第1篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責任制
1.目的
為了預防火災事故,保護業(yè)主人身和財產的安全,維護公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預防為主,防消結合'的方針,堅持管理處義務消防隊與群眾相結合的原則,實行防火安全責任制。
3.2管理處經理是防火工作第一責任人,應將消防工作納入管理處經營和發(fā)展計劃,保證各項防火工作正常進行。
3.3管理處任何人都有維護消防安全、保護防火設施、預防火災、報告火警的義務,任何人都有參加滅火工作的義務。
3.4消防設備責任人須定期對co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開關、消防工具、滅火器等消防設施設備進行檢查試驗,使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場安全崗位須維護交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負責領導,由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負責實施。消防指揮中心對各小組的消防工作實施監(jiān)督管理,安排實施具體工作,負責接收和報告警情,并在滅火過程中負責全面協(xié)調和指揮工作。
3.7消防設備組平時對消防設備進行檢測和維修,在接到消防指揮中心火警時,先停市電,停電梯,改用應急電源,并啟動消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時負責指揮安排人員安全撤離火災現(xiàn)場。
3.9消防滅火組對各類消防設備的性能、作用、構造應熟練掌握,接到報警后應迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場控制火勢或滅火。
3.10后勤組應了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應全力支持滅火組和救護組,必要時接應、引導消防車輛到達滅火現(xiàn)場。
3.11消防救護組應熟練掌握必要的急救常識,能夠正確使用消防輔助器材,在火災現(xiàn)場應做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時應控制火災當事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場治安組由當值安全員直接負責,防止犯罪分子趁火打動,同時維持現(xiàn)場秩序,便于滅火救護的正常進行。
3.13管理處經常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識。
3.14管理處應每月至少組織一次員工參加消防常識學習,或外聘專業(yè)人員進行培訓,借以提高消防意識及專業(yè)技能。
3.15管理處應建立考核激勵機制,對在防火工作中有突出貢獻或者成績顯著的個人給予獎勵。
第2篇 小區(qū)物業(yè)管理員職務說明書崗位責任制
小區(qū)物業(yè)管理員職務說明書(含崗位責任制)
職務名稱:管理員
所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級:各區(qū)管理處主任
工作概況:根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定,積極主動完成上司下達的工作任務,及時處理業(yè)主(住戶)提出的合理要求。保持與管理公司轄下各部門的溝通協(xié)調。
工作要求:熟悉相關的物業(yè)管理法規(guī)。具有良好的服務意識、物業(yè)管理知識。懂得靈活運用的技巧。
職責范圍:
1.按時參加本部門會議,嚴格落實會議精神。
2.對業(yè)主(住戶)的投訴項目分類、及時處理。
3.保持與業(yè)主(住戶)的良好關系,及時反饋業(yè)主(住戶)意見。
4.在工作中發(fā)現(xiàn)問題,主動提出個人建議。
5.保持與相關部門進行溝通聯(lián)系。
6.妥善、分類保管各類資料,不外泄業(yè)主(住戶)個人資料。
衡量標準:
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點:
1.跟催相關部門處理工程報修項目。
2.與業(yè)主(住戶)保持朋友式的服務關系。
工作禁忌:
1.脫離工作立場,墮入業(yè)主(住戶)角色。
2.向業(yè)主(住戶)泄露公司管理運作及制度或其他業(yè)主資料。
3.帶有個人感情或情緒工作。
與工作有聯(lián)系的部門:
1.內部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
2.外部:機電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關部門
任職資格:
身體:健康
學歷:大專
工作經驗:懂得本行業(yè)的原理及要求
個人素質:工作主動、認真、細致,具有良好的自我調節(jié)能力及團體合作精神
第3篇 小區(qū)物業(yè)管理內容5
小區(qū)物業(yè)管理內容(五)
在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項進行管理:
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等;
2、房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務,包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)等;
3、物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、物業(yè)規(guī)劃紅線內附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理;
5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、交通、車輛行駛及停泊;
7、配合當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;
8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動;
9、整理、保管與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責令停止違章行為,要求賠償經濟損失及支付違約金;
11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;
12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統(tǒng)一編號。
第4篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理內容3
住宅小區(qū)物業(yè)管理內容(三)
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務之中,建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理,服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,總體歸納為'六項管理、三類服務',即'房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理';常規(guī)性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理
