物業(yè)管理公司員工守則16（十二篇）

第1篇 物業(yè)管理公司員工守則16

物業(yè)管理公司員工守則(十六)

(一)管理人員必須保持服裝整潔,儀表端莊、精神飽滿。

(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。

(三)必須嚴(yán)格遵守公司輪值時(shí)間,按時(shí)上下、班(交接班),不得無故遲到、早退。

(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對私人服務(wù)的工作。

(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物,若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請其直接向公司咨詢。

(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指標(biāo),并定期召開該大廈各級員工的會議,向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工應(yīng)服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。

(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對公司有欺詐及不誠實(shí)行為。

(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。

(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)務(wù),對各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。

(十一)雨雪天氣,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,監(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng)防雨工作。

(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

第2篇 x物業(yè)管理公司人力資源管理指引

1總則

1.1為確保人力資源滿足經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展需要,各物業(yè)分公司必須重視人力資源管理工作,遵照集團(tuán)和管理公司的制度規(guī)定,以崗位設(shè)置、薪酬體系、績效管理、員工教育培訓(xùn)為基礎(chǔ),逐步建立和完善本公司人力資源管理體系。

1.2人力資源管理應(yīng)堅(jiān)持公司業(yè)務(wù)需要與個(gè)人發(fā)展相結(jié)合的原則,將恰當(dāng)?shù)娜嗽谇‘?dāng)?shù)臅r(shí)間安排在恰當(dāng)?shù)奈恢?通過考試培訓(xùn)、激勵(lì)、考核等措施,不斷提升員工隊(duì)伍的整體素質(zhì),充分發(fā)揮人力資源效能。

2人事管理權(quán)限

2.1物業(yè)分公司(管理處)職位級別名稱包括:總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、部門經(jīng)理/主任、主管/隊(duì)長、班長/組長、員工,共7個(gè)職位級別。

2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由項(xiàng)目公司提出申請,管理公司、集團(tuán)人力資源部門和管理公司物業(yè)管理部共同完成。

2.3物業(yè)分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、物業(yè)管理處(園區(qū))主任、保安隊(duì)長(主管)的招聘、薪酬、人事任免由項(xiàng)目所在公司申報(bào),經(jīng)管理公司審核,報(bào)集團(tuán)人力資源部審批。

2.4物業(yè)分公司部門經(jīng)理的招聘、薪酬、人事任免,按照集團(tuán)、管理公司相關(guān)規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報(bào)項(xiàng)目所在公司和管理公司備案。

2.5物業(yè)分公司部門經(jīng)理以下人員的招聘、薪酬、人事任免,按照集團(tuán)、管理公司相關(guān)規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。

2.6物業(yè)分公司財(cái)務(wù)人員接受項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部的垂直管理,同時(shí)對物業(yè)分公司的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3人員聘用

3.1基本要求

3.1.1一般情況下,新開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后,應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設(shè)計(jì)開始前完成。物業(yè)分公司其他管理層成員的招聘時(shí)間應(yīng)納入項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃。

3.1.2各物業(yè)分公司在確定人員需求時(shí),應(yīng)明確工作崗位的職責(zé)范圍和任職條件,并以《職務(wù)說明書》的形式對工作崗位進(jìn)行全面描述。

3.1.3《職務(wù)說明書》應(yīng)作為各物業(yè)分公司人力資源管理的基礎(chǔ)文件,人員招聘、

考核、培訓(xùn)、晉升、調(diào)動或淘汰,以及申請新增或撤并工作崗位時(shí),均必須將《職務(wù)說明書》作為呈報(bào)審批的必需附件。

3.2招聘篩選的一般程序

3.2.1初篩及面試初選工作由物業(yè)分公司行政人事部承擔(dān),根據(jù)不同職位標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)一般性詢問和

觀察,了解應(yīng)聘者是否符合聘用基本條件。同時(shí)聯(lián)合相關(guān)部門人員對初篩合格的人員進(jìn)行面試(從人品及專業(yè)等幾個(gè)方面進(jìn)行),填寫《面試評估表》。

3.2.2技術(shù)考核在面試合格后需筆試或技術(shù)考核的人員,由物業(yè)分公司行政人事部與專業(yè)人士

共同確定考核內(nèi)容、方法,考核由行政人事部主持,一般采用書面試題和現(xiàn)場操作的考核方法,考核后由考核人給出評定意見。

3.2.3背景審核、調(diào)查行政人事部要有針對性地對部門經(jīng)理及其他特殊崗位的候選人員背景資料的真實(shí)性進(jìn)行審核調(diào)查。

3.2.4復(fù)審復(fù)審及主管領(lǐng)導(dǎo)最后約見由行政人事部組織實(shí)施。復(fù)審應(yīng)包括與用人部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)的面談。

3.2.5體檢由行政人事部組織擬聘用人員到公司指定醫(yī)院進(jìn)行體檢。

3.3錄用審批

3.3.1經(jīng)上述篩選評估程序后,物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)組織履行相關(guān)審批手續(xù),填寫《新員工聘用批準(zhǔn)匯簽單》,報(bào)送相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。錄用審批必須按上述第2條人事管理權(quán)限的規(guī)定執(zhí)行。

3.3.2經(jīng)審批錄用的招聘人員,由行政人事部門發(fā)出通知,并與其簽訂《新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書》,明確報(bào)到日期、具體待遇及其他相關(guān)事宜。

3.4新員工入職

3.4.1在新員工正式報(bào)告前,行政人事部應(yīng)與用人部門共同做好以下準(zhǔn)備工作:

a)根據(jù)崗位需要安排工作區(qū)位及配置辦公用品、工作用具;

b)確定新員工入職引導(dǎo)人(由部門負(fù)責(zé)人或部門負(fù)責(zé)人指定的、已具備本公司相關(guān)崗位工作經(jīng)驗(yàn)一年以上的人員承擔(dān))。

3.4.2新員工到行政人事部報(bào)到時(shí),行政人事部應(yīng)按以下程序辦理:

a)說明入職注意事項(xiàng),及相關(guān)手續(xù)辦理程序;

b)如有需要時(shí)應(yīng)要求新員工在報(bào)到一周內(nèi)提供《就職擔(dān)保書》;

c)發(fā)放、指導(dǎo)填寫《員工自然情況登記》;

d)收集新員工個(gè)人登記照片;

e)介紹辦公用品配備標(biāo)準(zhǔn)和申領(lǐng)手續(xù),并約定領(lǐng)用時(shí)間;

f)介紹新員工入職引導(dǎo)人。

3.4.3用人部門入職引導(dǎo)人負(fù)責(zé)幫助新員工熟悉公司情況,介紹本職工作要求,指導(dǎo)申領(lǐng)辦公用品。

a)引領(lǐng)新員工至各部門進(jìn)行自我介紹;

b)協(xié)助申領(lǐng)辦公用品;

c)介紹崗位工作要求

3.4.4其它事項(xiàng)

a)人事部門在新員工按要求提供個(gè)人照片后,1個(gè)工作日內(nèi)做好新員工的工作牌、用餐卡(如有公司食堂)。

b)新員工必須嚴(yán)格按照要求填寫表格、提供相關(guān)資料原件和復(fù)印件,一周內(nèi)交回人事主管。

c)外地員工報(bào)到必須在報(bào)到當(dāng)日,安排好公司宿舍。特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),由公司安排暫住賓館(招待所)。

d)新員工報(bào)到后,公司應(yīng)在次月15日前辦理該員工社會保險(xiǎn)事宜。e)新員工報(bào)到后15日內(nèi),公司必須按規(guī)定與新員工簽署聘用合同。f)新員工報(bào)到后30日內(nèi),公司應(yīng)完成正式的新員工入職培訓(xùn)。

3.5新員工試用

3.5.1所有新進(jìn)員工均應(yīng)試用,行政人事部辦理新進(jìn)員工簽訂勞動合的同時(shí)予以明確。新員工試用期一般為三到六個(gè)月。

3.5.2試用期間員工待遇按公司相關(guān)制度執(zhí)行。

3.6新員工轉(zhuǎn)正

3.6.1行政人事部在新員工試用期屆滿前5個(gè)工作日,將《員工轉(zhuǎn)正考核表》發(fā)至用人部門,由上級領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)新員工的轉(zhuǎn)正考核。

3.6.2上級領(lǐng)導(dǎo)收到《員工轉(zhuǎn)正考核表》應(yīng)完成的工作及要求:

a)與本部門其他員工溝通,征詢考核意見;

b)與入職引導(dǎo)人進(jìn)行溝通,就考核意見基本取得一致;

c)與新員工本人進(jìn)行面談;

d)填寫《員工轉(zhuǎn)正考核表》。

3.6.3新員工轉(zhuǎn)正考核意見以上級領(lǐng)導(dǎo)的意見為主,同時(shí)應(yīng)綜合考慮入職引導(dǎo)人和本部門其他人員意見。如果考核意見存在明顯分歧,應(yīng)將不同意見記錄在考核表中。

3.6.4就考核表中的每一評估項(xiàng)目,上級領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)與入職引導(dǎo)人、本部門其他人員(至少1/3),以及新員工本人交換考核意見。

3.6.5被考核員工的上級填好《員工轉(zhuǎn)正考核表》后,交由人事主管組織公司領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)考核結(jié)果:業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

3.6.6經(jīng)總經(jīng)理審批后,人事主管負(fù)責(zé)正式辦理該員工轉(zhuǎn)正或辭退事宜。

a)同意該員工轉(zhuǎn)正,則按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)正手續(xù);

b)需延長試用期的,則通知員工本人;

c)需辭退的,則按規(guī)定辦理辭退手續(xù)。

3.6.7辦理正式轉(zhuǎn)正手續(xù)的,由人事主管協(xié)助新員工填寫《員工轉(zhuǎn)正審批表》,并連同新員工試用期間培訓(xùn)記錄送呈用人部門經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理簽署審批意見。

3.6.8需延長試用期的,在其本人同意后可繼續(xù)試用,重新試用期滿仍按上述轉(zhuǎn)正考核程序組織轉(zhuǎn)正考核,仍不合格的按辭退處理。

4員工離職

4.1各物業(yè)分公司員工離職的情形包括(不限于):

a)辭職:由員工本人提出,按離職程序辦理相關(guān)手續(xù)后視為辭職;

b)自動離職:員工未以書面形式向公司提出辭職申請,或申請未經(jīng)批準(zhǔn)、未辦理完結(jié)離職手續(xù)的視為自動離職。自動離職視其本人放棄在本公司的一切權(quán)利,不給予工資結(jié)算及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

c)勸退:公司裁員或認(rèn)為某員工不適宜本職工作,可勸退。

d)辭退:員工在工作期間嚴(yán)重違反公司制度、或符合公司規(guī)定必須即時(shí)解雇的,依據(jù)有關(guān)規(guī)定處理后再按離職程序辦理相關(guān)手續(xù)。

e)除名:如員工觸犯法律,被依法追究刑事責(zé)任的給予除名,不給予結(jié)算工資

及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

f)合同期滿終止勞動合同或雙方協(xié)商解除勞動合同。

4.2離職申請與審批

4.2.1公司員工提出的辭職,由員工本人填寫《員工離職申報(bào)表》,送交直接上級或行政人事部。其它情況下,由擬離職員工的直接上級填寫《員工離職申報(bào)表》。

4.2.2物業(yè)分公司決定勸退、辭退、除名,以及合同期滿不再續(xù)簽或協(xié)商解除勞動合同的,均必須按人事管理權(quán)限履行逐級審批手續(xù)。在完成內(nèi)部審批手續(xù)后,通知擬離職員工,并要求其在《員工離職申報(bào)表》上簽字

確認(rèn)。

4.2.3員工本人提出的辭職申請,由其直接上級負(fù)責(zé)(或在本部門審批后轉(zhuǎn)交行政人事部)組織內(nèi)部審批手續(xù)。

4.2.4員工離職審批權(quán)限的特別規(guī)定:

a)物業(yè)分公司一般操作人員(不含專業(yè)技術(shù)〈工種〉人員)及辦公文員的離職,經(jīng)用人部門審批,報(bào)行政人事部備案,并辦理相關(guān)手續(xù);

b)基層主管以上級別人員及專業(yè)技術(shù)(工種)人員的離職,最后須報(bào)總經(jīng)理或分管副總審批。

4.3離職手續(xù)辦理

4.3.1員工離職申請批準(zhǔn)后,員工所在部門應(yīng)配合行政人事部督促離職員工辦理工作交接手續(xù),并完整填寫《離職工作交接表》。

4.3.2所有離職員工均應(yīng)根據(jù)辭退員工個(gè)人意愿,由公司行政人事部(或分管領(lǐng)導(dǎo))組織離職面談,并如實(shí)填寫《離職面談清單》。

4.3.3與離職員工相關(guān)的財(cái)務(wù)結(jié)算(包括離職補(bǔ)償),由財(cái)務(wù)部按集團(tuán)、管理公司及本公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定執(zhí)行。

4.3.4各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔員工離職的相關(guān)審批和移交手續(xù)記錄,屬集團(tuán)、管理公司人事權(quán)限范圍的應(yīng)將相關(guān)資料呈報(bào)集團(tuán)人力資源部或管理公司行政人事部。

5工作行為管理

5.1各物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)以身作則,指導(dǎo)、監(jiān)督本公司員工遵循集團(tuán)和管理公司有關(guān)工作行為的規(guī)定,努力維護(hù)和改善日常工作秩序。

5.2各物業(yè)分公司應(yīng)在管理公司《物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范》的基礎(chǔ)上,結(jié)合各專業(yè)服務(wù)

的需要制訂有針對性的服務(wù)行為規(guī)范。

5.3各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)按集團(tuán)行政管理制度的規(guī)定,做好本公司員工的考勤工作。除國家法定公眾假期,由各物業(yè)分公司正式發(fā)布休假通知外,其它各類請、休假均必須辦理請假審批手續(xù),并確保正常業(yè)務(wù)工作不受影響。

5.4請、休假審批權(quán)限,以及員工休假權(quán)利,各物業(yè)分公司均必須按集團(tuán)公司《請休假管理規(guī)范》執(zhí)行,外派人員按集團(tuán)《外派員工探親假管理規(guī)定》執(zhí)行。

6員工關(guān)系管理

6.1管理公司鼓勵(lì)各物業(yè)分公司在控制成本的原則下,盡可能地開展員工集體活動和員工關(guān)懷行動,不斷豐富員工工作和生活,促進(jìn)員工隊(duì)伍的溝通交流和集體認(rèn)同感。

6.2各物業(yè)分公司應(yīng)充分重視員工提案的管理工作,鼓勵(lì)員工提出合理化建議或意見,并積極、客觀、公正地進(jìn)行評價(jià)和利用。各物業(yè)分公司應(yīng)制訂本公司員工提案管理制度,對員工提案的收集、評價(jià)、實(shí)施及獎(jiǎng)勵(lì)做出明確規(guī)定。

6.3各物業(yè)分公司必須定期開展員工滿意調(diào)查活動,以全面了解和評估員工對公司的真實(shí)感受,為改進(jìn)公司內(nèi)部管理提供機(jī)會,同時(shí)員工滿意程度也是各級管理人員目標(biāo)管理責(zé)任制的重要內(nèi)容之一。

6.4針對物業(yè)分公司進(jìn)行的員工滿意調(diào)查由項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施,管理公司物業(yè)管理部予以指導(dǎo)和監(jiān)督,。

6.5各物業(yè)分公司應(yīng)確?？陀^、公正、平等地對各級員工,根據(jù)個(gè)人工作表現(xiàn)做出的獎(jiǎng)罰決定必須符合《物業(yè)員工獎(jiǎng)罰管理規(guī)定》的要求,真正達(dá)到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的效果。

7薪酬管理

7.1各物業(yè)分公司員工的薪級設(shè)置、核定、調(diào)整必須按集團(tuán)公司《薪酬管理制度》的要求執(zhí)行,根據(jù)人事管理權(quán)限履行規(guī)定的審批手續(xù)。

7.2員工薪資必須與工作業(yè)績掛鉤,各物業(yè)分公司總經(jīng)理有權(quán)在本公司工資總額的范圍內(nèi),根據(jù)員工效果考核結(jié)果決定員工浮動工資及年終資金的分配,但必須報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

7.3及時(shí)足額發(fā)放員工工資是公司誠信的重要體現(xiàn),各物業(yè)分公司必須保證按時(shí)足額發(fā)放員工工資。

8人員績效考核

8.1基本要求

8.1.1根據(jù)集團(tuán)公司績效考核的相關(guān)制度規(guī)定,管理公司建立和實(shí)施物業(yè)員工個(gè)人績效考核體系,確?？己斯ぷ鞯墓?、公正、公開,并有利于促進(jìn)物業(yè)員工個(gè)人績效、物業(yè)分公司整體績效的持續(xù)提升。

8.1.2各物業(yè)分公司應(yīng)參照管理公司規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)、程序和要求,建立和健全本公司人員績效考核制度,考核結(jié)果與個(gè)人工資掛鉤的同時(shí),應(yīng)著重關(guān)注問題改善,加強(qiáng)考核反饋和溝通工作。

9相關(guān)文件與記錄

9.1wdwy-wi-mm5101au*物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范

9.2wdwy-wi-mm5102物業(yè)員工獎(jiǎng)罰管理規(guī)定

9.3wdwy-fr-mm5101職務(wù)說明書(范本)

9.4wdwy-fr-mm5102面試評估表

9.5wdwy-fr-mm5103新員工聘用批準(zhǔn)匯簽表

9.6wdwy-fr-mm5104新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書

9.7wdwy-fr-mm5105就職擔(dān)保書

9.8wdwy-fr-mm5106員工自然情況登記表

9.9wdwy-fr-mm5107員工轉(zhuǎn)正考核表

9.10wdwy-fr-mm5108員工轉(zhuǎn)正審批表

9.11wdwy-fr-mm5109員工離職申報(bào)表

9.12wdwy-fr-mm5110離職工作交接表

9.13wdwy-fr-mm5111離職面談清單

9.14wdwy-fr-mm5112員工獎(jiǎng)勵(lì)申請表

9.15wdwy-fr-mm5113員工處罰單

第3篇 助理物業(yè)管理師模擬試題

一單項(xiàng)選擇題:

1、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是( )

(a)物業(yè)的保值增值(b)物業(yè)的出租率(c)資金的良性循環(huán) (d)設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)

2、為了實(shí)現(xiàn)商品的擴(kuò)大再生產(chǎn),()應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)正常消耗完全得到補(bǔ)償,并可獲取一定利潤的租金。

(a)商品租金 (b)成本租金(c)基礎(chǔ)租金 (d)市場租金

3、市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上,反映物業(yè)()而出現(xiàn)的一種租金。

(a)新舊程度 (b)供求關(guān)系(c)償還能力 (d)自身發(fā)展

4、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為( )

(a)基礎(chǔ)承租戶 (b)主要承租戶(c)次要承租戶 (d)一般承租戶

5、商業(yè)場所的百分比租金通常以( )為基礎(chǔ)計(jì)算

(a)日營業(yè)額 (b)年總營業(yè)額(c)零售商總利潤 (d)商場總利潤

6、民事法律關(guān)系的主要特點(diǎn)不包括()

