物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：20

物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求

第1篇物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求

物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求

建立一支素質(zhì)優(yōu)良,手段先進、方法得當、服務優(yōu)良的員工隊伍對于保證物業(yè)管理有條不紊地運作,提高管理水平無疑是非常重要的,現(xiàn)階段也是非常迫切的。

一、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)的要求

物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)有共同點,但也有其自身特點?？偟膩碚f,物業(yè)管理從業(yè)人員應做到:

有良好的敬業(yè)精神和奉獻精神。物業(yè)管理是服務性行業(yè),在服務與被服務的角色中服務是主要的。因此,其從業(yè)人員必須有敬業(yè)樂業(yè)精神,整個身心能夠全力投入,具有良好的工作樂趣,其對角色轉(zhuǎn)換、平等人格、價值取向的認識更徹底。工作中不辭辛苦,真誠服務,認真對待每一項工作。物業(yè)管理工作時間不是固定的,是全方位的,業(yè)主休息我們還要工作,業(yè)主下班我們不能下班,節(jié)假日值班放棄休息是很正常的事,如果沒有'一切為了住戶'的服務思想,沒有奉獻精神是不能做好物業(yè)管理工作的。

有良好的職業(yè)道德、敏感度和創(chuàng)新精神。物業(yè)管理人員在不同時間、同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境中工作極易放松或產(chǎn)生惰性,甚至放棄或喪失一些基本原則,因此必須具有良好的職業(yè)道德。從業(yè)人員對人或事要善于觀察和體驗,以職業(yè)的敏感度發(fā)現(xiàn)和預防問題發(fā)生,改進工作,提高服務質(zhì)量;另一方面,有所發(fā)現(xiàn),也要有所創(chuàng)新,我們從事的事業(yè)在不斷發(fā)展,管理思想、工作作風、工作方法,必須適應發(fā)展變化而不斷發(fā)展和創(chuàng)新,否則就談不上進步,就不會有高質(zhì)量的事業(yè)。

有高度熱情、不懈的追求和良好的工作藝術(shù)。提供優(yōu)質(zhì)服務本身就是一門艱難的藝術(shù)。重要的是員工能對問題和信息有足夠的熱情和不懈努力,跟進問題就要直到解決,真的需要就做到滿意為止,不能失去住戶對你的信任。我們不懼怕問題甚至嚴重的投訴,關(guān)鍵是你追求什么。物業(yè)管理公司的服務承諾,如何付諸實施不是件容易的事,除管理制度、質(zhì)量控制和工作程序外,對我們行業(yè)而言,工作的藝術(shù)不能忽視,要求應是較高的,如'不要怕說對不起'、'不要縮小問題'、'重視顧客的滿意程度'、'花大力氣放在那些不滿意的顧客'、'永遠把自己放在顧客的位置上'等遵從顧客的言行值得借鑒。應切忌因一言一行而為我們不懈追求的事業(yè)留下任何遺憾。

有不斷學習,學人之長、補己之短的工作精神。物業(yè)管理項目,如大廈或小區(qū)等硬件是相對固定的,工作范圍也是相對固定不變的,如何使環(huán)境富于新意,充滿生機與活力是值得研究的。'學習是不斷進步的關(guān)鍵',不斷學習,包括觀念、管理、環(huán)境改善,對物業(yè)管理人員要求不是過分,而是必需認真面對的,要通過不斷學習,不斷提高,加強行業(yè)間項目管理交流,匯集眾家的智慧,要針對性的補充自己,學人之長,補己之短,逐步完善提高我們的服務質(zhì)量。

有良好的職業(yè)作風,深入基層,掌握第一手材料。我們提倡物業(yè)管理人員'三分精力處理內(nèi)業(yè),七分精力放在現(xiàn)場',目的是了解大廈或小區(qū)等物業(yè)的真實情況,及時準確地反饋信息;認真聽取住戶意見,增加信任,和住戶交朋友;善于思考,反應敏捷,做事仔細認真;提高效率,注重實效。

要既是專才又是通才。從事物業(yè)管理的人員并不是不加考核人人可為的工作。它是專業(yè)性強,操作性強、沒有真才實料不可能做好的工作。每一個管理人員,操作人員都應是專業(yè)培訓合格后上崗,特別是專業(yè)技能應做為考核重點之一。物業(yè)管理專業(yè)人員只專不通是有很大的局限性的,跟物業(yè)管理的現(xiàn)狀也是不能吻合的,必須練就多種本領(lǐng),如電工要通管工,空調(diào)工要通電工,保安員要通交通車輛管理、消防等,機電工程師通水、電、空調(diào)通風等。

二、物業(yè)管理人員的自我完善

自我完善的過程是自身素質(zhì)不斷提高的過程。自我完善要結(jié)合物業(yè)管理的實際,不斷實踐。應把握好以下幾點:

1、提高工作效率,做時間的主人,工作要有計劃,有檢查,落實,用有限的時間完成更多的工作。

2、把自己融入集體之中,發(fā)揮集體的聰明才智,以自己的言行體現(xiàn)團結(jié),展現(xiàn)拼搏,為團隊增光彩。

3、增強工作主動性。時刻想著還有哪些工作沒做好,不能心不在焉,領(lǐng)導安排才去做,不安排不知如何云云,應學會思考。

4、合理安排時間(包括業(yè)余時間),不斷學習和提高自己,使自己成為通才,在競爭中才能使自己立于不敗之地。

5、做工作要把握住'過程精品'的思想,不放過每一個細節(jié)或過程,提高自己的工作質(zhì)量。

6、要做到'三到':'眼到、腿到、手到',深入現(xiàn)場了解情況。

7、工作上要'四心':'熱心、細心、耐心、用心',就是用'心'去體驗,用'心'去管理,去服務。

8、注意自身形象,儀容儀表要符合要求,服務用語要規(guī)范,掌握與住戶交往的基本技巧,提高工作藝術(shù)性。

9、專業(yè)素質(zhì)要求:

1)法制知識2)建筑基本知識3)維修基本知識4)機電設(shè)備保養(yǎng)知識

5)行政管理知識6)財會基本知識7)公關(guān)知識等

第2篇物業(yè)區(qū)衛(wèi)生管理守則

物業(yè)園區(qū)衛(wèi)生管理守則

為保持園區(qū)干凈整潔,使業(yè)主(住戶)享有一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境,制定本規(guī)定:

1、園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,由管理處根據(jù)國家法律、法規(guī)和《廣州市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》及物業(yè)管理規(guī)定具體實施管理。

2、園區(qū)內(nèi)的所有人員均應自覺維護園區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生,樹立人人愛清潔,個個講衛(wèi)生的良好風氣。

3、違反本規(guī)定,有下列行為之一者,由管理處責令其限期糾正,清除或采取補救措施,情節(jié)嚴重者將要求違規(guī)者給予賠償。

(1)隨地吐痰、便溺、隨地拋棄瓜果皮核、紙屑、煙頭等雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。

(2)在路面、門前、樓梯間、樓道、平臺等公共場所堆放垃圾、雜物的,管理處將責令其限期糾正和及時清除。嚴禁在上述地方摻和水泥、攪拌油漆等,只要造成上述地方有污染的,管理處將要求違規(guī)者給予賠償。賠償費用的計算方法為:'維修的材料費'加上'維修的人工費'的兩倍。

(3)嚴禁從樓內(nèi)或高空向外擲物、潑水,如出現(xiàn)此情況,將賠償清潔費50元以上,200元以下。高空擲物造成人身傷害的,視其情節(jié)輕重,將依法追究責任。

(4)園區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜,違者按廣州市有關(guān)管理規(guī)定處理。

(5)進入園區(qū)車輛污染道路的,賠償清潔費、人工修復費50元以上300元以下。

(6)日常生活垃圾須用袋裝,每天下午18:00至第二天早上8:00按規(guī)定時間放置到每層防火門后。

4、損壞、破壞和盜竊環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施及其附屬設(shè)施的,除責令其恢復原狀外,并可按重建(置)價的2倍至10倍價錢進行賠款;違反園區(qū)管理規(guī)定的,由保安部予以處理;違反治安管理條例及違法構(gòu)成犯罪的,將送交處法機關(guān)依法追究其責任。

5、侮辱、毆打園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作人員或者阻撓其執(zhí)行職責的,由園區(qū)保安部給予處理;構(gòu)成犯罪的將送交處法機關(guān)依法追究責任。

第3篇 x房地產(chǎn)開發(fā)工程項目前期物業(yè)管理控制程序

房地產(chǎn)公司開發(fā)工程項目前期物業(yè)管理控制程序

1.目的

通過對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責

3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進行工程質(zhì)量問題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構(gòu)。

4.2接管驗收

4.2.1由策劃與營銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構(gòu)、項目部和有關(guān)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。

4.2.2物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進行整改。物業(yè)管理機構(gòu)負責對檢查整改情況在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中進行記錄。

4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項目的整套技術(shù)資料;

b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。

4.3由物業(yè)管理機構(gòu)負責組織物業(yè)管理隊伍,制定有關(guān)的管理制度:

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。

4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓工作。

4.4聯(lián)絡、溝通社會有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網(wǎng)絡。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續(xù)書'和'收費通知書'。

4.5.2做好住戶入住的服務工作:

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;

b)住戶簽定'管理公約';

c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;

d)根據(jù)房屋的設(shè)計結(jié)構(gòu)情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂'裝修管理規(guī)定',做好對住戶裝修的有關(guān)服務工作。

4.6由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:

4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機構(gòu)根據(jù)'管理公約'規(guī)定的收費標準和方法,收繳物業(yè)管理費。

4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。

5.質(zhì)量記錄

5.1qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表

5.2qr23-02入伙通知書

5.3qr23-03入伙手續(xù)書

6.支持性文件

6.1q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》

第4篇物業(yè)管理有限公司簡介投標書

物業(yè)管理有限公司簡介(投標書)