范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行'管養(yǎng)合一'主要落實在以下幾個方面:
a、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務,充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循'高標準、嚴要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識,日常管理與保護有機結合,提高住戶的生活質量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,將片區(qū)負責與巡查相結合,科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹'預防為主、防治(消)結合'的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶提供的經常性服務,是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務提供給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務
是為某些住戶群體提供的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經營性多種服務
即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務項目。
第5篇 x住宅小區(qū)物業(yè)管理目標
**住宅小區(qū)物業(yè)管理目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將.管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主享受政務文化新區(qū)都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促.小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立物管公司品牌。
從服務對象來看,物業(yè)管理有兩大目標:一是滿足作為產權人的客戶實現(xiàn)其所有物業(yè)的保值、增值的需求;二是滿足作為使用人的客戶擁有方便、舒適、優(yōu)美的居住空間的需求?？蛻魧ξ飿I(yè)管理者的工作成果的最終評價,取決于管理者對上述兩個基本需求的滿足程度,而如何保障或提高客戶的滿意度,正是要求企業(yè)的整個經營活動要以顧客滿意度為指針,要從客戶的角度而非企業(yè)自身的利益和觀點來分析市場需求,并不斷地最大限度地滿足客戶需求。
從企業(yè)自身來看,物業(yè)管理企業(yè)的目標可以概括為三方面:經濟效益、社會效益和環(huán)境效益。在市場競爭中,在物業(yè)管理企業(yè)的經營活動中,客戶的滿意度直接影響客戶對企業(yè)的忠誠度,而客戶忠誠度不僅能保證物業(yè)管理委托關系的長久穩(wěn)定,提高企業(yè)的收費率(經濟效益),并能激發(fā)客戶對物業(yè)環(huán)境的自覺維護(環(huán)境效益),還能為企業(yè)創(chuàng)造良好的口碑(社會效益)。這些都有利于企業(yè)將眾多的潛在客戶轉變?yōu)楝F(xiàn)實客戶,通過擴大市場份額和形成規(guī)模效益等手段增強企業(yè)的競爭力,為更好滿足客戶需求創(chuàng)造有利條件。
一、樹立'客戶滿意'的企業(yè)價值觀
現(xiàn)階段,我國物業(yè)管理與發(fā)達國家和地區(qū)的最大差距之一就是觀念的落后,這種差距表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)主要站在自身的立場上制定經營管理戰(zhàn)略,提供服務產品,而忽視了客戶的需求和滿足。要賦予傳統(tǒng)意義上的'服務意識'以時代的精神,要求企業(yè)主動地進行換位思考,以'客戶滿意'作為企業(yè)文化的精髓不斷地向員工灌輸,激發(fā)員工實現(xiàn)客戶滿意的積極性和創(chuàng)造性,使'客觀滿意'成為物業(yè)管理企業(yè)一切經營活動的出發(fā)點和歸宿。
二、切實提高管理人員的職業(yè)素質
員工是企業(yè)的品牌,物業(yè)管理能否實現(xiàn)客戶滿意很大程 度上取決于服務者的素質。在物業(yè)管理領域,高素質的員工,不僅意昧著高學歷,同時還意昧著較高的政策水平、較強的協(xié)調能力和良好的職業(yè)道德。提高員工素質,企業(yè)不僅要實行優(yōu)勝劣汰的用人機制,更要注意建立一套科學、客觀、實用的培訓體系,定期以客戶滿意為標準對員工進行實務技能和職業(yè)素養(yǎng)的訓練,培養(yǎng)員工的'自我管理'能力,使他們面對客戶的不同需求,能夠真正提供全方位的'周到'(眼到、耳到、心到、口到、手到)服務
三、規(guī)范化和個性化服務相結合
滿足群體客戶的普遍要求是日常性管理服務的重點。為了保證日常服務質量的高水平和穩(wěn)定性,物業(yè)管理企業(yè)必須將客戶滿意的理念化為各種制度、流程、方法、技術于段并付諸于清潔、維修、綠化、保安等管理實踐。實現(xiàn)制度規(guī)范基礎上的行為規(guī)范,不但有益于樹立服務產品的形象,也同樣提升了企業(yè)的品牌形象。除此之外,企業(yè)還應當關注多樣化客戶的個別需求,適時提供相應的個性化服務(如各種特殊服務項目),這同樣是提高客戶滿意度的有效手段。
四、預防性和補救性服務并重
通過識別客戶需求和評價客戶滿意度,物業(yè)管理企業(yè)不僅應前瞻性預測客戶需求并提前滿足相關需求,還應對可能導致客戶'不滿意'的因素采取預防性措施,有效減少客戶不滿的發(fā)生。例如通過事前簽署各種文件和反復強調裝修注意事項等方式防止裝修糾紛的發(fā)生;在危及人身安全的地帶設置明顯標識以防萬一等等。另外,由于客觀條件和綜合因素的制約,實際管理工作勢必存在一些客戶不滿意的情況,對此,企業(yè)必須采取及時妥善的補救措施,化解客戶的不滿情緒。重視抱怨和投訴的補救性服務至關重要,任何管理者都要記住以下:一個非常不滿意的顧客可能把不滿告訴至少20個人,而這些人在產生相同需求時幾乎都不會光顧該被批評的企業(yè)。
五、全方位拓寬溝通渠道
國外研究表明,只有二分之一的顧客是因為產品(或服務)的性能和質量不滿,其余三分之二顧客的不滿意大都出于溝通不良上?？梢?充分與客戶溝通是提高客戶滿意度的一個重要手段。在物業(yè)管理服務工作中,拓寬與客戶的溝通渠道的方法很多,如召開業(yè)主(或管委會)座談會,進行民意調查,印發(fā)小區(qū)通訊,組織客戶代表聯(lián)誼會,定期走訪住戶、開展社區(qū)活動等等。在與客戶溝通過程中,管理者應本著尊重優(yōu)先的原則,采取真誠、謙遜的態(tài)度,最大限度地贏得客戶的理解、滿足和支持。
第6篇 x小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告
花園小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告