(a)主體法律地位平等 (b)大多由當(dāng)事人自愿設(shè)立

(c)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對等 (d)主體之間有隸屬關(guān)系

7、為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)()的合法利益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》

(a)業(yè)主 (b)開發(fā)商(c)物業(yè)管理企業(yè) (d)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

8、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng) ()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動的合法利益。

(a)代表 (b)維護(hù)(c)代表和維護(hù)(d)監(jiān)督和指導(dǎo)

9、()應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

(a)施工單位 (b)建設(shè)單位(c)物業(yè)管理企業(yè)(d)業(yè)主委員會

10、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與()選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

(a)業(yè)主 (b)業(yè)主委員會(c)業(yè)主大會(d)建設(shè)單位

11、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由( )按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

(a) 業(yè)主 (b) 物業(yè)管理企業(yè) (c) 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) (d) 物價(jià)管理部門

12、已竣工但尚未出售或未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由()交納。

(a) 業(yè)主 (b) 建設(shè)單位(c) 施工單位(d) 前期物業(yè)管理企業(yè)

13、專項(xiàng)維修資金屬()所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。

(a) 業(yè)主(b) 業(yè)主委員會 (c)物業(yè)管理企業(yè) (d) 房地產(chǎn)行政管理部門

14、違反物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定,不移交有關(guān)資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的,對()予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。

(a) 建設(shè)單位 (b) 業(yè)主委員會 (c) 物業(yè)管理企業(yè) (d) 建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

15、開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行,開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為( )的地點(diǎn)。

(a) 招標(biāo)文件中預(yù)先確定(b) 招標(biāo)人根據(jù)投標(biāo)人的情況確定

(c) 雙方協(xié)商一致同意(d) 多數(shù)投標(biāo)人認(rèn)可的

16、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限()前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

(a) 3日 (b) 7日 (c) 15日 (d) 30日

17、酬金制是指在預(yù)收的()中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

(a) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(b) 物業(yè)服務(wù)成本 (c) 物業(yè)服務(wù)資金(d) 物業(yè)服務(wù)支出

18、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出中不包括管理服務(wù)人員的( )。

(a) 工資(b)獎(jiǎng)金 (c) 社會保險(xiǎn) (d) 按規(guī)定提取的福利

19、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作中不包括( )

(a) 人員準(zhǔn)備(b) 資金準(zhǔn)備 (c) 資料準(zhǔn)備(d) 進(jìn)行現(xiàn)場初步勘察

20、無論是新建物業(yè)還是原有物業(yè),經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí),接管單位應(yīng)在( )內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

(a)7日&

nbsp;(b)10日(c)15日(d)30日

21、新建物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容不包括()。

(a)裝修(b)電氣 (c)附屬工程及其他 (d)危險(xiǎn)和損壞問題處理

22、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,進(jìn)出水口高差不得小于()厘米。立管與糞池內(nèi)的連接管道應(yīng)有足夠坡度,但不應(yīng)超過兩個(gè)彎。

(a)5 (b)10 (c)30 (d)50

23、接管驗(yàn)收的首要條件是( ),并且附屬設(shè)備已完全正常使用,房屋編號已得到認(rèn)可。

(a)全部施工完畢(b)施工單位已撤出 (c)竣工驗(yàn)收合格 (d)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備就緒

24、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,如果實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成,不包括( )。

(a)物業(yè)服務(wù)成本(b)法定稅費(fèi) (c)物業(yè)管理企業(yè)利潤 (d)公共維修資金

25、由于各住宅小區(qū)的物業(yè)類型不盡相同,具體測算一個(gè)特定物業(yè)項(xiàng)目有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),所列出有費(fèi)用項(xiàng)目,就考慮物業(yè)有具體類型,除合理測算每項(xiàng)費(fèi)用外,關(guān)鍵是( )。

(a)足額收繳到位(b)不要漏項(xiàng) (c)不要重復(fù)測算 (d)不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)測算

26、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)費(fèi)用不包含( )

(a)公共照明系統(tǒng)的電費(fèi)(b)電梯費(fèi)用(c)有線電視線路維護(hù)費(fèi) (d)不可預(yù)見費(fèi)用

27、物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用不包括( )。

(a)人工費(fèi)(b)廣告宣傳費(fèi)(c)水池清潔費(fèi) (d)化糞池清理費(fèi)

28、物業(yè)管理是行業(yè)利潤率一般在( )%,具體的利潤率可由雙方根據(jù)物業(yè)的檔次和管理服務(wù)要求協(xié)商確定。

(a)5-10(b)8-15(c)15-25(d)25-30

29、收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算,常用( )是業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)定出最低的年租金收入任務(wù)和物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)指標(biāo),完成后按租金收入的一定比例支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

(a)定額法(b)效益法(c)比例法&

nbsp;(d)租金收入法

30、調(diào)查方案通常都是公司撥付調(diào)查經(jīng)費(fèi)的必要手續(xù)文件,所以不形成文字的調(diào)查方案最好能把( )獨(dú)立出來認(rèn)真編制。

(a)調(diào)查計(jì)劃(b)經(jīng)費(fèi)預(yù)算(c)有關(guān)建議 (d)房屋需求情況

31、所謂房屋租賃市場的調(diào)查與分析是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的,方法,時(shí)間,范圍,內(nèi)容,步驟等進(jìn)行房屋租賃市場( )的過程。

(a)信息資料收集 (b)進(jìn)行分析工作(c)視步分析與假設(shè)(d)信息資料收集并進(jìn)行分析工作

32、要與客戶溝通的過程中,存在著三個(gè)主要要素,即()

(a)說話者------言詞或說話的內(nèi)容-----聽話者

(b)了解客戶遇到的問題-----迅速與客戶協(xié)調(diào)-----幫助客戶解決

(c)了解客戶需求-----調(diào)整服務(wù)內(nèi)容-----提高服務(wù)質(zhì)量

(d)信息的傳遞------聽話者接受信息-----對此做出反應(yīng)

33、與客戶溝通是一門藝術(shù),物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)掌握與客戶溝通的技巧是指( )。

(a)保持自然距離-----面帶微笑----細(xì)聽訴說----不加評價(jià)

(b)了解需求-----迅速協(xié)調(diào)----幫其解決----贏得信賴

(c)耐心傾聽-----反饋信息----協(xié)調(diào)矛盾----解決疑難

(d)征詢意見-----幫助聯(lián)絡(luò)----妥善處理----定期回訪

34、制定客戶關(guān)系管理的年度計(jì)劃不包括()

(a)客戶狀態(tài)分析(b)客戶檔案建立(c)客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容 (d)客戶關(guān)系管理實(shí)施方式

35、編寫專題活動宣傳資料應(yīng)以( )為主。

(a)固定節(jié)日活動(b)照片或畫面 (c)室外活動(d)加強(qiáng)情感交流

36、建筑工程結(jié)構(gòu)平面圖不包括( )

(a)基礎(chǔ)平面圖 (b)樓層結(jié)構(gòu)布置平面圖 (c)屋面結(jié)構(gòu)平面圖(d)給排水系統(tǒng)平面圖

37、供暖平面圖主要體現(xiàn)供暖系統(tǒng)的平面布置,不包括( )

(a)管線的定向 (b)管線的材質(zhì) (c)管線的尺寸(d)各零部件位置和型號

38、電氣系統(tǒng)圖不是立體圖,主要是( )

(a)說明電源內(nèi)外線強(qiáng)弱電以及負(fù)荷等級 (b)電氣設(shè)備的規(guī)格安裝方法

(c)表明線路走向電桿位置.路燈設(shè)置以及怎樣入戶 (d)用圖例符號和線路組成的表格式的圖形

39、在結(jié)構(gòu)施工圖常用結(jié)構(gòu)件代號“kb”表示是()

(a)屋面板 (b)樓梯板 (c)空心板(d)墻板

40、房屋的( )是房屋使用管理,養(yǎng)護(hù)維修的重要依據(jù)

(a)安全檢查 (b)質(zhì)量管理 &

nbsp; (c)技術(shù)管理(d)行政管理

41、房屋安全檢查,檢查小組檢查現(xiàn)場首先要做到四核對,防止漏查、錯(cuò)查,其中不正確的做法是()

(a)平面圖與房屋現(xiàn)狀是否相符 (b)圖示房向標(biāo)號與現(xiàn)場房向標(biāo)號是否相符

(c)房屋使用人與檔案登記資料是否相符 (d)產(chǎn)權(quán)關(guān)系是否相符

42、房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)件有輕微損壞。裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備良好,經(jīng)一般性維修就能修復(fù)的房屋是( )

(a)完好房(b)基本完好房(c)一般損壞房 (d)嚴(yán)重?fù)p壞房

43、假如房屋的結(jié)構(gòu)部分中非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級屬一般損壞房標(biāo)準(zhǔn),裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級屬嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn),其余3個(gè)組成部分(指地基基礎(chǔ),承重構(gòu)件屋面)都符合上一個(gè)等級標(biāo)準(zhǔn),該房的完損等級為( )

(a)完好房 (b)基本完好 (c)一般損壞房 (d)嚴(yán)重?fù)p壞房

44、因下列原因造成事故的房屋所有人應(yīng)承擔(dān)民事或刑事責(zé)任( )

(a) 使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)

(b) 行為人由于施工堆物碰撞等行為危及房屋

(c) 因過失把危險(xiǎn)房屋鑒定為非危險(xiǎn)房屋在有效期限發(fā)生事故

(d) 有險(xiǎn)不查或損壞不修

45、要保證房屋的完好率,并盡可能延長其有效使用壽命,取得較大的經(jīng)濟(jì)效益,在房屋的管理維修方面就( )

(a)絕不能只修不養(yǎng) (b) 絕不能只養(yǎng)不修 (c)只是小修小補(bǔ)(d) 要經(jīng)常性檢修

46、進(jìn)行計(jì)劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的()決定的。

(a) 修理間隔期(b)完好狀態(tài)(c)作用特點(diǎn)規(guī)格與使用條件 (d)正常工作能力

47、熱網(wǎng)設(shè)備預(yù)檢預(yù)修一般在非供暖期進(jìn)行,為了檢查出需要更換或修理的管段,對熱力管道作嚴(yán)密性與強(qiáng)度檢驗(yàn),檢驗(yàn)方法是對管道進(jìn)行( )

(a)閉水試驗(yàn) (b)水壓試驗(yàn)(c)水濕試驗(yàn)(d)水壓試驗(yàn)和水濕試驗(yàn)

48、鍋爐的大修工作一般安排在( )停運(yùn)期間進(jìn)行。

(a)供暖前 (b)供暖后(c)發(fā)生故障后(d)供暖前或供暖后

49、《電梯維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃表》包括的內(nèi)在下列選項(xiàng)中不正確的是()

(a)維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容

(b)事故搶修工作程序

(c)備品備件計(jì)劃及預(yù)計(jì)費(fèi)用 (d)具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間

50、( )是指設(shè)備的所有維護(hù)保養(yǎng),正常磨損更換零件,應(yīng)急搶修,正常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負(fù)責(zé)。

(a)大包合同 (b)全包合同 (c)中包合同 (d)小包合同

51、《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設(shè)備是指涉及生命安全,危險(xiǎn)性較大的設(shè)備,在下列選項(xiàng)中不包含( )

(a)鍋爐 (b)電梯 (c)高壓水泵 (d)壓力容器

52、特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理需要遵循的基本原則,在下列選項(xiàng)中不正確的是( )

(a)安全至上,預(yù)防為主 (b)企業(yè)全責(zé),轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

(c)權(quán)責(zé)一致,統(tǒng)一監(jiān)管 (d)綜合治理,嚴(yán)格監(jiān)督

53、安全保衛(wèi)工作在物業(yè)服務(wù)管理工作中占有很重要的地位,安全管理防治對象主要是( )

(a)預(yù)防為主,防治結(jié)合 (b)用戶第一,服務(wù)至上

(c)做好安全防范工作 (d)人為造成的事故和損失

54、安全管理工作實(shí)施,采用何種方式取決于( )。

(a)靈活性和服務(wù)意識 (b)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)

(c)所服務(wù)管理物業(yè)區(qū)域特點(diǎn) (d)物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)和所服務(wù)管理物業(yè)區(qū)域特點(diǎn)

55、電子巡更系統(tǒng)是一種( )的電子設(shè)備。

(a)代替警員巡邏 (b)記錄犯罪嫌疑人作案

(c)檢查記錄警員巡邏是否到位 (d)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控部位異常情況采取適當(dāng)措施。

56、寫字樓進(jìn)入車輛主要集中在上班時(shí)間,應(yīng)集中力量統(tǒng)一管理,統(tǒng)一調(diào)度,盡量對客戶車輛采取()方式。

(a)固定存放(b)限速緩行(c)按月交納停車費(fèi) (d)投保車輛存放

57、按照我國有關(guān)部門規(guī)定,新建居住區(qū)綠化用地占建設(shè)上用地面積比例不得( )。

(a)高于30%&

nbsp; (b)低于30% (c)低于25% (d)低于人均1平方米

58、物業(yè)管理企業(yè)確定物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保潔管理模式不包括( )。

(a)委托式(b)自主式(c)結(jié)合式 (d)小時(shí)工

59、自1999年8月1日起施行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)()適用于公共綠地,居住區(qū)綠地,單位附屬綠地,生產(chǎn)綠地,防護(hù)綠地,城市風(fēng)景林地,城市道路綠化等綠化工程及附屬設(shè)施的施工及驗(yàn)收。

(a)《城市綠化條例》 (b)《城市綠化管理辦法》

(c)《城市綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 (d)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》

60、在擬訂計(jì)劃與實(shí)施培訓(xùn)之前應(yīng)該做好調(diào)查研究工作,調(diào)查的內(nèi)容不包括( )

(a)本企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展?fàn)顩r(b)本企業(yè)員工的狀況

(c)本企業(yè)服務(wù)對象的狀況(d)本企業(yè)教育培訓(xùn)資金的狀況

二、多選題

61、商業(yè)場所物業(yè)租賃合同的內(nèi)容不包括( )

(a)限制承租人在附近重復(fù)設(shè)店 (b)公用面積維修責(zé)任的承擔(dān)

(c)公用面積維護(hù)費(fèi)的分?jǐn)?(d)停車場的使用

62、大型商廈為了吸引承租人,常常給予承租一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式有()

(a)向承租人提供裝修補(bǔ)貼 (b)為承租人支付搬家費(fèi)用

(c)提供一段時(shí)間的免租期 (d)補(bǔ)貼一部分經(jīng)營上的虧損

63、簽訂物業(yè)租賃合同時(shí)的注意事項(xiàng)有()

(a)按統(tǒng)一規(guī)定填寫(b)不得擅自涂改變更

(c)合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份(d)起租日期按合同約定之日確定

64、寫字樓和商業(yè)場所的租金可以按()調(diào)整

(a)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(b)零售物價(jià)指數(shù)

(c)股票上漲指數(shù)(d)資產(chǎn)評估指數(shù)

65、在學(xué)校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應(yīng)向?qū)W生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )。

(a)不準(zhǔn)在公寓內(nèi)使用電爐子 (b)不準(zhǔn)在公寓內(nèi)亂拉各種線路

(c)不準(zhǔn)留宿外來人員 (d)不準(zhǔn)往窗外扔各種物品

66、投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容包括( )

(a)投標(biāo)函 (b)投標(biāo)報(bào)價(jià) (c)物業(yè)管理方案(d)物業(yè)服務(wù)合同

67、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將()等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

(a)服務(wù)內(nèi)容 (b)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) (c)收費(fèi)項(xiàng)目(d)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

68、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括( )

(a)法定稅費(fèi) (b)物業(yè)管理企業(yè)的酬金 (c)物業(yè)服務(wù)成本(d)物業(yè)管理企業(yè)和利潤

69、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出中包括物業(yè)管理區(qū)域的( )。

(a)建筑物折舊費(fèi) (b)清潔衛(wèi)生費(fèi) (c)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(d)秩序維護(hù)費(fèi)用

70、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的( )費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支。

(a)中修 (b)大修 (c)更新(d)改造

71、原物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括()

(a)以危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)作檢驗(yàn)依據(jù) (b)從外觀檢查整體變異狀態(tài)

(c)檢查結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)備完好程度 (d)檢查使用情況、評估現(xiàn)價(jià)建檔

72、提前解聘屬于提前解除合同,將會給雙方的利益帶來較大影響,雙方都有要十分謹(jǐn)慎,當(dāng)業(yè)主,業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時(shí),應(yīng)當(dāng)()。

(a)協(xié)商 (b)調(diào)解 (c)仲裁

;(d)裁決

73、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定的資料是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的全部資料,物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定交還給業(yè)主委員會。具體包括以下資料( )。

(a)竣工總平面圖,單體建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備配套設(shè)施地下管網(wǎng)工程竣工圖

(b)設(shè)施設(shè)備安裝使用維護(hù)保養(yǎng)資料

(c)物業(yè)保修,使用說明文件

(d)物業(yè)管理是所必須的其他資料。

74、物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用包括()

(a)人工費(fèi)(b)保安系統(tǒng)設(shè)備電費(fèi) (c)維修費(fèi)(d)保安用房及保安人員住房租金

75、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按照總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi),包括()。

(a)交通設(shè)備(b)通訊設(shè)備 (c)辦公設(shè)備(d)所管的物業(yè)

76、解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的對策有( )。

(a)完善物業(yè)管理法律(b)制定切實(shí)可行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(c)轉(zhuǎn)變業(yè)主和使用人的消費(fèi)觀念(d)嚴(yán)格物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

77、房屋租金由以下因素構(gòu)成()。

(a)折舊費(fèi)(b)維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi) (c)利息利潤房產(chǎn)稅 (d)地租

78、客戶關(guān)系管理主要內(nèi)容包括()

(a)客戶檔案建立 (b)了解客戶新的要求

(c)客戶報(bào)修、投訴的回訪 (d)定期公報(bào)資金使用與管理情況

79、客戶關(guān)系管理實(shí)施方式可采取以下方式實(shí)施()

(a)通訊、海報(bào)、公文 (b)總結(jié)、制度、合同 (c)投訴熱線接待咨詢 (d)家庭拜訪節(jié)日聚會

80、組織社區(qū)專題活動過程中,特別要做好以下幾方面的工作()

(a)確定活動主題(b)設(shè)計(jì)專題活動具體內(nèi)容編寫宣傳資料

(c)做好專題活動開幕式(d)進(jìn)行專題活動總結(jié)

81、房屋裝修 理 的原則是( )

(a)確保房屋完好(b)改善使用功能 (c)提高使用效益(d)努力保值增值

82、房屋附屬設(shè)備設(shè)施和養(yǎng)護(hù)管理制度一

般應(yīng)包括以下內(nèi)容( )

(a)確定維修保養(yǎng)類別、內(nèi)容及要求(b)實(shí)施分工責(zé)任制

(c)某些設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)周期(d)設(shè)備操作人應(yīng)具備證書使用操作要求

83、實(shí)行預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度可以()

