第1篇 物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書范本
授權(quán)管理:深圳市ky物業(yè)管理有限公司
管理方: 管理處
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,為貫徹公司工作方針,確保各項(xiàng)工作指標(biāo)順利實(shí)現(xiàn),長(zhǎng)期為住戶提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境,公司授權(quán)管理處對(duì)(物業(yè)名稱)實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理并訂立本責(zé)任書。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置:市區(qū)路(街道)號(hào);
占地面積:平方米;
建筑面積:平方米;其中住宅平方米;
物業(yè)類型:
其它:
第二條:管理處應(yīng)管理事項(xiàng)
1、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5、公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6、交通、車輛行駛及停泊。
7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
8、社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。
10、法規(guī)和政策規(guī)定由管理處管理的其它事項(xiàng);
第三條:管理期限
本責(zé)任書期限與開發(fā)商(業(yè)主委員會(huì))同公司簽訂的合同期限相一致。
第四條:公司的權(quán)利和義務(wù)
1、與管理處議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;
2、對(duì)管理處的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,公司有關(guān)部門月、季度、年進(jìn)行考核評(píng)定,如因管理處管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)公司認(rèn)定,有權(quán)免掉管理處主任及其他責(zé)任人的職務(wù)。
3、公司要求管理處對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無故不繳交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取相應(yīng)的催繳催改措施。
4、公司負(fù)責(zé)處理非管理處原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
5、協(xié)助管理處做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
6、公司人事部負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)大鋼,協(xié)助管理處做好培訓(xùn)、考核工作。
7、公司管理部負(fù)責(zé)協(xié)助管理處制定各項(xiàng)規(guī)章制度,并監(jiān)督管理處的執(zhí)行情況。
8、公司工程部負(fù)責(zé)小區(qū)的全面驗(yàn)收。
9、法規(guī)政策規(guī)定由公司承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條:管理處的權(quán)利和義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及管理小區(qū)的特色的規(guī)定,應(yīng)制訂具有該物業(yè)特色的管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)(各種經(jīng)營應(yīng)申報(bào)公司),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(客戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)
利益。
2、遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向公司提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
3、負(fù)責(zé)參照公司有關(guān)文件編制所管轄房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)公司工程部議定后由管理處組織實(shí)施。
4、有權(quán)依照法規(guī)政策、合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;
5、接受公司和物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受業(yè)主的監(jiān)督。
6、至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目;
7、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)公司工程部批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
8、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
9、開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
10、不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。
第六條:管理目標(biāo)
根據(jù)開發(fā)商(業(yè)主委員會(huì))同公司簽訂的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)'管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)'(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與公司協(xié)商同意后作為本責(zé)任書的必備附件。
第七條:管理服務(wù)費(fèi)用
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按開發(fā)商(業(yè)主委員會(huì))同公司的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積元。
2、管理處對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收;但公司有權(quán)對(duì)管理處的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。
3、房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由管理處提出方案,經(jīng)與公司及開發(fā)商(業(yè)主委員會(huì))議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。管理處有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。
4、管理處在接管物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用由公司墊支管理處分5年從管理費(fèi)用中攤銷;
5、因開發(fā)商責(zé)任造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用,按其與公司簽訂的委托管理合同有關(guān)約定執(zhí)行。
第八條:獎(jiǎng)懲措施
1、管理處全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),公司將視情況對(duì)管理處進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
2、管理處未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo),公司分別下列情況,對(duì)管理處進(jìn)行處罰;
第九條:違約責(zé)任
1、如因公司原因,造成管理處未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成管理處經(jīng)濟(jì)損失的,公司應(yīng)給予管理處相應(yīng)補(bǔ)償。
2、如因管理處原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成管理處經(jīng)濟(jì)損失的,公司有權(quán)要求管理處限期整改,并提出警告,直至對(duì)主任及其他負(fù)責(zé)人進(jìn)行行政和經(jīng)濟(jì)處罰。。
3、因開發(fā)商房屋建筑和設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因管理處管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由管理處承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))
第十條:其它事項(xiàng)
①
②
公司簽章: 管理處簽章:
法人代表: 管理處主任:
第2篇 某物業(yè)公司固體危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司固體及危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了防止本公司活動(dòng)、服務(wù)中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物污染環(huán)境及危害人身健康安全,確保所有固體及危險(xiǎn)廢棄物得到最大限度的回收,特制定本管理程序。
2.0適用范圍
適用于本物業(yè)管理公司的各部門、管理處的活動(dòng)、服務(wù)過程中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物的管理。
3.0定義(無)
4.0職責(zé)
4.1 各部門、管理處負(fù)責(zé)識(shí)別本部門各種過程和活動(dòng)中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物并編制清單,當(dāng)有新的活動(dòng)或外界環(huán)境發(fā)生變化時(shí),應(yīng)及時(shí)更新清單。
4.2各部門對(duì)所有產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物應(yīng)按指定的地點(diǎn)進(jìn)行分類存放和管理控制。
4.3管理處負(fù)責(zé)在各區(qū)域合理配置分類垃圾桶,并做好相關(guān)的標(biāo)識(shí)及維護(hù)。
4.4管理處負(fù)責(zé)(若為外包服務(wù)則指導(dǎo)并監(jiān)控供方)分類收集并處理所有的固體及危險(xiǎn)廢棄物暫存于公司指定的分類存放場(chǎng)所,依相關(guān)法規(guī)的要求選擇有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清運(yùn)和回收處理。
5.0內(nèi)容
5.1固體及危險(xiǎn)廢棄物管理原則
5.1.1根據(jù)《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》,結(jié)合本公司的實(shí)際情況進(jìn)行管理。
5.1.2所有固體及廢棄物的管理必須遵照'分類回收、集中保管、統(tǒng)一處理'的原則進(jìn)行。
5.1.3分類回收是指各部門按照固體及危險(xiǎn)廢棄物的類別,將各部門產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物分類以后再回收,應(yīng)在盛裝固體及危險(xiǎn)廢棄物的容器或場(chǎng)所等外面標(biāo)明固體及危險(xiǎn)廢棄物的類別、名稱。
5.1.4集中保管是指公司各部門回收的固體及危險(xiǎn)廢棄物應(yīng)集中存放在指定的場(chǎng)所。
5.1.5 統(tǒng)一處理是指公司依相關(guān)的法規(guī)要求選擇有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清運(yùn)和回收處理。
5.2固體及危險(xiǎn)廢棄物的分類
5.2.1本公司活動(dòng)、服務(wù)中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物主要分為四類,即為不可回收廢棄物、可回收廢棄物、大件廢棄物、有毒有害廢棄物。
5.2.2不可回收廢棄物通常是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的各種有機(jī)體,如腐爛垃圾、廚房垃圾、果殼、花草、衣服等。
5.2.3可回收廢棄物是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的可以換取一定經(jīng)濟(jì)利益的、經(jīng)處理后可重復(fù)利用的廢棄物,如紙張、金屬容器、玻璃瓶、塑料、包裝材料等。
5.2.4 大件廢棄物是指公司及業(yè)戶所淘汰的大件辦公家具等。
5.2.5有毒有害廢棄物是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的對(duì)環(huán)境有害的廢棄物,如廢塑料、廢橡膠、廢干電池、廢蓄電池、廢日光燈管、廢機(jī)油、廢潤滑油、廢有機(jī)溶劑、廢油漆、廢乳膠漆、廢防水涂料、廢硒鼓、廢墨盒等。
5.3固體及危險(xiǎn)廢棄物的回收處理
5.3.1管理處負(fù)責(zé)對(duì)各區(qū)域分類垃圾桶內(nèi)的垃圾進(jìn)行回收并分類暫存于公司指定的垃圾集中存放處。
5.3.2本公司所有固體及危險(xiǎn)廢棄物交由國家認(rèn)可的、有資格的廢物處理公司處理,管理處負(fù)責(zé)將本公司及本單位的環(huán)境等要求事項(xiàng)通知廢物處理公司。
5.3.3對(duì)可回收廢棄物進(jìn)行集中回收,定期聯(lián)絡(luò)有關(guān)廢棄物處理公司處理,以換取一定的經(jīng)濟(jì)收益。
6.0相關(guān)文件
《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》
《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書》
7.0記錄
《固體及危險(xiǎn)廢棄物清單》
第3篇 物業(yè)管理師中級(jí)知識(shí)試題與答案
一、單選題(每題1分,滿分30分)
1 房屋附屬的消防水泵應(yīng)定期進(jìn)行試用,至少每年進(jìn)行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等級(jí)劃分種( )類建筑物是指儲(chǔ)存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意義的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大廈的電梯鑰匙要由( )管理。
a 專門部門 b 專門人員 c 工程部經(jīng)理 d 保安人員
4 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動(dòng)用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作由( )負(fù)責(zé)。
a 物業(yè)管理公司經(jīng)理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部專職消防管理人員
5 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)庫的清潔衛(wèi)生一般由( )負(fù)責(zé)。
a 停車場(chǎng)庫門衛(wèi) b 保潔部專職人員 c 車主 d 物業(yè)管理公司指定的其他人員
6 按照國際慣例,物業(yè)管理公司應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同和協(xié)議,簽訂協(xié)議后,如果車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)時(shí)丟失,車內(nèi)物品丟失造成的損失由( )負(fù)責(zé)。
a 物業(yè)管理公司 b 物業(yè)管理公司和車主 c 車主 d 停車場(chǎng)保安人員
7 生活飲用水二次供水的水質(zhì)應(yīng)該每( )檢測(cè)一次。
a 一個(gè)月 b 三個(gè)月 c 半年 d 一年
8 物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)清運(yùn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 當(dāng)時(shí) b 當(dāng)日 c 隔日 d 之后適當(dāng)?shù)臅r(shí)候
9 根據(jù)國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則》規(guī)則,住宅小區(qū)人平均公用綠地應(yīng)達(dá)到每個(gè)居民平均占有()平方米以上,綠地率要達(dá)到( )。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 廣告是()有計(jì)劃地利用媒體傳達(dá)各類信息,從而影響公眾行為的信息傳播活動(dòng)。
a 廣告商 b 廣告客戶 c 廣告媒體 d 廣告的組織與管理者
11 我國給排水設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定,生活熱水(當(dāng)無軟化水設(shè)施時(shí))出水溫度不高于( )℃,這主要是為了防止水垢產(chǎn)生。a 45 b 55 c 65 d 75
12 物業(yè)管理公司保安人員巡邏的范圍限度委( )。a 車場(chǎng) b 公共走廊 c 物業(yè)的公共地方 d 綠化區(qū)域
13 除保安人員外,物業(yè)管理公司其他員工( ),必須履行消防人員的職責(zé)。
a 也都是專職消防隊(duì)員 b 都是義務(wù)消防隊(duì)員
c 都不是消防隊(duì)員 d 也都應(yīng)成為專業(yè)消防隊(duì)員
14 物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施之一,是禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間內(nèi)從實(shí)施工作業(yè),規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間一般是指( )a 晚間10:00~次晨6:00 b 晚間10:00~次晨8:00
c 晚間12:00~次晨8:00 d 晚間12:00~次晨6:00
15 新建住宅小區(qū)內(nèi)有路名的道路兩旁的綠化和養(yǎng)護(hù)管理有()負(fù)責(zé)。
a 物業(yè)管理公司 b 圓林部門 c 房管部門 d 街道辦事處
16 凡是人為造成物業(yè)管理區(qū)域綠化級(jí)設(shè)施損壞的,根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和公共契約的有關(guān)條文進(jìn)行賠償和罰款處理。如屬兒童所為,( )賠償。 a 由家長(zhǎng) b 可以不 c 由兒童本人 d 由區(qū)內(nèi)居民共同
17 房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定的承載能力,隨時(shí)有倒塌的可能,不能確保住用安全的房屋屬于( )。
a 嚴(yán)重?fù)p壞房 b 一般損壞房 c 危險(xiǎn)房 d 基本完好房
18 中修工程的一次費(fèi)用一般在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的( )以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅( )要進(jìn)行一次清洗消毒工作。
a 一個(gè)月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附屬設(shè)備維修的中修工程,更換率一般在( )。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
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sp; 21 小型家用燃油燃?xì)忮仩t,是指發(fā)熱量在50~( )千瓦的鍋爐。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活飲用水二次供水及其衛(wèi)生管理時(shí)( )的職責(zé)。
a 自來水廠 b 市政管理部門 c 物業(yè)管理公司 d 住戶
23 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,( )分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 綠化養(yǎng)護(hù)與管理考核指標(biāo)規(guī)定,新種樹苗若是本市苗成活率應(yīng)答與( )。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ( )是供整個(gè)居住區(qū)居民共同實(shí)用的綠地,面積一般在1000平方米左右。
a 居住區(qū)公共綠地 b 居住區(qū)級(jí)效游園 c 公共建筑專用建筑 d 道路綠地
26 ( )是主體性文化娛樂活動(dòng)。
a 體操運(yùn)動(dòng) b 文藝聯(lián)歡會(huì) c “九。九”敬老家庭運(yùn)動(dòng)會(huì) d 攝影展覽
27 物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,也應(yīng)獲得一定的利潤,其利潤率由( )來確定。
a 業(yè)主委員會(huì) b 物業(yè)管理企業(yè) c 政府物價(jià)部門 d 政府規(guī)劃部門
28 房屋維修管理得罪基本原則是( )。
a 經(jīng)濟(jì),合理,安全,實(shí)用的原則 b 區(qū)別對(duì)待的原則 c 服務(wù)原則 d 有償服務(wù)的原則
29 寫字樓的客務(wù)服務(wù)主要指( )。
a 硬件服務(wù) b 軟件服務(wù) c 前臺(tái)服務(wù) d 保潔服務(wù)
30 商場(chǎng)具有( ),才會(huì)吸引更多的顧客。
a 自己鮮明的特色 b 強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 c 潛在的無形資產(chǎn) d 大面積的停車場(chǎng)
二 多選題(每題1分,滿分30分)
31 房屋附屬設(shè)備的實(shí)用管理制度,主要有( )等。
a 設(shè)備運(yùn)行值班制度 b 交接班制度 c 技術(shù)檔案管理制度 d 設(shè)備操作實(shí)用人員崗位責(zé)任制
32 房屋給水系統(tǒng)的管理工作包括( )等。
a 建立正常的供水用水制度 b 經(jīng)常維護(hù)并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱
c 采用節(jié)水型水箱配件、節(jié)水龍頭等 d 對(duì)消防水泵定期進(jìn)行試泵
33 消防管理的主要內(nèi)容有( )。
a 建立專職消防班組 b 制定完善的消防制度和規(guī)定 c 管理好消防設(shè)備 d 發(fā)生火災(zāi)時(shí),保證住戶人身及財(cái)產(chǎn)安全
34 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,一般居住區(qū)和文教區(qū)得晝間噪聲標(biāo)準(zhǔn)是( )分貝,夜間為()分貝。 a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域保潔管理的操作細(xì)則要求( )等每日必須清潔的部位。
a 制定區(qū)域內(nèi)的道路 b 制定區(qū)域內(nèi)綠化帶 c 樓內(nèi)各層樓梯 d 公共部位窗戶
36 物業(yè)管理區(qū)域綠化環(huán)境管理隊(duì)伍的組成應(yīng)包括( )等。
a 綠化環(huán)境管理隊(duì)伍的管理者 b 綠化環(huán)境管理技術(shù)人員 c 技術(shù)工人 d 苗圃工作人員
37 為了制定切實(shí)可行的文體娛樂活動(dòng)方案,制訂者必須做還調(diào)查分析工作,調(diào)查分析主要涉及與活動(dòng)有關(guān)的( )等方面。
a 參與人員 b 場(chǎng)地與設(shè)備 c 器材 d 資金
38 嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域文體娛樂活動(dòng)管理的工作內(nèi)容主要有( )等。
a 確定文體娛樂設(shè)施經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)管理及服務(wù)人員 b 宣傳各項(xiàng)規(guī)章制度
c 對(duì)重大活動(dòng)、重點(diǎn)設(shè)施、器材需制訂重點(diǎn)措施 d 執(zhí)行規(guī)章制度,糾正違章行為
39 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )具有戶外廣告的特征。
a 路標(biāo) b 看板 c 告示欄 d 散發(fā)的宣傳資料
40 用戶程控交換機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)( )有人值班,值班人員需認(rèn)真做好當(dāng)班記錄,并做好交接班工作
a 8小時(shí)工作時(shí)間內(nèi) b 白天 c 夜間 d 24小時(shí)
; 41 以下( )不是物業(yè)管理公司治安管理的工作內(nèi)容。
a 培訓(xùn)保安人員 b 完善管區(qū)內(nèi)安全防范設(shè)施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 維護(hù)管區(qū)內(nèi)的治安秩序
42 物業(yè)管理公司應(yīng)制定的消防制度和規(guī)定一般包括( )等。
a 消防中心值班制度 b 防火檔案制度 c 防火崗位責(zé)任制度 d 物業(yè)管理區(qū)域消防管理制度
43 根據(jù)有關(guān)規(guī)定物業(yè)管理公司對(duì)所管區(qū)域撿拾到的物品保存期限為:重要物品()一般物品( )食品一個(gè)月。
a 二年 一年 b 二年六個(gè)月 c 一年 劉個(gè)月 d 一年 三個(gè)月
44 進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛,必須按管理公司規(guī)定的行駛路線行駛,進(jìn)入車庫時(shí)一般限速每小時(shí)( )公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的原因主要是( )。
a 直接以煤炭作為能源燃燒 b 燃油型機(jī)動(dòng)車輛超標(biāo)排放尾氣
c 基建工地?fù)P塵以及物業(yè)維修和裝修造成粉塵污染 d 不當(dāng)燃燒以及燃放煙花爆竹等
46 物業(yè)管理公司可以在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展一些有意義的主體性文體娛樂活動(dòng),也可以開展( )等一般性活動(dòng)。
a 文藝 b 體育 c 銷售有獎(jiǎng)彩票 d 攝影展覽
47 漏水時(shí)給水管道及配件的常見毛病,常用維修方法有( )。
a 打楔堵漏法 b 關(guān)注環(huán)氧樹脂堵漏法 c 哈法夾堵漏法 d 換管法
48 ( )是物業(yè)管理公司的治安管理工作的內(nèi)容。
a 設(shè)置安全保衛(wèi)機(jī)構(gòu) b 制訂各項(xiàng)治安管理制度和工作程序c 打擊違法犯罪活動(dòng) d 加強(qiáng)管區(qū)內(nèi)車輛管理
49 高層建筑消防的特點(diǎn)有耐火極限低,( )。
a 火險(xiǎn)因素多 b 火勢(shì)蔓延快 c 撲救難度大 d 疏散困難
50 為了便于車輛管理,建設(shè)停車場(chǎng)庫時(shí),對(duì)其內(nèi)部應(yīng)有( )要求。
a 光度 b 設(shè)施 c 利用率 d 區(qū)位布置
51 物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域衛(wèi)生保潔中的職責(zé)范圍時(shí)( )。
a 區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地的清潔保潔 b 區(qū)內(nèi)樓與公共部位的清潔保潔
c 區(qū)內(nèi)生活垃圾和糞便的清運(yùn) d 區(qū)內(nèi)居民、商業(yè)、飲食業(yè)等執(zhí)行城市環(huán)境衛(wèi)生管理,物業(yè)
環(huán)境衛(wèi)生管理情況的監(jiān)督檢查
52 廣告具有( )功能。
a 經(jīng)濟(jì) b 文化 c 宣傳 d 政治
53 物業(yè)管理費(fèi)用的計(jì)算可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來表示:*=σ*i,其中*i應(yīng)包括( )及其他一些費(fèi)用。
a 綠化管理費(fèi) b 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) c 辦公費(fèi) d 物業(yè)管理企業(yè)的利潤
54 物業(yè)管理招標(biāo)程序包括( )。
a 選擇招標(biāo)方式 b 編制招標(biāo)文件 c 送政府部門批準(zhǔn) d 組織勘察現(xiàn)場(chǎng)
55 在物業(yè)管理檔案中,檔應(yīng)包括( )等內(nèi)容。
a 房屋分戶平面圖 b 房屋接管驗(yàn)收紀(jì)錄 c 租金測(cè)估算計(jì)算表 d 維修記錄卡
56 ( )屬于物業(yè)管理資料常見形式。
a 平面圖 b 記錄手冊(cè) c 幻燈片 d 統(tǒng)計(jì)表
57 下面闡述是正確的有( )。
a 業(yè)主是物業(yè)的主人 b 許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會(huì)c 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ) d 物業(yè)管理權(quán)是物業(yè)管理中的根本問題
58 物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個(gè)人素質(zhì)包括( )
a 語言表達(dá)能力 b 端莊的
儀表儀容 c 良好的心里素質(zhì) d 掌握各種設(shè)備的維修技能
59 小型家用燃油燃?xì)膺^路的特點(diǎn)有 ( )
a 操作簡(jiǎn)單 b 一次性投資少 c 實(shí)用壽命短 d 燃料費(fèi)用低
60 發(fā)生失竊案應(yīng)根據(jù)()決定是否向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。
a 物業(yè)管理公司的制度 b 客人的正確要求 c 保安部的規(guī)模 d 丟失財(cái)務(wù)的價(jià)值
三、 判斷提(每題1分,滿分40分)
61 房屋附屬設(shè)備零星維修,是指設(shè)備零件更換率一般在10%以下的維修工程。
62 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路市政排水設(shè)備,一律由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維修,管理。
63 在物業(yè)管理中,房屋給排水設(shè)備的驗(yàn)收,應(yīng)執(zhí)行國家驗(yàn)收規(guī)范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下來,再要求有關(guān)施工單位限期整改。
64 變頻空調(diào)系統(tǒng)通過電流頻率變化調(diào)節(jié)空調(diào)系統(tǒng)電動(dòng)機(jī)輸出功率,以適應(yīng)空調(diào)負(fù)荷的季節(jié)和日夜的變化,達(dá)到節(jié)約能源的目的。
65 物業(yè)管理區(qū)域的門衛(wèi),除執(zhí)行治安管理職能外,還要為用戶和客人提供各種有關(guān)服務(wù)。
66 物業(yè)管理公司保安部門24小時(shí)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。
67 物業(yè)管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術(shù)和方法。
68 高層建筑內(nèi)部可以進(jìn)行消防區(qū)域分隔,也可以不進(jìn)行分隔。
69 物業(yè)管理公司可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)停車場(chǎng)。
70 任何情況下多不允許在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質(zhì)。
71 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有各類垃圾可以分類對(duì)方,也可以不分類統(tǒng)一集中對(duì)方。
72 物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有部位的衛(wèi)生保潔工作。
73 物業(yè)管理公司的綠化管理部門可以直接對(duì)外營業(yè),為公司創(chuàng)收。
74 在房屋附屬消防設(shè)備的日常性保養(yǎng)工作中,消防專用水箱一般要在規(guī)定期限內(nèi)調(diào)水、放水,以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象。
75 房屋內(nèi)衛(wèi)生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。
76 目前我國已有部門建筑的空調(diào)系統(tǒng)采用了冷蓄冷,就是制冷機(jī)在夜間用電低谷時(shí)間運(yùn)行,制冷蓄存冷量,白天將蓄存的冷量供應(yīng)空調(diào)負(fù)荷,從而轉(zhuǎn)移電力高峰,降低運(yùn)行成本。
77 當(dāng)樓內(nèi)大堂人流過分擁擠時(shí),門衛(wèi)應(yīng)允許并引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。
78 物業(yè)管理公司的消防管理機(jī)構(gòu)一般設(shè)置在公司的物業(yè)管理部。
79 物業(yè)管理公司有權(quán)力在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓前或樓群之間的空地上設(shè)置臨時(shí)停車場(chǎng)。
80 住宅小區(qū)生活飲水二次供水及其衛(wèi)生管理,由市政管理部門負(fù)責(zé)。
81 房屋的日常養(yǎng)護(hù),既包括對(duì)房屋的零星養(yǎng)護(hù),也包括對(duì)房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。
82 物業(yè)管理公司保潔部的倉庫保管員,負(fù)責(zé)清潔工座機(jī)用品的購買和收發(fā)工作。
83 城市環(huán)境衛(wèi)生管理部受住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的委托,對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)上的垃圾執(zhí)行有償清運(yùn)工作。
84 根據(jù)1992年4月15日頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,住宅小區(qū)綠化覆蓋率應(yīng)到35%以上。
85 物業(yè)管理公司在所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)開展文體娛樂活動(dòng),不能向參加活動(dòng)者收取費(fèi)用,
86 物業(yè)管理人員不需要掌握廣告宣傳,文體娛樂活動(dòng)設(shè)施與器材的使用方法等方面的有關(guān)知識(shí),因?yàn)樗屑夹g(shù)性工作都可以外請(qǐng)專業(yè)人員承擔(dān)。
87 電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)和故障秀麗,必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。
88 容積式生活熱水加熱具有體積小,設(shè)備管道簡(jiǎn)單的優(yōu)點(diǎn),但水溫波動(dòng)較大,水質(zhì)硬時(shí)易結(jié)垢。
89 門衛(wèi)工作主要是治安管理,沒有為用戶提供其他服務(wù)的職能。
90 保安部一般有消防組、警衛(wèi)組、內(nèi)保組等部分構(gòu)成。
91 房屋的完損等級(jí)分為三類,即完好房,一般損壞房和危險(xiǎn)房。
92 停車場(chǎng)庫門為一般只設(shè)一人,其職責(zé)是登記收費(fèi)和指揮車輛出入及停放。
93 城市污水二級(jí)處理技術(shù)是將污水中懸浮固性物通過機(jī)構(gòu)武力的沉淀,漂選,過濾等方法,使污水中過濃的有毒,有害物質(zhì)得到凈化。
94 不管物業(yè)管理公司規(guī)模大小,其保潔部一般分設(shè)三個(gè)班組:樓宇清潔服務(wù)班組,公共區(qū)域清潔班組,高空外墻清潔班組。
95 清潔衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)中的“七凈”是指:路面凈,路沿凈,人行道凈,雨污水井口凈,樹根凈,電線桿根凈,墻根凈。
96 制訂綠化技術(shù)管理規(guī)定和措施,實(shí)施綠化管理員工培訓(xùn)是物業(yè)管理公司綠化部主管的職責(zé)。
97 制訂文體娛樂活動(dòng)方案的主要內(nèi)容包括:調(diào)查開展活動(dòng)的條件和住區(qū)人員對(duì)活動(dòng)的需求,設(shè)計(jì)具體活動(dòng)項(xiàng)目及主題,列出個(gè)工作階段和各方面工作項(xiàng)目主要要求,提出相關(guān)問題的解決方法。
98 文體娛樂活動(dòng)管理規(guī)章制度的種類有《員工手冊(cè)》場(chǎng)館及設(shè)施器材使用館里人員的《崗位職責(zé)》《考核獎(jiǎng)懲辦法》各種《檢查制度》等。
99 住宅小區(qū)物業(yè)管理手段是先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)在管理工作中的應(yīng)用。
100 綠化技術(shù)人員的職責(zé)有制定工作規(guī)劃,組織培訓(xùn),考核部署工作,開展創(chuàng)收工作。
答案:
一、 單選題
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 23a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多選題
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45abcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58abc 59ab 60bd
三、判斷題
第4篇 安必盛物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
安必盛物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
上海安必盛物業(yè)管理有限公司于2005年初,由上海東苑集團(tuán)旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。公司成立于2001年11月,是上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員代表單位,具有物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì),通過'iso9001'質(zhì)量管理體系論證,于2005年4月被上海市物價(jià)局授予'誠信建設(shè)單位'、2005年度被評(píng)為'閔行區(qū)十佳物業(yè)管理企業(yè)'、2006年被評(píng)為'上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)優(yōu)秀會(huì)員單位'、在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜被評(píng)為2006年度優(yōu)秀物業(yè)管理公司。
公司一直遵循'用心成就品質(zhì)'的企業(yè)宗旨,擁有一批具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和較高專業(yè)技術(shù)水平的管理隊(duì)伍。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為:'五部十六處',即:市場(chǎng)拓展部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保障部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、行政人事部和各項(xiàng)目管理處;并投資成立上海雅斯酒店管理公司,管理酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。
公司現(xiàn)已管理的項(xiàng)目有住宅、別墅、公眾物業(yè)、辦公樓、商場(chǎng)、酒店式公寓及顧問管理等多種類型,總建筑面積達(dá)200萬平方米。
公司提倡'以人為本,持續(xù)改進(jìn)'的管理理念。
安必盛物業(yè)人以'管一處樓盤,留一處口碑'努力的目標(biāo),用心來經(jīng)營和管理物業(yè)。在日常管理工作中,以整潔儀容儀表、文明言行舉止展現(xiàn)物業(yè)人的風(fēng)貌,使業(yè)主倍感親切;以急業(yè)主所急,想業(yè)主所想,竭盡全力為業(yè)主解決問題,達(dá)到方便業(yè)主生活的目的;以嚴(yán)格的系統(tǒng)管理,不斷發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)管理中存在的問題,實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意,不斷提高創(chuàng)建物業(yè)品牌。
公司一貫堅(jiān)持的質(zhì)量方針為:創(chuàng)建一流的服務(wù)品牌、營造和諧的生活環(huán)境。質(zhì)量目標(biāo)為:保持安全文明管理區(qū)域和物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)窗口的稱號(hào),爭(zhēng)創(chuàng)市級(jí)優(yōu)秀示范、文明小區(qū);公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)力爭(zhēng)達(dá)到區(qū)級(jí)文明小區(qū)、市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。公司對(duì)每一位員工的工作要求是:虛心聽取業(yè)主意見,全心全意為業(yè)主服務(wù)。
在當(dāng)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,安必盛物業(yè)公司將繼續(xù)稟承'用心成就品質(zhì)'的宗旨,'以人為本,持續(xù)改進(jìn)'的管理理念,不斷以法規(guī)規(guī)范人,以良好的風(fēng)尚鼓舞人,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感化人,確保業(yè)主獲得超值服務(wù)享受、感受全新工作環(huán)境。
安必盛物業(yè)愿用我們不懈地努力為你我的明天譜寫更美好地樂章!
企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理
1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。'企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家'便是其核心體現(xiàn)。
2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動(dòng)性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進(jìn)模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
4、'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。
第5篇 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介網(wǎng)站宣傳材料
物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介(公司網(wǎng)站宣傳)
公司簡(jiǎn)介
武漢東木物業(yè)管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團(tuán)武漢公司。注冊(cè)資本300萬元,是一家擁有國家二級(jí)資質(zhì)并通過iso9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。公司現(xiàn)有員工1100余人,其中獲得崗位專業(yè)證書的有80多人,各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)公司之一,專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù):保安服務(wù)、清潔服務(wù)、工程服務(wù)、綠化服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等。通過多年的實(shí)踐,我們?cè)诤笔袌?chǎng)上取得了一席之位,為社會(huì)樹立了健康完善的物業(yè)服務(wù)形象,創(chuàng)立了具有特色的物業(yè)管理模式,這主要是公司管理層的正確領(lǐng)導(dǎo),不斷追求一流的進(jìn)取精神和全體員工勤奮工作的成果。
公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),合理的價(jià)格在湖北物業(yè)市場(chǎng)中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場(chǎng)、住宅、工業(yè)園、4s店、醫(yī)院、大專院校、體育場(chǎng)館等。東木物業(yè)在充分借鑒深圳物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),以“快速反應(yīng),精致服務(wù)”的發(fā)展理念,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益的經(jīng)營方針,逐步在專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化和規(guī)?；县S富與完善,并形成了一整套特色的物業(yè)管理模式。公司從客戶和市場(chǎng)的需求出發(fā),不斷改進(jìn)和完善管理服務(wù)體系,寓管理于服務(wù)之中,全心全意為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),自覺回報(bào)客戶、奉獻(xiàn)社會(huì)。
企業(yè)文化
企業(yè)使命:締造經(jīng)典物業(yè)品牌,幫助發(fā)展商建立持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
企業(yè)宗旨:經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導(dǎo)者合作伙伴信譽(yù)的延續(xù)者質(zhì)量方針,以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)。
企業(yè)目標(biāo):創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展的全國一流的物業(yè)管理企業(yè)精神:以人為本,服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,溝通創(chuàng)造滿意企業(yè)道德:誠實(shí)做人,誠實(shí)做事企業(yè)信念:一份耕耘,一份收獲。
◇追求管理、服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)化、人性化
◇致力于建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系和“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化
◇強(qiáng)調(diào)“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合
◇強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合
◇確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化
◇確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美
◇致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)
◇致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境
超前、創(chuàng)新意識(shí)
一流的服務(wù),不只是被動(dòng)地滿足顧客的暫時(shí)需求,還要以超前的意識(shí)去引導(dǎo)消費(fèi),滿足顧客的潛在需求;以創(chuàng)新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。
售后意識(shí)
始終把每一個(gè)合作發(fā)展商作為自己最重要的服務(wù)對(duì)象,把物業(yè)管理企業(yè)作為發(fā)展商的“售后服務(wù)部門”,傾心為發(fā)展商提供前期介入、銷售促進(jìn)及信譽(yù)延續(xù)等服務(wù)?！案?以高素質(zhì)的專業(yè)人才,利用高科技手段,去實(shí)施高質(zhì)量的管理。當(dāng)今的物業(yè)管理,對(duì)智能化、園藝、社區(qū)文化、配套服務(wù)等要求越來越高,因此,我們把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ),一直致力于提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,對(duì)招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)、考核嚴(yán)格把關(guān),造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。
低成本運(yùn)作
一直堅(jiān)持“為業(yè)主用好每一分錢”的原則,嚴(yán)格、科學(xué)地進(jìn)行成本管理,為業(yè)主提供最佳性價(jià)比的服務(wù),從而使業(yè)主、租戶、發(fā)展商、物管企業(yè)全面受益。
精良的管理團(tuán)隊(duì)
一支深諳物業(yè)管理精髓的精英團(tuán)隊(duì)。我們致力于建設(shè)中國最好的物業(yè)管理者隊(duì)伍,公司的發(fā)展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動(dòng)力源泉。
關(guān)注細(xì)節(jié)
實(shí)施人性化管理,創(chuàng)導(dǎo)和睦的鄰里關(guān)系。我們?cè)诠芾碇袕?qiáng)調(diào)溝通、理解與接納傾訴,關(guān)注生活細(xì)節(jié)。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對(duì)象,傾心聆聽,還開通了24小時(shí)服務(wù)的綠色熱線電話和網(wǎng)上物管服務(wù)。同時(shí),管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產(chǎn)生共鳴的朋友等。我們?yōu)轭櫩蛣?chuàng)造了文明、健康、和睦的鄰里關(guān)系,在顧客中產(chǎn)生了巨大的向心力和凝聚力。
簡(jiǎn)化內(nèi)部管理事務(wù)
我們堅(jiān)持“做精、做強(qiáng)”戰(zhàn)略,在精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡(jiǎn)單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內(nèi)功、厚積薄發(fā)的市場(chǎng)戰(zhàn)略充分保證了所接管的每個(gè)物業(yè)都能成為服務(wù)精品。
服務(wù)項(xiàng)目多,配套齊全
充分利用現(xiàn)有資源以及適當(dāng)引入外部資源,為顧客各項(xiàng)合法的共性化及個(gè)性化需求提供服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容以菜單的方式通過網(wǎng)絡(luò)、公告等形式向顧客公開,全天候?yàn)轭櫩吞峁┤轿粌?yōu)質(zhì)服務(wù)。在我們所服務(wù)的許多社區(qū)里,顧客只需要一部電話,或者一臺(tái)電腦,就可做到足不出戶享受購物、訂餐、維修、家政等各項(xiàng)服務(wù)。
管理優(yōu)勢(shì)
*人才儲(chǔ)備
第6篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)管理
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.商品房銷售時(shí),專項(xiàng)維修資金的繳納比例是()。
a購房款的1%一2%
b購房款的2%~3%
c,購房款的3%~4%
d購房款的4%~5%
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金有關(guān)規(guī)定的掌握程度。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號(hào))的規(guī)定,在銷售商品房時(shí),購房
者應(yīng)當(dāng)按購房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
2.在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí),代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無誤辦理賬戶轉(zhuǎn)移后續(xù)后,自雙方簽字蓋章之日起()。
a 10日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案
b 15日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案
c 20日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案
d 30日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí),代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無誤后,應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主委員會(huì)備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
3.在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余的維修資金()。
a結(jié)余部分退還
b結(jié)余部分不予退還
c結(jié)余部分退還新產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)繳
d結(jié)余部分不予退還隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。
a按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主
b按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主
c按賬面余額按面積退還業(yè)主
d按賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳納比例退還業(yè)主
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)專項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
5.物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時(shí)按年末應(yīng)收取賬款余額的()計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用。
au.r2u/0一u.1j’j/0
bo.3%~0.4%
c 0.3%~0.5%
do.4%~0.5%
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。
6.關(guān)于物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理,說法不正確的是()。
a分為獨(dú)立核算和非獨(dú)立核算兩種形式
b物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個(gè)獨(dú)立行駛管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)
c酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作
d物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài),又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的掌握程度。選項(xiàng)c“酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作’’應(yīng)為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)利,但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作”。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170“ 171貞。
7.酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)提基數(shù)為()。
a預(yù)收服務(wù)資金
b實(shí)收服務(wù)資金
c預(yù)收服務(wù)資金和其他收入
d實(shí)收服務(wù)資金和其他收入
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。
8.酬金制的年末結(jié)余資金歸屬()。
a全體業(yè)主
b物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后,剩余部分歸全體業(yè)主
c用于業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)
d計(jì)人物業(yè)管理的利潤
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第172頁。
9.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的是()。
a無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
b物業(yè)管理收人
c物業(yè)經(jīng)營收入
d物業(yè)大修收人
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。選項(xiàng)a“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”屬于其他業(yè)務(wù)收入。
故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。
10.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤構(gòu)成的是:
a營業(yè)利潤
b投資凈收益
c營業(yè)稅及附加
d補(bǔ)貼收入
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)利潤的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。選項(xiàng)c“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。
11.以下不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)的是()。
a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
b營業(yè)稅及附加
c物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用
d辦公費(fèi)用
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。選項(xiàng)b“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括()。
a成本和費(fèi)用管理b利潤管理c專項(xiàng)維修資金的管理d稅金管理
e營業(yè)收入管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168頁。
2.主營業(yè)業(yè)務(wù)收入包括()。
a物業(yè)經(jīng)營收人b物業(yè)大修收入c人戶維修收入d特約服務(wù)收入
e物業(yè)管理收入
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收人和物業(yè)大修收入。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169貞。
3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成包括()。
a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)
b辦公費(fèi)用
c物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
d物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用
e物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。選項(xiàng)b“營業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173~174頁“物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成”的內(nèi)容。
4.公房銷售時(shí),繳納維修資金的提取比例是()。
a多層住宅不低于售房款的20%
b多層住宅不低于售房款的25%
c多層住宅不低于售房款的30%
d高層住宅不低于售房款的25%
e高層住宅不低于售房款的30%
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的掌握程度。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號(hào))的規(guī)定,在出售公房時(shí),售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第176頁。
5.下列屬于物業(yè)經(jīng)營收入的是()。
a房屋出租收入
b會(huì)所收入
c廢品回收收入
d房屋中介代理收入
e材料物質(zhì)銷售收入
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)經(jīng)營收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收人,如房屋出租收入和經(jīng)營停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。選項(xiàng)c“廢品回收收入”、選項(xiàng)d“房屋中介代理收入”和選項(xiàng)e“材料物質(zhì)銷售收入”都屬于“其他業(yè)務(wù)收入”。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第168~169頁。
6.企業(yè)發(fā)生壞賬損失時(shí),如何進(jìn)行處理()。
a企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金
b收回已核銷的壞賬增加壞賬準(zhǔn)備金
c不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計(jì)入管理費(fèi)用
d收回已核銷的壞賬,增加管理費(fèi)用
e收回已核銷的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備金
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時(shí),要:企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金;收回已核銷的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金;不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計(jì)入管理費(fèi)用;收回已核銷的壞賬,沖減管理費(fèi)用。選項(xiàng)d“收回已核銷的壞賬,增加管理費(fèi)用”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,沖減管理費(fèi)用”;選項(xiàng)e“收回已核銷的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備”應(yīng)為“收回已核銷的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金”。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第170頁。
7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素有()。
a區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)
b根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本
c固定資產(chǎn)的折舊
d做到收支平衡略有結(jié)余
e物業(yè)管理人員素質(zhì)
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制的掌握程度。應(yīng)考慮的因素有:①物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);②物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本;③物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中;④物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè),物業(yè)服務(wù)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下,獲取合理的利潤,使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第173頁。
8.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的編制依據(jù)有()。
a管理計(jì)劃
b實(shí)施計(jì)劃
c物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
d物業(yè)管理人員素質(zhì)
e收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和可收費(fèi)的管理面積
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和可收費(fèi)的管理面積;支出的編制依據(jù)包括管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174頁。
9.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)有()。
a詳細(xì)b全面c測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確d平時(shí)注意收集數(shù)據(jù)e多用估值
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)的掌握程度。注意事項(xiàng)有:一是要求詳細(xì),把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體,才越真實(shí);二是全面,不要漏項(xiàng);三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確,不用或少用估值。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第174貞。
10.以下關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)的說法,正確的()。
a物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等
b物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加,收益環(huán)節(jié)的所得稅等
c物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%一5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用
d物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租等行為,不計(jì)征營業(yè)稅,但對(duì)
從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅e實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè),可不設(shè)間接費(fèi)用,有關(guān)支出直接計(jì)人管理費(fèi)用
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用和稅費(fèi)的掌握程度。選項(xiàng)c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%~5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用”。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第169~170頁。
11.以下關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的說法,不正確的是()。
a包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式
b酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)
c采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金
d采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)
e無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目都是的會(huì)計(jì)主體
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的掌握程度。選項(xiàng)c“采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金”應(yīng)為“采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金”;選項(xiàng)d“采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”應(yīng)為“采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”;選項(xiàng)e“無論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目都會(huì)計(jì)主體”應(yīng)為“在酬金制下,物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體;在包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第171―173頁。
12.以下關(guān)于專項(xiàng)維修資金的說法,正確的是()。
a專項(xiàng)維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納,專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造
b專項(xiàng)維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)
c在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金
d專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ),?？顚Ｓ?不得用于任何投資
e業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金的掌握程度。選項(xiàng)b“專項(xiàng)維修資金屬于開發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”應(yīng)為“專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”;選項(xiàng)c“在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應(yīng)為“在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第175~176頁。
三、案例題
1.請(qǐng)寫出物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成,并對(duì)其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”的子項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)說明(至少5項(xiàng)以上內(nèi)容)。
【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成:
①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
> ②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
⑥辦公費(fèi)用;
⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用含有:
①公共建筑及道路土建零修費(fèi);
②給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;
③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi);
④消防設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;
⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)等。
2.說明業(yè)主大會(huì)成立前、后維修資金的使用審批程序。
【答案】在業(yè)主大會(huì)成立前,專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計(jì)劃,經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。在業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施。
3.如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員,請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容構(gòu)成
【答案】(1)管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,請(qǐng)說明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念
【答案】包干制:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。
5.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你開展物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制工作,請(qǐng)說明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮哪些因素
【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。
第7篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理者代表授權(quán)委托書
茲委托**先生為本公司管理者代表,負(fù)責(zé)確保企業(yè)管理體系的過程得到建立和保持;負(fù)責(zé)向總裁報(bào)告企業(yè)管理體系的業(yè)績(jī),包括改進(jìn)的需求;負(fù)責(zé)在整個(gè)公司內(nèi)形成不斷滿足客戶要求和環(huán)境保護(hù)方面的意識(shí)。
管理者代表還負(fù)責(zé)協(xié)助總裁做好管理評(píng)審及相應(yīng)糾正措施及持續(xù)改進(jìn)的實(shí)施工作;負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《內(nèi)審計(jì)劃》、《內(nèi)審報(bào)告》及管理體系程序文件,負(fù)責(zé)審核《管理評(píng)審計(jì)劃》及《管理評(píng)審報(bào)告》。
管理者代表負(fù)責(zé)代表公司參與與質(zhì)量和環(huán)境兩方面有關(guān)事宜的聯(lián)絡(luò)。
深圳市**國際物業(yè)管理有限公司
總 經(jīng) 理:
日期:
第8篇 項(xiàng)目物業(yè)管理處員工獎(jiǎng)懲機(jī)制
項(xiàng)目物業(yè)管理處員工的獎(jiǎng)懲機(jī)制
1、獎(jiǎng)勵(lì)
(1)獎(jiǎng)勵(lì)情形
如有下列情形,公司將予獎(jiǎng)勵(lì):
*對(duì)改革物業(yè)管理、提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。
*在服務(wù)工作中創(chuàng)造出優(yōu)異成績(jī),多次受到客戶表揚(yáng)者。
*嚴(yán)格控制開支、節(jié)約費(fèi)用有顯著成效者。
*提出合理化建議,并經(jīng)實(shí)施有顯著成效者。
*為公司取得重大經(jīng)濟(jì)效益者。
*為公司取得重大社會(huì)榮譽(yù)者。
(2)獎(jiǎng)勵(lì)方式
獎(jiǎng)勵(lì)方式為:下發(fā)《獎(jiǎng)勵(lì)通知書》、通報(bào)表揚(yáng)、升職、授予榮譽(yù)稱號(hào)、頒發(fā)獎(jiǎng)狀和獎(jiǎng)金等。
2、處分
如有違反以下情況之一的,視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀(jì)律處分:
(1)口頭警告
*工作態(tài)度不認(rèn)真的(如值班時(shí)看報(bào)紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。
*值班時(shí)制服衣著不整的。
*個(gè)人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。
*遲到、早退在十分鐘以內(nèi)的。
*在本物業(yè)范圍內(nèi)粗言穢語的。
*做出任何有損公共衛(wèi)生的事,如隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫亂畫等。
*占用本物業(yè)電話作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*違反安全守則或項(xiàng)目規(guī)定的。
*下班后,無特殊原因仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。
*忘記佩戴員工證的。
*未經(jīng)同意,穿著制服外出的。
*未經(jīng)許可,擅自截留、撕毀服務(wù)中心安排傳閱的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定、通知、公告等的。
(2)書面警告
*擅離工作崗位或遲到、早退超過十分鐘的。
*值班時(shí)打瞌睡的。
*曠工一天的。
*對(duì)上級(jí)不禮貌,頂撞、違背或不服從主管或上級(jí)合理工作指令的。
*對(duì)用戶、同事粗暴或不禮貌的。
*蓄意損耗、損壞物業(yè)公司財(cái)物的。
*在物業(yè)公司內(nèi)銷售、買賣私人物品的。
*制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務(wù)的。
*在公司內(nèi)聚賭或睡覺的。
*未經(jīng)許可,將物業(yè)公司的物品移送別處的。
*在物業(yè)公司內(nèi)私自派發(fā)各類文字或印刷品的。
*拾遺不報(bào)的。
*消極怠工,態(tài)度不端正,在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。
*有嚴(yán)重失職行為的。
*未經(jīng)同意私自接聽私人電話時(shí)間超過五分鐘的。
*未經(jīng)同意私自換班或調(diào)崗的。
3.即時(shí)開除
*使用恐嚇手段,威脅、危害同事人身安全的。
*工作時(shí)間飲用酒類或服用麻醉藥物的。
*偷竊的。
*虛報(bào)個(gè)人概況資料的。
*對(duì)外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理機(jī)密的。
*收受賄賂或向別人行賄的。
*連續(xù)曠工2天的。
*攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*構(gòu)成刑事犯罪或觸犯國家法律、法規(guī)的。
*因?yàn)^職給物業(yè)公司帶來重大損失的。
*無事生非,挑起事端或動(dòng)手打人的(造成傷害自行承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用)。
*擅離職守或值班睡覺給物業(yè)公司造成嚴(yán)重后果的。
*違反安全條例或守則,導(dǎo)致重大損失的。
*未經(jīng)許可,以物業(yè)公司名義對(duì)外承諾、簽合同、訂協(xié)議、發(fā)函件等造成影響的。
第9篇 物業(yè)管理手冊(cè)之物業(yè)項(xiàng)目承接
物業(yè)管理手冊(cè):物業(yè)項(xiàng)目承接
1總則
1.1本手冊(cè)規(guī)定的物業(yè)項(xiàng)目承接主要是針對(duì)管理公司新開發(fā)項(xiàng)目以外的新物業(yè)項(xiàng)目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過程。
1.2物業(yè)項(xiàng)目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進(jìn)行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。
1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項(xiàng)目承接工作中應(yīng)充分識(shí)別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體操作與業(yè)主委員會(huì)簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對(duì)外項(xiàng)目承接工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
3對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目承接
3.1基本規(guī)定
3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對(duì)外承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,但在具體操作前必須將對(duì)外承接項(xiàng)目的工作意向報(bào)經(jīng)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn),批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步的洽談或報(bào)名參與投標(biāo)。
3.1.2各地物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目應(yīng)遵循國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,通過投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息
3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)信息后,應(yīng)迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料,報(bào)本公司總經(jīng)理審查。需要購買招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的,必須先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對(duì)收集的初步信息進(jìn)行分析,決定是否
參加投標(biāo)。
3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時(shí),物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計(jì)劃書,經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報(bào)項(xiàng)目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)。投標(biāo)計(jì)劃書內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時(shí)間等。
3.3投標(biāo)申請(qǐng)
3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)。
3.3.2投標(biāo)申請(qǐng)的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。
3.4投標(biāo)工作小組
3.4.1物業(yè)分公司通過招標(biāo)單位的資格審查,成為投標(biāo)單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門的專業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組,完成物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評(píng)審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。
3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時(shí)間進(jìn)度等必須形成書面的投標(biāo)工作計(jì)劃。
3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員,全過程參與投標(biāo)工作。
3.5投標(biāo)文件編制
3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細(xì)研讀招標(biāo)文件,對(duì)招標(biāo)文件的每一條款要求達(dá)成一致理解,并就需要澄清的事項(xiàng)列出問題清單及解決途徑,在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):
a)就招標(biāo)文件中的問題與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通、澄清;
b)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘,了解物業(yè)項(xiàng)目及周邊區(qū)域情況;
c)開發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);
d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時(shí),開展相關(guān)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查等。
3.5.2上述各項(xiàng)工作完成后均必須形成書報(bào)告,詳細(xì)陳述收集信息內(nèi)容、來源、可
信程度,以分析結(jié)論和建議。
3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書的格式要求逐項(xiàng)考慮,編制相應(yīng)的投標(biāo)書。編制時(shí)主要考慮以下方面的要求:
a)標(biāo)書的形式;
b)投標(biāo)書表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書的情況;
c)適度的報(bào)價(jià);
d)投標(biāo)書所附的證據(jù)資料。
3.5.4投標(biāo)書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a)投標(biāo)函;
b)投標(biāo)報(bào)價(jià);
c)物業(yè)管理方案;
d)招標(biāo)文件要求的其他材料。
3.5.5在招標(biāo)單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測(cè)算要求時(shí),物業(yè)分公司應(yīng)按
《物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)》,以及《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》、《日常運(yùn)作成本測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。
3.6投標(biāo)文件的評(píng)審與批準(zhǔn)
3.6.1投標(biāo)文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果應(yīng)形成書面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。
3.6.2投標(biāo)文件的評(píng)審應(yīng)參照本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標(biāo)書格式是否滿足招標(biāo)文件的要求;
b)招標(biāo)文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn);
c)物業(yè)管理方案是否有針對(duì)性,能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;
d)招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達(dá);
f)成本測(cè)算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評(píng)審?fù)ㄟ^后,應(yīng)將投標(biāo)文件及評(píng)審記錄一并報(bào)項(xiàng)目
所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)。
3.7投標(biāo)書的報(bào)送及評(píng)標(biāo)
3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)后的投標(biāo)文件,物業(yè)分公司投標(biāo)小組負(fù)責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標(biāo)規(guī)定的時(shí)間報(bào)送招標(biāo)單位參加開標(biāo)。
3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專人代表公司參加招標(biāo)單位的開標(biāo)過程。根據(jù)招標(biāo)單位要求,公司的投標(biāo)代表對(duì)投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi),對(duì)任何改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及可能引起服務(wù)成本增加的事項(xiàng),都必須重新按上述規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)審和報(bào)批。
3.8中標(biāo)及合同簽訂
3.8.1物業(yè)分公司收到招標(biāo)單位中標(biāo)通知后,應(yīng)按本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標(biāo)單位進(jìn)行合同文件的起草和談判,招標(biāo)文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標(biāo)文件中的承諾執(zhí)行。
3.8.2任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款,或改變?cè)瓕徟^的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合
同前報(bào)項(xiàng)目所在公司、管理公司經(jīng)營委員會(huì)再次審批。
3.8.3所有參加投標(biāo)的項(xiàng)目,如未能中標(biāo)或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書面報(bào)告,詳細(xì)分析未中標(biāo)或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
3.8.4投標(biāo)過程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標(biāo)計(jì)劃書、招標(biāo)文件、相關(guān)調(diào)查分析報(bào)告、投標(biāo)文件及其評(píng)審記錄等。
4業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)
4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個(gè)月應(yīng)開展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個(gè)月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。
4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過程,應(yīng)完成以下工作:
a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(duì)(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估;
b)針對(duì)性開展業(yè)主(住戶)調(diào)查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)
意見和要求;
c)必要時(shí),開展針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查;
d)針對(duì)業(yè)主委員會(huì)要求改進(jìn)的方面,以及本公司認(rèn)為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進(jìn)的方面進(jìn)行策劃,提出初步改進(jìn)方案。
4.3針對(duì)顧客需求及行業(yè)市場(chǎng)的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實(shí)可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟(jì)原則下滿足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。
4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會(huì)正式做出承諾,提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。
4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊(cè)第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評(píng)審和批準(zhǔn)手續(xù)。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運(yùn)作成本測(cè)算指引
5.4投標(biāo)計(jì)劃書
5.5投標(biāo)項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告
5.6投標(biāo)書
5.7物業(yè)管理方案
第10篇 物業(yè)區(qū)衛(wèi)生管理守則
物業(yè)園區(qū)衛(wèi)生管理守則
為保持園區(qū)干凈整潔,使業(yè)主(住戶)享有一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境,制定本規(guī)定:
1、園區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,由管理處根據(jù)國家法律、法規(guī)和《廣州市城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定》及物業(yè)管理規(guī)定具體實(shí)施管理。
2、園區(qū)內(nèi)的所有人員均應(yīng)自覺維護(hù)園區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生,樹立人人愛清潔,個(gè)個(gè)講衛(wèi)生的良好風(fēng)氣。
3、違反本規(guī)定,有下列行為之一者,由管理處責(zé)令其限期糾正,清除或采取補(bǔ)救措施,情節(jié)嚴(yán)重者將要求違規(guī)者給予賠償。
(1)隨地吐痰、便溺、隨地拋棄瓜果皮核、紙屑、煙頭等雜物的,管理處將責(zé)令其限期糾正和及時(shí)清除。
(2)在路面、門前、樓梯間、樓道、平臺(tái)等公共場(chǎng)所堆放垃圾、雜物的,管理處將責(zé)令其限期糾正和及時(shí)清除。嚴(yán)禁在上述地方摻和水泥、攪拌油漆等,只要造成上述地方有污染的,管理處將要求違規(guī)者給予賠償。賠償費(fèi)用的計(jì)算方法為:'維修的材料費(fèi)'加上'維修的人工費(fèi)'的兩倍。
(3)嚴(yán)禁從樓內(nèi)或高空向外擲物、潑水,如出現(xiàn)此情況,將賠償清潔費(fèi)50元以上,200元以下。高空擲物造成人身傷害的,視其情節(jié)輕重,將依法追究責(zé)任。
(4)園區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜,違者按廣州市有關(guān)管理規(guī)定處理。
(5)進(jìn)入園區(qū)車輛污染道路的,賠償清潔費(fèi)、人工修復(fù)費(fèi)50元以上300元以下。
(6)日常生活垃圾須用袋裝,每天下午18:00至第二天早上8:00按規(guī)定時(shí)間放置到每層防火門后。
4、損壞、破壞和盜竊環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施及其附屬設(shè)施的,除責(zé)令其恢復(fù)原狀外,并可按重建(置)價(jià)的2倍至10倍價(jià)錢進(jìn)行賠款;違反園區(qū)管理規(guī)定的,由保安部予以處理;違反治安管理?xiàng)l例及違法構(gòu)成犯罪的,將送交處法機(jī)關(guān)依法追究其責(zé)任。
5、侮辱、毆打園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作人員或者阻撓其執(zhí)行職責(zé)的,由園區(qū)保安部給予處理;構(gòu)成犯罪的將送交處法機(jī)關(guān)依法追究責(zé)任。
第11篇 購物廣場(chǎng)物業(yè)管理部簡(jiǎn)介材料
購物廣場(chǎng)物業(yè)管理部簡(jiǎn)介
『zz廣場(chǎng)』物業(yè)管理部成立于2004年,為zz管理有限公司下設(shè)物業(yè)管理直屬部門,部門設(shè)有客服處、工程處和安保處三大部門,按照先進(jìn)的物業(yè)管理理念和運(yùn)作模式對(duì)『zz廣場(chǎng)』實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)管理,所管理面積約78000
第12篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量監(jiān)控體系要求
1總則
公司參照iso9000:2000的要求建立質(zhì)量監(jiān)控體系,包含了物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理全過程的控制。通過形成文件、實(shí)施、維持并且不斷改進(jìn)質(zhì)量管理體系,逐步提高本公司的管理水平,滿足業(yè)主不斷提高的管理服務(wù)要求,通過對(duì)物業(yè)管理全過程的嚴(yán)格控制實(shí)現(xiàn)公司逐步發(fā)展。
1.1本體系所包含物業(yè)管理的過程
業(yè)管理公司的整體拓展策劃
發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的招標(biāo)、委托
服務(wù)策劃、擬訂初步的管理方案經(jīng)評(píng)審后參與投標(biāo)
解決不一致后簽訂管理合同
具體物業(yè)管理方案的編制
向業(yè)主提供日常物業(yè)管理服務(wù)(注)
物業(yè)管理工作的評(píng)審和評(píng)價(jià)
注:日常的物業(yè)管理包括以下內(nèi)容:
1、物業(yè)的驗(yàn)收與接管。
2、業(yè)主入伙的管理。
3、樓宇結(jié)構(gòu)及其設(shè)備、設(shè)施的維修和定期的保養(yǎng)。其中包含公共設(shè)施、給排水、電梯、消防、空調(diào)、樓宇結(jié)構(gòu)等。
4、住戶管理。
5、安全防范消防工作。
6、清潔衛(wèi)生、綠化、環(huán)境保護(hù)工作。
7、業(yè)主、住戶的裝修管理。
8、為住戶提供的設(shè)備和設(shè)施的維修服務(wù)。
9、業(yè)主的投訴處理。
10、組織社區(qū)文化活動(dòng)。
2質(zhì)量監(jiān)控體系文件的要求
2.1目的:
質(zhì)量監(jiān)控體系文件是以書面文件形式對(duì)質(zhì)量體系的具體描述,是質(zhì)量監(jiān)控體系運(yùn)行和審核的依據(jù),以最好最實(shí)際的方式來指導(dǎo)公司和工作人員實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
2.2范圍:
1)質(zhì)量監(jiān)控體系是組織結(jié)構(gòu)、程序、過程和資源的集合體,公司與物業(yè)管理有關(guān)的各部室及所有人員均應(yīng)以建立的質(zhì)量體系為依據(jù)來實(shí)施質(zhì)量管理。
2)質(zhì)量監(jiān)控體系文件參照iso9000:2000標(biāo)準(zhǔn)要求編制能覆蓋公司與物業(yè)管理有關(guān)的所有部門和崗位及其工作程序和操作規(guī)范。本公司質(zhì)量體系文件分三個(gè)層次,至上而下依次為:
a.質(zhì)量手冊(cè)(控制程序)
b.工作手冊(cè)(含工作程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn))
c.記錄文件(含質(zhì)量記錄、表格)
2.3職責(zé):
1)總經(jīng)理批準(zhǔn)發(fā)布質(zhì)量手冊(cè),并保證其有效運(yùn)行。
2)管理者代表負(fù)責(zé)建立、實(shí)施和保持質(zhì)量體系;批準(zhǔn)和發(fā)布程序文件;保證質(zhì)量手冊(cè)等體系文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,使之處于有效控制中。
3)工作手冊(cè)由公司各基礎(chǔ)事務(wù)科負(fù)責(zé)人審核執(zhí)行。
4)公司全體員工均應(yīng)理解與實(shí)施體系文件相應(yīng)職責(zé)內(nèi)容,保證質(zhì)量體系有效運(yùn)行。
2.4要點(diǎn):
1)為保證質(zhì)量文件的準(zhǔn)確性、完整性和連續(xù)性,從各部室、管理處抽調(diào)骨干人員進(jìn)行本次質(zhì)量監(jiān)控體系有關(guān)知識(shí)培訓(xùn)后,組成實(shí)施質(zhì)量監(jiān)控的工作辦公室,在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)體系文件的編寫及協(xié)調(diào)工作。
2)質(zhì)量手冊(cè):
質(zhì)量手冊(cè)是公司從事質(zhì)量管理和質(zhì)量保證必須長(zhǎng)期遵守的綱領(lǐng)性文件,質(zhì)量手冊(cè)的作用對(duì)內(nèi)是進(jìn)行管理的依據(jù),衡量服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)外是向顧客展示服務(wù)水平和提供有效的服務(wù)承諾。
3)工作程序:
公司所有質(zhì)量活動(dòng)都制定可操作性標(biāo)準(zhǔn)程序,規(guī)定其責(zé)任人(責(zé)任部門)、目的、范圍、職責(zé)、和基本工作程序及完成時(shí)間,需要什么材料、設(shè)備和文件,如何進(jìn)行控制和記錄。是為保證每項(xiàng)具體工作的質(zhì)量而制定的程序及規(guī)章制度,它涉及到工作細(xì)節(jié)的要點(diǎn)、規(guī)范和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等;
4)記錄文件:
記錄文件是詳細(xì)的工作文件,是工作程序的支持文件,包括質(zhì)量記錄和表格。是通過記錄、表格等形式對(duì)質(zhì)量活動(dòng)的真實(shí)記載,對(duì)質(zhì)量記錄制定有標(biāo)識(shí)、收集、編目、歸檔、存貯、保管和處理控制程序,質(zhì)量記錄控制重點(diǎn)是記錄表格樣式的控制,要求做到格式標(biāo)準(zhǔn)化、內(nèi)容完整有效且實(shí)用,符合管理需要。
質(zhì)量體系文件為受控文件,按《文件和資料控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》實(shí)施管理。
2.5支持文件:
a《物業(yè)管理方案編制程序》
b《文件和資料控制程序》
c《質(zhì)量記錄控制程序》