一、我們的實力

**物業(yè)成立于20**年8月,注冊資金300萬元,管理面積逾百萬平方米,現(xiàn)為國家二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè),zz市物業(yè)管理協(xié)會理事單位,中國物業(yè)管理協(xié)會會員單位。

業(yè)內(nèi)率先通過iso9001和iso14001國際質(zhì)量體系雙認證,并建立起了融'末位淘汰制'和'目標責任制'為一體的**績效考核模式,全員持證上崗率高達100%。

管理服務項目涵蓋了住宅、高檔別墅區(qū)、寫字(辦公)樓、高校后勤、商業(yè)地產(chǎn)等物業(yè)類型,融全程托管、顧問輸出于一體,并正以每年50萬平方的速度拓展著自己的管理服務領(lǐng)域。

先后與sz國貿(mào)、華新國際、三明國際、決策資源等知名企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,廣泛汲取其他企業(yè)的先進管理經(jīng)驗,以規(guī)范化、科學化、互動化為核心,構(gòu)造獨具**特色的復合型生態(tài)發(fā)展系統(tǒng)。

所管理服務項目達標(獲獎)率100%,先后有多個項目榮獲國家、省、市級榮譽稱號,公司也先后被評為'zz市房地產(chǎn)行業(yè)青年文明號'和'zz市青年文明號',20--年度更是成功入選'hn省物業(yè)管理十大誠信維權(quán)企業(yè)'。

與sz國貿(mào)合作組建'sz國貿(mào)物業(yè)管理(zz)有限公司'

二、我們的理念

服務宗旨:盡心、盡力、盡責,善待每位客戶。

質(zhì)量方針:為業(yè)主創(chuàng)造價值,讓客戶持續(xù)滿意。

團隊精神:企業(yè)的命運就是個人的命運,企業(yè)的發(fā)展就是個人的發(fā)展。

發(fā)展目標:以'生態(tài)型發(fā)展體系'為依托,打造中原物業(yè)第一品牌。

三、我們的目標

立足基礎(chǔ)服務,樹立**物業(yè)誠信高效形象。

強化服務意識,打造一流物業(yè)管理服務品牌。

細化服務質(zhì)量,倡導'溫馨生活顛峰體驗'。

四、我們的榮譽

20**年度jh園小區(qū)zz市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)

2002年度jh萬世花園js區(qū)綠化達標先進單位

zz市綠化達標先進單位

zz市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)

zz市首批旅游觀光小區(qū)

hn省優(yōu)秀住宅小區(qū)

**物業(yè) zz市房地產(chǎn)行業(yè)'青年文明號'

2003年度jh園小區(qū)js區(qū)綠化達標先進單位

zz市綠化達標先進單位

js區(qū)文明生活小區(qū)

jh花園全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)

**物業(yè) 通過iso9001國際質(zhì)量體系認證

zz市物業(yè)與房地產(chǎn)協(xié)會理事單位

2004年度js zz市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)

j城花園zz市優(yōu)秀住宅示范小區(qū)

**物業(yè) 通過iso14001環(huán)境質(zhì)量管理體系認證

hn省物業(yè)管理十大誠信企業(yè)

第5篇 x物業(yè)公司計量設(shè)備管理程序

物業(yè)公司程序文件版號: a

修改號: 0

ej-qp 7.1 物業(yè)公司計量設(shè)備管理程序頁碼: 1/2

1.目的:

加強計量設(shè)備的校驗管理,確保測量工作的準確性。

2.適用范圍:

適用小區(qū)工程維修部及需有測量工作的部門。

3.引用文件:

3.1 iso9002標準第4.11章

3.2質(zhì)量手冊第4.11章

4.職責:

4.1工程維修部負責計量設(shè)備的校驗、發(fā)放的管理工作。

4.2維修班負責計量設(shè)備的校準、校驗、測量工作。

5.工作程序:

5.1工程維修部對計量設(shè)備的購買作出計劃安排。

5.2購置計劃要明確計量設(shè)備的名稱,規(guī)格與型號,數(shù)量,購置用途及要求。(本小區(qū)主要計量設(shè)備是:測溫表、萬用表)

5.3采購員根據(jù)購置計劃,選擇儀器儀表專營店,進行購買。

5.4計量設(shè)備的發(fā)放:

5.4.1工程維修部負責計量設(shè)備的發(fā)放、檢查和登記。

5.4.2冬季供暖測溫表,供暖前由維修班長負責領(lǐng)取,供暖結(jié)束后交回工程維修部。工程維修部要檢查測溫表是否損壞,并在發(fā)放記錄上登記。

5.4.3萬用表由維修班長或維修電工領(lǐng)取,并在發(fā)放記錄上登記。

5.5計量設(shè)備的正確使用:

5.5.1冬季供暖測溫時,測溫人員首先要校準測量準確度。

5.5.2測溫要在正確位置測量:(房屋中間距地面1.5米處)測溫表數(shù)字,升至一定溫度后,不再上升后保持3分鐘沒有變化后,即認為是此時,此地的準確溫度。

5.5.3電工維修電氣設(shè)備時,首先要將萬用表打到電阻檔,效準萬用表,方可測量。

5.5.4測量不同項目,要將萬用表打到相應檔位,并且根據(jù)經(jīng)驗,選擇量程范圍,以免損壞萬用表。

5.5.5測量人員正確使用計量設(shè)備,愛護計量設(shè)備,不得損壞,如使用不當,人為損壞計量設(shè)備,由本人負責賠償。

5.5.6測量人員要正確使用計量設(shè)備,使用時首先檢查計量設(shè)備準確度,如計量設(shè)備不準確;例:測溫表量程范圍是在0℃-30℃,經(jīng)過調(diào)整旋扭達不到量程范圍,萬用表打到電阻檔,正負表筆相觸經(jīng)調(diào)正旋扭不回零時或其它情況,即認為計量設(shè)備不準,不能用此設(shè)備進行測量,應交回工程維修部更換,領(lǐng)取新表并當場檢查校驗。

5.6計量設(shè)備的校驗:

5.6.1測溫表在每年供暖結(jié)束后,由工程維修部指派人將測溫表送交國家計量部門進行校驗,校驗合格后,將校驗合格標志貼于測溫表上。

5.6.2如校驗不合格,應將儀表送儀器儀表維修部門修理,然后再次經(jīng)國家計量部門校驗。

5.6.3萬用表每年校驗一次,由工程維修部派專人將萬用表送交計量局校驗。校驗合格后,將校驗合格標志貼于萬用表上。如不合格,處理方法同測溫表。

5.6.4工程維修部要將校驗情況詳細在《計量設(shè)備校驗登記表》上登記。

5.6.5對于經(jīng)過再校驗不合格的計量設(shè)備應貼上《設(shè)備停用證》上報公司申請報廢。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《計量設(shè)備校驗登記表》 ej-qr-qp-7.1-01

6.2《計量設(shè)備發(fā)放記錄表》 ej-qr-qp7.1-02

6.3《設(shè)備停用證》 ej-qr-qp7.1-03

6.4《報廢申請表》ej-qr-qp7.1-04

第6篇物業(yè)管理部副主管職務說明書

工作概述:協(xié)助主管搞好'五防'為中心的安全防范工作;督管中隊內(nèi)務衛(wèi)生,組織中隊培訓學習,促進中隊正規(guī)化建設(shè)。

(一)任職資格

1、性別:不限

2、年齡要求:35歲以下

3、身高要求:男,170cm以上;女,165cm以上,身體協(xié)調(diào)性好,行動敏捷,視力5.0以上,無色盲;

4、學歷要求:高中、中?；蛞陨衔幕潭?

5、工作經(jīng)歷:任職物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;

6、工作技能要求

經(jīng)《物業(yè)管理部副主管任用標準》評測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部副主管試用轉(zhuǎn)正考核標準》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。

(二)工作關(guān)系

1、直接上級:主管

2、直接下級:領(lǐng)班

3、合作部門:

(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門

(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執(zhí)法中隊、交警中隊

(三)崗位職責

1、做好主管的參謀和助手,主管不在時,代行主管行政管理職責;

2、與主管協(xié)作制訂各項工作計劃,落實以防盜、防搶為中心的各項安全防范措施;

3、負責中隊思想教育工作;

4、督管中隊宿舍內(nèi)務衛(wèi)生,組織中隊軍容風紀檢查;

5、協(xié)助主管處理中隊范圍內(nèi)投訴與突發(fā)事件;

6、妥善協(xié)調(diào)內(nèi)部人事工作關(guān)系,搞好中隊團結(jié);

7、不斷總結(jié)經(jīng)驗,及時改進工作方法,并向中隊主管提交月度計劃完成狀況報告。

(四)工作目標與衡量標準

1、確保主管不在位代行其職責時達到《主管職責》要求;

2、確保轄區(qū)無管理責任事故發(fā)生;

3、確保無因管理方法失當、關(guān)心愛護不夠、工作氛圍不好而引致人員辭職或流失;確保所管理隊員離職率每月不超過2%;

4、確保中隊各班宿舍內(nèi)務衛(wèi)生秩序符合《內(nèi)務衛(wèi)生制度》;

5、確保警容風紀每半月檢查一次,日常隨機抽檢全部合格;

6、確保中隊內(nèi)部團結(jié)協(xié)作,全年無打架斗毆;

7、確保每月向主管提交工作報告并附可行性建議。

第7篇物業(yè)管理手冊術(shù)語和定義

1 公司簡稱

1.1 本手冊全部采用ee集團房地產(chǎn)管理有限公司《經(jīng)營管理制度》中對各級管理組織的簡稱,如:管理公司、項目所在公司。

1.2 物業(yè)分公司物業(yè)分公司是指'大連ee物業(yè)管理有限公司'在各地區(qū)設(shè)立的分公司,負責

ee地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理服務。各地區(qū)設(shè)立的物業(yè)分公司隸屬各地項目所在公司,管理公司物業(yè)管理部負責對