本人zz于2023年10月21日應聘到**物業(yè)管理有限公司,被分配到**園物業(yè)管理處,從事物業(yè)管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現(xiàn)對于物業(yè)小區(qū)基本情況有了一部分的了解和認識。小區(qū)開發(fā)建筑面積共計48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應收物業(yè)服務費852077.16元全年,半年426038.58元,但現(xiàn)有3戶未領鑰匙,底商3戶合計少收物業(yè)費10419.75元,也就是說物業(yè)公司半年的收入為415618.83元,物業(yè)公司支出每月電費16000元左右,水費350元左右,員工工資20900元+10%的各項員工福利2090元,辦公費每月500元,衛(wèi)生費1000元,不可預見費用1000元/月,合計每半年支出251040元,收入按85%收費率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠遠低于同等水平物業(yè)公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創(chuàng)收方案。
一、整改項目:
1、節(jié)能降耗:
a:現(xiàn)在新城物業(yè)地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個一組,每天24小時,照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時用36w高亮節(jié)能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會減少開支1060.8元(這個節(jié)省還不包括地下車庫進口坡道改成聲光控燈頭的節(jié)能部分)。
b:物業(yè)公司辦公室節(jié)能把一層、二層現(xiàn)有辦公用燈改裝成36w高亮節(jié)能燈,在現(xiàn)有情況下可以節(jié)能60%,把電梯間燈更換成聲光控燈頭,使用25w白熾燈。
c:對現(xiàn)有三棟樓的各單園內加裝各單元的樓梯間和電梯運行的電表。根據(jù)是唐價經費字【2007】14號文件即《唐山市物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知的第十六條規(guī)定。這部分電費應向本單元內業(yè)主合理分攤收取。這樣我物業(yè)公司將節(jié)省大量的資金,提高營業(yè)收入,約為每單元1500元,新城小區(qū)應為每月10500元左右。
2、減員增效:
a:在水泵房加裝攝像頭兩個,可裁撤說泵房值班人員,兩人節(jié)約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個攝像頭來解決,同時要求保安員對水泵房進行巡檢(不超過2小時一次),工程維修部對設備巡檢每天一次,包括設備加油、配電柜、清掃擦拭等。
b:調整工程維修部員工值班形式?，F(xiàn)在工程維修部為3人,每人值班24小時,第二天休一天,第三天上白班8小時,再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續(xù)性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時倒班,包括中午值班。
c:環(huán)境保潔部現(xiàn)每天工作8小時,每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時,每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時也可以休一天。這樣在以后的可以完全發(fā)揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時間的事件發(fā)生,而且我個人認為現(xiàn)在保潔隊伍就多一人,應為內外保兼顧打掃,哪個樓的內保衛(wèi)生就應把相對應的外保任務完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請領導決定。
d:客服部前臺值班,現(xiàn)物業(yè)公司中午無人值班和物價局備案不符,而且也有多名業(yè)主對此提出異議,現(xiàn)擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補貼,⑶是中午在有條件時管飯,沒有補貼下午也不早下班。
3、小區(qū)硬件改造:
a:對小區(qū)各樓前加裝自行車泊車位,以便對小區(qū)內的非機動車輛(含摩托車),的管理,如按現(xiàn)有情況放在樓道內或單元門廳內外兩處,既影響小區(qū)的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現(xiàn)意外傷害事件,物業(yè)公司還要有連帶管理責任。
b:小區(qū)北門加裝開關或防護欄,這樣既保證了小區(qū)的安全性,又可以對人員和非機動車輛進行控制,還可節(jié)省3名保安員,每班一名保安員(費用在3000-4000元)。
c:對小區(qū)西門南側鋪設0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側抹一個緩坡)。
d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。
二、小區(qū)創(chuàng)收:
小區(qū)創(chuàng)收是物業(yè)管理運營中不可缺少的一部分,也是物業(yè)公司的主要盈利點,一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。
1、小區(qū)內外停車有多種運營方式,以下針對新城小區(qū)有以下兩種方法(外部車輛):
a:對小區(qū)車輛只收取占地費,不收取管理費。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區(qū)的長遠發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展(60-80元每車每月)。
b:在小區(qū)外商業(yè)北側建立永久式地上停車位,在入口(商業(yè)西側)建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個月就可收回。現(xiàn)小區(qū)外約可增車位100-300個,按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個車位在280元左右,總投資35000元。
2、小區(qū)內廣告位的設立和招商,因本小區(qū)現(xiàn)有面積比較小,各商家不太有興趣,請總公司在招商時一起考慮,在二期可入住時在分開運營。
以上是本人一點膚淺的建議,請董事長批評指正。
**園物業(yè)管理處經理:zz
20**年**月**日
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預算
住宅小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預算
在物業(yè)管理費用的收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。
收入方面:堅決按招標書確定的參考價格及嘉興市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行
支出方面:以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低管理成本,提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下高效運營。
(一)年物業(yè)管理費收支預算
1、物業(yè)管理費收入
