第1篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說明
小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說明
根據(jù)管理處實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的工作職責(zé)與范圍,管理處設(shè)專職經(jīng)理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實(shí)管理處各項(xiàng)工作的實(shí)施和檢查,對日常工作出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的糾偏指導(dǎo)。
其下劃分為以下五個職能部門:
1、財務(wù)室:負(fù)責(zé)整個管理處的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車位使用費(fèi)及營業(yè)外收入的收繳,日常運(yùn)營經(jīng)費(fèi)支出管理,管理處帳務(wù)處理。負(fù)責(zé)每季度向各小區(qū)住戶公布財務(wù)報表的制表和公布。財務(wù)室設(shè)會計1人負(fù)責(zé)整個管理處的帳務(wù)處理,對所轄小區(qū)進(jìn)行獨(dú)立建帳。各小區(qū)分別設(shè)立1個出納人員,各自負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車位使用費(fèi)及營業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時負(fù)責(zé)轄區(qū)住戶的報修、投訴申請的登記和轉(zhuǎn)達(dá)以及其他事務(wù)工作。
2、行政事務(wù)室:負(fù)責(zé)管理處日常行政事務(wù)處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調(diào)查等客戶服務(wù)工作。行政事務(wù)室設(shè)管服主管1人,主管行政事務(wù)室全面工作,具體負(fù)責(zé)一個小區(qū)的客戶服務(wù)工作。設(shè)立事務(wù)助理1人,具體負(fù)責(zé)一個小區(qū)的客戶服務(wù)工作。
3、維修管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng),負(fù)責(zé)小區(qū)住戶的有償維修服務(wù)。由于各小區(qū)沒有較大設(shè)施設(shè)備,故僅物業(yè)公司總部設(shè)立一個維修管理室,維修室設(shè)維修工二名,負(fù)責(zé)處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)小區(qū)的維修計劃的制訂、計劃性維修的組織、指導(dǎo)和實(shí)施,負(fù)責(zé)小區(qū)突發(fā)維修項(xiàng)目的組織和調(diào)度。
4、環(huán)境管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護(hù)、修剪。環(huán)境管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)對所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導(dǎo)和作業(yè)計劃的制訂、組織、實(shí)施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)外包時,環(huán)境室與行政事務(wù)室則合并組成物業(yè)管理室。
5、安全管理室:負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)的管理,統(tǒng)籌計劃安排小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動管理。安全管理室設(shè)安全主管1人,負(fù)責(zé)制訂并組織實(shí)施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預(yù)案,指導(dǎo)并監(jiān)督各小區(qū)安管隊(duì)的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動登記管理,負(fù)責(zé)對各小區(qū)安管隊(duì)日常工作偏差的糾集指導(dǎo)。各社區(qū)安管隊(duì)設(shè)隊(duì)長1人,具體負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊(duì)員編制設(shè):大門崗每班1人、側(cè)門崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設(shè)輪休人員1人,共計16人。每班設(shè)班長1人,班長為巡邏崗,便于巡回對本班工作進(jìn)行全盤掌握。
第2篇 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取催繳程序
小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取及催繳程序
(有關(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))
業(yè)戶收樓時需將計費(fèi)時間終止到每自然季度末最后一日.
1.1預(yù)繳半年管理費(fèi)
1.1.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費(fèi)付款通知書》,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個月內(nèi)繳納下一個半年的管理費(fèi)。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務(wù)部對尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.2預(yù)繳三個月管理費(fèi)
1.2.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務(wù)部對尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
1.3預(yù)繳一個月管理費(fèi)
1.3.1物業(yè)公司財務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。
1.3.2每月的1日起,財務(wù)部對尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。
第3篇 小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針目標(biāo)管理方式
小區(qū)物業(yè)質(zhì)量管理方針、目標(biāo)及管理方式
(一)、質(zhì)量管理方針、目標(biāo)
本公司質(zhì)量管理的方針:
以一流的服務(wù)和一流的質(zhì)量面向顧客;以現(xiàn)代化的管理和良好的社會信譽(yù)面向國內(nèi)及國外市場。
質(zhì)量管理的總體目標(biāo):
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護(hù)系統(tǒng)化、文化娛樂活動社區(qū)化、綜合服務(wù)能力專業(yè)化。
按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區(qū)'項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),保證在合同期內(nèi)按以下質(zhì)量管理具體目標(biāo)進(jìn)行工作:
1.全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
注:'重大安全事故'是指
--因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的公司管理重要財產(chǎn)報廢、損毀事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
--困失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
--因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/住戶重傷、死亡事件;
2.所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)到98%以上;
3.員工培訓(xùn)合格再上崗率達(dá)到100%;
4.員工對企業(yè)的滿意率達(dá)到90%以上;
5.住戶對管理、服務(wù)工作的滿意率95%以上;
6.全年支出控制在預(yù)算范圍內(nèi);
7.業(yè)主違章有效處理率100%;
8.房屋完好率100%;
9.住戶維修及時率,合格率100%;
10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結(jié)果為準(zhǔn))100%;
11.住戶求助處理率,滿意率100%;
12.有效回訪率達(dá)到100%;
13.培訓(xùn)計劃完成率100%;
14.員工績效考評有效率98%;
15.服務(wù)規(guī)范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準(zhǔn))3%;
16.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的內(nèi)審嚴(yán)重不合格為零,輕微不合格3項(xiàng)以下,觀察項(xiàng)10項(xiàng)以下;
17.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程抽檢合格率95%以上;
18.社區(qū)文化活動有效完成率100%;
19.業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)工作的滿意率98%;
20.住戶對小區(qū)管理公司服務(wù)工作滿意率98%;
21.消防設(shè)施、設(shè)備的使用完好率100%;
22.普通治安案件的發(fā)生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;
23.其他各類突發(fā)事件的有效處理率100%;
24.滅火預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
25.治安預(yù)案演習(xí)達(dá)標(biāo)率100%;
26.訓(xùn)練考核達(dá)標(biāo)率100%;
27.車輛違章停放率5%;
28.住戶對秩序維護(hù)、消防工作的滿意率100%;
29.設(shè)備計劃保養(yǎng)完好率100%;
30.設(shè)備開機(jī)完好率100%;
31.設(shè)施、設(shè)備大、中、小修計劃完成率100%;
32.設(shè)備運(yùn)行成本降到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最低;
33.設(shè)備臨時故障排除的及時率95%;
34.員工工傷事故發(fā)生率0;
35.值班記錄準(zhǔn)確合格率98%;
36.機(jī)房衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率100%;
37.住戶對維修保養(yǎng)工作的滿意率100%;
38.住戶對保潔工作的滿意率100%。
(二)采用的管理方式
1、在總體管理方式上擬采取'標(biāo)準(zhǔn)化'管理模式。
該管理模式特點(diǎn)有三:一是強(qiáng)調(diào)工作的'一次成功率'。物業(yè)管理行業(yè)是一個'100-1=0'的服務(wù)行業(yè),一項(xiàng)工作如果不能在一次性把做其做好會使業(yè)主滿意率大幅度降低;二是強(qiáng)調(diào)服務(wù)質(zhì)量的'穩(wěn)定性'。物業(yè)管理工作重復(fù)性高、單調(diào)、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規(guī)程在執(zhí)行中'雷聲大,雨點(diǎn)小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設(shè),標(biāo)準(zhǔn)化管理很有效的解決了長期、穩(wěn)定的保持工作質(zhì)量的問題。三是強(qiáng)調(diào)'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業(yè)主的心理承受范圍之內(nèi)解決業(yè)主的問題(詳見服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))。
正因如此,本公司擬采取全方位的標(biāo)準(zhǔn)化管理模式,其基本原理是將預(yù)期發(fā)生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標(biāo)準(zhǔn),全體人員必須嚴(yán)格執(zhí)行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當(dāng)作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現(xiàn),其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質(zhì)量的穩(wěn)定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標(biāo)準(zhǔn)的,可大大提高服務(wù)水平和能力。
2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預(yù)案制。
由于本物業(yè)小區(qū)規(guī)模較大,人員成分復(fù)雜,安全死角多,加之安全問題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問題,故本公司擬采取安全預(yù)案制管理。其原理是:公司先詳細(xì)了解安全死角(如讓秩序維護(hù)人員尋找周界圍墻的突破口),將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預(yù)案措施,將預(yù)案作為員工訓(xùn)練的依據(jù),成為習(xí)慣性動作后,將大大提高安全管理的實(shí)際水平。對人員、物品進(jìn)出擬進(jìn)行分類控制。對業(yè)主采用'記憶+規(guī)范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監(jiān)控出入。在區(qū)域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環(huán)式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結(jié)合監(jiān)控中心定位系統(tǒng),建立遠(yuǎn)紅外線及電子巡更網(wǎng)絡(luò),實(shí)行立體化管理。
3、在服務(wù)方式上,擬采取本公司的特色服務(wù)與個性化服務(wù)。
(1)'時效工作制':
本公司對業(yè)主關(guān)心的事項(xiàng)員工都要求按規(guī)定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業(yè)主監(jiān)督,對于無效工作均依照業(yè)主的投訴按《投訴管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行處理,對責(zé)任人和責(zé)任部門實(shí)施處罰,這樣才能讓業(yè)主對我們的服務(wù)效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當(dāng)日內(nèi)處理完畢?；卦L工作必須一周內(nèi)進(jìn)行。入伙手續(xù)辦理工作實(shí)行一站式服務(wù),全程完成時間必須控制在15分鐘內(nèi)(不包含業(yè)主驗(yàn)收房屋),秩序維護(hù)人員收發(fā)卡必須在45秒內(nèi)完成規(guī)定動作等等。
(2)'不均衡管理制'
該項(xiàng)制度是本公司獨(dú)有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據(jù)業(yè)主的生活特點(diǎn)和生活規(guī)律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據(jù)以上規(guī)律實(shí)施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務(wù)'。比如:減少業(yè)主在活動時進(jìn)行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養(yǎng)安排在夜晚10點(diǎn)后進(jìn)行,以
免影響業(yè)主使用等等,讓業(yè)主真正感到體貼入微的服務(wù)。
(3)'唱喏制':
'唱'是指用動聽的語言將有關(guān)事項(xiàng)告之業(yè)主,讓業(yè)主成為'知情人',避免產(chǎn)生不必要的認(rèn)識分歧和提高服務(wù)技巧;'諾'是指服務(wù)工作要'一諾千金',答應(yīng)業(yè)主的事情必須按承諾完成。比如:業(yè)主進(jìn)行裝修時,將業(yè)主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業(yè)主的角度提醒業(yè)主,業(yè)主感到的是'溫馨';管理人員在進(jìn)行收費(fèi)的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業(yè)主感到的是'認(rèn)真'。按法規(guī)要求,定期將財務(wù)報表公示給業(yè)主,讓業(yè)主'明明白白的消費(fèi)。
(4)'三米微笑制':
為住戶提供服務(wù)時,應(yīng)主動向業(yè)主展示周到的微笑,不能等到業(yè)主到了面前也不理會,雖然是點(diǎn)點(diǎn)滴滴的服務(wù),但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業(yè)主時應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應(yīng)聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應(yīng)坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應(yīng)神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應(yīng)沉著穩(wěn)重,給人以鎮(zhèn)定感。
(5)'首問責(zé)任制':
第4篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權(quán)限:
日常物業(yè)管理權(quán);
日常服務(wù)的接待處理權(quán);
5.工作任務(wù):
負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務(wù)接待;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的“小財務(wù)”工作(包括小區(qū)三項(xiàng)基金的管理);
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔(dān)責(zé)任:對物業(yè)管理處的的日常事物性工作負(fù)責(zé)工作。
7.崗位關(guān)系:在物業(yè)管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,完成各項(xiàng)工作工作。
8.崗位條件:
學(xué)歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書;
能力:責(zé)任心強(qiáng),具有物業(yè)管理的專門知識及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)
培訓(xùn):物業(yè)管理崗位的應(yīng)知應(yīng)會技能培訓(xùn)
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務(wù);
服務(wù)周到,耐心細(xì)致;
資料管理,準(zhǔn)確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務(wù);
處理及時,件件落實(shí);
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應(yīng)知應(yīng)會:
工作任務(wù)
崗位要求
崗位關(guān)系
崗位責(zé)任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語:
電話:**物業(yè),請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第5篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
1、管理服務(wù)整體設(shè)想
**物業(yè)公司經(jīng)過近十年的實(shí)踐摸索,不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式,并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢。對于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項(xiàng)優(yōu)勢全部運(yùn)用到實(shí)際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務(wù)之中。
1.1在御佳園物管中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
作為國內(nèi)通過iso9001認(rèn)證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過實(shí)際的運(yùn)作,結(jié)合市場的需要將在御佳園實(shí)際管理過程中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過iso14001認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè),將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識,從而愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。
在公司多個項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn),并將由我司策劃部、質(zhì)量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù),對建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理,對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù),提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系,而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個知名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計,對施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于御佳園設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng),對小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與管理,以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實(shí)際需求提供' 個性化'服務(wù)。
加大服務(wù)深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢,小區(qū)將全部實(shí)行封閉式管理,加強(qiáng)人防與技放防相結(jié)合;強(qiáng)化技防,降低管理成本,提升服務(wù)質(zhì)量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國優(yōu)。
2、具體服務(wù)方式、內(nèi)容及辦法詳見:(略)
第6篇 x小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告
花園小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告
本人zz于2023年10月21日應(yīng)聘到**物業(yè)管理有限公司,被分配到**園物業(yè)管理處,從事物業(yè)管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現(xiàn)對于物業(yè)小區(qū)基本情況有了一部分的了解和認(rèn)識。小區(qū)開發(fā)建筑面積共計48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)852077.16元全年,半年426038.58元,但現(xiàn)有3戶未領(lǐng)鑰匙,底商3戶合計少收物業(yè)費(fèi)10419.75元,也就是說物業(yè)公司半年的收入為415618.83元,物業(yè)公司支出每月電費(fèi)16000元左右,水費(fèi)350元左右,員工工資20900元+10%的各項(xiàng)員工福利2090元,辦公費(fèi)每月500元,衛(wèi)生費(fèi)1000元,不可預(yù)見費(fèi)用1000元/月,合計每半年支出251040元,收入按85%收費(fèi)率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同等水平物業(yè)公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創(chuàng)收方案。
一、整改項(xiàng)目:
1、節(jié)能降耗:
a:現(xiàn)在新城物業(yè)地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個一組,每天24小時,照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時用36w高亮節(jié)能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會減少開支1060.8元(這個節(jié)省還不包括地下車庫進(jìn)口坡道改成聲光控?zé)纛^的節(jié)能部分)。
b:物業(yè)公司辦公室節(jié)能把一層、二層現(xiàn)有辦公用燈改裝成36w高亮節(jié)能燈,在現(xiàn)有情況下可以節(jié)能60%,把電梯間燈更換成聲光控?zé)纛^,使用25w白熾燈。
c:對現(xiàn)有三棟樓的各單園內(nèi)加裝各單元的樓梯間和電梯運(yùn)行的電表。根據(jù)是唐價經(jīng)費(fèi)字【2007】14號文件即《唐山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知的第十六條規(guī)定。這部分電費(fèi)應(yīng)向本單元內(nèi)業(yè)主合理分?jǐn)偸杖?。這樣我物業(yè)公司將節(jié)省大量的資金,提高營業(yè)收入,約為每單元1500元,新城小區(qū)應(yīng)為每月10500元左右。
2、減員增效:
a:在水泵房加裝攝像頭兩個,可裁撤說泵房值班人員,兩人節(jié)約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個攝像頭來解決,同時要求保安員對水泵房進(jìn)行巡檢(不超過2小時一次),工程維修部對設(shè)備巡檢每天一次,包括設(shè)備加油、配電柜、清掃擦拭等。
b:調(diào)整工程維修部員工值班形式?，F(xiàn)在工程維修部為3人,每人值班24小時,第二天休一天,第三天上白班8小時,再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補(bǔ)貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續(xù)性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時倒班,包括中午值班。
c:環(huán)境保潔部現(xiàn)每天工作8小時,每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時,每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時也可以休一天。這樣在以后的可以完全發(fā)揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時間的事件發(fā)生,而且我個人認(rèn)為現(xiàn)在保潔隊(duì)伍就多一人,應(yīng)為內(nèi)外保兼顧打掃,哪個樓的內(nèi)保衛(wèi)生就應(yīng)把相對應(yīng)的外保任務(wù)完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請領(lǐng)導(dǎo)決定。
d:客服部前臺值班,現(xiàn)物業(yè)公司中午無人值班和物價局備案不符,而且也有多名業(yè)主對此提出異議,現(xiàn)擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補(bǔ)貼,⑶是中午在有條件時管飯,沒有補(bǔ)貼下午也不早下班。
3、小區(qū)硬件改造:
a:對小區(qū)各樓前加裝自行車泊車位,以便對小區(qū)內(nèi)的非機(jī)動車輛(含摩托車),的管理,如按現(xiàn)有情況放在樓道內(nèi)或單元門廳內(nèi)外兩處,既影響小區(qū)的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現(xiàn)意外傷害事件,物業(yè)公司還要有連帶管理責(zé)任。
b:小區(qū)北門加裝開關(guān)或防護(hù)欄,這樣既保證了小區(qū)的安全性,又可以對人員和非機(jī)動車輛進(jìn)行控制,還可節(jié)省3名保安員,每班一名保安員(費(fèi)用在3000-4000元)。
c:對小區(qū)西門南側(cè)鋪設(shè)0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側(cè)抹一個緩坡)。
d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。
二、小區(qū)創(chuàng)收:
小區(qū)創(chuàng)收是物業(yè)管理運(yùn)營中不可缺少的一部分,也是物業(yè)公司的主要盈利點(diǎn),一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。
1、小區(qū)內(nèi)外停車有多種運(yùn)營方式,以下針對新城小區(qū)有以下兩種方法(外部車輛):
a:對小區(qū)車輛只收取占地費(fèi),不收取管理費(fèi)。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展(60-80元每車每月)。
b:在小區(qū)外商業(yè)北側(cè)建立永久式地上停車位,在入口(商業(yè)西側(cè))建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個月就可收回?，F(xiàn)小區(qū)外約可增車位100-300個,按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個車位在280元左右,總投資35000元。
2、小區(qū)內(nèi)廣告位的設(shè)立和招商,因本小區(qū)現(xiàn)有面積比較小,各商家不太有興趣,請總公司在招商時一起考慮,在二期可入住時在分開運(yùn)營。
以上是本人一點(diǎn)膚淺的建議,請董事長批評指正。
**園物業(yè)管理處經(jīng)理:zz
20**年**月**日
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量保障體系
小區(qū)物業(yè)管理處質(zhì)量保障體系
在導(dǎo)入iso9000與iso1800的基礎(chǔ)上建立一個有效的管理運(yùn)行機(jī)制
管理運(yùn)行機(jī)制
1、質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制
質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上,根據(jù)iso9001:2000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據(jù)公司制定的各項(xiàng)考核目標(biāo),按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求,明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結(jié)合。同時,還通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德,加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平,進(jìn)而提高工作質(zhì)量和工作效率。
2、協(xié)調(diào)機(jī)制
協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動力:即以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強(qiáng)制性促動力。
2、競爭促動力:即運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進(jìn)帶動后進(jìn),共同完成任務(wù)。
3、輿論促動力:因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制有利于防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,有利于保證管理處及其服務(wù)人員依法辦事,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件。
1、管理者對內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
2、用戶對管理處及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
3、過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的收尾機(jī)制,保證管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施。
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強(qiáng)對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊(duì)對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有 較強(qiáng)過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點(diǎn),對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。
1.實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價。
實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí) 際情況確定。
此外,對實(shí)行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第9篇 某小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件
**華軒小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)公告
根據(jù)《廣州市物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,為適應(yīng)小區(qū)發(fā)展的需要,現(xiàn)決對**華軒物業(yè)管理實(shí)行公開招標(biāo)。
一、招標(biāo)單位
**華軒小區(qū)
二、單位地址
廣州市白云區(qū)南湖游樂園旁
三、招標(biāo)項(xiàng)目情況
**華軒小區(qū)占地面積約15.41萬
第10篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式5
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式(五)
居住在zz社區(qū)中,不僅提高了住戶的生活質(zhì)量,也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理手段,通過高素質(zhì)的管理人員達(dá)到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務(wù)。
1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約,規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。
1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段,實(shí)現(xiàn)辦公管理自動化。
1.5啟動ci系統(tǒng),致力于精神文明建設(shè),實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運(yùn)作程序
可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
3、實(shí)施措施
3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段'三防'結(jié)合,確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化,加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。
3.4合理調(diào)度、有序停車,人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢,實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。
3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機(jī)制,通過思想工作重在激發(fā)潛能,充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性,引導(dǎo)員工動機(jī),尊重個人感情,并且針對個性心理做適時的思想工作,工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎懲制度,在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲,做到人人有動力,個個有壓力,從而促進(jìn)工作。
4.3建立激勵機(jī)制,尊重個體權(quán)力,保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者讓,為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。
4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策,既要考慮群體效能,更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。
4.5提倡'以人為本'的管理理念,充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性,增強(qiáng)主人公意識和自我實(shí)現(xiàn)意識,使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性,我們根據(jù)各個階段管理要點(diǎn)的不同,按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則,擬定不同時期階段的工作計劃,并實(shí)施。
第11篇 x苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營成本的測算
景苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營成本的測算
管理服務(wù)報價及費(fèi)用構(gòu)成
一、物業(yè)管理費(fèi)報價:
1、依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及連云港物業(yè)市場情況,制定物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商業(yè)用房2.00元/m2
((3))空置房按相關(guān)規(guī)定由開發(fā)商全價支付物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)
2、停車服務(wù)費(fèi)
地上車位 : 70元/位.月
地下車位:110元/位.月
3、公眾代辦性服務(wù)
二次供水水費(fèi)代收代繳,按照行業(yè)相關(guān)規(guī)定;公攤水電費(fèi),按實(shí)際用量分?jǐn)偟綉?代辦性服務(wù)免費(fèi)
4、特約服務(wù)費(fèi)
(1)保潔家政服務(wù),鐘點(diǎn)工按照10元/時收取。
(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費(fèi)用。
其余服務(wù)項(xiàng)目按用戶與物業(yè)公司協(xié)商價收取。
二、年物業(yè)管理費(fèi)用支出構(gòu)成
1、人員費(fèi)用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):
管理處主任:1500元/人×1*12=16800元
安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)長:1300元/人×1*12=15600 元
行政財務(wù):1200元/人×1人*12=14400元
安全護(hù)衛(wèi)員:800元/人×5人*12=153600元
設(shè)備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
維修工:700元/人×1人*12=33600元
保潔員:700×2人*12=50400元
綠化工:700×1人*12=33600元
合計:368400元
2、行政辦公費(fèi)用(包括辦公用品、電話費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)及水電費(fèi)等及稅金):1200元*12月=15600元
3、安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)用(包括安全護(hù)衛(wèi)員裝備費(fèi)、器材維修費(fèi)告示及稅金):1100元*12月=13200元
4、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護(hù)欄維護(hù)及稅金):800元*12月=9600元
6、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用(包括設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元
合計:51600元
總合計420000元
總收入420960元-總支出420000元=960元
第12篇 北城小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
北城春色小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
1、'北城春色小區(qū)'的管理目標(biāo)
'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理實(shí)行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并加入誠信物業(yè)的倡議活動,二年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到全國'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)。
2、近期管理目標(biāo)(1-3年)
(1)第一年,重點(diǎn)抓好裝修階段的管理,使小區(qū)設(shè)施、設(shè)備保護(hù)完好,運(yùn)行正常,小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作,加強(qiáng)與業(yè)主溝通,動態(tài)巡檢,發(fā)現(xiàn)違章行為,及時制止。同時各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)逐步推出運(yùn)行,設(shè)立'北城春色小區(qū)'網(wǎng)上服務(wù)平臺。協(xié)助成立業(yè)主委員會。聽取開發(fā)商和業(yè)主對管理服務(wù)的意見和建議,不斷改進(jìn),使 '北城春色小區(qū)'推出的酒店式物業(yè)管理得到業(yè)主的認(rèn)可,小區(qū)管理水平達(dá)到'市級優(yōu)秀',參加誠信物業(yè)活動,并通過多種物業(yè)延伸服務(wù),增加收入,達(dá)到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動,利用網(wǎng)站論壇開設(shè)'小區(qū)管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強(qiáng)業(yè)主參與管理意識。充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來在經(jīng)營管理上,奉行'業(yè)主滿意第一'的服務(wù)理念,在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營導(dǎo)向,全方位提升服務(wù)質(zhì)量,使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。第三年小區(qū)管理水平達(dá)到'全國示范'標(biāo)準(zhǔn)。
3、遠(yuǎn)期規(guī)劃
(1)按照'統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)'的原則,在管理服務(wù)中動態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量,不斷引入新的理念,強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當(dāng)使用物業(yè)造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區(qū)的現(xiàn)有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業(yè)的附加值,保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。
3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管,形成'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理特色,使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),創(chuàng)造一個安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來的物業(yè)保值、增值。