項目所在公司在物業(yè)管理職能上的指導和監(jiān)督。

2 相關(guān)管理術(shù)語

本手冊完全采用 iso9000:2000 質(zhì)量管理標準中有關(guān)術(shù)語和定義,包括(不限于): 質(zhì)量、顧客滿意、管理體系、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、持續(xù)改進、供方、過程(流程)、項目、程序、文件、可追溯性、合格與不合格、糾正措施與預防措施、審核、評審等等。

3 自定義術(shù)語

3.1 管理制度本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對'管理制度'的定義和解釋,并將

'管理制度'與 iso9000 標準中的'文件'定義統(tǒng)一起來。

3.2 備案、核準與審批本手冊沿用管理公司《經(jīng)營管理制度》中對'備案'、'核準'、'審批'的

定義和解釋,并嚴格區(qū)分管理公司、項目所在公司、物業(yè)分公司的相關(guān)權(quán)限。

3.3 物業(yè)管理(物業(yè)服務) '物業(yè)管理'的定義完全采用國家《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定,'是指業(yè)主通

過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。'

為突出本公司在物業(yè)管理活動中的服務定位,強化服務提供者的角色,本手冊

及其支持文件中均將'物業(yè)管理'稱為'物業(yè)服務'。'物業(yè)服務'、'物業(yè)管理'、 '物業(yè)管理服務'在本手冊及其支持文件中具有相同的含義。

3.4 顧客 '顧客'是指物業(yè)服務的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶,以及配套商業(yè)網(wǎng)

點的經(jīng)營商戶或其他物業(yè)使用人。

3.5 前期介入 '前期介入'是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗收、接管物業(yè)項目前,依據(jù)開發(fā)商要

求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務合同的約定,有償參與項目開發(fā)過程中涉及有關(guān)物業(yè)管理領(lǐng)域的活動。

項目對外承接物業(yè)項目時,前期介入工作的階段和內(nèi)容按服務合同約定執(zhí)行。管理公司范圍內(nèi)開發(fā)項目的前期介入階段和內(nèi)容,各級物業(yè)管理部門(公司)必

須按本手冊及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務部門(公司)的具體要求執(zhí)行。

3.6 專責人員 '專責'是指對某一項工作的結(jié)果負完全責任,或主要責任。但'專責'并不

意味著專職,也可以是兼職。

3.7 授權(quán)人員(部門) '授權(quán)人'或'授權(quán)人員'是指公司規(guī)定具有某項決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權(quán)力的

人員,授權(quán)方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級領(lǐng)導根據(jù)實際工作需要,在其職權(quán)范圍內(nèi)做出的臨時授權(quán)。

臨時授權(quán)工作的責任一般仍由上級權(quán)力授予人承擔,除非該項授權(quán)得到了更高一級管理人員的書面批準。

第8篇某物業(yè)管理公司章程

第一章總則

第一條:為規(guī)范公司行為,保護公司和股東的合法權(quán)益,依據(jù)《中華人民共和國公司法》《公司登記管理條例》及其法律、行政法規(guī),特制定本章程。

本章程為公司最高行為準則,對公司、股東、董事、監(jiān)事、總經(jīng)理具有約束力。

第二條:公司為有限責任公司,由全體股東共同出資,股東以其出資額為限對公司承擔有限責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任。

第三條:公司股東作為出資者按投入公司的資本額享有所有者的資產(chǎn)受益、重大決策和選擇管理者等權(quán)利。

第四條:公司以其全部法人財產(chǎn),依法自主經(jīng)營,獨立核算,自負盈虧。

第五條:公司登記注冊名稱武漢順馳物業(yè)管理有限公司

第六條:公司住所:東西湖區(qū)吳興路特1號3-4-2號

第二章公司的經(jīng)營范圍

第七條:物業(yè)管理,商品房銷售代理,房地產(chǎn)中介信息咨詢服務,建筑裝飾材料銷售。

以上經(jīng)營范圍,以登記主管機關(guān)依法核準為準。

第三章公司注冊資本

第八條:公司注冊資本為五十萬元人民幣。

第四章股東的姓名或名稱

第九條:公司由兩方股東共同出資設(shè)立,具體如下:

1)名稱(自然人姓名): 武漢順馳投資控股有限公司法定代表人張偉住所東西湖區(qū)吳興路特1號3-4-2號

2)名稱(自然人姓名): 荊州市順馳水藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人張偉住所荊州市江津西路288號

3)名稱(自然人姓名): 法定代表人住所

4)名稱(自然人姓名):

法定代表人住所

填寫不下請另附紙。

第五章股東的權(quán)利和義務

第十條:股東的權(quán)利和義務

(一)股東權(quán)利

1) 按照出資比例分取紅利;

2) 依法及公司章程的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓出資;

3) 按照出資比例行使管理決策權(quán);

4) 優(yōu)先認購公司新增資本;

5) 查閱股東會會議記錄和公司財務會計報告;

6) 要求公司為其投入的資本簽發(fā)出資證明書。

(二)股東義務

1) 遵守公司章程;

2) 按時足額繳納本章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額;并依法辦理其財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù);

3) 依其所認繳的出資額承擔公司債務;

4) 在公司登記后,不得抽回出資;

5) 維護公司的合法權(quán)益。

第六章股東出資方式和出資額

第十一條:股東可以用貨幣出資,也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資。對作為出資的實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán),必須進行評估作價,核實財產(chǎn)并依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)出資的作價金額所占公司注冊資本的比例按國家法律、行政法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條:公司由***兩方股東共同出資設(shè)立,出資形式及金額如下:

1) 武漢順馳投資控股有限公司以(貨幣、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)) 貨幣出資,折合四十五萬元人民幣,占注冊資本的90%;

2) 荊州市順馳水藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以(貨幣、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán))貨幣出資,折合五萬元人民幣,占注冊資本的10%;

3) **以(貨幣、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán))出資,折合***萬元人民幣,占注冊資本的**%;

4)**以(貨幣、實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán))**出資,折合***萬元人民幣,占注冊資本的**%。

填寫不下的請另附紙。

第十三條:公司成立后,應當向股東簽發(fā)出資證明書并置備股東名冊。

第七章股東轉(zhuǎn)讓出資的條件

第十四條:股東之間按照公司法或行政法規(guī)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓其全部或部分出資,向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時,須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應當購買轉(zhuǎn)讓出資,如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。

第十五條:經(jīng)股東會同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等條件下,其他股東對該出資者有優(yōu)先購買權(quán)。

第十六條:股東依法轉(zhuǎn)讓其出資后,由公司將受讓人的姓名或者名稱、住所及受讓出資額記載于股東名冊。并根據(jù)情況,向轉(zhuǎn)讓方、受讓方重新簽發(fā)出資證明書。

第八章公司機構(gòu)、產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則

第十七條:公司設(shè)股東會,由全體股東組成,是公司的最高權(quán)力機構(gòu)。

第十八條:股東會行使下列職權(quán):

1) 決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃;

2) 選舉、更換董事,決定有關(guān)董事報酬的事項;

3) 選舉、更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關(guān)監(jiān)事報酬的事項;

4) 審議批準董事會(執(zhí)行董事)的報告;

5) 審議批準監(jiān)事會(監(jiān)事)的報告;

6) 審議批準公司的年度財務預算方案、決算方案;

7) 審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

8) 對公司增加或減少注冊資本作出決議;

9) 對發(fā)行公司債券作出決議;

10)股東之間相互轉(zhuǎn)讓出資或向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議;

11)對公司合并、分離、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議;

nbsp;12)修改公司章程。

第十九條:對股東會決定的事項,除公司法及本章程特別規(guī)定的以外,由代表1/2以上表決權(quán)的股東通過即可生效。

第二十條:股東會對本章程第十八條第八項、第十一項(清算除外)及第十二項作出決議,必須經(jīng)代表2/3以上表決權(quán)的股東通過。

第二十一條:股東會對本章程第十八條第(十)項作出決議,必須經(jīng)全體股東股權(quán)1/2以上同意。

第二十二條:股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。

第二十三條:股東會會議分為定期會議和臨時會議。

定期會議每半年召開一次。

臨時會議可由代表1/4以上表決權(quán)的股東,1/3以上的董事或者監(jiān)事提議召開。

股東會會議由董事會(執(zhí)行董事)召集,董事長(執(zhí)行董事)主持,董事長因特殊原因不能履行職務時,由董事長(執(zhí)行董事)指定的股東召集,主持。

第二十四條:召開股東會議,應于會議召開15日之前以書面方式通知全體股東。

第二十五條:股東會應當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的股東應當在記錄上簽名。

第二十六條:公司不設(shè)董事會。

第二十七條:公司設(shè)執(zhí)行董事一人,具體人選由股東會選舉產(chǎn)生(執(zhí)行董事的職權(quán),參照董事會的職權(quán)),執(zhí)行董事為公司法定代表人。

第二十八條:執(zhí)行董事對股東會負責,行使下列職權(quán):

(一) 負責召集股東會,并向股東會報告工作;

(二) 執(zhí)行股東會的決議;

(三) 決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;

(四) 制訂公司的年度財務預算方案、決算方案;

(五) 制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;

(六) 制訂公司增加或者減少注冊資本的方案;

(七) 擬定公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;

(八) 決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置;

(九) 聘任或者解聘公司總經(jīng)理,根據(jù)總經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司的副總經(jīng)理、財務負責人,決定其報酬事項;

(十) 制訂公司的基本管理制度。

第二十九條:執(zhí)行董事任期三年,執(zhí)行董事任期屆滿,連選可以連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會不能無故解除其職務。

