土地價(jià)格管理制度
中國(guó)的土地市場(chǎng)是在20世紀(jì)80年代后期才開(kāi)始形成并逐步發(fā)展起來(lái)的,中國(guó)政府在解決土地價(jià)格管理實(shí)際問(wèn)題的同時(shí),借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),逐步形成了中國(guó)的土地價(jià)格管理制度雛形,主要包括以下幾個(gè)方面:
1.建立土地估價(jià)制度
自20世紀(jì)80年代后期,原國(guó)家土地管理局在全國(guó)范圍內(nèi)逐步建立土地估價(jià)制度,要求各城市必須開(kāi)展土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,并對(duì)政府出讓土地使用權(quán)進(jìn)行交易底價(jià)評(píng)估?，F(xiàn)在,土地估價(jià)已介入大多數(shù)土地交易,如企業(yè)股份制改造、土地抵押等,農(nóng)村土地也已開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。通過(guò)對(duì)城鄉(xiāng)土地進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估,為地價(jià)管理部門制定地價(jià)管理政策和對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。
2.建立估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度
開(kāi)展土地價(jià)格評(píng)估,必須由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行。為了確保土地估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性,管理部門要求開(kāi)展這一工作的機(jī)構(gòu)和人員必須經(jīng)過(guò)資格認(rèn)證,估價(jià)人員要經(jīng)過(guò)考試才能取得估價(jià)資格。目前,中國(guó)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)分a級(jí)、準(zhǔn)a級(jí)和b級(jí)三類,對(duì)不同類型的估價(jià)機(jī)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。來(lái)源于考試大。估價(jià)人員必須在相當(dāng)學(xué)歷的基礎(chǔ)上參加專業(yè)考試,合格者經(jīng)注冊(cè)方可從事估價(jià)工作。
3.建立基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)要定期公布?；鶞?zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是城市政府管理地價(jià)的基本參照依據(jù),也是房地產(chǎn)投資者投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性,國(guó)家要求省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的基準(zhǔn)地價(jià)成果要上報(bào)國(guó)土資源部進(jìn)行審核與平衡。
4.建立地價(jià)監(jiān)測(cè)體系
國(guó)家為了更好地了解市場(chǎng)地價(jià)狀況,制定地價(jià)政策,自1999年開(kāi)始,國(guó)土資源部即著手在全國(guó)各城市建立地價(jià)監(jiān)測(cè)體系。通過(guò)將各城市的地價(jià)變化情況及時(shí)通過(guò)該體系傳輸至國(guó)土資源部,國(guó)土資源部既可快捷準(zhǔn)確地了解各城市的地價(jià)狀況,及時(shí)制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策。同時(shí),利用監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)編制全國(guó)地價(jià)指數(shù),并定期發(fā)布。
5.建立土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度
為了在宏觀上調(diào)控土地價(jià)格,必須嚴(yán)格控制土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)位。各級(jí)政府根據(jù)我國(guó)耕地少、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚的實(shí)際,建立了土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度,要求每年進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量和時(shí)機(jī)要在政府計(jì)劃的控制之下確定,同時(shí),各城市土地管理部門還建立了土地儲(chǔ)備制度,以有效地調(diào)節(jié)土地供應(yīng)。
6.建立土地交易最低限價(jià)制度
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,土地交易價(jià)格不得低于城市政府規(guī)定的標(biāo)定地價(jià),否則,政府有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)力。
7.建立土地增值稅制度
為了規(guī)范土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序,抑制土地投機(jī),1994年
1月開(kāi)始對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人開(kāi)征土地增值稅。土地增值稅的實(shí)行有效地控制了土地價(jià)格的過(guò)快上漲。
