第1篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。
本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動性原則
流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營活動本身具有一定風(fēng)險,即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風(fēng)險主要來自于:
(1)由于債務(wù)人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測,同時金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險,在資金融通形式上應(yīng)多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動下,暫時閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。
評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:
1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:
金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。
二、融資的影響因素
一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價水平
從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。
貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費(fèi)資料。
在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補(bǔ),這也會影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:
1.公司經(jīng)營機(jī)制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運(yùn)用資金的場所,資金融通難以靈活進(jìn)行。
從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.公司經(jīng)營管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤可作為內(nèi)在動力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對盈利的認(rèn)識和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認(rèn)識,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標(biāo)移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問路,進(jìn)入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾?！?jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機(jī)愛不釋手,進(jìn)貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認(rèn)為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念。‘50年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當(dāng)時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時接受了那10萬臺的訂貨,當(dāng)時能盈利應(yīng)該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時之利所驅(qū)動,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機(jī)體同人體一樣也需要勞逸結(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過:“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識?！?/p>
“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。
(二)盈利預(yù)測
利潤是物業(yè)管理公司一定時期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤的總數(shù)。
經(jīng)營管理利潤的計(jì)算公式為
年利潤=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金
在實(shí)際工作中,可以編制“利潤預(yù)測表(損益表)”
(三)盈利的目標(biāo)管理
公司利潤受多因素制約,所以目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對目標(biāo)利潤要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。
目標(biāo)利潤管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。
目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤,并將目標(biāo)利潤在盈利計(jì)劃中反映出來,使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。
目標(biāo)分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開,形成一個目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。
實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對每一個控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測,規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。
獎懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標(biāo)的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無盈利又無虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風(fēng)險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點(diǎn)
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當(dāng)一部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。
3.調(diào)節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。
確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測的基礎(chǔ)上,制定融資活動預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時,應(yīng)充分了解決策對象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。
實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調(diào)整融資方案。
(三)融資過程費(fèi)用
物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:
(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。
(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開支。
(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。
(4)評估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評估。
(5)罰金。
(6)融資申請過程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。
(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項(xiàng)有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質(zhì)和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費(fèi)用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;
