第1篇 物業(yè)維修制度大中修零星維修
一、故障處理制度
不需要停止運行進行修理的故障,稱一般故障,由主管調(diào)查與分析原因,提出修理意見和責(zé)任故障原因,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報工程部經(jīng)理。
被迫停止運行必須進行修理的故障,稱重大故障,應(yīng)及時匯報主管,由主管組織調(diào)查分析,提出修理意見報經(jīng)理批準后實施,并且對故障做到三不放過,(即:故障原因分析不清不放過;責(zé)任者與群眾沒受到教育不放過;沒有防范措施不放過。)記錄在案,對責(zé)任者做出處理意見,同時以書面材料匯報物業(yè)經(jīng)理。
二、大中修管理制度
1.設(shè)備大修是工作量最大的一種有計劃的預(yù)防性維修,對設(shè)備的全部或大部分解體檢查,稱之為大修。
2.中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點而定的,對技術(shù)狀態(tài)已達不到使用要求的設(shè)備,按實際需要進行有針對性的修理,恢復(fù)設(shè)備的性能。
3.對中修以上的設(shè)備進行修復(fù)前,必須要有書面報告交工程經(jīng)理,說明:設(shè)備安裝日期、使用時間。損壞程度及修復(fù)費用等。
4.對設(shè)備大修必須書面得到公司領(lǐng)導(dǎo)批準,專業(yè)性、技術(shù)性較強的設(shè)備或進口設(shè)備,應(yīng)有專業(yè)公司出具的鑒定報告及預(yù)估的修復(fù)費用報告。
5.對非正常情況下出現(xiàn)的設(shè)備大、中修理工作,有關(guān)專業(yè)主管必須在修理工作實施前,出具詳細的分析報告,必要時追究有關(guān)人員責(zé)任。
三、零維修管理制度
1.值班員必須認真執(zhí)行工作單(維修單)。
2.在接到報修單20分鐘內(nèi)必須到達現(xiàn)場進行處理。
3.遇特殊情況時,必須征得客戶同意,另行約定修理時間,并在工單上注明。
4.::遇客戶單元特殊零件損壞,必須講清原因,取得諒解。
5.進客戶區(qū)維修時,必須著裝整齊,使用文明語言,不得大聲喧嘩,與客人口角。
6.值班員遇到解決不了的問題,不能講'我不會'、'你找別人'此類的話,要'我?guī)湍覀€人看看'或'我需要拿回去分析一下'。
7.每天要對本班次所有的維修單進行登記。
8.每周要對維修單匯總,對耗材、時間、返修等做出統(tǒng)計。
四、綜合維修房屋管理制度
1.職責(zé)
工程部維修領(lǐng)班對各類維修情況進行檢查,對維保過程進行跟蹤指導(dǎo)。
2.內(nèi)容
2.1 做好房屋接管工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。
2.2 為了延長大樓的使用壽命,認真執(zhí)行各項維修保養(yǎng)計劃,使各種設(shè)施設(shè)備達到正常使用標準。
2.3 定期對房屋設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除,從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。
2.4 二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗,對房間改造等項目要嚴格把關(guān),確保主體結(jié)構(gòu)不被破壞。
2.5 樹立安全第一的思想,二裝施工中對動火嚴格控制,動火必須有動火證方可施工。
2.6 ::裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。
2.7 在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患,要及時上報上級領(lǐng)導(dǎo),并采取相應(yīng)措施,防止重大事故的發(fā)生。
第2篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)維修部交接班制度
工業(yè)園區(qū)物業(yè)維修部交接班制度
1、接班人員須提前10分鐘到達崗位,更換工服,做好接班準備工作。
2、接班人員接班時必須檢查以下工作:
2.1查看上一班運行記錄是否真實可靠,聽取上一班值班人員運行情況介紹,交接設(shè)備運行記錄表。
2.2查看上一班巡檢記錄表,聽取上一班值班人員巡檢情況介紹,交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。
2.3檢查所轄設(shè)備之運行情況是否良好,是否與運行記錄、巡檢記錄相符,如有不符,應(yīng)記入備注欄,并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。
2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損,是否清潔,并按原位整齊擺放,如有問題,應(yīng)要求上一班值班人員進行整理,如有丟失,應(yīng)記入交接班記錄備注欄,并由上一班人員簽字。
