第1篇 x物業(yè)管理中心自然災害突發(fā)事件處置應急預案
為了預防自然災害突發(fā)事件(火災、澇災、地震等自然災害事故),快速有序地進行搶險救災,保護學校和人民群眾生命財產安全,現(xiàn)制定搶險救災應急預案。
一、組織結構
1、領導小組
組長 :ze(負責全面協(xié)調指揮)
組員:ee(負責教學區(qū)物業(yè))
e e(負責家屬區(qū)物業(yè))
e e(負責學生宿舍物業(yè))
e 1e(負責上教學區(qū)物業(yè))
e e(負責教科園區(qū)物業(yè))
ee(負責保安隊員調動及協(xié)調)
ee(負責消防隊員調動及消防協(xié)調)
e e(負責客戶服務協(xié)調)
職責:協(xié)調處理自然災害突發(fā)事件搶險救災.
2、設置三個突發(fā)事件應急分隊,各自分工負責。
(1)消防應急分隊
負責人:e 1e
成員及聯(lián)系方式:ee等。接到報告立即奔赴現(xiàn)場撲滅初期火災、協(xié)助撲滅火災。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
職責:根據《消防控制程序》《義務消防隊工作職責》處理,保護學校、人民群眾生命財產安全.
(2)防汛應急分隊
負責人: e e
e 1e
e e
成員及聯(lián)系方式:
第一梯隊: eee等。接到報告立即奔赴現(xiàn)場。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
第二梯隊:全體保安隊員奔赴現(xiàn)場,職能部門增派中青年積極配合搶險救災.
職責:阻擋、排泄洪澇,保護重點部位,搶救人員物資, 保護學校、群眾生命財產安全.
(3)地震應急分隊
負責人: e e
成員及聯(lián)系方式:以家屬區(qū)保安、巡邏隊員作為家屬區(qū)疏散引導員;以教學區(qū)保安、巡邏隊員作為家屬區(qū)疏散引導員。其他物業(yè)服務人員配合做好疏散引導和救助工作。(應急分隊隊員每天24小時通訊暢通)
職責:及時疏散引導家區(qū)群眾到達避難地點,及時救助和協(xié)助救助傷員,減少人員傷亡。
二、處置步驟
自然災害突發(fā)事件發(fā)生后,應嚴格按下列步驟處理:
1、在第一時間報告災害的地點、類別和損害程度。啟動預案。
2、以在現(xiàn)場工作的保安、城管隊員作為第一梯隊,立即奔赴現(xiàn)場搶險救災。
3、其他保安、城管隊員,聞訊盡快奔赴現(xiàn)場;各個部門50歲以下健壯中青年聞訊盡快奔赴現(xiàn)場搶險救災。
三、預防措施
1、各應急分隊造具名冊,明確崗位職責和聯(lián)系方式,進行崗位培訓,接受領導小組統(tǒng)一指揮.發(fā)生自然災害突發(fā)事件迅速奔赴現(xiàn)場實施搶險救災.
2、物管中心各業(yè)務部門,作好預防自然災害防災減災工作。檢查本部門預防自然災害的程度,發(fā)現(xiàn)并堵塞漏洞,實施本部門自然災害防范責任制.制定本部門搶險救災預案,發(fā)現(xiàn)災害,率先對管轄范圍自行搶險救災,及時報告引導實施綜合搶險救災。同時為支援學校搶險救災作好人員準備.
3、消防器材儲藏室(滅火器、水帶等),設在慧園小區(qū)培訓樓二樓學校安管處。消防科聯(lián)系電話z;安管處24小時聯(lián)系電話z.各個大樓設有滅火器、消防水帶、逃生應急箱和逃生應急指示燈。
4、防澇器材儲藏室(沙袋、水靴、電筒等),設在地下車庫。負責人z zz;抽水機放置在能源中心,負責人zz.