(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應(yīng)主動式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務(wù)離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。
(一)國內(nèi)貸款
1.流動基金貸款
該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動資金達(dá)不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。
流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。
流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個月。
3.基本建設(shè)投資貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對于不實(shí)行獨(dú)立核算但確
有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。
4.技術(shù)改造貸款
技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。
技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。
(二)國際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國際復(fù)興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。
1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財(cái)政部,中國投資銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。
國際復(fù)興開發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項(xiàng)目貸款。
國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務(wù)。
國際金融公司負(fù)責(zé)向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開發(fā)銀行貸款
亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國。
3.外國政府貸款
該貸款是一國政府用其預(yù)算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國借款人為了本國建設(shè)經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。
國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設(shè)立在本國而在國外沒有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營國際銀行業(yè)務(wù)的銀行。
第2篇 某物業(yè)管理大檢查考核程序
物業(yè)管理大檢查考核程序
1目的
本程序規(guī)定了對物業(yè)管理處檢查考核的職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)、方法,以保證對各物業(yè)管理處管理的物業(yè)狀況和管理水平做出客觀評價。
2適用范圍
本程序適用于本公司對位于本市的直屬物業(yè)管理處所管理的物業(yè)狀況和管理水平進(jìn)行檢查考核。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.14.10
4相關(guān)文件
4.1《質(zhì)量手冊》
4.2《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》
5職責(zé)
5.1經(jīng)理部負(fù)責(zé)對管理人員素質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查考核。
5.2物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對房屋的管理及維修養(yǎng)護(hù),衛(wèi)生,綠化,公用場地、場所,用戶評議,投訴處理項(xiàng)目進(jìn)行檢查考核。
5.3消防治安辦負(fù)責(zé)對保安消防和車輛管理項(xiàng)目進(jìn)行檢查考核。
5.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對電梯,空調(diào),供電,給排水等公用和公共配套設(shè)施、設(shè)備項(xiàng)目進(jìn)行檢查考核。
5.5經(jīng)營部負(fù)責(zé)對經(jīng)營核算,社區(qū)文化,經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行檢查考核。
5.6財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目進(jìn)行檢查考核。
5.7公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)檢查考核工作。
6實(shí)施程序
6.1公司每年進(jìn)行一次全面的物業(yè)管理大檢查,每年第四季度進(jìn)行。公司領(lǐng)導(dǎo)可根據(jù)需要增加檢查考核次數(shù)。
6.2物業(yè)管理大檢查按照《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行檢查考核。
6.3公司領(lǐng)導(dǎo)決定對管理處所管理的物業(yè)現(xiàn)狀和管理水平進(jìn)行檢查考核時,召開公司經(jīng)理辦公會進(jìn)行布置。必要時可組成由各部門負(fù)責(zé)人參加的檢查考核組對一個或幾個物業(yè)管理處進(jìn)行示范性檢查考核或復(fù)合性檢查考核。
6.4各部門按照各自的職責(zé)和公司要求的時間,依據(jù)住宅區(qū)(住宅組團(tuán))大廈、工業(yè)區(qū)的《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》對應(yīng)各物業(yè)管理處,分別或聯(lián)合進(jìn)行檢查考核。
6.5公司領(lǐng)導(dǎo)指定專人或召開會議收集匯總各部門對管理處檢查考核結(jié)果。
6.6檢查考核結(jié)果用分?jǐn)?shù)表示,各項(xiàng)管理實(shí)得分分別填寫在《物業(yè)管理檢查考核記錄(報(bào)告)表》內(nèi),供公司管理評審和制定下年度質(zhì)量管理目標(biāo)時參考使用。
7質(zhì)量記錄
7.1物業(yè)管理檢查考核記錄(報(bào)告)表
第3篇 物業(yè)管理公司內(nèi)部審核控制程序-13
物業(yè)管理公司內(nèi)部審核控制程序(13)
1.0目的:
通過按策劃的時間間隔進(jìn)行內(nèi)部管理體系審核,確定管理體系活動及其結(jié)果是否符合策劃的安排,確保管理體系的有效性。
2.0適用范圍:
適用于本公司內(nèi)部管理體系審核。
3.0職責(zé):
3.1管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》,批準(zhǔn)審核報(bào)告。
3.2審核組長負(fù)責(zé)每一次具體的《內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》、《內(nèi)部管理體系審核報(bào)告》及《不符合項(xiàng)報(bào)告單》。
3.3綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對內(nèi)審中不合格的糾正措施進(jìn)行驗(yàn)證。
4.0程序:
4.1綜合事務(wù)部在每年十二月底編制《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》,并確定審核組長及審核組成員,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.2審核組長應(yīng)為公司領(lǐng)導(dǎo)。
4.3內(nèi)部管理體系審核通常為半年一次,必要時可增加審核次數(shù)。
4.4審核組長應(yīng)在審核前一天對審核員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn),以提高審核效率和技巧。
4.5審核組長負(fù)責(zé)確定審核組成員,成立審核組。審核組長和審核員必須經(jīng)過送外進(jìn)行專門的審核員培訓(xùn)并取得內(nèi)審員資格證書,且與被審核部門無直接關(guān)系。
4.6審核過程
