第1篇 物業(yè)管理綠化培訓-綠化用品
物業(yè)管理綠化培訓:綠化用品
一、肥料
1、復合肥:(速溶:用水溶后噴施,0.5%濃度溶解;緩溶:直接干撒,但通常會有局部燒灼,因此多用于要求較低的草坪。)
2、尿素:(為高效氮肥,常用于草坪追綠,但使用過多會造成草坪草植株抗病力下降而染病,且使用濃度不當極易燒傷。)
3、快綠美:(液體氮肥,作用與尿素相近。)
4、長效復合肥:(固體多元素肥,具有肥效長、效果好的特點,且一般不會有燒灼現(xiàn)象,但價格昂貴。)
二、農(nóng)藥
1、常用殺蟲劑:
a、有機氯類:三氯三蟲酯(殺蚊蠅)、六六六(禁止生產(chǎn))、ddt
b、有機磷類:一般具有強烈的刺激氣味,毒性較高,廣泛用于室外植物的防蟲。樂果(強毒性)、辛硫磷(毒性低,對鱗翅目幼蟲特別有效,殘留期短)、敵百蟲、敵敵畏(中等毒性,易分解,殘效期短)。
c、菊酯類:毒性較低,有氣味,但較輕,有些可用于室內(nèi)。
2、常用除草劑
a、選擇性:按其選擇的范圍可分為雙子葉除草、單子葉除草。
b、廣譜性:達到一定濃度后可殺死所有植物。
第2篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設,建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。
5.開發(fā)建設單位給予一定的支持。開發(fā)建設單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第3篇 某物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
物業(yè)公司綜合管理辦公室職能
1、主要負責公司內(nèi)部日常行政事務,包括人事、后勤、檔案、培訓、綜治、消防等工作;
2、負責財務管理,包括做好資金運作的日常工作,負責管理服務費的收繳,做好財會帳冊、報表,繳納財稅等工作;
3、負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理,包括房屋的設備檢驗、維修工程安排,對業(yè)主裝修的指導和監(jiān)督等工作;
4、負責監(jiān)督、檢查房屋及設備急修以及一般報修受理或作業(yè),保安、消防、車輛交通等工作以及轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護和日常清掃,綠化設施的管理,樹木、綠地養(yǎng)護等工作;
5、負責“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”的發(fā)展,包括管理各種文化、娛樂、生活、商業(yè)等公共服務經(jīng)營設施和部門,接受業(yè)主綜合性和個別性的委托、代辦服務等工作。
第4篇 某物業(yè)項目鑰匙管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--鑰匙管理程序
1.目的
加強鑰匙管理,消除安全隱患。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責
由部門經(jīng)理指定人員負責鑰匙的接收、領用、保管和配制。
4.定義
本程序鑰匙指1、公用部位鑰匙,如管理用房、設備房、消防通道門、空置房鑰匙;2、顧客鑰匙,如驗收移交或因維修家政等服務需要由顧客委托代保管的鑰匙。
5.方法和過程控制
5.1 公用部位鑰匙的更換、配制:
5.1.1部門經(jīng)理應指定專人負責公用部位鑰匙的配制、更換、保管工作。
5.1.2任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時,須由鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請表》,報部門經(jīng)理同意后方可配制。
5.1.3門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)需更換時,應填寫《鑰匙配制申請表》,報部門經(jīng)理審批后予以更換,同時應查明原因,如屬人為原因,應追究責任。
5.1.4重點部位門鎖的更換應在24小時之內(nèi)完成(節(jié)假日時可口頭報部門經(jīng)理同意),所更換的鑰匙交鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無關人員可以用鑰匙進出這些部位的情況,必須對門鎖、鑰匙進行更換,特別是重點部位,以確保這些部位的安全。
5.2 公用部位鑰匙的保管
5.2.1在房屋移交驗收時,部門經(jīng)理指定專人接收所有公共設施鑰匙,按如管理用房鑰匙、設備房鑰匙等進行分類,在《鑰匙清單》上登記。
5.2.2鑰匙管理員負責將所有鑰匙分類加以標識,并確保標識的清晰及持久性。
5.2.3 公用部位鑰匙應統(tǒng)一放在部門辦公室或控制中心的鑰匙柜內(nèi),除員工因工作需要而由其本人保管的公用部位鑰匙外,所有鑰匙必須進行分類保管。
5.2.4由鑰匙管理員或當值人員負責對鑰匙的領用、歸還情況進行記錄。鑰匙管理員或當值人員每天下班前應清點鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還的現(xiàn)象應及時追回,如有異常,應在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
5.2.5倉管員請假外出時需把倉庫鑰匙交給部門經(jīng)理指定的人員,并在《鑰匙使用登記表》上簽名確認。
5.3 公用部位鑰匙的使用
