第1篇 物業(yè)管理部副主管職務(wù)說(shuō)明書(shū)
工作概述:協(xié)助主管搞好'五防'為中心的安全防范工作;督管中隊(duì)內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,組織中隊(duì)培訓(xùn)學(xué)習(xí),促進(jìn)中隊(duì)正規(guī)化建設(shè)。
(一)任職資格
1、性別:不限
2、年齡要求:35歲以下
3、身高要求:男,170cm以上;女,165cm以上,身體協(xié)調(diào)性好,行動(dòng)敏捷,視力5.0以上,無(wú)色盲;
4、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨衔幕潭?
5、工作經(jīng)歷:任職物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;
6、工作技能要求
經(jīng)《物業(yè)管理部副主管任用標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部副主管試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):主管
2、直接下級(jí):領(lǐng)班
3、合作部門:
(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門
(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊(duì)、執(zhí)法中隊(duì)、交警中隊(duì)
(三)崗位職責(zé)
1、做好主管的參謀和助手,主管不在時(shí),代行主管行政管理職責(zé);
2、與主管協(xié)作制訂各項(xiàng)工作計(jì)劃,落實(shí)以防盜、防搶為中心的各項(xiàng)安全防范措施;
3、負(fù)責(zé)中隊(duì)思想教育工作;
4、督管中隊(duì)宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生,組織中隊(duì)軍容風(fēng)紀(jì)檢查;
5、協(xié)助主管處理中隊(duì)范圍內(nèi)投訴與突發(fā)事件;
6、妥善協(xié)調(diào)內(nèi)部人事工作關(guān)系,搞好中隊(duì)團(tuán)結(jié);
7、不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)改進(jìn)工作方法,并向中隊(duì)主管提交月度計(jì)劃完成狀況報(bào)告。
(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保主管不在位代行其職責(zé)時(shí)達(dá)到《主管職責(zé)》要求;
2、確保轄區(qū)無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生;
3、確保無(wú)因管理方法失當(dāng)、關(guān)心愛(ài)護(hù)不夠、工作氛圍不好而引致人員辭職或流失;確保所管理隊(duì)員離職率每月不超過(guò)2%;
4、確保中隊(duì)各班宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生秩序符合《內(nèi)務(wù)衛(wèi)生制度》;
5、確保警容風(fēng)紀(jì)每半月檢查一次,日常隨機(jī)抽檢全部合格;
6、確保中隊(duì)內(nèi)部團(tuán)結(jié)協(xié)作,全年無(wú)打架斗毆;
7、確保每月向主管提交工作報(bào)告并附可行性建議。
第2篇 物業(yè)管理媒體接待交流程序
物業(yè)管理處媒體接待交流程序
1.目的
避免各種媒體報(bào)道給管理處帶來(lái)負(fù)面影響,并對(duì)媒體加以引導(dǎo),以維護(hù)并拓展管理處形象。
2.適用范圍
適用****管理處各部門
3.職責(zé)
3.1綜合管理部為管理處與媒體接觸的對(duì)口部門,相關(guān)事務(wù)由綜合管理部負(fù)責(zé)。
3.2管理處媒體發(fā)言人負(fù)責(zé)與媒體接觸時(shí)的各種發(fā)言。
4.方法與過(guò)程控制
4.1管理處與媒體交流程序
4.1.1管理處設(shè)媒體發(fā)言人一人,負(fù)責(zé)與媒體接觸時(shí)的各種發(fā)言;管理處形象宣傳、重要新聞發(fā)布由管理處經(jīng)理或指定授權(quán)人發(fā)言。
4.1.2媒體發(fā)言人由綜合管理部主管擔(dān)任。
4.1.3發(fā)言時(shí)應(yīng)安排相關(guān)人員進(jìn)行記錄,相關(guān)紀(jì)要應(yīng)存檔。
4.1.4綜合管理部須對(duì)與媒體的接觸、溝通情況進(jìn)行記錄。媒體播發(fā)有關(guān)新聞時(shí),如為電視或電臺(tái),應(yīng)安排專人進(jìn)行錄像或錄音進(jìn)行存檔;如為報(bào)紙、雜志等,應(yīng)進(jìn)行剪輯后存檔。
4.1.5如播發(fā)的屬重大新聞,綜合管理部應(yīng)組織全體員工或相關(guān)人員觀看。
4.1.6各部門若有相關(guān)媒體欲對(duì)有關(guān)情況進(jìn)行報(bào)道,須征得綜合管理部同意并在指定委托范圍和內(nèi)容與媒體進(jìn)行接觸。
4.1.7若有關(guān)情況有可能給管理處帶來(lái)負(fù)面影響,由綜合管理部直接與媒體接觸。
第3篇 萬(wàn)科物業(yè)管理體系顧問(wèn)項(xiàng)目
萬(wàn)科物業(yè)管理體系(顧問(wèn)項(xiàng)目)
(一)企業(yè)內(nèi)部管理及iso9000體系
顧問(wèn)服務(wù)更多的是管理經(jīng)驗(yàn)的輸出,萬(wàn)科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗(yàn)是顧問(wèn)服務(wù)最強(qiáng)有力的支撐平臺(tái)。多年的管理探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié),萬(wàn)科物業(yè)建立了詳細(xì)全面的質(zhì)量管理體系文件,包括質(zhì)量手冊(cè)一冊(cè)和體系文件六冊(cè),共計(jì)上百萬(wàn)字,對(duì)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作和企業(yè)管理的各個(gè)方面均制定了相應(yīng)的規(guī)程,確保所有過(guò)程得到有效策劃、運(yùn)作和控制。在體系文件的指導(dǎo)下,萬(wàn)科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理等一套科學(xué)、有效的規(guī)章管理制度體系。
貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務(wù)基礎(chǔ),輸出管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),另一方面,也將結(jié)合被顧問(wèn)公司的實(shí)際,以此為參考建立起被顧問(wèn)公司自己的管理體系。
(二)顧問(wèn)服務(wù)運(yùn)作管理體系
為規(guī)范萬(wàn)科物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)輸出,確保每一顧問(wèn)項(xiàng)目順利達(dá)到既定目標(biāo),公司內(nèi)部針對(duì)顧問(wèn)服務(wù)制定了一系列的管理制度,具體包括:
1顧問(wèn)項(xiàng)目運(yùn)作程序
2顧問(wèn)組進(jìn)駐管理程序
3顧問(wèn)工作監(jiān)督程序
4顧問(wèn)服務(wù)監(jiān)察制度
5顧問(wèn)書(shū)審批管理程序
6建議函遞交、跟蹤流程
7顧問(wèn)服務(wù)計(jì)劃編制、更改審批流程
8顧問(wèn)服務(wù)信息管理制度
9顧問(wèn)服務(wù)全程工作計(jì)劃表
10顧問(wèn)書(shū)提交計(jì)劃表
11顧問(wèn)服務(wù)工作進(jìn)度表
12顧問(wèn)期工作報(bào)告
13顧問(wèn)服務(wù)月度工作報(bào)告
14物業(yè)管理監(jiān)督審核報(bào)告
15建議函跟蹤記錄表
16顧問(wèn)書(shū)提交計(jì)劃調(diào)整表
17顧問(wèn)服務(wù)計(jì)劃階段性分析報(bào)告
18顧客滿意度調(diào)查表
第4篇 某物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)
物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)
根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),保安部特制定以下分目標(biāo),作為公司保安工作及各管理處保安工作考核依據(jù):
1.管轄區(qū)內(nèi)無(wú)重大安全責(zé)任事故,區(qū)內(nèi)治安案件年發(fā)生率占總?cè)丝诘?.2%,無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
2.業(yè)主對(duì)管轄區(qū)保安服務(wù)滿意率達(dá)95%以上。
3.無(wú)重大業(yè)主投訴。
4.有效投拆處理100%。
5.保安員上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。
第5篇 ds物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序
物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序
1目的
本程序明確了對(duì)客戶排水管理實(shí)施控制的職責(zé),方法和要求,以確?？蛻繇樌? 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。
2適用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的排水管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16
4相關(guān)文件
4.1《質(zhì)量手冊(cè)》
4.2城管辦(1988)12號(hào)《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》
4.3深圳水字(1991)1026號(hào)《深圳市市政排水設(shè)施管理細(xì)則》
4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》
4.5《物業(yè)的供水管理》
4.6《物業(yè)的裝修管理》
4.7《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
5職責(zé)
5.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。
5.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗(yàn)收。
5.3公司機(jī)電工程部管道維修班負(fù)責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。
6實(shí)施程序
6.1排水工程的驗(yàn)收
6.1.1機(jī)電工程部參加新建工程排水管道的驗(yàn)收并向施工部提出驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)。
6.1.2工程驗(yàn)收合格方可投入使用。
6.1.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。
6.1.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)向樓宇管理處進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。
6.2排水管道的日常管理
6.2.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。
6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題通知機(jī)電工程部處理。
6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)受理, 屬機(jī)電工程部的職責(zé), 報(bào)告機(jī)電工程部處理。
6.3排水管道的定期維護(hù)管理
6.3.1機(jī)電工程部每周安排維修班對(duì)室外排水管道進(jìn)行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負(fù)責(zé)巡視。
6.3.2在雨季前安排一次對(duì)全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。
6.3.3化糞池由機(jī)電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請(qǐng)環(huán)衛(wèi)清理車進(jìn)行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。
6.4故障處理
6.4.1機(jī)電工程部接到用戶或管理處故障報(bào)告后,通知管道維修班處理。
6.4.2管道維修班在接到故障報(bào)告后,由班長(zhǎng)開(kāi)出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報(bào)告機(jī)電工程部,并記錄在維修單上。