第三十條:公司設(shè)總經(jīng)理,由執(zhí)行董事聘任或者解聘?？偨?jīng)理對執(zhí)行董事負責,行使下列職權(quán)。

(一)主持公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營管理工作,組織實施執(zhí)行董事決定;

(二)組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;

(三)擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案;

(四)擬訂公司的具體規(guī)章;

(五)制定公司的基本管理制度;

(六)提請聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財務負責人;

(七)聘任或者解聘除應由執(zhí)行董事聘任或者解聘以外的負責管理人員;

(八)執(zhí)行董事授予的其他職權(quán)。

總經(jīng)理列席股東會會議。

第三十一條:公司不設(shè)監(jiān)事會,設(shè)執(zhí)行監(jiān)事1名,其人選由股東會選舉產(chǎn)生。

第三十二條:公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理及財務負責人不得兼任執(zhí)行監(jiān)事。

第三十三條:執(zhí)行監(jiān)事任期每屆三年,任期屆滿,連選可連任。

第三十四條:執(zhí)行監(jiān)事行使下列職權(quán):

(一) 檢查公司財務;

(二) 對執(zhí)行董事、總經(jīng)理執(zhí)行公司職務時違反紀律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;

(三) 當執(zhí)行董事和總經(jīng)理的行為損害公司的利益時,要求執(zhí)行董事和總經(jīng)理予以糾正;

(四) 提議召開臨時股東會;

執(zhí)行監(jiān)事列席股東會會議。

第三十五條:公司研究決定有關(guān)職工工資、福利;安全生產(chǎn)以及勞動保護、勞動保險等涉及職工切身利益的問題。應當事先聽取公司工會和職工的意見,并邀請工會或者職工代表列席有關(guān)會議。

第三十六條:公司研究決定生產(chǎn)經(jīng)營的重大問題、制定重要的規(guī)章時,應當聽取公司工會和職工的意見和建議。

第三十七條:執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經(jīng)理應當遵守公司章程、忠實履行職務,維護公司權(quán)益,不得利用在公

司的地位和職權(quán)為自己謀取私利。執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經(jīng)理不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產(chǎn)。

第三十八條:執(zhí)行董事、總經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。執(zhí)行董事、總經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人名義開立帳戶存儲。

執(zhí)行董事、總經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保。

第三十九條:執(zhí)行董事、總經(jīng)理不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本公司利益的活動。從事上述營業(yè)或者活動的,所得收入應當歸公司所有。

執(zhí)行董事、總經(jīng)理除公司章程規(guī)定或股東會同意外,不得同本公司訂立合同或者進行交易。

第四十條:執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經(jīng)理除依法或經(jīng)股東會同意外,不得泄露公司秘密。

第四十一條:執(zhí)行董事、執(zhí)行監(jiān)事、總經(jīng)理執(zhí)行公司職務時違反法律、行政法規(guī)或公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應當承擔賠償責任。

第九章公司財務、會議

第四十二條:公司依照法律、行政法規(guī)和國務院財政主管部門的規(guī)定建立公司的財務、會計制度。

第四十三條:公司在每一會計年度終了時制作財務會計報告,并依法經(jīng)審查驗證。

財務會計報告包括下列財務會計報表及附屬明細表:

(一) 產(chǎn)負債表;

(二) 損益表;

(三) 現(xiàn)金流量表;

(四) 財務情況說明書;

(五) 利潤分配表;

第四十四條:公司于每一會計年度終了后的十日前,將財務會計報告送交各股東。

第四十五條:公司分配當年稅后利潤時,應當提取利潤的10%列入公司法定公積金,并提取利潤的5―10%列入公司法定公益金。

公司法定公積金累計為公司注冊資本的50%以上時,可不再提取。

公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照本章程第四十九條第一款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應先用當年利潤彌補虧損。

公司在稅后虧損和提取公積金、法定公益金后所余利潤,按股東出資比例分配。

公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本。

公司提取的法定公益金用于公司職工的集體福利。

第十章公司合并、分立和變更形式

第四十六條:公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。

第四十七條:公司合并,由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。

公司應自作出合并決議之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人,并于30日內(nèi)在報紙上至少公告三次。

債權(quán)人自接到通知書之日起30日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起90日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得合并。

公司合并時,合并各方的債權(quán)、債務,應由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。

第四十八條:公司分立,其財產(chǎn)作相應的分割。

分立時,應編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應自作出分立決議之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人,并于30日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起30日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起90日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務或者提供相應的擔保。不清償債務或者不提供相應的擔保的,公司不得分立。

公司分立前的債務按所達成的協(xié)議由分立后的公司承擔。

第四十九條:公司需要減少注冊資本時,必須編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司自作出減冊資本決議之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人,并于30日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起30日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起90日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務或者提供相應的擔保。

公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。

第五十條:公司增加注冊資本時,股東認繳新增資本的出資,按公司設(shè)立時繳納出資的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十一條:公司合并或者分立,登記事項發(fā)生變更時,應當依法向公司登記機關(guān)辦理變更登記;公司解散時,應當依法辦理公司注銷登記;設(shè)立新公司時,應當依法辦理公司設(shè)立登記;公司增加或減少注冊資本,應當依法向公司登記機關(guān)辦理變更登記。

第五十二條:公司由有限公司變更為股份有限公司應依法辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第十一章公司解散事由與清算辦法

第五十三條:公司出現(xiàn)下列情形之一時,可以解散:

(一) 股東會決議解散;

(二) 公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿需要解散

(三) 因公司合并或者分立需要解散。

公司違反法律、行政法規(guī)被依法責令關(guān)閉時,應當解散。

第五十四條:公司依前條第一款第(一)、(二)、(三)項規(guī)定解散的,應當在15日內(nèi)成立由股東組成的清算組,進行清算。

公司依前條第二款規(guī)定解散時,由有關(guān)主管機關(guān)組織股東、有關(guān)機關(guān)及有關(guān)專業(yè)人員成立清算組,進行清算。

第五十五條:清算組在清算期間行使下列職權(quán);

(一) 清理公司財產(chǎn),分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單。

(二) 通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人

(三) 處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務

(四) 清繳所欠稅款

(五) 清理債權(quán)、債務

(六) 處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)

(七) 代表公司參與民事訴訟活動。

第五十六條:清算組應當自成立之日起10日內(nèi)通知債權(quán)人,并于60日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權(quán)人應自接到通知書之日起30日內(nèi),未接到通知書的第一次公告之日起90日內(nèi),向清算組申報其債權(quán)。

債權(quán)人申報其債權(quán),應說明債權(quán)的有關(guān)事項,并提供證明材料。清算組應對債權(quán)進行登記。

第五十七條:清算組在清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后,應當制定清算方案,并報股東會或者有關(guān)主管機關(guān)確認。

公司財產(chǎn)能夠清償公司債務的,分別支付清算費用,職工工資和勞動保險費用,繳納所欠稅款,清償公司債務。

公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財產(chǎn),按股東的出資比例分配。

清算期間,公司不得開展新的經(jīng)營活動。公司財產(chǎn)在未按第二款的規(guī)定清償前,不得分配給股東。

第五十八條:因公司解散而清算,清算組應清理公司財產(chǎn)、編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單后,發(fā)現(xiàn)公司財產(chǎn)不足清償債務時,應立即向人民法院申請宣告破產(chǎn)。

第五十九條:公司清算結(jié)束后,清算組應制作清算報告,報股東或者有關(guān)主管機關(guān)確認,并報送公司登記機關(guān),申請注銷公司登記,經(jīng)公司登記機關(guān)核準注銷登記后,由清算組公告公司終止。

第六十條:清算組成員應當忠于職守、依法履行清算義務。

清算組成員不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司財產(chǎn)。

清算組成員因故意或重大過失給公司或債權(quán)人造成損失的,應承擔賠償責任。

第十二章黨組織、工會組織

第六十一條:公司內(nèi)設(shè)立黨組織、工會組織。

第十三章附則

第六十二條:公司經(jīng)營期限十年,自登記機關(guān)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照之日起計算。

第六十三條:本章程經(jīng)股東會通過,并自領(lǐng)取公司營業(yè)執(zhí)照之日起生效,本章程解釋權(quán)歸股東會,修改權(quán)歸股東會。

注:1、公司根據(jù)股東的人數(shù)和規(guī)模,公司機構(gòu)可以根據(jù)實際情況修訂補充條款,但應符合公司法的規(guī)定。

2、公司以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資的,公司章程必須就有關(guān)財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移事宜、期限等做出規(guī)定。

本章程經(jīng)全體股東一致通過。

甲

簽字(蓋章):

乙

簽字(蓋章):

丙

簽字(蓋章):

丁

簽字(蓋章):

第9篇陽城管理處物業(yè)資料管理

太陽城管理處物業(yè)資料管理

物業(yè)資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著'集中化,有序化,信息化,科學化'的管理原則,實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制,建立檔案管理系統(tǒng)。

小區(qū)運作伊始,我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料,為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。以機電設(shè)備資料為例:

(一)原始基礎(chǔ)資料

包括各設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù),竣工圖紙,檢驗合格證書和質(zhì)量保證書,單機試運轉(zhuǎn)報告,系統(tǒng)加壓測試報告等。

(二)運行管理資料

對所有設(shè)備設(shè)施及機房、管井進行編號掛牌,各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標示,各類安全警示牌放置到位;劃分責任區(qū),指定責任人,并記錄在案。

按設(shè)備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定,繪制各類系統(tǒng)流程示意圖,放置在適當位置,并復制存檔。

建立設(shè)備卡,除抄錄設(shè)備的原始技術(shù)資料外,每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡,便于日后維修。

日常運行資料:如運行數(shù)據(jù)記錄表,設(shè)備巡查記錄,都應忠實記錄并留存在檔。

工程改造資料:在小區(qū)運作中,不可避免的會發(fā)生各種工程改造,所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細編目留存,以備日后詢查。

