第1篇 物業(yè)設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程制度2
物業(yè)設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程(二)
1.0目的
從總體上確立物業(yè)管理公司各類設備的管理要求,確保各類設備管理工作的進行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司管理的各類設備的綜合管理工作。
3.0職責
3.1維修部負責所轄小區(qū)的各類設備的日常管理工作。
3.2行政人事部負責各類設備檔案的管理工作。
4.0程序要點
4.1設備檔案的建立要求。
4.1.1機電維修部在接管物業(yè)后一周內應將管轄范圍內的《設備設施清單》價值5000元以元以上的設備建立《機電設備臺賬》(見附表),并在建檔后的三個工作日內將臺賬移交行政人事部存檔。
4.1.2機電維修部應在接管物業(yè)后一周內將所轄物業(yè)內的所有設備進行設備標識及設備編號:
a)所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行'設備標識'。
b)'設備標識'用標牌形式予以實施,標牌應有下列內容:
-設備名稱;
-設備編號。
c)設備編號按下列規(guī)則編制:
設備流水號
設備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)
物業(yè)點編碼
d)標識的制作規(guī)范:
-標識材質用金屬薄板制作,表面拋光呈本色;
-設備編號用凹形字體,涂黑色磁漆;
-長*寬*厚為70mm*20mm*1mm。
4.1.3所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立《設備卡》。
4.1.4設備臺賬應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致,為此,設備管理人員應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄。
4.1.5《設備臺賬》和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由行政人事部保存。維修部保存復印件。
4.2設備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理。
詳見機電維修部各類設備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。
4.3設備的購置管理。
4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
4.3.2設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。
4.3.3設備購置的資金來源按相關法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。
4.3.4設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.5新添設備由機電維修部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。
4.3.6采購設備應遵循《采購管理標準作業(yè)規(guī)程》的相關規(guī)定進行采購。
4.3.7采購設備到達公司后,由維修部進行清點核對,接收相關資料,并組織安裝調試或試運行。
4.3.8符合要求的,辦理驗收手續(xù);不符合要求的,按合同或公司相關規(guī)定辦理。
4.3.9經驗收符合要求的采購設備按本規(guī)程相關規(guī)定納人臺賬,建立卡片等進行日常管理。
4.4設備狀態(tài)標識。
4.4.1維修部應對設備狀態(tài)進行標識,以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。
4.4.2設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。
4.4.3標識的方式方法:
a)設備狀態(tài)用標識牌進行標識,標識牌用300mm*150mm*3mm(長*寬*厚)的白色塑料板制作,字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上;
b)設備狀態(tài)標識牌應在設備狀態(tài)確定后,由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置;設備狀態(tài)改變,標識應隨之改變。
4.5設備的停用和封存。
4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一,設備應予停用或封存:
a)多余設備,含服務提供有再需要的設備;
b)設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。
4.5.2停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。
4.5.3維修部應定期(如一個季度)對停用或封存的設備進行檢查,以保持其適用性。
4.5.4設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單,經管理處經理批準后實施。
4.6設備的報廢。
4.6.1無修復價值的設備應予報廢。
4.6.2報廢設備應由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括:設備主管人員、
運行人員、管理處經理等。
4.6.3設備主管人員應填寫《設備報廢審批表》,經公司總經理批準后實施。
4.6.4需報廢設備在未獲報廢批準、實施前,應懸掛'待報廢'標識。
4.6.5報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所,未撤離前應懸掛'報廢'標識。
4.6.6維修部應將批準的《設備報廢審批表》報公司財務部一份。
4.7機房評比。
4.7.1維修部主管負責定期組織相關人員對各類機電設備房進行評比。
4.7.2評比內容:地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設備表面潔凈度、設備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內其他設備狀況、總體印象。
5.0記錄
5.1《設備臺賬》。
5.2《設備卡》。
5.3《采購設備驗收表》。
5.4《設備停用/封存/報廢/審批表》。
5.5《設備定點管理檢查表》。
6.0相關支持文件
《維修部所有標準作業(yè)規(guī)程》。
第2篇 物業(yè)清潔設備雙馬力吸水機使用規(guī)程
物業(yè)清潔設備使用操作規(guī)程:雙馬力吸水機
雙馬力吸水機操作規(guī)程
1)目的
為正確使用操作設備,保證設備的正常運行,以滿足服務的要求,特制定本規(guī)程。
2)適用范圍
a.本規(guī)程適用于雙馬力吸水機的操作。
b.操作使用需每月保養(yǎng)一次。
3)職責
由專項操作員操作設備并進行設備的保養(yǎng)。
4)工作程序
a.首先,使用前應檢查設備的狀態(tài)有無異常,確認無異常后再按作業(yè)要求。