6.4.3維修班如遇故障不能處理時(shí),報(bào)告機(jī)電工程部,機(jī)電工程部根據(jù)情況安排處理。
6.5排水工程的控制管理
6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機(jī)電工程部對(duì)用戶要求改建的排水工程,必須對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工質(zhì)量進(jìn)行控制。
6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機(jī)電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。
6.5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查,提出審批意見(jiàn)給用戶,用戶按審批意見(jiàn)修改圖紙后方可施工。
6.5.4機(jī)電工程部按審批意見(jiàn)及《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》進(jìn)行驗(yàn)收,合格后方可供水。驗(yàn)收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。
7質(zhì)量記錄
7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)
7.2管道安裝審批表
7.3維修通知單
7.4化糞池清理記錄表
7.5管理處值班記錄表
第6篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時(shí)需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時(shí)支配借來(lái)的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。
本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時(shí),物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動(dòng)性原則
流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無(wú)損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來(lái)源,主要是再生產(chǎn)過(guò)程中游離出來(lái)的暫時(shí)閑置的貨幣資金,閑置時(shí)間較短,在經(jīng)過(guò)短期閑置以后即要用于購(gòu)買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過(guò)長(zhǎng),以防長(zhǎng)期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來(lái)的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過(guò)程中,資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn),即經(jīng)營(yíng)既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于:
(1)由于債務(wù)人經(jīng)營(yíng)失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價(jià)證券價(jià)格下跌,使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來(lái)看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分,它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購(gòu)買物資時(shí),則會(huì)感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬(wàn)一公司融資不慎,造成資金損失,則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險(xiǎn),在資金融通形式上應(yīng)多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過(guò)程中,資金獲得利潤(rùn)的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下,暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。
評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:
1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤(rùn)數(shù)額。具體公式如下:
金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。
二、融資的影響因素
一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價(jià)水平
從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來(lái)看,在物價(jià)上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價(jià),這就會(huì)給正常融資帶來(lái)困難。
貨幣主要用于購(gòu)買商品,工業(yè)貸款主要用于購(gòu)買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購(gòu)買消費(fèi)資料。
在購(gòu)買商品數(shù)量已定的情況下,公司對(duì)資金的需求,取決于商品價(jià)格水平,商品價(jià)格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會(huì)增加;反之,貸款投放便會(huì)減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過(guò)運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過(guò)運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤(rùn),在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會(huì)影響資金融通。在利率過(guò)高的情況下,高額利息支出便會(huì)超過(guò)資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過(guò)低的情況下,特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí),則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來(lái)彌補(bǔ),這也會(huì)影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有:
1.公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來(lái)看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過(guò)融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏,公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,資金融通難以靈活進(jìn)行。
從公司融入資金來(lái)看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),貨幣資金回流,則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.公司經(jīng)營(yíng)管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來(lái),充分發(fā)揮各種經(jīng)營(yíng)要素的效能。公司經(jīng)營(yíng)管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤(rùn)多少,在利潤(rùn)同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤(rùn)可作為內(nèi)在動(dòng)力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長(zhǎng)遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時(shí)的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書(shū)中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開(kāi)始籌劃將目標(biāo)移向美國(guó)市場(chǎng)?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問(wèn)路,進(jìn)入紐約市場(chǎng)。但面市之初,問(wèn)津者寥寥無(wú)幾。……經(jīng)過(guò)功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動(dòng)了心,一份份訂單開(kāi)始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛(ài)不釋手,進(jìn)貨部長(zhǎng)拍板定案:‘絕對(duì)購(gòu)買,我們訂10萬(wàn)臺(tái)!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡(jiǎn)直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí),我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對(duì)方說(shuō),事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來(lái)龍去脈。很快,回電來(lái)了:‘10萬(wàn)臺(tái)太可惜,接受條件為宜?！欢?我對(duì)此不以為然,經(jīng)過(guò)一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候,一開(kāi)始他還以為我是在開(kāi)玩笑,這么大筆的生意,難道還會(huì)有人回絕嗎他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無(wú)讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了。‘本公司可是一個(gè)已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國(guó)根本沒(méi)人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯(cuò),他的話不無(wú)道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無(wú)名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對(duì)當(dāng)時(shí)的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過(guò)這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬(wàn)臺(tái)的訂貨,當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)有問(wèn)題的,可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來(lái)衡量其經(jīng)營(yíng)管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合,如果毫無(wú)節(jié)制地拼老本,最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷商們講過(guò):“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺(jué)得這是重大的問(wèn)題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過(guò)的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡(jiǎn)單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤(rùn),還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來(lái),只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺。……請(qǐng)大家覺(jué)悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。”
“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長(zhǎng)足發(fā)展的道理。
(二)盈利預(yù)測(cè)
利潤(rùn)是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的成果。利潤(rùn)總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的總數(shù)。
經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)的計(jì)算公式為
年利潤(rùn)=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金
在實(shí)際工作中,可以編制“利潤(rùn)預(yù)測(cè)表(損益表)”
(三)盈利的目標(biāo)管理
公司利潤(rùn)受多因素制約,所以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。
目標(biāo)利潤(rùn)管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。
目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤(rùn),并將目標(biāo)利潤(rùn)在盈利計(jì)劃中反映出來(lái),使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。
目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤(rùn)作為一個(gè)總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開(kāi),形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。
實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè),規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。
獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,以確保利潤(rùn)目標(biāo)的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無(wú)盈利又無(wú)虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價(jià)很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點(diǎn)
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金,相當(dāng)一部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國(guó)家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國(guó)家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。
3.調(diào)節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒(méi)有一個(gè)固定的模式,而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。
確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過(guò)分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí),應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè),以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。
實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過(guò)程中,對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋,以便適時(shí)調(diào)整融資方案。
(三)融資過(guò)程費(fèi)用
物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過(guò)程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:
(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。
(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開(kāi)支。
(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動(dòng)較大。
(4)評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評(píng)估。
(5)罰金。
(6)融資申請(qǐng)過(guò)程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。
(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí),必須明確的問(wèn)題和注意事項(xiàng)有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質(zhì)和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費(fèi)用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;
(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應(yīng)主動(dòng)式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)離不開(kāi)貸款,本節(jié)簡(jiǎn)要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。
(一)國(guó)內(nèi)貸款
1.流動(dòng)基金貸款
該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分,可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。
流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動(dòng)資金。
流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時(shí)貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和臨時(shí)性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時(shí)貸款期限一般根據(jù)流動(dòng)資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過(guò)6個(gè)月。
3.基本建設(shè)投資貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對(duì)象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對(duì)于不實(shí)行獨(dú)立核算但確
有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請(qǐng)時(shí)必須具有項(xiàng)目建議書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。
4.技術(shù)改造貸款
技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開(kāi)展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。
技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬(wàn)元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。
(二)國(guó)際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)和國(guó)際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡(jiǎn)稱。我國(guó)是世界銀行的創(chuàng)始國(guó)之一。
1980年5月15日,我國(guó)在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國(guó)向世界銀行派有理事和副理事。我國(guó)從1987年起開(kāi)始向世界銀行借款,主管部門是財(cái)政部,中國(guó)投資銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。
國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國(guó)家提供長(zhǎng)期貸款,其中包括我國(guó)的非項(xiàng)目貸款。
國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)專門從事對(duì)較貧窮的發(fā)展中國(guó)家提供期限長(zhǎng)和無(wú)息貸款業(yè)務(wù)。
國(guó)際金融公司負(fù)責(zé)向會(huì)員國(guó)的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款
亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國(guó)于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開(kāi)發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國(guó)。
3.外國(guó)政府貸款
該貸款是一國(guó)政府用其預(yù)算資金向另一國(guó)政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無(wú)息,償還期限長(zhǎng),含有一定寬限期。我國(guó)利用外國(guó)政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國(guó)貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對(duì)較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國(guó)際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國(guó)借款人為了本國(guó)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和管理的需要而在國(guó)際金融市場(chǎng)上向外國(guó)銀行商借的貸款。
國(guó)際商業(yè)銀行一般是指跨國(guó)銀行、多國(guó)銀行和只設(shè)立在本國(guó)而在國(guó)外沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)國(guó)際銀行業(yè)務(wù)的銀行。
第7篇 物業(yè)管理企劃部崗位職能說(shuō)明書(shū)
物業(yè)管理公司企劃部崗位職能說(shuō)明書(shū)
1企劃部職責(zé)
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測(cè)、項(xiàng)目洽談、公關(guān)。
編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。
負(fù)責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的策劃。
2企劃部經(jīng)理崗位職責(zé)
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查、分析及預(yù)測(cè)。
擬定物業(yè)管理方案。
擬定物業(yè)管理委托合同。
負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入方案的制定。
對(duì)房屋租賃銷售市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查、分析、檢測(cè)。
負(fù)責(zé)各服務(wù)中心重大創(chuàng)收經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的策劃。
負(fù)責(zé)項(xiàng)目洽談、公關(guān)。
負(fù)責(zé)新接項(xiàng)目的組建工作的協(xié)調(diào),并報(bào)送總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第8篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式
工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式
一、投標(biāo)單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標(biāo)文件:
1、投標(biāo)書(shū)(格式)
2、法人代表授權(quán)委托書(shū)(格式)
3、投標(biāo)報(bào)價(jià)表(格式)
4、物業(yè)管理企業(yè)概況
5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績(jī)表
6、本項(xiàng)目物業(yè)管理人員組成表
7、本項(xiàng)目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷表
8、前期物業(yè)管理方案
9、各類附件:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、獲獎(jiǎng)情況復(fù)印件,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職稱證書(shū)、崗位證書(shū)及身份證復(fù)印件等。
10、工器具配備計(jì)劃
附件1物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)
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我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件,并進(jìn)行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實(shí)力和本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,編制投標(biāo)書(shū)。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項(xiàng)目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標(biāo),我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書(shū)中的承諾,按時(shí)簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
我公司鄭重承諾,若在投標(biāo)書(shū)送達(dá)截止日期至定標(biāo)過(guò)程中有違規(guī)、違紀(jì)行為,自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。
投標(biāo)人:
法定代表人:
(委托代理人)
日期:年 月 日
附件2授權(quán)委托書(shū)
:
我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號(hào)碼 為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標(biāo)書(shū)及其他書(shū)面文件,負(fù)責(zé)參加開(kāi)標(biāo)、詢標(biāo)、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認(rèn)。
代理人無(wú)權(quán)委托。特此委托。
代理人: 性別: 年齡:
單位: 部門: 職務(wù):
投標(biāo)人:
法定代表人:
委托代理人:
日期: 年 月 日
附件3投標(biāo)報(bào)價(jià)表
碧湖區(qū)塊
項(xiàng)目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理
第9篇 物業(yè)公司品質(zhì)管理部部長(zhǎng)崗位說(shuō)明
崗位職責(zé):
1.熟悉掌握物業(yè)公司上級(jí)主管部門頒發(fā)的有關(guān)物業(yè)政策法規(guī)并落實(shí)執(zhí)行;
2.熟悉掌握物業(yè)服務(wù)規(guī)范制度、流程及管理體系;
3.對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目盈利模式進(jìn)行創(chuàng)新,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增加物業(yè)公司收益;
4.牽頭工程部、綜合辦公室共同對(duì)物業(yè)接管項(xiàng)目進(jìn)行論證分析,制定物業(yè)運(yùn)營(yíng)方案;
5.定期巡視、檢查物業(yè)處服務(wù)質(zhì)量,針對(duì)服務(wù)質(zhì)量提出整改意見(jiàn)并監(jiān)督執(zhí)行;
6.定期抽查各物業(yè)處業(yè)主滿意度,根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)制定改善方案,提高服務(wù)質(zhì)量;
7.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
任職資格:
1.物業(yè)管理相關(guān)專業(yè),本科及以上學(xué)歷;
2.熟悉物業(yè)工作流程,掌握物業(yè)法規(guī);
3.思想進(jìn)步,愛(ài)崗敬業(yè),積極上進(jìn),有較強(qiáng)溝通能力;
4.5年以上大型物業(yè)公司物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。
第10篇 南油物業(yè)管理公司綜合辦公室職能
物業(yè)管理公司綜合辦公室職能:
綜合辦公室是公司承上啟下、聯(lián)系內(nèi)外的樞紐和信息中心,為公司日常管理工作提供服務(wù)支持,合理安排各基站工作,為公司經(jīng)營(yíng)工作的順利進(jìn)行提供保障。綜合辦公室負(fù)責(zé)公司制度建設(shè)和行政管理工作;負(fù)責(zé)公司檔案的管理工作;負(fù)責(zé)員工權(quán)利維護(hù)與員工管理相關(guān)工作;負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化和對(duì)外宣傳工作;負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)與車輛管理工作;負(fù)責(zé)外事協(xié)調(diào)工作。
1. 負(fù)責(zé)組織制定公司管理制度和管理流程;
2. 負(fù)責(zé)組織制定各部門及各基站管理制度、職責(zé)及工作流程;
3. 負(fù)責(zé)公司及領(lǐng)導(dǎo)印章、印簽的日常管理以及公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照等重要證書(shū)的管理工作,按規(guī)定程序報(bào)批使用,確保安全;
4. 負(fù)責(zé)安排各基站負(fù)責(zé)人日常管理工作;
5. 負(fù)責(zé)監(jiān)督各基站運(yùn)營(yíng)情況;
6. 負(fù)責(zé)廣告部的監(jiān)管工作;
7. 負(fù)責(zé)報(bào)刊、雜志的征訂、收發(fā)管理工作;
8. 負(fù)責(zé)公司辦公用品的采購(gòu)與發(fā)放,控制辦公費(fèi)用開(kāi)支。
9. 負(fù)責(zé)制定公司信息化管理制度、業(yè)務(wù)工作流程和各項(xiàng)操作規(guī)范,定期修改完善;
10.負(fù)責(zé)組織落實(shí)公司網(wǎng)站的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和維護(hù);
11.負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)實(shí)物賬的管理以及辦公設(shè)備、設(shè)施及低值易耗品的實(shí)物賬管理;
12.對(duì)固定資產(chǎn)編碼、登記并配合計(jì)劃財(cái)務(wù)部門進(jìn)行定期盤點(diǎn)。
13.負(fù)責(zé)公司多媒體刊物的編輯、印刷、發(fā)行等策劃、組織協(xié)調(diào)工作,并負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站的文字編輯工作,確保準(zhǔn)確、及時(shí)、有效;
14.負(fù)責(zé)公司的形象策劃、對(duì)外宣傳的組織與執(zhí)行;
15.負(fù)責(zé)公司對(duì)外宣傳渠道的建立和維護(hù)。
16.建立健全公司檔案管理制度并監(jiān)督執(zhí)行,并為各部門提供檔案借閱管理與服務(wù),保證公司檔案的完整性、安全性和保密性。
第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解3
物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(3)
第三節(jié) 員工培訓(xùn)技巧與員工檔案管理辦法
一、培訓(xùn)工作的必要性、內(nèi)容與任務(wù)
人力資源培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)是重要的,在具體操作中又是復(fù)雜的。它包含了一系列過(guò)程,牽涉到時(shí)間、金錢、人員的投入,必須精心設(shè)計(jì)和組織。我們把它稱為一個(gè)系統(tǒng),使培訓(xùn)、開(kāi)發(fā)與組織目標(biāo)緊密相連。同時(shí)其中每一環(huán)節(jié)都能實(shí)現(xiàn)員工個(gè)人、工作及企業(yè)三方面的優(yōu)化。人力資源培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)系統(tǒng)包括三大塊內(nèi)容:一是確定培訓(xùn)需要,設(shè)置目標(biāo)并擬定計(jì)劃;二是執(zhí)行階段,即施行培訓(xùn)和開(kāi)發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目;三是對(duì)培訓(xùn)開(kāi)發(fā)工作進(jìn)行總結(jié)和評(píng)估。
(一)物業(yè)人員培訓(xùn)的必要性
1.人員素質(zhì)不高
目前我國(guó)城市相當(dāng)一部分物業(yè)管理人員是由房管單位或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的,專業(yè)知識(shí)欠缺,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),必須進(jìn)行必要的專業(yè)培訓(xùn)和學(xué)習(xí),掌握物業(yè)管理工作所必需的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃、建筑、公關(guān)、法律等方面的知識(shí),提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì),逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn),通過(guò)專門機(jī)構(gòu)的考試,并取得資格證書(shū)的物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理工作。
2.素質(zhì)轉(zhuǎn)化太慢
目前,我國(guó)物業(yè)正面臨著傳統(tǒng)管理向現(xiàn)代管理的轉(zhuǎn)變,由于現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別(見(jiàn)下表),因而許多物業(yè)管理人員不能適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的需要,急需進(jìn)行培訓(xùn)。(表2-1)
表2-1傳統(tǒng)與現(xiàn)代物業(yè)管理區(qū)別
傳統(tǒng)房產(chǎn)管理市場(chǎng)化物業(yè)管理
產(chǎn)業(yè)(物業(yè))歸屬公有(國(guó)有)業(yè)主所有
管理者政府房管部門專業(yè)物業(yè)管理
管理人員政府委派的人員公開(kāi)聘用專業(yè)人員
管理手段行政手段法律、經(jīng)濟(jì)手段
管理范圍僅限于使用服務(wù)、維修廣泛而深入
服務(wù)收費(fèi)多為無(wú)償有償服務(wù)與無(wú)償服務(wù)結(jié)合
管理費(fèi)來(lái)源政府或單位劃撥使用者(業(yè)主支付)
費(fèi)用狀況嚴(yán)重不足收支有余
管理效果物業(yè)壽命縮短,損壞嚴(yán)重,社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)延長(zhǎng)物業(yè)壽命,保值升值維護(hù)良好秩序
用戶態(tài)度無(wú)可奈何認(rèn)為合理而支持
3.物業(yè)管理人才缺乏
迄今為止從事物業(yè)管理的人員僅10萬(wàn)余人,其中物業(yè)管理發(fā)展較早的深圳就有4萬(wàn)余人,充分說(shuō)明物業(yè)管理人才缺乏,特別是在內(nèi)地的廣大地區(qū)和城市,顯得更為突出。而目前從事物業(yè)管理的人員中,具有大中專以上文化程度的管理人員所占比例很少,大量的物業(yè)管理人員只具備高中文化程度,缺乏必要的文化知識(shí)和專業(yè)技能,尚未進(jìn)行過(guò)必要的技術(shù)培訓(xùn),專業(yè)水平普遍不高。很多管理人員只能做一些諸如收費(fèi)等簡(jiǎn)單勞動(dòng)。而從事住宅小區(qū)安全管理的保安人員更是缺乏嚴(yán)格的系統(tǒng)的訓(xùn)練,漏洞不少,常給壞人以可乘之機(jī),有的甚至里外勾結(jié),進(jìn)行盜竊、行兇等違法犯罪活動(dòng),使業(yè)主入住無(wú)安全感,無(wú)法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益不受侵犯。
