房地產項目投資成本基礎指標管理制度

房地產項目投資成本基礎指標管理制度

房地產總部項目投資成本基礎指標管理制度

xx總部項目投資成本基礎指標管理制度總部項目投資成本基礎指標

1.目的:目的:為保證公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹,建立良好的項目風險控制體系和審計指標體系,特制定本辦法。

2.范圍:

2.1適用范圍:xx房地產公司總部下屬各個項目公司

2.2發(fā)布范圍:xx房地產公司總部下屬各個項目公司

3.名詞解釋:

3.1[項目投資成本基礎指標]:指項目在前期可行性研究階段,以投資估算為依據的,基礎數(shù)據指標。

3.2[項目]:本制度所指的項目是公司總部和各項目公司2007年后新獲取并簽訂了項目合作或開發(fā)協(xié)議,可進行操作的項目。

[項目公司]:指獲取新項目后負責操作該項目的公司。

4.職責:

總部發(fā)展中心風險控制部人員:負責編制指標的依據,項目投資測算和可行性研究報告;負責制定項目投資成本基礎指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目投資成本基礎指標;

項目運行期間負責跟蹤和審計項目土地及大配套費用指標;積極配合總部總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員對項目成本基礎指標的審計

總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員:配合發(fā)展中心制訂投資成本基礎指標;配合發(fā)展中心下達投資成本基礎指標;

項目運行期間管理中心主要跟蹤和審計項目直接成本合計指標、管理費用指標和總成本合計指標;

項目運行期間成本中心應跟蹤和審計項目的各項成本指標;項目運行期間財務中心主要跟蹤和審計項目財務費用指標和不可預見費用指標;

項目運行期間總工辦主要跟蹤和審計項目建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標;

項目運行期間營銷中心主要跟蹤和審計項目銷售費用指標;各項目公司相關負責部門和人員:負責本項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報發(fā)展中心或總部其他相關中心部門;

各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員:負責自身項目的成本控制和風險預警;按要求填報項目投資成本指標審核表;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要,及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況,需調整指標,及時上報個項目公司或發(fā)展中心及總部其他相關中心部門;

5.作業(yè)內容:

5.1項目投資成本基礎指標構成如下:(祥見附件《投資成本基礎指標分解構成表》)項目投資成本基礎指標成本指標總額單方成本責任部門責任人備注

土地及大配套費前期費用建安工程費用市政基礎設施費公用配套費不可預見費直接成本合計財務費用管理費用銷售費用總成本合計

5.1.1土地及大配套費指標:土地費用主要包含土地出讓金、拆遷補償費、土地轉讓費、契稅、市政基礎設施費、征地費用、土地使用費和其他費用;大配套費用主要包含紅線外的供電、給水、排水;代征綠化、代征道路和代征市正用地的建設費用。

5.1.1.1出讓金可以分解為住宅出讓金、商業(yè)出讓金、綜合配套級人防出讓金等;

5.1.1.2拆遷補償費用一般指地上物的拆遷物的補償,如房屋、廠房和其他設施等,主要以拆遷協(xié)議為主要依據;

5.1.1.3土地轉讓費,主要是根據土地獲取方式的不同和談判條件來制定的;5.1.1.4契稅,按合同金額繳納;

5.1.1.5市政基礎設施費,按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.6征地費用,主要是項目用地如果是集體土地或一級開發(fā)項目涉及集體用地的項目要按北京市規(guī)定繳納征地各項費用,主要有復墾費、青苗補償費用等;

5.1.1.7土地使用費按北京市政府規(guī)定繳納;

5.1.1.8土地其他費用,包括各項因獲取土地而需要花費地支出,如中介費用等;

5.1.1.9紅線外供電費用、給水費用、排水費用按項目相關規(guī)定繳納;5.1.1.10代征綠化用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;

5.1.1.11代征道路用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;

5.1.1.12代征市政用地建設費用,根據項目實際情況或拿地的協(xié)議規(guī)定,進行評估測算;

5.1.2前期費用指標:主要包含三通一平費用、各種設計費用、招投標費用、勘測費、審圖費用、各項手續(xù)費用和其他費用

5.1.2.1三通一平費用主要指項目場地平整,通水,通電。通路的費用;5.1.2.2各種設計費用,主要包含規(guī)劃設計費、施工圖設計費、綜合網管設計費、景觀設計費、人防設計費等;