b.有順序的向前吸水或地毯水洗。
c.工作完畢,拔下電源,將線纏好。
d.將污水倒出,將機器里外擦干。
e.將機器放回庫房干燥處。
f.安全注意事項
*嚴禁吸水桶污水過滿澆壞電機。
*電源線插頭是否漏電,以防觸電。
第3篇 綠景物業(yè)轄區(qū)空調系統(tǒng)設備日常巡檢維護規(guī)程制度
物業(yè)轄區(qū)空調系統(tǒng)設備日常巡檢維護規(guī)程
一.巡檢維護人員應有高度的工作責任心,按照規(guī)定的時間、要求進行巡檢維護,巡檢維護時帶好必要的工具并做好巡檢記錄,巡檢時應注意人身和設備的安全,發(fā)現(xiàn)重大問題立即報告。
二.運行中的冷水機組應每小時巡檢一次,巡檢維護內容:機房清潔衛(wèi)生。設備、管道清除積塵;機房各種閥門狀態(tài)、管道、閥門滴、漏情況;冷卻機冷凍水、冷卻水進回水溫度、壓力;冷凍機油壓、油溫、冷凍機軸承溫度,電壓、電流;機器發(fā)熱、震動、泄漏情況。管道濾網每年清洗二次、電子除垢器每年檢測一次。
三.運行中的空調水泵每小時巡檢一次,巡檢維護內容:泵馬達的電流、散熱情況,聯(lián)接軸器聲響、震動、滲水情況。每月檢查一次潤滑油,供冷、供熱季節(jié)結束應對泵的軸承、密封等機械結構全面檢查維護一次。
四.運行中的冷卻塔應每二小時巡檢一次,巡檢維護內容:電機電流、閥門開關狀態(tài)、補水情況以及灰沙過濾器工作情況。膨脹水箱水位、進水浮球、閥門狀態(tài)。冷卻塔風機應每月檢查潤滑油;供冷結束對風機機械傳動全面檢查維護一次,全面清洗冷卻塔。
五.運行中的鍋爐每小時巡檢一次,巡檢維護內容:機房清潔衛(wèi)生,設備管道清除積塵,鍋爐的水位、壓力、溫度、供油情況,火焰火頭、油箱油位,送風機工作情況和各閥門的狀態(tài)(蒸汽流量、壓力、溫度、減壓閥工作情況,以及汽水交換器的工作情況),進回水溫度、壓力。每年停爐期對鍋爐進行全面保養(yǎng),清除水垢及雜質,對安全閥及附屬設備進行檢修。
六.樓層變風量系統(tǒng)每天巡檢一次,巡檢維護內容:風機風門開啟狀態(tài),防火閥開啟狀態(tài),馬達、風葉、軸承聲響、皮帶松緊、電機電流、頻率、濾網狀況、凝結水排水情況;進回水溫度、壓力、送回風濕度、壓力。每個vav末端風速、溫度、室溫等情況每年檢測二次(供冷、供暖各一次),濾網1---2個月輪流清潔一次。
七.運行中的通風、排風設備每天巡檢一次,巡檢維護內容:風機馬達送排風效果,所有運行風機每月檢查一次潤滑油。機械傳動每年檢修維護一次。
八.空調水處理系統(tǒng)設備每月巡檢一次,及時更換、檢查處理材料。
九.詳細記錄巡檢維護時間、情況、處理結果;發(fā)現(xiàn)一般問題立即處理解決,復雜問題應向主管、經理請示,因故沒有處理應及時報告。在炎熱和嚴寒季節(jié)要增加巡檢次數(shù)。
第4篇 物業(yè)區(qū)域消防設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域消防設施設備的維修保養(yǎng)規(guī)程
一、消防設施設備維修保養(yǎng)的一般原則
1、管理處區(qū)域消防設施的日常維護、維修要落實到責任人。
2、消防設備的管理應按照公司設備管理的有關規(guī)定執(zhí)行。
3、消防設備維修后必須恢復原來狀態(tài),不得隨意更改原器材、線路。
4、消防設施設備的故障,按急修處理,管理處無法解決的故障,應及時填寫《物業(yè)維修單》報工程部,若情況緊急可先用電話聯(lián)系。
5、管理處負責監(jiān)督外包方履行維修保養(yǎng)責任并填寫維修保養(yǎng)記錄表。
二、消防設施設備每月須保養(yǎng)的項目:
1、室內消防栓每月逐個檢查不少于一次,并記錄在《消火栓檢查表》?！断鹚z查表》要求張貼在栓箱上。
2、消防泵(包括噴淋泵、控制柜)每月進行一次預防性運轉的操作,操作要求按照《水泵站技術安全操作規(guī)程》進行并記錄在《設備保養(yǎng)記錄表》上。
3、疏散出口指示燈(包括應急燈)每月進行一次檢查保養(yǎng),斷開交流電源,備用電池放電(亮燈)半小時后再合上交流電源。檢查情況記錄在《消防設施檢查維修記錄表》。
4、火災報警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng),每月須對火災報警監(jiān)護儀的各項功能檢查,同時對報警系統(tǒng)所包含的設施(煙溫感、警鈴等)進行抽查。此工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》上。
三、每季須檢查保養(yǎng)的項目:
1、室內栓消防水的檢查:每季度檢查不少于一次,在每個消防立管的試驗栓處放水檢查水壓是否正常,若有故障須立即解決,確保消防供水,記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
2、防火卷簾、送風排煙機、濕式報警閥、消防廣播:每季度檢查保養(yǎng)試運行各系統(tǒng)主機,同時對各系統(tǒng)所包含的設施(如風閥、放水閥、音箱等)進行抽查,此工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
3、室外消火栓的檢修:每季度逐個檢修一次,放水檢查供水是否正常,給予活動部位加油潤滑,保證設施能應急使用。并記錄《消防設施檢查維修登記表》上。
4、噴淋、消防結合器、閘閥的檢修:每季度逐個檢修一次。噴淋、消防結合器的接口部位要上油潤滑保養(yǎng),以便急用時能夠迅速接口使用。噴淋、消防閘閥的轉動部位須上油潤滑保養(yǎng),以防生銹轉動不便。檢修工作記錄在《消防設施檢查維修登記表》。
第5篇 物業(yè)給排水設備設施操作規(guī)程
質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--物業(yè)給排水設備(設施)操作規(guī)程
1.0 目的
正確使用設備,保證供水正常。
2.0 適用范圍
適用于cc花園管理處的生活泵、雨水泵、污水泵及**和國土**分局的雨水泵、污水泵的操作。
3.0 職責
機電維修工負責給排水設備(設施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告
4.0 工作程序
4.1 cc花園水泵操作
4.1.1 污水、雨水泵的操作
4.1.1.1合上電氣柜內的空氣開關和接通操作面板上的控制回路電源開關,電源指示燈亮。
4.1.1.2把轉換開關撥至'手動'位置,可以手動控制其運行,把轉換開關撥到'自動'位置,污水、雨水泵的啟停液位信號自動控制。
4.1.1.3 正常狀態(tài),轉換開關應撥至'自動'位置;污水、雨水泵受自動工作程序的控制。
4.1.2水泵房生活水泵變頻加壓泵操作。
4.1.2.11#.2#.3#.4#變頻加壓泵僅供小區(qū)生活用水;
4.1.2.2 電源投入
a. 將1#-4#四個'手動運行'按鈕及鎖泵按鈕彈至停止位置。
b. 將'運行方式選擇'轉換開關到'停止'位置。
c. 合上控制柜內的空氣開關。此時,控制面板上的'電源'指示燈亮,漢字顯示停機狀態(tài)。
4.1.2.3 自動運行方式下的開機步驟
a. 將'運行方式選擇'轉換開關拔到'自動'位置;
b. 設定系統(tǒng)管網壓力,該步僅在剛投入使用或因供水系統(tǒng)有大的變化需要變更設定壓力時才進行(系統(tǒng)管網壓力定在5kg/cm2)經設定后每次開機無需再進行此步驟.