然而,目前對(duì)物業(yè)管理人員素質(zhì)低下,管理水平不高的狀況尚未得到充分重視,物業(yè)管理人才的培養(yǎng)工作還很欠缺。據(jù)了解,目前相當(dāng)一部分大專院校的房地產(chǎn)專業(yè)尚未開(kāi)設(shè)物業(yè)管理課程,而物業(yè)管理的職業(yè)培訓(xùn)也很缺乏,全國(guó)性的物業(yè)管理人員培訓(xùn)僅在深圳舉辦過(guò)兩次,很多地方和城市還沒(méi)有制定物業(yè)管理人才培訓(xùn)計(jì)劃和舉辦過(guò)物業(yè)管理人員培訓(xùn)班。致使物業(yè)管理合格人才缺乏,管理水平低下的狀況無(wú)法得到改善。
(二)員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)余學(xué)習(xí)的規(guī)定
1.員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)進(jìn)修,必須符合以下條件:
(1)專業(yè)對(duì)口,確因工作需要;
(2)部門同意或推薦,經(jīng)人事部審批。
2.凡為達(dá)到某種學(xué)歷報(bào)考各類業(yè)余院校及電大、函大的員工,其學(xué)費(fèi)一律自理,單位亦不提供學(xué)習(xí)時(shí)間。
3.凡經(jīng)批準(zhǔn)參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)的學(xué)費(fèi),一律憑結(jié)業(yè)證或成績(jī)合格通知單報(bào)銷,其學(xué)習(xí)所占用的工作時(shí)間,可酌情按“公假”處理。
4.凡提出報(bào)考有關(guān)院校脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的個(gè)人,必須按規(guī)定辦理辭職手續(xù)。
5.凡經(jīng)單位出資培訓(xùn)學(xué)習(xí)的員工,如本人在服務(wù)期內(nèi)提出調(diào)動(dòng)或辭職的,須按規(guī)定交納培訓(xùn)費(fèi)。
(三)員工辭職和調(diào)動(dòng)工作后收取培訓(xùn)費(fèi)
1.本規(guī)定適用于單位出資培訓(xùn)或由單位交納培訓(xùn)費(fèi)的全體在職員工。
2.由單位出資曾在國(guó)內(nèi)接受培訓(xùn)的員工(包括在大中專院校、函大業(yè)余學(xué)習(xí)、參加文化補(bǔ)習(xí)、技術(shù)工人考級(jí)等)辭職或調(diào)動(dòng)工作時(shí),向其收取培訓(xùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如下:
(1)畢業(yè)或培訓(xùn)期滿后,工作滿5年,申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)工作經(jīng)批準(zhǔn)后,免收全部培訓(xùn)費(fèi)。
(2)按本人合同期限,逐年遞減。
(3)非員工本人主動(dòng)申請(qǐng)離開(kāi)大廈的,(辭退、開(kāi)除、除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費(fèi)。
3.單位出資出國(guó)培訓(xùn)的員工,申請(qǐng)辭職或調(diào)動(dòng)工作時(shí)收取培訓(xùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)如下:
(1)從培訓(xùn)結(jié)束起工作滿5年,可免收全部培訓(xùn)費(fèi)。
(2)工作不滿5年者,每工作滿1年可減收全部費(fèi)用的20%,工作不滿1年者收取全部培訓(xùn)費(fèi)。
(3)初次接受出國(guó)培訓(xùn)者,工作期限從培訓(xùn)結(jié)束算起;再次接受培訓(xùn)者,工作期限及培訓(xùn)費(fèi)要前后合并計(jì)算,滿10年可免收全部培訓(xùn)費(fèi),每工作1年減收全部費(fèi)用的10%。
(4)非本人主動(dòng)申請(qǐng)離開(kāi)大廈時(shí),(辭退、開(kāi)除,除名者除外),可根據(jù)情況少收或免收培訓(xùn)費(fèi)。
4.既接受國(guó)內(nèi)培訓(xùn)又接受出國(guó)培訓(xùn)人員,在申請(qǐng)辭職或工作調(diào)動(dòng)時(shí),按上述規(guī)定分別收取培訓(xùn)費(fèi)。
5.申請(qǐng)辭職或調(diào)離者,須一次付清全部應(yīng)交培訓(xùn)費(fèi)后,方可辦理離職手續(xù)。
(四)培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)的需要分析
在進(jìn)行培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)前,為避免盲目性,也為了使培訓(xùn)更有效,首先要做的工作便是分析是否有培訓(xùn)與開(kāi)發(fā)的必要性。培訓(xùn)開(kāi)發(fā)的需要分析主要分為三個(gè)層次:組織分析、任務(wù)分析和個(gè)人分析。由此來(lái)了解組織中哪些部門需要培訓(xùn)個(gè)人需掌握些什么才能有效地完成某一工作誰(shuí)需要培訓(xùn)及需要哪一類培訓(xùn)
三種培訓(xùn)需要的調(diào)查分析,可以具體采用以下六種方法:觀察法、問(wèn)卷調(diào)查法、約見(jiàn)面談法、會(huì)議調(diào)查法、工作表現(xiàn)評(píng)估法、報(bào)告審評(píng)法(如需可展開(kāi))。
有了明確的目標(biāo)后,就要將目標(biāo)具體化、操作化。這往往通過(guò)擬定培訓(xùn)計(jì)劃來(lái)達(dá)到。培訓(xùn)計(jì)劃又可分長(zhǎng)期計(jì)劃與短期計(jì)劃。長(zhǎng)期的培訓(xùn)計(jì)劃考慮企業(yè)的發(fā)展及所要達(dá)到的目標(biāo),從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)來(lái)設(shè)立培訓(xùn)課程計(jì)劃并編制預(yù)算;短期的培訓(xùn)計(jì)劃則主要針對(duì)每個(gè)不同培訓(xùn)項(xiàng)目,對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容、活動(dòng)進(jìn)行具體規(guī)劃。在培訓(xùn)計(jì)劃中,根據(jù)培訓(xùn)目標(biāo),確定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)教師、使用教材或講義、培訓(xùn)方式、考核方式、培訓(xùn)時(shí)限等。
培訓(xùn)計(jì)劃可以用國(guó)際上一種“5w1h法”來(lái)加以說(shuō)明。所謂“5w1h”,即why(目的性、必要性)、what(目標(biāo))、who(主體和客體)、where(地點(diǎn))、when(時(shí)間)、how(方式方法)。在培訓(xùn)管理的計(jì)劃工作中,也可以用這“5w1h”來(lái)概括之。
why:為什么要培訓(xùn),培訓(xùn)的目的是什么。
what:要說(shuō)明培訓(xùn)什么,欲達(dá)到何種目標(biāo)。通過(guò)培訓(xùn),是要員工掌握一些基本技能,還是要達(dá)到較高的技能水平。
who:確定哪些人員為培訓(xùn)對(duì)象,以及聘請(qǐng)什么人為教員。
where:在什么地方進(jìn)行培訓(xùn),是在公司內(nèi)部還在公司外部。
when:何時(shí)開(kāi)始培訓(xùn),需歷經(jīng)多長(zhǎng)時(shí)間,屬短期、中期還是長(zhǎng)期。
how:采取什么方式進(jìn)行培訓(xùn)(how to)和提出經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告(how much)。
物業(yè)管理公司培訓(xùn)工作的實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的實(shí)務(wù)過(guò)程,各種不同類型的培訓(xùn)實(shí)施程序,沒(méi)有統(tǒng)一的模式可以套用。培訓(xùn)活動(dòng)的實(shí)施技巧,是根據(jù)培訓(xùn)的具體目標(biāo),靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式與方法,使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。
上海廣播大廈物業(yè)管理的常規(guī)培訓(xùn)的程序是這樣的:
1.新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn))。安排在報(bào)到后的前2天或延續(xù)至半個(gè)月視工種崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報(bào)到人事手續(xù),介紹公司的背景、提供的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)范圍、運(yùn)作方式,以及用工制度、福利待遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資;物業(yè)管理從業(yè)人員的基本要求,教育上崗前的儀容儀表,平時(shí)的禮貌禮節(jié)要求;安全工作常識(shí),物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí),《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式以講解、觀看錄像、參觀大廈以及討論、漫談形式結(jié)合進(jìn)行,并配合簡(jiǎn)單的考核以鞏固有關(guān)知識(shí)。
2.專業(yè)培訓(xùn)課程。這是針對(duì)不同的訓(xùn)練要求開(kāi)展的,如保安人員在入職前要進(jìn)行為期兩個(gè)星期的軍訓(xùn)、政訓(xùn),由保安部門制訂具體計(jì)劃,人力資源部門組織協(xié)調(diào),外請(qǐng)武警部隊(duì)官兵進(jìn)行列隊(duì)擒拿格斗等專題培訓(xùn)。最后由所有學(xué)員討論、交流學(xué)習(xí)心得,并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。
> 3.部門實(shí)務(wù)培訓(xùn)。公司內(nèi)經(jīng)常開(kāi)展的部門崗位培訓(xùn),由人力資源部門配合各業(yè)務(wù)部門做好計(jì)劃安排。例如根據(jù)市電話話務(wù)員上崗證培訓(xùn)班開(kāi)辦日程安排,協(xié)助電話通訊部門安排好人手,參加市話局的業(yè)務(wù)崗位培訓(xùn)。
(五)培訓(xùn)內(nèi)容
培訓(xùn)在于彌補(bǔ)員工的素質(zhì)與公司的要求之間的脫節(jié),這些脫節(jié)缺口就是需要培訓(xùn)的內(nèi)容。培訓(xùn)的分類可以形成一個(gè)立體的分類模式。
1.以培訓(xùn)對(duì)象的不同層次分類
(1)決策層管理層的培訓(xùn),指對(duì)物業(yè)管理公司的高級(jí)管理人員,包括正副總經(jīng)理、各部門正副經(jīng)理的培訓(xùn)。
(2)督導(dǎo)級(jí)管理層的培訓(xùn),指對(duì)物業(yè)管理公司部門經(jīng)理以下的督導(dǎo)(總領(lǐng)班、領(lǐng)班或班組長(zhǎng)的培訓(xùn)。
(3)基層操作層的培訓(xùn),指對(duì)物業(yè)管理公司運(yùn)行的實(shí)際操作人員,包括保潔員、安保員、技術(shù)工人、操作工人及勤雜人員的培訓(xùn)。
2.以實(shí)施培訓(xùn)的不同階段分類
(1)職前培訓(xùn),指員工在上崗前接受的就業(yè)培訓(xùn)。
(2)在職培訓(xùn),指員工在工作場(chǎng)所、在完成生產(chǎn)任務(wù)過(guò)程中所接受的培訓(xùn)。
(3)職外培訓(xùn),指因物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展或員工升職和工種變更需要,員工暫離崗位,全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)去參加學(xué)習(xí)或進(jìn)修的培訓(xùn)方式。
3.以培訓(xùn)的不同內(nèi)容與性質(zhì)分類
(1)新員工入職培訓(xùn)(迎新培訓(xùn)),指公司對(duì)新員工進(jìn)行的職前培訓(xùn)。
(2)員工職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn),指公司舉辦提高職業(yè)素質(zhì)水平的各種培訓(xùn)課程。
(3)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)與操作技術(shù)技能培訓(xùn),指為了使員工能適應(yīng)工作崗位技術(shù)要求所開(kāi)展的職前或職外系統(tǒng)業(yè)務(wù)訓(xùn)練(操作競(jìng)賽、技術(shù)比武)。
(4)部門專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn),指公司各部門在人力資源部門協(xié)助下,對(duì)自己部門內(nèi)員工進(jìn)行旨在改進(jìn)工作方法、提高工作效率的在職培訓(xùn)。
(5)外語(yǔ)培訓(xùn),指為了適應(yīng)物業(yè)管理公司對(duì)涉外賓館、寫字樓、商場(chǎng)的管理,為加強(qiáng)員工外語(yǔ)能力所舉辦的各層次、各語(yǔ)種外語(yǔ)培訓(xùn)課程。(6)管理技巧專題培訓(xùn),指為了不斷提高公司的整體形象和管理水準(zhǔn),舉辦針對(duì)性較強(qiáng)的強(qiáng)化培訓(xùn)。