2.5查看交接班記錄中是否有上級領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排,并在交接班記錄上簽字。
3、交班人員在下列情況時不得交班離崗:
3.1接班人員未到崗時,應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管,須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。
3.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時,應(yīng)通知上級領(lǐng)班或主管,須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。
3.3所轄設(shè)備有故障,影響系統(tǒng)正常運行時,交班人員須加班與接班人員共同排除故障后,方可進行交接班,此時,接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。
3.4交接班人員對所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時,接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后,方可進行交接班。
第3篇 小區(qū)物業(yè)維修基金管理使用制度11
小區(qū)物業(yè)維修基金的管理與使用制度(十一)
一、物業(yè)維修基金(以下簡稱維修基金)專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金。
二、維修基金歸小區(qū)全體業(yè)主所有,?？顚Ｓ?由小區(qū)物業(yè)管理主管部門設(shè)立專帳管理,閑置時除可用于購買國庫券或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他用途外,嚴禁挪作他用。
三、維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息,利息轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
四、業(yè)主委員會成立前,需使用維修基金的,由前期物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃,經(jīng)小區(qū)管理部門審核后使用。
五、業(yè)生委員會成立后,需使用維修基金的,由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主委員會同意,報小區(qū)管理部門核定后使用。
六、使用維修基金應(yīng)先在增值部分中列支,維修基金增值部分可在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。需動用維修基金本金的,應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過,根據(jù)房屋使用年限,按上例劃分使用。
七、維修基金帳戶內(nèi)金額不足時,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法及時續(xù)籌。續(xù)籌的維修基金,按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例分攤。
八、維修基金帳戶實行統(tǒng)一管理,明細戶按幢建帳,核算到戶。維修基金的使用帳目,由物業(yè)管理企業(yè)每年一次定期公布,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
九、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,維修基金余額隨房屋所有權(quán)同時過戶。
十、因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的,維修基金的余額應(yīng)按業(yè)主繳交的比例退還給業(yè)主。
第4篇 物業(yè)維修人員違規(guī)處罰制度
物業(yè)維修人員違規(guī)處罰制度
1.目的
加強維修人員管理,確保各項規(guī)章制度正常執(zhí)行,使維護維修工作正常開展。
2.適用范圍
適用于各管理處對維修人員的管理。
3.內(nèi)容
3.1有下列情形之一的,第一次口頭警告;第二次書面警告;第三次罰款50元:
3.1.1上班遲到、早退、不參加培訓(xùn)或不參加例會的;
3.1.2衣著不整、不注意個人形象、上班無精打采的;
3.1.3遇到同事或上級領(lǐng)導(dǎo)或小區(qū)業(yè)戶不主動讓路,不主動打招呼的。
3.2有下列情形之一,每次罰款50元:
3.2.1因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯,影響業(yè)主/住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。
3.2.2因維修人員玩忽職守、對維修任務(wù)敷衍了事造成維修質(zhì)量低劣引起業(yè)戶不滿的。
3.2.3上門維修服務(wù)不專心維修而與業(yè)戶聊與工作無關(guān)的私人話題,引起業(yè)戶投訴的。
3.3有下列情形之一,即時開除處理:
3.3.1利用職務(wù)之便敲詐勒索、吃拿卡要、肆意刁難業(yè)主/住戶的。
3.3.2利用職務(wù)之便向業(yè)戶索取小費或偷拿業(yè)戶/公司財物的。
3.3.3因工作失誤造成業(yè)戶或公司重大損失的。
4.記錄 無
5.附件 無
第5篇 小區(qū)物業(yè)維修人員巡視制度怎么寫
小區(qū)物業(yè)維修人員巡視制度
(十)
一、目的規(guī)范維修人員巡查要求
二、范圍適用于園管理處維修值班人員的交接班管理。
三、職責(zé)
1、維修人員嚴格按巡視制度進行巡查。
2、工程部主管負責(zé)監(jiān)督、檢查。
四、工程流程
1、巡視檢查范圍水泵房、配電房、發(fā)電機房、空調(diào)機房、二氟丙烷氣瓶房、電梯及電梯機房、鍋爐房、空調(diào)新風(fēng)機、風(fēng)機房,各蓄水池、給排水系統(tǒng)及閥門,公共照明和路燈及其它公共設(shè)施設(shè)備等。
2、巡視檢查方法巡視檢查方法應(yīng)包括'看、聽、摸、聞''看':通過看,觀察運行的設(shè)備工作是否正常,如放電火花、變色、變形、損壞、滲油、滲水、水電表轉(zhuǎn)動、儀表和信號燈指示等及其他情況。
'聽':通過聽,判斷運行設(shè)備中是否有故障,有無異常響聲。
如火花放電聲、機械振動聲、電壓過高或電流過大所引起的異常聲音等。
'摸':用手觸摸運行設(shè)備外部(如電機外殼),溫升、振動情況是否正常。
'聞':通過聞,判別運行設(shè)備是否有異味,如焦糊味、塑膠味等。
3、巡視頻次及要求⑴、根據(jù)小區(qū)的設(shè)備運作要求,進行巡視,并按規(guī)定時間填寫運行記錄。
巡視過程按有關(guān)操作規(guī)程執(zhí)行。
⑵、異常天氣,如暴雨、大風(fēng),增加巡視檢查次數(shù)。
⑶、每班不少于一次檢查電梯運行是否平穩(wěn),有無異常。
⑷、認真填寫巡視及各類運行記錄。
四、巡查人員異常情況的處理⑴、發(fā)現(xiàn)設(shè)備(設(shè)施)故障或隱患的應(yīng)及時排除,不能處理的應(yīng)匯報,并做好記錄。
⑵、出現(xiàn)大面積跑水、管道爆破、電線或開關(guān)燒壞應(yīng)及時 閥門或電源,并匯報主管。
⑶、如遇火災(zāi)、停電、停水等情況應(yīng)立即按照緊急預(yù)案規(guī)定的處理程序,采取相應(yīng)措施。
第6篇 物業(yè)維修基金管理使用制度
盛智物業(yè)維修基金管理使用制度
1.0目的
維修基金,由法律規(guī)定的專項用于公用設(shè)施設(shè)備保修期后的大修、更新、改建的基金;建立維修基金是為了保障售后的維修管理,維護租戶的利益。
2.0適用范圍
專項用于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大的維修、改造、更新等
3.0工作職責(zé)
(略)
4.0制度規(guī)則
4.1維修基金的使用范圍
4.1.1維修基金的使用范圍主要是:大樓的共用部位即大樓主體承重結(jié)構(gòu)部樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備即大樓內(nèi)的電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防設(shè)施、中央監(jiān)控系統(tǒng)、保安系統(tǒng)等;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統(tǒng)、市政排水設(shè)施、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護欄及圍墻等。
4.2維修基金的繳納
4.2.1物業(yè)的維修基金應(yīng)該由該物業(yè)的業(yè)主繳納,業(yè)主按照物業(yè)的2%比例繳交首期維修基金。原因有:一是比較科學(xué),同類物業(yè)不管在市區(qū)或郊區(qū),不管房價差別有多大,本體造價差不多,維修的成本比較接近。二是比較公平,具備可操作性。主管部門可對多層、高層等幾種主要不同物業(yè)分時段、定期確定一個平均價,統(tǒng)一參照執(zhí)行。三是數(shù)額不大。
4.3維修基金的管理
4.3.1物業(yè)維修基金的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主,不應(yīng)由物管公司收管,應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲,專款專用,非合法理由、程序用于維修,不能自由取出,為了保證維修基金的安全,維修基金閑置時,除可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外,嚴禁挪作他用。