5、地震避難所:設在教學區(qū)兩個足球廣場。
地震發(fā)生后,地震應急分隊:
(1)地震發(fā)生前,根據地震預報有序疏散室內人員到地震避難所。
(2)地震發(fā)生后,迅速疏散家屬區(qū)各住戶室內人員到地震避難所,搶救被壓人員。
(3)迅速疏散教學區(qū)各大樓及學生宿舍室內師生到地震避難所,搶救被壓人員。
物業(yè)管理中心
第2篇 物業(yè)車輛管理程序
物業(yè)的車輛管理程序
1.目的
為了保障**物業(yè)管理有限公司國企大廈地下停車場車輛停放安全、有序、交通順暢。
2.適用范圍
適用于國企大廈地下停車場的管理。
3.引用文件
3.1公司質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
3.2iso9002標準第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
4.職責
4.1保安部負責停車場車輛停放的管理和當班車輛停泊的收費。
4.2物管部負責停車場ic卡的辦理及收費(包含:月租和年租車輛收費)。
5.程序
5.1ic卡的辦理
5.1.1客戶到物管部填寫《車輛購卡登記表》申請辦理月卡/年卡。
5.1.2管理員收取有關費用,并于每天下班前將所收費用交予財務室。管理員所售停車卡最高限額200張。
5.1.3繼續(xù)租用月/年卡的客戶,可攜帶上ic卡直接到物管部辦理充值手續(xù),物管員填寫《國企大廈停車ic卡申請表》并輸入電腦存檔,《國企大廈停車ic卡申請表》送停車場作記錄。
5.1.4客戶若丟失ic卡,經物管部核查后,補發(fā)新卡,并收取ic卡的工本費。
5.2車場管理
5.2.1保安部管理員每日認真做好對停車場車輛的管理,具體要求參見《停車場保安的職責》(rf-ba-10)。
5.2.2保安部主管每日檢查停車場公共設施是否完好和齊全。發(fā)現(xiàn)問題填寫《特別事件報告》由當班主管填好后交保安部經理處理。
a.出入口的升降機;
b.出入口的電腦ic卡機;
c.指示牌;
d.車位號碼;
e.反光鏡;
f.照明;
g.排水井;限速標志
h.限高。
5.2.3物業(yè)保安員在當班時遇突發(fā)事件(如失竊、碰撞、失火等),應及時處理或報經理,做好《特別事件報告》記錄。
6.支持性文件和質量記錄
6.1《停車場管理制度》
6.2《停車場保安的職責》
6.3《車輛出入登記表》
6.4《特別事件報告》
6.5《車輛購卡登記表》
6.6《國企大廈停車ic卡申請表》
第3篇 物業(yè)管理師備考:不同類型物業(yè)管理公共關系
不同類型物業(yè)管理公共關系(6課時)
[內容提要]
本章分別介紹住宅小區(qū),寫字樓,商業(yè)場所,酒店公寓和工業(yè)物業(yè)公共關系的特點,要求和內容.
[學習目標]
通過本章學習,應達到以下目標:
素質目標:培養(yǎng)分析公共關系信息和物業(yè)管理公共關系創(chuàng)意的素質.
知識目標:掌握不同類型物業(yè)管理公共關系的特點和內容.
能力目標:培養(yǎng)觀察事物,分析問題和公共關系的創(chuàng)新能力.
技能目標:培養(yǎng)公共關系調查技能.
[學習建議]
物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備,市政,公用設施,屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地,庭院.物業(yè)根據其用途可分為:住宅,寫字樓,商場,酒店旅館,工業(yè)廠房等等.
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人或使用人的委托,運用現(xiàn)代管理與服務技術,按照委托管理合同,對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化,社會化,專業(yè)化,規(guī)范化的管理,為物業(yè)的產權人和使用人提供高效,周到的服務,創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境,提高物業(yè)的使用價值和經濟價值.
公共關系是社會組織有目的地運用傳播手段,實現(xiàn)與公眾的雙向溝通,建立良好信譽與形象的一種管理活動.其主要目標是建立社會組織與公眾相互了解和相互合作的良好關系,確立組織的整體形象,以提高組織在公眾心目中的知名度,信任度和美譽度,建立廣泛的公眾市場,促進組織不斷向前發(fā)展,并與公眾獲得共同的利益.