(7)外出參觀、考察、進(jìn)修、實(shí)習(xí)培訓(xùn),指公司組織員工外出進(jìn)行的業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動(dòng)。
(六)主要職能和任務(wù)
1.制訂并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃。
2.制訂年度培訓(xùn)預(yù)算計(jì)劃,定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開(kāi)支情況。
3.確定各級(jí)人員的培訓(xùn)需求,并聽(tīng)取各部門的培訓(xùn)要求,制訂相應(yīng)的訓(xùn)練計(jì)劃。
4.組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動(dòng)。
5.做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。
6.做好收集培訓(xùn)資料,編制符合公司經(jīng)營(yíng)管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材。
7.維護(hù)培訓(xùn)設(shè)備與場(chǎng)地,充分開(kāi)發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。
(七)培訓(xùn)的三個(gè)層次
員工培訓(xùn)內(nèi)容可按物業(yè)管理從業(yè)人員的不同工作范圍劃分為三個(gè)層次:
1.對(duì)于基層人員培訓(xùn)內(nèi)容主要著重在操作性上,應(yīng)學(xué)習(xí)有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī),房屋結(jié)構(gòu)營(yíng)造和保養(yǎng)維修基本知識(shí)以及員工工作范圍內(nèi)的專業(yè)知識(shí),如治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化園藝、服務(wù)技能、水、電維修和機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等技能。
2.對(duì)于中層管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,除了物業(yè)的保養(yǎng)和維護(hù)、設(shè)備維修、園林綠化等知識(shí)外,更要對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理法律知識(shí),有較全面的了解,還需要掌握相關(guān)專業(yè)知識(shí),如經(jīng)紀(jì)中介專業(yè)知識(shí)、房產(chǎn)估價(jià)知識(shí)、財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)等。
3.對(duì)于高級(jí)管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容,應(yīng)重點(diǎn)培訓(xùn)掌握*建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義理論、社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理學(xué)、城市社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)法律、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融保險(xiǎn)學(xué),以及國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)。
二、培訓(xùn)方法和技巧
物業(yè)管理培訓(xùn)的方法多種多樣,需視培訓(xùn)目的與需求,培訓(xùn)內(nèi)容與教材,受訓(xùn)員工層次與水平,訓(xùn)練時(shí)間、場(chǎng)地與人數(shù)等因素,而考慮選用適當(dāng)?shù)姆椒ā?/p>
(一)不同培訓(xùn)方法的基本原理
1.利用確認(rèn)的培訓(xùn)課題引起受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)注意力;
2.通過(guò)傳授觀念與技巧使受訓(xùn)員工了解培訓(xùn)的內(nèi)容;
3.經(jīng)過(guò)培訓(xùn)技巧的應(yīng)用,使受訓(xùn)員工對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容產(chǎn)生反應(yīng),并逐漸增強(qiáng)反應(yīng),由受命接受培訓(xùn)內(nèi)容而變成潛在的行為意向;
4.讓受訓(xùn)員工在新舊經(jīng)驗(yàn)的對(duì)照中作出選擇而順應(yīng)新經(jīng)驗(yàn),再經(jīng)過(guò)多次練習(xí)后,鞏固培訓(xùn)成效,達(dá)到改變受訓(xùn)員工行為的目的。
(二)培訓(xùn)的主要方法
1.講授法
這是一種較為傳統(tǒng)的培訓(xùn)方式。通常由教員向?qū)W員們宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。在用于企業(yè)的培訓(xùn)上,講授法可用于介紹企業(yè)的政策、制度而開(kāi)設(shè)的普及型講座。它的好處是省時(shí)省錢,可同時(shí)面對(duì)多名學(xué)員,一次講授可使很多人了解有關(guān)方面的新信息。
2.研討會(huì)或討論法
在此種方法中,培訓(xùn)對(duì)象就某一主題講行廣泛的探討,交流各自的意見(jiàn)、看法。這種方法要求學(xué)員們積極參與,能夠各抒己見(jiàn),最后達(dá)成共識(shí)。討論法的人數(shù)不宜過(guò)多,以20-30人為宜,可分成5-6人的小組進(jìn)行,先在各自小組中進(jìn)行討論,再由每個(gè)小組發(fā)表意見(jiàn)。
另一種類型是案例討論法。通過(guò)對(duì)某一案例的討論,培養(yǎng)學(xué)員們分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力,并將這種能力運(yùn)用到日常工作中去。這種方法往往用于對(duì)中高級(jí)管理人員的培訓(xùn)。
3.視聽(tīng)法
這是培訓(xùn)開(kāi)發(fā)中常用的一種方法,即運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、幻燈機(jī)、投影儀、收錄機(jī)、放映機(jī)等設(shè)備來(lái)向?qū)W員呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息。
另外,隨著計(jì)算機(jī)的不斷發(fā)展,計(jì)算機(jī)輔助教學(xué)(cai)也正日漸普及。cai通常可作為傳統(tǒng)講授法的補(bǔ)充。
4.情境模擬
情境模擬的方法除用在招聘遴選人員中,還可用在對(duì)人員的培訓(xùn)上。這種方法可使培訓(xùn)對(duì)象身臨其境地分析、解決問(wèn)題,對(duì)他們的實(shí)際工作能力提高會(huì)有很大幫助。情境模擬通常用在對(duì)管理人員的培訓(xùn)上。通常用的方法是:
(1)公文處理法。即讓培訓(xùn)對(duì)象在一定時(shí)間內(nèi)完成若干文件的批閱,這些文件與他們?nèi)粘９ぷ髦杏龅降挠幸恍┫嗨菩浴?/p>
(2)角色扮演法。讓培訓(xùn)對(duì)象假想他們是公司中某一角色,以此角色身份來(lái)處理問(wèn)題。
(3)管理游戲法。這種方法寓教于游戲中,通過(guò)完成事先設(shè)計(jì)好的精妙游戲,讓培訓(xùn)對(duì)象領(lǐng)悟到其中的管理思想。
(4)無(wú)領(lǐng)導(dǎo)小組討論。培訓(xùn)對(duì)象自由展開(kāi)討論,主持者事先可給予一主題,然后就讓參加者自己組織討論,從中觀察每個(gè)人不同的人際交往能力、領(lǐng)導(dǎo)能力、說(shuō)服能力、表達(dá)能力等。因其具有較強(qiáng)的針對(duì)性、實(shí)戰(zhàn)性、較受企業(yè)歡迎。
5.學(xué)徒制
這種培訓(xùn)方法具有悠久的歷史,在過(guò)去的各種手工藝人中,這是培訓(xùn)新人最常用的方法。直到現(xiàn)在,它仍是企業(yè)中用來(lái)培訓(xùn)生產(chǎn)一線員工的主要方法之一。它的特點(diǎn)就是由一位經(jīng)驗(yàn)豐富的師傅,負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來(lái)的員工。它的傳授技能過(guò)程一般分為四步:傳授→示范→練習(xí)→檢查反饋。
(三)培訓(xùn)技巧與應(yīng)用
1.培訓(xùn)員的選擇
人力資源部門組織一支高質(zhì)量的培訓(xùn)員隊(duì)伍,是確保培訓(xùn)取得成效的基本因素。通常情況下,培訓(xùn)員是由各部門的經(jīng)理或有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的管理人員兼任,他們是執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃、傳遞信息給受訓(xùn)員工的領(lǐng)隊(duì)與教練。受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)積極性在很大程度上,要靠培訓(xùn)員引導(dǎo)與激發(fā),因此,培訓(xùn)員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力包括:
(1)熱愛(ài)培訓(xùn)工作,具有教的愿望;
(2)具有良好的職業(yè)素質(zhì)與個(gè)人修養(yǎng);
(3)具有能及時(shí)察覺(jué)到培訓(xùn)需要的敏感性;
(4)對(duì)業(yè)務(wù)工作有全面而深刻的了解;
(5)具備有效的溝通能力,必要的講授技巧與文字表達(dá)能力;
(6)具有群體培訓(xùn)的組織能力。
2.講授的技巧
課堂講演是培訓(xùn)中用以傳授知識(shí)或技能的最普遍應(yīng)用的方法。培訓(xùn)員對(duì)講授技巧的運(yùn)用,是講演法培訓(xùn)獲得成功的關(guān)鍵。培訓(xùn)員應(yīng)掌握好講授的各個(gè)環(huán)節(jié)是:
(1)授課前必須做好充足的準(zhǔn)備;
(2)注重適當(dāng)?shù)膬x容儀表及姿態(tài);
(3)良好的語(yǔ)言表達(dá)是講授的關(guān)鍵,要有清晰的口齒、適當(dāng)?shù)穆曇襞c語(yǔ)調(diào)和精確的表述;
(4)使用必要的輔助教具,使講授更加生動(dòng),有利于提高學(xué)員興趣,加深他們的理解記憶。
3.培訓(xùn)指導(dǎo)的方法與技巧
培訓(xùn)員對(duì)指導(dǎo)的方法與技巧的運(yùn)用,是培訓(xùn)質(zhì)量的重要體現(xiàn)。根據(jù)培訓(xùn)課題及形式不同需要,培訓(xùn)員應(yīng)有選擇地運(yùn)用以下各種指導(dǎo)技巧:
(1)用精確的語(yǔ)言表達(dá)即講授,來(lái)說(shuō)明指導(dǎo)的內(nèi)容;
(2)使用各種視覺(jué)教具,以舉例來(lái)說(shuō)明指導(dǎo)的內(nèi)容;
(3)由培訓(xùn)員做操作示范,說(shuō)明指導(dǎo)內(nèi)容;
(4)通過(guò)回答問(wèn)題,由學(xué)員復(fù)述指導(dǎo)內(nèi)容;
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(6)通過(guò)學(xué)員討論,復(fù)習(xí)指導(dǎo)內(nèi)容。
4.提問(wèn)的技巧
提問(wèn)與回答是任何形式的培訓(xùn)所廣泛采用的方法。培訓(xùn)員對(duì)提問(wèn)技巧的運(yùn)用,體現(xiàn)培訓(xùn)的質(zhì)量水準(zhǔn)。其運(yùn)用時(shí)要注意:
(1)提問(wèn)必須簡(jiǎn)短、清晰,而且措詞簡(jiǎn)單;
(2)避免發(fā)問(wèn)回答“是”或“否”的問(wèn)題;
(3)每次提問(wèn),盡可能只論及一點(diǎn),并注意問(wèn)題范圍要方便學(xué)員回答;
(4)問(wèn)題應(yīng)著重檢驗(yàn)學(xué)員對(duì)所學(xué)知識(shí)與技能的理解程度;
(5)提問(wèn)后要留給學(xué)員充分的思考時(shí)間;
(6)注意點(diǎn)名提問(wèn)的回答面要廣,以調(diào)動(dòng)學(xué)員的思考積極性。
5.視聽(tīng)教材的運(yùn)用
在培訓(xùn)中,受訓(xùn)員工主要依靠聽(tīng)覺(jué)與視覺(jué)感官進(jìn)行學(xué)習(xí)。視聽(tīng)教材的運(yùn)用,可以使培訓(xùn)教學(xué)活動(dòng)更生動(dòng)活潑,提高學(xué)員的學(xué)習(xí)興趣,幫助理解與記憶。
視聽(tīng)教材包括視式教材、聽(tīng)式教材及視聽(tīng)兼式教材。不同種類的視聽(tīng)教材要采用不同的教具或設(shè)備進(jìn)行展示。
對(duì)不同視聽(tīng)教材的運(yùn)用,首先要根據(jù)培訓(xùn)設(shè)備條件,其次要考慮課程的目的、受訓(xùn)員工人數(shù)及培訓(xùn)場(chǎng)地條件,再次要根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)選擇適當(dāng)?shù)慕滩摹?/p>