5.3.1因工作需要而借用鑰匙,須嚴格履行領用手續(xù)填寫《鑰匙使用登記表》,同時使用完畢應當即交還,不得拖延。
5.3.2鑰匙領用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須交還鑰匙管理員或當值人員。
5.3.3鑰匙不慎遺失,必須即刻報告部門經(jīng)理或鑰匙管理員,由部門經(jīng)理做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記備案。
5.3.4如果部門人員調(diào)動、離職,鑰匙管理員負責收回其持有或借用鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上予以記錄。
5.4顧客鑰匙的管理
5.4.1在房屋移交驗收時,部門經(jīng)理指定專人接收所有房屋鑰匙,并在《顧客鑰匙清單》中單獨登記。在入伙時,由顧客簽字領取,《顧客鑰匙清單》交部門資料管理員永久保存。
5.4.2如因返修、維修等原因需為顧客代保管鑰匙的,須指定專人負責所有鑰匙的領、借、還等手續(xù),由顧客在《顧客委托鑰匙登記表》中簽字確認后。
由鑰匙管理員對領、借用顧客的鑰匙,須嚴格填寫《顧客委托鑰匙登記表》,對過夜借用顧客的鑰匙必須經(jīng)過部門經(jīng)理同意后,方可借用,并負責追回,否則將追究鑰匙管理員責任。
5.4.3如有顧客委托管理處鐘點工服務、房屋出租并要求代管鑰匙的,管理處應委婉提醒其誤會、風險發(fā)生的可能;如顧客仍堅持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經(jīng)部門經(jīng)理同意后方可接收,并由部門經(jīng)理指定專人保管該鑰匙,并在《顧客委托鑰匙登記表》登記確認,由保管人負責跟進鑰匙使用情況及追回鑰匙。
5.4.4顧客將鑰匙收回時,鑰匙管理員或當值人員應讓顧客在相應記錄中簽字確認。
5.4.5顧客的鑰匙任何人員不得配置,如須更換顧客鑰匙必須有充分理由并由部門經(jīng)理與顧客溝通,獲得顧客簽名同意。
5.4.6無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等無關人員可以用鑰匙進出顧客房間的情況,必須立即與顧客取得聯(lián)系,采取措施妥善處理。
5.4.7無論何種原因,顧客鑰匙遺失或向管理處反映需要非正常進入時,必須經(jīng)部門經(jīng)理同意,在充分考慮法律風險后再行處理,如聯(lián)系專業(yè)人員開鎖或強制性開鎖,但事后必須提醒顧客及時更換鎖匙。
6.質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.1-z02-f1《鑰匙配制申請表》
**wy7.5.1-z02-f2《顧客鑰匙清單》
**wy7.5.1-z02-f3《顧客委托鑰匙登記表》
**wy7.5.1-z02-f4 《鑰匙清單》
**wy7.5.1-z02-f5《鑰匙使用登記表》
第5篇 物管培訓:物業(yè)管理公司與相關部門的關系
物業(yè)管理公司所開展的各類服務工作都離不開政府的各個主管部門的領導和幫助,也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持,否則將一事無成,必須正確處理好各類關系。
一、與政府行政主管部門的關系
行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務等行政管理部門對小區(qū)內(nèi)的居民和單位實施的行政管理。其主要任務是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī),包括街道辦事處和居民委員會的民政、征兵、計劃生育、僑務等項工作,公安交警部門的社會治安、戶籍管理、交通管理工作,規(guī)劃城建部門的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,工商稅務部門對經(jīng)濟活動的管理工作,等等,其權力來源于政府的行政權。
受小區(qū)代表機構(gòu)(如小區(qū)管委會或業(yè)主委員會)委托和授權對小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權人共同擁有產(chǎn)權(或使用權)的公共場所、公共設備和所有公共配套設施實施專業(yè)化有效管理,同時提供多層次的社區(qū)公共服務和家庭服務。物業(yè)管理公司的管理權力來源于產(chǎn)權人、住戶和單位的授予。
雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個不同的概念,但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人,在其經(jīng)濟活動中應當接受國家財政、工商、稅務等行政主管部門的管理;在其專業(yè)管理活動中,應當接受建設、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務指導和監(jiān)督?？傊?物業(yè)所在地人民政府對物業(yè)管理有監(jiān)督和指導的職責。物業(yè)管理公司應接受其指導,但人民政府不直接介入物業(yè)管理過程中具體的業(yè)務工作,是一種間接管理。
二、與屬地街道辦事處(或居委會)的關系