詳細檔案資料的分類管理(見表一、表二)

表一物業(yè)接管移交資料

名稱資料內(nèi) 容

工程建筑

產(chǎn)權(quán)資料a:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文

b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證

c:拆遷安置資料

工程技術(shù)資料a:紅線圖、總平面圖

b:地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告

c:工程合同、工程預決算

d:工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單

e:竣工圖:1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖

2、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖

f:房屋、消防竣工驗收證明書

g:鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

h:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書

i:供水、供電、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書及技術(shù)資料

j:綠化工程竣工圖

k:其他技術(shù)資料

表二管理檔案資料

名稱資料內(nèi) 容

物業(yè)資料房屋基本資料、分區(qū)資料

事務資料a:事務值班表 b:事務交接記錄表

c:日常事務巡視記錄 d:事務回訪登記表

e:搬出(入)物品登記表

維修資料a:日常維修記錄表 b:公共設(shè)施維修記錄表c:大中修記錄表

護管交通

管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄

b:查崗記錄

c:物資搬運放行記錄、

d:車輛管理記錄e:緊急事件處理記錄

設(shè)備管理資料a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄

b:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄

c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d:設(shè)備檢查記錄

員工管理資料a:員工個人資料、聘用表 b:員工業(yè)績考核及獎罰記錄

c:員工培訓計劃及實施記錄d:員工培訓考核記錄

f:重要崗位員工地址、電話等記錄

客戶反饋資料a:客戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄

b:客戶投訴及處理記錄表

行政文件資料a:主管人員值班及督察記錄

b:政府部門文件

c:主管領(lǐng)導部門文件及兄弟單位資料

d:管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件

e:管理處榮譽一覽表

f:管理處會議記錄

第10篇物業(yè)治安管理手冊

第二章治安管理

第一節(jié) 治安管理概述

一、治安管理人員崗位職責

1.部門主管的職責

(1)保安部主管應對整個物業(yè)范圍內(nèi)的安全負有組織領(lǐng)導的具體責任。

(2)根據(jù)國家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細則制定保安部門的工作計劃和目標,并督導下級管理人員的工作。

(3)主持部門例會,傳達貫徹經(jīng)理及有關(guān)部門的指示,并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題。

(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況,做到心中有數(shù)。

(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理。

(6)負責完成經(jīng)理交辦的其他事項。

2.保安班長的職責

(1)對部門主管負責,做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作。

(2)帶領(lǐng)保安班全體人員,根據(jù)制定的崗位責任制,認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。

(3)根據(jù)崗位責任制所規(guī)定的項目和要求,嚴格進行檢查,督促全體保安人員落實崗位責任制。

(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉保安業(yè)務,了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點,嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作。

(5)做好部門主管和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作,及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報,為上級領(lǐng)導部門提供建設(shè)性的工作建議,同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排。

(6)認真做好本班人員的考勤工作,詳細如實地記載工作中遇到的問題及處理情況。

(7)以身作則,做好本職工作。

3.保安員的職責

(1)保安員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。

(2)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設(shè)法抓獲。

(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作,認真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,排除險情,并及時報告主管部門及領(lǐng)導,確保管區(qū)的安全。

(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。

(5)愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財物不得隨便亂用。

(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對崗位發(fā)生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時向主管部門經(jīng)理請示報告。

(8)嚴格執(zhí)行交接班制度,按時、按規(guī)定交接班。

(9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。

(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。

(11)詳細記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導打來的電話,認真完成領(lǐng)導交辦的各項任務。

(12)若發(fā)生案件,應采取下列步驟以協(xié)助破案:

①立即報案并留在現(xiàn)場直至公安人員到達;

②切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;

③禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調(diào)查;

④向公安人員提供有關(guān)案件詳情。

二、治安管理基本制度

1.保安人員工作紀律

(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項規(guī)章制度;

(2)堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制;

(3)上崗堅決做到“五不準”,即不準喝酒,不準聊天,不準容留外來人員,不準擅離工作崗位,不準遲到、早退;

(4)服從管理,聽從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭;

(5)愛護各種警械器具裝備,不丟失、損壞

、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出;

(6)嚴格執(zhí)行請、銷假制度,有事外出必須請假。

2.保安人員的交接班制度

治安保衛(wèi)交接班非常重要,因為這段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕這些漏洞,必須強化交接班制度。

(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時間;

(2)交接班時,交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚;

(3)接班保安人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題,應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢,交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班保安人員承擔責任;

(4)所有事項交待清楚后,交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名;

(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發(fā)生的問題,兩人共同負責;

3.保安人員工作細則

(1)儀表著裝

①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項配置標志齊全規(guī)范。

②風紀嚴整,不得敞開衣領(lǐng),翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。

③上崗前、下崗后須到指定點更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響正常上崗著裝。

④保安人員儀表須潔凈端正,不得留長發(fā)、胡須。

(2)上崗姿態(tài)

①在崗時須精神飽滿,精力集中。

②站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健,雙臂前后自然擺動,不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。

③兩人巡崗時須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進;兩人以上巡邏或同行時須列縱隊, 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。

④在崗期間不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。

(3)文明禮貌執(zhí)勤

①對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。

②禮貌待人,遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時,在開始前和完成后皆須先敬禮, 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。

③禁止任何粗俗言談、污言穢語。

④回答住戶或來賓提問時應清楚扼要,并使用普通話。

(4)門衛(wèi)崗

①對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢,言語文明,并做好登記和引導工作,來訪客人須出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。

②勸阻無關(guān)人員及未經(jīng)批準的商販進入小區(qū)。

③負責登記電視監(jiān)控情況。

④負責小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。

⑤門衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關(guān)人員不得進入門衛(wèi)崗。

(5)巡邏崗

①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。

②巡邏崗執(zhí)勤主要內(nèi)容包括:小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢,勸阻已進入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員, 車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況,及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。

③認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。

④巡邏情況及時記錄。

4.保安工作人員的獎懲制度

為了鼓勵保安人員認真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責、權(quán)、利相結(jié)合為原則 ,制定保安人員獎懲制度。

(1)獎勵細則

①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭,成績顯著者;

②積極協(xié)助公安機關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者;

③積極參加搶險救災,保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)的安全,成績顯著者;

④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實行后效果明顯者;

⑤拾金不昧者;

⑥年終被評為“先進保安班(組)”、“先進保安員”,被評為省、市政府“治安模范標兵”者。

(2)懲罰細則

1)值班時收聽收音機、錄音機,收看電視或進行其他與值班無關(guān)的事情。

2)擅離職守,經(jīng)常遲到、早退。

3)酒后執(zhí)勤上崗,并造成一定后果。

4)未按時交接班,或不按有關(guān)規(guī)定進行交接班,或交接班不清楚,檢查時相互推卸責任者。

5)未經(jīng)部門領(lǐng)導批準,私自頂班者。

6)未經(jīng)部門領(lǐng)導同意,擅自帶人留宿者。

7)執(zhí)勤時,衣裝不整,佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內(nèi)發(fā)生案件或事故,造成極壞影響者。

8)對公司和保安部領(lǐng)導下達的工作任務,未能如期完成,而又沒有正當理由者。

9)扣留物品不登記,不上交;撿拾物品不報告,不上交者。

10)違反保安器材使用規(guī)定,私自隨便轉(zhuǎn)借和使用。

11)在突發(fā)性事件或緊急情況下,臨陣脫逃或坐視不管者。

12)法制觀念淡薄,參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等,與治安工作人員的應有素質(zhì)極不相稱者。

13)思想不純,見利忘義,監(jiān)守自盜或以權(quán)謀私,嚴重損壞公司形象者。

14)工作責任心不強,不服從分配,不執(zhí)行規(guī)章制度,并隨意頂撞領(lǐng)導且屢教不改者。根據(jù)錯誤情節(jié)輕重進行不同的處罰。對于一些性質(zhì)惡劣者,影響極壞者應辭退或開除;對違反國家有關(guān)法律法規(guī)者要追究其刑事責任。

5.電視監(jiān)視崗位職責與日常管理

(1)職責

①24小時嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時通知值班保安就地處理,并通過對講機向辦公室報告。

②發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備出現(xiàn)故障,要立即通知值班保安加強防范,同時盡快找出原因,及時修理設(shè)備,使之正常運轉(zhuǎn)。

③嚴格執(zhí)行登記制度,凡是發(fā)現(xiàn)可疑情況,應認真記錄下來。

(2)要求

為了保證崗位職責的落實,要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到:

①提前做好上崗準備,按時接班。

②做好交接班手續(xù),無遺漏、無差錯,哨位設(shè)施無損壞,勤務登記準確及時、內(nèi)容清楚。

③嚴禁無關(guān)人員進入工作場地,不準帶親戚朋友在工作場所聊天。

④上班時精神集中,不準擅離崗位或做與工作無關(guān)的事情。

⑤嚴守崗位,保持高度的警惕性,發(fā)現(xiàn)可疑情況,嚴密監(jiān)視,同時通知該區(qū)域的保安和報告上級,密切配合,確保安全。

三、治安管理的內(nèi)容

根據(jù)公司制定的有關(guān)規(guī)定,確定治安管理的內(nèi)容如下:

1.小區(qū)治安管理內(nèi)容

(1)住宅小區(qū)開設(shè)的經(jīng)營攤點,未經(jīng)管理公司批準,領(lǐng)有經(jīng)營許可證的,治安人員有權(quán)禁止其活動。

(2)在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物,飼養(yǎng)雞、鴨等家畜,治安人員應予以制止。

2.小區(qū)治安管理范圍

下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為,都屬于治安管理范圍。

(1)使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常的工作和休息。

(2)從樓上往下亂扔雜物。

(3)擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報信函等。

(4)非法攜帶、存放槍支彈藥;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。

(5)未經(jīng)批準,私自安裝、使用電網(wǎng)。

(6)非法侵入他人住宅,損毀他人財物。

(7)使用汽槍,在住宅小區(qū)內(nèi)進行各種射擊活動。

(8)制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。

(9)利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。

(10)利用住宅作據(jù)點,進行盜竊活動。

(11)制造、復制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像。

(12

)利用住宅進行嫖娼**活動。

(13)在車輛、行人通行的地方施工;對溝井坎穴不設(shè)覆蓋物、標志,或故意損毀、移動覆蓋物或標志。

(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設(shè)施;故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設(shè)備;故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。

第二節(jié) 治安保衛(wèi)隊伍的建設(shè)

一、治安保衛(wèi)隊員的條件

(一)基本條件

1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質(zhì)好,具備一定的軍訓基本功。

2.身高1.7米以上。

3.20歲以上,28歲以下(憑身份證)。

4.初中以上文化程度(憑畢業(yè)證)。

5.身體健康(憑市、區(qū)級以上醫(yī)院的體檢表)。

6.思想品德好(當?shù)乜h以上公安機關(guān)出具的無犯罪前科的證明材料)。

7.符合計劃生育規(guī)定(憑計劃生育證或未婚證)。

優(yōu)先條件:

1.近年度退伍軍人優(yōu)先

2.黨員優(yōu)先

3.高中以上文化程度優(yōu)先

(二)保安隊伍的基本要求

1.保安隊長思想品德好,軍事素質(zhì)過硬;具有組織管理能力和一定的表達能力。

2.季度訓練考核,人均分數(shù)在85分以上為達標。

二、治安保衛(wèi)隊員的訓練

為培養(yǎng)一支紀律嚴明、訓練有素、文明執(zhí)勤的保安員隊伍,必須對保安人員進行常規(guī)性的軍事化、正規(guī)化、規(guī)范化的學習和訓練。

(一)上崗前培訓

對新錄用的保安員在上崗前必須進行崗前培訓,培訓內(nèi)容包括:

1.公司簡介。

2.物業(yè)管理的基本知識,主要學習《物業(yè)管理條例》及其實施細則。

3.企業(yè)內(nèi)部的管理制度:員工守則,工作紀律,勞動紀律,人事管理規(guī)定。

4.安全防火教育:消防基本知識。

5.iso9000質(zhì)量體系標準的基礎(chǔ)知識,主要學習質(zhì)量方針和質(zhì)量目標。

6.公司《安全管理手冊》中的基本要求。

7.其他有關(guān)知識:普法知識,職業(yè)道德教育。

8.軍訓:主要為隊列訓練。

(二)崗位培訓

對在崗的保安員要進行常規(guī)培訓,以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法,培訓內(nèi)容包括:

1.詳細學習公司制定的《治安工作手冊》內(nèi)容:即職責權(quán)限,規(guī)章制度、規(guī)定,工作程序、規(guī)范、標準。

2.常規(guī)訓練:隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練。

3.有關(guān)精神文明內(nèi)容的學習。

(三)培訓安排,見表6-2-1、表6-2-2

三、治安保衛(wèi)隊員的考核

(一)單兵隊列考核標準

1.軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。

2.停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。

3.齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。

4.正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分鐘。

5.跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分鐘。

6.敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽檐接縫處約1~2厘米,取捷徑一步到位。

(二)擒敵應用技術(shù)動作

1.基本功:

(1)直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準

、狠”為主,動作與力量結(jié)合。

(2)彈踢、側(cè)踹、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作。

(3)綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。

2.擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

(三)軍事體能測試標準

1.百米跑14秒以內(nèi)。

2.俯臥撐50個以上。

3.爬樓20層樓45秒以內(nèi)。

四、保安隊員主要職責和權(quán)限

(1)保安隊長職責

①主持全隊工作,堅決執(zhí)行管理處主任指令,帶領(lǐng)全隊人員依據(jù)各自職責,認真做好安全保衛(wèi)工作。

②熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準,掌握治安區(qū)內(nèi)的保安工作規(guī)律及特點,加強重點崗位的安全防范。

③及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ鳌?/p>

④做好保安隊的月工作安排(包括訓練、學習安排),每周召開班務會一次,每半月召開隊務會一次。

⑤經(jīng)常檢查各崗位工作情況,零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。

⑥帶領(lǐng)保安隊配合其他管理服務工作,制止、糾正各類違章行為。

⑦負責全隊隊員的內(nèi)務管理和考勤工作。

⑧處事公道,言行文明,對自己的缺點勇于改正,虛心接受工作建議和意見。

(2)保安隊長權(quán)限

①對本管理處物業(yè)有權(quán)進行安全監(jiān)督。

②有權(quán)檢查各崗位保安員執(zhí)勤情況,對玩忽職守,違紀違章人員有權(quán)進行處罰。

③每月對考核不合格的保安人員有權(quán)予以處罰。

④對不稱職的保安人員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議。

⑤有權(quán)根據(jù)實際需要,對各崗位保安員進行調(diào)整。

(3)保安員的職責和權(quán)限

1)有權(quán)制止一切違法犯罪行為,在執(zhí)行任務時,對殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等現(xiàn)行違法犯罪分子,有權(quán)抓獲并扭送公安機關(guān),但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權(quán)力。

2)對發(fā)生在所護衛(wèi)區(qū)內(nèi)刑事案件或治安案件,有權(quán)保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維持秩序、提供情況,但無勘察現(xiàn)場的權(quán)力。

3)在防范和打擊犯罪活動時,保安員可以配備和使用非殺傷性防衛(wèi)械具。

4)對違反治安管理條例行為的人,保安員有權(quán)勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、裁決等處罰的權(quán)力。

5)對違法分子不服制止,甚至行兇、報復,可采取正當防衛(wèi)。

6)對攜帶和運送可疑物品,身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑的人員有權(quán)進行盤查、監(jiān)視、報請當?shù)毓矙C關(guān)處理,但無權(quán)偵察、扣押、搜查。

7)對出入小區(qū)、大廈的可疑人員、車輛及所攜帶、運載的物品,按規(guī)定有權(quán)進行驗證、檢查。

8)按照規(guī)定,有權(quán)制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入小區(qū)、大廈內(nèi)。

9)積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務,制止違章行為,防止破壞,不能制止解決的向總值班室或班長報告(制止違章要先敬禮)。

10)熟悉和愛護小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、消防器材,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。

廉潔奉公,堅持原則,是非分明,敢于同違法犯罪行為作斗爭。

11)積極協(xié)助公安機關(guān)開展各項治安防范活動或行動,努力完成各項治安服務工作。

12)密切聯(lián)系群眾,積極向業(yè)主(住戶)進行治安防范和管理方面的宣傳,協(xié)助業(yè)主( 住戶)做好“四防”工作,落實各項安全防范措施,發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)主(住戶)報告 ,協(xié)助整改。

第三節(jié) 情況處理

一、常見可疑情況的處理

保安員在站崗或巡邏時,經(jīng)常會碰到一些可疑情況,對可疑情況要根據(jù)其嚴重程度采取相應的措施。下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法。

①冒煙。了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因(著火、電線短路等),并上報處理。

②冒水。了解冒水的確切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及時堵漏并上報處理。

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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化學品異味。尋找味源,如因電源短路造成,要及時切斷;如是其他化學品異味,要及時封鎖現(xiàn)場,并通知有關(guān)部門處理。

④在大廈通道游蕩(借找人卻說不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動,必要時勸其離開。

⑤發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,帶回保安值班室處理,或者送當?shù)嘏沙鏊?/p>

⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設(shè)法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交公安機關(guān)處理。

⑦自行車、摩托車無牌、無行駛證,有撬損痕跡的,或?qū)]開鎖的自行車背走或拖走的,當即扣車留人,待查明情況后再放行。

⑧機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證的。立即聯(lián)系停車場車管員,暫扣車鑰匙,約束其人,待查明情況后再放行,如情況不明的,送公安機關(guān)查處。

⑨遇到保安員即轉(zhuǎn)身遠離或逃跑的人。設(shè)法攔截(用對講機向其他保安員通告)、擒獲,并帶到保安值班室處理,查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機關(guān)處理。

二、常見的治安、刑事案件處理

1.發(fā)生打架、斗毆的處理方法

①積極果斷勸阻雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾,防止事態(tài)擴大。不要因雙方出手時誤打到自己而介入,同時立即向值班領(lǐng)班報告。

②如事態(tài)嚴重,有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的,通知當?shù)毓矙C關(guān)前來處理或?qū)⑿袨槿伺に凸矙C關(guān)處理。

③提高警惕,防止壞人利用混亂偷竊財物。

④說服圍觀群眾離開,保證所轄范圍內(nèi)的正常治安秩序。

2.發(fā)生盜竊案件的處理

①發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案,應立即當場抓獲,并報告管理處及公安機關(guān),連同證物送公安機關(guān)處理。

②如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)的,立即報告管理處及公安機關(guān),同時保護好案發(fā)現(xiàn)場, 重點是犯罪分子經(jīng)過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品。

③對重大案發(fā)現(xiàn)場,可將事主和目擊者反映的情況,向公安機關(guān)作詳細報告。

3.發(fā)生兇殺案件的處理

①如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合,同時, 迅速向上司和公安機關(guān)報案,如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。

②如事后接到報告,則保護案發(fā)現(xiàn)場,禁止無關(guān)人員進入,以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場,收集證物和線索。

③案發(fā)時,前門崗及后門崗要加強戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記。

④登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況,抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄。

⑤案發(fā)時的現(xiàn)場人員一律不能離開,等待公安人員詢問。

⑥向到現(xiàn)場的公安人員匯報案情,協(xié)助破案。

4.遇到犯罪分子搶劫的處理

①在執(zhí)勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進行打、砸、搶、強行奪取他人錢財時,應迅速制止,同時呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪,并立即報警。