使用視聽(tīng)教材進(jìn)行培訓(xùn),要求培訓(xùn)員對(duì)內(nèi)容充分熟悉、精心計(jì)劃與制作準(zhǔn)備,并熟練使用有關(guān)的教具或設(shè)備,才能使視聽(tīng)教材達(dá)到滿足的效果。
6.激勵(lì)技巧的運(yùn)用
在培訓(xùn)中,運(yùn)用激勵(lì)技巧不斷激發(fā)受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)欲望,是使培訓(xùn)取得成功的重要環(huán)節(jié)。激勵(lì)技巧的運(yùn)用包括:
(1)把培訓(xùn)學(xué)習(xí)與受訓(xùn)員工的工作需求及個(gè)人前途掛鉤,增強(qiáng)他們的學(xué)習(xí)動(dòng)力與進(jìn)取心;
(2)在培訓(xùn)中,培訓(xùn)員要為受訓(xùn)員工創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境,鼓勵(lì)學(xué)員積極參與培訓(xùn),激發(fā)他們的學(xué)習(xí)熱情;
(3)深入了解每位學(xué)員的具體情況,采用不同的方法,來(lái)促進(jìn)他們的學(xué)習(xí)。
(4)不失時(shí)機(jī)地對(duì)在培訓(xùn)過(guò)程中,學(xué)員所取得的成績(jī)給予適當(dāng)表?yè)P(yáng)和獎(jiǎng)勵(lì)。
(四)培訓(xùn)指導(dǎo)的三個(gè)階段
1.指導(dǎo)的準(zhǔn)備。培訓(xùn)員對(duì)指導(dǎo)的范圍及內(nèi)容、器材與設(shè)備的運(yùn)用、學(xué)員的知識(shí)及技能現(xiàn)狀等要有全面了解。
2.指導(dǎo)的進(jìn)行。包括介紹課題和要求,以及使用的材料、工具或設(shè)備,概述指導(dǎo)的過(guò)程,正確進(jìn)行示范等。
3.指導(dǎo)的結(jié)尾。對(duì)受訓(xùn)員工的學(xué)習(xí)予以鼓勵(lì),并對(duì)指導(dǎo)內(nèi)容的重點(diǎn)進(jìn)行歸納和總結(jié)。
三、員工檔案管理辦法
為加強(qiáng)員工檔案建設(shè)和管理,結(jié)合實(shí)際,制定本辦法。
第一條檔案工作任務(wù)
1.保管員工檔案;
2.收集、鑒別和整理員工檔案材料;
3.辦理員工檔案的查閱、借用和轉(zhuǎn)遞;
4.通過(guò)檔案熟悉員工,為人事工作提供情況;
5.逐步實(shí)現(xiàn)員工檔案管理工作的科學(xué)化和現(xiàn)代化。
第二條檔案材料內(nèi)容:
1.履歷表;
2.自傳;
3.鑒定;
4.考核材料;
5.政治歷史問(wèn)題的審查及甄別、復(fù)查材料;
6.參加黨、團(tuán)材料;
7.獎(jiǎng)勵(lì)及先進(jìn)事跡材料;
8.處分、取消處分材料;
9.招聘、轉(zhuǎn)正定級(jí)、吸收錄用審批表、任免報(bào)告表、考評(píng)技術(shù)資格、學(xué)位審批表、出國(guó)人員審批表、調(diào)整工資審批表、離休退休、辭職審批表等;
10.其他可供組織上參考的材料,如員工個(gè)人寫的思想、工作、學(xué)習(xí)總結(jié)、檢查等。形成以上檔案材料的部門和職能人員應(yīng)及時(shí)將完備的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。
第三條檔案的管理
員工檔案按照管理(任免)權(quán)限實(shí)行分級(jí)管理。
1.正、副總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)檔案,報(bào)送總公司人事部。
2.物業(yè)管理有限公司部門經(jīng)理以下員工檔案,由各單位人事部門自行管理。
3.根據(jù)人事回避原則,檔案管理人員的檔案由人事部領(lǐng)導(dǎo)直接保管。
4.出國(guó)(境)不歸及死亡員工檔案仍按上述分工管理。
5.員工辭職、自動(dòng)離職、開(kāi)除公職、降名及解除勞動(dòng)合同后,檔案管理人員于15日內(nèi)將其檔案轉(zhuǎn)至戶口所在地的街道辦事處保管。
第四條檔案材料的收集和歸檔
1.人事檔案管理人員要根據(jù)檔案管理規(guī)定,通過(guò)有關(guān)部門收集入檔材料。有關(guān)部門應(yīng)積極配合,檔案管理人員對(duì)歸檔材料應(yīng)及時(shí)歸檔。
2.凡歸檔材料,均應(yīng)認(rèn)真鑒別,材料應(yīng)詳實(shí)、完整,用鋼筆或毛筆謄寫(不得用圓珠筆、鉛筆等書(shū)寫),并經(jīng)組織審查蓋章或本人簽字后生效,否則不得歸檔。
3.員工檔案必須分類明確,編排有序、目錄清楚、裝訂整齊。
第五條檔案的保管
1.員工檔案由人事部門設(shè)專人保管,檔案管理人員必須是*正式黨員。
2.員工檔案應(yīng)存入保險(xiǎn)柜。檔案室必須堅(jiān)固適用,有防盜、防火、防潮等安全措施
3.對(duì)保管的檔案要逐一登記造冊(cè)、編號(hào),每年檢查一次,發(fā)現(xiàn)缺少,及時(shí)查找。
4.檔案移交要填寫移交清單,交接雙方應(yīng)共同清點(diǎn)并簽字留據(jù)。
5.嚴(yán)禁任何人私自保存他人的檔案材料,對(duì)造成泄密或其他后果的,視情節(jié)輕重,給予嚴(yán)肅處理。
6.逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理工作的科學(xué)化、現(xiàn)代化。
第六條檔案的查閱和借用
1.外單位前來(lái)查閱員工檔案須憑黨組織或人事部門的介紹信、公檢法系統(tǒng)的組織介紹信,并經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
2.大廈部門領(lǐng)導(dǎo)和黨組織、紀(jì)檢人員查閱員工檔案應(yīng)經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
3.檔案管理人員應(yīng)根據(jù)主管領(lǐng)導(dǎo)指示提供有關(guān)材料。
4.員工檔案一般不外借,特殊情況,經(jīng)人事部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)亦可借閱,但必須嚴(yán)格履行登記手續(xù),按期歸還。
5.私人不得查閱或借用員工本人及其親屬的檔案。
6.查閱檔案必須嚴(yán)格遵守保密制度,嚴(yán)禁涂改、圈劃、拆換檔案材料,不得向無(wú)關(guān)人員談?wù)摶蛐孤稒n案內(nèi)容,違犯者將視情節(jié)輕重,給予批評(píng)教育甚至紀(jì)律處分。
第七條檔案的接收與轉(zhuǎn)遞
1.員工試用期滿轉(zhuǎn)正后,應(yīng)及時(shí)到人事檔案室辦理檔案調(diào)入手續(xù),檔案管理人員接收檔案后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記,并將檔案回執(zhí)及時(shí)退回原單位。
2.員工調(diào)出或辭職后,檔案管理人員要及時(shí)辦理檔案轉(zhuǎn)遞手續(xù)。
3.員工檔案轉(zhuǎn)遞應(yīng)密封,一般應(yīng)通過(guò)機(jī)要交通轉(zhuǎn)遞,也可由組織指派專人傳送,但不得由員工本人自帶。4.有關(guān)職能部門應(yīng)及時(shí)將員工獎(jiǎng)勵(lì)材料、入黨團(tuán)的材料轉(zhuǎn)交檔案室存檔。
第八條檔案工作人員守則
1.認(rèn)真學(xué)習(xí)黨和國(guó)家的勞動(dòng)人事政策、檔案管理規(guī)定,不斷提高工作水平。
2.熱愛(ài)本職工作,忠于職守,刻苦鉆研業(yè)務(wù),提高業(yè)務(wù)水平和工作能力,努力為人事工作服務(wù)。
3.保護(hù)檔案安全,不得擅自轉(zhuǎn)移、分散和銷毀檔案。嚴(yán)禁在檔案室用火、吸煙或存放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。
4.嚴(yán)格遵守保密制度,不得向他人提供或泄露檔案內(nèi)容,無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入檔案室
第12篇 中級(jí)物業(yè)管理員理論知識(shí)模擬試卷
(考試時(shí)間:90分鐘)
注意:將正確的答案項(xiàng)的代號(hào)填入答題卡中,請(qǐng)按要求填涂
一、單項(xiàng)選擇題(每小題1.5分,共60分)
1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。
a、 員工隊(duì)伍的組織b、員工的教育和培訓(xùn)
c、員工的考核和激勵(lì) d、與業(yè)主委員會(huì)的溝通
2. 對(duì)員工完成工作總結(jié)計(jì)劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。
a、績(jī) b、能 c、勤 d、德
3. 竣工驗(yàn)收是查驗(yàn)( )。
a、工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)
c、工程報(bào)批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備
4. ( )將物業(yè)管理中的基本關(guān)系分成兩個(gè)階段。
a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定
c、物業(yè)管理辦法的出臺(tái) d、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)
5. 下列不是業(yè)主大會(huì)權(quán)利的是( )。
a、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì) b、批準(zhǔn)委物業(yè)管理托合同
c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。
6. 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),應(yīng)當(dāng)有超過(guò)( )的業(yè)主或代表出席。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
7. ( )是物業(yè)公司防火第-責(zé)任人。
a、保安領(lǐng)班 b、保安隊(duì)長(zhǎng)c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理
8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。
a、投資 b、運(yùn)輸 c、服務(wù)d、消費(fèi)
9. 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)可包括有( )等市場(chǎng)。
a、土地租賃、房屋開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權(quán)互換、房屋開(kāi)發(fā)
c、土地租賃、房屋開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)互換
d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃
10. 比較成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)中適宜采用的價(jià)格形式為( )。
a、政府定價(jià) b、政府指導(dǎo)價(jià)c、經(jīng)營(yíng)者定價(jià) d、市場(chǎng)定價(jià)
11. 管理的對(duì)象主要是商業(yè)大廈、寫字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。
a、自建自管 b、招標(biāo)管理 c、委托服務(wù)型 d、租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理
12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務(wù)是( )。
a、基本業(yè)務(wù) b、專項(xiàng)業(yè)務(wù) c、特色業(yè)務(wù) d、多種
經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
13. 物業(yè)管理的首要目標(biāo)是( )。
a、為社會(huì)服務(wù)、使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值
c、為企業(yè)服務(wù),提高發(fā)展商聲譽(yù) d、為用戶服務(wù),營(yíng)造良好環(huán)境
14. 物業(yè)管理公司應(yīng)主動(dòng)接受政府主管部門的指導(dǎo)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。
a、市場(chǎng)化 b、社會(huì)化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化
15. 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。
a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費(fèi)者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式
