第1篇 物業(yè)公司：商鋪管理程序
物業(yè)公司程序文件:商鋪管理程序
1.目的
規(guī)范商鋪管理,保持管理服務區(qū)域安全、文明的居住環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處商鋪的管理工作。
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
管理處負責人簽定《商鋪管理服務協(xié)議書》等,協(xié)調、解決商鋪糾紛
部門指定人員商鋪日常巡查及管理
5.方法及過程控制
5.1房屋產權屬zz地產公司時
5.1.1地產委托管理處出租時,管理處在商鋪開業(yè)前應與商鋪經營者簽訂商鋪租賃合同,地產直接出租時,管理處須保存雙方簽訂的租賃合同復印件。
5.1.2以上商鋪須與管理處簽訂《商鋪管理服務協(xié)議書》、《商鋪消防安全管理責任書》、填寫《商鋪從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行收款協(xié)議書》,明確商鋪與管理處之間的責權關系及管理費、水費、電費等其他費用的收取標準,并實行門前三包責任制。
5.1.3如商鋪需要裝修,按《裝修管理程序》執(zhí)行。
5.1.4商鋪自入住起一周內,管理處應收集以下資料,并建立商鋪管理檔案:
a、《營業(yè)執(zhí)照》復印件(因其它特殊原因未辦理營業(yè)執(zhí)照除外,過期或失效后需重新索取);
b、負責人的身份證復印件及照片;
c、主要從業(yè)人員身份證復印件、照片等資料。
d、經營特種行業(yè)或政府有要求的特殊項目,還必須查驗政府部門批準的相關證明,保存復印件。
5.2房屋產權不屬zz地產時
商鋪憑與業(yè)主簽訂的租房合同書到管理處簽訂《商鋪管理服務協(xié)議書》、《商鋪消防安全管理責任書》、《委托銀行收款協(xié)議書》,填寫《商鋪從業(yè)人員情況登記表》,其它要求可參照4.1執(zhí)行。
5.3商鋪的管理
5.3.1管理處應根據(jù)小區(qū)(大廈)具體情況,制定相應得商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經營及從業(yè)人員的行為。
5.3.2如商鋪需要裝修,除按《裝修管理程序》執(zhí)行外,還應提供外墻、燈箱、標識燈的設計方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。
5.3.3管業(yè)部負責商鋪周圍清潔美觀衛(wèi)生,每季度一次對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、人員服務情況進行檢查,填寫《商鋪管理檢查表》發(fā)現(xiàn)有違反商鋪管理規(guī)定的行為,下發(fā)《整改通知書》;同時應定期檢查商鋪的經營活動,發(fā)現(xiàn)無證經營或涉嫌賭博、色情等違法行為時,應予以勸阻并向管理處負責人匯報,管理處負責人視情況,決定是否采取更嚴厲的措施。
5.3.4工程管理部負責對商鋪消防安全、電器進行管理,在現(xiàn)場設置《商鋪設施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護使用電器。
5.3.5排放油煙、噪音等符合環(huán)保標準,無存放有毒有害物質。
5.3.6如工商、稅務、衛(wèi)生、公安、計生辦等政府部門工作人員對商鋪進行檢查,管理處應驗明證件,登記后予以配合。
5.4其它事項
5.4.1如房屋用于生產或酒店、賓館、商場等公眾聚集場所,業(yè)主或經營者應向當?shù)毓蚕罊C構申報,經消防安全檢查合格,并將合格證明原件提交管理處查驗(管理處保存復印件)后方可使用或開業(yè)。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-g02《裝修管理程序》
7.質量記錄表格
tjzzwy7.5.1-k04-f1 《商鋪管理服務協(xié)議書》
tjzzwy7.5.1-k04-f2 《商鋪消防安全管理責任書》
tjzzwy7.5.1-k04-f3 《商鋪從業(yè)人員情況登記表》
tjzzwy7.5.1-k04-f4 《委托銀行代收款協(xié)議書》
tjzzwy7.5.1-k04-f5 《商鋪管理檢查表》
tjzzwy7.5.1-k04-f6 《商鋪設施檢查記錄表》
tjzzwy7.5.1-k04-f7 《整改通知書》
第2篇 鉑金商鋪經營管理公約
鉑金時代商鋪經營管理公約
為維護【*.鉑金時代】商鋪業(yè)主及其他物業(yè)使用人員的合法權益,保持業(yè)態(tài)的協(xié)調,創(chuàng)造一個安全、美觀、有序的商業(yè)環(huán)境, 保證商鋪的保值和升值,特訂立《商鋪經營管理公約》(以下簡稱《商鋪公約》),作為商鋪業(yè)主及物業(yè)使用人的共同約定,所有業(yè)主必須以認可本《商鋪公約》作為簽訂商鋪商品房買賣合同的前提條件。
第一條 【*.鉑金時代】商鋪各業(yè)主及其使用人均同意按照附件一區(qū)分地段經營本區(qū)域所列商業(yè)項目,不得將所購商鋪用于經營除附件一所列該區(qū)域項目以外的其他商業(yè)項目。
第二條 業(yè)主及其使用人在經營期內必須按照國家法律、法規(guī)合法經營。
第三條 所有經營者的商鋪,其裝飾裝修、店面形象應保持整潔協(xié)調。嚴禁店面出現(xiàn)臟、亂、差現(xiàn)象。
第四條 商鋪各業(yè)主同意由商業(yè)經營管理公司對全部商鋪及商鋪公共區(qū)域進行統(tǒng)一的商業(yè)經營管理,統(tǒng)一宣傳、策劃和推廣,各業(yè)主和使用人不得擅自自行占用公共區(qū)域進行宣傳活動。
第五條 商鋪各業(yè)主同意自開業(yè)之日起按月向商業(yè)管理公司支付商業(yè)管理服務費,費用標準以與商業(yè)管理公司簽定的《商業(yè)管理協(xié)議》為準。
第六條 商鋪業(yè)主有權討論決定與該商鋪經營管理相關的重大事項,維護全體商鋪業(yè)主或物業(yè)使用人的合法利益。
第七條 全體商鋪業(yè)主均同意委托商業(yè)經營管理公司對本公約內容的執(zhí)行情況進行監(jiān)督管理。
第八條 業(yè)主轉讓其商鋪所有權的,必須將本公約明示受讓方,在其認可本公約并承諾遵守本公約后,方可進行轉讓。
第九條 業(yè)主將商鋪以租賃等方式交由其他使用人經營的,在使用權轉移之前,也必須將本公約明示該其他使用人,在其認可本公約并承諾遵守本公約后,方可進行辦理租賃合同簽訂、房屋移交、物業(yè)公司管理備案等使用權轉移手續(xù)。
第十條 各業(yè)主可就本公約未詳盡規(guī)定的事宜簽訂商鋪業(yè)主補充公約,該補充公約與本公約具有同等法律效力。
第十一條 本公約的訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。凡因執(zhí)行本公約所發(fā)生的或因本公約有關的一切爭議,由本公約各方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的,可提請商業(yè)經營管理公司調解;協(xié)商或調解無效的,任何一方均可向物業(yè)所在地人民法院起訴。
第十二條 本公約經商鋪各業(yè)主或授權人簽字、蓋章后即生效。本公約的有效期限直至各商鋪的使用年限終止之日止。本公約一經業(yè)主簽署,其所列條款即對各業(yè)主及使用人具有同等法律約束力。本《公約》由每位業(yè)主簽署兩份,業(yè)主一份、商業(yè)經營管理公司存留一份。
【*.鉑金時代】 層 區(qū) 號商鋪
業(yè)主簽名:
年 月 日
第3篇 小區(qū)商鋪租賃管理臨時公約
小區(qū)商鋪租賃管理(臨時)公約
甲方:廣東**投資有限公司
乙方:
乙方租用甲方位于市區(qū) 路號商鋪,為保證房屋及公用設施的完好,維持小區(qū)整潔的環(huán)境和良好的秩序,以保障租戶的正常經營活動,雙方協(xié)商一致,同意簽訂本公約,并共同遵守下列條款。
第一條、管理機構及職責
一、廣東**投資有限公司下設的商鋪管理辦公室負責對商鋪進行日常管理。
二、**商鋪管理辦公室對授權的商鋪及其商鋪室內裝修、公共設施、公用場地以及支付使用商鋪月租金等有關產生的費用,擁有直接管理權。
三、甲乙雙方必須遵守國家法律、法規(guī)以及有關房屋管理規(guī)定。
第二條、甲方權利義務
一、甲方有權根據(jù)國家有關法律、法規(guī)及租賃合同規(guī)定,制定和修改管理規(guī)則,訂立、增加、刪減或更改原商鋪管理規(guī)定;自主開展各項管理活動。
二、甲方依照物業(yè)管理法規(guī)政策、租賃合同和管理公約規(guī)定,對乙方違反租賃合同和管理公約的行為有權進行處理。
三、統(tǒng)一設計、制作所有商戶的門頭廣告牌。
四、在商鋪門面外墻、屋面及各公共地方展示、安裝或附加任何招牌及其他廣告或結構,須報商鋪管理辦公室審批后方可實施。
五、阻止任何人(包括任何租戶)以任何方式違反租賃合同或本公約,占有或未經商鋪管理辦公室書面批準轉租第三人。
六、甲方有權對租戶任何違法、未經批準或違反本公約規(guī)定之設置物、招牌、廣告、裝飾、障礙天線或其他物體,并向擺放或裝置此物體的租戶收取移去或拆除物體以使租賃商鋪恢復原狀的一切有關費用;
七、有權為商鋪管理需要,制定臨時措施或安排;
八、對進行裝飾、修理的租戶有權采取相應的如:收取押金、人員備案等管理措施
九、針對任何非法或違反本公約和其他有關規(guī)定的行為,甲方有權采取合法行動、針對應承擔責任的有關人員進行訴訟;
十、由商鋪管理辦公室按《租賃合同》中對營業(yè)時間的約定或商鋪的用途約定合理安排營業(yè)時間。
十一、可以在任何與租賃商鋪有關法律事務中作為全體租戶的代表
十二、甲方責任范圍內的管理服務項目:
1、商鋪的日常管理;
2、租賃檔案資料管理;
3、消防宣傳和管理;
租戶的權利
一、租戶對其租用的商鋪享有獨占使用權,并可按照租賃合同的規(guī)定享有商鋪管
理辦公室提供的全部經營管理服務;
二、按規(guī)定和設置目的,使用共用部位和共用設施設備;
三、租戶、雇員、顧客、訪客及其他往來客戶均可按本公約的規(guī)定合理使用及享受商鋪所屬范圍內的公共地方及設施和服務;
四、按照本公約以及有關的法律、法規(guī),經業(yè)主和物業(yè)管理公司的書面同意后自費對其擁有使用權的商鋪進行內部裝飾、裝修;
五、有權向商鋪管理辦公室就物業(yè)管理的有關問題提出合理化建議。
租戶的義務
六、依據(jù)有關法律法規(guī)、規(guī)定、租賃合同和公約訂立的本商鋪物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)章制度,接受**商鋪管理辦公室的管理。
七、租戶應遵守本公約的各項規(guī)定,如有違反,致使業(yè)主的利益受損時,須賠償因此產生的一切損失。有關租戶在收到**商鋪管理辦公室書面通知后必須按通知要求,履行本公約的義務或停止違反本公約規(guī)定的行為;
八、租戶除本人遵守外,亦有責任促使其雇員、顧客、訪客及客戶遵守租賃合同及本公約的規(guī)定。該等人士如違反租賃或本公約的規(guī)定,應負法律和經濟責任,有關租戶應負連帶責任。
九、租戶應準時交付其應繳的一切費用,并負責賠償因遲繳或欠繳而造成的一切損失;
十、應愛護并合理使用共用部位、共用設施設備;
十一、乙方有權自己或聘請他人對物業(yè)自用部分的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規(guī)規(guī)定必須由商鋪管理辦公室同意后方可,并由專業(yè)部門進行施工。
十二、
十三、乙方有權對甲方商鋪物業(yè)管理工作提出建議、意見。
十四、為保持房屋整體外觀,乙方未經批準不得在房屋外墻加設檐篷、煙囪、天線、廣告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、廣告等,必須向辦公室申請審批。
十五、乙方不得在房屋周圍搭建任何建筑物,不得在房屋內外公用部分堆放任何物品。
十六、乙方應遵守《裝修管理規(guī)定》。必須做到不亂堆材料、不亂倒垃圾,不得
損壞綠化草地(如屬難以避免的,必須在工程完成后恢復原狀),不得損壞房屋共用設施,不得影響其他用戶。
十七、。。。
十八、房屋內不得堆放易燃易爆等危險物品。每個鋪位必須按每50平方米一個滅火器的標準配置。
十九、乙方不得有影響或妨礙其他租戶的正常生活及經營行為。
第四條、法律責任
一、對于乙方違反本公約的行為,甲方有權責成責任者排除妨害、恢復原狀、賠償損失,并根據(jù)有關規(guī)定對責任者處以罰款、停水停電等處罰措施。
二、乙方如違反本公約規(guī)定,對房屋設施或對他人造成嚴重損害、以及不服從管理情節(jié)嚴重者,甲方除追究其有關責任外,有權取消乙方租賃權。
三、乙方違章裝修造成損失的要恢復原狀、賠償損失,拒不恢復原狀的,甲方將強行恢復,所發(fā)生費用由乙方負責。
四、乙方不按合同約定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,則甲方有權采取停水停電或其它法律手段。
五、乙方未經甲方書面同意不得擅自將商鋪轉租第三人,一經查處,甲方有權取消乙方租賃權,因此造成的損失由乙方承擔。
第五條、附則
一、本公約解釋權歸廣東**投資有限公司所有。
二、本公約執(zhí)行過程中,廣東**投資有限公司有權依據(jù)中華人民共和國法律、廣州市有關法規(guī),或基于多數(shù)租戶意見、建議進行修改,并通知簽約人。
三、本公約一式兩份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
四、本公約甲乙雙方簽字后生效。
甲方:廣東**投資有限公司 乙方
法人:法人:
注冊地址:注冊地址:
開戶銀行:開戶銀行:
帳 號:帳 號:
簽字日期: 年 月日 簽字日期:年月日
第4篇 某園區(qū)商鋪管理守則
園區(qū)商鋪管理守則
為規(guī)范園區(qū)商業(yè)網點的分布、經營及管理,保障業(yè)主及租戶利益,方便居民生活,特制定以下規(guī)定:
1、在本園區(qū)經營的網點,必須到工商稅務等機關辦理相關證照(如需專業(yè)機關許可的必須辦理專業(yè)許可證),在有效證件齊備的情況下方可營業(yè),證照須懸掛到店鋪內顯眼位置。
2、商鋪經營行為須遵守國家法律、法規(guī)及園區(qū)有關管理規(guī)定。
3、商鋪內的水、電等管道設施,未經管理處批準禁止改裝和封閉。
4、商鋪進行裝修,須遵守《裝修守則》,并將招牌裝飾方案及商號、從業(yè)范圍一并報管理處及消防部門備案審批后,方可進行裝修。商鋪裝設隔層者,下層凈高不低于2.2米。
5、各商鋪網點開業(yè)或變更經營項目前,須到管理處登記備案。
6、商鋪空調位由管理處統(tǒng)一指定,安裝空調前,須事先向管理處申報,并由管理處人員指定安裝位置。否則,我處有權責令強行拆除,并恢復原狀,有關費用由商鋪業(yè)主承擔。
7、門前禁止張貼、懸掛帶有違反國家法律、法規(guī)、封建迷信色彩的飾品,不得在門前燒香、祭祀、供奉等活動。
8、未裝設專用排煙道的商鋪不得進行煎、炒、炸等的烹飪及其他產生強烈污染的活動。
9、統(tǒng)一招牌、宣傳廣告牌及任何商號使用前應經嶺南z管理處批準,否則不得使用。不得在鋪面卷閘門以外的任何地方擺放物品,不得擅自懸掛除統(tǒng)一招牌以外的任何宣傳廣告牌。不得懸掛和張貼帶'嶺南z'的任何商號。廣告牌應獲工商部門審批。
10、商鋪業(yè)主(租用戶)有責任實行'門前三包',不準往門前人行道倒臟水,對未嚴格執(zhí)行'門前三包'的商鋪經整改合格后方可經營。
11、園區(qū)商號必須與管理處簽訂'防火責任書'并配齊消防器材。
12、商鋪業(yè)主及其承租人、使用人應當遵守小區(qū)內有關的管理公約。
13、商鋪經營過程中需要在小區(qū)范圍內進行推銷活動的,應將有關活動時間、地點、內容等向管理處報批,否則,不得隨意在小區(qū)內進行推銷活動。
第5篇 科技園商鋪管理公約
科技園(商鋪)管理公約
第一章 總則
第一條租戶遷入時,必須與**物業(yè)管理有限公司共同簽署本公約。
第二條公約雙方應嚴格履行各自的職責,權利和義務,雙方在遵守本公約的同時還應嚴格遵守國家的法律以及當?shù)氐挠嘘P政策,法規(guī)。
第三條本公約規(guī)則由**科技園管理中心執(zhí)行。
第二章 租戶的權利和義務
第四條 租戶應履行正當合理地根據(jù)租約規(guī)定使用其鋪位及公共地方,公共設施的權利,亦有義務維護公共地方的整潔,美觀及公共設施的完好。
第五條 租戶擁有如下權利
1.對所承租的面積有使用權。
2.享有公共地方和公用設施的使用權。
3.可根據(jù)本公約條款監(jiān)督管理者及管理工作人員的工作,對管理者及管理工作擁有建議權,監(jiān)督權及投訴權。
4.有權要求和監(jiān)督管理部門對其在管理及維護范圍內的地方進行保修。
5.可根據(jù)本公約維護自身的合法權益。
第六條 租戶的義務
1.租戶在行使上述權利時,須遵守本公約的規(guī)定。
2.租戶需保證其所租用的樓宇保持良好狀態(tài),不得令其損毀。
3.租戶需共同負責維護樓宇的結構及公共設施的完好狀態(tài)。
4.租戶需依照公約的規(guī)定,負責及繳交其名下應分擔的費用款項。
5.租戶須繳交其名下單元須付的稅金、水電、垃圾清運處理費(管理公司代收)、稅項等費用。
6.租戶須遵守**科技園所訂立的其它相關規(guī)章制度。
7、租戶需配合管理中心安排的定期安全用電檢查,對查出不合格部分應及時整改。
第七條租戶責任
1.不得改變樓宇的結構,外貌和用途。
2.不得違章建、拆、搭占。
3.不得在任何公共地方搭建任何建筑物或堆放、棄置物品、垃圾,垃圾應用垃圾桶裝,放置在指定的地方,統(tǒng)一傾倒,實行門前'三包'責任制。
4、廢棄食品、米稍水應專門回收,不能與生活垃圾混為一起。
5.不得損壞、拆除、改造、供電、供水、通訊、交通、排水、排污、消防等公共設施。
6.園區(qū)范圍內禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品(生產燃料除外)。
7.租戶不得將其樓宇作非法或不道德用途,或在樓宇進行任何足以妨礙或侵擾其他租戶的事項。
8.如需對樓宇進行裝修或改建,必須按規(guī)定辦理報批手續(xù)后方可施工。
9.應教育屬下雇員遵守管理規(guī)定的義務,否則對他們違反公約行為租戶需負連帶責任。
10、不得擅自增設大功率電器設備,嚴禁亂接亂拉;線路安裝要規(guī)范,不得自行更改給排水管道,如需增加用電設備,更改給排水管道必需申請,獲批準并備案后方可施工。
11、違反上述規(guī)定的租戶需就所引致的損失負責及支付一切有關開支。
第八條 園區(qū)范圍內禁止下列行為:
1.踐踏、占用綠化地、毀壞花木、偷摘花果、損壞綠化設施。
2.占用公用設施而影響其正常使用功能。
3.亂拋垃圾。
4.影響園區(qū)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等。
5.聚眾喧鬧影響他人作息。
6.隨意停放車輛和鳴喇叭。
7.發(fā)出超出省、市有關規(guī)定標準的噪音。
8.排放有毒、有害物質。
9.法律、法規(guī)及市政府禁止的行為。
對于違反上述規(guī)定的行為,每個租戶都有制止和檢舉的權利和義務,管理中心可按規(guī)定予以處罰。
第三章 管理機構
第九條**科技園有限公司管理中心負責對本園區(qū)進行管理。
管理宗旨:依法管理,租戶至上,服務第一,向租戶及使用者提供整齊,清潔,美觀,安全的良好工作環(huán)境。
第十條 管理中心之管理范圍
1.**科技園范圍內公共場所和公共設施的管理,維修和養(yǎng)護。
2.為租戶提供有償維修服務。
3.消防及其它服務設施的管理。
4.治安和公共秩序的管理。
5.為租戶提供各種服務。
6.市房產管理部門規(guī)定及管理合同規(guī)定的物業(yè)管理事項。
第十一條 管理中心的權利和義務
1.根據(jù)國家有關法律,法規(guī)結合實際情況,制定園區(qū)物業(yè)管理的規(guī)章制度并實施管理。
2.統(tǒng)一管理,維修,養(yǎng)護園區(qū)范圍內的道路、溝、渠、池、井、綠地等公共設施。
3.定期養(yǎng)護和維修園區(qū)的外墻面、屋面、上下水道、消防設施等公用設施。
4.負責園區(qū)范圍公共部分及水、電、路燈、通訊、土建及維修工作。
5.負責園區(qū)公共區(qū)域的生活垃圾的清運。
6.負責園區(qū)范圍的消防、安全保衛(wèi)、巡邏、警衛(wèi)工作。
第四章 違約責任
1、租戶對無故欠交或不按時繳交各項應交費用的租戶,管理中心將按《租賃合同》中的約定處理,發(fā)生爭議可由雙方協(xié)商解決,如協(xié)商不成,則由甲方所在地司法機關裁決。
2、本公約對于**科技園及租戶(包括親屬、代理人、雇員、租戶授權代理人),均有約束力。凡違反本公約,應自負相應責任。
第五章附 則
第十二條 本公約在執(zhí)行過程中,管理中心可依據(jù)國家的法律,政府的法規(guī)并根據(jù)《租賃合同》的約定進行修改,并通知各租戶。
第十三條 本公約自雙方簽字或蓋章之日起生效,公約一式二份,管理中心,租戶各執(zhí)一份。
**物業(yè)管理有限公司蓋章:租戶蓋章:
代表人: 代表人:
電話: 電話:
地址: 地址:
日期: 日期:
第6篇 住宅區(qū)內配套商鋪運營物業(yè)管理設想
住宅區(qū)內的配套商鋪運營及物業(yè)管理設想
(一)商鋪運營
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行'統(tǒng)一管理、分散經營'是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點。
'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。
'分散經營',是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管'
為了達到'統(tǒng)一管理,分散經營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
'品牌審核管理'指:招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。
'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項目擬定位于旅游紀念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經商鋪所有業(yè)主的認可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經開發(fā)商認可)
②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個商鋪促銷各單個經營戶需承擔的義務;
④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結算等
另外營業(yè)時間的確定也要經統(tǒng)一表決或經開發(fā)商認可;
1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護和提高經營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。
組織策劃相關的促銷活動,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算,經業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。
1.3'統(tǒng)一的服務監(jiān)督'有助于經營者間的協(xié)調和合作。
商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:
①指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;
②協(xié)調項目:協(xié)調經營者之間的緊張關系,增進經營者之間合作;
③服務項目:行政事務管理;
④監(jiān)督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務內容包括:
1.商鋪業(yè)戶服務管理
2.商鋪裝修服務管理
3.商鋪設備、設施維保服務管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
5.商鋪保安服務管理
6.商鋪保潔服務管理
7.商鋪綠化服務管理
8.商鋪經營服務管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險管理
11.商鋪業(yè)戶服務管理
3、本項目商鋪物業(yè)管理機構設置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。
對本項目商業(yè)部分擬在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設'商業(yè)物業(yè)管理點一',對人員和部門作如下配置:
1.業(yè)戶服務部
設主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理、下設業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務部
設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
3.保安服務部
設主管一人,全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。
4.保潔綠化部
設主管一人,全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
5.經營服務部
設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經營活動,促進商鋪經營銷售和物業(yè)管理工作。
4、本項目商鋪物業(yè)管理分項細化方案
1、業(yè)戶服務部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務,二是內部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據(jù)之一;
1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應迅速做記錄,填寫《維修任務單》,即時派維修工到現(xiàn)場搶修;
1.4走訪回訪
接待員的走訪內容包括三方面:
一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議;
二是對報修后的維修結果進行回訪;
三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。
1.5內外聯(lián)系
商場內部聯(lián)系:
商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務管理
裝修管理應包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾個方面:
建立周全、詳細、便于操作的管理制度;
專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督;
選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;
對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點
二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議,對工程進行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的
;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關細節(jié));電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等
1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理
在施工過程中,物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內容主要包括3方面:
對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業(yè)戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務部
2.1商鋪設備、設施維保服務管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高,維修要求嚴,其內容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施,設備上,因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。
商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。
商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。
2.22工程性質的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大,注意保護現(xiàn)場,及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調,在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等
3、保安服務部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應及時錄象,寸作查證。
另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。
這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預防。
制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負責,責任明確,防患未然',切實貫徹'預防為主,防消結合'的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調查分析報告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報,應迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細記錄。
定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查,防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會使用消防器具,掌握火災逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等
4、商鋪保潔服務管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等;
內部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》,內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》,這個'規(guī)程'指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點
商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;
商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;
雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛(wèi)生。
對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作;
在商鋪的營業(yè)時間內,保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
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對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定詳細的管理細則,指導養(yǎng)護人員實行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調,水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標識;
草坪要經常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內綠化管理
花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協(xié)調;
花卉上掛名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調劑、更換位置;等等
5.3檢查督導
部門主管對保沽、綠化,服務各組工作時時進行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責任:管理處經理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對主管進行處罰。
6、商鋪經營服務管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經營管理.作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經營特色;商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競標租賃的注意事項:
嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經驗、經營業(yè)績,資信狀況及經營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預付競標租金的保證方式,有關撤回投標的規(guī)定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項:
在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗,資金狀況,以及目前所經營店鋪的數(shù)目,業(yè)績情況及所經營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經營性質,經營范圍,所經營的商品檔次和質量.是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經營狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。
水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費等。
大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經濟利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時,必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設計相協(xié)調,這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設計格調。
7.2廣告策劃
樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的,由商戶提出設計要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務,就是要設法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。
協(xié)調好社會關系,與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡,參與社會公益活動如捐助失學兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。
8、服務項目開發(fā)
物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目,擴大服務領域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:
開辦商務中心,為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務:
開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動,活躍業(yè)戶的文化生活:
辦好商鋪內部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務:
開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務,使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…
9、商鋪保險管理
商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施:
工程或服務的公眾責任險、財產險(火險);物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財產險,是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。
(二)本項目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案
為維護商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導,綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內專門挑選形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責。
具體配置:商城廣場部位保潔設2人,保安設外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內部巡邏2人;酒店廣場部位設保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內部的工程維修和動力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。
(三)'商業(yè)物業(yè)管理點一'總體人員配置表:
總計:32人
(四)'商業(yè)物業(yè)管理點一'物業(yè)管理支出明細
(一)員工薪金:計30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊,保安員12人
(1)外保兼泊車員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內保隊員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶服務部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經營服務部,設計員1人,文員1人
設計員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計12121元/月
1、社會保險金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎及加班費計2666元/月
按每人1000元/人/年計,1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費=800元/月
1、管理處辦公用水電費
400元/月×12個月/年=4800元/年
2、辦公電話費(含業(yè)主服務熱線)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費、交通費等):200元/月
3、招聘費、培訓費:100元/月
(五)設備維修及保養(yǎng)費=4319元/月
1、公共照明、附屬設備、設施維護更新費用(各類管道、閥門、龍頭等配件)
年度維護費:51823
第7篇 商場商鋪管理公約-6
商場(商鋪)管理公約6
一、商戶權利和義務
(一)權利
1、依法享有使用其租憑的商鋪的各項法定權利。
2、在不破壞、不影響物業(yè)建筑結構及外貌,以及不影響、不損壞公用設備和設施的前提下,并經管理公司確認,可對其名下鋪位進行裝修。
3、依法合理使用物業(yè)的公共場所的權利。
4、有權就物業(yè)的有關事項向管理公司咨詢。
5、有權對管理公司的工作提出建設性意見和批評。
(二)義務
1、必須按照合同約定經營范圍進行經營。為劃分經營區(qū)域,管理公司對物業(yè)經營區(qū)域劃分為:一樓為陶瓷、板材專區(qū),二樓為衛(wèi)浴、五金、櫥柜、櫥電、門窗專區(qū),三樓為燈飾、窗簾布藝、地板衣柜、天花油漆、樓梯玻璃專區(qū)。商戶必須嚴格履行該義務,以免擾亂物業(yè)整體規(guī)劃及功能分布。
2、商戶不得隨意轉讓商鋪,轉讓鋪位必須遵守鋪位轉讓管理規(guī)定。
3、按規(guī)定繳交經營管理服務費及其它費用。
4、自覺維護公共場所的整潔、美觀及公共設施的完整。
5、商戶如需進行室內裝修時,必須遵守商場裝修管理規(guī)定。
6、商戶負責保管、維護所擁有鋪位的設備、設施、天花、地面,如有損壞及時維修。
7、商戶須遵守管理公司開歇業(yè)管理規(guī)定,不得早開、早收或遲開、遲收、甚至無故不開業(yè)。
8、本物業(yè)范圍內,不得有下列行為:
①擅自改變公共設備、設施的結構、外觀、用途、功能等。
②私自占用或損壞通道、道路、停車場、樓梯等共用部分設施。
③以任何理由拒絕使用中央空調和拒付空調費。
④對內外進行違章鑿、拆、搭、建。
⑤擅自損壞、拆除、改造供電、通訊、排污、消防等而下之共用設施。
⑥不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾。
⑦存放易燃、易爆、有毒、有放射等危險物品。
⑧違章占用公共場地、損壞公用設施。
⑨影響市容觀瞻或××城形象的亂搭、亂貼、亂掛、亂放設立廣告宣傳品等。
⑩利用商鋪進行超出經營范圍外的商業(yè)行為。
⑾法律、法規(guī)及政策規(guī)定禁止的菘他行為。
⑿商鋪內使用明火及大功率電器。
(三)違章責任
1、違反本公約義務條款中各項規(guī)定,管理公司有權處理,并要求商戶限期整改。逾期不整改的,管理公司有權采取強制性措施,包括警告、扣罰、停電和停業(yè)整頓。對公共利益造成損失的,管理公司有權要求責任人承擔責任和賠償。
2、商戶不按規(guī)定繳交經營管理服務費用及其他費用,按《租賃合同》的約定辦理。
二、管理公司權利和責任
1、一般事項
①管理公司享有各項管理權力,同時履行本公約中其應遵守及履行的責任及義務。
②管理公司將被視為全部業(yè)主之代理人,而非個別代理,代表全體業(yè)主的利益開展各服務與管理。(包括對外宣傳推廣)
2、管理公司的權利及責任
①從全體商戶的利益出發(fā),管理者有權對進行有效的管理和維護,并為此負責包括以下但不限于各項:
a、檢查、視察權,必要時包括所有租賃范圍的內部。
b、每一個商戶應嚴格按照裝修管理規(guī)定,進行本鋪位的裝修。管理者有權在裝修期間進入商鋪進行檢查、指導。
c、制定商戶守則及其人必要的規(guī)章制度,共同遵守。
d、處理各項投訴協(xié)調各商戶的糾紛。
e、按規(guī)定收取各項管理服務費用和代收水、電費及公共設施使用費。
f、負責保安工作,維護正常秩序。
g、消除及拆去任何防礙環(huán)境美觀的違章搭建,擺放之貨物及雜物占用公共地方及公共服務設施的變更及損害,并向負責人征收因此發(fā)生的費用。
h、其他需管理公司處理的事項。
②管理公共地方及公共設施。
a、保養(yǎng)維護化共地方和公共設施。
b、保持環(huán)境清潔、衛(wèi)生和環(huán)境的美化。
c、確保供水、供電、中央空調、通訊、電梯、消防的正常動作及設備的良好性能。
d、做好環(huán)境管理。以車輛停放、保管、貨物裝卸的良好秩序。
e、統(tǒng)一安排公共地方的宣偉廣告申請及制作。
3、管理者在下列情況下所造成的服務中斷,無須對商戶及使用者負責。
a、因各項設備、設施、裝置必要之保養(yǎng)或消防測試、用電安全檢查等原因。
b、火災、水災等不可抗拒的自然災害所造成的損失。
c、加外界(市電、市自來水)所造成的停水、停電。
d、管理公司無法控制的,使其無法履行管理和維護職責的其他原因。
第8篇 商鋪委托經營管理返租協(xié)議
本協(xié)議雙方當事人：
委托人（甲方）：
身份證號碼【個人填寫】：
或者營業(yè)執(zhí)照號碼【單位填寫】：
地址：
郵政編碼：
【法定代表人或負責人】【
單位填寫】：
聯(lián)系電話：
【購鋪合同號】
【商鋪編號】
受托人（乙方）:
×商業(yè)管理有限公司
營業(yè)執(zhí)照號碼
地址：
郵政編碼：
【法定代表人】姓名：
聯(lián)系電話：
鑒于：
甲方從
四川中奧利達置業(yè)有限公司
（以下簡稱開發(fā)商）處購買位于（
(以下簡稱項目，項目名稱的變更不影響本協(xié)議的效力與履行）內物業(yè)第==層==號商鋪（以下簡稱該商鋪），具體內容詳見《商品房買賣合同》；乙方為項目的統(tǒng)一經營管理方，甲方同意將在該項目所購該商鋪委托乙方統(tǒng)一經營管理。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定，為明確雙方的權利義務，甲、乙雙方經友好協(xié)商，就甲方全權委托乙方經營管理該商鋪的事宜，達成以下協(xié)議，以共同遵守。
第一條
合作目標
乙方以專業(yè)服務運作模式為基礎，依托完整的市場定位體系、優(yōu)勢資源，提升該商鋪的市場形象，保持良好的市場競爭優(yōu)勢，傳導先進商業(yè)管理理念，促進該商鋪整體運營的可持續(xù)性發(fā)展，實現(xiàn)該商鋪保值與升值，最終達成甲、乙雙方的共贏局面。
第二條
商鋪概況
2.1商鋪位置：位于==省==市==區(qū)==第==層==第==層==號商鋪。
2.2商鋪建筑面積：該商鋪面積為==平方米（最終以該商鋪的房屋所有權證載明的建筑面積為準），兩者載明的面積不一致時，不影響本協(xié)議的效力及本協(xié)議的履行。
2.3商鋪用途：由乙方負責對該商鋪統(tǒng)一招商、租賃、經營、管理。
第三條
協(xié)議期限
3.1委托經營管理的期限為==年==個月，自交鋪之日*年*月*日起===至*年*月*日止（以商鋪實際交付之日起計算）。
3.2協(xié)議期限內，本協(xié)議為不可解除協(xié)議，乙方為該商鋪的唯一經營管理者。
第四條
經營管理回報
4.1裝修期為
個月，自交鋪之日*年*月*日起至*年*月*日止，裝修期內乙方無需支付經營管理回報給甲方（以商鋪實際交付之日起計算）。
4.2裝修期滿后的第一日起，無論乙方經營管理的盈虧，本協(xié)議期內乙方須向甲方支付經營管理回報；協(xié)議期內甲方認同經營管理回報低于市場均價，給予乙方市場培育期優(yōu)惠，協(xié)議期內共計經營管理回報金額為人民幣===圓（￥元）；經營管理回報金額為固定價款，不因房產證登記面積與協(xié)議約定面積的差異而調整。
4.3付款方式：
4.3.1該經營管理回報乙方應于該協(xié)議期內第===年按==年度分===次支付給甲方，每===年度第一個月15日前支付該半年度經營管理回報（節(jié)假日順延）；每逾期一天支付，乙方應按延付款項的萬分之三支付甲方違約金，本協(xié)議繼續(xù)履行。
4.3.2甲方指定的收款賬戶為：
甲方指定開戶銀行：,開戶名：,銀行賬號：,第5條
稅費承擔
5.1甲方將該商鋪委托給乙方經營管理所產生的相關稅費以及國家政策變化導致的稅、費負擔，由甲、乙雙方按法律法規(guī)規(guī)定各自承擔并繳納。甲方應負擔的稅、費，經乙方通告甲方后，乙方可在經營管理回報款中代扣代繳。
5.2本協(xié)議期限內，甲方不承擔因使用該商鋪而產生的水、電、氣、空調費用以及物業(yè)管理費用。
第六條
商鋪交付及返還
6.1甲方應于該商鋪的開發(fā)商公告的交付日期與乙方共同辦理該商鋪交付手續(xù)，并在與開發(fā)商辦理完畢交付手續(xù)的同時將該商鋪移交給乙方，屆時甲、乙雙方應當辦理書面移交手續(xù)。
6.2為不影響乙方對該商鋪的使用期限，如若甲方不能如期至開發(fā)商處辦理商鋪交付手續(xù)，甲方同意授權乙方在開發(fā)商公告的交付日期屆滿后三日內代為接收該商鋪的移交，開發(fā)商向乙方移交該商鋪即為甲方向乙方移交該商鋪。但依據(jù)《商品房買賣合同》應由甲方在交房時應繳納的稅、費，甲方自行繳納并承擔逾期繳納的違約責任。
6.3雙方商定，如甲方不能按照開發(fā)商的公告日期將商鋪交付乙方使用，乙方將按照本協(xié)議期減免延期天數(shù)應得經營管理回報金額。
6.4本協(xié)議期滿時，雙方未就該商鋪的繼續(xù)委托經營管理的事宜達成一致的，或者因本協(xié)議9.1條內容所導致本協(xié)議提前終止的，甲方同意在本協(xié)議期滿或者提前終止后的30日內，由乙方按交付時的商鋪結構現(xiàn)狀，并遵循來裝去丟的原則進行交付（可移動的設施設備乙方可予以拆除并歸乙方所有），返還時雙方簽署商鋪返還單，乙方即履行商鋪的返還義務；如甲方未在約定時間內簽訂商鋪返還單，視為該商鋪返還給甲方，則所產生的費用及責任由甲方自行承擔。
第七條
雙方權責
7.1本協(xié)議期內，甲方將商鋪不可解除地全權委托乙方經營管理，甲方委托乙方的權限包括：
7.1.1乙方有權決定是由乙方直接經營或是交予第三方經營（包括出租、承包、聯(lián)營等各種形式）；
7.1.2乙方有權決定該商鋪的經營定位、經營范圍及經營方式；
7.1.3乙方有權決定是否同意承租方轉租；
7.1.4項目及商鋪的規(guī)劃、設計、裝修、招商等；
7.1.5乙方因對商鋪及項目統(tǒng)一經營管理需要而需行使的其他權利。
7.2乙方享有該商鋪的出租、承包、聯(lián)營以及自營權等使用權，而無須另行通知甲方，因出租或者自營需要，或第三方因辦理工商營業(yè)證照等需要該商鋪的產權人提供相應證明文件的，甲方同意無條件免費提供和配合。
7.3甲方承諾對該商鋪擁有產權，并有權簽訂本協(xié)議；本協(xié)議期限內，甲方保證乙方對該商鋪的占有、使用、收益權不受甲方以及任何第三人的影響和侵犯，否則，乙方有權停止支付、扣除經營管理回報，并依本協(xié)議的約定由甲方承擔違約與賠償責任。
7.4本協(xié)議期內，如甲方轉讓（轉賣、繼承、贈與、分割等產權變更）該商鋪，應提前10日通知乙方，乙方或者商鋪的承租人（使用人）在同等條件下有優(yōu)先購買權，甲方應會同受讓方與乙方共同訂立本協(xié)議的權利、義務的轉讓協(xié)議；受讓方必須繼續(xù)履行本協(xié)議及其補充協(xié)議的規(guī)定，并不得阻礙乙方的正常經營，因上述原因產生的任何糾紛及對乙方的損失由甲方承擔連帶責任。
7.5甲方同意乙方合理使用與商鋪相關聯(lián)的公共部位并同意由乙方自主對商鋪進行裝修、改造，乙方有權根據(jù)經營管理需要對商鋪的結構布局、場地使用范圍等進行調整，但所需費用由乙方承擔。
7.6甲方同意乙方或者乙方引進的經營者、承租人（使用人）使用該商鋪的公共部位、立面任何部位、屋頂、地面等并設置相關標識和標志，不得據(jù)此向乙方或者乙方引進的經營者、承租人、（使用人）收取任何費用和利益。
7.7本協(xié)議終止后，如果乙方或該商鋪的承租人（使用人）有意繼續(xù)租用甲方商鋪時，
甲方應充分考慮到乙方和乙方承租人（使用人）使用活動的延續(xù)性，
應保證在同等條件下對乙方或承租人（使用人）繼續(xù)租用的優(yōu)先租用權；同時甲方承諾，委托經營期滿后服從項目的統(tǒng)一規(guī)劃、經營及管理，如經業(yè)主委員會或有權機構表決同意委托經營延期，甲方應支持并簽訂延期的相關協(xié)議。
7.8為保證項目的統(tǒng)一經營管理和全部業(yè)主的利益，甲方承諾，本協(xié)議期內無權自行或委托他人與該商鋪承租人（使用人）聯(lián)絡、收取租金或其他費用，乙方因經營管理該商鋪及項目所收取的租金、廣告費、促銷費及其它來源于該商鋪、項目的收益均歸乙方享有，乙方有權決定該商鋪的出租價格、年限（但不得超過本協(xié)議期限）及所有租賃條件及租賃協(xié)議的條款。
7.9本協(xié)議期內，甲方同意不可解除地委托乙方代為選聘物業(yè)管理公司并由乙方代為選聘的物業(yè)管理公司對該商鋪和項目進行統(tǒng)一的物業(yè)管理。
7.10乙方有權以自己的名義直接與乙方引進的招商方、承租人（使用人）以及物業(yè)管理公司等簽訂有關甲方物業(yè)的租賃、經營等相關合同，并直接以乙方的名義對承租人或者第三方違反相關租賃、經營等合同或乙方管理制度等行為，向承租人或第三方提起訴訟，需甲方提供相關授權和證照等配合的，甲方應予以協(xié)助；訴訟費用及訴訟風險均無需甲方承擔，甲方未予協(xié)助而致乙方無法實現(xiàn)權利而造成損失的，乙方有權向甲方追償。
7.11本協(xié)議期內，該商鋪的日常維護、管理由乙方負責并承擔所需費用，涉及該商鋪的主體安全、房屋滲漏以及大修，由甲方負責并承擔所需費用，房屋維修基金不足以支付公共部分維修費用的，由甲方負責繳納。
7.12甲方享有的經營管理回報，不因乙方對項目及該商鋪的經營管理盈虧而發(fā)生任何變化，乙方承諾按本協(xié)議的約定支付甲方經營管理回報。
第八條
違約責任
8.1甲方充分認識到乙方將受托管理經營的商鋪，用于項目的統(tǒng)一招商和租賃經營，甲方違約單方解除本協(xié)議的，應按該商鋪購房款總額的
30%支付乙方違約金、賠償款及乙方所有損失，如該商鋪和項目的經營者（使用人）向乙方提出賠償?shù)?，均由甲方承擔全部責任?/p>
8.2乙方單方解除本協(xié)議的，乙方尚未支付的甲方經營管理回報，仍應按本協(xié)議約定的繼續(xù)向甲方支付。
第九條
免責條款
9.1由于自然災害、非乙方原因導致的火災、爆炸以及其他不可抗力的因素，或者政府拆遷、征收商鋪，導致本協(xié)議無法履行的，本協(xié)議終止，雙方均不承擔違約責任。
9.2如乙方對該商鋪裝修后，當?shù)卣块T發(fā)布拆遷公告的，甲方同意乙方參與拆遷方的拆遷補償談判，屆時，乙方有權獲得國家賠償范圍內的裝修殘值（含二次裝修）的補償和經營損失的補償，其它因該商鋪的補償款全部歸甲方所有；甲、乙、拆遷方（三方）未達成書面一致的前提下，甲方不單方面與拆遷方簽訂拆遷補償協(xié)議。
第十條
爭議處理
10.1甲乙雙方因履行本協(xié)議發(fā)生爭議的應協(xié)商解決，雙方協(xié)商解決不成的，向本協(xié)議簽訂地有管轄權的人民法院起訴。
10.2本協(xié)議簽訂地：。
第十一條
通知與送達
11.1任何與本協(xié)議有關的由本協(xié)議雙方當事人發(fā)出的任何文件、通知及其他通訊往來，必須采取書面形式，并送達至本協(xié)議首文所述地址。
11.2任何文件、通知或其他通訊往來，可以郵寄方式或者直接當面投遞方式進行：如以直接當面投遞的方式，則于對方簽收時視作已送達，收條將作為有效證明；如以郵寄方式送達，在寄出后第3個工作日將被視為已送達，郵政局出具的掛號投送收據(jù)，將作為有效證明。
11.3任何一方變更前述聯(lián)系地址，應在變更后及時書面通知一方,如未通知視為沒有變化。
第十二條
協(xié)議簽署及修改
12.1本協(xié)議由乙方代表簽字并加蓋乙方公章（或者乙方自然人本人簽字）和甲方代表簽字并加蓋甲方公章后生效。
12.2雙方承認并同意將本協(xié)議文本作為雙方協(xié)議完整的和唯一的表述，以取代此前雙方有關內容的所有口頭、書面、及其他方式中的表述。
12.3對本協(xié)議進行的任何更改和補充，均應由乙方代表簽字并加蓋乙方公章（或者乙方自然人本人簽字）和甲方代表簽字并加蓋甲方公章后方有效，所有更改、補充文件將成為協(xié)議不可分割的部分。
12.4任何一方所作出的口頭承諾，對甲乙雙方均不具備約束力。
12.5一方對另一方違約行為的容忍、未追究，不能理解為對違約責任追償?shù)姆艞墶?/p>
第十三條
協(xié)議附件及其他
13.1本協(xié)議書的附件作為本協(xié)議的組成部分，包括以下內容：
附件一：甲方身份證復印件及乙方營業(yè)執(zhí)照復印件
附件二：平面圖
附件三：商鋪設施移交表
13.2本協(xié)議附件與本協(xié)議具有同等法律效力。
13.3本協(xié)議連同附件一式叁份，甲方執(zhí)壹份、乙方持貳份，雙方簽署后生效。
甲方：
乙方：
代表【單位填寫】：
代表：*年*月*日*年*月*日
第9篇 人園小區(qū)商鋪管理公約
豪園小區(qū)商鋪管理公約
甲方:aa物業(yè)管理發(fā)展有限公司zz豪園管理處
乙方:
乙方租用商鋪________區(qū)__ ____號,為保證房屋及公用設施的完好,維持小區(qū)整潔的環(huán)境和良好的秩序,以保障用戶的正常經營活動,雙方協(xié)商一致,同意簽訂本公約,并共同遵守下列條款。
第一章 管理機構及職責
第一條 物業(yè)管理有限公司對房地產公司委托的商鋪及其公用場地、公用設施擁有直接管理權。
第二條 物業(yè)管理有限公司下設的zz豪園管理處負責對商鋪進行日常管理。
第三條 甲乙雙方必須遵守國家法律、南昌市法規(guī)以及有關房屋管理規(guī)定。
第二章 甲方權利義務
第四條 甲方有權根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同規(guī)定,制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理活動。
第五條 甲方有權按合同規(guī)定收取管理服務費(根據(jù)乙方同房地產公司簽訂的租賃合同,管理服務費由甲方公司與房地產公司結算)。
第六條 甲方有權依照物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約規(guī)定,對乙方違反物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約的行為進行處理。
第七條 甲方有權選聘專營公司承擔物業(yè)專項管理業(yè)務。
第八條 甲方承擔乙方承租商業(yè)用地紅宗線外屬甲方與房地產公司議定的物業(yè)管理工作。
第九條 甲方責任范圍內的管理服務項目:
1、公用設施及場地的使用、維修、養(yǎng)護;
2、公用機電設備的使用、維修、養(yǎng)護;
3、公用綠化區(qū)域的維護、管理;
4、公用部位清潔衛(wèi)生、消殺管理;
5、垃圾清運(不含裝修期間的裝修垃圾);
6、公共秩序的管理;
7、商業(yè)店鋪的管理(出租入伙管理、門前三包、裝修管理等);
8、消防宣傳和管理;
9、相關的檔案資料管理。
第三章乙方權利義務
第十條 乙方依法享有承租商業(yè)用地紅宗線以內的土地使用權。
第十一條 乙方依法享有合理使用房屋建筑共用設施公共部位的權利。
第十二條 乙方有權自己或聘請他人對物業(yè)自用部分的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規(guī)規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構施工的除外。
第十三條 乙方有權根據(jù)房屋建筑共同部位、公用設備設施和屬物業(yè)管理范圍內的市政公用設施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕。
第十四條 乙方有權就物業(yè)管理的有關事項向管理處和物業(yè)公司提出質詢,并得到答復。
第十五條 乙方有權對甲方物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。
第十六條 乙方應負責承租商業(yè)用地紅宗線內的衛(wèi)生清潔工作和綠化工作,達到'門前三包,門內達標'。
乙方應按甲方規(guī)定時間、指定地點放置垃圾,不得隨意放置,污染環(huán)境。
第十七條 乙方送貨車要遵守城區(qū)交通規(guī)定,服從管理,不翻壓綠地,注意小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,搬運貨物后及時清理周圍環(huán)境。
第十八條 為保持房屋整體外觀,乙方未經批準不得在房屋外墻加設檐篷、煙囪、天線、廣告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、廣告等,必須向管理處申請,報集團規(guī)劃委員會辦公室審批。
第十九條 乙方不得在房屋周圍搭建任何建筑物,不得在房屋內外公用部分堆放任何物品。
第二十條 乙方不得使用瓶裝液化氣,嚴禁使用任何非正常渠道的液化石油氣。
第二十一條 乙方如欲對房屋內部進行間隔、裝修或其他工程,須先向房地產公司提出申請,獲準后報zz豪園管理處審核備案。涉及消防方面的申報必須經消防管理部門書面批準以后方可動工。
乙方應遵守《裝修管理規(guī)定》。必須做到不亂堆材料、不亂倒垃圾,不得損壞綠化草地(如屬難以避免的,必須在工程完成后恢復原狀),不得損壞房屋共用設施,不得影響其他用戶。
第二十二條 乙方在房屋內安裝機器、設備,存放物品不能超過樓面的設計承載能力。房屋內不得堆放易燃易爆等危險物品。每個鋪位必須按每50平方米一個滅火器的標準配置。
第二十三條 乙方不得有影響或妨礙其他用戶正常生活及經營的行為。
第二十四條 乙方只能在房屋租賃合同列明的經營范圍內經營,不得改作其它用途。
第四章 法律責任
第二十五條 對于乙方違反本公約的行為,甲方有權責成責任者排除妨害、恢復原狀、賠償損失,并根據(jù)有關規(guī)定對責任者處以罰款、停水停電等處罰措施。
第二十六條 乙方如違反本公約規(guī)定,對房屋設施或對他人造成嚴重損害、以及不服從管理情節(jié)嚴重者,甲方除追究其有關責任外,將向房地產公司建議取消乙方租賃權。
第二十七條 乙方不按照規(guī)定地點、時間擺放垃圾,經甲方書面通知二次后仍不改過的,甲方將予停水、停電并處每次違章100元罰款(依南昌市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例第四十二條)。
第二十八條 若乙方車輛不按規(guī)定地點停放,損壞小區(qū)綠地或地面的按實際損失賠償;經兩次勸阻教育仍不聽從管理者,甲方將報有關交通管理部門將車拖走。
第二十九條 乙方違章裝修造成損失的要恢復原狀、賠償損失,拒不恢復原狀的,甲方將強行恢復,所發(fā)生費用由乙方負責。
第三十條 乙方不按合同約定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,則甲方有權采取停水停電或其它法律手段。
第三十一條 乙方如在租賃區(qū)域內使用瓶裝液化石油氣,甲方有權勸阻、沒收;乙方如使用非正常渠道的液化石油氣(俗稱'黑氣'),甲方除有權予以沒收外,并視情節(jié)處以乙方1000元以上的罰款。
第五章 附則
第三十二條 本公約解釋權歸物業(yè)管理公司。
本公約執(zhí)行過程中,物業(yè)管理公司有權依據(jù)中華人民共和國法律、南昌市有關法規(guī),或基于多數(shù)用戶和業(yè)主意見、建議進行修改,并通知簽約人。
第三十三條 本公約一式兩份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
本公約甲乙雙方簽字后生效。
甲方:aa市物業(yè)管理有限公司乙方:
zz豪園管理處
代表: 代表:
電話:
電話:
第10篇 商鋪管理公約范文-9
商鋪管理公約范文(九)
本公約主旨為針對商鋪之物業(yè)管理相關規(guī)定,此管理規(guī)定旨在為了更好地加強商鋪管理,維護廣大經營者的利益,保證商業(yè)中心環(huán)境、安全的可靠性和商鋪整體觀瞻的統(tǒng)一協(xié)調,讓業(yè)主切實地感受到滿意的服務,特對商鋪做如下規(guī)定,敬請各進場單位遵守:
一、商鋪的經營管理
(1)各業(yè)主在進場前,請先到百合花園客戶服務中心辦理裝修等手續(xù)后,方可進場。
(2)所有入住商家必須嚴格遵守國家相關法律、法規(guī)以及《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主公約》之規(guī)定。
(3)凡在商業(yè)中心內營業(yè)網點進行裝修,特別強調不得隨意更改房屋結構,加大用電負荷。
(4)商業(yè)中心鋪面餐飲經營必須取得國家相關部門的審批并取得相關證件,所產生的廢氣、油煙、噪音必須符合國家相關規(guī)定。
(5)凡在商業(yè)中心商鋪范圍內從事經營活動的經營者,均需服從管理處的統(tǒng)一管理;所有商業(yè)網點均應文明經商,合法經營,不得出售偽劣、變質有害健康的商品、食物,不得強買強賣,欺行霸市,違者交由工商部門處理。
二、商鋪的環(huán)境管理
(1)經營者在經營期間商鋪外不得亂擺放桌椅、隨意占用公共區(qū)域、肆意擴大經營范圍;未經管理處同意,不得張貼有礙整體環(huán)境秩序的任何物品。
(2)愛護公共衛(wèi)生人人有責,在商鋪外不得隨地亂扔、亂吐、亂堆、亂放,影響整個經營環(huán)境,不得超出經營范圍發(fā)放任何宣傳資料。
(3)店主應保持店容店貌和門前環(huán)境的清潔,做好門前三包,如不能保持清潔,有蚊蠅孳生,情節(jié)嚴重,報請有關部門責令停業(yè)整頓。
(4)各單位應愛護商業(yè)中心內外的公共設施,不得任意損壞和有意破壞。
(5)商鋪的空調外機必須放置于物管處統(tǒng)一劃定的位置,并解決好出水問題,須安裝積水盤。
(6)鋪面燈箱廣告的制作、安裝,必須到物管中心備案審批,審批通過后按統(tǒng)一的尺寸制作、安放在預先審批指定的位置,以保持商業(yè)中心外觀整齊、美觀。
(7)任何營業(yè)網點,不得產生影響居民生活的噪音(晚上10:30后噪音不得超過50分貝,飲食攤點所產生的油煙應符合環(huán)保部門的排放標準)。
三、商鋪的安全管理
(1)為保證商業(yè)中心業(yè)主的安全,要求鋪面的外來工作人員和其客戶不得進入商業(yè)中心,以免導致治安事件。
(2)商鋪夜間有護衛(wèi)員在商業(yè)中心周邊巡邏,但仍請各經營單位派人值守,以防不測;商業(yè)網點不得容留與經營無關的人員,商場夜間留宿人員數(shù)目須報管理處。
(3)商鋪內(含商鋪玻璃門等)所有物品財產安全由經營戶自行保管。
(4)為保證消防安全,商鋪內不得有消防隱患存在,必須加強防火措施,嚴禁私拉亂接電線,違者按相關規(guī)定處理。
(5)所有商業(yè)網點應自覺遵守消防規(guī)定,配合消防部門所要求的消防器材;如擺設油漆和木器的商家,必須配置滅火器兩具。
四、商鋪的其它管理
業(yè)主如需出租本人商鋪,需帶上承租戶的身份證復印件及租賃協(xié)議復印件到物管中心備案。物業(yè)使用人(承租戶)在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和《業(yè)主公約》的有關規(guī)定,文明經營,如違反《物業(yè)管條例》和《業(yè)主公約》的規(guī)定,有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
業(yè)主:
聯(lián)系電話:
年月日
第11篇 物業(yè)程序文件小區(qū)商鋪管理程序
1目的
規(guī)范商鋪管理行為,維護小區(qū)舒適、安全、文明的居住環(huán)境。
2范圍
適用于公司各管理處商鋪管理。
3職責
3.1管理處經理負責簽定商鋪管理協(xié)議書,協(xié)調、解決商鋪糾紛。
3.2由管理處經理指定專人對商鋪進行日常巡查及管理。
4方法和過程控制
4.1管理處應根據(jù)本小區(qū)具體情況,制定相應的商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經營及從業(yè)人員的行為。
4.2管理處經理在商鋪開業(yè)前應于商鋪經營者簽定《商戶管理協(xié)議書》、《商鋪消防管理責任書》、《商鋪從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行代收款協(xié)議書》,明確商鋪經營范圍和管理費標準,并實行門前三包責任制。
4.3如商鋪需要裝修,除按程序文件編號**wy7.5.1-g03程序執(zhí)行外,還應提供外墻、燈箱、標識等的設計方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。
4.4各商鋪自入住起三個月內,須向管理處提供《營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證的復印件,以及從業(yè)人員身份證明、計劃生育證明、相片等資料,并建立商鋪管理檔案,特殊經營項目的商鋪,須取得相關政府部門簽發(fā)的許可證方可開業(yè)。
4.5管理處經理應指定專人對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、物品擺放進行日常管理,發(fā)現(xiàn)有違反商鋪管理規(guī)定的行為,及時糾正并予以記錄。
4.6管理處經理指定專人對商鋪消防、電器進行管理,在現(xiàn)場設置《商鋪設施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護使用電器。
4.7商鋪管理人員應定期檢查商鋪的經營活動,發(fā)現(xiàn)無經營或涉嫌賭博、販毒、吸毒、色情等違法行為時,應及時予以制止并向部門經理匯報,部門經理視情況,決定是否采取更嚴厲的措施。
4.8如工商、稅務、衛(wèi)生、公安、計生辦等政府部門工作人員對商鋪進行檢查,管理處應驗明證件并登記后予以配合。
5支持性質量記錄表格
**wy-7.5.1-g04-f1《商鋪管理協(xié)議書》
**wy-7.5.1-g04-f2《商鋪消防管理責任書》
**wy-7.5.1-g04-f3《商鋪從業(yè)人員情況登記表》
**wy-7.5.1-g04-f4《商鋪設施檢查記錄表》
第12篇 某商鋪管理公約
濱江豪園商鋪管理公約
甲方:江西科瑞生態(tài)物業(yè)管理發(fā)展有限公司濱江豪園管理處
乙方:
乙方租用商鋪___區(qū)__號,為保證房屋及公用設施的完好,維持小區(qū)整潔的環(huán)境和良好的秩序,以保障用戶的正常經營活動,雙方協(xié)商一致,同意簽訂本公約,并共同遵守下列條款。
第一章 管理機構及職責
第一條 物業(yè)管理有限公司對房地產公司委托的商鋪及其公用場地、公用設施擁有直接管理權。
第二條 物業(yè)管理有限公司下設的濱江豪園管理處負責對商鋪進行日常管理。
第三條 甲乙雙方必須遵守國家法律、南昌市法規(guī)以及有關房屋管理規(guī)定。
第二章 甲方權利義務
第四條 甲方有權根據(jù)有關法律、法規(guī)及本合同規(guī)定,制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理活動。
第五條 甲方有權按合同規(guī)定收取管理服務費(根據(jù)乙方同房地產公司簽訂的租賃合同,管理服務費由甲方公司與房地產公司結算)。
第六條 甲方有權依照物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約規(guī)定,對乙方違反物業(yè)管理法規(guī)政策、管理合同和管理公約的行為進行處理。
第七條 甲方有權選聘專營公司承擔物業(yè)專項管理業(yè)務。
第八條 甲方承擔乙方承租商業(yè)用地紅宗線外屬甲方與房地產公司議定的物業(yè)管理工作。
第九條 甲方責任范圍內的管理服務項目:
1、公用設施及場地的使用、維修、養(yǎng)護;
2、公用機電設備的使用、維修、養(yǎng)護;
3、公用綠化區(qū)域的維護、管理;
4、公用部位清潔衛(wèi)生、消殺管理;
5、垃圾清運(不含裝修期間的裝修垃圾);
6、公共秩序的管理;
7、商業(yè)店鋪的管理(出租入伙管理、門前三包、裝修管理等);
8、消防宣傳和管理;
9、相關的檔案資料管理。
第三章 乙方權利義務
第十條 乙方依法享有承租商業(yè)用地紅宗線以內的土地使用權。
第十一條 乙方依法享有合理使用房屋建筑共用設施公共部位的權利。
第十二條 乙方有權自己或聘請他人對物業(yè)自用部分的各種管道、電線、水箱以及其他設施進行合法修繕,但法規(guī)規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構施工的除外。
第十三條 乙方有權根據(jù)房屋建筑共同部位、公用設備設施和屬物業(yè)管理范圍內的市政公用設施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕。
第十四條 乙方有權就物業(yè)管理的有關事項向管理處和物業(yè)公司提出質詢,并得到答復。
第十五條 乙方有權對甲方物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。
第十六條 乙方應負責承租商業(yè)用地紅宗線內的衛(wèi)生清潔工作和綠化工作,達到'門前三包,門內達標'。
乙方應按甲方規(guī)定時間、指定地點放置垃圾,不得隨意放置,污染環(huán)境。
第十七條 乙方送貨車要遵守城區(qū)交通規(guī)定,服從管理,不翻壓綠地,注意小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生,搬運貨物后及時清理周圍環(huán)境。
第十八條 為保持房屋整體外觀,乙方未經批準不得在房屋外墻加設檐篷、煙囪、天線、廣告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、廣告等,必須向管理處申請,報集團規(guī)劃委員會辦公室審批。
第十九條 乙方不得在房屋周圍搭建任何建筑物,不得在房屋內外公用部分堆放任何物品。
第二十條 乙方不得使用瓶裝液化氣,嚴禁使用任何非正常渠道的液化石油氣。
第二十一條 乙方如欲對房屋內部進行間隔、裝修或其他工程,須先向房地產公司提出申請,獲準后報濱江豪園管理處審核備案。涉及消防方面的申報必須經消防管理部門書面批準以后方可動工。
乙方應遵守《裝修管理規(guī)定》。必須做到不亂堆材料、不亂倒垃圾,不得損壞綠化草地(如屬難以避免的,必須在工程完成后恢復原狀),不得損壞房屋共用設施,不得影響其他用戶。
第二十二條 乙方在房屋內安裝機器、設備,存放物品不能超過樓面的設計承載能力。房屋內不得堆放易燃易爆等危險物品。每個鋪位必須按每50平方米一個滅火器的標準配置。
第二十三條 乙方不得有影響或妨礙其他用戶正常生活及經營的行為。
第二十四條 乙方只能在房屋租賃合同列明的經營范圍內經營,不得改作其它用途。
第四章 法律責任
第二十五條 對于乙方違反本公約的行為,甲方有權責成責任者排除
妨害、恢復原狀、賠償損失,并根據(jù)有關規(guī)定對責任者處以罰款、停水停電等處罰措施。
第二十六條 乙方如違反本公約規(guī)定,對房屋設施或對他人造成嚴重損害、以及不服從管理情節(jié)嚴重者,甲方除追究其有關責任外,將向房地產公司建議取消乙方租賃權。
第二十七條 乙方不按照規(guī)定地點、時間擺放垃圾,經甲方書面通知二次后仍不改過的,甲方將予停水、停電并處每次違章100元罰款(依南昌市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例第四十二條)。
第二十八條 若乙方車輛不按規(guī)定地點停放,損壞小區(qū)綠地或地面的按實際損失賠償;經兩次勸阻教育仍不聽從管理者,甲方將報有關交通管理部門將車拖走。
第二十九條 乙方違章裝修造成損失的要恢復原狀、賠償損失,拒不恢復原狀的,甲方將強行恢復,所發(fā)生費用由乙方負責。
第三十條 乙方不按合同約定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,則甲方有權采取停水停電或其它法律手段。
第三十一條 乙方如在租賃區(qū)域內使用瓶裝液化石油氣,甲方有權勸阻、沒收;乙方如使用非正常渠道的液化石油氣(俗稱'黑氣'),甲方除有權予以沒收外,并視情節(jié)處以乙方1000元以上的罰款。
第五章 附則
第三十二條 本公約解釋權歸物業(yè)管理公司。
本公約執(zhí)行過程中,物業(yè)管理公司有權依據(jù)中華人民共和國法律、南昌市有關法規(guī),或基于多數(shù)用戶和業(yè)主意見、建議進行修改,并通知簽約人。
第三十三條 本公約一式兩份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
本公約甲乙雙方簽字后生效。
甲方:南昌市物業(yè)管理有限公司乙方:
濱江豪園管理處
代表:代表:
電話:電話:
