第1篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司與相關(guān)部門的關(guān)系
物業(yè)管理公司所開(kāi)展的各類服務(wù)工作都離不開(kāi)政府的各個(gè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助,也離不開(kāi)各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持,否則將一事無(wú)成,必須正確處理好各類關(guān)系。
一、與政府行政主管部門的關(guān)系
行政管理是政府通過(guò)街道居委會(huì)、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門對(duì)小區(qū)內(nèi)的居民和單位實(shí)施的行政管理。其主要任務(wù)是貫徹執(zhí)行政府的政策、法令和各種法規(guī),包括街道辦事處和居民委員會(huì)的民政、征兵、計(jì)劃生育、僑務(wù)等項(xiàng)工作,公安交警部門的社會(huì)治安、戶籍管理、交通管理工作,規(guī)劃城建部門的城市規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理,工商稅務(wù)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管理工作,等等,其權(quán)力來(lái)源于政府的行政權(quán)。
受小區(qū)代表機(jī)構(gòu)(如小區(qū)管委會(huì)或業(yè)主委員會(huì))委托和授權(quán)對(duì)小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)(或使用權(quán))的公共場(chǎng)所、公共設(shè)備和所有公共配套設(shè)施實(shí)施專業(yè)化有效管理,同時(shí)提供多層次的社區(qū)公共服務(wù)和家庭服務(wù)。物業(yè)管理公司的管理權(quán)力來(lái)源于產(chǎn)權(quán)人、住戶和單位的授予。
雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的概念,但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人,在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)接受國(guó)家財(cái)政、工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理;在其專業(yè)管理活動(dòng)中,應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督?？傊?物業(yè)所在地人民政府對(duì)物業(yè)管理有監(jiān)督和指導(dǎo)的職責(zé)。物業(yè)管理公司應(yīng)接受其指導(dǎo),但人民政府不直接介入物業(yè)管理過(guò)程中具體的業(yè)務(wù)工作,是一種間接管理。
二、與屬地街道辦事處(或居委會(huì))的關(guān)系
街道辦事處作為人民政府的派出機(jī)構(gòu),在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括:統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、檢查監(jiān)督,但不替代物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供生活服務(wù)。廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司所管理的五羊小區(qū)為全國(guó)作出了表率。在五羊村,行政管理與物業(yè)管理職責(zé)分明,相得益彰。行政管理部門與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)保持密切的聯(lián)系,互相配合,互相支持,構(gòu)成了高效、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。例如,街道和居委會(huì)派人員參加管理處的例會(huì),及時(shí)了解物業(yè)管理的情況,通過(guò)宣傳和教育使居民、單位支持物業(yè)管理工作;公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開(kāi)出產(chǎn)權(quán)人、住戶簽妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明,給予辦理戶口遷入手續(xù),并負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo),使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。
三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系
一個(gè)適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理公司通常是人員少,隊(duì)伍精干,社會(huì)化、專業(yè)性強(qiáng)。一般是由公司主要領(lǐng)導(dǎo)、各專業(yè)管理部門的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作,如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專業(yè)化公司承擔(dān),一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。專業(yè)公司就是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專門機(jī)構(gòu)。專業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立,可以使勞動(dòng)資源和自然資源共享,是物業(yè)管理發(fā)展的方向。此時(shí),物業(yè)管理公司是業(yè)主(使用人)的總管家。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時(shí),一定要代表廣大業(yè)主(使用人)的利益。要符合住宅小區(qū)管委會(huì)所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度,并在合同執(zhí)行期內(nèi),代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容、要求進(jìn)行對(duì)照、檢查,從而保證各項(xiàng)工作能真正落到實(shí)處。
第2篇 zy物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
zy物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
zy物業(yè)管理有限公司是由湖南y實(shí)業(yè)股份有限公司和湖南*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司兩家股東發(fā)起,成立于2004年4月,是湖南五強(qiáng)y企業(yè)集團(tuán)下屬成員企業(yè)之一。企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元,資質(zhì)等級(jí)叁級(jí),是一家從事物業(yè)管理的有限責(zé)任公司。
公司堅(jiān)持'誠(chéng)信、敬業(yè)、專業(yè)、創(chuàng)新'的企業(yè)精神,努力開(kāi)拓,不斷進(jìn)取,通過(guò)規(guī)范管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),開(kāi)創(chuàng)專業(yè)化發(fā)展道路;堅(jiān)持'品質(zhì)第一'的經(jīng)營(yíng)理念,本著'以人為本,服務(wù)至上'的服務(wù)宗旨,始終不渝地致力于滿足并超越業(yè)主的需求和期望,并提供使其心滿意足的物業(yè)管理服務(wù)。
陽(yáng)光嘉園是公司成立以來(lái)接管的首個(gè)小區(qū),是*公司在z的現(xiàn)代辦公區(qū)和住宅區(qū)。其總建筑面積約20萬(wàn)平方米,綠化率達(dá)50%以上。她以陽(yáng)光、生態(tài)為主題,是一座高品質(zhì)、低密度住宅群。陽(yáng)光嘉園的物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理,將社區(qū)文化和企業(yè)文化建設(shè)結(jié)合起來(lái),在建立社區(qū)文化的同時(shí)結(jié)合五凌企業(yè)文化和精神形成自己獨(dú)有的居住文化。
公司現(xiàn)有員工42人,公司將通過(guò)嚴(yán)格有效的培訓(xùn)、規(guī)范化的管理,確保全體員工理解并貫徹執(zhí)行質(zhì)量管理體系,為小區(qū)業(yè)主提供價(jià)格合理、環(huán)境舒適和安全周到的物業(yè)管理服務(wù);建立良好的客戶溝通渠道;提供安全、舒適的生活、辦公環(huán)境。
第3篇 物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題職業(yè)道德
2005-05物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題(職業(yè)道德)
科目代碼:120
2005年5月勞動(dòng)和社會(huì)保障部
國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定
職業(yè):
等級(jí):國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)
卷冊(cè)一:職業(yè)道德
理論知識(shí)
注意事項(xiàng):1、考生應(yīng)首先將自己的姓名、準(zhǔn)考證號(hào)等用用鋼筆、圓珠筆等寫(xiě)在試卷冊(cè)和答題卡的相應(yīng)位置上,并用鉛筆填涂答題卡上的相應(yīng)位置處。
2、考生同時(shí)應(yīng)將本頁(yè)右上角的科目代碼填涂在答題卡右上角的相應(yīng)位置處。
3、本試卷冊(cè)包括職業(yè)道德和理論知識(shí)兩部分:
第一部分,1 --25小題,為職業(yè)道德試題;
第二部分,26--125小題,為理論知識(shí)試題。
4、每小題選出答案后,用鉛筆將答題卡上對(duì)應(yīng)題目的答案涂黑。如需改動(dòng),用橡皮擦干凈后,再選涂其它答案。所有答案均不得答在試卷上。
5、考試結(jié)束時(shí),考生務(wù)必將本卷冊(cè)和答題卡一并交給監(jiān)考人員。
6、考生應(yīng)按要求在答題卡上作答。如果不按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行填涂,則均屬作答無(wú)效。
地 區(qū):
姓 名:
準(zhǔn)考證號(hào);
勞動(dòng)和社會(huì)保障部職業(yè)技能鑒定中心監(jiān)制
試題下載:2005-05物業(yè)管理員職業(yè)資格鑒定考試題(職業(yè)道德)
第4篇 海德社區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)分析
海德國(guó)際社區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)分析
一、海德國(guó)際社區(qū)的特點(diǎn)
海德國(guó)際社區(qū)建在浙江省義烏與東陽(yáng)兩大商業(yè)城市的交界處,位于世紀(jì)大道旁、蓮花山上、東陽(yáng)江畔。山麓、河流成就了海德國(guó)際社區(qū)的完美天資。它由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)國(guó)際酒店、商業(yè)街、國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校等組成,這是一座堪與美國(guó)社區(qū)媲美的生態(tài)園林社區(qū),她標(biāo)志著義烏的居住水平由此與國(guó)際同步。
海德國(guó)際社區(qū),作為一個(gè)高品質(zhì)的多元化國(guó)際社區(qū),在規(guī)劃設(shè)計(jì)及生活方式的營(yíng)造上,表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風(fēng)范,將文化融于建筑之中,讓建筑與自然和諧融合,充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性,更加適合不同居者的口味。
根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì),社區(qū)的購(gòu)房業(yè)主,將大部分為事業(yè)有成的成功人士。這些業(yè)主購(gòu)房觀念成熟,置業(yè)目的明確,文化品位較高,他們?cè)谶x擇海德國(guó)際社區(qū)的同時(shí),也在選擇符合社區(qū)品位的物業(yè)服務(wù),感受尊貴的專署服務(wù),確保物業(yè)保值、增值是他們的首選目標(biāo)。
海德國(guó)際社區(qū)以綠色、健康與智能化為主題,建筑布局合理,配套設(shè)施完善,社區(qū)內(nèi)高層住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街區(qū)、及別墅錯(cuò)落有致,道路、景觀以及河、湖、園等分布其間,學(xué)校、商場(chǎng)、公寓、商鋪一應(yīng)俱全,充分滿足了業(yè)主居住、生活、休閑、娛樂(lè)、健康、度假 等的需要。海德國(guó)際社區(qū)將以尊貴、舒適、繁榮的形象成為東陽(yáng)市建筑史上的輝煌。
二、海德國(guó)際社區(qū)的管理難點(diǎn)
在海德國(guó)際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作中,凸現(xiàn)出來(lái)的難點(diǎn)主要有以下方面:
1、整個(gè)社區(qū)體量巨大,建筑類型多樣,業(yè)主提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和需求各有不同。
2、地域處在新開(kāi)發(fā)區(qū)域,城市功能延伸尚未完全到位,社區(qū)周邊環(huán)境尚未形成規(guī)模的商圈,政府與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的配套設(shè)施功能尚不能完全發(fā)揮,這就要求物業(yè)管理公司能夠充分考慮利用現(xiàn)有資源為業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù),滿足業(yè)主的衣食住行等高標(biāo)準(zhǔn)要求。
綜上分析,針對(duì)于'海德國(guó)際社區(qū)'業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)工作,已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理,物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵,拓展服務(wù)領(lǐng)域,創(chuàng)新服務(wù)理念,以管理城市生活區(qū)的理念,提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個(gè)類型、各個(gè)階層業(yè)主需要的,管家式專屬物業(yè)管理服務(wù)模式,從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個(gè)方面,讓購(gòu)房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù),才能滿足業(yè)主的真正需要,從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。使海德國(guó)際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟(jì)、娛樂(lè)中心區(qū)。
三、物業(yè)管理難點(diǎn)解決方法
1、實(shí)施規(guī)范化管理,使業(yè)主的物業(yè)資產(chǎn)保值、增值。
根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)的地理位置和建筑格局,我們認(rèn)為海德國(guó)際社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)該在人文服務(wù)上突出'尊貴、舒適',在環(huán)境管理上體現(xiàn)'生態(tài)、綠色',在社區(qū)文化中彰顯'高雅、高尚',在治安秩序上感受'安全、安心'。
在海德國(guó)際社區(qū)購(gòu)房的業(yè)主對(duì)于高檔社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,以及國(guó)家、地方關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)都將會(huì)有一定了解。這就需要物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格按照'規(guī)范化'的要求實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)工作,并針對(duì)高檔社區(qū)的業(yè)主和物業(yè)環(huán)境、建筑狀況等對(duì)小區(qū)員工進(jìn)行崗前綜合培訓(xùn)和崗上加強(qiáng)培訓(xùn)。確保物業(yè)公司的每一名員工在服務(wù)和管理的任何一個(gè)細(xì)節(jié),都能夠遵照國(guó)家的'條例',地方的'法規(guī)'開(kāi)展工作,大到道路、河流、房屋外觀,小到空調(diào)安裝、裝飾裝修都嚴(yán)格按照'條例'、'規(guī)定'實(shí)施規(guī)范化管理。保持高檔社區(qū)的原有風(fēng)格,以國(guó)家示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)整個(gè)社區(qū),保障業(yè)主和發(fā)展商的物業(yè)在社區(qū)內(nèi)不斷增值。
同時(shí),分公司內(nèi)部進(jìn)行規(guī)范化管理,運(yùn)用先進(jìn)的扁平化管理模式,以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù),建立獨(dú)特的企業(yè)文化系統(tǒng),加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和視覺(jué)識(shí)別體系,提升管理服務(wù)品位,形成與海德國(guó)際社區(qū)一致的'國(guó)際化管理'風(fēng)格。
2、開(kāi)展人性化的管家式服務(wù),使物業(yè)管理服務(wù)提檔升級(jí),獲得社會(huì)、業(yè)主認(rèn)可。
根據(jù)業(yè)主生活、居住、工作、置業(yè)需求,把業(yè)主需要的服務(wù)提供給業(yè)主,滿足不同業(yè)主的不同需要,讓'人性化'專署的管家式物業(yè)管理服務(wù)涵蓋業(yè)主生活的各個(gè)層面。把屬于小區(qū)的社區(qū)文化貫穿到業(yè)主生活的每個(gè)細(xì)節(jié),使物業(yè)服務(wù)更加貼近人性、貼近業(yè)主,是我們追求的目標(biāo)。根據(jù)海德國(guó)際社區(qū)基本情況,公司將在社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū)環(huán)保電瓶車,作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具,為業(yè)主的出行、購(gòu)物、工作提供方便?？紤]到業(yè)主救護(hù)和應(yīng)急出行的需要,配備應(yīng)急服務(wù)車輛,提供24小時(shí)應(yīng)急服務(wù),為有救護(hù)、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時(shí)到位的服務(wù)。公司還將組織引進(jìn)一些知名企業(yè)到社區(qū)置業(yè)經(jīng)商,為業(yè)主解決飲食、娛樂(lè)、休閑、文化、就醫(yī)等服務(wù),更多關(guān)注業(yè)主細(xì)微的物業(yè)管理服務(wù)需求,使業(yè)主享受尊崇、尊貴的專屬服務(wù),創(chuàng)造海德國(guó)際社區(qū)的社區(qū)文化氛圍,按照發(fā)展商生態(tài)園林社區(qū),以及高尚祥和、尊榮顯貴、崇尚文化的智能社區(qū)定位,計(jì)劃、組織、開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。設(shè)立商務(wù)生活服務(wù)中心,提供代辦、代購(gòu)、代買、代售等服務(wù),和周邊的大型購(gòu)物中心、中高檔賓館酒店、旅行社、火車站、民航等機(jī)構(gòu)建立合作伙伴,對(duì)于社區(qū)業(yè)主只要持有vip卡,就可享受打折、優(yōu)惠服務(wù)。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會(huì)認(rèn)知度,把海德國(guó)際社區(qū)建設(shè)成居住亮點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。
3、開(kāi)拓創(chuàng)新,注重環(huán)保,為業(yè)主提供超值服務(wù),提升社區(qū)品位。
海德國(guó)際社區(qū)作為綠色、健康主題的生態(tài)園林社區(qū),突出了山、河、湖、園等自然環(huán)境在社區(qū)中的作用,公司在未來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)中,也將把生態(tài)、綠色、環(huán)保、作為服務(wù)的主題,圍繞自然環(huán)境開(kāi)展系列文化活動(dòng),注重保護(hù)、維護(hù)自然環(huán)境和自然生態(tài),實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的設(shè)計(jì)規(guī)劃初衷。