c. 按動數(shù)碼開關'+'、'-'符號設定所需的管網壓力參數(shù)。設定至你所期望的壓力。
d. 按一下'自動運行'下的'運行'按鈕,系統(tǒng)即進入自動狀態(tài),此時,系統(tǒng)啟動相應的水泵運行指示燈亮。
e. 系統(tǒng)進入自動運行狀態(tài)后,四臺泵進入循環(huán)運行狀態(tài),通過自動加泵和減泵來調節(jié)管網壓力,無需人工干涉。
4.1.2.4 自動運行方式下的停機步驟
a. 在系統(tǒng)進入自動運行狀態(tài)下,若需強制停機,按一下'停止'按鈕即可。此時,所有工頻、變頻運行的泵組立即停機,漢顯屏顯示在停機,10秒鐘后變頻運行的泵組停止運行,相應的運行指示燈滅。
b. 待所有的'運行指示燈'熄滅后,將'運行方式選擇'轉換開關撥到'停止'位置。
c. 注意:系統(tǒng)在自動運行狀態(tài)下停止時,一定要按'停止'按鈕使系統(tǒng)停止運行,切忌使用將轉換開關撥至'停止'位置的方式操作。
4.1.2.5 手動運行方式下的工機步驟
a. 確保'手動運行'下的運行/停止按鈕處于彈出(即停止)位置。
b. 將'運行方式選擇'轉換開關拔至'手動'位置。
c. 按下'手動運行'下所需運行泵組的按鈕,此時該泵組啟動,相應的運行指示燈亮。
4.1.2.6 手動運行方式下的停機步驟:
a. 停單臺泵組時,只需彈出相應泵組的手動運行按鈕即可,此時相應的運行指示燈滅。
b. 若需整個系統(tǒng)停止運行,應彈出所有運行按鈕即可,此時相應的泵組全部停止。待所有的運行指示燈滅后,將'運行方式選擇'轉換開關撥到'停止'位置。
4.1.2.7 電源斷開:
a. 確認系統(tǒng)已經信止運行。
b. 確認運行方式選擇轉換開關已撥至'停止'的位置。
c. 斷開控制柜內的電源空氣開關,此時控制面板上的電源指示燈滅。
4.2 **水泵操作
4.2.1 污水、雨水泵的操作
4.2.1.1合上電氣柜內的空氣開關和接通操作面板上的控制回路電源開關,電源指示燈亮。
4.2.1.2把轉換開關撥至'手動'位置,可以手動控制其運行,把轉換開關撥到'自動'位置,污水、雨水泵的啟停液位信號自動控制。
4.2.1.3 正常狀態(tài),轉換開關應撥至'自動'位置;污水、雨水泵受自動工作程序的控制。
5.0 支持性文件
5.1《水泵使用手冊》(說明書)
5.2《給排水設計說明書》
第6篇 某物業(yè)項目中控室設備運行管理規(guī)程
質量/環(huán)境/安全管理體系作業(yè)指導書
--物業(yè)項目中控室設備運行管理規(guī)程
1.0目的
確保中控室設備處于良好狀態(tài)保證用戶的人身和財產的安全。
2.0范圍
適用于公司所轄各管理處的中控室各類設備。
3.0職責
3.1 中控室安全員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
3.2 維修班長負責中控室設備的綜合管理和維修保養(yǎng)。
4.0 海天一色雅居中控室設備管理工作程序
4.1 消防中心設備運行管理
4.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
4.1.2 當報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現(xiàn)場觀察.
4.1.3 火情確認后,打'119'電話報警及向相關領導通報。
4.1.4 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)的設備(設施)。
4.1.5 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯,同時通過消防廣播疏散用戶。
4.1.6 做好火警記錄。
4.1.7 當故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。
4.2 設備操作
4.2.1火災報警控制器
a. 確認:當系統(tǒng)某點暫時中斷信號,主機顯示屏上顯示出該點位置,同時主機發(fā)出聲音,用鼠標左鍵在該顯示器框內點一下即可確認該信號。
b. 靜止:當發(fā)生火警后,用鼠標左鍵點按一下即可將該火警鈴聲停止。
c. 重置:用鼠標左鍵在該框內點按一下,即可將系統(tǒng)復位。
d. 監(jiān)察:用鼠標在該框內點按一下,該框內即變成'記錄',用來查看以前的報警記錄,↑、↓表示查看向前、向后的報警記錄。再用鼠標點按一下即看向前、向手的報警記錄。再用鼠標點按一下即可回復到'監(jiān)察'功能。
4.2.2消火栓泵
a:自動啟動:消防泵控制柜處于'自動'位置,當'火險'時在樓層擊碎'消火栓報警盒',聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時,消防泵啟動。
b:手動啟動:在消防泵控制柜上把選擇'自動/手動'置于'手動'位上,按啟動按鈕可啟動消防水泵。
4.2.3噴淋泵
a:自動啟動:噴淋泵控制柜處于'自動'位置,當樓層發(fā)生火災時噴淋頭爆裂,水流掣動作聯(lián)動柜發(fā)出報警點,同時噴淋泵自動啟動。
b:手動啟動:在噴淋泵控制柜上把'手動/自動'選擇開頭置于'手動'位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。
4.2.4消防送風(排煙)機
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號時,該點風口打開,聯(lián)動柜發(fā)出報警聲,同時送風機啟動。
b:手動啟動:在聯(lián)動機上直接按'啟動'即可手動啟動風機運行。
4.2.5消防廣播
在消防控制柜上,按某樓層消防廣播開關,找開話筒開關,即可對該樓層廣播.
4.2.6消防電話
在樓層拿消防電話,消防中心主機收到聲響,即可與樓層對話。可按各樓層開關即可對話。
4.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:按vtr→放入錄像帶→按rec
b:放像:按vtr→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后,再按紅色'cam'鍵即可切換到該畫面。
4.2.8防盜對講系統(tǒng)
當需與樓層住戶通話時,按下相應的數(shù)字鍵后,主機發(fā)出'嘟'聲后,即可與住戶通話。
5.0**花園中控室設備管理工作程序
5.1 消防中心設備運行管理
5.1.1消防中心值班人員負責中心設備24小時運行操作、監(jiān)控、記錄。并將每班運行情況記錄于《消防中心交接班記錄表》上。
5.1.2 當報警系統(tǒng)顯示為報警信號或接到火情報告后,應立即通知相關人員前往火警現(xiàn)場觀察.
