物業(yè)管理合同試題（十二篇）

發(fā)布時間：2024-02-26 13:24:02 查看人數(shù)：94

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物業(yè)管理合同試題

第1篇物業(yè)管理合同試題

一、單項選擇題(每題1分)

1、物業(yè)管理優(yōu)質服務的核心內容是( )

a、早期介入與前期管理b、簽訂與履行物業(yè)管理合同

c、物業(yè)的承接查驗d、物業(yè)入住與裝修管理

2、合同的訂立,必須經(jīng)過( )兩個階段

a、要約與要約邀請 b、邀請要約與承諾 c、要約和承諾 d、要約和新要約

3、甲方向乙方發(fā)出售出防盜門的意思表示,乙方回復同意購買,并提出能否便宜一點,乙方的回復屬( )

a承諾 b反要約c要約邀請 d撤銷要約

二、不定項選擇題(每題2分)

4、合同要約的構成要件為( )

a要約必須是特定人的意思表示,必須是有訂立合同的意圖

b、要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定

c、要約生效以要約人發(fā)出要約的時間為準

d、要約必須傳達到受要約人才能生效

e、要約可以是不特定人的意思表示

5、作為要約以下哪種說法是正確的( )

a、要約在郵件中遺失,要約不發(fā)生任何效力

b、要約在郵件中遺失,要約生效

c、要約的內容是否明確,由要約人確定

d、所有的訂約提議都可以構成要約

6、以下哪幾種行為屬于要約邀請( )

a、商業(yè)廣告b、拍賣中的出價c、商品的標價、陳列d招標 e、懸賞廣告

7、要約的撤回或撤銷法律規(guī)定中正確的是( )

a、撤銷要約的通知應當在要約到達受要約人之前到達受要約人

b、撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前到達受要約人

c、撤回要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人

d、撤銷要約的通知只限于受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人

e、撤銷要約的通知應當與要約同時到達受要約人

8、合同法規(guī)定不得撤銷的情形是( )

a、要約人確定了承諾期限 b、要約人推定要約不可撤銷

c、要約人明示要約不可撤銷 d、受要約人有理由認為要約是不可撤銷的

e、受要約人有理由認為不可撤銷的并已為履行合同作了準備工作

9、合同承諾構成的要件包括( )

a、承諾必須與要約內容完全一致b、承諾必須由受要約人或其他代理人作出

c、承諾必須在要約規(guī)定的有效期作出d、受要約人不能對要約內容作實質性修改

e、承諾必須傳達給要約人

10、合同法規(guī)定承諾可以撤回的情形是( )

a、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之前到達要約人

b、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人同時到達要約人

c、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之后到達要約人

d、撤回承諾的通知應當在承諾到達受要約人之前或同時到達要約人

11、合同應當具備的必要條件包括( )

a、當事人具備締約能力 b、當事人的真實意思表示

c、合同的內容合法 d、合同的形式合法

e、合同的程序合法

12、東方貿易公司與大方房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份房屋建設合同,由東方公司負責建造房屋1萬平方米,該合同( )

a、有效 b,、無效c、待政府批準后有效d、效力待定

13、車主將車開到停車場進口處,停車場管理員將停車閘打開允許車輛入內后,車輛停放合同即成立,這屬于( )

a、口頭合同 b、書面合同 c、事實合同 d、默示合同

14、合同法的最高要求是( )

a、主體平等 b、合同自由 c、權利義務公平對等d、守法和維護社會公益

15、誠實信用原則有哪幾項基本功能( )

a實質公平b確定行為規(guī)則c平衡利益沖突d解釋法律與合同 e社會公德

16、合同自由原則包括( )

a、選擇締約相對人b、決定合同內容c、選擇合同方式

d、排除法律與國家對合同的適當干預e、解釋合同的自愿

17、《物業(yè)管理條例》規(guī)定( )

a、建設單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同不包括前期物業(yè)服務合同約定的內容

b、建設單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內容

c、建設單位與物業(yè)買受人簽定的合同買賣合同可以包括前期物業(yè)服務合同約定的內容

d、建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,可以簽訂書面的前期物業(yè)服務合同

18、前期物業(yè)服務合同涉及( )