②如劫匪逃離現(xiàn)場,要向目擊者問清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截;如駕車逃跑的,應記下車牌號碼并報警及攔車追堵。

③保護搶劫現(xiàn)場,不要讓群眾進入現(xiàn)場,如現(xiàn)場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方,無法將證物留放原處時,要收起交公安機關(guān)。

④訪問目擊群眾,收集劫案情況,做好記錄并提供給公安機關(guān)。

⑤事主或在場群眾若有受傷的,要立即送醫(yī)院并作報告。

三、爆炸緊急情況處理

1.收到被放置爆炸物品信息時的處理

①得知被放置爆炸物品,或者接到揚言爆炸的恐嚇電話時,要保持鎮(zhèn)靜,認真記錄,同時以最快速度報告高層管理者,并立即向當?shù)毓矙C關(guān)報案。

②由管理處經(jīng)理負責立即成立防爆炸指揮部。增派保安,加強出入口管理,對于陌生或行跡可疑人員嚴加防范,認真查驗證件,檢查攜帶物品。

③立即通知各門崗,檢查車庫是否有遺失包物,并加強巡邏,發(fā)現(xiàn)無主物品不要隨便碰觸,立即上報,并報公安機關(guān),請求協(xié)助。

④確定確有爆炸物品時,立即疏散人員,同時請求公安機關(guān)協(xié)助處理。

2.發(fā)生爆炸事件時

的緊急處理

①值班人員接到發(fā)生爆炸報告后,立即趕到現(xiàn)場,確認后立即向公司最高領(lǐng)導層報告, 同時向公安機關(guān)報案,如引起火災即刻報119火警;如有人員傷亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員,引導其進入現(xiàn)場。

②立即成立臨時指揮部,由物業(yè)管理公司最高當值、工程部、物業(yè)部人員組成。

③工程人員迅速切斷必要電源,保安人員組織疏散爆炸現(xiàn)場附近的客戶,并在距爆炸中心30m處設(shè)警戒線,禁止無關(guān)人員進入,同時,組織保安及物業(yè)助理在公共區(qū)域巡視,檢查是否還有可疑爆炸物。

④消防監(jiān)控中心高度戒備,監(jiān)視有無火災等可疑情況,各在崗員工也要堅守崗位,密切注意有無可疑情況。

⑤工程部負責提供樓層平面圖,供公安人員破案時使用。

四、遇到臺風、潮汛時的處理

①接到防風、防汛的通知后,管理處主任進行總動員,并根據(jù)各部門職責做出具體工作布置,積極做好搶險準備工作。

②物業(yè)部要張貼通知于大堂,要求業(yè)主(租戶)關(guān)好門窗,做好應急準備工作;在險情到來之前巡查大廈,做好補救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度;檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落;消防監(jiān)控中心及保安員加強警戒,以防其他事件發(fā)生。

③工程部要準備好防汛工具,加強值班力量,保證人力充足;保證地面排水通道暢通; 必要時放下防洪閘。

④每次防風、防汛工作結(jié)束后,各部門均要填寫緊急情況處理記錄,并由部門負責人簽字上報存檔。

五、遇到停電、停水時的處理

①接到停電、停水通知后,張貼通知,告知全體用戶,請用戶配合關(guān)閉室內(nèi)各種電器設(shè)備(照明除外)。

②準備充足的照明工具,保安員及物業(yè)管理員逐層檢查備用照明的配備情況,保證停電后照明系統(tǒng)正常啟用。

③工程部負責后備電源啟動的具體操作工作。

④物業(yè)部最高當值對各部門的準備工作做統(tǒng)籌安排及最后確認后,通知各部門準備轉(zhuǎn)電。

⑤市電轉(zhuǎn)為備用發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前,要檢查低壓電房,確認設(shè)備及人員準備就緒,在監(jiān)控室查看客戶乘電梯情況,在確認無人乘梯情況下,通知工程部停梯,再通知低壓電房開始轉(zhuǎn)電,轉(zhuǎn)電工作完成后,最高當值通知工程部開梯。供電轉(zhuǎn)入正常后,最高當值仍要在監(jiān)控室觀察電梯運行情況,在正常進行半小時后方可離開。

⑥備用發(fā)電轉(zhuǎn)為市電程序同⑤。

⑦保安員加緊巡邏,防止盜竊、火災等事件發(fā)生。同時,在大堂加派人員,加強進入大廈人員的登記工作。

⑧接到停水通知后,工程人員將蓄水池的水注滿。

第四節(jié) 管理規(guī)定規(guī)程

一、保安員巡邏簽到

①簽到箱的安裝。小區(qū)每2000m2安裝1個,大廈每座五層樓安裝1個。簽到箱型號統(tǒng)一,鑰匙統(tǒng)一(盡量能共用),具體位置由管理處確定。

②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查,物業(yè)管理部、分管房管員或副主任、班長、治安隊長和一個班次治安巡邏員各配備一把鑰匙;班次輪換時由班長收齊后統(tǒng)一交到下一班的班長。

③保安員在巡邏中,小區(qū)每小時打開簽到箱在簽到卡上簽到一次,大廈90min簽到一次,責任區(qū)內(nèi)有多少簽到箱,均應簽到,每張簽到卡,不允許同時簽到,每個簽到箱之間間隔時間為20min左右。

④保安隊長在每個巡邏班次時間內(nèi)檢查不少于一次,每責任區(qū)抽查一次,班長全面檢查不少于兩次,物業(yè)管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進行抽查。

⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時間,房管員發(fā)現(xiàn)不合格的可直接記錄在卡上,保安隊長作為考核依據(jù)。

⑥凡檢查不合格者記一次不合格。

⑦由保安隊長負責每周到簽到箱收發(fā)簽到卡一次,由保安隊長保管,保存時間1個月。

二、大廈大堂保安工作規(guī)程

1.工作程序

1)工作時間安排:大堂崗保安工作實行24h全天候值班制,三班倒,每班每崗1人工作8 h。值班時間分為早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早、中、晚三班每10天依次輪換1次,即每月10、20、30日為倒班日。

2)來人來訪登記:

①對外來人員(業(yè)主或住戶親友,各類訪客,裝修等作業(yè)人員,員工

親友等)一律實行進、出登記。

②必須登記有效證件,特指沒有過期的身份證、暫住證、回鄉(xiāng)證等。

③認真核對證件和持有人是否相符,若不符不予以登記和放行。

④來訪者必須說明所訪問業(yè)主(住戶)的姓名及棟、號等,必要時,須用對講機通話確認后方可登記進入。

⑤當接過來訪客人的證件時,應使用“謝謝”等文明用語。

⑥認真填寫《來訪登記表》,要求字跡清楚,逐項登記。

⑦若遇不登記強行進入大廈的,按有關(guān)規(guī)定處理。

⑧當業(yè)主(住戶)帶有親友或訪客時,應有禮貌的請其出示有效證件予以登記并做好必要的解釋工作,以消除業(yè)主(住戶)的不滿情緒。

⑨若遇公司(管理處)領(lǐng)導陪同指導。參觀、學習的社會各界人士來大廈,應立即起立敬禮,以示歡迎,并熱情回答客人的詢問。等客人走了之后,將參觀客人人數(shù)、單位、職務等情況記錄清楚備查。

⑩當外來人員出大廈時,保安員應及時核準訪客,并做好離開時間等登記工作。

2.嚴密監(jiān)視大堂和電梯

①提高警惕,嚴密注視進出大廈的各類人員,特別是外來人員,如有懷疑立即通知巡邏人員和班長,并做好值班記錄。

②發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人事件,應立即善言安慰乘客,同時通知電梯工馬上進行搶修,并報告班長及管理處,協(xié)助做好善后工作和值班記錄。

3.服務要求

①對住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括:業(yè)主姓名、樓座、家庭成員、相貌特征、經(jīng)常出入大樓的時間等,熟悉大樓情況。

②遵守公司制定的“文明禮貌用語規(guī)范”。

③到當業(yè)主(住戶)出入大堂時,應主動為業(yè)主(住戶)開啟門鎖,點頭微笑以示問候;

④發(fā)現(xiàn)有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業(yè)主(住戶)進出大門有困難時,要主動幫助開門或提供必要的協(xié)助。

⑤當有業(yè)主(住戶)搬遷時,應協(xié)助維護進出秩序,指定其使用專用電梯和車輛、物品的停放位置。

三、治安巡邏規(guī)程

1.治安巡邏的基本要求

①巡邏保安員要在巡邏過程中,應多看、多聽,以確保完成巡視工作任務。

②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理,并報告上級領(lǐng)導及有關(guān)部門。

③巡查小區(qū)內(nèi)各個重點部位、治安死角等,發(fā)現(xiàn)有可疑人員應前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品。

④對在小區(qū)內(nèi)流動擺賣的小販、推銷人員,應勸其離開轄區(qū),屬“三無”人員按要求對其進行處理。

⑤對小區(qū)內(nèi)的裝修工程進行監(jiān)管,對有礙交通或因超時裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。

2. 巡邏時間及規(guī)律

(1)時間安排

值班崗保安實行24h值班制(根據(jù)環(huán)境具體安排)

(2)小區(qū)巡邏

①巡邏周期:20min一次,每小時打卡一次,每周將巡邏范圍內(nèi)所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。

②巡邏規(guī)律:不制定固定路線,但不留“死角”、“偏角”。

(3)大廈巡邏

①巡邏周期:90min巡邏打卡一次。

②巡邏規(guī)律:先從天臺起,自上而下,從每層樓依次巡邏到地下室,最后到室外。

(4)記錄

巡邏保安員將巡邏中發(fā)現(xiàn)或處理的情況認真詳細的記錄在治安巡邏簽到表內(nèi),保安班長將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內(nèi),存檔。

四.治安巡邏工作的檢查

①交接班時,交接雙方班長要到各崗位檢查:交接是否認真,手續(xù)是否辦妥,儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正,并做好記錄。