(a) 扭轉(zhuǎn)被動局面(b)延長設(shè)備修理間隔期 (c)降低修理成本 (d)提高維修質(zhì)量

84、物業(yè)管理公司通過與中標(biāo)的專業(yè)化公司簽訂特種設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)委托合同,委托合同一般可劃分為()

(a)全包合同(b)大包合同 (c)中包合同(d)小包合同

85、房屋附屬設(shè)備中特種設(shè)備安全技術(shù)檔案應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容( )

(a)設(shè)計(jì)文件制造單位產(chǎn)品合格證,使用說明書等資料 (b)定期檢驗(yàn)和自行檢查的記錄

(c)日常使用狀況運(yùn)行故障和事故記錄 (d)設(shè)備及其安全附件,安保.測量調(diào)控裝置等日常保養(yǎng)記錄

86、違反治安管理行為與犯罪行為的區(qū)別是()

(a)情節(jié)較重和對社會危害大小不同 (b)行為人的動機(jī)目的不同

(c)觸犯法律不同 (d)應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同

87、正當(dāng)防衛(wèi)包括不法侵害條件和防衛(wèi)條件兩個(gè)方面的4個(gè)條件是一個(gè)有機(jī)聯(lián)系整體缺一不可,只有同時(shí)俱備,正當(dāng)防衛(wèi)才能成立。否則,就屬非正當(dāng)防衛(wèi),必備的條件是()

(a)必須真實(shí)存在的不法侵害行為(b)實(shí)施侵害中實(shí)然終止的不法行為

(c)正當(dāng)防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人(d)正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度

88、高層建筑消防的特點(diǎn)是()

(a)火險(xiǎn)因素多 (b)火勢蔓延快(c)救火難度大(d)疏散困難大

89、1988年我國發(fā)布了《關(guān)于城市環(huán)境綜合整治定量考核的決定》提出5個(gè)方面,20項(xiàng)指標(biāo),5個(gè)方面是指( )

(a)大氣環(huán)境保護(hù) (b)對物業(yè)水環(huán)境進(jìn)行監(jiān)測 (c)噪聲控制 (d)固體廢棄物的處置和綠化。

90、物業(yè)環(huán)境保潔管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法對公用衛(wèi)生間要求做到()

(a)無痰漬,煙頭雜物(b)無嚴(yán)重臭味,地面無積水,無污漬

(c)便器無明顯污漬

第4篇 物業(yè)管理員試題

1.室內(nèi)排水管道堵塞,使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎

答:室內(nèi)排水管道堵塞地清除:管道堵塞會造成流水不暢,排泄不通,嚴(yán)重地會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置,在靠近的檢查口,清掃口,屋頂通氣管等處,采用人工或機(jī)械疏通;如無效時(shí),則采用尖鏨剔洞疏通,或采用“開天窗”的辦法,進(jìn)行大開挖,排除堵塞。

2.排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩,如果發(fā)生室外排水管堵塞現(xiàn)象,你知道應(yīng)該怎樣機(jī)型維修嗎

答:室外排水管道的維修:1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時(shí)用毛竹片進(jìn)行疏通,再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷,同時(shí)放水沖淤;如還疏通不了時(shí),在堵塞位置上進(jìn)行破土開挖,采用局部起管疏通。

3.如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障,你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎

答:高位水箱及浮球閥的常見故障、產(chǎn)生原因及維修方法:

設(shè)備名稱 常見故障 產(chǎn)生原因 維修方法

水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹脂

球閥 關(guān)不住球閥不出水 膠皮磨損挑桿銹蝕、水眼被堵 換膠皮墊除銹疏眼

4.生活飲用水的質(zhì)量直接關(guān)系到人們的身體健康,對高位水箱進(jìn)行清洗消毒,你知道是怎樣規(guī)定的嗎

答:高位水箱的清洗消毒:高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染,每年進(jìn)行一次水箱清洗工作,每三年進(jìn)行一次水箱消毒工作。

5.我國消防管理的方針是“預(yù)防為主,防消結(jié)合”。消防設(shè)備保證隨時(shí)有效地供水至關(guān)重要,物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣加強(qiáng)對消防設(shè)備維修管理哪

答:消防設(shè)備維修管理:1、對于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同,室外的管道,應(yīng)做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查、保養(yǎng)及試驗(yàn)工作,不合格的應(yīng)及時(shí)更換;3、儲水池應(yīng)存足夠的水量,并隨時(shí)補(bǔ)足;離心泵及其電機(jī),定時(shí)檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。

6.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎

答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù):1、提供引導(dǎo)服務(wù)及簡單咨詢服務(wù)。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當(dāng)大堂人流過多擁擠時(shí),引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。4、客人攜帶較多物品時(shí),為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務(wù)。

7.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強(qiáng)保安巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定

答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進(jìn)入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時(shí)和不定時(shí)巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。

8.北京某物業(yè)小區(qū)治安班長王昌兵接到業(yè)主報(bào)案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會怎樣緊急處理

答:對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理:1、迅速報(bào)警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護(hù)、控制現(xiàn)場,并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理人員到場。2、各部門人員到現(xiàn)場后的職責(zé):布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場;同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。3、工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備,撤走可以移動的貴重物品。4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時(shí)指揮部,組織指揮各項(xiàng)工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。5、值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達(dá)指揮部的指示,協(xié)調(diào)工作,記錄現(xiàn)場處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅(jiān)守崗位,配合排除險(xiǎn)情。

9.我國消防管理的方針“預(yù)防為主,防消結(jié)合”一旦要發(fā)生火警時(shí)你知道應(yīng)急措施嗎

答:發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施:1、打“119”并報(bào)告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險(xiǎn)區(qū);5、嚴(yán)防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。

10.火災(zāi)起初階段是滅火的最佳時(shí)期,你掌握常用的滅火方法嗎

答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。

11.固體廢棄物污染的防治有哪些措施

答:固體廢棄物污染的防治內(nèi)容和措施:1、全過程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲存,綜合利用、處理到最終處置的全過程進(jìn)行管理。2、實(shí)行“三化”減量化、資源化、無害化。3、集中防治與分散防治相結(jié)合,集中防治是物業(yè)管理公司的職責(zé);分散防治是業(yè)主和使用

人應(yīng)盡的義務(wù)。建設(shè)區(qū)域性的地下隱蔽拉機(jī)房、生活垃圾壓縮收集站、有機(jī)垃圾再生處理機(jī)等。

12.噪聲污染妨礙人們的工作,學(xué)習(xí)和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。

答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項(xiàng)目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內(nèi)從事施工作業(yè);3、禁止機(jī)動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應(yīng)采取有效措施控制音響。

13.物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu)設(shè)置,無論規(guī)模大小都只設(shè)一個(gè)清潔班,這個(gè)說法對嗎

答:不對。設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu):最簡單的是設(shè)置一個(gè)公共衛(wèi)生清潔班,直接由公衛(wèi)主任或部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。對于一個(gè)規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言,其保結(jié)部一般分設(shè)三個(gè)班(組);樓宇清潔服務(wù)班(組)、公共區(qū)域清潔班(組)、高空外墻清潔班(組)。

14.請你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么

答: 保潔管理的操作細(xì)則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求,以便在管理中進(jìn)行定量、定期檢查考核。

15.保潔管理除了實(shí)行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括哪些具體措施

答:保潔管理的具體措施:1、實(shí)行生活垃圾分類袋裝化;2、進(jìn)行超前的宣傳教育;3、配備必要的硬件設(shè)施。4、經(jīng)濟(jì)處罰及典型暴光。

16.物業(yè)管理公司綠化部門只設(shè)綠化養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé),對嗎你認(rèn)為應(yīng)該怎樣設(shè)置。

答:設(shè)置物業(yè)管理公司綠化管理機(jī)構(gòu):根據(jù)實(shí)際出發(fā),可設(shè)專門部門,也可與清潔部門合并,綠化部門一般至少設(shè)一個(gè)養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé),如果需要,也可設(shè)花圃組和服務(wù)組?；ㄆ越M和服務(wù)組均可直接對外經(jīng)營,為公司創(chuàng)收。

17.技術(shù)工人是綠化工作中的實(shí)際操作者,你了解綠化養(yǎng)護(hù)操作與管理的基本方法和要求嗎

答:綠化養(yǎng)護(hù)與管理的操作:1、澆水;2、施肥;3、除雜草、松土;4、修剪整形;5、除病蟲;6、樹木等技術(shù)管理。

18.居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點(diǎn),是居住小區(qū)中不可缺少的有機(jī)組成部分,你知道居住區(qū)綠地種類嗎

答:居住區(qū)綠化的類型:1、小區(qū)級綠地(稱小游園);2、公共綠地(組團(tuán)綠地);3、宅旁綠地;道路綠地;5、公共建筑專用綠地。

19.你了解綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求嗎請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質(zhì)量要求。

答:綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求:1、樹木無枯枝;2、樹形無傾斜;3、綠籬無缺枝;4、花壇無垃圾;5、草坪無雜草。

20.某居住小區(qū)剛剛建成入住,計(jì)劃在“七一”紀(jì)念黨的生日,開展文體娛樂活動,他們在制定方案以前,應(yīng)該調(diào)查了解哪些情況

答:要使制訂的文體活動方案切實(shí)可行,必須做好調(diào)查分析:1、了解管區(qū)內(nèi)有多少人對文體活動感情興趣。2、掌握管區(qū)內(nèi)可供開展文體活動的場地和設(shè)施。3、掌握管區(qū)能動員出來運(yùn)動器械及樂器設(shè)備。4、資金預(yù)算和籌措。

21.某物業(yè)管理公司策劃開展文體娛樂活動,以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強(qiáng)了解與溝通,融洽關(guān)系,推進(jìn)合作,你能為他們設(shè)計(jì)活動項(xiàng)目嗎

答:一、設(shè)計(jì)一般性活動項(xiàng)目:1。體育項(xiàng)目;2。健身氣功;3。文體活動。二、設(shè)計(jì)主題性活動項(xiàng)目:1。以節(jié)日為主題的活動;2。以紀(jì)念日為主題的活動;3。以重大事件為主題的活動。

22.你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內(nèi)舉行國慶節(jié)慶祝活動的方案,請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么

答:制訂活動方案的步驟:1、人員組織;2、方案構(gòu)思;3、匯總討論;4、征求意見;5、報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。

23.管理文體娛樂活動,嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度,你知道物業(yè)管理內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度的種類嗎

答:有關(guān)規(guī)章制度的種類:1、《員工守則》;2、場館人員的《崗位職責(zé)》;3、《考核獎(jiǎng)懲辦法》;4、各種《檢查制度》。

24.開展任何活動都必須制定規(guī)章制度,那么,落實(shí)文體規(guī)章制度方法有哪些

第5篇 s物業(yè)管理公司展示語

物業(yè)管理公司展示語

誓言:決不犯同樣的錯(cuò)誤

管理:嚴(yán)格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)

服務(wù):主動、熱情、周到、細(xì)致

操作:嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、熟練

箴言:知自己不足之多少

體他人工作之辛勞

懂客戶心中之需要

克自我情緒之煩躁

專業(yè)務(wù)知識之深?yuàn)W

悉與人溝通之巧妙

步勤儉公眾之正道

創(chuàng)企業(yè)個(gè)人之榮耀

每日省:工作程序是否規(guī)范

對待客戶是否熱情

處理問題是否及時(shí)

聽取意見是否專注

釋疑答問是否清楚

遭遇無禮是否耐心

對外承諾是否兌現(xiàn)

第6篇 全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試模擬題--物業(yè)管理實(shí)務(wù)

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分。每題備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是()。

a.無償?shù)腷.微利的c.有償?shù)暮陀缘膁.保本非盈利的

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立的標(biāo)志是取得()

a.企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書b.營業(yè)執(zhí)照c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書d.驗(yàn)資證明

3.對于三級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言,要求物業(yè)管理專業(yè)人員、以及工程等方面的專職管理和技術(shù)人員不少于()人。a.5b.10c.20d.30

4.下列項(xiàng)目中,必須通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)是()。

a.一個(gè)辦公樓b.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)

c.僅有4個(gè)投標(biāo)方的一個(gè)新建尚未銷售的大型住宅小區(qū)d.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)內(nèi)的會所

5.下列選項(xiàng)中,不屬于物業(yè)管理方案的關(guān)鍵性內(nèi)容的是()。

a.組織架構(gòu)與人員配備b.費(fèi)用測算與成本控制c.管理方式、運(yùn)作程序及管理措d.物資裝備

6.招標(biāo)人需要對已經(jīng)發(fā)出去的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的,應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件()日前,以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。a.5b.7c.10d.15

7.在拍賣的過程中,屬于“要約”行為的是()。

a.拍賣方發(fā)布拍賣公告b.拍賣人宣布拍賣某物c.拍賣師擊槌d.競拍方的每次出價(jià)

8.業(yè)主公約正式訂立的時(shí)間是()。

a.物業(yè)銷售前b.物業(yè)銷售階段c.物業(yè)入住階段d.首次業(yè)主大會召開

9.()是民法、合同法的最基本原則。

a.平等原則b.自由原則c.誠信原則d.公序良俗原則

10.從法律的角度來說,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的起點(diǎn)是()。(《物業(yè)管理?xiàng)l例》)

a.前期物業(yè)管理合同簽訂生效b.竣工驗(yàn)收c.承接查驗(yàn)d.負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的企業(yè)入場

11.前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是()。

a.其特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ),對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響

b.在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程

c.呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)d.一般呈現(xiàn)出收入少,支出多,收支不平衡和虧損

12.承接查驗(yàn)實(shí)施方案由()制定。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.建設(shè)單位c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位共同d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建設(shè)單位

13.物業(yè)管理承接查驗(yàn)主要的方式是()。

a.感官查驗(yàn)b.核對查驗(yàn)c.使用查驗(yàn)d.檢測查驗(yàn)

14.以下各個(gè)選項(xiàng)中,屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗(yàn)內(nèi)容的是()。

a.物業(yè)資料b.共用部位c.各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況d.共用設(shè)備設(shè)施

15.物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部()令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》。

a.99號b.121號c.110號d.48號

16.因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞,()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a.裝修人b.裝修施工單位c.裝修人或者裝修施工單位d.相鄰住宅的業(yè)主

17.裝飾裝修申報(bào)資料由()提供。

a.業(yè)主b.物業(yè)管理單位c.業(yè)主和施工單位d.業(yè)主和物業(yè)單位

18.需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋是()。

a.基本完好房b.一般損壞房c.嚴(yán)重?fù)p壞房d.危險(xiǎn)房

19.定期維修又叫做()。

a.狀態(tài)檢測下的預(yù)防維修b.改善性的預(yù)防維修c.計(jì)劃性預(yù)防維修d.中修

20.對物業(yè)管理而言,應(yīng)盡量避免()。

a.計(jì)劃性預(yù)防維修b.狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修c.改善性能的預(yù)防維修d.事后維修

21.某小區(qū)入夏后發(fā)現(xiàn)蚊子驟然增多,最后合適的治理方法是()。

a.利用誘餌誘殺b.使用相關(guān)的器械滅殺

c.查找附近有沒有的積水,然后排干積水并加入藥物d.安裝各種防蚊的紗窗

22.以下選項(xiàng)中,不屬于清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容的是()。

a.建筑物外公共區(qū)域清潔b.垃圾的收集與處理c.花木種植d.管道疏通服務(wù)

23.安全防范工作周檢由()負(fù)責(zé)。

a.安防隊(duì)伍的各班班組長b.安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)c.指定人員d.指定的督察人員

24.義務(wù)消防隊(duì)伍每年應(yīng)進(jìn)行()次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。

a.1b.1-2c.2d.3

25.對物業(yè)管理常見的緊急事件,針對同一類型的事件制定的預(yù)選方案要在()個(gè)以上。

a.兩b.三c.四d.五

26.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括()。

a.誰受理,誰跟進(jìn),誰回復(fù)b.暫時(shí)無法解決的,可讓客戶回去等候通知

c.做詳細(xì)記錄,并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)d.盡可能滿足業(yè)主的合理要求

27.在物業(yè)管理使用的各類文書中,()的規(guī)范性最強(qiáng)。

a.行政公文b.事務(wù)文書c.制度文書d.禮儀文書

28.企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項(xiàng)人事調(diào)整活動為()。

a.辭職b.解職c.辭退d.資遣

29.在銷售商品房的時(shí)候,購房者應(yīng)該按照總購房款的()的比例向售房單位交納維修資金。

a.1%-2%b.2%-3%c.3%-4%d.4%-5%

30.全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案建設(shè)的原則是()

a.統(tǒng)一規(guī)劃、分級指導(dǎo)、集中申報(bào),信息共享b.統(tǒng)一建設(shè)、分步實(shí)施、分級管理、信息共享

c.統(tǒng)一建設(shè)、強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)、分級管理、信息共享d.統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)、分步實(shí)施、信息共享

二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1.物業(yè)管理公司使用的請示屬于()

a.內(nèi)行文b.外行文c.前行文d.后行文e.上行文

2.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的說法中,錯(cuò)誤的是()。

a.資質(zhì)審批并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的一個(gè)必須條件

b.新設(shè)立的某家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報(bào)資質(zhì)的時(shí)候,審批部門可以根據(jù)其所具備的注冊資金、專業(yè)人員條件和所管理的物業(yè)面積給予不同的資質(zhì)

c.一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的高層住宅面積為40萬平方米,管理獨(dú)立式別墅2萬平方米,單從所管理的物業(yè)面積這一標(biāo)準(zhǔn)來看,它符合二級資質(zhì)的要求

d.在取得營業(yè)執(zhí)照之后的一個(gè)月內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該到相應(yīng)的主管部門申請資質(zhì)

e.資質(zhì)審批一定要在工商注冊登記后才能進(jìn)行

3.影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的主要因素包括()

a.國家的宏觀政策b.企業(yè)戰(zhàn)略因素c.技術(shù)因素d.組織規(guī)模及所處的階段e.企業(yè)的員工素質(zhì)

4.在物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的以下管理內(nèi)容之中,帶有公共管理性質(zhì)的有()。

a.向部分業(yè)主提供家政服務(wù)b.向部分業(yè)主提供班車接送服務(wù)

c.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)d.市政設(shè)施的配合管理e.物業(yè)的裝修管理

5.下列關(guān)于公開招標(biāo)的表述中,正確的是()。

a.公開招標(biāo)必須發(fā)布招標(biāo)公告,但發(fā)布的途徑可以不是公共媒介

b.公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加招標(biāo)

c.公開招標(biāo)的評選條件和程序是預(yù)先設(shè)定的

d.招標(biāo)公告必須公開,但是招標(biāo)的程序和中標(biāo)的結(jié)果可以不公開

e.對于公開招標(biāo)來說,投標(biāo)人如果少于5個(gè),則該公開招標(biāo)無效,應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)

6.專題培訓(xùn)包括()。

a.更新觀念的培訓(xùn)b.專項(xiàng)管理培訓(xùn)c.外派培訓(xùn)d.專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)e.晉升培訓(xùn)

7.物業(yè)管理方案的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容主要包括()。

a.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序b.管理制度的制訂、檔案的建立與管理

c.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述d.費(fèi)用測算與成本控制e.管理指標(biāo)