提升物業(yè)服務(wù)的科技含量,建立網(wǎng)絡(luò)社區(qū),實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)修、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)論壇等智能化物業(yè)服務(wù)平臺(tái),物業(yè)費(fèi)內(nèi)容在網(wǎng)上公布,由銀行托收各種費(fèi)用。創(chuàng)建海德國(guó)際社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)家園。
公司還將依托下屬子公司在家政服務(wù)、清洗保潔、花卉養(yǎng)護(hù)、空氣監(jiān)測(cè)、就醫(yī)體檢、社區(qū)文化活動(dòng)等方面為業(yè)主提供全方位服務(wù),創(chuàng)造全新的大家庭氛圍,把海德國(guó)際社區(qū)打造為東陽(yáng)與義烏市的頂級(jí)多功能社區(qū)。
第5篇 中級(jí)物業(yè)管理員理論知識(shí)模擬試卷
(考試時(shí)間:90分鐘)
注意:將正確的答案項(xiàng)的代號(hào)填入答題卡中,請(qǐng)按要求填涂
一、單項(xiàng)選擇題(每小題1.5分,共60分)
1. 下列不是人力資源管理的基本內(nèi)容的是( )。
a、 員工隊(duì)伍的組織b、員工的教育和培訓(xùn)
c、員工的考核和激勵(lì) d、與業(yè)主委員會(huì)的溝通
2. 對(duì)員工完成工作總結(jié)計(jì)劃水平的考核屬于( )的考核內(nèi)容。
a、績(jī) b、能 c、勤 d、德
3. 竣工驗(yàn)收是查驗(yàn)( )。
a、工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求 b、工程是否優(yōu)質(zhì)
c、工程報(bào)批手續(xù)是否齊全 d、竣工圖紙是否齊備
4. ( )將物業(yè)管理中的基本關(guān)系分成兩個(gè)階段。
a、物業(yè)管理合同的簽定 b、物業(yè)管理公約的簽定
c、物業(yè)管理辦法的出臺(tái) d、業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)
5. 下列不是業(yè)主大會(huì)權(quán)利的是( )。
a、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì) b、批準(zhǔn)委物業(yè)管理托合同
c、選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司 d、決定物業(yè)管理企業(yè)員工的薪酬。
6. 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì),應(yīng)當(dāng)有超過(guò)( )的業(yè)主或代表出席。
a、1/2 b、2/3 c、3/4 d、4/5
7. ( )是物業(yè)公司防火第-責(zé)任人。
a、保安領(lǐng)班 b、保安隊(duì)長(zhǎng)c、管理處經(jīng)理 d、物業(yè)公司總經(jīng)理
8. 房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和( ),屬于第三產(chǎn)業(yè)。
a、投資 b、運(yùn)輸 c、服務(wù)d、消費(fèi)
9. 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)可包括有( )等市場(chǎng)。
a、土地租賃、房屋開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理 b、房屋抵押、土地使用權(quán)互換、房屋開(kāi)發(fā)
c、土地租賃、房屋開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)使用權(quán)抵押、土地使用權(quán)互換
d、物業(yè)管理、房屋抵押、土地租賃
10. 比較成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)中適宜采用的價(jià)格形式為( )。
a、政府定價(jià) b、政府指導(dǎo)價(jià)c、經(jīng)營(yíng)者定價(jià) d、市場(chǎng)定價(jià)
11. 管理的對(duì)象主要是商業(yè)大廈、寫(xiě)字樓,則采用( )物業(yè)管理形式。
a、自建自管 b、招標(biāo)管理 c、委托服務(wù)型 d、租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理
12. 物業(yè)管理最基本的業(yè)務(wù)是( )。
a、基本業(yè)務(wù) b、專項(xiàng)業(yè)務(wù) c、特色業(yè)務(wù) d、多種
經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)
13. 物業(yè)管理的首要目標(biāo)是( )。
a、為社會(huì)服務(wù)、使家庭、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展 b、為業(yè)主服務(wù),使物業(yè)保值增值
c、為企業(yè)服務(wù),提高發(fā)展商聲譽(yù) d、為用戶服務(wù),營(yíng)造良好環(huán)境
14. 物業(yè)管理公司應(yīng)主動(dòng)接受政府主管部門的指導(dǎo)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,這反映的是( )的要求。
a、市場(chǎng)化 b、社會(huì)化 c、專業(yè)化 d、規(guī)范化
15. 當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)通常采用的質(zhì)量管理模式是( )。
a、產(chǎn)品生產(chǎn)模式 b、相互交往模式 c、消費(fèi)者滿意程度模式 d、相互協(xié)作模式
16. 某住宅小區(qū)倡導(dǎo)'家庭責(zé)任也是社會(huì)責(zé)任'、'尊老從自己的家庭開(kāi)始',這屬于( )。
a、引導(dǎo)功能 b、約束功能 c、凝聚功能 d、激勵(lì)功能
17. 我國(guó)通常規(guī)定總高度超過(guò)( )米高的公共建筑及綜合性建筑為高層建筑。
a、20 b、22 c、24 d、26
18. 按現(xiàn)代化程度,寫(xiě)字樓可分為智能型寫(xiě)字樓與( )寫(xiě)字樓。
a、非智能型 b、半智能型 c、數(shù)字化型 d、信息化型
19. 商住兩用型的公共商業(yè)樓字,商用部分和住宅部分的公共管理事務(wù)應(yīng)( )。
a、由不同的機(jī)構(gòu)管理 b、由同-機(jī)構(gòu)管理c、由擁有者管理 d、由經(jīng)營(yíng)戶和住戶管理
20. ( )是綜合大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。
a、清潔衛(wèi)生工作 b、各種設(shè)備的正常運(yùn)行c、消防管理工作 d、樓宇維護(hù)管理工作
21. ( )是智能物業(yè)其他系統(tǒng)的支撐。
a、樓宇自控系統(tǒng) b、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) c、綜合布線系統(tǒng) d、管理信息系統(tǒng)
22. 1949年至1978年,我國(guó)實(shí)行的是( )住宅制度。
a、公有化、福利型 b、專業(yè)化、福利型 c、公有化、市場(chǎng)型 d、社會(huì)化、福利型
23. 國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)-步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》下發(fā)于( )
a、1981 b、1991 c、1992d、1998
24. 締約過(guò)失責(zé)任是( )在合同訂立階段的體現(xiàn)。
a、公平原則 b、當(dāng)事人意見(jiàn)自治原則 c、合法原則 d、誠(chéng)實(shí)信用原則
25. 物業(yè)管理中,超越法定權(quán)限往往表現(xiàn)為濫用職權(quán);違反法定義務(wù)往往表現(xiàn)為玩忽職守。這種責(zé)任依照民法理論應(yīng)該屬于( &nb
sp; )。
a、締約過(guò)失責(zé)任 b、違約責(zé)任 c、轉(zhuǎn)承責(zé)任 d、行政責(zé)任
26. 在下列選項(xiàng)中,屬于出租人權(quán)利的是( )。
a、修繕?lè)课?b、法定解約 c、權(quán)利瑕疵擔(dān)保 d、納稅
27. 以通過(guò)仲裁途徑解決的應(yīng)是( )性質(zhì)的糾紛。
a、經(jīng)濟(jì) b、民事 c、行政 d、刑事
28. 交流電氣設(shè)備上標(biāo)示的額定值是交流電的( )。
a、最大值 b、平均值 c、有效值 d、瞬時(shí)值
29. 某電氣照明線路標(biāo)注是'bvv-3×4-dgl5',則錯(cuò)誤的是( )。
a、三根截面是4mm2的導(dǎo)線 b、四根截面是3mm2的導(dǎo)線
c、電線管管徑15mm d、導(dǎo)線型號(hào)是bvv
30. 三相四線電線路中,線電壓大小是相電壓大小的多少倍()。
a、3倍 b、2倍 c、 倍d、 倍
31. 專用變壓器且中性點(diǎn)直接接地的供電系統(tǒng),電氣設(shè)備宜采用的保護(hù)方式是( )。
a、保護(hù)接零 b、保護(hù)接地 c、保護(hù)接相 d、電氣設(shè)備外殼之問(wèn)用導(dǎo)線連接
32. 居民住宅、辦公場(chǎng)所的漏電開(kāi)關(guān)選擇應(yīng)為( )。
a、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒
b、動(dòng)作電流選不大于3安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒
c、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于10秒
d、動(dòng)作電流和動(dòng)作時(shí)間越小越好
33. 壓縮式制冷循環(huán)經(jīng)過(guò)四個(gè)過(guò)程,它們依次是( )。
a、壓縮、節(jié)流、蒸發(fā)、冷凝 b、冷凝、壓縮、蒸發(fā)、節(jié)流
c、蒸發(fā)、壓縮、節(jié)流、冷凝 d、壓縮、冷凝、節(jié)流、蒸發(fā)
34. 下列catv系統(tǒng)的分配器特性中,不合格的有( )。
a、輸入阻抗為25ω b、輸出阻抗為75ωc、駐波比為1 d、隔離度小于20db
35. 電梯預(yù)選層站不停車,可能是以下原因,除了( )。
a、轎內(nèi)選層繼電器失靈 b、開(kāi)門機(jī)傳動(dòng)皮帶松脫或斷裂
c、選層器上減速動(dòng)觸頭與預(yù)選靜觸頭接觸不良 d、預(yù)選層站的換速傳感器損壞
36. 各層樓板的配筋-般畫(huà)在相應(yīng)層的( )上。
a、平面圖 b、立面圖 c、剖面圖 d、結(jié)構(gòu)平面圖
37. 為了加強(qiáng)新舊混凝土的(&n
bsp;)強(qiáng)度,維修時(shí)在舊混凝土結(jié)合面上涂抹摻有鋁粉的水泥凈漿或砂漿、環(huán)拿樹(shù)脂等。
a、抗壓 b、抗拉 c、粘結(jié) d、抗剪
38. 房屋要求實(shí)施防水措施的部位有屋面、墻身、 ( )、地下室。
a、電梯井 b、樓梯 c、排煙道 d、廚廁間
39. 安裝單層拼花木地板時(shí),若木欄柵含水率高于( ),則安裝后產(chǎn)生干縮現(xiàn)象,使木板松動(dòng)。
a.10% b、20% c、30% d、40%
40. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分冊(cè)1998.4)人工費(fèi)的工資單價(jià)不分工種及等級(jí)均以綜合工日計(jì),每工日工資( )元。
a、14.12 b、15.12 12、16.12 d、17.12
41. 房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目劃分為( )項(xiàng)目,它們分屬結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)備三具部分。
a、12個(gè) b、14個(gè) c、16個(gè) d、18個(gè)
42. 給排水系統(tǒng)圖宜按正面斜軸側(cè)投影法繪制,其角度是( )。
a、120° b、90° c、45° d、60°
43. 給水管穿越伸縮縫和沉降縫時(shí),對(duì)應(yīng)縫的位置安裝( )。
a、upvc管 b、pe管 c、陶土管 d、橡膠軟管
44. 給水管道引起水錘噪聲原因是( )。
a、水表 b、水壓高 c、水壓低 d、水壓超低
45. 蹲廁或坐廁堵塞,非疏通器具有( )。
a、長(zhǎng)柄不銹鋼碗b、長(zhǎng)柄橡皮碗c、手動(dòng)旋轉(zhuǎn)式彈簧管 d、電動(dòng)旋轉(zhuǎn)式彈簧管
二、判斷題(每小題1分,共20分)
1. 目標(biāo)管理被成為'管理中的管理'。( )
2. 企業(yè)文化可以起到導(dǎo)向、約束的作用。 ( )
3. 在對(duì)員工的激勵(lì)中,獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰是對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)兩種最基本方式。 ( )
4. 物業(yè)管理規(guī)定是物業(yè)管理公約的一部分。( )
5. 物業(yè)管理學(xué)的研究對(duì)象主要是房地產(chǎn)商品的價(jià)值實(shí)現(xiàn)之后,進(jìn)入消費(fèi)過(guò)程的特殊矛盾的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動(dòng)規(guī)律。 ( )
6. 物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序是壟斷經(jīng)營(yíng)、效益優(yōu)先、公正平等。 ( )
7. 服務(wù)工作與后臺(tái)輔助工作松散地結(jié)合在一起的是準(zhǔn)制造體系。 ( )
8. 濕式消防系統(tǒng)是寫(xiě)字樓的消防系統(tǒng)之一。( )
9. 制定適當(dāng)?shù)能囕v進(jìn)出門衛(wèi)檢查、放行制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一 ( )。
10. 物業(yè)管理收費(fèi)是一種政府收費(fèi)( &nbs
p; )。
11. 物業(yè)抵押合同是一份主合同( )。
12. 物業(yè)管理行政糾紛在審理中不適用調(diào)解( )。
13. 在易受電磁干擾的場(chǎng)合,電話通信線路應(yīng)穿鋼管并需接地。 ( )
14. 為保證壓縮機(jī)的潤(rùn)滑,應(yīng)采用粘度較低的潤(rùn)滑油。( )
15. 綁扎鋼筋混凝土梁的鋼筋時(shí),一般在梁的底模上放置一些石子或墊塊,以防底部鋼筋外露。( )
16. 基礎(chǔ)應(yīng)盡量淺埋,但必須把松散的人工填土或耕作土挖去,將基礎(chǔ)底面放在未破壞的老土表面層下100~150mm。 ( )
17. 張某私人住宅建于40年代,房屋已成危險(xiǎn)房屋,維修價(jià)值不大,現(xiàn)將其房屋從室內(nèi)地坪以上的房屋一次性全拆除,其應(yīng)套用《廣州市修繕工程預(yù)算定額》 (1998年4月編)的整體拆除工程的定額。 ( )
18. 維修工程完工半年后,要根據(jù)《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定質(zhì)量等級(jí),進(jìn)行竣工交驗(yàn)。 ( )
19. 輸配電柜(箱)功率因數(shù)表讀數(shù)小于0.9時(shí),應(yīng)采用電容器補(bǔ)償。 ( )
20. 消火槍直流式水槍噴嘴口徑有13、16、19mm三種,或以任意連接直徑50、65mm水帶。 ()
三、綜合題(每小題4分,共16分)
1. 使用制冷劑鋼瓶的注意事項(xiàng)是什么
2. 電氣線路和電氣設(shè)備的檢查,修理或試驗(yàn)作業(yè)安全防護(hù)
3. 業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)
4. 某小區(qū)原由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,業(yè)主人住后對(duì)該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開(kāi)發(fā)商訂有委托管理合同,且業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)樓合同中已訂明:同意開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司管理。如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下訴至法院,問(wèn):法院會(huì)如何處理
四、計(jì)算題(每小題4分,共4分)
1. 見(jiàn)圖示: ○54
請(qǐng)問(wèn):①該房屋建筑面積是多少
②其是多少層
③其各層層高是多少
答案:
物業(yè)管理員模擬試卷(四)
一、單選題:
(01
第6篇 物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)一
e物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
文件名稱:消防管理
1 目的
樹(shù)立并提高全體員工的消防意識(shí),,做到'預(yù)防為主、防消結(jié)合'以及掌握必要的滅火與逃生的方法。
2 范圍
適用于小區(qū)消防安全隱患的及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理,以及員工消防安全培訓(xùn)。
3 職責(zé)
3.1管理處主任負(fù)責(zé)所管理區(qū)域消防安全工作的落實(shí)與監(jiān)督實(shí)施。
3.2保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)消防安全工作的具體實(shí)施和消防知識(shí)培訓(xùn)。
3.3保安隊(duì)員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常檢查及消防隱患或消防事件的匯報(bào)、處理。
4 工作程序
4.1根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》,管理區(qū)域內(nèi)嚴(yán)禁出現(xiàn)以下8項(xiàng)違反消防管理的行為:
4.1.1在有易燃易爆物品的地方違反禁令吸煙、使用明火的。
4.1.2故意阻礙消防車、消防艇通行或擾亂火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)秩序,尚不夠刑事處罰的。
4.1.3拒不執(zhí)行火場(chǎng)指揮員指揮,影響滅火救災(zāi)的。
4.1.4過(guò)失引起火災(zāi),尚未造成嚴(yán)重?fù)p失的。
4.1.5指使或者強(qiáng)令他人違反消防安全規(guī)定、冒險(xiǎn)作業(yè)尚未造成嚴(yán)重后果的。
4.1.6違反消防安全管理規(guī)定,占用防火間距,或者搭棚,蓋房挖溝,砌磚堵塞消防車通道的。
4.1.7埋壓、圈占或者損壞、銷毀消火栓、水泵水塔、蓄水池等消防設(shè)施或者將消防器材、設(shè)備挪作他用(經(jīng)警方通知不改正的)。
4.1.8有重大火災(zāi)隱患,經(jīng)警方通知不加改正的。
4.2公司消防制度
消防制度包括消防中心值班制度、消防巡檢制度、防火檔案制度、消防通道管理制度、防火崗位責(zé)任制度以及關(guān)于防火的其他規(guī)定。
4.2.1 消防中心值班制度
4.2.1.1消防中心值班室是火災(zāi)預(yù)警、聯(lián)動(dòng)控制、信息通訊中心,消防值班員必須要樹(shù)立高度的責(zé)任感,有高度的警惕性,嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作;
4.2.1.2監(jiān)控中心實(shí)行二十四小時(shí)值班制度;
4.2.1.3發(fā)現(xiàn)設(shè)備報(bào)警,必須第一時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)是誤報(bào)或火警,前者及時(shí)通知工程人員進(jìn)行處理,并暫時(shí)將故障區(qū)域進(jìn)行屏閉,后者必須根據(jù)當(dāng)時(shí)火情迅速撥打'119'火警電話,并及時(shí)按程序啟動(dòng)相關(guān)消防設(shè)施;
4.2.1.4值班人員必須認(rèn)真記錄設(shè)備運(yùn)行情況,接班前須進(jìn)行設(shè)備聲光、打印自檢工作,檢查監(jiān)控中心各聯(lián)動(dòng)指示信號(hào)是否正常;
4.2.1.5值班員必須將每天誤報(bào)、斷線等打印記錄粘貼在值班記錄本上;
4.2.1.6值班室每季度在維修人員的配合下進(jìn)行一次模擬報(bào)警,以確定本系統(tǒng)處于正常狀態(tài),同時(shí)在值班記錄上做好記錄;
4.2.1.7遇節(jié)假日前,必須模擬實(shí)驗(yàn)聯(lián)動(dòng)設(shè)施是否執(zhí)行預(yù)警主機(jī)指令;
4.2.1.8消防中心值班室嚴(yán)禁其他無(wú)關(guān)人員進(jìn)入;
4.2.1.9遵守交接班制度。交接班內(nèi)容有:消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常,有無(wú)火災(zāi)隱患(如非正常火源、臨時(shí)火源、易燃品的堆放等)。
4.2.1.10定期檢查、維修保養(yǎng)好消防設(shè)施,使消防設(shè)施處于正常狀態(tài);
4.2.1.11發(fā)生火災(zāi)時(shí)要嚴(yán)格按照火災(zāi)處理程序處理。
4.2.2 消防安全巡檢制度
4.2.2.1及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除火災(zāi)隱患,加強(qiáng)員工對(duì)消防工作的責(zé)任心,確保各小區(qū)消防安全;
4.2.2.2保安隊(duì)長(zhǎng)與工程主管負(fù)責(zé)每月組織一次消防全面檢查,確保消防設(shè)施的完好,并詳細(xì)記錄在《消防設(shè)施檢查表》中,提出整改意見(jiàn)并實(shí)施監(jiān)督,將消防安全工作落實(shí)到實(shí)處,檢查人員及時(shí)向保安隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)檢查中所發(fā)現(xiàn)的隱患,并將所有消防安全檢查資料整理歸檔備查。
4.2.2.3檢查內(nèi)容包括:
a.消火栓的箱門開(kāi)啟是否靈活,箱內(nèi)水槍、水帶是否按要求正確放置;
b.滅火器配置的位置和有效期限、有效壓力;
c.消防報(bào)警器、探測(cè)器(煙感、溫感以及煤氣報(bào)警器)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、水系統(tǒng)等設(shè)施是否完好。
4.2.3 安全門及消防通道的管理制度
4.2.3.1所有的安全門、安全通道、消防通道是專用于撲救火災(zāi)和疏散人員的通道,任何人不得隨意占用;
4.2.3.2任何時(shí)候都必須保證安全門處于完好狀態(tài),禁止任何防礙安全門正常使用的行為發(fā)生,特殊情況下需臨時(shí)占用,必須事先通過(guò)小區(qū)負(fù)責(zé)人的同意;
4.2.3.3消防通道嚴(yán)禁堆放任何物品,非消防專用車輛不準(zhǔn)停放在消防通道上;
4.2.3.4安全通道嚴(yán)禁任何分隔或堵塞;
4.2.3.5安全門指示標(biāo)志,指示燈要完好無(wú)損,如有損壞應(yīng)及時(shí)通知維修人員進(jìn)行維修。
4.2.4 防火檔案管理制度
保安隊(duì)要建立防火檔案,對(duì)火災(zāi)隱患、消防設(shè)備狀況(位置、功能、狀態(tài)等)、重點(diǎn)消防部位、前期消防工作概況等要記錄在案,以備隨時(shí)查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防工作概況,定期進(jìn)行研究,不斷提高防火、滅火的水平和效率。
4.2.4.1建立各小區(qū)消防領(lǐng)導(dǎo)小組機(jī)構(gòu)以及其成員名單資料;
4.2.4.2將警方消防部門的來(lái)文、來(lái)函整理歸檔保存;
4.2.4.3擬訂員工消防安全培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)資料,消防演習(xí)計(jì)劃、記錄、火警、火災(zāi)事故的調(diào)查處理資料;
4.2.4.4將小區(qū)配置的各種消防器材的布局平面圖、技術(shù)資料備份存檔;
4.2.4.5掌握自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作規(guī)程。
4.2.5 防火崗位責(zé)任制度
要建立各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的逐級(jí)防火責(zé)任制度,上至公司領(lǐng)導(dǎo),下至消防員,都應(yīng)按相關(guān)制度負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。
4.2.6 滅火器維護(hù)保養(yǎng)制度
4.2.6.1對(duì)滅火器以及滅火箱進(jìn)行編號(hào),建立專項(xiàng)資料存檔;
4.2.6.2滅火器應(yīng)放置在明顯、取用方便的地方,不應(yīng)放在加熱設(shè)備附近,不可放在陽(yáng)光直射的地方;
4.2.6.3每月至少檢查一次滅火器壓力指示表,超期滅火器應(yīng)及時(shí)更換,壓力不夠的滅火器應(yīng)及時(shí)充裝;
4.2.9 義務(wù)消防員(即保安員)的職責(zé):
4.2.9.1認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí),掌握各種器材操作技術(shù)以及使用方法;
4.2.9.2值班人員要忠于職守,工作嚴(yán)肅認(rèn)真,隨時(shí)準(zhǔn)備為保衛(wèi)業(yè)主(住戶)的生命財(cái)產(chǎn)安全做出犧牲;
4.2.9.3管好消防監(jiān)控中心的各種設(shè)備、設(shè)施,保證監(jiān)控中
心正常工作;
4.2.9.4做好小區(qū)消防器材、設(shè)備檢查,保證設(shè)備處于完好狀況,一旦發(fā)生火警即可投入使用;
4.2.9.5檢查各樓的電器、電線、電掣、煤氣管道等有無(wú)損壞、銹壞、融化、堵塞情況,防止因短路或爆炸引起火災(zāi);
4.2.9.6制止任何違反消防安全的行為;
4.2.9.7積極開(kāi)展防火安全教育,提高全民防火意識(shí)。
4.2.10 其他防火規(guī)定
4.2.10.1小區(qū)內(nèi)所有消防設(shè)施,包括消防栓大小龍頭、噴淋頭、煙感器、溫感器、警鈴、手動(dòng)警鈴按鈕和消防電話插孔及各種消防線路等,均不準(zhǔn)擅自移動(dòng)、拆除。如有損壞須及時(shí)報(bào)告管理處。如裝修確需挪動(dòng),應(yīng)報(bào)告管理處,由管理處指定承包商施工,業(yè)主(住戶)不得擅自施工,凡未經(jīng)管理處批準(zhǔn)而擅自改動(dòng)消防設(shè)施者,由此造成的事故和經(jīng)濟(jì)損失,肇事者要負(fù)全部責(zé)任;
4.2.10.2小區(qū)內(nèi)所有豎向井道(如管道井、電纜井、排氣井等)和設(shè)備間的門窗,均不得隨意亂開(kāi),如有需用,需報(bào)管理處批準(zhǔn);
4.2.10.3小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁燃放煙花爆竹,亂扔煙頭、火柴梗;教育兒童不要玩火,小心使用液化石油氣等可燃?xì)?、液體灶具;辦公自動(dòng)化設(shè)備及家電要在安全用電的原則下使用,嚴(yán)禁超負(fù)荷使用;
4.2.10.4一旦發(fā)生火災(zāi),立即采取有效措施(如切斷事故電源、啟用消防水龍頭、關(guān)閉著火房間通向走道的門等),在及時(shí)進(jìn)行撲救的同時(shí),迅速向小區(qū)管理處或119如實(shí)報(bào)告火情及火場(chǎng)情況;
4.2.10.5釀成火災(zāi)后,除滅火人員外,其他人員應(yīng)迅速有序地轉(zhuǎn)移至安全地帶;
4.2.10.6小區(qū)內(nèi)不得貯藏易爆物品,運(yùn)送液化氣要由管理處統(tǒng)一指定專人護(hù)送;
第7篇 物業(yè)公司人力資源管理培訓(xùn)控制程序
1.0目的為了給適當(dāng)?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當(dāng)?shù)娜肆Y源,并且通過(guò)培訓(xùn),使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責(zé)的能力。
2. 0適用范圍適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開(kāi)發(fā),人員錄用,人員培訓(xùn)的管理。
3．0職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司員工錄用的批準(zhǔn),公司主管保安工作副總經(jīng)理負(fù)責(zé)保安員錄用的批準(zhǔn)。
3.2 公司辦公室負(fù)責(zé)編制公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.3 公司各部門、各管理處負(fù)責(zé)配合辦公室的各項(xiàng)工作開(kāi)展。
4. 0實(shí)施程序
4.1 工作分析(定崗、定編)
4.1.1 有以下三種情況:第一,當(dāng)新組織(新管理處)建立時(shí);第二,當(dāng)組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時(shí);第三,當(dāng)工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時(shí),需進(jìn)行工作性質(zhì)分析。
4.1.2 工作性質(zhì)分析由相應(yīng)職能部門及辦公室負(fù)責(zé),辦公室根據(jù)具體情況進(jìn)行崗位設(shè)置。
4.1.3 各部室(各管理處)負(fù)責(zé)根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務(wù)量,制定出崗位定編計(jì)劃,報(bào)辦公室審核,由總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.1.4 崗位定編每年進(jìn)行一次。
4.1.5 辦公室及各職能部門負(fù)責(zé)對(duì)公司各崗位進(jìn)行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》,詳見(jiàn)該文件。
4.2 人員招聘和選擇
4.2.1 各單位缺編時(shí),由各單位負(fù)責(zé)人提出增補(bǔ)申請(qǐng),辦公室審核,增補(bǔ)時(shí)應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對(duì)外公開(kāi)招聘或內(nèi)部員工推薦。
4.2.2 保安員招聘由保安部負(fù)責(zé),報(bào)辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.3 除保安員外其他員工招聘由辦公室負(fù)責(zé),公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3 人力資源開(kāi)發(fā)(培訓(xùn))
4.3.1 新員工的培訓(xùn)新員工上崗前培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé),培訓(xùn)內(nèi)容:
(1) 公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識(shí);
(2) 職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育;
⑶ 公司的規(guī)章制度
4.3.2 在崗員工培訓(xùn)
4.3 .
2.1 辦公室根據(jù)各部門的年度培訓(xùn)計(jì)劃制定公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》,并組織實(shí)施及督促檢查。專業(yè)技術(shù)與技能的培訓(xùn),由主管部門負(fù)責(zé)。
4.3 .
2.2 外部培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé)組織安排,并負(fù)責(zé)記錄。
4.3 .
2.3 內(nèi)部培訓(xùn)由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓(xùn)是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計(jì)劃性的培訓(xùn)項(xiàng)目。
4.3.3 特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員的培訓(xùn)
4.3 .
3.1 司機(jī)、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門培訓(xùn)、年審。
4.3 .
3.2 各部門業(yè)務(wù)專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可參加市等有關(guān)部門組織的培訓(xùn)。
4.3.3 .3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員將參加培訓(xùn)獲得的等級(jí)證、操作證和其他證書(shū)交辦公室認(rèn)可,并將復(fù)印件存入員工檔案內(nèi)。
4.3.4 計(jì)劃外培訓(xùn)
4.3.4 .1公司根據(jù)實(shí)際情況,臨時(shí)提出的培訓(xùn)活動(dòng)由提出部門負(fù)責(zé)組織,公司總經(jīng)理提出的臨時(shí)培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)籌安排。計(jì)劃外培訓(xùn)報(bào)辦公室存檔。
4.3.4 .2公司鼓勵(lì)員工通過(guò)自學(xué)或參加專業(yè)培訓(xùn)等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識(shí),所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書(shū)交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。
4.3.5 培訓(xùn)記錄
4.3.5 .1內(nèi)部培訓(xùn)記錄由本部門存檔。
4.3.5 .2其他培訓(xùn)記錄由辦公室存檔。
5. 0相關(guān)文件及記錄《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》zz021-01
第8篇 物業(yè)管理部文員職務(wù)說(shuō)明書(shū)
工作概述:負(fù)責(zé)員工考勤、人事變動(dòng)記錄;保管、整理各類文檔與保密;負(fù)責(zé)物資申購(gòu)、歸類、保管與發(fā)放,做好來(lái)訪人員接待工作等。
(一).任職資格
1、性別:女
2、年齡要求:30歲以下;
3、身體要求:158cm以上,儀態(tài)端莊;
4、學(xué)歷要求:高中、中專或以上學(xué)歷;
5、工作經(jīng)歷:有一年以上辦公室文檔工作經(jīng)驗(yàn)
6、工作技能要求
經(jīng)《辦公室文員錄用標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以試用;并經(jīng)《辦公室文員試用合格轉(zhuǎn)正標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):經(jīng)理助理
2、合作部門:人力資源部、財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)部、倉(cāng)庫(kù)及管理處辦公室
(三)崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)部門公文、函件、報(bào)刊、通訊、表格等資料的分類、登記、保管與保密;
2、負(fù)責(zé)辦公區(qū)域日常衛(wèi)生清潔及其公共用品、物件的整理;
3、負(fù)責(zé)接聽(tīng)辦公電話并做好記錄,重要情況及時(shí)匯報(bào);
4、做好來(lái)訪接待工作;
5、負(fù)責(zé)裝備物資、器材、辦公(崗位)用品的領(lǐng)取、保管;
6、做好部門會(huì)議記錄、整理;
7、負(fù)責(zé)員工的考勤、加班、休假、工傷、保險(xiǎn)的跟進(jìn)匯總及各類報(bào)表填寫(xiě)工作;
8、對(duì)部門工作提出參考性意見(jiàn)、建議;
9、負(fù)責(zé)部門板報(bào)、通啟欄、評(píng)比欄、制度欄等各類宣傳欄的標(biāo)貼、整理、布置等;
10、完成上級(jí)交辦的其它工作。
(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保各類文件資料分類保管清晰,標(biāo)簽齊全,無(wú)缺失;確保2分鐘內(nèi)可查閱到所需文檔資料;保密性好,無(wú)泄露或文件遺失;
2、確保辦公區(qū)內(nèi)無(wú)煙頭、紙屑,地面光亮。電腦網(wǎng)線無(wú)纏絞、混亂;門崗、柜、風(fēng)扇及沿?zé)o積塵,墻面無(wú)蜘蛛網(wǎng)及痕跡,物品設(shè)置直線分明、簡(jiǎn)潔;
3、確保來(lái)電號(hào)碼及要點(diǎn)記錄清晰,無(wú)誤記、漏報(bào)或轉(zhuǎn)告出錯(cuò);
4、按《來(lái)訪接待操作規(guī)程》接待客人,確保來(lái)訪客人無(wú)因接待不周,待客態(tài)度不積極而引致客人不悅、不滿或投訴;
5、確保辦公用品出入倉(cāng)簽名確認(rèn)核實(shí),無(wú)因管理不善而致公用物品流失;
6、確保會(huì)議記錄內(nèi)容要點(diǎn)齊全、工整,不出現(xiàn)漏記或整理不齊全的情況;
7、確保每月工資報(bào)表于3日前上報(bào)至管理處經(jīng)理,確保各類報(bào)表無(wú)出錯(cuò)、無(wú)退表或退單之情形出現(xiàn);
8、確保每季對(duì)部門工作提交可行性建議一條;
9、確保每?jī)稍仑?fù)責(zé)出一期板報(bào),每月跟進(jìn)整理宣傳評(píng)比欄;
10、確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成上級(jí)交辦的任務(wù).
第9篇 寫(xiě)字樓物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)
寫(xiě)字樓物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)(一)
第一篇:工作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要精細(xì)化
一、拾遺管理
寫(xiě)字樓內(nèi)的保潔員在清潔15層洗手間時(shí),發(fā)現(xiàn)在4號(hào)衛(wèi)生間內(nèi)掛衣鉤上有一女式皮包,于是拿起包找到該層的幾家公司去詢問(wèn),結(jié)果沒(méi)有找到失主,于是就將包暫放到工作間內(nèi),打算清潔完自己所負(fù)責(zé)的樓層后再交到管理處。此時(shí)失主趙女士走到一樓大堂處忽然意識(shí)到未拿包,馬上返回洗手間卻發(fā)現(xiàn)包不見(jiàn)了,看到公共通道做清潔工作的保潔員,就上前去詢問(wèn),才知包已被她收起來(lái),于是認(rèn)為保潔員私藏客戶的物品,投訴到管理處。
精細(xì)化操作建議:
1、為規(guī)范員工的拾遺管理,應(yīng)制定完善的失物上交和認(rèn)領(lǐng)程序,建立相應(yīng)的拾遺工作流程及管理制度。員工在拾到物品后,-定要及時(shí)上交公司統(tǒng)一處理,并馬上告知公司服務(wù)臺(tái),由服務(wù)臺(tái)通知樓層秩序維護(hù)員或監(jiān)控中心來(lái)協(xié)助查找失主,有廣播條件的通過(guò)廣播尋找到失主:
2、找到失主后,失主應(yīng)說(shuō)清包內(nèi)物品,證件、現(xiàn)金等,并憑有效證件認(rèn)領(lǐng),辦理認(rèn)領(lǐng)及簽收手續(xù),并且失物認(rèn)領(lǐng)記錄要健全,以備日后查找;
3、如果找不到失主,服務(wù)臺(tái)可以把物品登記在宣傳欄上或公告欄上,以方便顧客查找;
4、在洗手間等容易丟失物品的場(chǎng)所張貼'請(qǐng)勿遺忘物品'等提示牌。
二、搬家管理
寫(xiě)字樓的貨梯里出來(lái)幾位搬抬辦公桌椅、電腦等物品的搬家公司人員,被門崗秩序維護(hù)員攔住,進(jìn)行登記并詢問(wèn),同時(shí)索要該公司搬運(yùn)大件物品的放行單。其中一位稱是12層的業(yè)主,秩序維護(hù)員立即用對(duì)講機(jī)聯(lián)系收費(fèi)人員查詢此業(yè)主情況。收費(fèi)人員回復(fù)此房間已被業(yè)主出租,租戶并未向業(yè)主告知搬家之事。門崗秩序維護(hù)人員當(dāng)即向面前的'業(yè)主'再次詢問(wèn),此人最后不得不說(shuō)出自己不是業(yè)主而是租戶的事實(shí)。沒(méi)爹久,業(yè)主本人已到現(xiàn)場(chǎng),原來(lái)租戶欠業(yè)主租金,想提前-個(gè)月搬家一走了之。
精細(xì)化操作建議:
1、租戶搬出大件物品,須有業(yè)主的書(shū)面許可或相關(guān)證明,物業(yè)工作人員要禮貌核查放行物品與業(yè)主開(kāi)具的放行單列明的物品是否相符,放行單必須有業(yè)主簽名及公司蓋章,不相符的只放行單據(jù)列明的物品,如業(yè)主不在場(chǎng),一定要確認(rèn)確實(shí)是業(yè)主開(kāi)具的放行單;
2、如沒(méi)有辦理有效的放行手續(xù)時(shí),應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行;
3、如是業(yè)主給管理處打來(lái)的電話,告知是自己同意搬出的,請(qǐng)物業(yè)予以放行,切記一定再次仔細(xì)核實(shí)業(yè)主的身份,如讓對(duì)方報(bào)出業(yè)主的身份證號(hào)、工作單位、家庭人員等等情況,確保萬(wàn)無(wú)一失;
4、業(yè)主資料要建立齊全,業(yè)主住宅、辦公電話及手機(jī)號(hào)碼、住址、單位等均應(yīng)記錄并及時(shí)更新,是否自用及租賃、租期具體時(shí)間要準(zhǔn)確詳實(shí)。真實(shí)完善的業(yè)主資料將會(huì)有效地避免無(wú)法與業(yè)主取得聯(lián)系的情況,以及交費(fèi)對(duì)象變更致使物業(yè)費(fèi)未及時(shí)繳納情況的發(fā)生,同時(shí)事先要對(duì)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及企業(yè)資質(zhì)等證件進(jìn)行查閱,防止不規(guī)范的公司入駐所可能導(dǎo)致的不按規(guī)定繳納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象;
5、物品、業(yè)主經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后,當(dāng)值人員應(yīng)及時(shí)將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登記表》上;
6、同時(shí)要加強(qiáng)物業(yè)工作人員特別是秩序維護(hù)員對(duì)業(yè)主的公司工作人員或家庭成員的熟知度。
三、裝修管理
寫(xiě)字樓內(nèi)一租戶入駐,履行驗(yàn)房及裝修審批程序后,在裝修時(shí),發(fā)現(xiàn)天花板內(nèi)布線較多,于是找到管理處予以解決。維修人員推測(cè)是前租戶裝修后導(dǎo)致的,管理處負(fù)責(zé)將天花板布線情況進(jìn)行恢復(fù)。
精細(xì)化操作建議:
1、入駐流程及退房流程應(yīng)明確,對(duì)驗(yàn)房的具體內(nèi)容及要求應(yīng)清晰全面;
2、退房時(shí)需對(duì)應(yīng)入駐及裝修的具體情況進(jìn)行檢驗(yàn),以防漏項(xiàng);
3、相關(guān)流程做好記錄,并有負(fù)責(zé)人簽字,對(duì)特殊情況要予以標(biāo)明;
4、加強(qiáng)維修的巡視檢查次數(shù),提高服務(wù)質(zhì)量。
第10篇 物業(yè)管理手冊(cè)－信息交流控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):信息交流控制程序
1、目的
為保證環(huán)境管理體系內(nèi)、外部信息交流渠道的暢通,及時(shí)答復(fù)和處理涉及重要環(huán)境因素的外部信息,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司的內(nèi)、外部各類環(huán)境信息的傳遞和處理。
3、職責(zé)
3.1品質(zhì)部是環(huán)境信息管理的歸口部門,負(fù)責(zé)內(nèi)、外環(huán)境信息的傳遞與處理。
3.2品質(zhì)部及各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)方環(huán)境信息的收集和處理。
3.3各部門負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)環(huán)境信息的傳遞和交流。
4、程序
4.1環(huán)境信息內(nèi)容與分類
4.1.1內(nèi)部信息
a)正常環(huán)境信息,如環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測(cè)量、環(huán)境管理體系審核、管理評(píng)審以及體系正常運(yùn)行時(shí)的信息;
b)環(huán)境因素更新信息;
c)法律法規(guī)跟蹤信息;
d)不符合糾正信息;
e)環(huán)境事故或緊急情況信息;
f)其它內(nèi)部信息,如員工的建議和抱怨等。
4.1.2外部信息
a)地方環(huán)保局和環(huán)保監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)檢查或監(jiān)測(cè)結(jié)果;
b)相關(guān)方反饋的信息及其投訴;
c)認(rèn)證機(jī)構(gòu)審核信息;
d)同行業(yè)環(huán)境和技術(shù)方面的信息;
e)就重要環(huán)境因素與外界交流的信息;
f)其它外部信息,如環(huán)境管理和環(huán)保治理技術(shù)等方面的信息。
4.2內(nèi)部信息的收集與處理
4.2.1正常信息的交流
a)品質(zhì)部按照程序文件的有關(guān)規(guī)定傳遞環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測(cè)量、環(huán)境管理體系審核和管理評(píng)審等信息。
b)各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定收集并傳遞正常信息。
4.2.2環(huán)境因素更新信息的交流,執(zhí)行《環(huán)境因素識(shí)別和評(píng)價(jià)控制程序》。
4.2.3法律法規(guī)跟蹤信息的交流,執(zhí)行《法律法規(guī)和其他要求控制程序》。
4.2.4不符合糾正信息的交流,執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。
4.2.5環(huán)境事故或緊急情況由發(fā)現(xiàn)部門及時(shí)傳遞給品質(zhì)部或禮兵部,應(yīng)急處理執(zhí)行《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》。
4.3外部信息的收集與處理
4.3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)接待地方環(huán)保局、監(jiān)測(cè)站和其它上級(jí)單位的環(huán)境檢查,收集有關(guān)信息,并傳遞給相關(guān)部門;當(dāng)檢查或監(jiān)測(cè)結(jié)果出現(xiàn)不符合情況時(shí),執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。
4.3.2各部門收到相關(guān)方環(huán)境信息后,進(jìn)行登記并落實(shí)。
4.3.3涉及相關(guān)方環(huán)境方面的投訴應(yīng)填寫(xiě)《業(yè)主投訴處置單》及時(shí)反饋到各相關(guān)責(zé)任部門,責(zé)任部門要及時(shí)處理并填寫(xiě)《業(yè)主投訴處置單》;如不能處理,及時(shí)報(bào)告給品質(zhì)部,品質(zhì)部應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)提出處理意見(jiàn),處理后,責(zé)任部門和品質(zhì)部要做好記錄,并執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。
4.3.4各部門從外部獲得的其他類環(huán)境信息如“三廢”治理技術(shù)、節(jié)能降耗措施等,要及時(shí)傳遞給品質(zhì)部或職責(zé)管理部門,經(jīng)過(guò)分類、整理后,根據(jù)需要傳遞給相關(guān)部門。
4.4環(huán)境信息傳遞方式與記錄
4.4.1環(huán)境信息可采用書(shū)面資料、記錄、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式進(jìn)行傳遞。
4.4.2各部門對(duì)接收、傳遞的環(huán)境信息予以記錄。
4.4.3全公司環(huán)境信息交流框圖如下:
4.5重要環(huán)境因素外部交流控制
4.5.1與業(yè)主就重要環(huán)境因素和對(duì)其的控制要求進(jìn)行交流。
4.5.2與業(yè)主交流的內(nèi)容
a)了解建立環(huán)境管理體系的意義和內(nèi)涵;
b)參與社區(qū)環(huán)境保護(hù)預(yù)防污染目標(biāo)的制定和評(píng)審;
c)參與商討影響社區(qū)環(huán)境保護(hù)的任何變化;
d)參與社區(qū)環(huán)境保護(hù)事務(wù)。
4.5.3與業(yè)主交流的方式
a)座談會(huì)、培訓(xùn);
b)布告欄宣傳;
c)社區(qū)文化活動(dòng);
d)與業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)/社區(qū)居委會(huì)協(xié)商與溝通。
4.5.4各物業(yè)服務(wù)中心以4.5.3的交流方式就4.5.2的內(nèi)容與業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)/社區(qū)居委會(huì)建立長(zhǎng)效協(xié)商與溝通機(jī)制,開(kāi)展共創(chuàng)環(huán)保型社區(qū)活動(dòng),并做好記錄。
4.5.5各物業(yè)服務(wù)中心于每年管理評(píng)審前編制《社區(qū)環(huán)境保護(hù)年度總結(jié)》,提交業(yè)主委員會(huì)協(xié)商討論,并提出下年度改進(jìn)要求。各物業(yè)服務(wù)中心將年度總結(jié)提交管理評(píng)審。
4.5.6各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)保存與業(yè)主協(xié)商溝通結(jié)果的記錄和發(fā)布。
4.6本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5.相關(guān)文件
5.1《環(huán)境因素識(shí)別和評(píng)價(jià)控制程序》
5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《法律法規(guī)和其他要求控制程序》
5.4《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》
5.5《記錄控制程序》
6.相關(guān)記錄
6.1《社區(qū)環(huán)境保護(hù)年度總結(jié)》jw/jl-5.5.4-001
6.2《業(yè)主投訴處置單》jw/jl-7.2-002
第11篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗(yàn)收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗(yàn)收期間
(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.參與竣工驗(yàn)收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場(chǎng)勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗(yàn)收重要條件,從實(shí)用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開(kāi)發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問(wèn)題的整改實(shí)施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同
按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗(yàn)收前完成相關(guān)法律手續(xù)。
3.組織接管驗(yàn)收
由物業(yè)公司牽頭,對(duì)小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行接管驗(yàn)收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問(wèn)題
5.(1)常見(jiàn)的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問(wèn)題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面層松動(dòng);
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門窗開(kāi)關(guān)不靈、縫隙過(guò)大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽(yáng)臺(tái)積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見(jiàn)的問(wèn)題。
(2)問(wèn)題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問(wèn)題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。同時(shí),建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案,原施工單位實(shí)施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督,維修時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時(shí)限到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修,如施工單位再次違約,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。
--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗(yàn)收。
--因保修不及時(shí)造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第12篇 物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書(shū)
物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書(shū)1.疏通馬桶
1.1維修過(guò)程:
1.1.1 先檢查馬桶堵塞原因。
(詢問(wèn)住戶)
1.1.2 用馬桶抽子抽通馬桶。
1.1.3 如堵塞用鐵絲或細(xì)鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止。
1.1.4 蓋好檢查口,進(jìn)入室內(nèi)后放水沖洗,直至能正常使用。
1.1.5 反復(fù)放水檢驗(yàn)馬桶是否暢通。
1.2告知住戶:使用馬桶時(shí)不要亂拋雜物(如硬紙)。
2. 疏通地漏2.1維修過(guò)程:
2.1.1 先用抽子試通。
2.1.2 試通不行,應(yīng)查明原因打開(kāi)檢查口檢查。
2.1.3 不通時(shí)再使用疏通機(jī)疏通直至通暢為止。
2.1.4 用水試通到正常使用。
2.1.5 如水源不方便,可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗(yàn)。
2. 2告知住戶:不要在地漏中掉入任何雜物(如紙巾、手巾、剩菜、飯等)。
3. 水龍頭漏水修理3.1維修過(guò)程:3.
1.1檢查漏水情況,拆下水龍頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂,應(yīng)更換內(nèi)芯。
3.1.2如果是內(nèi)芯橡皮過(guò)小或破損,應(yīng)更換橡皮。
3.1.3如果是水龍頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水龍頭。
3.1.4維修后,應(yīng)反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開(kāi)關(guān)自如。
3. 2告知住戶:不要過(guò)度地扭緊水龍頭,以防內(nèi)芯栓斷裂或像皮破損,更不要用硬物碰撞水龍頭。
4. 維修墻內(nèi)水管
4.1維修過(guò)程:
4.1.1先查找原因。
4.1.2關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。
4.1.3查看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破漏。
4.1.4維修時(shí)先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。
4.1.5裝入新水管。
4.1.6打開(kāi)總閥后看是否漏水,如無(wú)漏水,補(bǔ)好水泥,再裝貼瓷片。
4.1.7 房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動(dòng),并作24小時(shí)后跟蹤檢查。
4.2告知住戶:住戶一但發(fā)現(xiàn)墻面滲水,應(yīng)須立即通知維修人員前來(lái)查看。
5.住戶家中無(wú)電維修
5.1維修過(guò)程:
5.1.1分析原因,住戶家中沒(méi)電可能由下列幾種原因造成:
5.1.1.1 線路停電檢修。
5.1.1.2 用戶總開(kāi)關(guān)燒壞。
5.1.1.3 因住戶使用電氣設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路或漏電,致使開(kāi)關(guān)保護(hù)電路動(dòng)作跳閘。
5.1.1.4 進(jìn)戶線與接線端子接觸不牢。
5.1.1.5 電度表燒壞。
5.2維修程序
5.2.1 針對(duì)
5.1.1中的情況及時(shí)向住戶說(shuō)明停電的原因。
5.2.2 針對(duì)5.
