.4.1每年12月,由工程部編制年度設備檢查保養(yǎng)計劃,并下達給管理處;每月底,由管理處編制月度設備檢查保養(yǎng)計劃報工程部。
4.4.2管理處工程組組織進行檢查保養(yǎng),工程部專業(yè)工程師進行指導和組織驗收,并將結果按單機記錄于《設備保養(yǎng)記錄表》中。
4.5設備庫存的管理
閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風、并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設備重新啟用前由工程人員或相關人員進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
4.6設備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設備無法繼續(xù)使用時,由工程部、管理處組織相關人員進行技術確認,管理處主任、工程部經理、主管領導審核,報總經理批準后,由財務辦理報廢手續(xù)。
5.0引用文件和質量記錄表格
5.1 《設備運行交接班記錄》
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bsp;5.2 《公共設施(設備)維修記錄表》
5.3 《設備維修記錄表》
5.4 《設備卡》
第2篇 新城物業(yè)設備保修期管理辦法
物業(yè)項目設備保修期管理辦法
1、國務院《建設工程質量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為:
a、供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;
b、電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年;
c、其他項目的保修期限自竣工驗收合格之日起計算。
2、保修期的計算應以上述條款及發(fā)展商與安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長,導致接管驗收時保修期已滿者,應建議發(fā)展商適當延長保修期。
3、物業(yè)設備接管時,工程部、發(fā)展商、保修單位三方應就設備保修期(特別是電梯)保修的內容、范圍、期限,工程部維護的內容、范圍,保修款支付,做出界定,達成共識,形成書面協議。保修期,保修單位提供的服務單一,難以達到企業(yè)標準,適應考評的需要,保修工作之外的保養(yǎng)內容需工程部自己做(或委托專業(yè)公司),書面協議有助于解決矛盾、糾紛。
4、設備保修期時間內,工程部可委托專業(yè)公司對設備進行維護,機電設備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng),電梯可按標準責任合約形式委托,工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主,不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修,工程部應督促保修單位解決。
5、保修期結束,保修單位結算保修金時,工程部須在結算申請書上如實填寫使用方意見,并報公司品質技術部審核,行政部蓋章。保修單位不履行保修義務,工程部有權拒絕簽字。