8.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別表現(xiàn)在()。

a.前期物業(yè)服務(wù)合同是建設(shè)單位同物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的,物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的

b.前期物業(yè)服務(wù)合同是不約定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同是約定期限合同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限是不確定的,物業(yè)服務(wù)合同的期限是確定

的

d.前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較弱,物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范性較強(qiáng)

e.前期物業(yè)服務(wù)合同的期限比較短,物業(yè)服務(wù)合同的期限比較長

9.對有爭議的物業(yè)服務(wù)合同的解決途徑包括()。

a.友好協(xié)商b.向約定的仲裁委員會仲裁c.向人民法院起訴d.由物業(yè)管理單位解釋e.聽從業(yè)主大會意見

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的物業(yè)管理用房的有償使用費(fèi),應(yīng)該計(jì)入()

a.管理費(fèi)用b.營業(yè)成本c.直接材料費(fèi)d.只有人工費(fèi)e.遞延資產(chǎn)

11.物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)包括()。

a.物業(yè)資料的移交b.共用部位的移交c.共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管

d.各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交e.物業(yè)管理運(yùn)作的銜接

12.在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容包括()。

a.物業(yè)資料情況b.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其管理現(xiàn)狀

c.各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況,項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況d.業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)使用情況e.業(yè)主的資料情況

13.處理緊急事件的要求包括()

a.企業(yè)應(yīng)盡可能控制事態(tài)的惡化和蔓延b.在態(tài)度上可適當(dāng)消極

c.不管事件如何變化,要嚴(yán)格遵守原定的預(yù)防措施或應(yīng)對方案

d.避免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”e.應(yīng)以不造成新的損失為前提

14.在能源消耗的公式中,屬于浪費(fèi)掉的能源的是()。

a.wcb.wsbc.wsd.wfe.wb

15.關(guān)于公共安全防范管理服務(wù)的論述中,正確的是()。

a.在公共安全防范活動中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)居于主導(dǎo)地位,必要時(shí)請政府相關(guān)部門協(xié)助

b.在公共安全防范活動中,政府相關(guān)部門居于主導(dǎo)地位,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是起到協(xié)助作用

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的所提供的安全防范服務(wù)在本質(zhì)上是防范性的,而不是要解決某些具體的安全問題的

d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)內(nèi)的治安等問題承擔(dān)全部責(zé)任

e.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于小區(qū)的治安所承擔(dān)的責(zé)任要以物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)

三、綜合分析題(共2題,每題20分)。

案例分析題(一)

某小區(qū)為多、高層混合小區(qū),在建設(shè)階段a物業(yè)管理公司早期介入了該工程,如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者,請問:

物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有利之處(5分)

說明早期介入包括哪些階段(3分)

你應(yīng)該從哪些方面為建設(shè)單位提供建議,方便今后的物業(yè)管理服務(wù)(3分)

在前期物業(yè)管理期間,會存在哪些工程質(zhì)量保修責(zé)任(4分)

在保修期內(nèi),保修責(zé)任是誰你該如何處理(5分)

案例分析題(二)

王軍喜歡養(yǎng)花,經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預(yù)報(bào)稱今日臺風(fēng)來臨,讓市民做好防臺風(fēng)準(zhǔn)備。王軍因趕時(shí)間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進(jìn)屋內(nèi)。中午臺風(fēng)來臨,住在同樓的黃佳放學(xué)回家,恰好走到王軍家的樓下,被臺風(fēng)刮落的花盆砸中頭部,當(dāng)即昏倒在地,物業(yè)管理公司的巡邏保安員見狀,忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈,但花費(fèi)數(shù)萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失,王軍則稱花盆是臺風(fēng)刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,黃佳的父母向人民法院起訴,要求王軍賠償損失,并以管理不善為由將物業(yè)管理公司告上法庭。試問:

(1)本案可以依法應(yīng)由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任(2分)

(2)臺風(fēng)將花盆刮落是否屬于不可抗力為什么(3分)

(3)物業(yè)管理公司依法是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任(5分)

(4)如果你是某物業(yè)管理公司的安全管理人員,負(fù)責(zé)所承擔(dān)項(xiàng)目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容治安防范的注意事項(xiàng)。(10分)

參考答案

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分)

1、c2、c3、b4、c5、d6、d7、d8、d9、c10、a

11、a12、a、13b、14c、15c、16、a17、c18、b19、c20、d

21、c22、c23、b24、b25、a26、b27、a28、d29、b30、d

二、多項(xiàng)選擇題(共30題,每題2分)

1、ace2、abd3、bcd4、cde5、bc

6、abd7、bce8、ac9、abc10、ab

11、cde12、abc13、ade14、abcd15、bce

案例分析題(一)參考答案

(1)對于開發(fā)商而言,有優(yōu)化設(shè)計(jì)、有助于提高工程質(zhì)量和提高開發(fā)效益

對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)有助于了解物業(yè)情況,為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備

(2)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗(yàn)收階段

(3)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時(shí)提出并落實(shí)整改方案;配合設(shè)備安裝,確保安裝質(zhì)量;對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況

(4)物業(yè)工程質(zhì)量保修分為二部分:一是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分;一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共有區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備部分。

(5)由建設(shè)單位承擔(dān)。向建設(shè)單位申報(bào)對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修,跟蹤并督促完成。業(yè)主部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求;也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映,物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。

案例分析題(二)參考答案

1)應(yīng)該由王軍承擔(dān),根據(jù)民法通則第126條:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有權(quán)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

2)不屬于不可抗力,因?yàn)檫@是可以預(yù)見且可以避免的,王軍未能盡到足夠的注意義務(wù)來防止花盆墜落,其本身是有過錯(cuò)的。當(dāng)然如果真的屬于不可抗力的話,則不需要承擔(dān)責(zé)任。

3)物業(yè)管理公司在本案中不承擔(dān)賠償責(zé)任,因?yàn)殛柵_屬于業(yè)主專有部分,花盆是業(yè)主自有物業(yè),物業(yè)公司管理范圍只限于公共部分,對于陽臺上的花盆物業(yè)公司并不是管理人,業(yè)主才是法定的管理人。但是,盡管從法律上,一般來說此類事件物業(yè)公司不需承擔(dān)賠償責(zé)任,但一個(gè)小區(qū)如果發(fā)生這類事件,對物業(yè)公司的聲譽(yù)和品牌都是一種極大的損害,因此,物業(yè)公司在平時(shí)工作中還是應(yīng)當(dāng)采取措施防止此類事件發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)住戶陽臺放了可能發(fā)生墜落危險(xiǎn)的物品,應(yīng)及時(shí)勸阻,勸阻無效的應(yīng)送達(dá)整改通知書并要求其簽收。在臺風(fēng)等惡劣天氣來臨前,應(yīng)對全體業(yè)主發(fā)通告,要求其檢查有無不安全的擱置物、空調(diào)支架牢固不牢固,外墻有沒有脫落可能等,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)落實(shí)整改措施。

(4)內(nèi)容有:出入管理;安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理;施工現(xiàn)場管理;配合政府開展社區(qū)管理。

注意事項(xiàng):

遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告,并及時(shí)上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo),協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件,防止事態(tài)擴(kuò)大。

遇到違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊等,應(yīng)立即報(bào)警,協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止

管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋等特殊人員進(jìn)入,應(yīng)將其勸離管轄區(qū),或通知其家屬等將其領(lǐng)走

轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時(shí)可禮貌查問

第7篇 成都市物業(yè)管理自然災(zāi)害中應(yīng)急預(yù)案

第一節(jié) 地震災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案

第三十三條 地震災(zāi)害是群災(zāi)之首,它具有突發(fā)性和不可預(yù)測性,以及產(chǎn)生嚴(yán)重次生災(zāi)害,對社會也會產(chǎn)生很大影響等特點(diǎn)。地震還可能直接造成建筑物破壞以及山崩、滑坡、泥石流、地裂、地陷等地表的破壞和海嘯。因地震的破壞還可能引起的一系列其它次生災(zāi)害,包括火災(zāi)、水災(zāi)和有毒氣體泄漏,細(xì)菌、放射物擴(kuò)散、瘟疫等對生命財(cái)產(chǎn)造成的災(zāi)害。

第三十四條 地震按照其破壞性可分為:一般破壞性地震、嚴(yán)重破壞性地震。

一般破壞性地震,是指造成一定數(shù)量的人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失的地震;

嚴(yán)重破壞性地震,是指發(fā)生6級及以上的地震或造成嚴(yán)重人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失的地震。

第三十五條 地震災(zāi)害的預(yù)防注意事項(xiàng):

(一)危險(xiǎn)物品不要放置在高架上,吊燈及吊起來的盛物架,要盡量增強(qiáng)強(qiáng)度,玻璃容器或器皿應(yīng)放置在盛物架下面;

(二)燃?xì)鉅t要牢牢固定,并注意檢查是否漏氣,燃?xì)忾_關(guān)及燃?xì)馄骶唛_關(guān),不使用時(shí)或下班前應(yīng)確認(rèn)關(guān)閉;

(三)廚房等用火區(qū)或其他易發(fā)生火花的火種附近,不得放置易燃物;

(四)應(yīng)養(yǎng)成拔掉插頭的習(xí)慣,在不使用的電器具(如電視機(jī)、電飯煲、電爐、烤箱等)時(shí),應(yīng)切斷電源;

(五)樓梯及走廊等通道上,不可堆放物品,隨時(shí)保障安全通道、出入口的通暢;

(六)隨時(shí)關(guān)注國家地震預(yù)測機(jī)構(gòu)發(fā)布的權(quán)威信息,做好防范措施;

(七)注意報(bào)警系統(tǒng)、消防設(shè)備的保養(yǎng);

第三十六條 地震災(zāi)害發(fā)生時(shí)的緊急措施:

(一)地震災(zāi)害發(fā)生時(shí),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險(xiǎn)救災(zāi)工作;

(二)控制中心應(yīng)立即啟動報(bào)警裝置,并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員地震災(zāi)害發(fā)生,并告知相關(guān)注意事項(xiàng)和緊急自救措施:

1、請大家保持冷靜并盡快熄滅火源;

2、地震時(shí)不要隨意跑動,不要使用電梯逃生;

3、應(yīng)立即用軟物體(如:枕頭、厚衣物、棉被等)護(hù)住頭部等身體的重要部位;

4、建筑物內(nèi)的人員應(yīng)就近尋找建筑物堅(jiān)固的部位(如:衛(wèi)生間、承重墻拐角處等)進(jìn)行躲避;

(三)秩序維護(hù)員應(yīng)立即趕往各出入口、通道,進(jìn)行通道控制,對人員進(jìn)行有序疏導(dǎo),維護(hù)公共秩序,按照'只出不進(jìn)'的原則,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;

(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員應(yīng)立即關(guān)閉水、電、氣等閥門,停止電梯等設(shè)備的運(yùn)行;

(五)地震稍微平息后,控制中心應(yīng)立即通過廣播通知建筑物內(nèi)人員馬上撤離。秩序維護(hù)員組織建筑物內(nèi)的人員有序疏散到空曠地帶(如廣場、馬路等地方),不要靠近建筑物、廣告招牌、電線桿等的附近。并逐一排查有無人員滯留建筑物內(nèi)或被困電梯內(nèi)。

第三十七條 地震災(zāi)害發(fā)生后的緊急措施:

(一)地震災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)立即召開緊急會議部署抗災(zāi)救援相關(guān)工作;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織人員對人員傷亡情況和建筑區(qū)劃受災(zāi)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并及時(shí)上報(bào)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。發(fā)生嚴(yán)重破壞性地震造成嚴(yán)重人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)立即向相關(guān)政府部門提出緊急援助請求;

(三)應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;

(四)應(yīng)立即設(shè)立警戒崗,對建筑物(特別是受損的)進(jìn)行隔離,在未經(jīng)政府權(quán)威部門發(fā)布有關(guān)的安全信息前,盡量勸阻任何人試圖返回建筑物內(nèi);

(五)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時(shí)收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時(shí)向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;

(六)發(fā)生嚴(yán)重破壞性地震時(shí),應(yīng)增加設(shè)施設(shè)備檢查、環(huán)境維護(hù)、消殺滅害等工作的頻率,防止次生災(zāi)害的發(fā)生;

(七)積極安撫業(yè)主、使用人的情緒,密切關(guān)注人員的身體狀況,特別是老人、小孩、孕婦、傷殘人士、以及患有心臟病、高血壓者;

(八)嚴(yán)重破壞性地震發(fā)生后,通常會出現(xiàn)一系列社會問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)防范。

第三十八條 余震期的緊急措施

(一)通過網(wǎng)絡(luò)、電臺、電視等渠道,收集防震避震、自救互救常識和政府發(fā)布的余震預(yù)測信息,并及時(shí)以書面和廣播形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主;

(二)在條件允許的情況下,指定建筑區(qū)劃內(nèi)空曠區(qū)域?yàn)榕R時(shí)安置區(qū),搭建避難帳篷,供業(yè)主、使用人及員工使用。在選擇臨時(shí)安置區(qū)位置時(shí),應(yīng)盡量考慮不要占用通道、出入口;

(三)在臨時(shí)安置區(qū),設(shè)置零時(shí)服務(wù)點(diǎn),由秩序維護(hù)、客戶服務(wù)、環(huán)境維護(hù)人員組成,為業(yè)主、使用人提供力所能及的服務(wù),安撫業(yè)主情緒,維護(hù)人員集中區(qū)域的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生,以減輕大眾的恐慌;

(四)做好次生災(zāi)害的防治,建筑區(qū)劃內(nèi)常見的地震次生災(zāi)害主要有:

1、有毒氣體、液體泄漏;

2、水電氣供給管路斷裂;

3、傳染病疫情;

4、公共秩序短時(shí)間內(nèi)失控;

5、盜竊、搶劫等事件多發(fā)。

第二節(jié) 氣象災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案

第三十九條 氣象災(zāi)害,一般包括天氣、氣候?yàn)?zāi)害和氣象次生、衍生災(zāi)害:

天氣、氣候?yàn)?zāi)害,是指因臺風(fēng)、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大風(fēng)、沙塵、龍卷、大(濃)霧、高溫、低溫、凍雨、霜凍、結(jié)(積)冰、寒潮、干旱、干熱風(fēng)、熱浪、洪澇、積澇等因素直接造成的災(zāi)害。

氣象次生、衍生災(zāi)害,是指因氣象因素引起的山體滑坡、泥石流、風(fēng)暴潮、森林火災(zāi)、酸雨、空氣污染等災(zāi)害。

第四十條 氣象災(zāi)害的預(yù)防:

(一)應(yīng)注意定期排除災(zāi)害天氣時(shí)可能帶來的安全隱患,加強(qiáng)對建筑物外立面的監(jiān)控巡查,加固或移除高處可移動物體和懸掛物(如廣告牌、店招等),對高大樹木等進(jìn)行加固;

(二)提請業(yè)主、使用人注意關(guān)好門窗,檢查門窗玻璃、空調(diào)外機(jī)等是否牢固,不要將花盆等可移動物品放置在陽臺或窗臺上;

(三)夏季等雷雨多發(fā)季節(jié),應(yīng)加大對屋面、地下車庫等區(qū)域的排水設(shè)施的疏通頻率,清除排水溝、排水管、水渠內(nèi)的垃圾,保證排水暢通;

(四)定期檢查避雷設(shè)施,室外供電線路等;

(五)儲備足夠的沙袋、防風(fēng)膠紙、雨靴、雨衣、照明工具等工具;

(六)通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等途徑密切關(guān)注氣象變化和政府相關(guān)部門發(fā)布的預(yù)警信息。根據(jù)政府相關(guān)部門發(fā)布的氣象災(zāi)害預(yù)警信息

,及時(shí)以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人做好防范措施。

第四十一條 雷雨、暴雨災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案:

(一)雷雨、暴雨災(zāi)害發(fā)生時(shí),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險(xiǎn)救災(zāi)工作;

(二)控制中心應(yīng)立即通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員,并提請大家關(guān)好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下的區(qū)域活動等相關(guān)注意事項(xiàng);

(三)組織人員對建筑區(qū)劃內(nèi)地勢低洼的區(qū)域(如:地下停車場等)用沙袋等物資進(jìn)行加筑處理,防止雨水灌入;

(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員應(yīng)密切監(jiān)視共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理;

(五)秩序維護(hù)員應(yīng)加強(qiáng)對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚,并加強(qiáng)對公共區(qū)域的巡查,排除安全隱患;

(六)雷雨、暴雨災(zāi)害發(fā)生后,應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的受損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;

(七)立即組織環(huán)境維護(hù)人員對積水、沙土、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾進(jìn)行清理,對排污設(shè)施進(jìn)行疏通;

(八)雷雨、暴雨災(zāi)害造成洪澇、積澇等的,在積水退去后,應(yīng)對建筑區(qū)劃各區(qū)域進(jìn)行消殺滅害,防止疫情發(fā)生;

(九)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時(shí)收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時(shí)向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃受災(zāi)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),出現(xiàn)較大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失時(shí)應(yīng)立即向相關(guān)政府部門求助;

第四十二條 大風(fēng)、沙塵災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案:

(一)大風(fēng)、沙塵災(zāi)害發(fā)生時(shí),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險(xiǎn)救災(zāi)工作;

(二)控制中心應(yīng)立即并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員,并提請大家關(guān)好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下等區(qū)域活動等相關(guān)注意事項(xiàng)。

(三)組織人員對建筑區(qū)劃內(nèi)高空懸掛物、可移動物進(jìn)行拆除或加固,對樹木進(jìn)行加固;

(四)秩序維護(hù)員應(yīng)加強(qiáng)建筑區(qū)劃的巡查,對存在安全隱患的部位,應(yīng)立即進(jìn)行隔離,禁止人員靠近;

(五)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員應(yīng)密切監(jiān)視共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理;

(六)災(zāi)害發(fā)生后,應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;

(七)組織環(huán)境維護(hù)員對沙塵、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾及時(shí)進(jìn)行清理;

(八)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時(shí)收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時(shí)向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃受災(zāi)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),出現(xiàn)較大人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失時(shí)應(yīng)立即向相關(guān)政府部門求助;

第四十三條 大(濃)霧災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案:

(一)發(fā)生大(濃)霧災(zāi)害時(shí),設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)立即開啟公共區(qū)域照明裝置,增加公共區(qū)域、路面的能見度;

(二)提請業(yè)主、使用人注意出行安全;

(三)加強(qiáng)建筑區(qū)劃內(nèi)道路的交通疏導(dǎo),提請車輛慢行,在建筑區(qū)劃出入口,十字路口等區(qū)域增加人員或設(shè)立警示、指示標(biāo)志;

(四)秩序維護(hù)員應(yīng)加強(qiáng)對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;

(五)加強(qiáng)對公共區(qū)域的巡查和公共秩序的維護(hù),排除安全隱患。

第四十四條 高溫、干旱災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案:

(一)發(fā)生高溫、干旱災(zāi)害時(shí),應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防暑降溫;

(二)設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)加強(qiáng)對共用部位、設(shè)施設(shè)備的檢查,特別是外墻玻璃、瓷磚,供配電系統(tǒng),防止應(yīng)高溫造成外墻玻璃、瓷磚爆裂脫落而傷人及供配電系統(tǒng)過熱短路起火等次生事故;