5.1 住宅小區(qū)的物業(yè)管理公共關系
5.1.1 住宅小區(qū)概述
1)住宅小區(qū)的概念
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-不同類型物業(yè)管理公共關系
第4篇 購物中心物業(yè)管理大綱
購物中心的物業(yè)管理大綱
一、購物中心的基本特征
1.體量大
2.功能多
3.硬件好
4.產權或經營主體多元化
二、購物中心物業(yè)管理
1.概念
2.特點――難度大、風險大、關系大
3.內容――場地環(huán)境、公共秩序、消防、設備運行、維保、推廣、商業(yè)等服務
三、購物中心物業(yè)管理的政策法規(guī)
1.法律法規(guī)
2.政策
3.慣例
四、購物中心物業(yè)管理的制度與架構
1.制度
2.架構
五、購物中心的前期介入
1.設計階段的介入
2.施工階段的介入
3.銷售(租賃)階段的介入
4.開業(yè)前的籌備
六、購物中心服務舉措
1.場地服務――常規(guī)場地服務、特殊場地服務
2.商業(yè)服務――商業(yè)服務、商務服務
3.推廣服務――媒體推廣、活動推廣
4.代理服務――租賃代理、其他代理
5.法律服務――咨詢、教育、維權、訴訟
七、購物中心突發(fā)事件處理
1.管理突發(fā)事故
火災、水浸、斷電、漏氣等
2.刑事突發(fā)事故
爆炸、投毒、詐騙、敲詐、斗毆、打砸搶等
3.社會突發(fā)事件
哄亂、流行病、自殺、集體討債、精神病人
第5篇 酒店式物業(yè)管理模式說明
自1981年深圳成立中國第一家物業(yè)管理專業(yè)公司以來,中國物業(yè)管理行業(yè)已走過了近二十年的里程,僅僅在深圳就有近千家物業(yè)管理機構。雖然行業(yè)已頗具規(guī)模,但是在管理模式上,卻依然延用最初的管理套路,幾乎是二十年不變,遠遠落后于行業(yè)的發(fā)展速度,已無法滿足現(xiàn)代發(fā)展商和業(yè)主日益增強的對物業(yè)管理和服務的更高檔次需求。
為順應時代和社會的需要,不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平,e物業(yè)管理公司于1999年開始導入現(xiàn)代酒店管理理念和技術,將'物業(yè)管理'提升為'物業(yè)服務與管理',更加強調突出'服務'的內涵,把物業(yè)管理服務真正提高到一個新的高度。
1、以業(yè)主為中心,提供酒店式專業(yè)化服務。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理,都是以物業(yè)管理公司為核心,先制定一整套規(guī)章制度與約束條例,然后要求各位業(yè)主(住用戶)遵照執(zhí)行,并不考慮業(yè)主的實際感受;但酒店式物業(yè)管理,完全是站在業(yè)主的立場上,以業(yè)主為核心,實行'針對性服務項目設計、菜單式系列特色服務',推出例如私人區(qū)域清潔服務;接飛機、火(汽)車服務;代客洗衣服務;代定酒店客房服務等,通過訓練有素的、具有星級酒店服務水準的物業(yè)從業(yè)員,提供熱情、高效、優(yōu)質的酒店式專業(yè)化服務。
2、以星級酒店為樣板,營造溫馨、遐意的服務氛圍。
酒店業(yè)是整個服務行業(yè)的代表,有嚴格的服務規(guī)范和標準,人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受,體會到作為客人的尊貴與自豪。而物業(yè)管理相對一說起來,就是保安、維修和清潔衛(wèi)生,機械而且呆板,缺少感情色彩。e物業(yè)將酒店服務與物業(yè)管理有機的結合起來,讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里,也同樣能享受到只有在酒店里才會提供的服務,例如大堂里設接待服務臺,24小時服務;主出入大門口設門童,專職負責客人的迎送;大廈里見不到穿著保安制服的保安員(改為技術監(jiān)控和便衣巡視),全部由彬彬有禮、形象、氣質俱佳的服務中心的接待員代替等。無論是從發(fā)展商,還是從業(yè)主、住用戶的角度出發(fā),讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。
3、強調服務意識,提高服務效率。
例如在其他服務行業(yè)里,工程維修都是按部就班的照既定工作計劃有序進行,就是偶有客人投訴或其他服務需求,也必須排隊等待,逐步解決。只有在酒店行業(yè)里,客人的投訴或需求才是永遠擺在第一位的,'客人就是上帝'不是一句空洞的口號,絕不能讓客人有一絲的不滿存在,即所謂零缺點服務(100-1〈0)。酒店式物業(yè)管理,就是要把酒店行業(yè)的這種'服務意識'和'服務效率'導入到物業(yè)管理行業(yè)中來,使得'客人的投訴有回音,故障維修處理不過夜',努力達到業(yè)主(住用戶)的滿意率為百分之百。
4、調整組織架構,實行科學化管理。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理,就是設一個管理處,由管理處主任全權負責小區(qū)內保安、工程維修、清潔衛(wèi)生和財務工作,內部管理存在權、責不清,人人負責而人人都負不了責的現(xiàn)象;對外服務與管理透明度不高,業(yè)主有需求找到管理處辦公室,但至于應該找誰來處理卻又摸不著頭緒,可能要問來問去,跑上跑下。而酒店式物業(yè)管理,采用星級酒店管理模式,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級管理體制和垂直領導法則,從內部組織結構上達到了權、責、利的統(tǒng)一;對外服務和接待上,則設立服務中心,提供一站式服務;又將所有能提供的服務項目、服務時間、聯(lián)系電話、服務價格等信息,匯編成《服務指南》派發(fā)給業(yè)主,既加大了管理與服務的透明度,又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系,使得雙方的信賴感大大加強,奠定了優(yōu)質服務的基礎。
綜上所述,隨著時代的進步,物業(yè)管理市場的日益成熟,舊的管理模式必將被新的管理模式所取代,而酒店式物業(yè)管理,就是順應市場發(fā)展需要的先進產物,也必將被中國物業(yè)管理行業(yè)、房地產發(fā)展商和廣大的業(yè)主所推崇。
第6篇 某物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導書
物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導書
1.0目的
為了有效使用資源,做到物盡其用,杜絕浪費,降低成本,增加效益,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司的所有部門、管理處及員工。
3.0定義
4.0職責
4.1各部門、管理處負責對責任范圍內的水、電、紙張、辦公用品、維修材料、燃油、機油等資源的消耗進行控制,并對責任范圍內用水、用電設備設施進行巡查和對用水用電情況進行監(jiān)督與檢查。
4.2機電管理部負責每月對公司上月各區(qū)域范圍內水、電消耗進行抄表及統(tǒng)計分析,協(xié)助各部門制定具體的控制方法。
4.3行政辦公室負責每月對公司上月各部門、管理處紙張消耗進行統(tǒng)計分析,協(xié)助各部門制定具體的控制方法。
4.4品質保證部負責對各部門的執(zhí)行情況及目標完成情況進行監(jiān)督檢查。
5.0內容
5.1資源節(jié)約意識的形成和影響(相關方、公司員工):公司通過對實施培訓、社區(qū)文化宣傳欄、報刊、網站、標識等方式促進公司員工和相關方資源節(jié)約意識的形成。
5.2需要控制的方面:水、電、辦公用品(紙張、墨盒、筆等)、燃油(柴油、汽油)、機油、維修材料等。
5.3資源節(jié)約的場所:公共區(qū)域(走道、大堂、外圍、消防通道、地下停車場)用電;公共衛(wèi)生間用水用電;設備、設施運行、維修和保養(yǎng)用水用電;員工宿舍用水用電;清潔、綠化用水用電;員工食堂用水用電等。
5.4資源節(jié)約的實施
5.4.1水:對供水設施設備進行合理配置,根據實際情況盡量選用節(jié)水設備,對供水設施進行巡查以確保設施設備處于正常狀態(tài),無跑冒滴漏;對員工宿舍用水、清潔、綠化用水、食堂等用水量大的區(qū)域制定節(jié)水目標和指標控制;根據需要在用水區(qū)域張貼節(jié)約用水的相關標識;對相關方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關規(guī)定;每月對用水情況進行統(tǒng)計分析等。
5.4.2電:對供電設施設備進行合理配置,根據實際情況盡量選用節(jié)能設備,對供電設施進行巡查以確保設施設備處于正常狀態(tài);對員工宿舍用電、清潔、綠化用電、食堂等用電量大的區(qū)域制定節(jié)電目標和指標控制;根據需要在用電區(qū)域張貼節(jié)約用電的相關標識;根據實際情況盡量使用節(jié)能燈、做到辦公區(qū)域人走燈滅、空調在相應的溫濕度環(huán)境下才開啟、辦公設備專人管理(下班后關閉)、走道根據具體情況開燈、消防通道采用觸摸式或聲控開關、員工宿舍用電、清潔、綠化用電進行限量;對相關方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關規(guī)定;每月對用電情況進行統(tǒng)計分析等。
5.4.3辦公用品:文件的傳遞盡量使用電子檔,對于必須用紙張打印或復印的資料應正反使用;其他辦公用品做到限量使用等。
5.4.4燃油:通過維護保養(yǎng)使耗油設施設備處于正常狀態(tài),防止跑冒滴漏;在設備更新時盡量選用燃燒效率高的設備。
5.4.5維修材料:在保證使用功能的情況下,盡量低成本、低更換、能維修則維修、建立工具以舊換新制度等。
5.5對資源節(jié)約實施情況的監(jiān)控及監(jiān)控結果的處理:有方案的依方案執(zhí)行,無方案由責任部門和品質保證部共同監(jiān)控,對監(jiān)控未達要求的按照《事故、事件、不符合糾正與預防措施》進行。
6.0相關文件
《事故、事件、不符合糾正與預防措施》
7.0記錄
《資源消耗統(tǒng)計表》(不定格式)
第7篇 物業(yè)管理合同評審簽定管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp1.1物業(yè)管理合同評審和簽定管理程序頁碼: 1/3
1.目的:
在合同簽訂之前,對產權人(單位)或開發(fā)商(以下簡稱委托方)的要求及公司提供物業(yè)管理的能力進行綜合評審,明確各部門在合同簽訂過程中的工作職責,為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造良好條件。
2.適用范圍:
適用于公司承接新物業(yè)項目管理合同的簽訂及原管理項目合同期滿續(xù)簽管理合同,包括開發(fā)公司委托管理的和物業(yè)管理委員會委托管理的物業(yè)管理合同,合同的簽署必須經雙方充分協(xié)商后,根據雙方要求和法律規(guī)定進行。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.3章
3.2 iso9002標準第4.3章
4.職責:
4.1公司副總經理負責審查合同草案,批準并與委托方簽訂合同。
4.2經營管理部負責與委托方保持聯(lián)系,編制合同草案。
4.3經營管理部負責對物業(yè)基本情況、管理用房、管理目標、管理服務的審核。
4.4工程維修部負責對建筑本體,市政公共設施、配套服務設施的審核。
4.5保安服務部負責對治安狀況的審核。
5.工作程序:
a物業(yè)單項委托合同的評審與簽定:
5.1公司總經理或副總經理,接到開發(fā)商或產權單位的物業(yè)管理委托要求后,副總經理安排經營管理部根據委托方的要求和建設部物業(yè)委托管理合同范文制定《物業(yè)管理委托合同》。
5.2保安服務部根據物業(yè)現(xiàn)狀制定保安人員配置數(shù)、崗亭設置、車輛停放位置和警具配備,做出保安費用的開支預算。
5.3工程維修部按國家有關標準做出對建筑本體、市政公共設施和接管后零維修服務費用的開支預算。
5.4經營管理部依據政府有關部門制定的物業(yè)管理收費標準和各部門的開支預算,制定物業(yè)管理委托收費標準。
5.5經營管理部依據5.4的內容和建設部物業(yè)管理委托合同范文,制定《物業(yè)管理委托合同》草案,交副總經理審核。
5.6合同磋商:
5.6.1合同草案經副總經理審核后,由經營管理部與委托方聯(lián)系,約定時間磋商。
5.6.2合同磋商內容、討論情況和修改意見由經營管理部形成《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》雙方簽字認可。
5.6.3根據《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》,副總經理組織有關部門進行討論,決定是否繼續(xù)磋商,并提出修改意見。
5.6.4副總經理決定繼續(xù)磋商后,由經營管理部聯(lián)系,直至與委托方達成一致意見。經副總經理審核批準后形成合同文本。
5.7合同的簽定:
5.7.1審批后的合同由經營管理部聯(lián)系,雙方舉行簽署儀式,合同由副總經理與委托方簽署,并加蓋公章。合同的簽署過程,由經營管理部形成紀要。
5.7.2單個產權人或產權單位在辦理進住手續(xù)時簽定《物業(yè)管理委托合同》見《物業(yè)的入住管理》(ej-qp3.1)。
5.7.3合同簽署后,正本由經營管理部保管,副本交財務部、綜合辦公室保管。
b與物業(yè)管理委員會簽署物業(yè)管理委托合同:
5.8物業(yè)管理委托方為分散單個產權人或產權單位,在辦理入住手續(xù)后,當入住面積超過70%時,小區(qū)應按政府有關規(guī)定成立物業(yè)管理委員會。公司根據接管以來運作的實際情況,準備與物業(yè)管理委員會簽定新的物業(yè)委托合同。
5.8.1經營管理部根據物業(yè)管理委員會提出的新要求進行評審,對原合同進行修改,并形成草案報副總經理審核。
5.9執(zhí)行5.6合同磋商程序和5.7.1合同簽定程序。
5.10合同修改:
5.10.1當公司與物業(yè)管理委員會簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內容同公司與分散單個產權人或單位在進住時簽定的合同內容相抵觸時,執(zhí)行與物業(yè)管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)行,合同不予修改。
5.10.2當公司與物業(yè)管理委員會簽定的《物業(yè)管理委托合同》中的內容同公司與開發(fā)商簽定的合同內容相抵觸時,執(zhí)行與物業(yè)管理委員會簽定的合同。原合同中不抵觸部分繼續(xù)執(zhí)
行,合同不予修改。
5.10.3合同執(zhí)行過程中,如委托方提出修改合同,副總經理組織有關部門對新的要求重新評審。
5.10.4如公司需修改合同,須取得委托方認可后方能修改。
6.支持性文件與有關記錄:
6.1《物業(yè)管理委托合同磋商紀要》無固定格式
6.2《物業(yè)管理委托合同簽署紀要》無固定格式
6.3《物業(yè)管理委托合同》無固定格式
第8篇 新項目物業(yè)管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對新員工上崗培訓工作做以下安排:
1、員工上崗培訓期15天為有薪培訓。
2、培訓內容包括:物業(yè)管理概述及管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念,投訴、應急工作處理程序,實際演練等。
二、在崗員工循環(huán)培訓
1、通過實際工作中所產生的問題,不定期地安排員工參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會,交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經驗。
3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實際工作中,業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎。
(3)通過理論與實踐考核,淘汰不合格的員工,達到優(yōu)化管理的目的。
4、培訓計劃及培訓內容提綱。
第9篇 物業(yè)園區(qū)制冷供暖系統(tǒng)管理維修培訓
物業(yè)園區(qū)制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修培訓
1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本內容
(1)熟悉空調設備的工作原理及操作方法,制定相應的操作規(guī)程,并嚴格執(zhí)行。
(2)定期巡查、記錄設備運轉情況,使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。
(3)機組運行時,應注意觀察儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內,如果不正常,應及時調整,必要時可關機,以防止事故發(fā)生。
(4)定期檢查各風機、水泵的運轉情況,有無雜音、振動、滲水情況,并定時加潤滑油、定時檢修。
(5)定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況,磨損太大時應及時更換。
(6)定期巡查各管網有無裂縫或漏水以及堵塞,有問題及時排除,保證水管暢通。
(7)定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物,對風管中的各種風閥要定期檢查,防止卡死。
(8)根據鍋爐用水量,定期清洗、保養(yǎng)鍋爐,軟化用水裝置。
(9)定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰,防止積存過多。
(10)每年停爐期間對鍋爐進行全面保養(yǎng),徹底清除水垢及雜質,對安全閥、轉動機械及其附屬設備進行檢修。
(11)做好空調、鍋爐等設備耗電的計量、記錄及收費工作。
2、制冷機供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護的基本制度
(1)空調系統(tǒng)工作制度
①空調共對當班空調系統(tǒng)運行負有全部責任。領辦必須組織好空調工按照巡回檢查制度,定時對外界及空調區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視,根據外界天氣變化及時進行空調工作情況調節(jié),努力使空調區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。
②嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
③堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或擅自離崗,值班時間不做與本崗位無關的事。
④負責空調設備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。
⑤值班人員必須掌握設備運行的技術狀況,發(fā)現(xiàn)問題立即報告,并及時處理,且在工作日記上做好詳細記錄。
⑥值班人員違反制度或使之造成設備損壞的,將追究其責任。
⑦認真學習專業(yè)知識,熟悉設備結構、性能及系統(tǒng)情況,做到故障判斷準確,處理迅速及時。
(2)空調冷水機組操作規(guī)定
準備工作:
①檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟;
②檢查冷水泵、冷水泵進出水泵是否全部開啟;
③檢查分水管上的閥,根據樓層的空調需要,決定是否開啟或關閉;
④檢查回水總管兩端的閥是否開啟;
⑤檢查系統(tǒng)里的水壓,以在規(guī)定范圍內為準;
⑥檢查加熱器,油溫必須大于50攝氏度,并檢查油位是否到液位,電源電壓、閥門位置是否正常;
⑦啟動手動油泵,運行時間不得少于1分鐘,并密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓力。
機組啟動
①觀看控制屏,屏上要顯示'機組準備啟動';
②啟動冷卻塔、冷凍水泵,并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差;
③若沒有問題,按鍵啟動機組(注意電流變化狀態(tài)),此時控制中心即置機組于運行狀態(tài),注意顯示器上現(xiàn)實的信息,觀看機組是否有故障顯示。
機組運行:
①機組運行時,應檢查油泵指示燈是否亮著;
②檢查油泵顯示情況;
③注意機組運轉電流是否正常,風頁是否打開,把風頁換到自動控制檔;
④做好機組運行記錄(每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來)。
關機程序:
①先停冷凍機組;②在停冷凍水泵、冷卻水泵;③切斷總電源。
(3)鍋爐系統(tǒng)工作制度
①負責鍋爐系統(tǒng)的安全運行操作及運行記錄,根據各系統(tǒng)的設計和運行要求,對有關設備進行相應的調節(jié)。
②負責鍋爐及其所屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修。
③嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。
④堅守工作崗位,任何時間都不得無人值班或私自離崗,值班時間內不做與本崗位無關的事。
⑤每班至少沖水位計及排污一次,并認真做好水質處理和水質分析工作。
⑥勤檢查、勤調節(jié),保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定,做好節(jié)能工作。
⑦認真學習技術,精益求精,不斷提高運行管理水平。
(4)鍋爐操作規(guī)程。
由于鍋爐是特種高壓高溫設備,所以,操作運行人員必須有極強的工作責任心和過硬的理論知識及操作技術,否則,極易造成重大的設備損壞和人身傷亡事故。
為確保鍋爐安全運行,操作人員必須嚴格遵守下列操作規(guī)程。
啟動前檢查:
①檢查所有的設備是否完好,如油泵、軟管泵、給水泵、離子交換器、閥門等;
②電源電壓是否正常;
③汽水系統(tǒng)、供油系統(tǒng)的所有閥門是否處于應處工作位置,鍋爐本體儀表是否正常,水位計水位是否正常(1/3--1/2處);
④泄爆門手動是否完好;
⑤日用油箱是否有油;
⑥除氧器水位、壓力及溫度,軟水箱水位;
⑦查看交接班記錄。
啟動及運行:
①鍋爐機器設備送電;
②打開煙道風門,并確認完全打開;
③吹掃3-5分鐘后點火,點火時負荷調節(jié)開關處于一級火位置;