5.1.3 火情確認后,打'119'電話報警及向相關領導通報。
5.1.4 啟動相應的消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、加壓(排煙)系統(tǒng)的設備(設施)。
5.1.5 打開消防電梯迫降開關,關閉所有客梯、消防電梯于基站待命,同時疏散用戶。
5.1.6 做好火警記錄。
5.1.7 火情解除后,通知相關人員恢復所有設備(設施)。
5.1.8 當故障發(fā)生時,及時通知維修工進行維修。
5.2 設備操作
5.2.1主控屏
a. 復位:所有火警、探測區(qū)、顯示,技術報警都被取消并復位到正常狀態(tài)。
b. 警鈴消音,打開或隔離所連的警鈴設備。
c. 蜂鳴器消音:控制屏蜂鳴器消音(鍵盤上鎖后仍有效)。
d. 通用顯示概要:在通用顯示概要中,所有即時信息職火警、警告、故障及控制屏的其他狀態(tài)都按優(yōu)先級別順序顯示,如即時信息多于一屏,可用查閱箭頭鍵,瀏覽顯示,如要了解某一條概要信息的詳細狀況,先用箭頭鍵將游標指向該信息,然后按狀功能鍵。
5.2.2消火栓
a:自動啟動:消防泵控制柜和聯(lián)動機都處于'自動'位置,當'火險'時在樓層擊碎'消火栓報警玻璃'主機發(fā)出報警聲,同時消防泵啟動,警鈴響。
b:手動啟動:在消防泵控制柜或聯(lián)動機上把選擇'自動/手動'選擇開關置于'手動'位上,按啟動按鈕即可手動啟動消防水泵。
5.2.3噴淋泵
a:自動啟動:噴淋泵控制柜或聯(lián)動機都處于'自動'位置,當樓層發(fā)生火災時噴淋頭爆裂,水流掣動作主機報警,警鈴響,同時噴淋泵自動啟動。
b:手動啟動:在噴淋泵控制柜或聯(lián)動機上把'手動/自動'選擇開頭置于'手動'位置上,按啟動鈕即可手動啟動噴淋泵。
5.2.4消防加壓(排煙)風機
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號或風閥打開,主機報警,同時相應的排煙或加壓風機啟動。
b:手動啟動:在聯(lián)動柜或風機控制上直接按'啟動'即可手動啟動風機運行。
5.2.5防火卷簾門
a:自動啟動:當某一報警點發(fā)出報警信號時,相應的防炎卷簾門自動下降。
b:手動啟動:在聯(lián)動柜上用鑰匙扭至迫降處,防火卷簾門下降。
5.2.6消防電話
在樓層插上或拿起消防電話,消防中心收到聲響,用主機電話即可與樓層對話,或在中心按各樓層開頭即可對話。
5.2.7閉路電視監(jiān)控
a:錄像:開電源→放入錄像帶→按rec
b:放像:開電源→放入錄像帶→按play
c:各攝像頭畫面切換:按下攝像頭的編號后即可切換到該畫面。
5.2.8可視對講系統(tǒng)
第7篇 物業(yè)清潔設備單項地刷機使用操作規(guī)程
物業(yè)清潔設備使用操作規(guī)程:單項地刷機
1、單項地刷機操作規(guī)程
1)目的
為正確使用作業(yè)設備,保證設備的正常運行以滿足服務的要求,特制定本規(guī)程。
2)適用范圍
本規(guī)定適用于單項地刷機的操作。
3)職責
a.由專業(yè)保潔員操作設備,并進行設備的保養(yǎng)。
b.操作運行或停止運行每月保養(yǎng)一次。
4)工作程序
a.首先使用前應檢查設備的狀況有無異常,確認無異常后再按要求進行作業(yè)。
b.使用前,把針盤或刷子安裝在電和齒輪上。
c.使用針盤必須放在纖維墊,使用地刷機將刷子按在電機齒輪上。
d.把地毯清潔劑裝放水箱。
e.插上電源插頭,把住左右開關手柄,開動機器。
f.使用過程中,操作要平穩(wěn)、避免不必要的碰撞,損傷機器。
g.使用完后,拔掉電源線,將電線抹干纏好放回手柄上,將針盤或刷子卸下,清潔干凈放置庫存里。
h.安全注意事項
*檢查插頭是否破損、漏電、以免過電傷人。
*操作時,嚴禁腳下伸進針盤或刷子里邊。
*應穿絕緣鞋、戴絕緣手套進行操作。
*設備出現(xiàn)異常情況,立即停止操作,及時向工程部報修。
第8篇 物業(yè)項目給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作,確保給排水設備設施各項性能完好,特制定本規(guī)程。
(一)工程部技工每年應對所有水泵機組進行四次清潔、保養(yǎng)。
1、電動機維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5兆歐以上,否則應烘干處理或修復。
(2)檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響,如有則應更換同型號規(guī)格軸承;
(3)檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象,如有則應修整處理;
(4)清潔電動機外殼;
(5)檢查電動機是否脫漆嚴重,如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆重新油漆。
2、水泵維修保養(yǎng):
(1)檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲響,則應更換同型號規(guī)格軸承;
(2)轉動水泵軸,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應更換同規(guī)格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規(guī)格水泵軸承;
(3)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根;
(4)清潔水泵外表;
(5)如果水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷上油漆。
(6)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞,如損壞則應更換。
(7)檢查水泵機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。
3、控制柜維修保養(yǎng)。技工每年應對水泵房的控制柜進行二次清潔、保養(yǎng)。
(1)用小毛刷,干凈干抹布清潔柜內所有元器件,清潔控制柜外殼,務必使柜內無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭,對于燒蝕嚴重的接頭應更換。
(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰,是否有脫落現(xiàn)象,如是則應整改。
4、交流接觸器維修保養(yǎng):
(1)清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
(2)清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭),燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;清潔鐵心上的油污及臟物;
(3)檢查復位彈簧情況;
(4)擰緊所有緊固件。
5、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5兆歐,否則應進行干燥處理;
(2)外殼應可靠接地,如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后,擰緊接地線。
6、熱繼電器維修保養(yǎng):
(1)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損,如損壞則應更換;
(2)檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,達不到要求的應更換。
7、自動空氣開關維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于100兆歐,否則應烘干處理;
(2)清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如果滅弧罩破裂則應更換;
(3)自動空氣開關在閉合或斷開過程中,其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現(xiàn)象;
(4)檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒,如有則應將其清除,但不能修銼,只能輕輕擦拭。
8、中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng):對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查兩者的動作是否可靠,輸出信號是否正確,如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
9、信號燈、指示儀表維修保養(yǎng):
(1)檢查各信號燈是否正常,如有不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡;
(2)檢查各指示儀表是否正確,如有偏差則應作適當調整,調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。
10、遠傳壓力表維修保養(yǎng):
(1)檢查表內是否有積水,如有則應干燥處理;
(2)檢查信號線接頭處是否腐蝕,如腐蝕較嚴重則應重新焊接;
(3)偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
4、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng):
a、檢查密封膠墊處是否漏水,如漏水則應更換密封膠墊;
b、檢查壓黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應更換加壓黃油麻繩;
c、對閘閥閥桿加黃油潤滑;
d、對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng):
a、檢查止回閥密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換;
b、檢查止回閥彈簧彈力是否足夠,如太軟則應更換同規(guī)格彈簧;
c、檢查止回閥油漆是否脫落,如脫落嚴重則應處理重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng):
a、檢查浮球閥密封膠墊是否老化,如老化則應更換;
b、檢查浮球閥連桿是否彎曲,如彎曲則應校直;
c、檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重,如磨損嚴重則更換。