②每1h巡邏班長到各崗位巡視一次,并不少于兩次檢查巡邏簽到情況,認真填寫《保安工作班檢表》。

③隊長巡視檢查各崗位每班不少于兩次,并填寫《員工考核表》。

④巡查時,發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況,要及時糾正,做好記錄并上報。

⑤本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時,班長應立即到場,按有關(guān)規(guī)定處理,不能解決

時報告隊長或管理處處理。

五、保安員交接班

①按時交接班,接班人員應提前10min到達崗位,接班人員未到達前,當班人員不準離開崗位。

②接班人員要詳細了解上一班的值班情況和接班后應注意的事項。

③交班人員應將當班時發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問題、處理情況及注意事項向接班人員交代清楚。

④當班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時處理,不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢,接班人應協(xié)助完成。

⑤接班人員應注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品、設(shè)施和器械裝備等,發(fā)現(xiàn)異常情況應立即報告,必要時雙方簽名作證。

⑥交班人員應負責清理值班場地衛(wèi)生。

六、對講機的配備、使用管理規(guī)定

①對講機每崗1臺,固定編號。

②對講機只用于工作和突發(fā)事件時的聯(lián)系,嚴禁用對講機進行聊天、說笑,不得講一切與工作無關(guān)的事。大廈有外來人員或施工人員進出運貨等,可用對講機通知相關(guān)人員留意或監(jiān)督檢查。

③注意愛護對講機,并認真做好對講機的交接工作,以防出現(xiàn)問題時互相推卸責任。

④誰使用誰保管,嚴禁外借,不用時由保安領(lǐng)班對對講機進行保管。不能使用或丟失時要及時匯報,非因公丟失、損壞的,照價賠償。

⑤由保安領(lǐng)班負責每季度進行一次檢查,并填寫檢查記錄。

七、緊急集合方案

1.目的

緊急集合是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動,訓練隊員對突發(fā)事件的反應能力,做到鎮(zhèn)靜自如,快速出擊,方法有效。通過方案演練,使每位隊員掌握對付各種突發(fā)事件的程序和方法,能在短時間內(nèi)到達預定地點。

2.適用范圍

①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅。

③緊急集合方案演練。

④其他重大意外情況。

3.方法

①每個管理處保安員宿舍安裝一個報警鈴,治安值班室或消防中心,其他員工宿舍應盡量安裝報警裝置。

②當電警鈴發(fā)生短促、斷續(xù)響聲時為治安案件報警,各保安隊員必須在90s內(nèi)到達指定地點待命。

③當電警鈴發(fā)生連續(xù)長響聲時為自然災害等其他情況報警,各保安隊員必須在120s(即鈴響的時間)內(nèi)到達指定位置待命。

4.信號控制

①在緊急狀態(tài)下管理處所有員工有責任和義務按規(guī)定的信號報警。

②每季度演練一次,在演練中只能由管理處主任控制報警,公司領(lǐng)導每年抽查一次。

5.注意事項

①必須穿制服,可以不戴帽、不扎腰帶、不系領(lǐng)帶,不能穿拖鞋或赤腳。

②各崗位必須留值班員堅守崗位。

③注意聯(lián)絡和匯報,發(fā)生緊急狀況,立即向領(lǐng)導匯報,將情況用對講機告知值班人員。

八、保安應急計劃和措施

1.目的

在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時,以最有效的方法,在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展,或保證出色完成上級交辦的臨時任務。為增強應變能力和戰(zhàn)斗力,平時每個管理處保安員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。

1.適用范圍

①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。

②對受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。

③其他重大意外情況。

2.職責

①對可能發(fā)生的緊急、突發(fā)事件,由管理處負責制定保安應急計劃,報上審批。

②對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由保安隊長臨時確定應急措施,同時向上級匯報。

3.計劃

①計劃。對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由管理處組織制定應急計劃和預防措施,并安排崗位人員按部署執(zhí)行;

在處理治安突發(fā)事件時,由值班員迅速向派出所報案,保安隊長臨時確定應急方案,安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口,封鎖出事現(xiàn)場,嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員,直到公安人員到來;制定的應急計劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災害應急措施時,要根據(jù)災情的程度、特性而定。

②實施。在執(zhí)行過程中,發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正,并上報相應審批人認可;對發(fā) 生的每一事件必須進行總結(jié),如是人為原因造成損失,應立即查找原因,認真填寫糾正措施報告,嚴防類似情況的再次發(fā)生;保存事件全過程的有關(guān)記錄,存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。

九、保安工作時限規(guī)定

為了保證保安工作質(zhì)量,必須規(guī)定工作時限。某企業(yè)保安工作時限規(guī)定見下表:

十、保安員訓練考核標準

1.單兵隊列考核標準

①軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下顎微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關(guān)節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。

②停止間轉(zhuǎn)法:“兩快一穩(wěn)”,即轉(zhuǎn)體快,靠腳快,站得穩(wěn)。

③齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30cm,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。

④正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腿,腳掌離地約25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。

⑤跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。

⑥敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2cm,取捷徑一步到位。

2.擒敵應用技術(shù)動作

1)基本功:

①直打、側(cè)打、勾打:出拳以“快、準、狠”為主,動作與力量結(jié)合;

②彈踢、側(cè)端、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作;

③綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調(diào)一致。

2)擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。

3.軍事體能測試標準

①百米跑14s以內(nèi)。

②俯臥撐50個以上。

③爬樓20層樓45s以內(nèi)。

4.消防考核

①消防知識。熟悉撥打火警電話“119”的程序,能分清油火、氣體火、固體物質(zhì)火,懂得煤氣泄漏的處理方法,熟知小區(qū)(大廈)消防設(shè)施的位置。

②消防報警。會打報警電話,使用消防對講機,用報警按鈕報警。

③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。

④消防水帶使用。會開閥門,能快速正確地接上水槍接合器,攜水帶不越線,1min內(nèi)完成,懂注意事項。

⑤掌握疏散、救援、警戒要領(lǐng)。

5.車輛指揮

①手臂動作標準。

②兩手有節(jié)奏。

③會識轉(zhuǎn)向燈。

④姿勢正確。

6.考核

每季度由物業(yè)部組織進行一次全面考核,并填寫考核表,85分為達標,補考兩次不達標者辭退。

第五節(jié) 治安保衛(wèi)工作的檢驗標準

一、守護保安檢驗標準

(一)儀容儀表

1.按規(guī)定著裝,佩戴工作證。

2.精神飽滿,姿態(tài)良好。

3.舉止文明,大方。

4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。

(二)工作要求

1.能熟練掌握大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括姓名、特征及經(jīng)常交往的社會關(guān)系等。

2.能準確填寫各種表格、記錄。

3.能熟練掌握報警監(jiān)控、對講、電梯等設(shè)施、設(shè)備的操作程序。

4.善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員,并能及時正確處理各種突發(fā)事件。

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第11篇物業(yè)管理處人員編制任職條件

物業(yè)管理處人員編制及任職條件

崗位主要崗位職責任職條件人數(shù)

管理處主任對商務樓工作的各過程進行策劃,并監(jiān)視、控制和進行持續(xù)改進。負責對業(yè)主的服務工作,領(lǐng)導管理處日常工作。大學大專以上學歷,中級專業(yè)職稱以上,持全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。三年以上獨立管理商務樓經(jīng)驗,45以下,性別不限。 1

保安班長對固定崗、巡邏崗、車輛管理員實施管理;負責火災初期(消防部隊未達到前)現(xiàn)場的指揮的調(diào)度;對固定崗、巡邏崗、實施隨機抽檢,并作好記錄負責一般治安案件/火災與刑事案件發(fā)生率的統(tǒng)計。對固定崗、巡邏崗、義消隊員、實施管理并指導其工作。中專以上文化程度,復轉(zhuǎn)軍人,持物業(yè)管理上崗證,具有三年以上保安管理工作經(jīng)驗,40歲以下,男性。1

保安員對出入商務樓的人員、財物進行登記、驗證。負責商務樓公共設(shè)施、消防/治安設(shè)施設(shè)備、治安狀況、二次裝修現(xiàn)場、車庫和露天停車場的巡視檢查。高中以上文化程度,復轉(zhuǎn)軍人,具有1年以上保安工作經(jīng)驗,35歲以下,身高1.75米及以上,身體健壯的男性。4

維修工根據(jù)用戶要求和公司相關(guān)部門傳遞的要求,負責對所管轄區(qū)域的業(yè)主/租賃戶按物業(yè)管理委托合同或者特約維修服務的簡單水電類項目維修。對商務樓內(nèi)機電設(shè)備實施維護保養(yǎng)并作好設(shè)備維修/保養(yǎng)記錄。負責建議對所轄商務樓內(nèi)機電設(shè)備進行標識,對標識進行維護保養(yǎng)。高中以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗;或者中專以上文化程度,具有三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗,持相關(guān)操作證35歲以下,責任心強的男性為宜。1

清潔、綠化工

負責所分配區(qū)域的清潔/保潔具體工作。

負責所轄商務樓的環(huán)境綠化/美化具體工作。初中以上文化程度,45歲以下。下崗職工優(yōu)先。3

第12篇物業(yè)管理助理崗位說明書

物業(yè)管理助理崗位說明

工作職責:

1、協(xié)助部門主管開展建科大樓綠色運維管理工作。

2、公司日常行政后勤事務管理,包括但不限于消防、綠化、門禁、停車場、車輛、食堂、宿舍、倉庫等日常管理。

3、負責工作證制作、文印服務及結(jié)算工作。

4、公司固定資產(chǎn)管理,包括但不限于儀器設(shè)備、辦公設(shè)備等的保管。

5、負責建科大樓辦公區(qū)域的物業(yè)管理及各樓層公共服務及租戶服務。

任職資格: