第1篇 物業(yè)管理公司治安防范逐級責任制
(一)主管安全工作的副總經理責任
1.主管安全工作的副總經理,對公司治安防范工作進行總體規(guī)劃。在公司下達各項任務、布置各項工作時,負責審查安全防范的可靠性,以保證各項工作的順利進行。
2.主持公司安全領導小組的工作,定期召開安全領導小組會議,聽取各部門工作匯報,確定一個時期安全防范工作的重點,審核、批準各項安全防范制度、措施的實施。
3.在定期召開的部門經理工作會上,對安全防范工作不利或存在重大隱患的部門,提出限期整改意見,檢查落實情況,對因玩忽職守、工作失職給公司造成重大事故的部門或個人,提出處罰意見。
4.對各部門經過努力仍無法解決的治安隱患,向公司提出書面報告后,負責及時協調,責成有關部門采取安全防范措施,并提交保安部監(jiān)督實施。
5.定期組織職工安全防范教育,把安全防范工作與公司的工作、生產、經營、服務、同計劃、同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比。
(二)部門經理責任
1、理范圍的人、財、物負安全責任,要建立、建全本部門各崗位、各工種的安全責任制,分級實行目標管理,把安全責任逐級落實到人、落實到位。
2、全面掌握本部門人、財、物安全防范狀況和易發(fā)案部位。定期組織部門有關人員進行安全檢查,做好文字記錄,發(fā)現漏洞立即采取措施。
3、組織部門職工進行經常性的安全教育、法治教育、紀律教育,貫徹落實公司各項安全制度,在布置各部門工作、生產、經營、服務過程中,要做到與安全工作同布置、同落實、同檢查、同總結、同評比,并有文字記錄。
4、了解本部門重點防范部們及要害部門防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部門工作人員的素質,經常檢查各項制度的落實情況,做到防范嚴密、人員可靠。
5、管理好本部門的設備、工具、儀器、儀表、原材料及各類物資,要指定專人建帳、定期檢查、核實,做到帳物相符、有手續(xù)、有記錄。存放的貴重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。
6、各部門凡不符合存放現金、支票及有價證券安全要求的不準存放過夜,部門經理要過問、把關。
7、本部門使用的辦公室和負責管理的設備、設施、控制室、房屋、倉庫、必須指定專人負責,堅持每天檢查門窗的安全可靠程度,出現損壞、失靈,要立即組織維修。
8、管理好本部門使用和保管的各部位鑰匙,指定專人管理,建全領用手續(xù)和記錄,存放位置要安全可靠。
9、職工向部門經理提出存在的不安全隱患時,要及時組織力量解決,本部門經努力仍無法解決的隱患,要書面向公司主管安全的副總經理報告,同時,采取應急措施,不得延誤時間,以免造成事故。
10、接受保安部的監(jiān)督、檢查,對保安部發(fā)出的隱患通知書負責簽字,并按期限整改。
11、及時了解部門職工的思想情況,妥善處理職工的思想問題,不得激化矛盾,對勞動紀律差、安全意識不強、易在崗位上造成事故的職工,要及時采取措施,不得任其發(fā)展,不準包庇。
12、公司和保安部傳達的有關安全會議精神,提出的安全防范要求,要及時向本部門貫徹、落實,并做好記錄。
13、部門經理在離任時要向新任經理或負責人辦好本部門人、財、物的交接手續(xù),保證安全防范工作的連續(xù)性。新任部門經理或負責人,自交接之日起,對本部門安全負全部責任。
(三)職工責任
1、職工在本崗位上,必須牢記各項安全管理制度,在盡職盡責做好本職工作的同時,對本崗位的安全負責,切實管好本崗位的設備、工具、鑰匙和其它責任范圍的物品。在工作崗位無人的情況下,最后離崗職工負有隨手關窗、鎖門的責任。
2、了解本崗位的安全防范重點和易發(fā)案部位,認真交接并做好記錄,夜間不準睡覺值班的崗位,要嚴格遵守紀律,不準離崗。需要離開崗位時,必須有人替班,在離崗時間該部位的安全由替班人負責。
3、職工要遵紀守法,自覺維護社會治安和公司的安全,在一切活動中,發(fā)現任何部位有不利于公司安全的問題,有責任立即向保安部報告,有權利立即制止,不準視而不見,知情不報。
4、職工在為小區(qū)居住住戶服務或接觸時,一切言行必須維護公司利益,不準與住戶建立私人關系,不準私人交往,不準將公司的文件及內部情況私自轉交、轉告給住戶。在接受住戶的委托或要求時必須事先請示部門經理,經同意后再辦理。
5、在與居住住戶接觸中,不準私拿、借用、收受住戶的任何財物,不準搭乘住戶汽車辦理私事,不準在住戶家居住。
6、指定職工專人保管和使用的器材、設備、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未經批準,不得外借、轉讓或拿出公司。在調離崗位時,要辦理交接手續(xù)。
7、職工個人的現金、貴重物品,不準在崗位上存放過夜,不準攜帶進入浴室。
8、在要害部位工作的職工,不準在崗位上接待來客,不準從事與本崗位工作無關的活動,前來參觀訪問必須經領導批準,專人陪同。
9、職工不準私自留客在公司住宿過夜,需留宿的要事先經公司主管經理批準,并在保安部備案。
10、職工不準私自將外單位或個人資料拿到公司復印、打印,不準私自將公司內部資料復制、轉交給外單位和個人。
11、職工在收到境外傳真、信件、刊物時,發(fā)現有違法內容,必須立即交保安部,不準擴散、傳播或私人留存。
12、負責使用計算機、傳真機、復印機的職工,要對過機資料負有保密的責任。作廢資料不準亂扔、亂放,應粉碎處理。
13、嚴防計算機病毒,任何人不準將外單位軟盤在計算機上使用,不準將計算機作為游戲機使用。
14、在職工之間發(fā)生矛盾、職工與各級領導或部門發(fā)生矛盾時,應妥善解決,不準采取不正當手斷尋釁滋事,不準干擾正常辦公秩序。
第2篇 寫字樓大廈物業(yè)管理財務核算
寫字樓、大廈物業(yè)管理財務核算
財務核算是企業(yè)經濟核算的重要內容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內部各核算單位生產經營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用及其經濟效果的方法。財務核算是根據審核后的原始憑證,運用會計科目,填制記帳憑證,登記會計帳簿,以貨幣為計算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經濟活動過程。
1)主要作用如下:
a)為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內部各核算單位經營管理成果提供西、完整的資料。
b)通過財務核算程序對企業(yè)及企業(yè)內部各核算單位的生產經營過程的活勞動消耗、物資消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。
2)會計核算
a)核算時間月度從上月26日至本月25日為當月核算期,年度從上月12日26日至本年12月25日為年度核算期。
b)會計帳務以人民幣為記帳單位,有外幣計算的經濟業(yè)務,應當折合人民幣記帳,同時登記外國貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記帳率。當季末掉正其發(fā)生的差額作為外幣兌換損益處理。
c)公司采用借貸復式記帳法。
d)會計科目使用和核算以財政廳制定的《企業(yè)會計制度》為主,結合公司的實際,設置總帳、銀行現金日記帳,各類債權債務往來和費用的二級科目明細帳等,進行會計核算。
e)原始憑證是記帳的依據,要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內容真實、數字準確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫相符等的法定憑證,不得用白條子報帳。
3)會計憑證和會計帳冊
a)公司的會計憑證、帳冊、報表等會計記錄資料,必須根據實際發(fā)生的經濟業(yè)務進行登記,做到手續(xù)齊全、內容真實,準確完整、及時完善,并符合會計制度的規(guī)定。
b)財務會計人員必須認真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報冒領款等行為,應拒絕受理,并及時向主管領導報告,對內容不全、手續(xù)不齊、數字有差錯的憑證,應予退回、補填或更正,一切原始憑證經審核無誤后,方能填寫記帳憑證以記帳。
c)收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項內容填制清楚,并經出納人員簽章后方能生效。轉帳憑證要經管會計填制,并健全會計核算,一切記帳憑證必須經指定的審核人員審定簽章后,方可記帳。
d)公司及其下屬的主管會計,應對一切原始憑證記帳帳冊負責,指定專人列冊登記,妥善保管,絕不丟失。有關會計報表帳冊和會計憑證的保存年限,均按上級規(guī)定辦理。
e)一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現金收據發(fā)貨票據、定額票據應指定專人保管,啟用時由領用人辦理領取手續(xù),每年終了后的第一個月內由主管會計清查、核實,上報有關部門。
f)工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預付款,進度款和結算。
第3篇 某物業(yè)項目管理處費用收取作業(yè)指導書
1.0目的
規(guī)范服務收費,確保各項收費的合理和用戶滿意。
2.0適用范圍
管理處為業(yè)主提供的有償服務收費和管理費、水費及其它費用的收取。
3.0職責
3.1收費員負責辦理各項費用核算、收取工作。
3.2管理處主任助理負責費用催繳工作。
3.3管理處主任對費用收取各項工作進行監(jiān)督與指導。
4.0工作程序
4.1各項費用產生的記錄、依據
4.1.1管理費收取根據《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.1.2業(yè)主購買桶裝飲用水由送水隊員填寫《業(yè)主送水清單》,經業(yè)主簽字確認。
4.1.3業(yè)主使用會所設施時,由監(jiān)控中心隊員填寫《會所娛樂單》,注明娛樂項目、時間、費用金額,由業(yè)主簽字確認。
4.1.4為業(yè)主提供的室內清潔服務由清潔人員填寫《清潔服務單》,注明單元、時間、費用金額,由業(yè)主簽字確認。
4.1.5為業(yè)主提供的維修服務,由維修人員填寫《維修單》,注明維修項目、時間、材料清單、材料費用、人工費用,由業(yè)主簽字確認。
4.1.6為業(yè)主提供的私家花園綠化養(yǎng)護、泳池養(yǎng)護,根據養(yǎng)護協議按月收取費用。
4.1.7維修人員每月底抄寫業(yè)主水表行度,統(tǒng)計用量,由收費員核算水費。
4.2核算、打印《收費通知單》
4.2.1每月初由收費員根據4.1各項費用單據核算各單元應繳費用。
4.2.2每月5日打印《收費通知單》,核算無誤后由護管隊送發(fā)至各單元。
4.3費用收取
4.3.1每月10日進行第一次銀行托收,根據托收成功的金額給各單元填開票據。
4.3.2收費員核算《未繳費單元清單》,由管理處主任助理聯系未繳費單元,通知業(yè)主及時繳納費用。
4.3.3每月20日后進行第二次銀行托收,根據托收成功的金額給各單元填開票據。
4.3.4每月底核算《欠費清單》,由管理處主任助理向欠費單元發(fā)放《費用催繳通知單》。
4.4收費標準:
4.4.1管理費:別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。
水費排水費計費標準
自來水價格增值稅加壓費合計
25 m3以內1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3
26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3
30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3
4.4.2水費、排水費:水費采用三級式收費標準,排水費為0.5元/m3。
4.4.3會所娛樂收費標準:
消費項目消費時段收費標準(元/小時)備注
打網球9:00~17:0030不開燈
17:00~24:0050開燈
麻將9:00~17:0020
17:00~24:0025
乒乓球9:00~17:0010
17:00~24:0025
桌球9:00~17:0020
17:00~24:0030
游泳101.20米以上人員
51.20米以下人員
4.4.4桶裝飲用水:礦物質水:18元/桶,純凈水:16元/桶。
4.4.5室內清潔費:15元/人/小時(清潔人員自備毛巾、桶)。
4.4.6私家花園綠化養(yǎng)護:以與業(yè)主簽訂的協議為準,零星作業(yè)時20元/人/小時,提供剪草機為5元/小時。
4.4.7維修收費標準:
序號項目規(guī)格工時
(分鐘)材料費人工費
1鋪設電話線明鋪1.00元/米2.00元/米
2鋪設catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米
3更換電話插座10自備10.00元/只
4更換電視信號插座30
5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支
6換日光燈20w飛利浦20.00元/支
7換環(huán)形燈管22w、32w國產1530.00元/支
8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支
9換啟輝器飛利浦105.00元/支
10換空氣開關30自備10.00元/只
11換漏電開關30
12換鎮(zhèn)流器40
13更換排氣扇3010~30元/臺
14更換玻璃門、窗滑輪4025.00元/個20~40元/扇
15清洗排風扇6020~50元/次
16清洗抽煙機12050~100元/次
17清洗空調過濾網4010元/臺
18安裝玻璃自備5~50元/次
19安裝洗衣機7010~60元臺
20安裝抽油煙機10025~50元/臺
21掛畫、鏡框、對聯155~10元/幅
22安裝空調窗式自備250~400元/臺
23分體350~500元/臺
24安裝音響等家用電器12010~100元/次
25安裝燈具、門鈴及檢修60自備10~20元/個
26安裝窗簾6010~50元/次
27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次
28安裝熱水器強排式9060~100元/臺
29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺
30分體空調加雪種r2212080元/kg100元/臺
31清洗翅片100
32更換壓縮機≤5匹180自備250元/臺
33拆空調≤5匹60100~300元/臺
34拆熱水器、抽油煙機6010~50元/臺
35檢修電路自備
50~200元/次
36修理防盜門5025~35元/扇
37修理家具配件3010~10
0元/次
38修理、更換水龍頭單閥1010元/次
39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個
40更換門鎖、信報箱鎖等1010~50元/次
41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次
42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次
43疏通座廁40~80100元/次
44疏通地漏20~60
45疏通浴缸不開檢查口40~80
46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次
47疏通下水管道主管2050~200元/次
48疏通下水管道支管1010~100元/次
49滲水處理10~50元/次
50修理、更換水表40自備20~100元/次
51調節(jié)、調試家電免費
52可視對講檢修服務240
53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次
注:
1、上表所列維修工時為一般情況下的維修時間,特殊情況下視維修量而定;
2、收費低于5元時,按5元收費;上表未列出的維修項目,按工時收費。以30分鐘/次計價,每30分鐘收費25元/人。
5.0記錄表格
《收費通知單》
《業(yè)主用水統(tǒng)計表》
《業(yè)主送水清單》
《會所娛樂單》
《清潔服務單》
第4篇 物業(yè)管理員助理裝修管理培訓
物業(yè)管理員(助理)裝修管理培訓
一、裝修管理的意義
隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進駐,物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點將轉移到裝修管理中來,如果說業(yè)主辦理進駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道,那么裝修管理將是業(yè)主逐步認識到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息,從而認識、了解、認可物業(yè)企業(yè)的管理與服務。同時也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。
在業(yè)主裝修的過程中,將會產生一系列的問題,例如:違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生,就是考驗我們工作能力的時候。
為了做好裝修管理,要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外,還需要足夠的專業(yè)知識。例如:房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩,更多的是對物業(yè)企業(yè)服務的認可。
二、裝修管理的流程
業(yè)主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段:裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。
1、裝修手續(xù)辦理
每個物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同,一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù):、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候,要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖,解答業(yè)主的相關問題。例如:在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路(可視對講、有線電視、網絡、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問,就等于告知業(yè)主,那些是可以改變的那些是絕對不可改變的,同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩,讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。
2、裝修施工過程
業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進場裝修,根據裝修工程的工種大致可分為:水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求,各工序可能先后進行,也可能交叉進行,物業(yè)管理人員可根據現場情況靈活掌握。
業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重,要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問、勤看,發(fā)現問題及時處理,不能處理的及時上報,并記錄在巡查記錄上,做到有據可查,有字(業(yè)主簽字)可認。同時盡可能詳細記錄業(yè)主的裝修進程,包括業(yè)主的水電改動情況。當業(yè)主入住后,如果裝修工程發(fā)生問題,而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在,將會給我們的工作帶來極大的便利,同時也會讓業(yè)主感受到我們的細心、周到的服務,貫徹了公司的服務宗旨。
3、裝修驗收
當施工單位施工完畢,業(yè)主提出裝修驗收需求時,物業(yè)管理人員應當和業(yè)主、施工單位負責人一起對業(yè)主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為,劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發(fā)現容然存在相關問題,一定要讓業(yè)主、施工負責人簽字認可,盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。通過對業(yè)主裝修工程的驗收,可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病,讓業(yè)主真實感受到我們?yōu)樗氲?進一步增進感情,同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平,為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。
三、裝修施工過程的管理
前面講過,一般情況下業(yè)主的裝修流程為:裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當然這個流程并不是一成不變的,有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業(yè)主的裝修過程中,上下水管線的改造最快,也就是2-3天的時間,長一點的大約7天左右,鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右,木工根據業(yè)主的需要有很大的變數,但一般來講,木工占總工期的時間最長,強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定,墻壁處理一般在10天左右。
分解業(yè)主的裝修流程和大致時間,目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段,以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度,及時發(fā)現和處理違規(guī)裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準備工作
當業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后,我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下:“打擾了,從今天起我家開始裝修,影響了您的生活,請您諒解!”。好話說到前面,一旦將來有些噪音影響,衛(wèi)生影響,相鄰業(yè)主也不好意思投訴,這一點尤其是大多數業(yè)主已經入住的小區(qū)更加重要。可能有的業(yè)主不愿意做,我們可以告訴業(yè)主,如果有業(yè)主投訴他家產生裝修噪音、衛(wèi)生污染,我們將嚴加管理,相信他會做的。
2、材料、工人進場時的管理
在業(yè)主材料、工人進場時,需要安全部門崗的密切配合,如果發(fā)現有異常的裝修材料進場,一定要問清楚:具體房號、材料用途,及時和業(yè)主溝通,了解材料的真實用途,對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括:大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。
往往這些材料的進場預示著業(yè)主將大興土木,在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的,隨意增加地板的荷重,將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為,這些行為我們都要嚴加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始,同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業(yè)主為了居住美觀,都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下,外表好看了,但隱患增大了。
大多數的水管材質是ppr熱融管,相對來講,容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓,然后封閉4個小時以上,觀察壓力表的讀數變化情況,壓力表在±0.2個壓力下變動為正常,否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全,是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具,不能聽信施工工人的言詞,他可能是偷懶。
業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時,建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面30
第5篇 小區(qū)物業(yè)管理質量保障體系
小區(qū)物業(yè)管理處質量保障體系
在導入iso9000與iso1800的基礎上建立一個有效的管理運行機制
管理運行機制
1、質量監(jiān)管機制
質量監(jiān)管機制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質量管理體系的基礎上,根據iso9001:2000質量管理體系標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質量不斷提高,達到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據公司制定的各項考核目標,按照質量監(jiān)管體系的要求,明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。同時,還通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德,加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平,進而提高工作質量和工作效率。
2、協調機制
協調機制是指運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動力:即以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
2、競爭促動力:即運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
3、輿論促動力:因勢利導利用輿論達到協調的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進日常物業(yè)管理工作協調的核心力量。
3、監(jiān)督機制
監(jiān)督機制有利于防止或糾正工作中出現的偏差,有利于保證管理處及其服務人員依法辦事,是實現物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件。
1、管理者對內部工作人員進行監(jiān)督。
2、用戶對管理處及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
3、過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來及實現監(jiān)督管理的收尾機制,保證管理監(jiān)督機制的有效實施。
第6篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序-13
物業(yè)管理公司人力資源管理程序(13)
1.0目的:
規(guī)范公司職員招聘、培訓、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關崗位的服務質量的要求和操作技能,增強服務意識,從而提高企業(yè)整體素質和服務質量。
2.0適用范圍:
公司各類人員的招聘、培訓、辭(退)職。
3.0職責:
3.1用人部門負責提出用人申請。
3.2綜合事務部負責發(fā)布招聘信息及收集應聘信息。
3.3綜合事務部負責組織對應聘人員進行管理。
3.4綜合事務部全面負責公司員工培訓的日常管理工作。
3.5綜合事務部負責制訂公司《月培訓計劃》,組織實施,并予以評估。
3.6對涉及崗位技能的培訓由相關部門組織實施并予以評估。
3.7綜合事務部負責職員的辭(退)職管理。
3.8綜合事務部負責員工人事檔案的建立。
4.0程序
4.1職員的招聘及其考核
4.1.1用人部門根據工作需要提出用人申請,填寫《用人申請單》,報綜合事務部審核,由綜合事務部上報總經理審批。
4.1.2綜合事務部負責按公司文件規(guī)定的人員素質要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應聘資料移交綜合事務部。
4.1.3綜合事務部與用人申請部門共同對應聘資料進行篩選,通過面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4綜合事務部負責職員試用期滿的轉正考核,并保存考核記錄。
4.2培訓
4.2.1入職培訓:綜合事務部應在一周內對新入職員工進行入職培訓,內容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓完成后須對培訓效果進行評估,并保持記錄。
4.2.2在職培訓
4.2.2.1綜合事務部每年底組織調查各部門對下年度培訓的需求。
4.2.2.2綜合事務部匯總培訓需求后,制訂年度培訓計劃。
4.2.2.3各部門每月底上報下月培訓計劃,并按計劃實施與考核,保持相關記錄。
4.2.2.4綜合事務部對各部門每月培訓實施情況進行督導。
4.2.2.5特殊工種,如內審員、司機、電工、焊工、財務人員、消防人員等應送到有資質的培訓機構進行培訓,并取得相應資格證書。
4.3職員的辭(退)職
4.3.1辭職:職員本人提出申請,并得到批準。
4.3.1.1職員辭職應提前一個月提出書面申請(試用期內除外)。
4.3.1.2對于辭職申請不足一個月的職員,給公司造成損失的,須就其損失予以賠償。
4.3.1.3有下列情形之一的,不準或暫時不準辭職:
a、主要工作未處理完畢須由本人繼續(xù)處理或辭職后對工作將造成較大損失或不良影響的;
b、公司選派或出資參加脫產培訓,未滿規(guī)定服務年限的;
c、正在接受審查,尚未結案的。
4.3.2自動離職:職員未辦理任何手續(xù)擅離崗位15天以上。
4.3.2.1自動離職人員自離職之日起,不得享受公司任何工資福利待遇。
4.3.2.2自動離職對造成公司重大損失或不良影響者,公司將依法追究其責任。
4.3.3辭退:有下列情形之一者,公司應提前一個月書面通知被辭退者:
4.3.3.1職員患病或非因工受傷治療期滿后,不能從事原工作也不能另行安排工作的;
4.3.3.2因公司機構調整無合適工作安排的;
4.3.3.3職員不勝任本職工作,經職位調整和培訓后仍不能適應工作要求的;
4.3.4有下列情形之一者,公司可隨時予以辭退:
4.3.4.1試用期被證明不符合公司錄用條件的;
4.3.4.2嚴重違反勞動紀律或公司管理規(guī)章制度;
4.3.4.3嚴重失職,營私舞弊,給公司造成重大損失的;
4.3.4.4被依法追究刑事責任的。
5.0支持性工具
《用人申請表》
《年度培訓計劃》
《月培訓計劃》
《職員招聘面試表》
《人力資源調配申請表》
《試用期職員轉正申請表》
《職員離職移交手續(xù)單》
《職員履歷表》
《培訓(會議)簽到表》
編制:審核:批準:日期:
第7篇 物管培訓:物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調劑資金余缺的一種經濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權人的地位,有權按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調度資金,促進公司的發(fā)展,獲得更多更大的經濟效益。
本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據金融資產的性質和特點,在進行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動性原則
流動性是指金融資產在無損狀態(tài)下迅速變現的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應收款項目上,影響再生產過程的正常進行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時讓渡資金使用權,債務人在一定時期內可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產和商品流通的經營活動,這種經營活動本身具有一定風險,即經營既可能成功,也可能失敗,如果經營活動失敗,所借款項則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風險主要來自于:
(1)由于債務人經營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內處于閑置狀態(tài),如果資金融通風險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當公司需要補充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產過程的正常進行,不利于生產發(fā)展和擴大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應的物質財富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經濟利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強可行性研究,進行風險預測,同時金融資產要適當分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風險,在資金融通形式上應多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅動下,暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內在動力,也是指導公司的投資行為,引導資金流向。
評價和判斷金融資產獲取盈利能力的指標主要有:
1.金融資產收益率。該指標反映一定數量的金融資產可以獲得的利潤數額。具體公式如下:
金融資產凈收益是指金融資產的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標反映一定數量的信貸基金獲利的能力。該指標主要適用于金融機構。
二、融資的影響因素
一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經濟效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國民經濟直接關聯,從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價水平
從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。
貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。
在購買商品數量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經濟效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補,這也會影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內部和外部的微觀環(huán)境緊密聯系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:
1.公司經營機制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來看,只有在公司機制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應的經濟利益,才會有融資積極性。如果公司機制不完善,那么融出資金的內在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運用資金的場所,資金融通難以靈活進行。
從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補充資金,以解決資金不足的困難。在公司經營機制完善的情況下,借入資金轉入公司在銀行的存款賬戶,通過經營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項,融資能順暢進行,并獲得較好的經濟效益。如果公司經營機制不完善,借入資金參與公司資金周轉后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項,由此影響公司的資金周轉,從而限制融資取得較好的經濟效益。
2.公司經營管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強經營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財力結合起來,充分發(fā)揮各種經營要素的效能。公司經營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經濟利益掛鉤的情況下,利潤可作為內在動力,促使公司靈活調度資金,提高借款經濟效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據公司內部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標及實現盈利的措施是非常重要的。
(一)對盈利的認識和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認識,應該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽,不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機,體積雖小,但性能很好,而且非常實用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標移向美國市場。……我們先以王牌產品投石問路,進入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾?！涍^功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財的生意:布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手,進貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當別人的轉包工廠。自己的產品,用自己的商標銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚名聲!我跟對方說,事關重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯系,匯報了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產品上貼上別人的商標。當我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念。‘50年前的貴公司,不也和現在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現在正和我們的新產品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當時接受了那10萬臺的訂貨,當時能盈利應該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠發(fā)展,不能為一時之利所驅動,應該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經營管理的成敗,盈家似乎應該永遠是盈家。其實不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對經銷商們講過:“各位都是認真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M二寸退一寸的,這是很好的現象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應有的認識?！?/p>
“尺蠖”能退一進二,一個物業(yè)管理公司也應懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。
(二)盈利預測
利潤是物業(yè)管理公司一定時期內經營管理的成果。利潤總額是指一定時期內實現利潤的總數。
經營管理利潤的計算公式為
年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金
在實際工作中,可以編制“利潤預測表(損益表)”
(三)盈利的目標管理
公司利潤受多因素制約,所以目標利潤的實現,要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協調合作,要靠對公司經營管理諸要素的合理配置和科學管理。對目標利潤要進行層層分解落實,并采取必要的保證措施。
目標利潤管理程序一般包括目標設置、目標分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現。
目標設置是按合理、客觀的原則確定目標利潤,并將目標利潤在盈利計劃中反映出來,使其成為正式的財務目標。
目標分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標,再由總目標分解成分目標,層層展開,形成一個目標網絡。
實施控制是根據既定目標將實現目標過程中的有關影響因素作為控制點,對每一個控制點進行事前預測,規(guī)定其具體標準,事中進行比較分析,發(fā)現偏差,尋找原因,采取補救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準確地將目標實施情況予以反饋。
獎懲兌現是在目標執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數量三者之間的平衡關系,確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上,公司既無盈利又無虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當一部分來自于金融機構的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風險性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現國家有關管理經濟和調節(jié)經濟的方針和政策要求,服從國民經濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟,從而體現較強的政策性。
3.調節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經濟杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據具體情況變化而相應調節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調整。
確立目標,是指在一定的環(huán)境和條件下,在預測的基礎上,制定融資活動預期達到的結果。決策目標,要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎,這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到決策目標的各種可能途徑。在擬定方案時,應充分了解決策對象的情況、性質及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經濟信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關鍵。它是根據融資目標,對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。
實施方案是制定周密的計劃和相應的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中,對出現偏離融資決策目標的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調整融資方案。
(三)融資過程費用
物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:
(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機構或融資中介機構。
(2)承諾費。為融入資金額的1%左右,主要為補貼金融機構籌款開支。
(3)律師費。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。
(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔保物評估。
(5)罰金。
(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結束時各金融機構規(guī)定支付的部分費用。
(四)簽署融資合同的注意點
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機構權利;
(14)其他重要事項,包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應主動式管理,物業(yè)管理公司經營管理和服務離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關的主要貸款種類。
(一)國內貸款
1.流動基金貸款
該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機構按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當公司自有流動資金達不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機構對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。
流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。
流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時貸款
該貸款是金融機構對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時貸款期限一般根據流動資金計劃周轉期限而定,但一般不超過6個月。
3.基本建設投資貸款
該貸款是金融機構對公司新建、擴建、改建的基本建設項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司,對于不實行獨立核算但確
有還款能力的公司,金融機構亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設計任務書和初步設計及概算和用于規(guī)定的基建項目。
4.技術改造貸款
技術改造貸款是金融機構發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設備等。
技術改造貸款實行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設備或技術改造需要,在技術改造貸款基礎上擴大使用范圍,于是產生另一種叫小額技術改造設備貸款,其貸款額度在5萬元以內,貸款期限一般為一年半左右。
(二)國際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國際復興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。
1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財政部,中國投資銀行、中國建設銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經辦世界銀行貸款。
國際復興開發(fā)銀行重點是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項目貸款。
國際開發(fā)協會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務。
國際金融公司負責向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開發(fā)銀行貸款
亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認股國。
3.外國政府貸款
該貸款是一國政府用其預算資金向另一國政府提供的具有雙邊經濟援助性質的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經貿部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負責。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國借款人為了本國建設經營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。
國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設立在本國而在國外沒有分支機構的經營國際銀行業(yè)務的銀行。
第8篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序-7
物業(yè)管理公司人力資源管理程序(七)
1.目的
按崗位任職要求有效地招募優(yōu)秀員工,合理開發(fā)人才、使用人才,不斷激勵員工,提高人力資源管理水平,以適應公司可持續(xù)發(fā)展的需要。
2.范圍
適用于公司人力資源的管理。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責 總經理對公司人力資源管理制度、人事管理措施與政策進行監(jiān)督指導
辦公室
負責公司人力資源管理工作,負責制訂相應的管理措施與政策,不斷完善人力資源管理制度,并指導督促各部門按要求實施。
部門負責人
負責本部門主辦及以下人員的人事任免及調配工作;
負責審批本部門年度培訓計劃;
負責對下屬人員的季度及年度考核工作;
負責本部門員工關系管理,對出現的問題及時處理并反饋至人力資源部。
人事管理員負責本部門人事政策與制度的落實工作。
5.方法及過程控制
5.1招聘與調配
5.1.1公司辦公室負責依據公司的崗位任職要求,不斷擴大公司的招聘渠道,對應聘人員進行筆試、面試、復試等科學有效測試,以確保招聘到符合公司要求的優(yōu)秀人才。
5.1.2公司辦公室按照公司職位空缺情況與公司發(fā)展需要,對人員進行合理調配與儲備,實現公司人力資源的動態(tài)平衡。管理處經理按照所轄部門的職位空缺情況與發(fā)展需要,對人員進行合理調配與儲備,實現管理處人力資源的動態(tài)平衡。
5.2培訓開發(fā)
5.2.1依據公司員工的崗位任職要求、顧客服務需要和公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃確定培訓工作方向和目標。
5.2.2設置有針對性的培訓內容,包括:客戶服務技能、物業(yè)管理知識、物業(yè)管理法規(guī)、設
備設施管理與維修、居家服務、環(huán)境管理、安全管理、服務禮儀、bi行為規(guī)范等影響到公司服務品質和企業(yè)理念等相關內容。
5.2.3采取形式多樣的培訓方式,培訓形式包括:常規(guī)培訓、專題培訓、在職輔導、崗位輪換、雙向交流等內、外部培訓,以上級的在職輔導形式為主。鼓勵員工為發(fā)展需要學習與工作崗位相關的內容。
5.2.4根據培訓的具體形式和方法,對其效果進行評估,評估的方法可以包括:培訓意見反饋評估、考核評估、行為評估、績效考核評估。
5.3 績效考核
5.3.1依據公司的發(fā)展目標,年初公司與各部門簽訂《經營管理責任書》,各部門可以根據本部門的《經營管理責任書》在部門內部進行指標分解,落實到人。
5.3.2公司對員工的績效進行周期性考核,考核的類型分為:職員工考核、等級考核、升職考核、年度部門(個人)評比、即時獎懲,以有效地激勵員工。
5.3.3考核結果與晉升、晉級、獎金等掛鉤。
5.3.4公司建立良好的溝通渠道,形成由直屬上級、主管、部門負責人、辦公室、分管領導、總經理組成的溝通網絡,為建立公平公正的績效考核體系及實施提供有效保障。
5.4人力資源開發(fā)
公司對關鍵崗位人才進行職業(yè)生涯規(guī)劃,為其創(chuàng)造良好的發(fā)展空間和發(fā)展機會。包括:
主管(經理)崗位資格競聘、中(高)級安全(工程)人員晉升考核,為人才的發(fā)展提供在職培訓、外派培訓、崗位輪換和雙向交流等深造機會。對人力資源進行合理開發(fā),以符合公司不斷發(fā)展的需要。
5.5員工關系
5.5.1公司實行透明化、扁平化的管理,制訂相關制度和措施,加強部門員工信息管理與反饋,建立良好的信息溝通渠道。
5.5.2公司提倡健康豐盛的人生,各部門應不斷改善員工的工作生活環(huán)境,豐富員工業(yè)余文化生活。
6.支持性文件
tjzzwy6.2-z02《培訓管理程序》
tjzzwy6.2-z01-01 《人員招聘作業(yè)指導書》
tjzzwy6.2-z01-02 《績效考核作業(yè)指導書》
7.質量記錄表格
無
第9篇 物業(yè)管理處客服接聽電話的藝術
管理處客服接聽電話的藝術
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對正它講話,就會有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說話含糊不清,或聲線太低,對方便不會明白你說的是什麼,別亢聲疾呼。用平時友誼的語調來談話就可以,并且要來得自然。
假如你是zz廣場職員,你便應該向對方說明:我是***管理處×××。你先把大廈說出顯示你愿意在友誼的平面下和對方通話;這樣,會鼓勵對方也把他的名字說出,因
第10篇 新世界物業(yè)租戶管理公約
一、房屋使用、管理、維修的具體規(guī)定
1、使用人應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。
2、物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:
①、未經政府有關部門批準和管委會、相鄰產權人同意,擅自改變房屋結構、外貌和用途;
②、擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面等共用部位,擅自移動共用設備;
③、在天井、庭院、平臺、露臺、屋頂、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物、構筑物;
④、侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛、體育及休閑設施;
⑤、隨意傾倒或拋棄垃圾、雜物;
⑥、堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
⑦、私設攤點;
⑧、在建筑物或構筑物上私開門窗或亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;
⑨、利用物業(yè)從事危害公共利益的活動;
⑩、法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
3、使用人裝飾裝修房屋,應遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部第110號令)。
4、禁止封閉陽臺、露臺、庭院。
5、房屋應當按設計用途使用,不得改變其使用性質。
6、物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)共用部位、共用設備設施進行維修養(yǎng)護時,使用人應當給予配合。使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產損失的,應當負責修復或者賠償。
7、物業(yè)管理企業(yè)進入使用人的單元進行維修工作,應事先通知使用人并取得其同意。緊急
情況下無法通知產權人或使用人的,物業(yè)管理企業(yè)可在第三方機構的監(jiān)督下,進入單元內部,但事后應及時通知產權人或使用人。
二、違約責任和糾紛的處理
1、物業(yè)管理企業(yè)應依照本公約,委托管理合同和國家有關規(guī)定對小區(qū)實行物業(yè)管理,提供質價相符的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理企業(yè)不得擅自提高各項收費標準。
2、使用人違反本公約的,應承擔相應的民事責任。對違反公約的,管委會、相關產權人及使用人、物業(yè)管理企業(yè)可依照公約向物業(yè)管理行政主管部門投訴,也可直接向人民法院提起民事訴訟。
3、對個別使用人違反公約或損害其他使用人合法權益的行為,物業(yè)管理委員會有權代表產權人提起訴訟;在其他有關本物業(yè)的法律訴訟中物業(yè)管理委員會可作為全體產權人的代表。有關訴訟費用由各產權人分攤。
4、使用人未按照本公約、物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用的,物業(yè)管理企業(yè)可按每日加收應交納費用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。
5、物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理合同規(guī)定或公約的,產權人及管委會可依照合同或公約追究其民事責任。
6、產權人、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行本公約產生的糾紛和爭議,首先可通過協商或調解的方式解決,協商或調解達不成一致意見的,也可申請仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
三、附則
1、公約的效力:及于開發(fā)企業(yè)、產權人和物業(yè)管理企業(yè)。
2、適用法律:適用中華人民共和國法律、法規(guī)、政府規(guī)章有關政策以及廣州市法規(guī)、政府規(guī)章和有關政策。公約不得與前述法律、法規(guī)、規(guī)章、政策相抵觸,如有抵觸,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
3、公約的解釋與修改:管委會擁有對公約的解釋權,但在管委會成立前,由開發(fā)企業(yè)解釋。管委會成立前,不得對已核準的公約進行修改;管委會成立后,可由管委會根據產權人大會決議對公約進行修改。修改后的公約,應重新申請核準。
第11篇 物管師物業(yè)經營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業(yè)經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關物業(yè)經營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務,向策略性的物業(yè)資產價值管理方向拓展
b物業(yè)經營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經營績效評估等經營活動
c在我國有統(tǒng)一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業(yè)經營不是一個特定的專業(yè)領域,而是由物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果
2、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經營管理全部內容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產物業(yè)d非房產物業(yè)
3、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經營管理全部內容的是()。
a通貨膨脹風險b周期風險c變現風險d資本價值風險
4、房地產開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是()。
a設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備
d不進行設備磨損補償,企業(yè)再生產也能正常運行
8、下列關于物業(yè)價格的說法,不正確的是()。
a物業(yè)價格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價
b物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價
c物業(yè)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付d以物業(yè)作價入股換取設備、技術等是合法的
9、下列選項中,能反應物業(yè)價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構成一個完整的房地產系統(tǒng)的因素。
a社會環(huán)境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協調關系,這屬于房地產市場結構中的()。
a總量結構b區(qū)域結構c供求結構d投資結構
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括()。
a調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規(guī)劃許可數量、改變用途數量和拆除量等
b分析當前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃
c分析房地產市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況,分析未來相關市場區(qū)域內供求之間的數量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責任人b房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上
c房屋租賃轉移房屋的權d房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調整d租金結算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實力 競爭力的重要標準之一。
a信息系統(tǒng)應用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應當在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業(yè)成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業(yè)成本c財務費用d人員費用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對目標成本本身的控制b對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督
c在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務合同是由()簽訂的。
a建設單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設單位和業(yè)主委員會
c業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實行招投標,其意義在于()。
a引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風險的特征的是()。
a正面性,即風險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發(fā)生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業(yè)管理、經營、服務中去的過程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經營、服務過程中,所發(fā)生的各種成本費用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經營以及多層次服務取得的收入等
29、下列關于物業(yè)管理績效評的最重要、最基礎的指標是()。
a基本指標b修正指標c評議指標d總況指標
30、下列關于物業(yè)管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產運營水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據
d將各項指標與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價的結果
31、物業(yè)管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數法c定性分析判斷法d基本指標計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業(yè)經營管理績效評價的第一項指標是()。
a物業(yè)經濟指標b服務滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時,主要應考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務
37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產是指()。
a企業(yè)為了生產和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產
b企業(yè)為了生產而擁有或租用的房地產
c企業(yè)為了生產和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產
d企業(yè)維持正常經營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是()。
a逾期的應收帳款b呆滯的應收賬款
c壞賬、死賬形式的應收賬款d證券投資的應收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業(yè)經營管理,是指為了滿足業(yè)主的目標,綜合運用下列()技術、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務。1
a物業(yè)管理b設施管理c房地產資產管理d房地產投產管理e房地產組合投資管理
2、房地產投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產投資經營過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經營稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質論價:優(yōu)質高價,劣質低價d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應符合()。
a可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產例應同實際完全相符
6、影響房地產市場發(fā)展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營業(yè)成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預算時,必須遵循()。195
a成本預算必須同其他預算相協調b成本預算要以各項定額為基礎
c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡,提高資金使用效益
e成本預算要符合實際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設單位在開發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務合同具有()特征。212
a物業(yè)服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴
b物業(yè)服務合同是有償合同c物業(yè)服務合同具有過渡性
d物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同e物業(yè)服務合同是勞務合同
13、企業(yè)財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業(yè)的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉收e資金收回和分配
14、寫字樓物業(yè)的特點,主要表現在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現代化的高層建筑c功能齊全,配套設施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產權的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術及營銷c零售技術
d物業(yè)維護e運行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對物業(yè)價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格
c物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業(yè)價格形成的時間較短e物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業(yè)估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術水平的提高c生產和工作方式的轉變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權得有()。
a有按期收取租金的權利b對物業(yè)管理善進行監(jiān)督建議的權利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權利
d有依法收回出租房屋的權利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權利
22、客戶關系管理對企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務流程
c能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務,提高客戶滿意度
23、按現行財務制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費
b被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈支出
c物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出
24、成本按照計算依據的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業(yè)價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務
27、寫字樓管理策略中應該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務,清楚辦公室服務范圍b確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權b直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份
c將大部分產權出售d全部出售套現e以上全錯
29、企業(yè)物業(yè)資產管理涉及()領域的活動。
a購置物業(yè)資產b買賣物業(yè)資產 c剝離物業(yè)資產
d財務e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產管理的內容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產清單b設定管理目標c控制成本
d適時處置資產并獲得收入e財務收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第12篇 某物業(yè)公司財務部票據管理作業(yè)指導書
1.0目的
規(guī)范票據購買、領用、退回、存檔手續(xù),確保票據的安全和完整。
2.0適用范圍
物業(yè)公司出具的所有票據
3.0管理內容
3.1票據的購買
3.1.1物管公司會計在每月5日時,需查閱《票據購入、領用、退回登記本》上各項票據的留存數量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務部門或分供方購買。
3.1.2物業(yè)公司會計持《發(fā)票領購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據的種類、面值、數量。
3.1.3稅務專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領購處購買相應票據。
3.1.4清點所購發(fā)票的數量、種類、面值是否與申購一致,同時確認票據號碼,相符后,在地稅征收所的票據申購本上確認簽字,并根據對方出具的工本費發(fā)票支付相應的費用。
3.1.5持《發(fā)票領購簿》在地稅專管員處登記備案。
3.1.6會計人員將所購票據按順序在物業(yè)管理公司的《票據購入、領用、退回登記本》上登記。
3.2票據的領用
3.2.1保安班長在領用的票據低于最低限額時(10份/本),可到財務部或管理處收費處領取相應面值的票據。
3.2.2保潔部洗車人員領用的票據低于最低限額時(10份/本),可到財務部或管理處收費員處領取相應面值的票據。
3.2.3各管理處收費員在收據或綜合發(fā)票低于最低限額時,可到財務部會計或出納處領取相應票據。
3.2.4領用票據人員在《票據購入、領用、退回登記本》上簽字,確認領用票據的面值、金額、發(fā)票編號等。
3.2.5財務人員在領用的票據上加蓋財務專用章。
3.3票據的退回
3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據存根交至各管理處收費員處,收費員核實應收的相應款項后,收取相應費用。
3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財務部會計或出納處,財務人員核實其是否交費后,在《票據購入、領用、退回登記本回登記本》確認簽字。
3.3.3管理處收費員將收據或發(fā)票存根交至財務部會計或出納處,財務人員對所交的票據存根進行核查,是否有未撕的票據記帳聯及作廢票據的情況,確認無誤后,在《票據購入、領用、退回登記本回登記本》簽字。
3.4票據的保存
3.4.1每半年對所有票據存根進行一次歸檔,注明所歸檔票據的編號,并打包封存。
3.4.2存檔時間按照會計制度對票據管理存檔期執(zhí)行。
4.0相關記錄
4.1《票據購入、領用、退回登記本》
4.2《發(fā)票領購簿》(來自稅務機關,以其提供為準)
編寫:zz審批:zz