高層:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)
汽車位:30元/月個
自行車庫:15元/月間
年物業(yè)管理費收入為:2154048元/年
2、物業(yè)管理費用支出預算
(1)人員工資及福利:91666元
(2)公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產折舊等共計:
支出項目費用(萬元)
辦公費1
郵電通訊費1
差旅費1.5
低值易耗攤銷費2.8
折舊費1
業(yè)務招待費1
業(yè)務宣傳費1
業(yè)主委員會1
水費6
公共電費8.5
電梯電費66.2
電梯維修費25.4
垃圾清運費5
公共設施/設備維護保養(yǎng)費15
維修工具0.15
公共衛(wèi)生清潔費1.5
清潔用品消耗費0.3
清潔用具購置0.1
綠化維護費1.5
保安用具0.2
直接工資2
共計142.15
共計支出:2154048盈余:640882元
(3)實際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅收政策的優(yōu)惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結果的準確性。
3、年度收支分析
(1)據(jù)測算,收支相抵,扣除我公司管理酬金以外,每年能盈余2.6萬元左右,利潤率在法規(guī)許可的范圍內。
(2)本次預算根據(jù)常年進行各項收支測算,在實際管理中前一二年會因設備維保期等原因而降低成本。
(3)業(yè)主所購的空置房收費按浙江省物業(yè)管理條例及收費辦法執(zhí)行。
(4)本次預算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全等因素。
(5)本次預算會存在一定誤差,在實際管理中我們將貫穿科學、節(jié)約的思路開展管理服務工作。
(二)增收節(jié)支計劃
1、充分利用物業(yè)經營用房、路面臨時停車等合法收益活動,在合法、不影響業(yè)主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設施創(chuàng)造收益;注重管理服務質量,以提高小區(qū)的入住率和管理費收繳率;通過多種有償服務項目增加收入來源。
2、與公司其他管理處密切合作,優(yōu)勢互補,資源共享,降低管理成本,提高管理水平。
3、在入住的半年內,采取積極有效的措施,與有關部門協(xié)作,盡快完善小區(qū)的配套設施,迅速提高管理水平,營造良好的居住環(huán)境,消除未入住業(yè)主的后顧之憂,迅速提高入住率,增加管理收入。
4、我們專門成立經營部,加強經營服務,進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務,方便住戶,同時提高經濟效益。
5、增收的同時,努力降低成本,如充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用,利用公司現(xiàn)有管理人員和技術人員,在各小區(qū)合理統(tǒng)籌安排,減少費用比例高的人員經費開支。反對鋪張浪費,從小處著眼,集水成流,我們將制定奉公廉潔制度,加強物流控制,提高利用率,采取有效節(jié)能措施,實施科學管理,走可持續(xù)發(fā)展之路。
6、我們的管理將十分重視公共能耗和工程設施設備。我們有一整套降低能耗、延長公共設備設施使用年限、節(jié)約日常物料的具體辦法,當然是在不降低服務質量的前提下。具體如下:形成規(guī)模管理、降低管理成本;充分利用好每一個人,我們的用人原則是精干高效;進行科學地能源管理,降低公共水電費的支出;加強設施設備的管理,杜絕跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象,延長設備設施使用年限;嚴格控制辦公成本、節(jié)約經費和辦公費用開支;科學嚴格的管理,減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。
第8篇 某小區(qū)物業(yè)管理招標文件
**華軒小區(qū)物業(yè)管理招標公告
根據(jù)《廣州市物業(yè)管理招投標辦法》,為適應小區(qū)發(fā)展的需要,現(xiàn)決對**華軒物業(yè)管理實行公開招標。
一、招標單位
**華軒小區(qū)
二、單位地址
廣州市白云區(qū)南湖游樂園旁
三、招標項目情況
**華軒小區(qū)占地面積約15.41萬
第9篇 小區(qū)物業(yè)管理處主任考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
崗位基本技能的掌握(人員聯(lián)系、物業(yè)概況、崗位標準)
文明服務
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡;
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分;
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
崗位標準 范圍 標準 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
管理
制定月工作計劃,并按計劃實施;
每周組織召開管理處例會,并做好記錄;
對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;
對小區(qū)內的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;
巡視中發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;
做好與客戶的聯(lián)絡工作,每年兩次召開業(yè)主座談會;每月最少一次回訪業(yè)主,并做好記錄;
對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結果反饋給客戶,然后登記備案;
各類基礎資料、設施設備資料、業(yè)主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;
遇突發(fā)性、危害性事故或事件發(fā)生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。
指標
物業(yè)管理費收繳率≥90% (按總戶數(shù)90%計算)
成本總體控制率≤100%
客戶滿意度≥80%
房屋零修、急修、維修及時率≥98%
維修質量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物業(yè)管理小區(qū)達到“物業(yè)管理窗口達標”
每年兩次向業(yè)主公布物業(yè)管理(維修基金)收支情況表
每年兩次開展客戶調查和滿意度測評工作
每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下
管理處安全治安事故率0%
日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業(yè)管理檢查單》
注:
1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發(fā)生各類重大安全事故
第10篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權限:
日常物業(yè)管理權;
日常服務的接待處理權;
5.工作任務:
負責協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負責小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務接待;
負責物業(yè)管理費用的收取;
負責物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負責物業(yè)管理處的“小財務”工作(包括小區(qū)三項基金的管理);
負責物業(yè)管理處的內勤工作。
6.承擔責任:對物業(yè)管理處的的日常事物性工作負責工作。
7.崗位關系:在物業(yè)管理處主任的直接領導下,完成各項工作工作。
8.崗位條件:
學歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書;
能力:責任心強,具有物業(yè)管理的專門知識及技能;一定的組織、協(xié)調、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經驗
培訓:物業(yè)管理崗位的應知應會技能培訓
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務;
服務周到,耐心細致;
資料管理,準確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務;
處理及時,件件落實;
善于協(xié)調,工作有序。
9、應知應會:
工作任務
崗位要求
崗位關系
崗位責任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語:
電話:**物業(yè),請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第11篇 中國小區(qū)物業(yè)管理達標與考評
為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平,推進居住小區(qū)物業(yè)管理,建設部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平,根據(jù)建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設部頒布《關于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達標辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達標的條件
小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達1年以上,已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,并經省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的,方可向建設部申報 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達標考評活動。
二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的申報
各地申報時,小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》,由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設部房地產業(yè)司。
中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作,分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預評預驗后報建設部。
三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的組織與實施
從今年起,達標工作在建設部領導下,以所在省市組織2~3名專業(yè)人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。
四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標的考評與驗收
經建設部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,總分達到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;頒發(fā)標記牌和獎狀,建設部并在適當?shù)臅r候召開表彰大會。
五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達標后的檢查
各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復查工作。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū)),如管理水平下降,群眾有意見,經省市主管部門檢查,達不到標準規(guī)定的,報建設部批準,取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理經費構成測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對居住小區(qū)內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物 業(yè)管理經費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對小區(qū)內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎上,爭 取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創(chuàng)造經濟效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設,建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經濟實體既為小區(qū)內住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用。
5.開發(fā)建設單位給予一定的支持。開發(fā)建設單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網點 用房開展方便住宅小區(qū)內居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經營管理,經營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費 應當遵循合理、公開及與物業(yè)產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導 價和經營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的 服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度 內確定具體收費標準。
2.實行經營者定價。凡屬為物業(yè)產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產權人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實 際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