1.1.1 中的情況,首先斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場(chǎng),看是否是線路出現(xiàn)短路;
或因負(fù)荷太大超過(guò)電源保護(hù)開(kāi)關(guān)容量;
或因接線端子接觸不良,長(zhǎng)期過(guò)熱燒壞所致。
將住戶內(nèi)用電設(shè)備的插頭拔下,將所有照明開(kāi)關(guān)都斷開(kāi),用萬(wàn)用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開(kāi)關(guān),將負(fù)荷近線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)供電。
5.2.3 針對(duì)5.
1.1.2 中的情況,首先將與跳閘開(kāi)關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭拔下(或?qū)⒄彰鏖_(kāi)關(guān)斷開(kāi)),用萬(wàn)用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護(hù)控制開(kāi)關(guān),逐一將電器接到電源上,直至找到故障跳閘原因并解決。
5.2.4 針對(duì)5.
1.1.3 中的情況,斷開(kāi)電源開(kāi)關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬(wàn)用表檢查確認(rèn)線路正常后主可恢復(fù)關(guān)電。
5.2.5 針對(duì)5.
1.1.4 中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次檢查電度表的接線是否正確。
如確認(rèn)是表本身質(zhì)量而燒壞,可更換由供電局認(rèn)可校準(zhǔn)后同意使用的同一型號(hào)電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點(diǎn)。
5.3驗(yàn)電當(dāng)故障排除后,確認(rèn)線路完好時(shí),方可送電,并用萬(wàn)用表測(cè)量電壓是否正常。
5.4維修人員找出故障點(diǎn)并排除故障在確認(rèn)線路完好后,方可恢復(fù)關(guān)電。
6. 插座無(wú)電修理
6.1維修過(guò)程:
6.1.1 分析原因:插座無(wú)電可能由以下原因造成:
6.1.1.1 由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。
6.1.1.2 由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路漏電,短路;
或該插座線路超負(fù)荷時(shí),致使保險(xiǎn)絲熔斷或自動(dòng)開(kāi)關(guān)跳閘。
6.1.1.3 因?yàn)轭l繁插拔造成插座端子上的電源接線松動(dòng),接觸不良。
6.1.1.4 線路出現(xiàn)斷線。
6.2維修程序:
6.2.1 針對(duì)
6.1.1.1 中的原因,可告訴用戶在是在停電檢修線路。
6.2.2 針對(duì)
6.1.1.2 中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場(chǎng)情況,然后斷開(kāi)相應(yīng)回路的電源開(kāi)關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔查找故障點(diǎn),排除漏電點(diǎn),再更換保險(xiǎn)絲或?qū)⒆詣?dòng)開(kāi)關(guān)合上,恢復(fù)送電,若線路超負(fù)荷,可告知住戶及時(shí)處理。
6.2.3 針對(duì)
6.1.1.3 中的情況,先斷開(kāi)此回路的電源開(kāi)關(guān),將插座重新接線,確認(rèn)接線牢固可靠后,方可送電。
6.2.4 針對(duì)
6.1.1.4 中的情況,先斷開(kāi)此回路的電源開(kāi)關(guān),用萬(wàn)用表歐姆檔找故障點(diǎn),故障排除后方可送電
6.2.5 檢電:插座線路送電后,用電筆驗(yàn)電,再用萬(wàn)用表電壓檔檢測(cè)供電電壓是否穩(wěn)定。
6.3維修須知維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再斷電后再找故障。
7. 配電開(kāi)關(guān)故障修理
7.1維修過(guò)程7.
1.1分析原因:低壓開(kāi)關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:7.
1.1.1 因線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開(kāi)關(guān)的額定短路通斷能力時(shí),空氣開(kāi)關(guān)燒壞。
7.
1.1.2 因線路過(guò)載,開(kāi)關(guān)跳閘或線路上的負(fù)載電流大開(kāi)空氣開(kāi)關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時(shí),空氣開(kāi)關(guān)燒壞或觸器觸頭長(zhǎng)期通過(guò)較大的通斷電流,引起觸頭嚴(yán)重發(fā)熱蝕損壞。
7.2維修程序:
7.2.1 針對(duì)7.
1.1.1 中的情況,先將抽屜上的空氣開(kāi)關(guān)置于'off'位置,再將電源側(cè)的斷路置開(kāi)分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路負(fù)荷情況下),然后將開(kāi)關(guān)抽屜抽出來(lái),用萬(wàn)用表檢查線路,查找短路故障點(diǎn),排除故障后再檢查開(kāi)關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護(hù)元件是否完好,保護(hù)元件動(dòng)作的整定值是否滿足設(shè)計(jì)要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開(kāi)關(guān)或熔斷器后,恢復(fù)正常送電。
如果是開(kāi)關(guān)跳閘,先將電源的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實(shí)際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開(kāi)關(guān)抽屜抽出來(lái),用萬(wàn)用表檢查線路,確認(rèn)線路無(wú)故障后,將開(kāi)關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,最后用鉗型電流表測(cè)試三相負(fù)載電流(或通過(guò)柜上的電流指示儀表觀測(cè)),看是否超過(guò)設(shè)計(jì)要求;
如確認(rèn)為是由于線路過(guò)載造成開(kāi)關(guān)跳閘,則需將此線路負(fù)荷減少;
如空氣開(kāi)關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。
7.3驗(yàn)電:線路送電后,看線路上的電壓,電流表指示是否穩(wěn)定正常。
7.4維修須知:維修人員在維修時(shí)應(yīng)斷電后再查找故障,斷電順序?yàn)橄葦嚅_(kāi)負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān),后斷開(kāi)電源側(cè)開(kāi)關(guān),送電順序相反。
8. 洗臉(菜)盆下漏水
8.1維修過(guò)程:8.
1.1先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,或用水中膠帶密封接口破損處,以達(dá)到不漏水為止。
8.
1.2如為水管破裂,應(yīng)及時(shí)更換水管。
8.
1.3如無(wú)破損情況,應(yīng)檢查接口處是否密封,或用生膠帶重新密接口處,裝好不漏為止。
8.
1.4如是臺(tái)式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。
8.
1.5檢驗(yàn):在維修完后,放水試漏,以達(dá)到不再漏水的目的。
若水泥修補(bǔ)過(guò),應(yīng)在水泥凝固后(約需四小時(shí)),再在周圍泡水檢驗(yàn)。
8.2住戶須知住戶不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處,防止漏水。
9.洗臉(菜)盆堵塞
9.1維修過(guò)程:9.
1.1先查明原因9.
1.2取下存水彎倒掉雜物或用抽子試通。
9.
1.3如還是不通,打開(kāi)檢查口用疏通機(jī)疏通,直至?xí)惩橹埂?/p>
9.
1.4檢驗(yàn):盆中放入大量水做排放試驗(yàn),暢通為止。
9.2住戶須知:9.2.1住戶在水池中不要掉入雜物。
9.2.2不要把飯菜倒入洗菜盆中。
10.馬桶漏水
10.1維修過(guò)程:10.
1.1先檢查漏水情況。
10.
1.2如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換,裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥在馬桶四周密封一周(三小時(shí)后可以使用)。
10.3檢驗(yàn):維修后放水看是漏水。
10.4住戶須知:住戶應(yīng)愛(ài)護(hù)使用馬桶。
11.公用天線常見(jiàn)故障修理
1
1.1公用天線常見(jiàn)故障有三類1
1.1.1 無(wú)圖像或圖像模糊黑花點(diǎn)多;
1
1.1.2 圖像有重影;
1
1.1.3 圖像上有緩慢移動(dòng)豎白條或其它圖象
1
1.2常見(jiàn)故障的處理1
1.2.1 對(duì)于1
1.1.1 類故障,全部頻道都這樣一般是放大器燒毀或元器件老化,增益降低或線路接口氧化,接觸不良,對(duì)其處理時(shí)首先應(yīng)根據(jù)故障范圍確定可能發(fā)生故障的放大器及接口,進(jìn)行測(cè)試檢查或用代換法找出故障點(diǎn),并予以排除。
如部分頻道(或香港臺(tái)或國(guó)內(nèi)臺(tái))故障,如天線方向無(wú)問(wèn)題,則可能是相應(yīng)的天線放大器或?yàn)V波器故障或接口接觸不良,可依照前法檢查,排除。
1
1.2.2 對(duì)于1
1.1.2 類故障其產(chǎn)生故障的原因是天線偏離正確方向或線路外屏蔽層接觸不良,處理時(shí),應(yīng)先確定天線方向,然后根據(jù)故障面大小,確定故障點(diǎn)的范圍,逐一檢查,測(cè)試,直至找到故障點(diǎn),并排除1
1.2.3 對(duì)于1
1.1.3 類故障,其產(chǎn)生故障的原因主要是各頻道電平不均,而放大器又過(guò)載造成,此故障處理時(shí),應(yīng)先逐級(jí)檢查,對(duì)信號(hào)電平進(jìn)行均衡,然后找出過(guò)載放大器進(jìn)行調(diào)整,直至信號(hào)達(dá)到要求。