計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括:本次審核的目的、需要審核的要素及內(nèi)容范圍、審核依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)或文件、審核組織及人員、審核的日程安排。計(jì)劃報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行。
審核員負(fù)責(zé)編制檢查清單,準(zhǔn)備各種審核表格及文件。
審核組長將審核日程安排表提前5-7天通知相關(guān)部門。
審核組長負(fù)責(zé)主持召開受審核部門與審核員間的首次會議。
審核小組到現(xiàn)場實(shí)施審核。
對審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)經(jīng)確認(rèn)后,填寫《不符合項(xiàng)報(bào)告單》,并由受審核部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。
審核工作完成后,審核組長負(fù)責(zé)召開未次會議,向受審核部門介紹審核結(jié)果。
審核組長在審核結(jié)束后一周內(nèi)負(fù)責(zé)提交審核報(bào)告,審核報(bào)告由管理者代表批準(zhǔn)后,以文件形式向全公司發(fā)布。
責(zé)任部門負(fù)責(zé)采取糾正措施。
審核組長負(fù)責(zé)派專人對內(nèi)審中不合格項(xiàng)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
審核結(jié)束后,所有審核記錄轉(zhuǎn)交綜合事務(wù)部存檔,存檔期二年。
5.0支持性工具
《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》
《內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》
《內(nèi)部管理體系審核檢查清單》
《不符合項(xiàng)報(bào)告單》
《內(nèi)部管理體系審核報(bào)告》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第4篇 物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理手冊-財(cái)務(wù)管理概述
一、總則
1.財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財(cái)?shù)年P(guān)系,是物業(yè)管理的首要問題。
2.財(cái)務(wù)管理的三方面任務(wù):
(1)有計(jì)劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務(wù)。
(2)認(rèn)真貫徹各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度,維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律,實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督。
(3)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟(jì)效益。
3.配備專職財(cái)務(wù)人員,開戶建賬,建立一套完整的切實(shí)可行的會計(jì)核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟(jì)活動記錄工作。
4.做好年度財(cái)務(wù)預(yù)算,落實(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
5.做好會計(jì)決算和利潤分配報(bào)告,加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。
6.遵守各項(xiàng)有關(guān)法律、法令和條例,接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門的監(jiān)督。
7.接受“會計(jì)事務(wù)所”對企業(yè)會計(jì)賬目的審查。
二、財(cái)務(wù)權(quán)限與職責(zé)
1.編制管理公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算,制定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運(yùn)用情況,檢查各項(xiàng)制度執(zhí)行情況。
3.加強(qiáng)流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財(cái)務(wù)部有權(quán)拒付。
4.公司的一切開支應(yīng)由經(jīng)手人做出計(jì)劃報(bào)其部門主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核無誤報(bào)總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報(bào)銷。
5.有權(quán)拒付違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律和違反財(cái)務(wù)規(guī)定的開支。
6.建立完善的管理費(fèi)收費(fèi)系統(tǒng),及時足額收取管理費(fèi)及其他費(fèi)用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費(fèi)用。
7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。
8.建立完善的會計(jì)資料檔案管理系統(tǒng),保證會計(jì)資料的完整。
9.按上級規(guī)定,編制好各種財(cái)務(wù)報(bào)表,做好財(cái)務(wù)工作。
10.對超載財(cái)務(wù)權(quán)限,強(qiáng)行核銷不合理開支,打擊報(bào)復(fù)財(cái)務(wù)人員的行為,財(cái)務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報(bào)告申述。
三、財(cái)務(wù)管理
1.財(cái)務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求,結(jié)合有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真進(jìn)行財(cái)務(wù)處理與會計(jì)核算,及時編報(bào)各類財(cái)務(wù)報(bào)表,做到認(rèn)真、及時、準(zhǔn)確、完整地反映管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
2.財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各類費(fèi)用開支,業(yè)務(wù)招待費(fèi)的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入管理費(fèi)用,并按如下標(biāo)準(zhǔn)提取:全年業(yè)務(wù)收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務(wù)收入額的千分之五;全年業(yè)務(wù)收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務(wù)收入的千分之三。
3.財(cái)務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結(jié),賬賬相符,及時清理未達(dá)賬項(xiàng),每周編報(bào)一次資金日報(bào)表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴(yán)格各種費(fèi)用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費(fèi)用支出。
5.公司發(fā)生的維修費(fèi),數(shù)額在一萬元以下的,可一次進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進(jìn)入費(fèi)用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。
第5篇 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報(bào)材料
創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報(bào)材料
**位于福田區(qū)梅秀路,于2000年12月竣工交付使用,由深圳市京基房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè),**物業(yè) 管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。小區(qū)占地面積約37500平方米,總建筑面積約125000平方米,共有17棟住宅(12
第6篇 商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書公司簡介
sy物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)概況
sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績優(yōu)良。現(xiàn)為國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè),中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位,s房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)理事單位。
公司經(jīng)多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場?，F(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。
隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進(jìn)的管理模式、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌,為業(yè)主竭誠提供舒適的生活與工作環(huán)境。
二、管理機(jī)制
為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務(wù)實(shí)、誠信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務(wù)第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質(zhì)量方針,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
三、人員儲備
公司按照'對外招聘高級管理人才,對內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓(xùn)體系下,100%的部門經(jīng)理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓(xùn),各專業(yè)崗位的持證上崗率達(dá)100%。
四、 企業(yè)信譽(yù)
本著注重企業(yè)信譽(yù)、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務(wù)方面,實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理,并制定各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo),接受來自各方的指導(dǎo)與監(jiān)督。
1、國家物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)。
2、自2001年始先后多個項(xiàng)目獲得市優(yōu)、部優(yōu)榮譽(yù)。4、2002年被中國質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會評為'重質(zhì)量、講信譽(yù)物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優(yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評為市優(yōu)小區(qū)。
五、物業(yè)管理業(yè)績
1、'*城'。
2、's花園洋房'。
3、'*別墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花園'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花園'。
10、'*公寓'。
六、 物業(yè)管理特色
sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢,不斷引入國內(nèi)先進(jìn)的管理理念,對現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內(nèi)涵,精煉物管品牌,促進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),摸索出了金佳特色的'人性服務(wù)、精細(xì)管理'的經(jīng)營模式。
完善的管理體系。 對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機(jī)制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了國際質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅(jiān)持探索物業(yè)管理市場化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場服務(wù)至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經(jīng)營增實(shí)力,以人為本嚴(yán)格管理強(qiáng)素質(zhì),上下一心和諧奮進(jìn)謀發(fā)展' 的經(jīng)營決策總體指導(dǎo)思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場部,目前管理面積已達(dá)100多萬平方米,項(xiàng)目類型多樣。
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導(dǎo)'以人為本'的服務(wù)理念,在多年的 iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施中,服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高。
以市場為導(dǎo)向:公司一向面向市場,服從規(guī)律,把市場作為提升公司實(shí)力的競技場。
以服務(wù)為宗旨:員工皆以服務(wù)為己任,對業(yè)主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內(nèi)培外引,提升管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
以質(zhì)量為保證:好的質(zhì)量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩(wěn)健的經(jīng)營思路 。經(jīng)多年經(jīng)營發(fā)展,公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷得到增強(qiáng), 打破原思路,拓寬經(jīng)營思路,轉(zhuǎn)變增長方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
七、項(xiàng)目認(rèn)識
**廣場c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設(shè)計(jì)充分顯示精品建筑特點(diǎn),配置40%以上的綠化率,獨(dú)巨匠心的綠化園藝設(shè)計(jì),給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場按高檔住宅類型設(shè)計(jì),設(shè)備配置先進(jìn)齊全,治安防范、通訊技術(shù)充分應(yīng)用,是技術(shù)與自然完美結(jié)合的建筑精品。
定位準(zhǔn)確:
**廣場銷售取價主體為具有較高身價和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代人文建筑風(fēng)格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質(zhì)在錫成絕無僅有。
極具前景:
**廣場項(xiàng)目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的城市副中心項(xiàng)目,**廣場環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機(jī)會。
優(yōu)勢互補(bǔ):
w**商業(yè)廣場投資有限公司是頗具實(shí)力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項(xiàng)目儲備和良好的市場前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備完善的服務(wù)管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會把**廣場打造成w乃至全國房地產(chǎn)市場的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績的sy物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)管理,將使**廣場的建筑精品得到精心的呵護(hù),將使**廣場光彩奪目,更加誘人。
經(jīng)營前景良好:
**廣場項(xiàng)目住戶群體檔次普遍較高,項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分滿足廣大購房者的需求,項(xiàng)目管理運(yùn)行前景較好。
第7篇 物業(yè)管理處操作員工守則
1.目的
規(guī)范管理處操作員工的工作,嚴(yán)明紀(jì)律,提高效率,實(shí)現(xiàn)公司服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)。
2. 范圍
適用于**廣場管理處操作人員的日常工作。
3. 操作員工守則
3.1 按時上下班,不得遲到早退。
3.2 上下班按時打卡,不得請人打卡或代人打卡,如遇特殊情況未能及時打卡,應(yīng)向上級說明,可辦理簽卡。下班時不得提前在卡機(jī)前等待打卡。
3.3如有特殊情況需在工作時間外出,可向上級領(lǐng)導(dǎo)請假,但未獲批準(zhǔn)不得擅離工作崗位。
3.4上班時必須保持著裝整潔,保持形象端正,不準(zhǔn)留長發(fā)、胡子,衣服要干凈,衣領(lǐng)要整齊,不缺扭扣;精力充沛。必須佩戴胸卡和臂章,臂章要與工作對應(yīng),不得錯戴。
3.5講究衛(wèi)生,不得在大廈內(nèi)隨地吐痰,亂扔垃圾,碰見垃圾必須隨手撿起放到垃圾桶。
3.6 不得在公共場所或工作場所吸煙、吃東西和閑談。
3.7 在班組辦公室內(nèi),不準(zhǔn)高聲談笑、看報(bào)紙;無具體任務(wù)時可看業(yè)務(wù)書籍。
3.8 員工如廁必須到環(huán)衛(wèi)部門的公共廁所,不得在大廈衛(wèi)生間如廁。
3.9中午就餐必須嚴(yán)格遵守管理處規(guī)定的時間,除派一人提前吃飯值班外,其余人員不得提前用餐。
3.10 員工必須服從管理處調(diào)度員和班長的安排,保證工作高效率,不得無故拖延,消極怠工,更不得在公共場所休息,工作完成后必須盡快返回各自班組待命。并立即向調(diào)度員復(fù)命。
3.11員工進(jìn)入客戶房間服務(wù),應(yīng)先按門鈴或輕敲客戶房門,待客戶同意后方可進(jìn)入工作。為客戶服務(wù)必須認(rèn)真負(fù)責(zé),客戶有疑問時,必須耐心解釋,如自己無法或無權(quán)解釋,應(yīng)及時報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)。
3.12與客戶交談必須禮貌客氣,不得發(fā)生爭執(zhí);不許與客戶談?wù)撚嘘P(guān)公司內(nèi)部事務(wù),更不得與客戶開玩笑。
3.13員工為客戶服務(wù)或在公共場所工作完畢后,必須對施工現(xiàn)場進(jìn)行清理,必要時與管理處聯(lián)系,找清潔工提供協(xié)助。
3.14不準(zhǔn)收受業(yè)主錢物,如按規(guī)定應(yīng)收取現(xiàn)金的必須向客戶說明后,一起(或代為)到管理處繳費(fèi),并將正式發(fā)票交給業(yè)主。
3.15員工到大堂和廣場進(jìn)行工作,必須盡最快速度完成并及時離開,不得在大堂和廣場逗留,工作用具不得在大堂隨意擺放,更不得在大堂前臺及附近打電話、閑談。
3.16如工作牽涉多個班組或部門時,各班組人員必須密切配合,不得互相推諉扯皮,影響工作效率。
3.17 非特殊情況,員工只能乘坐貨梯。b1至b2上下往返不許乘坐電梯,但到大堂和廣場工作可乘坐客梯。
3.18 員工往返工作地點(diǎn),先用對講機(jī)聯(lián)系貨梯,b1---9f可等待2分鐘,10f以上可等待5分鐘,如貨梯在上述時間不能到達(dá),則必須走消防樓梯,不得延時等待。
3.19 如因特殊情況需乘坐客梯,必須佩戴'搶修'臂章,后上后下,注重禮儀。
3.20 如工作任務(wù)暫時不能完成,必須在四小時內(nèi)向調(diào)度員匯報(bào)情況。
3.21 不準(zhǔn)利用公司電話向外打私人電話,公事電話必須詳細(xì)記載時間內(nèi)容,接聽外線電話必須盡量縮短時間。
3.22 上班時間不許串崗,空調(diào)、電梯班員工不得進(jìn)入電房,維修班電工除執(zhí)行班長安排的任務(wù)外,不得到電房閑談。
3.23 上班時間不得帶熟人、朋友進(jìn)入本大廈,更不得帶到工作崗位逗留。
3.24 工作未完工不得下班,下班前必須搞好班組衛(wèi)生。
3.25 不得損壞公共財(cái)物,不準(zhǔn)將公物占為已有,更不得帶公物回家。
3.26 發(fā)生緊急情況(包括火警、暴力事件等)必須維護(hù)集體利益,不得貪生怕死,必須保持公司的緊密團(tuán)結(jié),服從安排,積極配合。
3.27員工如嚴(yán)重違反本守則規(guī)定,將處以一定數(shù)額的罰金并扣發(fā)當(dāng)月部份或全部崗位津貼。
3.28員工之間必須互相監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)有人違反本規(guī)定而不予制止的,給予相同處理。
4相關(guān)文件
《員工守則》
第8篇 物業(yè)區(qū)域項(xiàng)目部倉庫管理員職位描述
崗位職責(zé):
(1)負(fù)責(zé)項(xiàng)目物料收、發(fā)、存的管理工作;
(2)負(fù)責(zé)完成nc系統(tǒng)出入庫單據(jù)、發(fā)票錄入、單據(jù)整理及移交審核工作;
(3)負(fù)責(zé)倉庫相關(guān)出入庫的統(tǒng)計(jì)記賬工作,并及時準(zhǔn)確的上報(bào)各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表;
(4)負(fù)責(zé)項(xiàng)目各類物料收、發(fā)原始記錄、憑證、報(bào)表和臺賬的整理和歸檔工作;
(5)負(fù)責(zé)項(xiàng)目庫存物料的定期盤點(diǎn)工作。
任職資格:
(1)大專以上學(xué)歷,1年以上倉庫管理經(jīng)驗(yàn),有房地產(chǎn)倉庫管理經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮,優(yōu)秀者可放寬要求;
(2)熟練使用出入庫系統(tǒng),電腦操作能力良好;
第9篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制程序-13
物業(yè)管理公司質(zhì)量記錄控制程序(13)
1.0目的:
為規(guī)范質(zhì)量記錄的控制與管理,確保質(zhì)量記錄的完整、有效、清晰,以便為管理體系的有效運(yùn)行提供客觀證據(jù)。
2.0適用范圍
本公司各類質(zhì)量記錄的管理。
3.0職責(zé):
3.1綜合管理部負(fù)責(zé)公司質(zhì)量記錄的統(tǒng)一管理和控制。
3.2各部門負(fù)責(zé)相關(guān)質(zhì)量記錄的控制。
4.0程序:
4.1質(zhì)量記錄的分類。
4.1.1管理體系實(shí)施方面的記錄,包括有:
內(nèi)部管理體系審核記錄;合同評審的記錄;材料、服務(wù)、工程等分包方檔案;設(shè)備管理記錄;測量器具的檢定記錄;糾正與預(yù)防措施記錄;客戶投訴處理記錄;員工培訓(xùn)記錄;質(zhì)量策劃記錄等。
4.1.2管理服務(wù)質(zhì)量驗(yàn)證方面的記錄,包括有:
管理評審記錄;進(jìn)貨物資驗(yàn)證記錄;服務(wù)質(zhì)量評價記錄;服務(wù)的標(biāo)識和可追溯性記錄。
4.2程序:
1、使用鋼筆或黑水筆填寫;2、填寫工整、清晰;3、按欄目填寫,若某項(xiàng)不必填寫,應(yīng)劃'-'號;4、填寫人簽名,并標(biāo)明填寫日期,必要時標(biāo)明填寫時間;5、質(zhì)量記錄存放地點(diǎn)的干燥、清潔、安全,防止質(zhì)量記錄被污損、遺失。
1、經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),本公司人員可以借閱存檔的質(zhì)量記錄。
2、質(zhì)量記錄的借閱期一般以三天為限,文件保管人員辦理借閱手續(xù)并監(jiān)督借閱人員歸還。文件歸還時,確保完整無缺。
超過有效保存期的質(zhì)量記錄,由文件保管人員向部門負(fù)責(zé)人匯報(bào)過期情況,記錄類別、名稱、日期、數(shù)量并進(jìn)行適當(dāng)處理。。
5.0支持性工具
《質(zhì)量記錄目錄》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第10篇 某高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
為了提升居住品質(zhì),向廣大業(yè)主提供更為專業(yè)、便捷、周到的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,我們特制定了本問卷,請您把真實(shí)想法和意見告訴我們。
您的需要,您的期望就是我們努力的方向。
占用您寶貴的時間。填寫表格時,除文字部分外,請?jiān)谶x項(xiàng)前打'√'。
姓名年齡
聯(lián)系電話從事職業(yè)
一、如果您選擇新居,家庭成員會有幾位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60歲以上)或孩子(16歲以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)無孩子4)無老人
三、您現(xiàn)在使用的交通工具
1)自備車2)出租車3)公共汽車4)單位班車5)地鐵6).其它
四、您未來兩年內(nèi)是否有購車計(jì)劃
1)有2)無
五、您覺得下列安保措施中哪些最重要(請選三項(xiàng))
1)紅外線周界報(bào)警2)電視監(jiān)控3)可視對講4)ic卡門禁
5)家庭緊急報(bào)警6)保安門崗7)保安巡邏8)其它
六、您最需要的是哪些代辦服務(wù)(請選三項(xiàng))
1)代訂報(bào)刊2)代訂車、船、機(jī)票3)代訂賓館、飯店
4)代訂鮮花5)代投遞郵件6)代綠化種植養(yǎng)護(hù)
7)代辦商務(wù)活動、會務(wù)接待8)代收、代送洗滌衣物
9)代辦家政服務(wù)10)其它
七、您家中是否飼養(yǎng)寵物
1)是2)否
八、您認(rèn)為不影響正常居住的裝修時間是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您認(rèn)為報(bào)修后維修人員多少時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場較為滿意
1)15分鐘以內(nèi)2)20分鐘以內(nèi)3)30分鐘以內(nèi)
十、據(jù)您所知,類似本地段和檔次的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)一般是多少(不包括電梯水泵運(yùn)行費(fèi)及公共水電費(fèi))
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物業(yè)管理每年將組織四季社區(qū)活動,您認(rèn)為
1)有必要,會積極參與2)無所謂,可能會參加3)沒必要,不參加
十二、如果您選擇四季花城,您認(rèn)為生活中最不方便的是什么(請?zhí)钊?xiàng))
1)2)3)
十三、您是否需要在小區(qū)內(nèi)租賃車位
1)需要個2)不需要
十四、您現(xiàn)在居住區(qū)是否由物業(yè)公司管理如果是,您認(rèn)為滿意的服務(wù)有哪些不滿意的服務(wù)有些(請?zhí)钊?xiàng))
1)是2)否
3)滿意的服務(wù)
4)不滿意的服務(wù)
十五、您知道本物業(yè)管理公司嗎
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通過何種途徑知道本物業(yè)管理公司的
1)親身感受2)聽朋友介紹3)媒體4)銷售人員介紹5)其它
十七、您希望物業(yè)管理為本項(xiàng)目營造怎樣的氛圍
1)自然2)高檔3)舒適4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物業(yè)管理能為您做些什么
十分感謝您的建議,您所填的個人資料將完全保密。
**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
第11篇 物業(yè)公司綠化管理程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理程序文件:綠化管理程序
1.0 目的
規(guī)范綠化工作管理程序,保障作業(yè)人員職業(yè)安全,保護(hù)環(huán)境,確保所轄區(qū)域綠苗木健康生長,綠化率達(dá)到管理目標(biāo)要求,為用戶提供一個優(yōu)雅、舒適的生活、辦公環(huán)境。
2.0 適用范圍
適用于公司下屬各管理處。
3.0 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)綠化整改及大中型維護(hù)項(xiàng)目的審批。
3.2 管理部負(fù)責(zé)綠化整改及大中型維護(hù)項(xiàng)目的施工計(jì)劃、技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督工作,以及指導(dǎo)管理處日常綠化管理工作。
3.3 工程部負(fù)責(zé)綠化整改及大中型維護(hù)項(xiàng)目的預(yù)決算審批工作。
3.4 管理處負(fù)責(zé)所轄區(qū)域綠化工作的全面管理,負(fù)責(zé)監(jiān)督作業(yè)人員職業(yè)安全衛(wèi)生的防范工作。
3.5 綠化主管負(fù)責(zé)對日常綠化工作的檢查監(jiān)督。
3.6 管理處綠化組負(fù)責(zé)綠化的日常維護(hù)工作。
4.0 工作程序
4.1 交接驗(yàn)收
管理處接到綠化交接通知后,管理處主任與管理部經(jīng)理會同開發(fā)商及施工單位指定驗(yàn)收人員,對保養(yǎng)期已屆滿的綠化苗木的品種、數(shù)量、配置效果、苗木長勢等逐項(xiàng)驗(yàn)收,編寫驗(yàn)收報(bào)告,經(jīng)參與驗(yàn)收人簽名確認(rèn)。
4.2 小區(qū)內(nèi)所有綠化苗木經(jīng)驗(yàn)收合格后,即由管理處綠化組接管,并依據(jù)文件規(guī)定進(jìn)行全面的養(yǎng)護(hù)工作。
4.3 綠化保養(yǎng)具體運(yùn)作程序
4.3.1 綠化主管負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排,劃分綠化崗位區(qū)域,并指定綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任人。
4.3.2 綠化工根據(jù)文件規(guī)定對各自崗位范圍內(nèi)的綠化苗木進(jìn)行管理養(yǎng)護(hù)工作。
4.3.3 綠化工每日巡視各自范圍內(nèi)的綠化苗木長勢、水肥灌施、肥藥使用、松土除雜草等情況。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,并向主管匯報(bào),填寫《綠化養(yǎng)護(hù)工作記錄》。
4.3.4 綠化主管結(jié)合綠化工的匯報(bào)及自身巡查情況,填寫《綠化養(yǎng)護(hù)工作記錄》。
4.4室內(nèi)、外植物養(yǎng)護(hù)
4.4.1 室內(nèi)植物的管理養(yǎng)護(hù)
a、室內(nèi)觀葉植物一般隔天噴淋一次水,個別品種可視其生長特性一天噴淋一次。每次噴淋水后,應(yīng)及時用拖布抹干地面水跡。
b、每周對植物葉片抹拭清潔一次,對花盆底碟清洗一次。
c、定期更換室內(nèi)植物及時花位置,作好節(jié)日或特殊接待任務(wù)的環(huán)境綠化布置工作。
d、每天要清理黃葉,大葉觀賞植物的葉片如小部分枯黃時,可用花剪將枯黃部分剪去。對于攀爬植物應(yīng)注意牽引或固定。
e、室內(nèi)人造植物隔天清潔一次,如發(fā)現(xiàn)造型有損壞或有脫落的枝順,應(yīng)及時進(jìn)行修補(bǔ)。
f、工作時要注意用戶情況,不要妨礙其活動,更不能將水濺到用戶身上。
4.4.2 室外植物的管理養(yǎng)護(hù)
a、每日對花壇草地進(jìn)行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放的時花每天噴淋水二次,對地花、草坪每隔一天噴淋水一次,噴淋水時要讓土壤充分吸收水份。噴淋時間一般應(yīng)在每天上午10點(diǎn)鐘以前或下午5點(diǎn)鐘以后,避免高溫暴曬時淋水,給植物生長帶來不利影響。
b、隨時觀察植物生長情況,視情況進(jìn)行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。
c、每周沖洗大樹及一切綠化布置,以保持干凈。
d、作好草坪的修剪保養(yǎng)工作:草長高至或超過推薦割草高度15-25mm時應(yīng)該進(jìn)行修剪,立春前進(jìn)行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草;立秋前修剪的高度為草長的一半為宜;立冬前修剪高度為草長的三分之一,以鞏固草根的生長。
e、每次修剪后均要進(jìn)行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復(fù)后肥。
f、做好花林防風(fēng)、防寒等自然災(zāi)害的預(yù)防保護(hù)工作。
4.5 綠化工具管理
4.5.1 由綠化主管將每月采購申請報(bào)管理處主任同意,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),由公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)采購。
4.5.2 綠化主管統(tǒng)一領(lǐng)取購進(jìn)物料工具。 綠化工領(lǐng)用任何工具均需填寫《物品領(lǐng)用登記表》妥善使用,凡屬故意損壞者照價賠償。
4.6 病蟲防治
按《消殺管理程序》中有關(guān)規(guī)定操作。
5.0 相關(guān)文件
5.1《消殺管理程序》(zh*-qp-17)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《綠化養(yǎng)護(hù)工作記錄》(zh*-qp-18-1/a)
6.2《物品領(lǐng)用登記表》(zh*-qp-11-4/a)
第12篇 酬金制物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)管程序文件
1.0目的:
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務(wù),有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況,維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益。
2.0范圍
適用于酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下,**集團(tuán)對委托物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作。
3.0職責(zé)
3.1項(xiàng)目委托的物業(yè)管理公司(以下簡稱物業(yè)公司)負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理具體經(jīng)營、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理的實(shí)際工作,以及經(jīng)營收入管理和成本控制工作;
3.2置業(yè)公司客戶服務(wù)中心(以下簡稱客戶服務(wù)中心)負(fù)責(zé)與物業(yè)公司對接工作,以及費(fèi)用結(jié)算、成本審核、物資采購初審、財(cái)務(wù)核查協(xié)助、資產(chǎn)管理監(jiān)督工作;
3.3置業(yè)公司財(cái)務(wù)部(以下簡稱地產(chǎn)財(cái)務(wù)部)負(fù)責(zé)對物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)管理的監(jiān)管和審核工作;
3.4集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營部負(fù)責(zé)上述工作的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。
4.0程序
4.1物業(yè)管理經(jīng)營收入監(jiān)管
4.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入定義與范圍
4.1.1.1物業(yè)管理經(jīng)營收入是指物業(yè)公司在本項(xiàng)目上所有業(yè)務(wù)經(jīng)營收入款項(xiàng),包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入;
4.1.1.2主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi);
4.1.1.3其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入包括為裝修管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、場租費(fèi)、業(yè)務(wù)分成、維修服務(wù)費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)等其他業(yè)務(wù)收入;
4.1.1.4所有主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入必須入帳,錄入財(cái)務(wù)軟件、開具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。
4.1.2財(cái)務(wù)票據(jù)監(jiān)控
4.1.2.1物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(xiàng)(包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入),都必須向客戶開具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定統(tǒng)一的《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》(以下簡稱物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)),物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)一式三聯(lián),一聯(lián)給客戶、一聯(lián)物業(yè)公司存檔、一聯(lián)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部存檔;
4.1.2.2物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)由地產(chǎn)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、印刷和管理;
4.1.2.3物業(yè)公司財(cái)務(wù)會計(jì)在每月3日前到地產(chǎn)財(cái)務(wù)部核銷上月的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù),和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)。
4.1.2.4物業(yè)公司在領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù),需要在地產(chǎn)財(cái)務(wù)部登記物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)的起始編號;
4.1.2.5物業(yè)公司在核銷物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)時,需向地產(chǎn)財(cái)務(wù)部提交《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根?？蛻舴?wù)中心根據(jù)月份報(bào)表和財(cái)務(wù)收存根進(jìn)行審核物業(yè)公司當(dāng)月經(jīng)營收入數(shù)據(jù)的真實(shí)性,客戶服務(wù)中心審核無誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.1.2.6物業(yè)公司在使用《**大湖之都物業(yè)管理收款收據(jù)》,必須按順序和規(guī)范填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯(lián),三聯(lián)一起核銷;不得有跳頁、涂改、開空白頁。自制和偽造財(cái)務(wù)票據(jù)、以及收款不開票據(jù)的行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定,每發(fā)生一次將給物業(yè)公司處于人民幣1萬元的罰款;
4.1.3物業(yè)管理軟件監(jiān)控
4.1.3.1為便于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時監(jiān)控,將安裝物業(yè)管理軟件,在地產(chǎn)財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司各設(shè)置一個管理登陸平臺;
4.1.3.2物業(yè)公司收取所有的物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(xiàng)(包括主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入),必須及時將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中;
4.1.3.3客戶服務(wù)中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),匯總和統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。
4.1.3.4客戶服務(wù)中心根據(jù)《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿),對照物業(yè)公司提交的《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》,和當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,審核無誤后提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(xiàng)數(shù)據(jù)原則上在48小時內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費(fèi)不錄入軟件的行為,根據(jù)《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。
4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》、當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核無誤后,在《**大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。
4.2物業(yè)管理經(jīng)營成本監(jiān)管
4.2.1物業(yè)管理經(jīng)營成本定義與范圍
4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;
4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費(fèi)、社會保險;
4.2.1.3物業(yè)管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規(guī)規(guī)定內(nèi)的成本支出;
4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;
4.2.2物業(yè)管理人工成本監(jiān)控
4.2.2.1物業(yè)公司必須在每月3日前提交上月的《**月份考勤匯總表》和《**月份人工成本報(bào)表》(報(bào)表中必須有工資、福利、加班費(fèi)以及社會保險金額);
4.2.2.2客戶服務(wù)中心對上述報(bào)表和項(xiàng)目實(shí)際人員狀況進(jìn)行核實(shí)和審核,審核無誤后將提交地產(chǎn)財(cái)務(wù)部進(jìn)行復(fù)核;
4.2.2.3物業(yè)公司的人員編制、工資、福利和社會保險標(biāo)準(zhǔn)必須按照萬廈居業(yè)的《**大湖之都物業(yè)管理投標(biāo)文件》中的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,超出此標(biāo)準(zhǔn)的部分將不予以確認(rèn),超編制部分人員需提前報(bào)批;
4.2.2.4地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和客戶服務(wù)中心在審核物業(yè)公司的人工成本時,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權(quán)拒絕支付物業(yè)公司當(dāng)月虧損補(bǔ)貼和酬金,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.2.5物業(yè)管理人工成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部對客戶服務(wù)中心提交的審核合格的《**月份人工成本報(bào)表》進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核無誤后在報(bào)表上簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終人工成本數(shù)據(jù);
4.2.3物業(yè)管理物料成本監(jiān)控
4.2.3.1物業(yè)公司在每月28日前向客戶服務(wù)中心提交下月的《**月份物資采購報(bào)表》(報(bào)表中必須注明采購物資名稱、規(guī)
格、數(shù)量、用途、單價、總計(jì)金額)進(jìn)行審核?？蛻舴?wù)中心根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況審核所采購物資的合理性、必要性和真實(shí)性;
4.2.3.2物業(yè)公司需每個季度向客戶服務(wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部提交一份《**大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》,以供價格參考?？蛻舴?wù)中心和地產(chǎn)財(cái)務(wù)部有權(quán)對價格表中的價格進(jìn)行市場調(diào)查,如發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在虛報(bào)價格的行為,將有權(quán)拒絕支付該項(xiàng)費(fèi)用,并追究物業(yè)公司的違約責(zé)任和扣罰酬金;
4.2.3.3客戶服務(wù)中心審核過程中如發(fā)現(xiàn),如發(fā)現(xiàn)《**月份物資采購報(bào)表》的物資單價,超過《**大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》單價的10%以上,將要求物業(yè)公司進(jìn)行合理解釋,否則將拒絕確認(rèn)?？蛻舴?wù)中心審核合格后的《**月份物資采購報(bào)表》,報(bào)一份給地產(chǎn)財(cái)務(wù)部復(fù)核;
4.2.3.4物業(yè)管理物料成本數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心審核后的《**月份物資采購報(bào)表》,對照《**大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》復(fù)核無誤后,在《**月份物資采購報(bào)表》簽字確認(rèn),確認(rèn)的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終物料成本數(shù)據(jù);
4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《**月份物資采購報(bào)表》實(shí)施采購。
4.3酬金和虧損補(bǔ)貼支付
4.3.1物業(yè)公司酬金提取標(biāo)準(zhǔn)按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取計(jì)算;
4.3.2客戶服務(wù)中心根據(jù)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部簽字確認(rèn)后的《**月份人工成本報(bào)表》和《**月份物資采購報(bào)表》,計(jì)算當(dāng)月管理酬金和虧損補(bǔ)貼,并簽發(fā)《**月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》,報(bào)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和公司總經(jīng)理審批,審批后在每月8日前憑物業(yè)公司開具的正式發(fā)票向物業(yè)公司指定帳號劃撥補(bǔ)貼款項(xiàng),;
4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控
4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價在500元以上的物資;
4.4.2資產(chǎn)購置申請:物業(yè)公司需要購置資產(chǎn),需要提前7個工作日向客戶服務(wù)中心提交《**資產(chǎn)購置申請表》進(jìn)行審批,客戶服務(wù)中心審批后報(bào)地產(chǎn)財(cái)務(wù)部和公司總經(jīng)理審批;
4.4.3資產(chǎn)購置費(fèi)用報(bào)銷:物業(yè)公司憑審批合格后的《**資產(chǎn)購置申請表》實(shí)施采購。報(bào)銷時需要提交發(fā)票、入庫單和《**資產(chǎn)購置申請表》進(jìn)行報(bào)銷,屬于前期開辦費(fèi)范圍以內(nèi)的資產(chǎn)購置報(bào)銷由地產(chǎn)公司報(bào)銷,前期開辦費(fèi)范圍以外的資產(chǎn)購置報(bào)銷由物業(yè)公司報(bào)銷;
4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務(wù)中心提交《**月份資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表》,客戶服務(wù)中心進(jìn)行監(jiān)督和核查,同時將此報(bào)表報(bào)地產(chǎn)綜合部備案。
4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《**大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.5集團(tuán)監(jiān)督:集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營部對上述工作不定期進(jìn)行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團(tuán)內(nèi)部員工責(zé)任的將按照集團(tuán)行政管理制度進(jìn)行處罰,為物業(yè)公司責(zé)任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責(zé)任。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄
5.1《**前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》
5.2《**物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財(cái)務(wù)部印制格式)
5.3《zz月份物業(yè)管理收入報(bào)表》zr-kf-wy-01
5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)
5.5《**月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02
5.6《**月份人工成本報(bào)表》zr-kf-wy-03
5.7《**月份物資采購報(bào)表》zr-kf-wy-04
5.8《**大湖之都季度常用物資采購價格明細(xì)表》zr-kf-wy-05
5.9《**月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》zr-kf-wy-06
5.10《**資產(chǎn)購置申請表》zr-kf-wy-07