三)客戶服務(wù)中心貯備必要的防暑降溫藥物,供建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人及公司員工使用;

(四)對不耐高溫的共用部位、設(shè)施設(shè)備采取降溫措施,防止損壞。加強(qiáng)對綠化帶的澆灌養(yǎng)護(hù),防止植物干涸枯死;

(五)高溫天氣利于細(xì)菌滋生,應(yīng)加強(qiáng)對建筑區(qū)劃的消殺工作,防止疾病、疫情傳播;

第四十五條 雨雪冰凍災(zāi)害的應(yīng)急預(yù)案:

(一)發(fā)生雨雪冰凍災(zāi)害時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防寒抗凍;

(二)設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)加強(qiáng)對共用部位、設(shè)施設(shè)備的檢查,特別是屋面、給排水管、室外供配電系統(tǒng)等;

(三)客戶服務(wù)中心貯備必要的放凍傷藥物,供建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人及公司員工使用;

(四)加強(qiáng)建筑區(qū)劃內(nèi)道路交通的疏導(dǎo),提請車輛、行人小心慢行,重點(diǎn)區(qū)域增設(shè)崗位或安全警示標(biāo)志;

(五)對不耐低溫冰凍的共用部位、設(shè)施設(shè)備采取解凍處理。具體可根據(jù)實(shí)際情況采用熱水、蒸汽措施,防止損壞。必要時(shí),相關(guān)設(shè)施設(shè)備可暫停運(yùn)行使用;

(六)加強(qiáng)建筑物、樹木、室外設(shè)施的掃雪除冰工作,防止建筑物、樹木、室外設(shè)施因積雪、結(jié)冰過重而垮塌等事故;

(七)雨雪冰凍期結(jié)束后,應(yīng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)檢查和維護(hù),確保其正常運(yùn)行;

第三節(jié) 生物災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案

第四十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)的生物災(zāi)害,一般是由于有害生物(如老鼠、蟑螂、白蟻、紅火蟻、蝗蟲、蚊蟲、須舌蠅、粘蟲等)的大面積出現(xiàn)或迅速繁殖,造成人身傷害、建筑物或植物破壞。

第四十七條 因生物災(zāi)害的預(yù)防和處置專業(yè)性較強(qiáng),建筑區(qū)劃內(nèi)生物災(zāi)害的預(yù)防和處理應(yīng)以政府相關(guān)機(jī)構(gòu)為主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在政府相關(guān)部門的指導(dǎo)下開展工作,并積極配合政府相關(guān)部門開展生物災(zāi)害的的預(yù)防和處置工作。

第四十八條 生物災(zāi)害的預(yù)防:

(一)隨時(shí)保持建筑區(qū)劃內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,定期對陰溝、排污管道、化糞池、垃圾中轉(zhuǎn)站及其他衛(wèi)生死角進(jìn)行消殺滅害;

(二)根據(jù)主管部門的要求,加強(qiáng)白蟻防治力度;

(三)在條件允許的情況下,可聘請專業(yè)的生物災(zāi)害防治機(jī)構(gòu)提供相關(guān)防治服務(wù);

(四)加強(qiáng)對建筑區(qū)劃內(nèi)常見有害生物的滅殺工作,滅害藥品投放注意事項(xiàng):

1、投放滅害藥品前,應(yīng)以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人。提請照看好小孩和寵物;

2、投放回收滅害藥品時(shí),應(yīng)有記錄,并在投放處貼出明顯的提示,

防止人畜誤食;

3、應(yīng)及時(shí)回收和妥善處理有害生物的遺體。

(四)在夏季或其他悶熱潮濕的氣候條件下,增加消殺頻率,同時(shí)加強(qiáng)對建筑區(qū)劃的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有害生物,立即處理,并上報(bào)政府相關(guān)機(jī)構(gòu);

(五)加強(qiáng)生物災(zāi)害的防治知識宣傳,使建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人對生物災(zāi)害有一定的了解,從而達(dá)到'群防群治'的效果。

第四十九條 生物災(zāi)害發(fā)生后的緊急措施:

(一)生物災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即向政府相關(guān)部門報(bào)告。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或企業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)立即組織相關(guān)人員,成立應(yīng)急小組,組織滅害救災(zāi)工作;

(二)建筑區(qū)劃內(nèi)局部出現(xiàn)有害生物、發(fā)生生物災(zāi)害時(shí),應(yīng)立即對該區(qū)域進(jìn)行隔離,禁止人員進(jìn)入,防止災(zāi)害擴(kuò)散,并及時(shí)通知相關(guān)部門處理;

(三)堅(jiān)持以人為本,把保障業(yè)主、使用人的身體健康和生命財(cái)產(chǎn)安全放在首位。已對人身造成傷害的,應(yīng)立通知政府相關(guān)衛(wèi)生防疫醫(yī)療機(jī)構(gòu),對傷員進(jìn)行救治;

(四)生物災(zāi)害已對或可能對建筑物造成破壞的,應(yīng)立即對建筑物內(nèi)人員進(jìn)行疏散,并對疏散人員進(jìn)行有效隔離,防治疫情擴(kuò)散;

(五)殺滅有害生物后,應(yīng)立即在相關(guān)機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下對有害生物遺體進(jìn)行妥善處理,并對環(huán)境進(jìn)行消殺滅菌處理。

(六)災(zāi)害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時(shí)收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時(shí)向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播。

第四節(jié) 其他自然災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案

第五十條 自然災(zāi)害還包括:水旱災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害等。

第五十一條 其他自然災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;

第8篇 z物業(yè)管理有限公司企業(yè)文化

服務(wù)宗旨:為人民服務(wù)

經(jīng)營理念:大眾事業(yè)、大眾參與、大眾成就、大眾分享

質(zhì)量方針:以客為尊、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、以人為本、和諧發(fā)展、博愛包容、務(wù)實(shí)創(chuàng)新

同仁共勉十條:

團(tuán)體以和睦為興盛

精進(jìn)以持恒為準(zhǔn)則

健康以慎食為良藥

諍議以寬恕為旨要

長幼以慈愛為敬德

學(xué)問以勤習(xí)為入門

待人以至誠為基石

處眾以謙恭為有理

凡事以預(yù)立而不勞

接物以謹(jǐn)慎為根本

第9篇 注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題

一、單項(xiàng)選擇題:

1.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時(shí)率應(yīng)該分別達(dá)到( )。

a.98%, 100%

b.98%, 100%

c.98%, 98%

d.100%, 98%

2.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù),這樣的條件屬于( )。

a.甲級寫字樓

b.乙級寫字樓

c.丙級寫字樓

d.丁級寫字樓

3.商場要合理布局,精心策劃

b.建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單一

c.商務(wù)齊全,人員素質(zhì)雜

d.客流量大

4.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。

a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結(jié)構(gòu),減少直接燃燒

b.硬化地面,減少塵土

c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機(jī)動車尾氣

d.禁止車輛駛?cè)?減少尾氣排放

5.學(xué)生公寓的住宿管理,( )不符合規(guī)定。

a.寢室成員辦理住宿登記卡和床頭卡,并將床頭卡按要求掛在指定位置。

b.要求學(xué)生按時(shí)就寢,如有特殊情況,需要向公寓管理人員請假。

c.學(xué)生不準(zhǔn)擅自調(diào)整寢室,如有需要,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行調(diào)整。

d.對學(xué)生公寓進(jìn)出樓的來訪人員驗(yàn)證登記,推銷商品者登記進(jìn)入公寓。

6.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。

a.以防為主,防治結(jié)合

b.一治為主,防治結(jié)合

c.以防為主,一治為輔

d.一治為主,以防為輔

7.防治固體廢棄物的污染,最有效的辦法是杜絕垃圾的( )。

a.形成

b.產(chǎn)生

c.利用

d.處理

8.水體污染防治的主要措施是嚴(yán)格控制工業(yè)和生活污水的( )。

a.排放

b.凈化

c.處理

d.利用

9.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均公共綠地面積在( )平方米以上。

a.4-5

b.4-6

c.4-7

d.5-7

10.物業(yè)管理招標(biāo),是指( )或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會,在為其物業(yè)選擇管理者時(shí),通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開,由多家物業(yè)管理企業(yè)競投,從中選擇最佳對象,并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。

a.物業(yè)使用人

b.物業(yè)所有權(quán)人

c.物業(yè)占有人

d.物業(yè)權(quán)利人

11.標(biāo)價(jià)評審主要評審內(nèi)容不包括( )。

a.標(biāo)價(jià)是否最低

b.投標(biāo)報(bào)價(jià)和標(biāo)底價(jià)是否接近

c.標(biāo)價(jià)的構(gòu)成是否合理可靠,

d.標(biāo)價(jià)是否能滿足管理服務(wù)需要

12.( )不屬于房屋租賃關(guān)系終止的情況。

a.房屋租賃期限屆滿

b.房屋拆遷

c.房屋承租人死亡

d.房屋出售

13.一種由火災(zāi)探測器、自動報(bào)警器、噴水裝置、供水管網(wǎng)、水泵等組成

,固定在建筑物內(nèi)的消防供水裝置,其噴水裝置一般在大型建筑、高層建筑、高檔建筑等防火重點(diǎn)部位的上方位置設(shè)置。這種裝置為( )。

a.消防栓

b.消防水槍

c.火災(zāi)探測器

d.自動噴水滅火系統(tǒng)

14.消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負(fù)責(zé),專職管理員( )檢查消防設(shè)施的使用狀況,保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。

a.每天

b.每周

c.每半月

d.每月

15.根據(jù)停車場的規(guī)劃,進(jìn)出停車場管理要嚴(yán)格。車輛進(jìn)入停車場要驗(yàn)證發(fā)牌、登記。駛離停車場時(shí)要( )。

a.驗(yàn)證

b.收牌

c.收牌登記

d.驗(yàn)證、收牌

16.( )是質(zhì)量手冊的基礎(chǔ),是質(zhì)量手冊的支持性文件。

a.工作手冊

b.質(zhì)量手冊

c.程序文件

d.工作規(guī)程文件

17.物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任的協(xié)議,即( )的契約。

a.以房屋為租賃標(biāo)的物

b.以房屋為交換對象

c.以房屋使用權(quán)為交換對象。

18.物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對象,主要是( )。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商,其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

a.開發(fā)商

b.業(yè)主

c.建筑商

d.銷售商

19.衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),出戶管長不宜超過( )米。

a.4

b.5

c.6

d.8

20.浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴鞅仨毑捎脧?qiáng)排式,且其排氣管不得超出外墻( )厘米。

a.5

b.10

c.15

d.20

21.裝修材料須封裝不漏,按物業(yè)管理公司指定地點(diǎn)堆放;裝修材料要及時(shí)搬入室內(nèi),不得堆放在( )。

a.戶內(nèi)或陽臺

b.戶門外或公共場所

c.廚房或衛(wèi)生間

d.戶門外或陽臺

22.物業(yè)檔案是指關(guān)于物業(yè)項(xiàng)目所有的包括過去和現(xiàn)在的一切活動中所形成的,具有參考價(jià)值,應(yīng)當(dāng)歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的( )。

a.施工記錄

b.歷史記錄

c.登記記錄

d.審核記錄

23.嚴(yán)重?fù)p壞房存有部分( )構(gòu)件有明顯或嚴(yán)重傾斜、開裂、變形或強(qiáng)度不足的現(xiàn)象。

a.結(jié)構(gòu)

b.承重

c.主體

d.輔助

24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。

a.2

b.3

c.4

d.8

25.設(shè)施設(shè)備維修中修工程更換率為( )左右。

a.10%~20%

b.10%~30%

c.20%~30%

d.30%

26.由于物業(yè)類型與規(guī)模的不同,( )住宅項(xiàng)目本身需要的配套服務(wù)內(nèi)容要求要多得多,所以對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求就會更高。

; a.小戶型

b.大戶型

c.經(jīng)濟(jì)適用房

d.廉租房

27.根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定,居住區(qū)( )也稱配套公建。

a.市政公用設(shè)施

b.行政管理

c.其他八類設(shè)施

d.公共服務(wù)設(shè)施

28.( )是指由物業(yè)管理企業(yè)提供的、與物業(yè)的正常使用和業(yè)主在住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)中的生活、工作相配套的一系列商業(yè)、教育、衛(wèi)生、娛樂、金融等經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的總和。

a.綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)作

b.綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目策劃

c.綜合經(jīng)營服務(wù)

d.公共服務(wù)

29.全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)條件規(guī)定,住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積為( )萬平方米以上。

a.8

b.10

c.2

d.5

30.質(zhì)量手冊共分( )章。

a.6

b.7

c.8

d.9

31.在質(zhì)量體系文件的層次中屬于b層次是( )。

a.質(zhì)量手冊

b.程序文件

c.工作規(guī)程

d.質(zhì)量記錄

32.會議接待用熱水瓶應(yīng)表面清潔光亮,無水跡,水溫控制在( )度以上。

a.60

b.70

c.80

d.90

33.物業(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的,應(yīng)在( )小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場,( )小時(shí)內(nèi)修理。

a.1 12

b.1 24

c.2 12

d.2 24

34.物業(yè)維修項(xiàng)目實(shí)行質(zhì)量保修制度,保修期一般為( )個(gè)月。

a.1

b.2

c.3

d.6

35.客戶報(bào)修內(nèi)容屬《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》中的項(xiàng)目,客戶要求盡快前去維修的,應(yīng)安排維修人員在接單后( )分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場。

a.10

b.15

c.20

d.30

36.編制預(yù)案,必須與( )充分溝通,達(dá)成共識,以免預(yù)案無法落實(shí)。

a.主管部門

b.主管領(lǐng)導(dǎo)

c.管轄區(qū)業(yè)主

d.將來的實(shí)際操作者

37.重要投訴,接待后()小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)呈主管經(jīng)理進(jìn)行處置程序。

a.1

b.2

c.3

d.5

38.輕微投訴,不超過()天內(nèi)或在客戶要求的期限內(nèi)解決。

a.1

b.2

c.3

d.5

39.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點(diǎn)工作是( )。

a.商業(yè)垃圾

b.醫(yī)療垃圾

c.裝修垃圾

d.業(yè)主和使用人生活垃圾

; 40.投訴的處理時(shí)效。輕微投訴一般在2日內(nèi)處理完畢,超時(shí)需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn);重要投訴一般在3日內(nèi)處置完畢,超時(shí)需經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn);重大投訴應(yīng)當(dāng)在2日內(nèi)給投訴的客戶明確答復(fù),解決時(shí)間不宜超過10日。

a.2 3 2 10

b.2 3 3 10

c.2 3 2 5

d.2 2 2 10

二.多項(xiàng)選擇題(每小題2分,共20分)

1.建立商場識別系統(tǒng)的作用是( )。

a.引起消費(fèi)者注意

b.可以使顧客克服記憶困難

c.改善企業(yè)形象

d.是商場樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程

2.工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)是( )。

a.投資大,投資回收期長

b.非流動性

c.工業(yè)設(shè)備的功能不容易過時(shí)

d.對周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染

3.垃圾的處理方法有( )。

a.堆放法

b.填埋法

c.焚化法

d.無害化處理

4.住宅小區(qū)綠化的基本任務(wù)是( )。

a.開展綠化創(chuàng)收工作

b.推廣綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)

c.為居民創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境

d.促進(jìn)居民的身心健康

5.物業(yè)專項(xiàng)分包的應(yīng)具備( )前提條件。

a.物業(yè)管理總包單位有相當(dāng)?shù)墓芾砗蛥f(xié)調(diào)能力

b.社會化、專業(yè)化達(dá)到一定程度,社會上有一批專業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)公司

c.業(yè)主委員會成立,專業(yè)分包得到業(yè)主委員會的認(rèn)可

d.中低物業(yè)檔次

6.道路交通管理的內(nèi)容包括( )。

a.建立機(jī)動車通行證制度

b.禁止亂停放車輛,尤其在道路兩旁

c.限制車速

d.根據(jù)轄區(qū)內(nèi)道路情況確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉(zhuǎn)灣

7.物業(yè)租賃的租金管理包括( )工作。

a.做好租金的評定工作

b.建立租金底賬

c.按時(shí)收取租金

d.堅(jiān)持?？顚Ｓ?/p>

8.立項(xiàng)決策階段的早期介入項(xiàng)目的市場定位內(nèi)容主要( )。

a.明確用途功能

b.確立消費(fèi)檔次

c.篩選目標(biāo)客戶

d.推出主打房型

e.選擇入市時(shí)機(jī)

f.消費(fèi)水平需求

9.物業(yè)檔案整理工作要求做到( )。

a.分類科學(xué),組卷合理,排列有序

b.保管期限準(zhǔn)確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內(nèi)目錄和備考表(異動記錄)填制準(zhǔn)確

c.字跡工整,圖樣清晰

d.載體和裝具質(zhì)地優(yōu)良,便于保管和利用

10.房屋按常用結(jié)構(gòu)分成( )。

a.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

b.混合結(jié)構(gòu)

c.磚木結(jié)構(gòu)

d.其他結(jié)構(gòu)

11.物業(yè)管理企業(yè)的房屋小修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目信息,主要是通過( )渠道收集取得的。

a.走訪查房

b.電話

c.隨時(shí)報(bào)修

d.電子郵件

12.小修

工程的考核指標(biāo)主要有( )。

a.定額指標(biāo)

b.服務(wù)指標(biāo)

c.安全指標(biāo)

d.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)

13.物業(yè)管理企業(yè)在選擇綜合經(jīng)營項(xiàng)目時(shí)應(yīng)遵守( )原則。

a.日常生活類項(xiàng)目優(yōu)先

b.易損易耗品項(xiàng)目優(yōu)先

c.物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勢特色項(xiàng)目優(yōu)先

d.中介服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)先

14.客戶服務(wù)中心是物業(yè)管理企業(yè)接待客戶咨詢、報(bào)修和投訴并進(jìn)行跟蹤、回訪的一個(gè)部門,具有( )等職能。

a.協(xié)調(diào)

b.溝通

c.公關(guān)

d.服務(wù)

15.重大投訴包括( )。

a.公司承諾或合同規(guī)定提供的服務(wù)沒有實(shí)施或?qū)嵤┬Ч忻黠@差錯(cuò),經(jīng)客戶提出而得不到解決的投訴。

b.由于公司責(zé)任給客戶成重大經(jīng)濟(jì)損失或人身傷害的。

c.有效投訴在一個(gè)月內(nèi)得不到合理解決的投訴。

d.因公司的管理服務(wù)工作不位、有過失而引起的投訴。

三.判斷題(每小題1分,共10分)(正確的將“√”、錯(cuò)誤的“×”填入括號中。)

1.房屋附近種植的喬灌木,可不按綠化規(guī)范中所規(guī)定的喬灌木與建筑和各種管道網(wǎng)的最小距離,只注意不要影響房屋的通風(fēng)和采光。(×)

2.招標(biāo)人認(rèn)為各投標(biāo)人標(biāo)價(jià)都過高和無法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求,投標(biāo)作廢。(√)

3.干粉滅火器適用于撲滅可燃液體、可燃?xì)怏w火災(zāi)和帶電設(shè)備等電氣火災(zāi),使用范圍較廣泛。但由于干粉滅火劑基本上沒有冷卻作用,滅火后,易發(fā)生燃燒物復(fù)燃的情況。所以,滅火后還應(yīng)采取其他冷卻滅火方法相配合。(√)

4.各種引發(fā)突發(fā)事件的安全隱患有著共同的特點(diǎn),所以編制突發(fā)事件處理預(yù)案可以統(tǒng)一編制,采取相同措施。(×)

5.如果出租人提前收回房屋只要有“必須收回”的理由即可。(×)

6.屬有損壞的房屋,由交接人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修,也可采用其他補(bǔ)償形式。(√ )

7.不得改變廚房、衛(wèi)生間、陽臺的使用功能,請勿將生活污水排入雨水管道。(√ )

8.計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)完成后,再安排報(bào)修任務(wù)。(×)

9.房屋維修管理是指對已建成的房屋進(jìn)行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護(hù)保養(yǎng)。(×)

10.修理項(xiàng)目竣工以業(yè)主驗(yàn)收簽字為準(zhǔn)。其中,疏通項(xiàng)目的修理竣工以流水暢通為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn),筑漏項(xiàng)目以下一次下雨不漏為驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。(√ )

四.簡答題(每小題5分,共10分)

1.綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的策劃書的主要內(nèi)容有哪些

2.對裝修施工人員管理內(nèi)容有哪些

五.案例分析題(每小題5分,共10分)

1.花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居,一個(gè)住6樓,一個(gè)住5樓。去年10月21日上午9時(shí)許,物業(yè)管理公司開始給這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí),陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓(系分戶供暖)未開,就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開。下午陳某及妻子離開了家,15時(shí)許,住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水,就趕緊上樓找陳某,但發(fā)現(xiàn)其家無人,后找到物業(yè)管理公司將總閥門關(guān)閉。但這時(shí),劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查,是陳某家的暖氣接頭處松動漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清,劉某將物業(yè)管理公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對劉某的“損失”鑒定結(jié)論為:被水浸物品折合人民幣3576元。請談?wù)勀愕目捶ā?/p>

第10篇 物業(yè)治安管理手冊

第二章 治安管理

第一節(jié) 治安管理概述

一、治安管理人員崗位職責(zé)

1.部門主管的職責(zé)

(1)保安部主管應(yīng)對整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的安全負(fù)有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任。

(2)根據(jù)國家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細(xì)則制定保安部門的工作計(jì)劃和目標(biāo),并督導(dǎo)下級管理人員的工作。

(3)主持部門例會,傳達(dá)貫徹經(jīng)理及有關(guān)部門的指示,并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題。

(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況,做到心中有數(shù)。

(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理。

(6)負(fù)責(zé)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。

2.保安班長的職責(zé)

(1)對部門主管負(fù)責(zé),做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作。

(2)帶領(lǐng)保安班全體人員,根據(jù)制定的崗位責(zé)任制,認(rèn)真嚴(yán)肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。

(3)根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項(xiàng)目和要求,嚴(yán)格進(jìn)行檢查,督促全體保安人員落實(shí)崗位責(zé)任制。

(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉保安業(yè)務(wù),了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點(diǎn),嚴(yán)格管好、做好安全保衛(wèi)工作。

(5)做好部門主管和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作,及時(shí)將保安人員反映的各種信息向上級匯報(bào),為上級領(lǐng)導(dǎo)部門提供建設(shè)性的工作建議,同時(shí)及時(shí)傳達(dá)、落實(shí)上級的指示精神和工作安排。

(6)認(rèn)真做好本班人員的考勤工作,詳細(xì)如實(shí)地記載工作中遇到的問題及處理情況。

(7)以身作則,做好本職工作。

3.保安員的職責(zé)

(1)保安員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴(yán)整儀容。糾正違章時(shí)先敬禮,必須做到以禮待人。

(2)作風(fēng)正派,遵紀(jì)守法,堅(jiān)守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。

(3)值班保安人員要認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作,認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,排除險(xiǎn)情,并及時(shí)報(bào)告主管部門及領(lǐng)導(dǎo),確保管區(qū)的安全。

(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。

(5)愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便亂用。

(6)嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律,對崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理,并且做好詳細(xì)的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時(shí)向主管部門經(jīng)理請示報(bào)告。

(8)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度,按時(shí)、按規(guī)定交接班。

(9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。

(10)應(yīng)有禮貌地查詢進(jìn)入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應(yīng)通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。

(11)詳細(xì)記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)打來的電話,認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。

(12)若發(fā)生案件,應(yīng)采取下列步驟以協(xié)助破案:

①立即報(bào)案并留在現(xiàn)場直至公安人員到達(dá);

②切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;

③禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查;

④向公安人員提供有關(guān)案件詳情。

二、治安管理基本制度

1.保安人員工作紀(jì)律

(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度;

(2)堅(jiān)守崗位,忠于職守,嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制;

(3)上崗堅(jiān)決做到“五不準(zhǔn)”,即不準(zhǔn)喝酒,不準(zhǔn)聊天,不準(zhǔn)容留外來人員,不準(zhǔn)擅離工作崗位,不準(zhǔn)遲到、早退;

(4)服從管理,聽從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭;

(5)愛護(hù)各種警械器具裝備,不丟失、損壞

、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出;

(6)嚴(yán)格執(zhí)行請、銷假制度,有事外出必須請假。

2.保安人員的交接班制度

治安保衛(wèi)交接班非常重要,因?yàn)檫@段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機(jī)作案。為了杜絕 這些漏洞,必須強(qiáng)化交接班制度。

(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時(shí)間;

(2)交接班時(shí),交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚;

(3)接班保安人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)由交班保安人員承擔(dān)責(zé)任。驗(yàn)收完畢,交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當(dāng)班保安人員承擔(dān)責(zé)任;

(4)所有事項(xiàng)交待清楚后,交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時(shí)間并簽名;

(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發(fā)生的問題,兩人共同負(fù)責(zé);

3.保安人員工作細(xì)則

(1)儀表著裝

①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項(xiàng)配置標(biāo)志齊全規(guī)范。

②風(fēng)紀(jì)嚴(yán)整,不得敞開衣領(lǐng),翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

③上崗前、下崗后須到指定點(diǎn)更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。

④保安人員儀表須潔凈端正,不得留長發(fā)、胡須。

(2)上崗姿態(tài)

①在崗時(shí)須精神飽滿,精力集中。

②站崗時(shí)保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時(shí)須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健,雙臂 前后自然擺動,不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

③兩人巡崗時(shí)須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn);兩人以上巡邏或同行時(shí)須列縱隊(duì), 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn)。

④在崗期間不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

(3)文明禮貌執(zhí)勤

①對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。

②禮貌待人,遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時(shí),在開始前和完成后皆須先敬禮, 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實(shí)際工作中。

③禁止任何粗俗言談、污言穢語。

④回答住戶或來賓提問時(shí)應(yīng)清楚扼要,并使用普通話。

(4)門衛(wèi)崗

①對出入小區(qū)的人員必要時(shí)進(jìn)行查詢,言語文明,并做好登記和引導(dǎo)工作,來訪客人須 出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。

②勸阻無關(guān)人員及未經(jīng)批準(zhǔn)的商販進(jìn)入小區(qū)。

③負(fù)責(zé)登記電視監(jiān)控情況。

④負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。

⑤門衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關(guān)人員不得進(jìn)入門衛(wèi)崗。

(5)巡邏崗

①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實(shí)施巡邏執(zhí)勤。

②巡邏崗執(zhí)勤主要內(nèi)容包括:小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢,勸阻已進(jìn)入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員, 車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。

③認(rèn)真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。

④巡邏情況及時(shí)記錄。

4.保安工作人員的獎(jiǎng)懲制度

為了鼓勵(lì)保安人員認(rèn)真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則 ,制定保安人員獎(jiǎng)懲制度。

(1)獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則

①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭,成績顯著者;

②積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者;

③積極參加搶險(xiǎn)救災(zāi),保衛(wèi)人民生命財(cái)產(chǎn)的安全,成績顯著者;

④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實(shí)行后效果明顯者;

⑤拾金不昧者;

⑥年終被評為“先進(jìn)保安班(組)”、“先進(jìn)保安員”,被評為省、市政府“治安模范標(biāo)兵”者。

(2)懲罰細(xì)則

1)值班時(shí)收聽收音機(jī)、錄音機(jī),收看電視或進(jìn)行其他與值班無關(guān)的事情。

2)擅離職守,經(jīng)常遲到、早退。

3)酒后執(zhí)勤上崗,并造成一定后果。

4)未按時(shí)交接班,或不按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接班,或交接班不清楚,檢查時(shí)相互推卸責(zé)任 者。

5)未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),私自頂班者。

6)未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意,擅自帶人留宿者。

7)執(zhí)勤時(shí),衣裝不整,佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內(nèi)發(fā)生 案件或事故,造成極壞影響者。

8)對公司和保安部領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的工作任務(wù),未能如期完成,而又沒有正當(dāng)理由者。

9)扣留物品不登記,不上交;撿拾物品不報(bào)告,不上交者。

10)違反保安器材使用規(guī)定,私自隨便轉(zhuǎn)借和使用。

11)在突發(fā)性事件或緊急情況下,臨陣脫逃或坐視不管者。

12)法制觀念淡薄,參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等,與治安工作人員的應(yīng)有素質(zhì)極不相稱者。

13)思想不純,見利忘義,監(jiān)守自盜或以權(quán)謀私,嚴(yán)重?fù)p壞公司形象者。

14)工作責(zé)任心不強(qiáng),不服從分配,不執(zhí)行規(guī)章制度,并隨意頂撞領(lǐng)導(dǎo)且屢教不改者。根據(jù)錯(cuò)誤情節(jié)輕重進(jìn)行不同的處罰。對于一些性質(zhì)惡劣者,影響極壞者應(yīng)辭退或開除;對違反國家有關(guān)法律法規(guī)者要追究其刑事責(zé)任。

5.電視監(jiān)視崗位職責(zé)與日常管理

(1)職責(zé)

①24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時(shí)通知值班保安就地處理,并通過對講機(jī)向辦公室報(bào)告。

②發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備出現(xiàn)故障,要立即通知值班保安加強(qiáng)防范,同時(shí)盡快找出原因,及時(shí)修理設(shè)備,使之正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

③嚴(yán)格執(zhí)行登記制度,凡是發(fā)現(xiàn)可疑情況,應(yīng)認(rèn)真記錄下來。

(2)要求

為了保證崗位職責(zé)的落實(shí),要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到:

①提前做好上崗準(zhǔn)備,按時(shí)接班。

②做好交接班手續(xù),無遺漏、無差錯(cuò),哨位設(shè)施無損壞,勤務(wù)登記準(zhǔn)確及時(shí)、內(nèi)容清楚。

③嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入工作場地,不準(zhǔn)帶親戚朋友在工作場所聊天。

④上班時(shí)精神集中,不準(zhǔn)擅離崗位或做與工作無關(guān)的事情。

⑤嚴(yán)守崗位,保持高度的警惕性,發(fā)現(xiàn)可疑情況,嚴(yán)密監(jiān)視,同時(shí)通知該區(qū)域的保安和報(bào)告上級,密切配合,確保安全。

三、治安管理的內(nèi)容

根據(jù)公司制定的有關(guān)規(guī)定,確定治安管理的內(nèi)容如下:

1.小區(qū)治安管理內(nèi)容

(1)住宅小區(qū)開設(shè)的經(jīng)營攤點(diǎn),未經(jīng)管理公司批準(zhǔn),領(lǐng)有經(jīng)營許可證的,治安人員有權(quán)禁止其活動。

(2)在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物,飼養(yǎng)雞、鴨等家畜,治安人員應(yīng)予以制止。

2.小區(qū)治安管理范圍

下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為,都屬于治安管理范圍。

(1)使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常的工作和休息。

(2)從樓上往下亂扔雜物。

(3)擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報(bào)信函等。

(4)非法攜帶、存放槍支彈藥;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。

(5)未經(jīng)批準(zhǔn),私自安裝、使用電網(wǎng)。

(6)非法侵入他人住宅,損毀他人財(cái)物。

(7)使用汽槍,在住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行各種射擊活動。

(8)制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。

(9)利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。

(10)利用住宅作據(jù)點(diǎn),進(jìn)行盜竊活動。

(11)制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像。

(12

)利用住宅進(jìn)行嫖娼**活動。

(13)在車輛、行人通行的地方施工;對溝井坎穴不設(shè)覆蓋物、標(biāo)志,或故意損毀、移動覆蓋物或標(biāo)志。

(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設(shè)施;故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設(shè)備;故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。

第二節(jié) 治安保衛(wèi)隊(duì)伍的建設(shè)

一、治安保衛(wèi)隊(duì)員的條件

(一)基本條件

1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質(zhì)好,具備一定的軍訓(xùn)基本功。

2.身高1.7米以上。

3.20歲以上,28歲以下(憑身份證)。

4.初中以上文化程度(憑畢業(yè)證)。

5.身體健康(憑市、區(qū)級以上醫(yī)院的體檢表)。

6.思想品德好(當(dāng)?shù)乜h以上公安機(jī)關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料)。

7.符合計(jì)劃生育規(guī)定(憑計(jì)劃生育證或未婚證)。

優(yōu)先條件:

1.近年度退伍軍人優(yōu)先

2.黨員優(yōu)先

3.高中以上文化程度優(yōu)先

(二)保安隊(duì)伍的基本要求

1.保安隊(duì)長思想品德好,軍事素質(zhì)過硬;具有組織管理能力和一定的表達(dá)能力。

2.季度訓(xùn)練考核,人均分?jǐn)?shù)在85分以上為達(dá)標(biāo)。

二、治安保衛(wèi)隊(duì)員的訓(xùn)練

為培養(yǎng)一支紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、文明執(zhí)勤的保安員隊(duì)伍,必須對保安人員進(jìn)行常規(guī)性的軍事化、正規(guī)化、規(guī)范化的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。

(一)上崗前培訓(xùn)

對新錄用的保安員在上崗前必須進(jìn)行崗前培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括:

1.公司簡介。

2.物業(yè)管理的基本知識,主要學(xué)習(xí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則。

3.企業(yè)內(nèi)部的管理制度:員工守則,工作紀(jì)律,勞動紀(jì)律,人事管理規(guī)定。

4.安全防火教育:消防基本知識。

5.iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)知識,主要學(xué)習(xí)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)。

6.公司《安全管理手冊》中的基本要求。

7.其他有關(guān)知識:普法知識,職業(yè)道德教育。

8.軍訓(xùn):主要為隊(duì)列訓(xùn)練。

(二)崗位培訓(xùn)

對在崗的保安員要進(jìn)行常規(guī)培訓(xùn),以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法,培訓(xùn)內(nèi)容包括:

1.詳細(xì)學(xué)習(xí)公司制定的《治安工作手冊》內(nèi)容:即職責(zé)權(quán)限,規(guī)章制度、規(guī)定,工作程序、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

2.常規(guī)訓(xùn)練:隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練。

3.有關(guān)精神文明內(nèi)容的學(xué)習(xí)。

(三)培訓(xùn)安排,見表6-2-1、表6-2-2

三、治安保衛(wèi)隊(duì)員的考核

(一)單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)

1.軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。

2.停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。

3.齊步與立定:向前擺臂到作訓(xùn)服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。

4.正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分鐘。

5.跑步與立定:第一步“躍”出去,運(yùn)臂時(shí)“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分鐘。

6.敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽檐接縫處約1~2厘米,取捷徑一步到位。

(二)擒敵應(yīng)用技術(shù)動作

1.基本功:

(1)直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準(zhǔn)

、狠”為主,動作與力量結(jié)合。

(2)彈踢、側(cè)踹、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作。

(3)綜合練習(xí):手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。

2.擒敵拳:動作準(zhǔn)確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

(三)軍事體能測試標(biāo)準(zhǔn)

1.百米跑14秒以內(nèi)。

2.俯臥撐50個(gè)以上。

3.爬樓20層樓45秒以內(nèi)。

四、保安隊(duì)員主要職責(zé)和權(quán)限

(1)保安隊(duì)長職責(zé)

①主持全隊(duì)工作,堅(jiān)決執(zhí)行管理處主任指令,帶領(lǐng)全隊(duì)人員依據(jù)各自職責(zé),認(rèn)真做好安 全保衛(wèi)工作。

②熟悉治安各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn),掌握治安區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及 特點(diǎn),加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范。

③及時(shí)做好保安員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日常考核工作。

④做好保安隊(duì)的月工作安排(包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)安排),每周召開班務(wù)會一次,每半月召開隊(duì)務(wù)會一次。

⑤經(jīng)常檢查各崗位工作情況,零點(diǎn)之后的夜間查崗每周不少于兩次。

⑥帶領(lǐng)保安隊(duì)配合其他管理服務(wù)工作,制止、糾正各類違章行為。

⑦負(fù)責(zé)全隊(duì)隊(duì)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作。

⑧處事公道,言行文明,對自己的缺點(diǎn)勇于改正,虛心接受工作建議和意見。

(2)保安隊(duì)長權(quán)限

①對本管理處物業(yè)有權(quán)進(jìn)行安全監(jiān)督。

②有權(quán)檢查各崗位保安員執(zhí)勤情況,對玩忽職守,違紀(jì)違章人員有權(quán)進(jìn)行處罰。

③每月對考核不合格的保安人員有權(quán)予以處罰。

④對不稱職的保安人員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議。

⑤有權(quán)根據(jù)實(shí)際需要,對各崗位保安員進(jìn)行調(diào)整。

(3)保安員的職責(zé)和權(quán)限

1)有權(quán)制止一切違法犯罪行為,在執(zhí)行任務(wù)時(shí),對殺人、放火、搶劫、盜竊、強(qiáng)奸等現(xiàn)行違法犯罪分子,有權(quán)抓獲并扭送公安機(jī)關(guān),但無實(shí)施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財(cái)產(chǎn)和罰款的權(quán)力。

2)對發(fā)生在所護(hù)衛(wèi)區(qū)內(nèi)刑事案件或治安案件,有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場、保護(hù)證據(jù)、維持秩序、提 供情況,但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力。

3)在防范和打擊犯罪活動時(shí),保安員可以配備和使用非殺傷性防衛(wèi)械具。

4)對違反治安管理?xiàng)l例行為的人,保安員有權(quán)勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、裁決等處罰的權(quán)力。

5)對違法分子不服制止,甚至行兇、報(bào)復(fù),可采取正當(dāng)防衛(wèi)。

6)對攜帶和運(yùn)送可疑物品,身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑 的人員有權(quán)進(jìn)行盤查、監(jiān)視、報(bào)請當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)處理,但無權(quán)偵察、扣押、搜查。

7)對出入小區(qū)、大廈的可疑人員、車輛及所攜帶、運(yùn)載的物品,按規(guī)定有權(quán)進(jìn)行驗(yàn)證、 檢查。

8)按照規(guī)定,有權(quán)制止未經(jīng)許可的人員、車輛進(jìn)入小區(qū)、大廈內(nèi)。

9)積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù),制止違章行為,防止破壞,不能制止解決的 向總值班室或班長報(bào)告(制止違章要先敬禮)。

10)熟悉和愛護(hù)小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、消防器材,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

廉潔奉公,堅(jiān)持原則,是非分明,敢于同違法犯罪行為作斗爭。

11)積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)開展各項(xiàng)治安防范活動或行動,努力完成各項(xiàng)治安服務(wù)工作。

12)密切聯(lián)系群眾,積極向業(yè)主(住戶)進(jìn)行治安防范和管理方面的宣傳,協(xié)助業(yè)主( 住戶)做好“四防”工作,落實(shí)各項(xiàng)安全防范措施,發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)向業(yè)主(住戶)報(bào)告 ,協(xié)助整改。

第三節(jié) 情 況 處 理

一、常見可疑情況的處理

保安員在站崗或巡邏時(shí),經(jīng)常會碰到一些可疑情況,對可疑情況要根據(jù)其嚴(yán)重程度采取相應(yīng)的措施。下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法。

①冒煙。了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因(著火、電線短路等),并上報(bào)處理。

②冒水。了解冒水的確切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及時(shí)堵漏并上報(bào)處理。

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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化學(xué)品異味。尋找味源,如因電源短路造成,要及時(shí)切斷;如是其他化學(xué)品異味,要及時(shí)封鎖現(xiàn)場,并通知有關(guān)部門處理。

④在大廈通道游蕩(借找人卻說不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動,必要時(shí)勸其離開。

⑤發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,帶回保安值班室處理,或者送當(dāng)?shù)嘏沙鏊?/p>

⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設(shè)法攔截,詢問驗(yàn)證,如屬盜竊、搶劫財(cái)物的,送交公安機(jī)關(guān)處理。

⑦自行車、摩托車無牌、無行駛證,有撬損痕跡的,或?qū)]開鎖的自行車背走或拖走的,當(dāng)即扣車留人,待查明情況后再放行。

⑧機(jī)動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證的。立即聯(lián)系停車場車管員,暫扣車鑰匙,約束其人,待查明情況后再放行,如情況不明的,送公安機(jī)關(guān)查處。

⑨遇到保安員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。設(shè)法攔截(用對講機(jī)向其他保安員通告)、擒獲,并帶到保安值班室處理,查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機(jī)關(guān)處理。

二、常見的治安、刑事案件處理

1.發(fā)生打架、斗毆的處理方法

①積極果斷勸阻雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾,防止事態(tài)擴(kuò)大。不要因雙方出手時(shí)誤打到自己而介入,同時(shí)立即向值班領(lǐng)班報(bào)告。

②如事態(tài)嚴(yán)重,有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的,通知當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)前來處理或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C(jī)關(guān)處理。

③提高警惕,防止壞人利用混亂偷竊財(cái)物。

④說服圍觀群眾離開,保證所轄范圍內(nèi)的正常治安秩序。

2.發(fā)生盜竊案件的處理

①發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案,應(yīng)立即當(dāng)場抓獲,并報(bào)告管理處及公安機(jī)關(guān),連同證物送公安機(jī)關(guān)處理。

②如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)的,立即報(bào)告管理處及公安機(jī)關(guān),同時(shí)保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場, 重點(diǎn)是犯罪分子經(jīng)過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品。

③對重大案發(fā)現(xiàn)場,可將事主和目擊者反映的情況,向公安機(jī)關(guān)作詳細(xì)報(bào)告。

3.發(fā)生兇殺案件的處理

①如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合,同時(shí), 迅速向上司和公安機(jī)關(guān)報(bào)案,如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。

②如事后接到報(bào)告,則保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員進(jìn)入,以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、 物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場,收集證物和線索。

③案發(fā)時(shí),前門崗及后門崗要加強(qiáng)戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記。

④登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況,抓緊時(shí)機(jī)向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄。

⑤案發(fā)時(shí)的現(xiàn)場人員一律不能離開,等待公安人員詢問。

⑥向到現(xiàn)場的公安人員匯報(bào)案情,協(xié)助破案。

4.遇到犯罪分子搶劫的處理

①在執(zhí)勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進(jìn)行打、砸、搶、強(qiáng)行奪取他人錢財(cái)時(shí),應(yīng)迅速制止,同時(shí)呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪,并立即報(bào)警。

②如劫匪逃離現(xiàn)場,要向目擊者問清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截;如駕車逃跑的,應(yīng)記下車牌號碼并報(bào)警及攔車追堵。

③保護(hù)搶劫現(xiàn)場,不要讓群眾進(jìn)入現(xiàn)場,如現(xiàn)場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方,無法將證物留放原處時(shí),要收起交公安機(jī)關(guān)。

④訪問目擊群眾,收集劫案情況,做好記錄并提供給公安機(jī)關(guān)。

⑤事主或在場群眾若有受傷的,要立即送醫(yī)院并作報(bào)告。

三、爆炸緊急情況處理

1.收到被放置爆炸物品信息時(shí)的處理

①得知被放置爆炸物品,或者接到揚(yáng)言爆炸的恐嚇電話時(shí),要保持鎮(zhèn)靜,認(rèn)真記錄,同 時(shí)以最快速度報(bào)告高層管理者,并立即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。

②由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)立即成立防爆炸指揮部。增派保安,加強(qiáng)出入口管理,對于陌生或行跡可疑人員嚴(yán)加防范,認(rèn)真查驗(yàn)證件,檢查攜帶物品。

③立即通知各門崗,檢查車庫是否有遺失包物,并加強(qiáng)巡邏,發(fā)現(xiàn)無主物品不要隨便碰 觸,立即上報(bào),并報(bào)公安機(jī)關(guān),請求協(xié)助。

④確定確有爆炸物品時(shí),立即疏散人員,同時(shí)請求公安機(jī)關(guān)協(xié)助處理。

2.發(fā)生爆炸事件時(shí)

的緊急處理

①值班人員接到發(fā)生爆炸報(bào)告后,立即趕到現(xiàn)場,確認(rèn)后立即向公司最高領(lǐng)導(dǎo)層報(bào)告, 同時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案,如引起火災(zāi)即刻報(bào)119火警;如有人員傷亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員,引導(dǎo)其進(jìn)入現(xiàn)場。

②立即成立臨時(shí)指揮部,由物業(yè)管理公司最高當(dāng)值、工程部、物業(yè)部人員組成。

③工程人員迅速切斷必要電源,保安人員組織疏散爆炸現(xiàn)場附近的客戶,并在距爆炸中心30m處設(shè)警戒線,禁止無關(guān)人員進(jìn)入,同時(shí),組織保安及物業(yè)助理在公共區(qū)域巡視,檢查是否還有可疑爆炸物。

④消防監(jiān)控中心高度戒備,監(jiān)視有無火災(zāi)等可疑情況,各在崗員工也要堅(jiān)守崗位,密切 注意有無可疑情況。

⑤工程部負(fù)責(zé)提供樓層平面圖,供公安人員破案時(shí)使用。

四、遇到臺風(fēng)、潮汛時(shí)的處理

①接到防風(fēng)、防汛的通知后,管理處主任進(jìn)行總動員,并根據(jù)各部門職責(zé)做出具體工作布置,積極做好搶險(xiǎn)準(zhǔn)備工作。

②物業(yè)部要張貼通知于大堂,要求業(yè)主(租戶)關(guān)好門窗,做好應(yīng)急準(zhǔn)備工作;在險(xiǎn)情到來之前巡查大廈,做好補(bǔ)救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度;檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落;消防監(jiān)控中心及保安員加強(qiáng)警戒,以防其他事件發(fā)生。

③工程部要準(zhǔn)備好防汛工具,加強(qiáng)值班力量,保證人力充足;保證地面排水通道暢通; 必要時(shí)放下防洪閘。

④每次防風(fēng)、防汛工作結(jié)束后,各部門均要填寫緊急情況處理記錄,并由部門負(fù)責(zé)人簽字上報(bào)存檔。

五、遇到停電、停水時(shí)的處理

①接到停電、停水通知后,張貼通知,告知全體用戶,請用戶配合關(guān)閉室內(nèi)各種電器設(shè)備(照明除外)。

②準(zhǔn)備充足的照明工具,保安員及物業(yè)管理員逐層檢查備用照明的配備情況,保證停電后照明系統(tǒng)正常啟用。

③工程部負(fù)責(zé)后備電源啟動的具體操作工作。

④物業(yè)部最高當(dāng)值對各部門的準(zhǔn)備工作做統(tǒng)籌安排及最后確認(rèn)后,通知各部門準(zhǔn)備轉(zhuǎn)電 。

⑤市電轉(zhuǎn)為備用發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前,要檢查低壓電房,確認(rèn)設(shè)備及人員準(zhǔn)備就緒,在監(jiān)控室查看客戶乘電梯情況,在確認(rèn)無人乘梯情況下,通知工程部停梯,再通知低壓電房開始轉(zhuǎn)電,轉(zhuǎn)電工作完成后,最高當(dāng)值通知工程部開梯。供電轉(zhuǎn)入正常后,最高當(dāng)值仍要在監(jiān)控 室觀察電梯運(yùn)行情況,在正常進(jìn)行半小時(shí)后方可離開。

⑥備用發(fā)電轉(zhuǎn)為市電程序同⑤。

⑦保安員加緊巡邏,防止盜竊、火災(zāi)等事件發(fā)生。同時(shí),在大堂加派人員,加強(qiáng)進(jìn)入大廈人員的登記工作。

⑧接到停水通知后,工程人員將蓄水池的水注滿。

第四節(jié) 管理規(guī)定規(guī)程

一、保安員巡邏簽到

①簽到箱的安裝。小區(qū)每2000m2安裝1個(gè),大廈每座五層樓安裝1個(gè)。簽到箱型號統(tǒng)一,鑰匙統(tǒng)一(盡量能共用),具體位置由管理處確定。

②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查,物業(yè)管理部、分管房管員或副主任、班長、 治安隊(duì)長和一個(gè)班次治安巡邏員各配備一把鑰匙;班次輪換時(shí)由班長收齊后統(tǒng)一交到下一班的班長。

③保安員在巡邏中,小區(qū)每小時(shí)打開簽到箱在簽到卡上簽到一次,大廈90min簽到一次,責(zé)任區(qū)內(nèi)有多少簽到箱,均應(yīng)簽到,每張簽到卡,不允許同時(shí)簽到,每個(gè)簽到箱之間間隔時(shí)間為20min左右。

④保安隊(duì)長在每個(gè)巡邏班次時(shí)間內(nèi)檢查不少于一次,每責(zé)任區(qū)抽查一次,班長全面檢查不少于兩次,物業(yè)管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進(jìn)行抽查。

⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時(shí)間,房管員發(fā)現(xiàn)不合格的可直接記錄在卡上,保安隊(duì)長作為考核依據(jù)。

⑥凡檢查不合格者記一次不合格。

⑦由保安隊(duì)長負(fù)責(zé)每周到簽到箱收發(fā)簽到卡一次,由保安隊(duì)長保管,保存時(shí)間1個(gè)月。

二、大廈大堂保安工作規(guī)程

1.工作程序

1)工作時(shí)間安排:大堂崗保安工作實(shí)行24h全天候值班制,三班倒,每班每崗1人工作8 h。值班時(shí)間分為早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早 、中、晚三班每10天依次輪換1次,即每月10、20、30日為倒班日。

2)來人來訪登記:

①對外來人員(業(yè)主或住戶親友,各類訪客,裝修等作業(yè)人員,員工

親友等)一律實(shí)行進(jìn)、出登記。

②必須登記有效證件,特指沒有過期的身份證、暫住證、回鄉(xiāng)證等。

③認(rèn)真核對證件和持有人是否相符,若不符不予以登記和放行。

④來訪者必須說明所訪問業(yè)主(住戶)的姓名及棟、號等,必要時(shí),須用對講機(jī)通話確認(rèn)后方可登記進(jìn)入。

⑤當(dāng)接過來訪客人的證件時(shí),應(yīng)使用“謝謝”等文明用語。

⑥認(rèn)真填寫《來訪登記表》,要求字跡清楚,逐項(xiàng)登記。

⑦若遇不登記強(qiáng)行進(jìn)入大廈的,按有關(guān)規(guī)定處理。

⑧當(dāng)業(yè)主(住戶)帶有親友或訪客時(shí),應(yīng)有禮貌的請其出示有效證件予以登記并做好必要的解釋工作,以消除業(yè)主(住戶)的不滿情緒。

⑨若遇公司(管理處)領(lǐng)導(dǎo)陪同指導(dǎo)。參觀、學(xué)習(xí)的社會各界人士來大廈,應(yīng)立即起立敬禮,以示歡迎,并熱情回答客人的詢問。等客人走了之后,將參觀客人人數(shù)、單位、職務(wù)等情況記錄清楚備查。

⑩當(dāng)外來人員出大廈時(shí),保安員應(yīng)及時(shí)核準(zhǔn)訪客,并做好離開時(shí)間等登記工作。

2.嚴(yán)密監(jiān)視大堂和電梯

①提高警惕,嚴(yán)密注視進(jìn)出大廈的各類人員,特別是外來人員,如有懷疑立即通知巡邏人員和班長,并做好值班記錄。

②發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人事件,應(yīng)立即善言安慰乘客,同時(shí)通知電梯工馬上進(jìn)行搶修,并報(bào)告班長及管理處,協(xié)助做好善后工作和值班記錄。

3.服務(wù)要求

①對住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括:業(yè)主姓名、樓座、家庭成員、相貌特征、經(jīng)常出入大樓的時(shí)間等,熟悉大樓情況。

②遵守公司制定的“文明禮貌用語規(guī)范”。

③到當(dāng)業(yè)主(住戶)出入大堂時(shí),應(yīng)主動為業(yè)主(住戶)開啟門鎖,點(diǎn)頭微笑以示問候;

④發(fā)現(xiàn)有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業(yè)主(住戶)進(jìn)出大門有困難時(shí),要主動幫助開門或提供必要的協(xié)助。

⑤當(dāng)有業(yè)主(住戶)搬遷時(shí),應(yīng)協(xié)助維護(hù)進(jìn)出秩序,指定其使用專用電梯和車輛、物品的停放位置。

三、治安巡邏規(guī)程

1.治安巡邏的基本要求

①巡邏保安員要在巡邏過程中,應(yīng)多看、多聽,以確保完成巡視工作任務(wù)。

②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理,并報(bào)告上級領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門。

③巡查小區(qū)內(nèi)各個(gè)重點(diǎn)部位、治安死角等,發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往盤問,檢查證件,必要時(shí)檢查其所帶物品。

④對在小區(qū)內(nèi)流動擺賣的小販、推銷人員,應(yīng)勸其離開轄區(qū),屬“三無”人員按要求對其進(jìn)行處理。

⑤對小區(qū)內(nèi)的裝修工程進(jìn)行監(jiān)管,對有礙交通或因超時(shí)裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進(jìn)行管理或制止。

2. 巡邏時(shí)間及規(guī)律

(1)時(shí)間安排

值班崗保安實(shí)行24h值班制(根據(jù)環(huán)境具體安排)

(2)小區(qū)巡邏

①巡邏周期:20min一次,每小時(shí)打卡一次,每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。

②巡邏規(guī)律:不制定固定路線,但不留“死角”、“偏角”。

(3)大廈巡邏

①巡邏周期:90min巡邏打卡一次。

②巡邏規(guī)律:先從天臺起,自上而下,從每層樓依次巡邏到地下室,最后到室外。

(4)記錄

巡邏保安員將巡邏中發(fā)現(xiàn)或處理的情況認(rèn)真詳細(xì)的記錄在治安巡邏簽到表內(nèi),保安班長 將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內(nèi),存檔。

四.治安巡邏工作的檢查

①交接班時(shí),交接雙方班長要到各崗位檢查:交接是否認(rèn)真,手續(xù)是否辦妥,儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等,發(fā)現(xiàn)問題,及時(shí)糾正,并做好記錄。

②每1h巡邏班長到各崗位巡視一次,并不少于兩次檢查巡邏簽到情況,認(rèn)真填寫《保安工作班檢表》。

③隊(duì)長巡視檢查各崗位每班不少于兩次,并填寫《員工考核表》。

④巡查時(shí),發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況,要及時(shí)糾正,做好記錄并上報(bào)。

⑤本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時(shí),班長應(yīng)立即到場,按有關(guān)規(guī)定處理,不能解決

時(shí)報(bào)告隊(duì)長或管理處處理。

五、保安員交接班

①按時(shí)交接班,接班人員應(yīng)提前10min到達(dá)崗位,接班人員未到達(dá)前,當(dāng)班人員不準(zhǔn)離開崗位。

②接班人員要詳細(xì)了解上一班的值班情況和接班后應(yīng)注意的事項(xiàng)。

③交班人員應(yīng)將當(dāng)班時(shí)發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問題、處理情況及注意事項(xiàng)向接班人員交代清楚。

④當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時(shí)處理,不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢,接 班人應(yīng)協(xié)助完成。

⑤接班人員應(yīng)注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品、設(shè)施和器械裝備等,發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報(bào) 告,必要時(shí)雙方簽名作證。

⑥交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場地衛(wèi)生。

六、對講機(jī)的配備、使用管理規(guī)定

①對講機(jī)每崗1臺,固定編號。

②對講機(jī)只用于工作和突發(fā)事件時(shí)的聯(lián)系,嚴(yán)禁用對講機(jī)進(jìn)行聊天、說笑,不得講一切 與工作無關(guān)的事。大廈有外來人員或施工人員進(jìn)出運(yùn)貨等,可用對講機(jī)通知相關(guān)人員留意或監(jiān)督檢查。

③注意愛護(hù)對講機(jī),并認(rèn)真做好對講機(jī)的交接工作,以防出現(xiàn)問題時(shí)互相推卸責(zé)任。

④誰使用誰保管,嚴(yán)禁外借,不用時(shí)由保安領(lǐng)班對對講機(jī)進(jìn)行保管。不能使用或丟失時(shí) 要及時(shí)匯報(bào),非因公丟失、損壞的,照價(jià)賠償。

⑤由保安領(lǐng)班負(fù)責(zé)每季度進(jìn)行一次檢查,并填寫檢查記錄。

七、緊急集合方案

1.目的

緊急集合是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動,訓(xùn)練隊(duì)員對突發(fā)事件的反應(yīng)能力,做到鎮(zhèn)靜自如,快速出擊,方法有效。通過方案演練,使每位隊(duì)員掌握對付各種突發(fā)事件的程序和方法,能在短時(shí)間內(nèi)到達(dá)預(yù)定地點(diǎn)。

2.適用范圍

①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅。

③緊急集合方案演練。

④其他重大意外情況。

3.方法

①每個(gè)管理處保安員宿舍安裝一個(gè)報(bào)警鈴,治安值班室或消防中心,其他員工宿舍應(yīng)盡 量安裝報(bào)警裝置。

②當(dāng)電警鈴發(fā)生短促、斷續(xù)響聲時(shí)為治安案件報(bào)警,各保安隊(duì)員必須在90s內(nèi)到達(dá)指定地點(diǎn)待命。

③當(dāng)電警鈴發(fā)生連續(xù)長響聲時(shí)為自然災(zāi)害等其他情況報(bào)警,各保安隊(duì)員必須在120s(即鈴響的時(shí)間)內(nèi)到達(dá)指定位置待命。

4.信號控制

①在緊急狀態(tài)下管理處所有員工有責(zé)任和義務(wù)按規(guī)定的信號報(bào)警。

②每季度演練一次,在演練中只能由管理處主任控制報(bào)警,公司領(lǐng)導(dǎo)每年抽查一次。

5.注意事項(xiàng)

①必須穿制服,可以不戴帽、不扎腰帶、不系領(lǐng)帶,不能穿拖鞋或赤腳。

②各崗位必須留值班員堅(jiān)守崗位。

③注意聯(lián)絡(luò)和匯報(bào),發(fā)生緊急狀況,立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),將情況用對講機(jī)告知值班人員。

八、保安應(yīng)急計(jì)劃和措施

1.目的

在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí),以最有效的方法,在最短的時(shí)間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展,或保證出色完成上級交辦的臨時(shí)任務(wù)。為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力,平時(shí)每個(gè)管理處保安員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。

1.適用范圍

①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②對受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。

③其他重大意外情況。

2.職責(zé)

①對可能發(fā)生的緊急、突發(fā)事件,由管理處負(fù)責(zé)制定保安應(yīng)急計(jì)劃,報(bào)上審批。

②對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由保安隊(duì)長臨時(shí)確定應(yīng)急措施,同時(shí)向上級匯報(bào)。

3.計(jì)劃

①計(jì)劃。對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由管理處組織制定 應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施,并安排崗位人員按部署執(zhí)行;

在處理治安突發(fā)事件時(shí),由值班員迅速向派出所報(bào)案,保安隊(duì)長臨時(shí)確定應(yīng)急方案,安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓 梯口,封鎖出事現(xiàn)場,嚴(yán)格盤查出入現(xiàn)場的人員,直到公安人員到來;制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時(shí),要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。

②實(shí)施。在執(zhí)行過程中,發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正,并上報(bào)相應(yīng)審批人認(rèn)可;對發(fā) 生的每一事件必須進(jìn)行總結(jié),如是人為原因造成損失,應(yīng)立即查找原因,認(rèn)真填寫糾正措施報(bào)告,嚴(yán)防類似情況的再次發(fā)生;保存事件全過程的有關(guān)記錄,存檔3年。重大自然災(zāi)害的 記錄長期保存。

九、保安工作時(shí)限規(guī)定

為了保證保安工作質(zhì)量,必須規(guī)定工作時(shí)限。某企業(yè)保安工作時(shí)限規(guī)定見下表:

十、保安員訓(xùn)練考核標(biāo)準(zhǔn)

1.單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)

①軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下顎微收,兩臂下垂,五指 并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。

②停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。

③齊步與立定:向前擺臂到作訓(xùn)服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30cm,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。

④正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腿,腳掌離地約25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。

⑤跑步與立定:第一步“躍”出去,運(yùn)臂時(shí)“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。

⑥敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2cm,取捷徑一步到位。

2.擒敵應(yīng)用技術(shù)動作

1)基本功:

①直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準(zhǔn)、狠”為主,動作與力量結(jié)合;

②彈踢、側(cè)端、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作;

③綜合練習(xí):手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。

2)擒敵拳:動作準(zhǔn)確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

3.軍事體能測試標(biāo)準(zhǔn)

①百米跑14s以內(nèi)。

②俯臥撐50個(gè)以上。

③爬樓20層樓45s以內(nèi)。

4.消防考核

①消防知識。熟悉撥打火警電話“119”的程序,能分清油火、氣體火、固體物質(zhì)火,懂得煤氣泄漏的處理方法,熟知小區(qū)(大廈)消防設(shè)施的位置。

②消防報(bào)警。會打報(bào)警電話,使用消防對講機(jī),用報(bào)警按鈕報(bào)警。

③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。

④消防水帶使用。會開閥門,能快速正確地接上水槍接合器,攜水帶不越線,1min內(nèi)完成,懂注意事項(xiàng)。

⑤掌握疏散、救援、警戒要領(lǐng)。

5.車輛指揮

①手臂動作標(biāo)準(zhǔn)。

②兩手有節(jié)奏。

③會識轉(zhuǎn)向燈。

④姿勢正確。

6.考核

每季度由物業(yè)部組織進(jìn)行一次全面考核,并填寫考核表,85分為達(dá)標(biāo),補(bǔ)考兩次不達(dá)標(biāo)者辭退。

第五節(jié) 治安保衛(wèi)工作的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

一、守護(hù)保安檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

(一)儀容儀表

1.按規(guī)定著裝,佩戴工作證。

2.精神飽滿,姿態(tài)良好。

3.舉止文明,大方。

4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。

(二)工作要求

1.能熟練掌握大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括姓名、特征及經(jīng)常交往的社會關(guān)系等。

2.能準(zhǔn)確填寫各種表格、記錄。

3.能熟練掌握報(bào)警監(jiān)控、對講、電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作程序。

4.善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員,并能及時(shí)正確處理各種突發(fā)事件。

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第11篇 物業(yè)管理員工手冊－管理規(guī)則

物業(yè)管理員工手冊:管理規(guī)則

一、人事記錄

員工須將以下變更事項(xiàng)在變更后七天內(nèi)報(bào)告綜合管理部。

1.個(gè)人變更事項(xiàng)。

2.地址和電話。

3.婚姻狀況。

4.子女出生。

二、個(gè)人儀表

員工上崗服務(wù)應(yīng)保持衣著整潔。男員工不可留長發(fā),長度不能蓋及耳部與衣領(lǐng),女員工的發(fā)型與化妝要端莊清雅。制服、皮鞋、頭鬢均須保持整潔。

三、員工證

每個(gè)在物業(yè)公司工作的員工都要配發(fā)員工證,值班時(shí)佩戴員工證上崗。員工證由綜合管理部發(fā)放,并請妥善保管;如果丟失,應(yīng)立即報(bào)綜合管理部補(bǔ)領(lǐng),并需交工本費(fèi)。員工在離職時(shí)須將員工證及所有物品交回綜合管理部,如果遺失或不交則按價(jià)賠償。

四、更衣柜

穿著制服的員工可領(lǐng)用一個(gè)更衣柜,但不得隨便與他人調(diào)換,不能私自改用其它鎖和私配鑰匙,不準(zhǔn)存放貴重物品。要鎖好衣柜,物業(yè)公司對個(gè)人丟失的物品不負(fù)任何責(zé)任。物業(yè)公司有權(quán)隨時(shí)選派兩名部門經(jīng)理檢查更衣柜,員工離職時(shí)須將更衣柜清理干凈及將鑰匙交回綜合管理部。若鑰匙丟失,應(yīng)立即報(bào)綜合管理部補(bǔ)領(lǐng),并繳付配鑰匙費(fèi)用(費(fèi)用將按需調(diào)整)。

五、制服

上崗時(shí)制服穿著必須整潔。除因公或獲批準(zhǔn)外,員工不得在物業(yè)公司范圍以外穿著制服。制服損壞或丟失,按成本價(jià)百分之百賠償。員工離職時(shí)須將制服交回,否則按丟失辦理。

六、員工出入通道

員工上、下班必須佩戴員工證,按物業(yè)公司指定的員工通道出入,并自覺接受安全管理員的檢查。

七、員工出入管理

1.員工帶進(jìn)本物業(yè)的重要包裹等物品,應(yīng)事先在員工通道安全管理員處進(jìn)行登記。若有本物業(yè)物品或類似本物業(yè)物品帶出,須持有物業(yè)公司的放行條。

2.特殊情況下,物業(yè)公司可下令安全管理員做全面檢查,屆時(shí)各地點(diǎn)、書臺、柜臺等都可受到檢查。但至少有兩位獲授權(quán)執(zhí)行者在場方可進(jìn)行。

3.在任何情況下請勿與安全管理員發(fā)生爭執(zhí),如果員工認(rèn)為受到安全管理員不合理的待遇,請先合作,然后向部門主管報(bào)告。

八、嘉賓設(shè)施

除因上司指派及因工作關(guān)系外,員工在任何時(shí)候不得在接待嘉賓的場所逗留。

九、值班時(shí)間

員工必須按照本部門的工作時(shí)間表工作,不得私自變更,否則以曠工論處。

十、曠工

員工未按公司規(guī)定辦理請銷假手續(xù),無故不來上班的,均被視為曠工。

十一、通告

物業(yè)公司各類有關(guān)員工的通告及指示應(yīng)均貼于布告板上,員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。未獲授權(quán)人士嚴(yán)禁擅自在本物業(yè)范圍內(nèi)張貼任何通告/告示等。

十二、拾遺

凡在本物業(yè)內(nèi)所拾得的物品,不論價(jià)值多少,一律要立即交給綜合管理部處理,并做好登記。

十三、親友探訪及電話使用

請告知親友不要到本物業(yè)內(nèi)做私人探訪。未得到部門主管同意,不得使用電話與外界聯(lián)系,外來電話不予轉(zhuǎn)接。

十四、物業(yè)公司財(cái)產(chǎn)

員工如蓄意或疏忽,以致?lián)p壞物業(yè)公司的財(cái)物或設(shè)施,物業(yè)公司可按被毀壞物品價(jià)值扣除員工工資作為賠償。如員工犯有偷竊行為,將會被立即開除而不給任何補(bǔ)償,嚴(yán)重者移交公安機(jī)關(guān)處理。

十五、鐘卡記錄

員工上下班必須打鐘卡。打卡后將卡放回原處,不得亂插。如有錯(cuò)誤應(yīng)向綜合管理部報(bào)告,員工不得互相代打鐘卡;凡違反打鐘卡規(guī)定者,嚴(yán)重的將被解雇。

十六、保密

物業(yè)公司的一切機(jī)密文件及資料要妥善保管,不得泄露給無權(quán)知道的人。

十七、部門內(nèi)部規(guī)則

除本部分的規(guī)則外,各部門可制訂各自的崗位規(guī)則,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,交綜合管理部備案,成為該部門員工應(yīng)遵守的規(guī)則。

第12篇 物管培訓(xùn):停車場的物業(yè)管理

隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點(diǎn),而今,人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時(shí),激烈的 市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項(xiàng)目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應(yīng)運(yùn)而生。

一、停車場管理概述

(一)停車場的概念

停車場是指由專人管理,供車輛停放,實(shí)行有償服務(wù)的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標(biāo)志。

從停車場的設(shè)立形式和經(jīng)營運(yùn)作特點(diǎn)看,停車場主要分為專用停車場和附設(shè)停車場?，F(xiàn) 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設(shè)停車場分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車方便。

(二)停車場管理的重要性

車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當(dāng),會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財(cái)產(chǎn)安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.有利于維護(hù)交通秩序,保障人身、財(cái)產(chǎn)安全

搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。

2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。

3.方便業(yè)主、顧客

好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時(shí)能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務(wù),解除他們的后顧之憂。

4.是市場競爭的重要手段

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競爭。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。

(三)停車場管理存在的問題

房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理 沒有足夠的認(rèn)識,對停車收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:

(1)停車收費(fèi)不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。

(2)消費(fèi)者對停車場缺乏了解,對自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為停車費(fèi)只是場地占用費(fèi),而未意識到自己還可享受其他權(quán)利。

(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。

(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴(yán)重不足,影響物業(yè)的正常使用。

(5)管理不善,造成停車時(shí)碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。

二、停車場管理的內(nèi)容和要求

停車場本身是一個(gè)完整的系統(tǒng),只有各方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個(gè)系統(tǒng)的 良好運(yùn)行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營運(yùn)作,造成損失。停車場管理的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):

(一)安全管理

由于停車場停放車輛的流動性強(qiáng),加之車輛價(jià)值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面:

1.建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍

高素質(zhì)的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時(shí),要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。

2.健全各種安全保衛(wèi)制度

為了使停車場的安全嚴(yán)密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場應(yīng)建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動方案》等制度。

3.健全技術(shù)防范設(shè)施

技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理 水平、管理效率,切實(shí)保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計(jì)算機(jī)安全 管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機(jī)械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。

(二)設(shè)施設(shè)備管理

由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。

1.簡單式管理

該種管理方式車輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進(jìn)出時(shí)間、收取費(fèi) 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費(fèi),其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標(biāo)牌等。

2.智能化管理

智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。停車 場智能管理系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)、自動控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來,通過電腦管理,實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行、自動存儲車輛進(jìn)出記錄、自動核時(shí)、扣費(fèi)、自動維護(hù)、語言報(bào)價(jià)、顯示車牌號碼和車牌 確認(rèn)、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費(fèi)用流失、亂收費(fèi)、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點(diǎn)。

智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:

(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。

(2)出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車輛通過智能卡與出入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流,從而啟動其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動作。

(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進(jìn)入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時(shí)間保護(hù)等功能。

(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費(fèi)系統(tǒng)感知車輛進(jìn)出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運(yùn)行。

(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車時(shí)間、收費(fèi)金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。

(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場,同時(shí)也能方便用戶詢問有關(guān)情況。

(7)語音報(bào)價(jià)功能。語音報(bào)價(jià)器裝配在讀卡機(jī)上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場系統(tǒng)。

(8)自動出卡功能。用于臨時(shí)泊車者取卡進(jìn)場,泊車者駕車至讀卡機(jī)前,數(shù)字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進(jìn)入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時(shí)將此卡交值 班亭讀卡,電腦會自動核時(shí)、收款、收卡。

(9)錄入臨時(shí)車牌號,出場核對放行功能。當(dāng)臨時(shí)車輛入場時(shí),管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進(jìn)行自動記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲存,當(dāng)車輛出場讀 卡時(shí),電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進(jìn)行出場核對,并根據(jù)車輛類型和時(shí)間,計(jì)算出合理費(fèi)用。

停車場還可以根據(jù)自身的條件,選購設(shè)備其他配套系統(tǒng)。

(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個(gè)車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時(shí),主控電腦和 每一個(gè)入口電腦可以隨時(shí)查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內(nèi)已無空車位,每個(gè)入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。

(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時(shí)具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報(bào)警系統(tǒng)會即時(shí)報(bào)警,有效地防止車輛被盜。

(3)路障機(jī)?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費(fèi)沖卡等現(xiàn)象。

(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口,車輛進(jìn)場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號的圖像, 經(jīng)計(jì)算機(jī)處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時(shí),攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進(jìn)場時(shí)信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像 機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。

3.智能停車系統(tǒng)的類型

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bsp;(1)單車道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車輛的進(jìn)出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。

(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車輛分流,讀卡機(jī)分別控制各自的道閘。

(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個(gè)進(jìn)口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨(dú)立工作,相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實(shí)時(shí) 通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨(dú)立工作,定時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。

(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統(tǒng)能做到識別、核時(shí)、扣款、放行全自動化。

4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求

(1)要建立合理的運(yùn)行制度、運(yùn)行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運(yùn)行,規(guī)范服務(wù)。

(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。

(三)健全車輛停放管理制度

搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:

1.車場保安員崗位責(zé)任制

(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護(hù)車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進(jìn)出,引導(dǎo)其停放在指定位 置上;④認(rèn)真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯(cuò);⑤掌握月租、時(shí)租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認(rèn)真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對車輛違章及時(shí)制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào),并密切注意事態(tài)發(fā)展。

2.收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對未實(shí)行智能化管理停車場的相關(guān)崗位)。①認(rèn)真執(zhí)行車輛停放收費(fèi)管理制度,堅(jiān)持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、 日清月結(jié)。③認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作,防止財(cái)物被盜。④認(rèn)真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場秩序,保證車輛安全。

2.車輛管理規(guī)定

(1)進(jìn)入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。

(2)車輛必須按停車場的導(dǎo)向標(biāo)志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進(jìn)入停車場時(shí)限速5公里/小時(shí)以下。

(3)月租車停泊固定車位,時(shí)租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。

(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費(fèi)。

(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于車輛丟失時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠,未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的,車場不予停放保管。

(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。

(7)嚴(yán)禁在停車場內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場。

(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場內(nèi)。

3.車輛被損的處理規(guī)定

(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時(shí),車管員應(yīng)記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。

(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場發(fā)現(xiàn)時(shí),車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。

4.車輛被盜的處理規(guī)定

(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認(rèn)后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。

(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司,保管單位要協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。

(3)車管員、停車場、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。

5.停車場收費(fèi)管理

車輛管理收費(fèi)要根據(jù)各地物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來說,停車場收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費(fèi)情況來確定,并須報(bào)物價(jià)部門審核備案。在具體實(shí)施時(shí) ,應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,分清臨時(shí)車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。

(五)清潔衛(wèi)生管理

停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序,嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時(shí)的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。

(六)消防管理

停車場的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實(shí)行嚴(yán)格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:

(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。

(2)制定消防制度,加強(qiáng)消防意識教育。

(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。

(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。

三、停車場的租賃

租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價(jià)值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點(diǎn),注定租賃形式在停車場經(jīng)營中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實(shí)生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經(jīng)濟(jì)活動。

停車場的租賃分為整個(gè)車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時(shí)出租和月租,臨時(shí)出租就是停車場按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合停放時(shí)間收費(fèi)。下面我們著重介紹一下月租的情況。

(一)停車場租賃的特點(diǎn)

(1)停車場租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時(shí)使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。

(2)停車場租賃的流通過程與消費(fèi)過程是同步進(jìn)行的,即一邊交換,一邊使用。

(3)停車場的租賃是在停車場達(dá)到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價(jià)值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。

(二)停車場租賃的法律問題

1.必須有出租權(quán)

只有出租人對停車場享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個(gè)物業(yè)是一體 的(單獨(dú)的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時(shí)限的租賃:

(1)未取得物業(yè)/停車場所有權(quán)證的。

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權(quán)利的。

(3)權(quán)屬有爭議的。

(4)屬違法建筑的。

(5)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。

(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。

(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

(8)與人共有,未取得共有人同意的。

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。

停車場應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營管理,應(yīng)作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個(gè)物業(yè)帶來不利影響。

2.制定完備的書面租賃合同

停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車場轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達(dá)。停車場租賃合同應(yīng)包括以下條款:

(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。

(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號碼,同時(shí)也有必要標(biāo)明使用面積。

(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。

(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時(shí)間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。

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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時(shí)間、支付地點(diǎn)及每次支付的具體金額。

(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定。

(7)變更和解除合同的條件。隨著時(shí)間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。

(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個(gè)懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。

(9)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時(shí)間等。

訂立合同時(shí),不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。

(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則

停車場為用戶辦理停車位租賃時(shí),首先應(yīng)驗(yàn)證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費(fèi)后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。

停車場應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細(xì)地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:

(1)車輛出入停車場時(shí),要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。

(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。

(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時(shí)告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補(bǔ)辦手續(xù)。

(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。

(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會,停車卡應(yīng)隨身攜帶。

(四)停車場租賃業(yè)務(wù)展開的方法

由于停車場租賃是一項(xiàng)長期的經(jīng)營活動,且辦理停車場租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備 、管理等方面相對先進(jìn),因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:

(1)實(shí)行一條龍服務(wù)。這種方法是指運(yùn)用社會上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。

(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進(jìn)行推銷。