16. 某住宅小區(qū)倡導(dǎo)'家庭責(zé)任也是社會(huì)責(zé)任'、'尊老從自己的家庭開(kāi)始',這屬于( )。
a、引導(dǎo)功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵(lì)功能
17. 我國(guó)通常規(guī)定總高度超過(guò)( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。
a、20 b、22 c、24 d、26
18. 按現(xiàn)代化程度,寫字樓可分為智能型寫字樓與( )寫字樓。
a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型
19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務(wù)應(yīng)( )。
a、由不同的機(jī)構(gòu)管理 b、由同-機(jī)構(gòu)管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營(yíng)戶和住戶管理
20. ( )是綜合大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。
a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設(shè)備的正常運(yùn)行c、消防管理工作 d、樓宇維護(hù)管理工作
21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。
a、樓宇自控系統(tǒng) b、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)
22. 1949年至1978年,我國(guó)實(shí)行的是( )住宅制度。
a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場(chǎng)型 d、社會(huì)化、福利型
23. 國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)于( )
a、1981 b、1991 c、1992d、1998
24. 締約過(guò)失責(zé)任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。
a、公平原則 b、當(dāng)事人意見(jiàn)自治原則 c、合法原則 d、誠(chéng)實(shí)信用原則
25. 物業(yè)管理中,超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責(zé)任依照民法理論應(yīng)該屬于( &nb
sp; )。
a、締約過(guò)失責(zé)任 b、違約責(zé)任 c、轉(zhuǎn)承責(zé)任 d、行政責(zé)任
26. 在下列選項(xiàng)中,屬于出租人權(quán)利的是( )。
a、修繕?lè)课?b、法定解約 c、權(quán)利瑕疵擔(dān)保 d、納稅
27. 以通過(guò)仲裁途徑解決的應(yīng)是( )性質(zhì)的糾紛。
a、經(jīng)濟(jì) b、民事 c、行政 d、刑事
28. 交流電氣設(shè)備上標(biāo)示的額定值是交流電的( )。
a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時(shí)值
29. 某電氣照明線路標(biāo)注是'bvv-3×4-dgl5',則錯(cuò)誤的是( )。
a、三根截面是4mm2的導(dǎo)線 b、四根截面是3mm2的導(dǎo)線
c、電線管管徑15mm d、導(dǎo)線型號(hào)是bvv
30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。
a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍
31. 專用變壓器且中性點(diǎn)直接接地的供電系統(tǒng),電氣設(shè)備宜采用的保護(hù)方式是( )。
a、保護(hù)接零 b、保護(hù)接地 c、保護(hù)接相 d、電氣設(shè)備外殼之問(wèn)用導(dǎo)線連接
32. 居民住宅、辦公場(chǎng)所的漏電開(kāi)關(guān)選擇應(yīng)為( )。
a、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒
b、動(dòng)作電流選不大于3安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒
c、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于10秒
d、動(dòng)作電流和動(dòng)作時(shí)間越小越好
33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過(guò)四個(gè)過(guò)程,它們依次是( )。
a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流
c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)
34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。
a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db
35. 電梯預(yù)選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。
a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開(kāi)門機(jī)傳動(dòng)皮帶松脫或斷裂
c、選層器上減速動(dòng)觸頭與預(yù)選靜觸頭接觸不良 d、預(yù)選層站的換速傳感器損壞
36. 各層樓板的配筋-般畫(huà)在相應(yīng)層的( )上。
a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構(gòu)平面圖
37. 為了加強(qiáng)新舊混凝土的(&n
bsp;)強(qiáng)度,維修時(shí)在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹(shù)脂等。
a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪
38. 房屋要求實(shí)施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。
a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間
39. 安裝單層拼花木地板時(shí),若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動(dòng)。
a.10% b、20% c、30% d、40%
40. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分冊(cè)1998.4)人工費(fèi)的工資單價(jià)不分工種及等級(jí)均以綜合工日計(jì),每工日工資( )元。
a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12
41. 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目劃分為( )項(xiàng)目,它們分屬結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三具部分。
a、12個(gè) b、14個(gè) c、16個(gè) d、18個(gè)
42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。
a、120° b、90° c、45° d、60°
43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時(shí),對(duì)應(yīng)縫的位置安裝( )。
a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管
44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。
a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低
45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。
a、長(zhǎng)柄不銹鋼碗b、長(zhǎng)柄橡皮碗c、手動(dòng)旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動(dòng)旋轉(zhuǎn)式彈簧管
二、判斷題(每小題1分,共20分)
1. 目標(biāo)管理被成為'管理中的管理'。( )
2. 企業(yè)文化可以起到導(dǎo)向、約束的作用。 ( )
3. 在對(duì)員工的激勵(lì)中,獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰是對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)兩種最基本方式。 ( )
4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )
5. 物業(yè)管理學(xué)的研究對(duì)象主要是房地產(chǎn)商品的價(jià)值實(shí)現(xiàn)之后,進(jìn)入消費(fèi)過(guò)程的特殊矛盾的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律。 ( )
6. 物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序是壟斷經(jīng)營(yíng)、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )
7. 服務(wù)工作與后臺(tái)輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準(zhǔn)制造體系。 ( )
8. 濕式消防系統(tǒng)是寫字樓的消防系統(tǒng)之一。( )
9. 制定適當(dāng)?shù)能囕v進(jìn)出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。
10. 物業(yè)管理收費(fèi)是一種政府收費(fèi)( &nbs
p; )。
11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。
12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。
13. 在易受電磁干擾的場(chǎng)合,電話通信線路應(yīng)穿鋼管并需接地。 ( )
14. 為保證壓縮機(jī)的潤(rùn)滑,應(yīng)采用粘度較低的潤(rùn)滑油。( )
15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時(shí),一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )
16. 基礎(chǔ)應(yīng)盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎(chǔ)底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )
17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險(xiǎn)房屋,維修價(jià)值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應(yīng)套用《廣州市修繕工程預(yù)算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )
18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定質(zhì)量等級(jí),進(jìn)行竣工交驗(yàn)。 ( )
19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時(shí),應(yīng)采用電容器補(bǔ)償。 ( )
20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()
三、綜合題(每小題4分,共16分)
1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項(xiàng)是什么
2. 電氣線路和電氣設(shè)備的檢查,修理或試驗(yàn)作業(yè)安全防護(hù)
3. 業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)
4. 某小區(qū)原由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,業(yè)主人住后對(duì)該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開(kāi)發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)樓合同中已訂明:同意開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下訴至法院,問(wèn):法院會(huì)如何處理
四、計(jì)算題(每小題4分,共4分)
1. 見(jiàn)圖示: ○54
請(qǐng)問(wèn):①該房屋建筑面積是多少
②其是多少層
③其各層層高是多少
答案:
物業(yè)管理員模擬試卷(四)
一、單選題:
(01