街道辦事處作為人民政府的派出機構(gòu),在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括:統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導、組織協(xié)調(diào)、提供服務、檢查監(jiān)督,但不替代物業(yè)管理企業(yè)實施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供生活服務。廣州東華實業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國作出了表率。在五羊村,行政管理與物業(yè)管理職責分明,相得益彰。行政管理部門與物業(yè)管理機構(gòu)保持密切的聯(lián)系,互相配合,互相支持,構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務系統(tǒng)。例如,街道和居委會派人員參加管理處的例會,及時了解物業(yè)管理的情況,通過宣傳和教育使居民、單位支持物業(yè)管理工作;公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開出產(chǎn)權人、住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明,給予辦理戶口遷入手續(xù),并負責小區(qū)保安隊伍的業(yè)務指導,使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。
三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關系
一個適應現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少,隊伍精干,社會化、專業(yè)性強。一般是由公司主要領導、各專業(yè)管理部門的技術骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作,如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔,一切按經(jīng)濟合同辦事。專業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套服務的專門機構(gòu)。專業(yè)服務公司的設立,可以使勞動資源和自然資源共享,是物業(yè)管理發(fā)展的方向。此時,物業(yè)管理公司是業(yè)主(使用人)的總管家。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時,一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益。要符合住宅小區(qū)管委會所制定的各項規(guī)章制度,并在合同執(zhí)行期內(nèi),代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容、要求進行對照、檢查,從而保證各項工作能真正落到實處。
第6篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系
物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理體系
1總要求
公司按照iso9001:2000標準的要求,結(jié)合物業(yè)管理業(yè)務特點,建立質(zhì)量管理體系,通過對質(zhì)量管理體系的實施保持和持續(xù)改進,滿足顧客需求,為社會提供優(yōu)質(zhì)服務。
為滿足顧客不斷增長的需求和期望,確保質(zhì)量管理體系的充分性、適宜性和有效性,公司按照iso9001:2000的要求,對與質(zhì)量管理有關的過程及內(nèi)容以及這些過程之間相互聯(lián)系、相互作用的關系進行識別和確定,建立相應的辦法予以管理和控制。
1.1公司通過對物業(yè)管理業(yè)務的了解、服務內(nèi)容的確認以及服務提供的設定,對從服務提供標準的建立及服務提供所需的全過程和影響服務質(zhì)量的活動包括管理、策劃、資源提供、產(chǎn)品提供、測量等每一個內(nèi)部活動進行識別,確定質(zhì)量管理體系中所需的每一過程。
1.2通過對各相關過程之間的相互作用和相互聯(lián)系進行分析,明確彼此間的關系,建立'質(zhì)量手冊'、'程序文件'、'作業(yè)指導書'、'工作流程圖'和其他內(nèi)部管理規(guī)章制度等質(zhì)量體系文件對各過程以及過程之間的順序、相互聯(lián)系和相互作用的關系進行管理。
1.3為確保質(zhì)量體系各過程的有效運行和受控,根據(jù)顧客需求、有關法律法規(guī)的規(guī)定以及行業(yè)的標準和要求,對質(zhì)量體系的每一個過程建立相應的過程運行控制辦法及檢驗和驗收的準則,通過制定相應的程序、作業(yè)指導書和規(guī)章制度等書面化的文件將這些過程控制的辦法、服務檢驗和驗收的準則予以明確并確保得以落實和實施,根據(jù)實際情況的變化及時調(diào)整和更新,以確保有關方法和準則的有效性。
1.4通過對質(zhì)量體系中各個過程的運行狀況和運行結(jié)果的測量、分析和評估,明確各過程有效運行和控制過程運行所需的有關資源和信息,通過完善的招聘培訓體系和后勤服務系統(tǒng)確保公司各個部門和崗位都配備有適宜的工作人員和過程運行所需要的設備設施及工作環(huán)境等必備資源;建立信息的流通傳遞和內(nèi)部溝通制度,確保信息傳遞的及時、準確,支持過程的有效運行。
1.5通過內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評審等活動對公司質(zhì)量管理體系的運作進行評估,針對服務行業(yè)的特點,公司建立對服務人員、服務規(guī)范和服務過程,包括對供方人員、方法和服務提供過程進行測評和控制的有關程序、作業(yè)指導書和各類規(guī)章制度,對質(zhì)量體系的各個過程進行測量、分析和監(jiān)控。
顧客的滿意是公司測量質(zhì)量體系各個過程有效運行的重要尺度,公司通過定期對顧客滿意度的測評,圍繞實現(xiàn)顧客滿意對質(zhì)量體系的各個過程進行分析改進,以確保體系實施的保持和有效運行。
1.6公司建立書面化的程序?qū)Ω鬟^程策劃結(jié)果的執(zhí)行、糾正預防措施的實施和持續(xù)改進進行管理和控制,確保以上各個過程得以實施,保證質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進。
2文件要求
2.1總則
公司質(zhì)量管理體系文件包括:
a)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標;(詳見本手冊)
b)質(zhì)量手冊;
c)iso9001:2000標準要求的程序文件;
d)公司為保證質(zhì)量管理活動有效運行,保證所有過程得以有效策劃、運作和控制所需的各類程序文件、通用作業(yè)指導書、各類管理規(guī)章制度、工作標準(崗位責任和任職要求等)以及各部門作業(yè)指導書和部門運作管理所需的各類規(guī)章制度和、其他針對特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量。
e)計劃等文件。
f)iso9001:2000標準要求的質(zhì)量記錄;公司為確保質(zhì)量管理活動有效運行和為采取糾正預防措施以及為保持和改進質(zhì)量管理體系提供信息而規(guī)定的各類質(zhì)量記錄等;
2.2質(zhì)量手冊
公司按照iso9001:2000標準的要求建立和保持本質(zhì)量手冊,質(zhì)量手冊是公司質(zhì)量管理體系文件的最高層文件。手冊規(guī)定了公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標,描述了公司組織架構(gòu),明確了組織內(nèi)有關的職責和權限,界定了質(zhì)量管理體系的范圍。手冊還明確了質(zhì)量管理體系中各個過程的順序、相互的作用和關系,規(guī)定了過程運作的要求、管理和監(jiān)控的方法準則,以及所引用的程序文件、作業(yè)指導書和外來的標準、規(guī)定等相關的文件。
2.3文件控制
公司建立程序?qū)|(zhì)量體系過程所需文件的編制、批準、發(fā)放、使用、更改及修訂、作廢回收和標識等過程予以管理和控制。
a)所有質(zhì)量管理體系所需的文件,包括質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導書、公司管理規(guī)定及部門管理規(guī)定等在發(fā)布前,必須確保規(guī)定的充分性和適宜性。
b)文件規(guī)定應與實際運作保持一致,當有嚴重的不適應或不合格發(fā) 生,質(zhì)量體系有變化或質(zhì)量方針、質(zhì)量目標發(fā)生變化,服務對象有所改變或有關法律法規(guī)及相關的標準和規(guī)定發(fā)生變化時,需對相關文件進行評審和更新,并經(jīng)再次的審核和批準后才能發(fā)布使用。
c)建立程序,規(guī)定適當?shù)姆绞綄|(zhì)量管理體系運行過程所需的所有文件的修改和現(xiàn)行修訂狀態(tài)進行標識和指示。
d)對文件的發(fā)放進行管理和控制,確保所有文件使用場所可獲得適用文件的有效版本。
e)建立有關文件編制和編號的管理規(guī)定,確保所有文件清晰可辨,易于識別。
f)對于所有外來文件,包括國家及行業(yè)的標準和規(guī)定,有關法律法規(guī)以及發(fā)展商/業(yè)主提供的有關物業(yè)的各類圖紙、資料等,建立相應規(guī)定進行識別、管理和控制,在有關資料發(fā)生變化(包括作廢)時應及時對存檔資料進行更新。對于這一類外來文件的發(fā)放,直
g)接使用或間接引用,需經(jīng)有關人員認可和確認。
h)對作廢文件的處理辦法予以明確規(guī)定,包括及時從文件使用場所將作廢文件收回、防止作廢文件遺留在外和對需要保留的作廢文件采取適當?shù)姆绞竭M行標識和隔離等規(guī)定,確保作廢文件不會在非預期的情況下進行使用。
2.4質(zhì)量記錄的控制
為提供公司質(zhì)量體系符合要求和有效運行的證據(jù),公司建立和保持質(zhì)量記錄,通過對質(zhì)量記錄的標識、貯存、保護、檢索、保存期限和處置制定相應的規(guī)定,確保質(zhì)量管理體系過程有關的記錄保持清晰,易于識別和檢索。
各崗位人員認真、清楚地做好各類記錄并予以妥善保管;需歸檔保存的內(nèi)容,由各部門文件管理員統(tǒng)一收集、歸檔保存;來自分承
包方的質(zhì)量記錄也成為這些資料的組成部分。
本公司質(zhì)量記錄包括以下幾類:
a)組織架構(gòu)
b)服務策劃的記錄
c)服務提供過程的記錄
d)對過程監(jiān)視測量和評審的記錄
e)批準的合格供應商名單
f)合同評審的記錄
g)內(nèi)部質(zhì)量審核情況記錄
h)顧客滿意度調(diào)查和測評的結(jié)果
i)管理評審報告
j)顧客投訴/建議記錄
k)各類緊急事件記錄
l)培訓記錄
m)不合格處理的記錄
n)采取的糾正和預防措施的記錄
2.5支持性文件
jsnhwy0-01 《文件控制程序》
jsnhwy0-02 《質(zhì)量記錄控制程序》
第7篇 s物業(yè)管理公司員工誓詞
物業(yè)管理公司員工誓詞
我,很榮幸成為zz物業(yè)的一員,
愿接受zz物業(yè)的一切指導和培訓。
視企業(yè)聲譽如同生命,
視同事如同兄弟姐妹,
視客戶如同衣食父母,
為客戶服務是我的神圣使命,
用我們規(guī)范的服務去感化業(yè)主,
我將以熱心、誠心、耐心、細心、貼心、放心的理念面對客戶。
'主動、熱情、周到、細致'是我服務工作的信條。
'決不犯同樣的錯誤'是我的誓言。
我將為zz物業(yè)的騰飛貢獻我的智慧與力量。
第8篇 廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約意見稿
廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見稿)
第一章總則
第一條 為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由首次業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。
第二章業(yè)主的共有權
第三條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱;
座落位置;
物業(yè)類型:
建筑面積:
業(yè)主建筑物區(qū)域四至:
第四條根據(jù)有關法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有權:
(一)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺、蓄水池等;
(二)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設施設備,包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、照明設施、消防設施、避雷設施、電子鎖、對講系統(tǒng)等;
(三)由業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備,包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業(yè)管理用房”(包括業(yè)主委員會用房)庭院花園、一樓全部架空樓層門廊、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用供電設備、電子門禁、水泵及其控制系統(tǒng)、公用給排水管網(wǎng)、消防設施設備等。
第三章物業(yè)使用原則
第五條 為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務公司 以下權利:
1、根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
2、以批評、規(guī)勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
第六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)服務收費采取方式。業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。
物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)是物業(yè)服務活動正常開展的基礎,涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應積極倡導欠費業(yè)主履行交納物業(yè)服務費用的義務。
第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系。
第九條業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的,業(yè)主應在征得相關業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業(yè)服務企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。未簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議裝修材料不得進入小區(qū);
簽訂協(xié)議時交納1000元裝修押金,裝修押金在裝修完工、經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應按裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應按設計預留的位置安裝空調(diào),未預留設計位置的,應按物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
本業(yè)主建筑物區(qū)域的裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他時間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的,業(yè)主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。
第十四條業(yè)主應按有關規(guī)定合理使用水、電、氣、等共用設施設備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯及扶梯,應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯扶梯使用管理規(guī)定。
第十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關規(guī)定,并應遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便 ;
(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人。
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護
第十九條業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、公用設施的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修基金使用須經(jīng)相關聯(lián)業(yè)主2/3同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應當將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋應取得業(yè)主委員會關于交納物業(yè)服務費及維修基金的相關證明,未按時交納物業(yè)服務費及維修基金的,業(yè)主委員會可通知房管局暫不予辦理房地產(chǎn)契約變更。
第二十一條業(yè)主對
物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。
第二十二條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主,相關業(yè)主應給予必要的配合。
相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。
第二十三條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。
第二十五條建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復或拖延修復的,業(yè)主可以自行或委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。
第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理維修資金。
第五章違約責任
第二十七條業(yè)主違反本規(guī)約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十八條業(yè)主違反本規(guī)約關于業(yè)主共同利益的約定,導致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十九條建設單位未能履行本規(guī)約約定義務的,業(yè)主和物業(yè)服務 企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第三十條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設施設備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。
第三十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應提前書面通知物業(yè)服務企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第9篇 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理員工須知
項目物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理部員工須知
1、行為規(guī)范
1)遵守國家的憲法、法律、法規(guī)以及公司各項規(guī)章制度。
2)堅決執(zhí)行上級命令,執(zhí)勤禮貌待人,按時完成任務。
3)關心公司,熱愛本職工作,講究職業(yè)道德,做到文明服務,維護廣場形象與聲譽。
4)對清潔工具及工作服等應加以愛惜,不得任意毀壞。工作服、水鞋不得穿回家。
5)不違背公司服務宗旨,不泄露公司機密。
6)精誠團結(jié),員工之間必須互助、互敬、互愛,嚴禁爭吵及排斥他人。
7)公私分明,不得假公濟私,不得借公司名義向外招搖撞騙。
8)依章辦事,清廉克已。
9)當班前不得飲酒,吃異味食物。
10)樹團隊精神敬業(yè)樂業(yè),文明值班,禮貌待客,嚴禁打人、罵人,粗言穢語。
11)對所屬的工作范圍及綱要,必須熟練掌握。大廈、地庫的一切公共設備要熟悉,如發(fā)現(xiàn)有任何不正?；蛱厥馇闆r,要立即向上級報告。
2、儀容儀表
1)員工必須保持服裝整齊、干凈,并按規(guī)定著裝,儀容儀表端莊、整潔,給人以精干、威嚴、友善的感覺。
2)男保潔員頭發(fā)不蓋過耳及后衣領為適度,不準留胡子。女保潔員不得披頭散發(fā),不得濃妝艷抹。
3)每個員工必須保持頭發(fā)整潔,指甲清潔,必須注意個人衛(wèi)生。
4)正確配帶員工證。
5)統(tǒng)一穿著深色襪子,衣服要定期更換、無臭味。
6)不戴飾物,口袋內(nèi)不裝過多物品。
3、工作態(tài)度
1)樹立'客戶至上,服務第一'的宗旨,對待業(yè)戶、顧客要以和藹、禮貌、耐心、熱忱的服務態(tài)度,禁止有消極、怠慢的態(tài)度。
2)工作需盡職盡責,絕不草率,對所負責清潔范圍認真對待,應力求敏捷、周到、妥善。若屬本職責范圍以外,自己不能處理的,可向上級匯報。
3)當班時,應全神貫注執(zhí)行職責,認真完成本職工作。
4)責任──盡職盡責。無論是常規(guī)的服務還是正常的清潔工作,一切務求給客人以高效快捷和良好服務的印象。嚴格執(zhí)行交接班制度,如有疑難問題,應及時向上級反映,將問題圓滿的解決。
5)忠實──忠誠老實是每個清潔員必須具有品德。有事必報,有錯必改,不得謊報假情況,陽奉陰違,誣陷他人。
6)效率──提供高效率的服務,關注工作上的細節(jié)。急業(yè)戶、顧客所急,為他們排憂解難,以贏得大眾的滿意及本部的聲譽。
7)協(xié)作──各部門之間、員工之間應互相配合,真誠合作,不得互相推搪,應同心協(xié)力解決疑難問題,維護大廈的聲譽和秩序。
第10篇 物業(yè)質(zhì)量手冊：管理評審
5.5管理評審
5.5.1公司每年組織各部門、管理處進行一次管理評審,以評價公司質(zhì)量管理體系的持續(xù)適宜性和有效性、充分性。如發(fā)生重大不符合事項或體系發(fā)生重大變化及其他情況時,可適當增加評審的次數(shù)。
5.5.2管理評審由公司總經(jīng)理主持,管理者代表負責組織。
5.5.3管理評審內(nèi)容:
a)公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標;
b)業(yè)主/住戶的要求;
c)過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性;
d)預防和糾正措施的狀況;
e)以住管理評審的跟蹤措施;
f)有關影響質(zhì)量管理體系的因素;
g)改進的建議。
5.5.4 管理評審的輸出應包括以下方面有關的決定和措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過程有效性的改進。
b)與顧客(業(yè)主/住戶)要求有關產(chǎn)品的改進。
c)資源的需求。
5.5.5 公司制定并執(zhí)行文件化程序《管理評審控制程序》,確保管理評審活動正常進行。
5.5.6 管理評審記錄按《管理評審控制程序》的要求進行記錄和保存。
5.5.7 支持性文件
《管理評審控制程序》
第11篇 某公司物業(yè)管理模式
科信物業(yè)管理模式
本小區(qū)前期物業(yè)管理由科信物業(yè)管理公司承擔。聘請**物業(yè)管理有限公司做為物業(yè)管理顧問,全面指導本小區(qū)的物業(yè)管理工作。
科信物業(yè)在'嚴格苛求、精益求精'的管理理念之下,在2006年獲得了iso9000質(zhì)量保證體系,并在此基礎上創(chuàng)新、完善,形成了特有的科信物業(yè)管理模式:
(一)自我約束機制
科信物業(yè)的管理精神與服務質(zhì)量精神的深入宣傳貫徹,已在廣大員工中普遍形成了'自覺自律'的意識,'嚴格苛求、精益求精'是科信物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務的重要前提。
(二)檢查監(jiān)督體系
嚴密而科學的檢查監(jiān)督體系是確保優(yōu)質(zhì)服務的基本保證?？菩盼飿I(yè)在幾年的不斷摸索中,已經(jīng)形成了一套獨具特色、卓有成效的檢查監(jiān)督體系。
(三)標準化管理模式
科信物業(yè)的管理運作和服務嚴格遵循iso9001:2000國際質(zhì)量管理體系的要求,并得到了有效的實施,從人員素質(zhì)、服務質(zhì)量、效率、提供手段、細致程度、完整性等六個方面保證了科信物業(yè)服務質(zhì)量的高標準。
(四)專業(yè)化運作模式
對于項目的專業(yè)性和技術性較強的管理服務,都由科信物業(yè)結(jié)合社會力量提供專業(yè)服務和專業(yè)合作,以降低成本,提高效率,確保服務質(zhì)量。
(五)考核激勵機制
大力推行考核激勵機制,努力形成了一個'千斤重擔大家挑,人人肩上有指標'的工作局面,真正體現(xiàn)在什么崗拿什么錢,以貢獻的大小來確定報酬的高低,真正實現(xiàn)了'風險共擔,利益共享'的考核激勵目標。
(六)信息反饋機制
科信物業(yè)在標準化管理運作的基礎上建立了信息反饋制度,以持續(xù)提高管理質(zhì)量和服務水平。
第12篇 小區(qū)配套休閑場物業(yè)管理模式
小區(qū)配套休閑場管理模式
**物業(yè)根據(jù)對山體公園定位及客戶群體的分析,以體現(xiàn)**客戶尊貴身份為服務點;提出了半開放式花園會所管理模式。
針對山體公園的位置及所服務項目難以做到全封閉式管理,同時又為了突出**客戶的尊貴身份,(**客戶根據(jù)身份證明到管理處辦理貴賓卡)**物業(yè)決定對山體公園實施半開放式管理,既全面開放區(qū)別服務;全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制,**客戶或外來人員均可到公園游樂,但部分服務項目采取收費使用制;區(qū)別服務既對于**的客戶所有服務項目免收取服務費,外來客戶根據(jù)活動項目收取一定的服務費用;
項目開放模式開放時間收費標準
籃球場封閉式10:00---18:00免費
羽毛球場開放式10:00---18:00免費
網(wǎng)球場封閉式10:00---18:0010元/小時
(**客戶免費)
門球開放式10:00---18:00免費
備注:以上開放時間根據(jù)實際情況進行調(diào)整;