5.1.2.3招投標費用主要用于工程的招標工作,如招投標代理、標底制作等費用;

5.1.2.4勘測費是對項目地塊的測繪等費用,主要用于拿地、設計前的勘測;

5.1.2.5審圖費用主要是施工圖審查費用;

5.1.3建安工程費用指標該費用是項目建設成本的核心,主要包含土建工程費、安裝工程費、監(jiān)理費和工程預算編制費用等;

5.1.3.1.土建工程費、安裝工程費在制定指標時,主要以北京市定額為依據,制定估算的指標;

5.1.3.1.監(jiān)理費用按行業(yè)常規(guī)制定指標,最終以和監(jiān)理單位的合同為準;5.1.3.1.工程預算編制費用等,是在工程前后必須作的預算和決算費用。5.1.4市政基礎設施費指標主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設費用;

5.1.5公用配套費指標主要指項目相應的公用配套建設費用,如小區(qū)配套的學校、會所等等;

5.1.6不可預見費指標指項目實施操作過程中不可估計風險存在,可能產生一些費用;該費用高低直接和項目管理水平相關聯(lián),一般為項目扣除此項后直接成本的1.5%

5.1.7直接成本合計指標直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用;直接成本合計指標指的就是土地及大配套費指標、前期費用指標、建安工程費用、市政基礎設施費、公用配套費指標、不可預見費指標之和;

5.1.9財務費用指標主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出;管理費用指標主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出,一般在前期測算階段按直接成本的2%估算;

5.1.10銷售費用指標是為了項目

銷售,所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用;一般住宅為計劃銷售額的2%,而別墅和商業(yè)就要略高;但是由于項目具體定位和銷售手法的不同,要根據具體項目具體制定該指標;

5.1.11總成本合計指標是項目各項指標之和,反映了整個項目措作的全部成本費用支出,也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風險控制的整體能力。

5.2指標的制定和下達

5.2.1由發(fā)展中心風險控制部根據項目實際情況和可行性研究報告,在項目操作前期制定項目投資成本基礎指標。

5.2.2.土地及大配套費指標由發(fā)展中心同項目公司或負責獲取項目的人員核實后下達;

5.2.3.前期費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責前期的人員核實后下達;

5.2.4.建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由發(fā)展中心同總部總工辦及項目公司負責工程的人員核實后下達;

5.2.5.不可預見費用指標、財務費用指標由發(fā)展中心同總部財務中心及項目公司負責項目財務的人員核實后下達;

5.2.6.直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由發(fā)展中心同總部管理中心及項目公司負責項目管理的人員核實后下達;

5.2.7.銷售費用指標由發(fā)展中心同總部營銷中心及項目公司負責項目銷售的人員核實后下達;

5.3指標的執(zhí)行

5.3.1項目公司相應部門和人員應積極配合總部發(fā)展中心及總部其他各中心的審核工作,應按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標控制措施。

5.3.2項目操作期間項目公司負責前期土地手續(xù)的部門及人員應將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標范圍內;

5.3.3項目操作期間項目公司負責前期設計及報批手續(xù)的部門或人員應將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標范圍內;

5.3.4項目操作期間項目公司負責工程的部門及人員應將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標范圍內;

5.3.5項目操作期間項目公司負責財務的部門及人員應將財務費用和不可預見成本嚴格控制在不可預見成本指標范圍內;

5.3.6項目操作期間項目公司負責項目管理的部門及人員應將直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標范圍內;5.3.7項目操作期間項目公司負責項目銷售的部門及人員應將銷售費用嚴格控制在成本指標范圍內;

5.4指標的審計

5.4.1負責審計部門:該指標主要下達項目公司相應部門或人員負責填寫本制度5.1條的指標表中負責部門及負責人,并由總部相關部門負責審計。

土地及大配套費指標由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負責審計。前期費用指標由總部發(fā)展中心配合總部總工辦、成本中心負責審計。建安工程費用指標、市政基礎實施費用指標和公用配套費用指標由總部發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負責審計;

5.4.1.5不可預見費用指標、財務費用指標由總部發(fā)展中心配合總部財務中心、成本中心負責審計;

5.4.1.6直接成本合計指標、管理費用指標、總成本合計指標由總部發(fā)展中心配合總部管理中心、成本中心負責審計。

5.4.1.7銷售費用指標由總部發(fā)展中心配合總部營銷中心、成本中心負責審計。

5.4.25.4.2.1審計方式總部各中心制訂審計計劃;

5.4.2.25.4.3各項目公司配合總部各中心工作,填報各總審計考核報表等;審計周期一般以項目操作周期為準,根據項目公司上報的計劃,由審計負責部門制定。6.獎懲條例:

超額完成指標獎勵辦法獎勵標準

6.1.1.1總指標超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.2單項指標超額完成出色的將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本指標節(jié)約超過20%以上;

6.1.1.3總額和單項指標都超額完成出色的將各項成本費用都控制在成本基礎指標范圍內,成本總額和一些單項成本指標節(jié)約都超過20%以上。

6.1.2獎勵金額

6.1.2.1對于符合本制度

6.1.1.2,6.1.1.2條規(guī)定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約成本0.3%;

6.1.2.2對于符合本制度6.1.1.3條規(guī)定的,公司給于相應部門或個人獎金激勵,獎金額的相當于節(jié)約的總成本的0.5%;單項節(jié)約部分不再重復獎勵。

6.1.3獎勵申請

6.1.3.1達到獎勵標準的部門或人員,應由部門負責人或員工提交書面的獎勵申請書,經項目公司領導通過簽字后,上報集團管理中心;

6.1.3.1管理中心咨詢各項指標的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標準,審核通過的,由管理中心上報總經理辦公會審議;

6.1.46.1.4.1獎勵審核獎勵審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

6.1.4.2負責審核的部門要根據書面的獎勵申請書內容,進行詳細的審核和調查,確實達到獎勵標準的,應通知管理中心上報總經理辦公會審議;6.1.4.3獎勵申請經總經理辦公會審議通過,并批準具體的獎勵金額和方式,由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。

6.1.5獎勵的兌現(xiàn)

6.1.5.1獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的,由集團財務部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金,接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

6.1.5.2團隊獲得的獎,金可以由團隊負責人進行分配和安排,但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

6.1.5.3個人獲得獎金,應按國家有關規(guī)定繳納個人所得稅。未完成指標懲罰辦法懲罰標準

6.2.1.1總指標未完成未能將各項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,并成本總額超出總成本合計指標20%以上;

6.2.1.2單項指標未完成未能將單項成本費用控制在成本基礎指標范圍內,單項成本超出指標20%以上;

6.2.2懲罰金額

6.2.2.1對于符合本制度成罰標準的規(guī)定的,公司給于相應部門或個人進行資金懲罰,金額的相當于超出成本0.3%;

6.2.3懲罰審核

6.2.3.1懲罰審核負責部門主要是本制度5.4條規(guī)定的各項指標的審計負責部門,包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心;

6.2.3.2負責審核

的部門要根據各項指標的審計內容,進行詳細的審核和調查,確實達到懲罰標準的,應形成書面懲罰通知單,通知管理中心上報總經理辦公會審議;

6.2.3.3懲罰通知單經總經理辦公會審議通過,并批準具體的懲罰金額和方式,由管理中心向被懲罰部門下達懲罰執(zhí)行的通知書。

6.2.4懲罰的兌現(xiàn)

6.2.4.1懲罰通知下達的當月,從被懲罰人員工資中直接扣除相當于懲罰金額的工資;

6.2.4.2如果是懲罰相關部門,部門負責人承擔50%懲罰金額,其他部門員工平均承擔50%懲罰金額;

6.2.4.3如果金額較大,可以考慮每月扣除一部分工資作為懲罰,連續(xù)扣除部分工資幾個月,直至扣除工資總額達到懲罰金額。

7.2注意事項:注意事項:此制度各項指標為標準開發(fā)指標,各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況,可根據實際情況隨時調整審核指標。

7.3本制度自發(fā)布之日起生效,由發(fā)展中心負責解釋。

8.附件:

附件:投資成本基礎指標分解構成表