4.3.2維修基金自存入維修基金專戶之日起按規(guī)定計息,維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
4.4維修基金的使用
4.4.1維修基金的使用由物業(yè)管理公司提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主審定后實施,維修基金不敷使用時,經(jīng)業(yè)主研究決定,業(yè)主續(xù)籌。在監(jiān)督機制上,接受市、區(qū)兩級物業(yè)管理部門會同指定銀行對物業(yè)維修基金的建立和管理情況進行定期和不定期的檢查。
5.0記錄文件與控制表格
6.0支持文件
第7篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)維修部巡檢制度
工業(yè)園區(qū)物業(yè)維修部巡檢制度
1、巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷,掌握設(shè)備狀況,確保安全運行的重要手段,各巡檢人員必須按規(guī)定的時間、巡視路線、檢查項目等認真執(zhí)行,并認真記錄。2、在巡檢過程中,如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題,應(yīng)立即用對講機通知領(lǐng)班,并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時不能處理,則必須做好臨時補救措施后,并將詳細情況記入巡檢記錄備注欄。
3、巡檢人員在巡視完畢必須做到隨手鎖門。
4、巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后,必須將門鎖好。
5、各運行、維修領(lǐng)班,必須每天對所轄系統(tǒng)設(shè)備進行檢查;各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備,發(fā)現(xiàn)問題,書面報告經(jīng)理,并應(yīng)立即組織處理。
第8篇 小區(qū)物業(yè)維修人員交接班制度7
小區(qū)物業(yè)維修人員交接班制度(七)
一、目的
規(guī)范維修值班人員交接班程序和要求,確保值班工作正常。
二、適用范圍
適用于**園管理處維修值班人員的交接班管理。
三、職責(zé)
1、維修值班人員嚴格執(zhí)行交接班制度。
2、工程部主管負責(zé)監(jiān)督、檢查。
四、工作流程
1、接班人員必須提前十分鐘到達工作崗位,對設(shè)備的運行狀態(tài),控制信號系統(tǒng)是否正常以及工具、器材、配件等進行詳細的檢查。
2、接班人員不得飲酒上班,如有違反,交班人員必須向主管匯報并另行安排。
3、接班人未按時到崗時,交班人不得擅離工作崗位,并向主管匯報。
4、設(shè)備處于故障時,不準進行交班,接班人可協(xié)助處理,待故障處理完畢,再進行交接。
5、交接班記錄必須如實填寫。
6、交接班實行'四交'、'三不接'
注:四交:
⑴交設(shè)備運行情況;
⑵交設(shè)備、工具、器材、備品、配件數(shù)量及完好情況;
⑶交安全措施;
⑷交上級指示及注意事項。
三不接:
⑴交班人不在工作崗位不接;
⑵情況不明,記錄不全不接;
⑶清潔衛(wèi)生不搞好不接。
第9篇 小區(qū)物業(yè)維修人員交接班制度怎么寫
小區(qū)物業(yè)維修人員交接班制度
(七)
一、目的規(guī)范維修值班人員交接班程序和要求,確保值班工作正常。
二、適用范圍適用于園管理處維修值班人員的交接班管理。
三、職責(zé)
1、維修值班人員嚴格執(zhí)行交接班制度。
2、工程部主管負責(zé)監(jiān)督、檢查。
四、工作流程
1、接班人員必須提前十分鐘到達工作崗位,對設(shè)備的運行狀態(tài),控制信號系統(tǒng)是否正常以及工具、器材、配件等進行詳細的檢查。
2、接班人員不得飲酒上班,如有違反,交班人員必須向主管匯報并另行安排。
3、接班人未按時到崗時,交班人不得擅離工作崗位,并向主管匯報。
4、設(shè)備處于故障時,不準進行交班,接班人可協(xié)助處理,待故障處理完畢,再進行交接。
5、交接班記錄必須如實填寫。
6、交接班實行'四交'、'三不接'注:四交:⑴交設(shè)備運行情況;
⑵交設(shè)備、工具、器材、備品、配件數(shù)量及完好情況;
⑶交安全措施;
⑷交上級指示及注意事項。
三不接:⑴交班人不在工作崗位不接;
⑵情況不明,記錄不全不接;
⑶清潔衛(wèi)生不搞好不接。
第10篇 項目物業(yè)維修部主管崗位職責(zé)制度
項目物業(yè)維修部主管崗位職責(zé)
1 負責(zé)物業(yè)維修部的全面工作,并對經(jīng)理助理和經(jīng)理負責(zé);