5、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500v搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25兆歐以上,否則應拆開潛水泵或排污泵,對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化,如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況,如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象,則應更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼,如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固,如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
6、明裝給排水管維修保養(yǎng)(每年10月進行一次)
(1)檢查流向標示是否鮮明醒目,否則應整改。
(2)檢查支持托架是否牢固,否則應加強。
(3)檢查保護漆是否完好,如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象,如漏水則應處理(更換膠墊)。
7、突發(fā)性的設備設施故障,可以先組織解決而后寫出《--事故報告》并上報公司。
8、工程部技工應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在給排水設備設施維修保養(yǎng)記錄表內,并于每次維修保養(yǎng)后的3天內整理成冊存檔,保存期為長期。
第9篇 物業(yè)設施設備管理規(guī)程制度
目的
通過對設施設備的管理,使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態(tài),滿足服務的要求
工作范圍
1. 供配電系統(tǒng)設備:高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜,照明配電箱/柜,控制箱/柜)。
2. 給排水系統(tǒng)設備:各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。
3. 消防系統(tǒng)設備:電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、co2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。
4. 電梯設備:各類電梯及其附屬設備。
5. 弱電系統(tǒng)設備:電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。
6. 通風系統(tǒng)設備:通風設備及其附屬設備。
工作項目
1. 設備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。
2. 設備的標識
① 所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。
② 所有設備按套或單機懸掛《設備卡》,標識該設備的技術參數(shù)及標識其設備編號等。
③ 對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。
3. 設備檔案管理
① 管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案,負責建立《設施設備臺賬》。
② 工程維修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設備檔案的管理工作,并對重要的設備資料做備份。
4. 設備的運行
① 設備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域,責任區(qū)域內確定責任人。
② 維修主管負責監(jiān)督相關責任人做好設備的運行管理。
③ 值班室/巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況,及時通知設備責任人或主管處理,并做好記錄。
④ 工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。
5. 設備的維修
① 設備維修須填發(fā)九千記錄表格,重要設備或影響范圍較大的維修項目,須辦理《工作聯(lián)系單》。
②在運行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內排除的一般故障,維修期限應不超過8小時,若超過8小時,應及時向維修主管報告,請求主管及有關專業(yè)人員提供技術支援,限期解決。
③設備發(fā)生重大故障或操作人員因違反操作規(guī)程引發(fā)設備責任事故,維修主管應立即組織機電人員采取應急措施進行搶修,并及時向管理處負責人和公司領導報告,防止故障或事故擴大。
④ 夜間發(fā)生,不影響業(yè)主(住戶)生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障,可以在次日進行維修。
⑤需要委外維修的設備,費用在500元以內,維修主管填寫《有償/委托聯(lián)系單》,報管理處主任審批后執(zhí)行;費用在500元以上,需報請公司領導批準后執(zhí)行。
工作項目
5.設備維修
⑥對在保修期內的設備故障,首先通知設備供應商或保修單位,按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協(xié)議書》上的相關條款執(zhí)行。
⑦因設備維修或保養(yǎng)須中斷系統(tǒng)或設備正常工作的,須提前申報管理處主任審批,并提前24小時通知業(yè)主(住戶);因突發(fā)事件使系統(tǒng)或設備不能正常工作的,應在1小時內聯(lián)系有關部門處理,并向業(yè)主(住戶)做好解釋工作。
6. 設備的保養(yǎng)
①每年12月份,各管理處維修主管對大的維修保養(yǎng)項目,編制下年度《設施設備年度保養(yǎng)計劃》;公司工程維修中心根據各管理處的設備狀況,負責編制下年度《設施設備大中修(改造)計劃表》。
② 水電技工按照各設施設備的檢查保養(yǎng)內容、周期及年度保養(yǎng)計劃,對各設備進行維護和保養(yǎng),填寫相關檢查保養(yǎng)記錄表。
③ 分包給專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)的設備,按照簽訂的有關維護保養(yǎng)合同執(zhí)行。
④ 水電技工負責各自責任區(qū)內的設備房及其設備外表面的清潔保養(yǎng),保持環(huán)境清潔,無積塵、無積水、無油漬等
。
⑤公司工程維修中心按照機電設備大、中修(改造)計劃,組織相關管理處及人員進行設備的大、中修保養(yǎng)及更新改造,并填寫相關記錄表格,同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設施設備臺賬》中。
7. 庫存設備的管理
①閑置設備和暫停使用設備,由所屬部門負責管理,并做好記錄。存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。
② 庫存設備重新啟用前,須經水電技工進行保養(yǎng)后,方可投入使用。
8. 設備的報廢
① 設備有下列情況之一者,應考慮報廢:
a) 已超過規(guī)定使用年限,設備性能達不到規(guī)定要求且不能修復;
b) 因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;
c) 嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引發(fā)事故且不能修復改造;
d) 維修費用超過原資產凈值。
②設備報廢由管理處維修主管組織相關人員進行鑒定、確認,填寫《報廢單》交管理處負責人審核后,上報公司領導批準。產權屬業(yè)主的設備須報請業(yè)主委員會討論批準。
第10篇 物業(yè)轄區(qū)設備管理規(guī)程7
物業(yè)轄區(qū)設備管理規(guī)程(七)
一、目的:通過對物業(yè)公共設備、設施的管理,使所有公共設備、設施在使用中保證完好狀態(tài),使設備在工作中保持最大效率,滿足服務的要求。
二、適用范圍:本公司物業(yè)管理權限內的公共設備、設施。
三、內容
1、設備檢修管理制度
1)設備檢修申辦制度
2)根據工程維修部年度月度工作計劃對各自職責區(qū)域內的設備進行維修保養(yǎng),先填寫維修任務單,填寫所維修檢修內容,在規(guī)定時間完成檢修工作后,由維修工填寫實際工作記錄和維修所用的材料配件的規(guī)格數(shù)量。
3)臨時緊急設備維修,搶修由工程維修部主管到場簽發(fā)維修工作任務單,檢修完成后由檢修人員填寫實際工作記錄,和所用配件、數(shù)量、規(guī)格、檢修時間。
2、設備安全管理制度
1)設備檢修(故障搶修)掛牌制度
⑴ 掛牌:凡工程維修部員工在設備檢修搶修前,應切斷電源,執(zhí)行掛牌作業(yè)。掛警示牌前應填寫'浙江z物業(yè)工程維修部設備檢修(故障搶修)掛牌單'一式兩份,將該掛牌單用夾子夾在所掛警示牌上(遇緊急情況可以先掛牌后填單),掛牌單上注明掛牌時間、原因、設備編號、掛牌人姓名,并由發(fā)令人簽名,日班由工程維修部主管發(fā)令,如主管不在由領班發(fā)令,中夜班由正值班人發(fā)令。
⑵摘牌:當檢修、搶修工作完畢后應及時摘除所掛警示牌,摘牌人應在掛牌單上填寫摘牌時間、摘牌人姓名、發(fā)令人簽名。掛牌單一份由摘牌人保存,一份交由工程維修部保存。
⑶設備的標識:a.所有設備實現(xiàn)單機掛(粘)標識牌,標識各設備的名稱、編號、該設備的運行狀況,使每臺設備受控。
b.閥門類的標識牌(on+綠色┃)為開啟,(off+紅色○)為關閉,各類閥門使用情況變換應及時改變所掛受控狀態(tài)牌。
3、設備定期檢查試驗制度
1)空調冷水機組:空調冷水機組使用期間每小時檢查一次,由空調操作人員負責檢查并填寫冷凍站運行記錄表,記錄冷凝壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)壓力、蒸發(fā)溫度、油溫、油壓、供水溫度、回水溫度、回水壓力、電流、開機停機時間,每天記錄表由空調領班審核后交工程維修部文員裝訂成冊保管備查。空調冷水機組停機期間每日搞一次清潔保養(yǎng)工作,做到機臺、地面無積塵,手摸無手印,每天檢查有無泄露點。
2)消防水泵:消防用自噴淋泵、消火栓泵,每月進行一次試驗運轉,試驗運行時將控制開關打到手動位置,然后啟動水泵,檢查壓力表壓力,檢查電流,當檢查正常后將控制開關復位到自動狀態(tài),然后通知保安部,由保安部通知消防控制中心自動啟動各消防泵,并和保安部作好試驗運行記錄,由試驗負責人簽名。
3)空調風機盤管:空調風機盤管每年夏季前4月份、冬季前11月份對所有業(yè)主室內進行兩次濾網清洗,以保證空調風機盤管的正常運行;清洗濾網同時檢查風葉振動情況,發(fā)現(xiàn)異常當即處理,并由檢查人員填寫維修任務單,工程維修部主管分樓層抽查清洗質量,一樓大堂空調風機盤管濾網每兩周清洗一次。
4)其他設備試驗:其他設備試驗根據工程維修部年度月度工作計劃實施(詳見工程維修部年度月度工作計劃表)。
4、設備檢查、評審
1)工程維修部經理、主管對本公司管理權限內的設備進行不定期抽檢,包括月檢、周檢。
2)每日審核冷凍站運行記錄表、熱力運行記錄表、水泵房運行記錄表、工程維修部綜合日報表。
3)每月檢評工程維修部月度計劃完成情況。
5、工具管理制度
1)工具分個人工具和公用工具。個人工具由維修人員個人保管,工程維修部登記注冊規(guī)格、數(shù)量、型號,工程維修部主管每年分兩次抽檢其完好程度、是否缺損,缺少一件,由使用保管人員按使用期限折價賠償,公用工具借用期間不按操作規(guī)程使用造成損壞,由借用人修復,修理費用由借用人酌情賠償。
2)公用工具由工程維修部內勤人員保管,維修設備時由維修人填寫借用單,寫明規(guī)格、數(shù)量、型號、借用日期。
3)公用工具分電動工具和大型維修工具兩類。
4)電動工具包括電錘、沖擊電鉆、手槍電鉆、臺鉆、砂輪機、砂輪切割機、角向磨光機、電動曲線鋸、電焊機,電動工具使用時應根據該工具的使用說明要求使用,使用時應檢查絕緣性能是否良好、電源插頭接線牢靠,使用人應戴絕緣手套操作電動工具,電動工具使用完畢須將外表擦洗干凈。歸還保管人員后,應在借用單上填寫歸還日期、歸還人員簽名。
5)大型工具包括重型套筒扳手、600mm 管子鉗、900mm管子鉗、1號管子臺虎鉗、450mm活扳手、2噸手拉葫蘆、14p八角錘,大型工具使用應按該工具使用要領進行,榔頭使用前須檢查榔頭柄裝配是否松動,倒鍥有否裝好,以防使用中榔頭脫柄傷人;手拉葫蘆和重型套筒扳手使用后應將表面擦洗干凈,并涂一層保護油膜。所有大型工具使用完畢后應及時交還保管人員,并在借用單上填寫歸還日期、歸還人簽名.
6、設備潤滑
1)泵類設備用3#鋰基脂潤滑運行,運行泵每月加注一次,季節(jié)用泵三月加注一次。
2)防火卷簾門每半年加注25#機油一次。
3)制冷機第一次運行5000小時更換york-c號油一次,以后每運行兩萬小時更換冷凍機油。
4)空氣壓縮機每年更換空壓機油一次。
5)每次更換和加油由維修人員填寫設備加油(換油)記錄表,注寫加油(換油)設備規(guī)格、型號、所加油(換油)規(guī)格、數(shù)量、日期。
6)工程維修部主管負責抽檢加油(換油)情況每季度進行一次,并作檢查評審。
7、能源管理制度
1)執(zhí)行上級能源部門對用水、用電、用熱的有關規(guī)定使用。
2)合理安排外圍霓虹燈的開關時間和外圍路燈的照明時間,可用電腦控制的設施全部由電腦程序控制,暫不能用電腦程序控制的由中夜班值班人員控制。
3)堅決杜絕'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象,汽車沖洗設專用水表。
4)嚴禁在大廈內使用碘鎢燈、電熱杯、速熱器、電爐等電熱器具。
5)每周統(tǒng)計一次大廈總用水量,檢查用水是否在控制范圍內。
8、檢查:根據工程維修部每天的日報表,由工程維修部經理每天9時進行審核,發(fā)現(xiàn)水電有超量情況,當即召集主管評審分析查找原因,排除故障。
9、技術培訓制度
1)技術培訓由主管負責制定培訓計劃,確定培訓人員、方法、時間及培訓考核,經部門經理批準后實施。
2)對新員工必須先進行安全操作規(guī)程及有關規(guī)章制度的學習,經考試合格后方可進行專業(yè)培訓。培訓期間要進行操作規(guī)程、基本功和現(xiàn)場操作考核,考核合格方可安排正式上崗,不合格者,應限期補考使
之合格,補考不合格者予以調離或辭退。
3)培訓內容詳見工程維修部年度培訓計劃。
4)考核:考核成績由工程維修部文員存檔保管,詳見培訓考核記錄表。
第11篇 物業(yè)項目供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程制度
物業(yè)項目供配電設備設施維修保養(yǎng)規(guī)程
為規(guī)范供配電設備設施維修保養(yǎng)工作,確保供配電設備設施各項性能良好,特制定本規(guī)程。
(一)高壓開關柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成,外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)、低壓配電柜的維修保養(yǎng)由工程部負責。
(二)低壓配電柜維修保養(yǎng)
1、低壓開關柜維修保養(yǎng):每年對低壓開關柜進行一次維修保養(yǎng),此項工作由工程部負責進行。
2、低壓配電柜維修保養(yǎng):每年兩次對低壓配電柜內外都進行一次清潔。
3、熔斷器維修保養(yǎng):
新熔體的規(guī)格和形狀與更換的熔體一致;檢查熔體與保險座是否接觸良好,接觸部位是否有燒傷痕跡,如有則應進行修整,修整達不到要求的則應更換。
4、刀開關維修保養(yǎng):
(1)檢查安裝螺栓是否緊固,如松弛則擰緊;
(2)檢查刀開關轉動是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象則應對轉動部位加潤滑油;
(3)檢查刀開關三相是否同步,接觸是否良好,是否有燒傷或過熱痕跡,如有問題則進行機械調整或維修處理;
(4)用500v搖表測量絕緣底板,其絕緣電阻如果低于10兆歐,則應進行烘干處理,烘干達不到要求的則應更換。
5、交流接觸器維修保養(yǎng):
(1)清除接觸器表面的污垢,尤其是進線端相間的污垢;
(2)清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;
(3)清除觸頭表面及四周的污物,但不要修銼觸頭,燒傷嚴重不能正常工作的觸頭應更換;
(4)清潔鐵心表面的油污及臟物;擰緊所有緊固件。
6、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng):
(1)用500v搖表測量絕緣電阻,應不低于0.5兆歐,否則應進行干燥處理;
(2)外殼應可靠接地,如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。
7、電容器維修保養(yǎng):
(1)清理外殼灰塵,使電容器散熱良好;
(2)檢查電容器有無膨脹、漏油或異常響聲,如有則應更換;
(3)檢查接頭處,接地線是否有松脫或銹蝕,如有則應除銹處理并擰緊;
(4)檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相,如是則更換電容。
8、熱繼電器維修保養(yǎng):
(1)檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整,如損壞則更換;
(2)檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,如有則整修處理,處理后達不到要求的應更換。
9、二次回路維修保養(yǎng):
(1)號碼管是否清晰或掉落,如是則補上新號碼管;
(2)接頭處是否松弛,如松弛則擰緊。
10、主回路維修保養(yǎng):
(1)標示牌是否清晰或掉落,如是則補上新的標示牌;
(2)接頭處是否有過熱或燒傷痕跡,如是則修復并擰緊;
(3)母線牌油漆是否脫落,如是則重新油漆。
11、工程部設應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在低壓配電設備設施維修保養(yǎng)記錄表內,并整理成冊存檔,保存期長期。
第12篇 新城物業(yè)設備管理規(guī)程
物業(yè)項目設備管理規(guī)程
為保證所有為業(yè)主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求,特制定本規(guī)程。
(一)定義
1、例保
指經常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑,對不經常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發(fā)電機),發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,作好記錄。
2、一級保養(yǎng)
對機械設備進行檢查、檢測,根據實際需要局部解體,進行清洗、調整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風道局部除銹防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。
3、二級保養(yǎng)
對機械設備進行全面清洗、調整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發(fā)電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數(shù)整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統(tǒng)功能、參數(shù)測試;對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。
4、中修工程
中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。
5、大修工程
大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。
6、設備更新和技術改造
設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。
7、事后維修(故障維修)
設備發(fā)生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。
8、狀態(tài)維修
通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化,出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。
(二)設備分類
根據設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):
ⅰ級設備:電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。
ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現(xiàn)場控制器。
ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。
(三)設備管理模式
采用計劃預修制(三級保養(yǎng)-例保、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。
1、對于符合磨損規(guī)律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組等),定期做三級保養(yǎng),定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。
2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養(yǎng)、探測性維修(功能檢查)、狀態(tài)維修。
3、對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年進行一次保養(yǎng),并記錄在《ⅲ級設備保養(yǎng)、檢查記錄表》內。
(四)職責
1、品質技術部負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調配、工程監(jiān)督、組織驗收,保養(yǎng)計劃審批,設備(器具)申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養(yǎng)護供方,負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續(xù)。
2、品質技術部負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。
3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作,填寫相關記錄,編制保養(yǎng)計劃,與供方根據《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》確定分包內容。維修養(yǎng)護合同簽訂后,按合同監(jiān)督檢查、評定供方。
(五)設備前期管理
1、前期介入
設備選型、安裝要求等由品質技術部對有關物業(yè)考察后,向發(fā)展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。
2、設備的接管驗收
(1)設備的接管驗收由品質技術部代表公司,組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發(fā)展商、承包商進行。驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由公司品質技術部對地產商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質技術部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時,由品質技術部向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對于發(fā)展商尚未移交的資料,由品質技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質技術部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。
(2)當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù),最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前,管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協(xié)議書等對外合同會簽手續(xù)。
3、設備的編號
設備編號由以下四部分組成:
(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。
(2)第二部分表示設備的類別:用數(shù)字01-99表示;
(3)第三部分表示單位設備序號:用數(shù)字1.2.3......表示;
(4)第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數(shù)字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;
例:kd -03-1-&nb
sp; (ⅰ)
學府kd物業(yè)管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設備
4、設備的建帳
(1)管理處給所管物業(yè)的全部設備編號,并填寫《機電設備統(tǒng)計表》。
(2)管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。
5、設備質量缺陷整改
新入伙的管理處,機電設備接管后,由品質技術部委托專業(yè)公司對設備質量缺陷進行三個月整改,整改達到企業(yè)標準后,由品質技術部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。
6、設備標識管理
(1)設備標牌
未隱蔽的設備須在規(guī)定位置貼設備標牌。對新入伙的物業(yè),管理處可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統(tǒng)計表填寫設備標牌,并按有關規(guī)定要求,貼在設備上。
(2)設備的顏色
設備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。
(3)設備狀態(tài)標識
重要危險設備的工作狀態(tài)須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。
(4)設備標識牌由各管理處統(tǒng)一設計。
(六)設備使用管理
1、物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養(yǎng)時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。
2、管理處技工必須按國家規(guī)范、公司有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業(yè)主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。
3、管理處技工應定期分析各種設備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常。作經濟性分析,確保設備工作在節(jié)能狀態(tài),及時予以控制調整。
4、重要設備(如變壓器、中央空調等)的投入、報停須經品質技術部批準。
(七)設備維修保養(yǎng)管理
1、計劃
(1)維修保養(yǎng)計劃
供方應將委托范圍內的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年12月中旬報管理處,保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調整后,與管理處保養(yǎng)范圍內的《設備保養(yǎng)計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質技術部審批,審批后的設備保養(yǎng)計劃品質技術部、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質技術部制定,并審查確定方案,編制或審查預算。
(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。
2、實施
(1)有關制度、規(guī)定及作業(yè)指導書要求對設備進行保養(yǎng)維修。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內的設備維修保養(yǎng),可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養(yǎng)工作。
(2)發(fā)現(xiàn)設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內的故障維修),工程部應用《故 障轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明,承諾修復時間。對于重大維修,品質技術部應組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業(yè)公司委托維修時,供方負責人應先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質技術部審核,呈報總經理批準后,再進行修理。若公司進行發(fā)包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質技術部組織招標。關鍵設備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質技術部,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補辦審批手續(xù)。
(3)設備中修、大修、更新改造工程由品質技術部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質技術部組織有關人員(相關管理處技術人員、辦公室工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
3、檢查
(1)維修保養(yǎng)檢查
工程部日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時解決,無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)'例保'計劃執(zhí)行情況由管理處經理檢查。設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織檢定并備案;屬ⅲ級設備由管理處檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質技術部組織驗收。
(2)設備的檢定
對于電梯,電梯廠家每年進行一次自檢,并按規(guī)定時限報送政府有關部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。
(八)設備安全管理
(1)持證上崗與安全檢查
從事特殊工種作業(yè)的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查,并責成未達標單位對安全隱患進行整改。
(2)安全事故處理程序
當管理處發(fā)生設備安全事故后,須立即通知公司品質技術部。在調查人員未趕到現(xiàn)場之前,應盡可能地保護現(xiàn)場,拍照或錄像。品質技術部須組織人員搶修,保證對業(yè)主的服務。事后管理處須向品質技術部提交設備安全事故報告,品質技術部根據管理處的報告及調查結果,向總經理提交設備安全事故調查報告,并提出處理意見。
(九)設備封存及報廢管理
1、設備封存
擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報品質技術部,品質技術部計劃安排設備封存前的處理工作(防腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養(yǎng)一次。
2、設備報廢
對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由技工填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》,報品質技術部審核并呈報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統(tǒng)一填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》。
(十)組織對供方的控制
1、供方的選取:
ⅰ類 提供零星設備維修的維修方
ⅱ類 提供設備設施
大中修、更新改造工程承包商
2、新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當發(fā)生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應由品質技術部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外,還應邀請新供方參加。品質技術部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經理審批通過后,列入合格供方名單。
3、供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質技術部審核,品質技術部審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續(xù)。中修、大修更新改造等工程由品質技術部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經理決策,確定中標單位。
4、供方的評價
供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價,品質技術部審核,評審結果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經總經理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結果為不合格的分包方,經總經理簽字后,將從合格供應商名單上去掉。
5、供方檔案
品質技術部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內容包括:評審記錄、資質證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案備查。
6、工程質量監(jiān)督及驗收
對ⅰ類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認,對照物業(yè)公司標準,檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業(yè)狀況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負責監(jiān)督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方、管理處、品質技術部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量;對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級;按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結算協(xié)議書》才能結清工程款。
(十一)設備技術檔案資料管理
1、設備技術資料:設備技術資料管理按本文第六條第二款執(zhí)行,資料的借閱必須辦理相關手續(xù)。
2、質量記錄
(1)設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養(yǎng)維修的設備,由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。保養(yǎng)檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文第八條第三款執(zhí)行。管理處工程部對所在物業(yè)所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。
(十二)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳
1、申請
根據物業(yè)正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經理批準購買;購置總價在五百元以上的,經管理處經理同意后,報品質技術部審核并提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報總經理批準購置。購置的設備,管理處均應建檔。
2、采購
采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。
3、驗證
對設備(機具)購進后,在合同規(guī)定期內,由管理處技工會同有關技術人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續(xù)。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。
4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現(xiàn)場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填,填寫的采購日期為實際發(fā)生日期,并按要求的標識標明。
5、入庫建帳:建帳規(guī)定同第六條第四款。
(十三)設備完好率
設備完好率=完好設備臺數(shù)/設備總臺數(shù)*100%
公式中的設備均指ⅰ、ⅱ級設備。設備的功能和參數(shù)能達到產品說明書中的技術性能指標就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設備進行一次檢查,對檢查結果按公式進行統(tǒng)計計算,于12月15日之前報品質技術部,品質技術部按10%抽樣核查,并統(tǒng)計全公司設備完好率。
1、維修及時率
維修及時率=用戶維修服務及時維修宗數(shù)/ 用戶維修服務總宗數(shù) ×100%
每年年底管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修及時率,品質技術部審查核實?！队脩艟S修服務單》中業(yè)主對上門的用戶維修及時性進行評價,若業(yè)主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。
2、維修合格率
維修合格率= 用戶維修服務合格維修宗數(shù)/用戶維修服務總宗數(shù)×100%
上門維修結束后須由客戶在《用戶維修服務單》上對維修服務合格簽名認可,若業(yè)主對維修服務質量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。
附:1、設備代碼分類表
2、物業(yè)代碼分類表
3、設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
附件1:設備代碼分類表
代碼設備類別名稱
01水泵
02風機
03電梯
04發(fā)電機
05變壓器
06空調(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調、風扇等)
07消防設備(包括控制聯(lián)動柜、報警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅火系統(tǒng))
08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)
09電氣柜(箱)(包括高壓開關柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)
10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)
11食堂設備
12清潔設備
13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等)
14保安通訊設備(包括手持式對講機)
15辦公設備
16自動抄表系統(tǒng)
17ba系統(tǒng)
附件2:物業(yè)代碼分類表
管理處名稱代碼管理處名稱代碼
學府花園
物業(yè)管理處*f學府康都
物業(yè)管理處kd
銀監(jiān)局
物業(yè)管理處yj建行
物業(yè)管理處jh
國土家園
物業(yè)管理處gt
附件3:設備保養(yǎng)、中修、大修期參照表
序號設備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期
0101生活水泵半月每季每年三年六年
0201消防水泵每月每季每年五年八年
0302風機每月每季每年五年八年
0403電梯半月每半年每年三年六年
0504發(fā)電機每月每季每年五年八年
0605干式變壓器每季每年//////
0706空冷水機組半月每半年每年三年六年
0807火災報警系統(tǒng)每月每季每年////
0907氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////
1007消防聯(lián)動控制柜每月每季每年////
1108公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////
1208對講報警系統(tǒng)每月每季每年////
1308防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////
1409低壓配電柜半月半年每年////
1509高壓開關柜每月每年//////
1617ba系統(tǒng)每月每季每年////
注:逢高級保養(yǎng)的,低級保養(yǎng)可以不再做。