④檔壓力升至2.0×105帕時,應首先向除氧器供氣加熱,并同時沖洗水位表,當壓力升至所需的壓力后,方可向負載供汽;
⑤供汽時首先排放分汽包凝結水,并緩緩打開主蒸汽閥,當分汽包壓力與鍋壓平衡后才可緩緩打開供汽閥;
⑥并爐時,并爐爐壓應小于運行爐壓(3--5)×104帕;
⑦點火時應密切注意點火狀態(tài),如經二次點火仍點不起,應重新吹掃后方可進行第三次點火,在點不起應停止進行點火,檢查原因并排除故障;
⑧運行時應密切注意爐爐膛火焰,水位計水位、鍋爐壓力表;
⑨除氧氣壓力、溫度、水位,軟水箱水位,日用油箱有微機其它運行設備的工作情況;
⑩在油泵工作期間應密切注意日用油箱間,防止溢油管溢油;
11.運行時一般不允許對帶有壓力、高溫的設備進行維修,必須維修時應事先做好完全措施,并有旁人監(jiān)護。
停爐:
①關閉供汽閥、主蒸汽閥;
②負荷調節(jié)開關調制一
級火位置;
③關閉燃燒控制開關,使其處于停止位置上;
④水位表水位應處于1/2位置;
⑤長時間停爐(5小時以上)應關閉供水閥、進油閥、回油閥、回油網,但禁止關閉快門閥;
⑥切斷鍋爐電源;
⑦鍋爐全部停止運行后,應切斷油泵電源、軟水泵電源、鍋爐電源;
⑧鍋爐全部停止運行后,禁止向除水器進水。
維修保養(yǎng):
①每日清掃、擦洗所有設備及工作場所,否則接班人員有權拒絕接班;
②每班沖洗水位計一次;
③每班定期排水一次;
④每日定期手動安全閥一次;
⑤每班做爐火、軟水及離子交換器化驗一次,離子交換器水硬度≥0.02時應2-3小時化驗一次,當水硬度>0.025時應再生;
⑥凝結水排放管應每天日班排放一次并檢查水質清潔度,化驗水指標;
⑦每周檢查給水濾網、油過濾器、濾汪一次;
⑧對所有有跑、冒、漏問題的閥及時修復;
⑨對所有泵閥(軟水、污水)、軟水箱等附屬設備進行年大修及清洗。
注意事項:
①若供油系統(tǒng)不完善,運行人員應時時注意日用油箱的液位控制器的工作狀況及送排風及的工作狀況;
②無關人員未經許可不得進入鍋爐房;
③嚴禁在工作場所動用名火和吸煙;
④排水溝內如有柴油流入,應用水沖洗干凈,并用排物泵排凈;
⑤工作現(xiàn)場保持整潔,不得有油漬等;
第10篇 物業(yè)管理處租售業(yè)務管理程序
物業(yè)程序文件
--項目管理處租售業(yè)務管理程序
1目的
加強租售現(xiàn)場業(yè)務操作的規(guī)范性。
2范圍
適用于公司各管理處全體租售業(yè)務。
3職責
3.1管理處負責租賃業(yè)務的獨立操作,轉讓業(yè)務的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負責轉讓業(yè)務的跟進、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務進行管理監(jiān)督;并負責管理處租售專員租售業(yè)務的培訓及指導。
3.3租售人員負責客戶收款工作的溝通,經營管理組人員負責收款。
3.4經營管理組負責監(jiān)督各項收款工作。
4方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內的配套設施及周邊相應的配套設施。
4.1.3熟悉小區(qū)內房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù)及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時,通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當業(yè)主確定委托時,與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進買賣雙方達成交易;如客戶當時并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價向客戶報價,業(yè)主委托價如和市場價有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價。
4.2.6對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務,一個月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時要注意核實相關產權證明、業(yè)主身份證等有關資料原件,并保存復印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2租賃交易時,應組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉讓交易時,則應由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉讓協(xié)議書》。
4.3.3房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應留存一份合約原件存檔。
4.3.4《房屋轉讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉讓房屋產權清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產權轉移登記的條件;《房屋轉讓協(xié)議》必須經租售中心主管或授權人審核后,由所在業(yè)務部門蓋章。
4.3.5交易時,可向交易雙方提供房屋出租/轉讓設施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務人員不得經手訂金、房款、傭金及其他款項和現(xiàn)金,所有收款均由管理處經營管理組人員經手,并出具'正式收款收據'。
4.4.2租賃業(yè)務傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時由經營管理組人員收取。
4.4.3轉讓業(yè)務收款:傭金在買方進行產權登記(或出買方產權證明)時由經營管理組人員收取;轉讓定金、購房款買方交管理處后,需轉付定金、購房款時,由經辦人向管理處申請,經租售中心主管核對后按管理處付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務收款
a.客戶定金,根據委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據。
b.銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會直接主管,并在一個工作日內存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項負有保管責任。
c.定金款和收款收據財務聯(lián)交委托方時,必須要求委托方人員簽收。
d.收款收據不可遺失、損壞,作廢的收款收據必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據負保管責任。
e.所有租售業(yè)務人員不得接受客戶任何形式的物質酬謝。
4.5轉讓業(yè)務操作指引
4.5.1轉讓流程圖(略)
4.5.2簽定《房地產買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;轉讓房屋的《房地產證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉讓的證明。
4.5.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5支持性質量記錄表格
**wy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
**wy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
**wy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
**wy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
**wy7.5.1-g06-f5《房屋轉讓協(xié)議書》
第11篇 物業(yè)管理公司內部審核控制程序-13
物業(yè)管理公司內部審核控制程序(13)
1.0目的:
通過按策劃的時間間隔進行內部管理體系審核,確定管理體系活動及其結果是否符合策劃的安排,確保管理體系的有效性。
2.0適用范圍:
適用于本公司內部管理體系審核。
3.0職責:
3.1管理者代表負責批準《年度內部管理體系審核計劃》,批準審核報告。
3.2審核組長負責每一次具體的《內部管理體系審核計劃》、《內部管理體系審核報告》及《不符合項報告單》。
3.3綜合事務部負責組織對內審中不合格的糾正措施進行驗證。
4.0程序:
4.1綜合事務部在每年十二月底編制《年度內部管理體系審核計劃》,并確定審核組長及審核組成員,報總經理批準后實施。
4.2審核組長應為公司領導。
4.3內部管理體系審核通常為半年一次,必要時可增加審核次數(shù)。
4.4審核組長應在審核前一天對審核員進行相關培訓,以提高審核效率和技巧。
4.5審核組長負責確定審核組成員,成立審核組。審核組長和審核員必須經過送外進行專門的審核員培訓并取得內審員資格證書,且與被審核部門無直接關系。
4.6審核過程
計劃內容應包括:本次審核的目的、需要審核的要素及內容范圍、審核依據的標準或文件、審核組織及人員、審核的日程安排。計劃報管理者代表批準后執(zhí)行。
審核員負責編制檢查清單,準備各種審核表格及文件。
審核組長將審核日程安排表提前5-7天通知相關部門。
審核組長負責主持召開受審核部門與審核員間的首次會議。
審核小組到現(xiàn)場實施審核。
對審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項經確認后,填寫《不符合項報告單》,并由受審核部門負責人簽字確認。
審核工作完成后,審核組長負責召開未次會議,向受審核部門介紹審核結果。
審核組長在審核結束后一周內負責提交審核報告,審核報告由管理者代表批準后,以文件形式向全公司發(fā)布。
責任部門負責采取糾正措施。
審核組長負責派專人對內審中不合格項進行跟蹤驗證。
審核結束后,所有審核記錄轉交綜合事務部存檔,存檔期二年。
5.0支持性工具
《年度內部管理體系審核計劃》
《內部管理體系審核計劃》
《內部管理體系審核檢查清單》
《不符合項報告單》
《內部管理體系審核報告》
編制:審核:批準:日期:
第12篇 物業(yè)管理員工手冊－總經理致詞
物業(yè)管理員工手冊:總經理致詞
各位同事:
歡迎大家加入××物業(yè)管理有限公司工作。
物業(yè)管理是一項新興的行業(yè),與其他服務性行業(yè)一樣,是為各用戶提供細致而周到的全面服務。以用戶至上的服務態(tài)度及用戶第一的思維方式,是為實現(xiàn)上述宗旨的重要因素。由于所服務的對象是以人為主,對于各用戶及其訪客,應不論其職位與身份,以服務至上為宗旨,給他們留下深刻的印象。請牢記,完善的物業(yè)管理是靠全體物業(yè)員工的共同努力及其愛崗、敬業(yè)的團隊精神,方能提供高水平的服務。本人希望在各位真誠的合作和支持下,使本公司的物業(yè)管理能夠成為本市物業(yè)管理的楷模。
編制本手冊的目的,是使各位在任職期間,清楚的了解本物業(yè)概況及目標,知道您的職責、義務、福利及規(guī)則。請各位熟知本手冊的內容,嚴格遵守勞動合同條款、守則及規(guī)定。
如有疑問,請向您所屬部門經理及綜合管理部查詢。
物業(yè)管理有限公司
物業(yè)公司總經理謹啟
二零零四年二月