2 遵守行業(yè)和公司的各項規(guī)程,對轄區(qū)房屋建筑、設(shè)備設(shè)施以及相關(guān)場地的維修保養(yǎng)和業(yè)主裝修進行管理和服務(wù)。
3 負責(zé)落實各項規(guī)章制度、操作規(guī)程等規(guī)定,督導(dǎo)下屬員工嚴格執(zhí)行,并對本部門員工進行培訓(xùn)、考核。
4 結(jié)合國家物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定及行業(yè)要求,制定各項年度、季度、月度、周的維修保養(yǎng)計劃,并組織有效實施;
5 執(zhí)行巡檢制度,組織設(shè)備、設(shè)施等檢修工作。熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案,并做好各項記錄,確保設(shè)備設(shè)施正常運行。
8 負責(zé)員工專業(yè)技能培訓(xùn),提倡'一專多能',全面提高綜合素質(zhì)。
9 與開發(fā)建設(shè)單位保持聯(lián)系,協(xié)調(diào)處理工程質(zhì)量缺陷保修事宜。負責(zé)物管項目早期介入、接管驗收等相關(guān)工作。處理轄區(qū)物業(yè)維修投訴的解釋和處理工作。
10 負責(zé)與開發(fā)建設(shè)單位進行工程資料移交,以及相關(guān)資料的收集、使用、歸檔、保存工作。
11 負責(zé)部門所購用品、工具、材料的申請、審查、上報;
12 負責(zé)對業(yè)主房屋裝飾裝修的管理和監(jiān)督、檢察、指導(dǎo)和驗收工作,處理違章裝修、違章建筑等違約事項。
13 負責(zé)物業(yè)維修部安全生產(chǎn)工作,進行安全作業(yè)的指導(dǎo)、檢查,以及員工安全意識的教育。
14 合理安排值班,及時解決業(yè)主報修相關(guān)問題,與業(yè)主保持良好關(guān)系,反饋業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議。
15 配合秩序維護部定期對消防設(shè)施進行檢查、維修,確保消防系統(tǒng)隨時正常啟用。
16 完成經(jīng)理助理和經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。
第11篇 小區(qū)物業(yè)維修人員值班制度怎么寫
小區(qū)物業(yè)維修人員值班制度
(十)
一、目的規(guī)范維修值班人員值班程序和要求,確保值班工作正常。
二、適用范圍適用于園管理處維修值班人員的值班管理。
三、職責(zé)
1、維修值班人員嚴格執(zhí)行值班制度。
2、工程部主管負責(zé)監(jiān)督、檢查。
四、工作流程
1、維修人員實行24小時值班制度,早班08:30~16:30,中班16:30~23:30,夜班23:30~08:30。
接班人員提前10分鐘到崗。
2、值班人員必須遵守各項規(guī)章制度,講文明禮貌,舉止端莊和藹。
3、值班人員上班時必須保持頭腦清醒,不準飲酒上班、疲勞上班,不準在值班室會客、閑談、看報、抽煙及其他與工作無關(guān)的事情。
4、值班人員應(yīng)嚴格執(zhí)行操作規(guī)程,嚴格按《倒閘操作票》(見工作票制度)操作高壓開關(guān)。
按《設(shè)備事故應(yīng)急處理辦法和預(yù)案》處理事故。
5、值班人員必須堅守工作崗位,按時上下班,不脫崗、離崗。
6、值班人員服從主管和班長的統(tǒng)一管理和工作調(diào)動。
7、值班人員請假、換班須提前一天申報,由班長負責(zé)安排人員替崗,不得私自換班、串崗。
8、值班人員必須認真填寫值班及運行記錄,嚴格執(zhí)行交接班管理制度。
管理站制度
第12篇 物業(yè)維修安全工作制度
物業(yè)維修安全工作制度
1.0為保證安全工作,各員工必須熟知本安全制度,并認真執(zhí)行。
2. 0各特殊工種技工必須持證上崗,必須遵守本工種《安全操作規(guī)程》。
3. 0各安全用品必須按規(guī)定進行擺放,每次使用前后必須認真進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題或不可靠因素,應(yīng)立即停止使用,將其單獨放置并向工程部長或公司領(lǐng)導(dǎo)報告。
4.0高空作業(yè)時,必須配戴好安全帶和安全帽,并有專人負責(zé)監(jiān)護。
5.0使用汽油、香蕉水等易燃物時,首先必須確定,現(xiàn)場無任何火源、火種(包括潛在的、可能產(chǎn)生的火種)后方可使用,使用過程中嚴禁吸煙,嚴禁一切可能產(chǎn)生火種的操作。
6. 0使用電焊,切割機等設(shè)備時,必須清除完現(xiàn)場的易燃物后方可使用。
7. 0原則上不帶電作業(yè),如必須,則應(yīng)做好絕緣措施,且必須有專人監(jiān)護。
8. 0對不具備安全施工條件,而必須馬上施工的,必須有專人在場監(jiān)護,且施工前必須備好應(yīng)急方案,做好應(yīng)急措施,如在現(xiàn)場備齊滅火器、找好水源等。
編制:審核: 批準:日