;a、政府物業(yè)管理主管部門b、法院c、建設單位d、物業(yè)管理企業(yè)e、業(yè)主

19、前期物業(yè)管理服務由( )選聘物業(yè)管理企業(yè)

a、建設單位b、業(yè)主委員會c、政府物業(yè)管理部門d、業(yè)主代表

20、前期物業(yè)服務合同的主要內容除合同當事人、物業(yè)的基本情況、服務費用、服務內容和質量外還包括( )

a、物業(yè)的經(jīng)營與管理b、承接查驗和使用維護

c、專項維修基金d、違約責任e、業(yè)主大會的成立

21、前期物業(yè)服務合同當事人中一般是法人組織包括( )

a、業(yè)主委員會b、建設單位c、物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)協(xié)會e、物業(yè)管理主管部門

22、前期物業(yè)服務合同中基本情況包括( )

a、收費標準b、公共秩序維護c、收入分配辦法d、坐落位置e、建筑面積

23、前期物業(yè)管理服務應達到( )質量標準

a、法定b、約定c、合理d、必要

24、簽訂前期物業(yè)管理合同中收費約定的方式一般有( )

a、計時制b、計件制c、包干制d、酬金制e、年薪制

25、前期物業(yè)管理服務合同應注意的事項包括( )

a、物業(yè)的承接驗收b、物業(yè)服務的費用c、合同的解除d、合同的終止e、合同的撤銷

26、物業(yè)承接驗收中無需在前期物業(yè)服務合同中約定的( )

a、物業(yè)共用部位b、共用設備的承接驗收內容

c、業(yè)主自有物業(yè)專有部分d、共用設備的驗收標準、責任

27、前期物業(yè)服務費用中應當在物業(yè)銷售前予以明示或約定的費用部分是( )

a、建設單位支付的b、物業(yè)公司支付的c、業(yè)主支付的d、政府支付的

28、前期物業(yè)合同具有( )

a、不確定性b、確定性c、時間性d、不可變性

29、前期物業(yè)合同規(guī)避風險的方式包括( )

a、撤銷合同b、解除合同c、中止合同d、要求補償e、轉讓合同

30、有必要時前期物業(yè)合同中對解除合同的條件( )

a、推定b、不需約定c、明確約定d、默示

31、物業(yè)服務合同是( )之間關于物業(yè)管理、服務達到的權利義務關系的協(xié)議

a、建設單位與物業(yè)管理企業(yè)b、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主

c、建設單位與業(yè)主d、業(yè)主與業(yè)主委員會

32、業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權( )以上通過,決定選聘物業(yè)管理企業(yè)

a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3

33、物業(yè)服務合同簽訂之后應及時向政府物業(yè)管理主管部門( )

a、核準b、批準c、審議d、備案

34、《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同主體資格作出明確規(guī)定( )

a、業(yè)主大會成立b、業(yè)主委員會選舉必須符合法定程序

c、物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應的資質證書d、建設單位必須具備相應的資質證書

e、業(yè)主委員會主任產(chǎn)生并經(jīng)過批準

35、物業(yè)管理服務是( )

a、公益性質b、無償性質c、有償性質d、約定性質

36、某小區(qū)2/3業(yè)主決定選擇a物業(yè)管理企業(yè),1/3業(yè)主選擇b物業(yè)管理企業(yè),a企業(yè)中標后選擇b企業(yè)的業(yè)主( )相應的物業(yè)服務合同

a、不承擔b、必須承擔c、可以承擔d、視情況而定

37、物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別是( )

a、合同的內容不同b、訂立合同的當事人不同

c、合同的主管機關不同d、合同期限不同e、合同審批程序不同

38、關于物業(yè)服務合同錯誤的說法是( )

a、期限明確b、穩(wěn)定性強

c、主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)d、期限受前期物業(yè)服務合同的影響

39、物業(yè)服務合同( )時生效

a、經(jīng)簽字或蓋章b、附條件時,該條件成熟

c、應當在成立時d、通常在成立時e、必須在成立時

40、簽訂物業(yè)服務合同應注意的事項包括( )

a、明確業(yè)主委員會的權利義務b、明確物業(yè)管理企業(yè)的權利義務

c、對違約責任和免責條款的約定d、主要條款宜粗不宜細e、明確違約責任的界定及爭議解決方

第2篇金地花園物業(yè)管理設想目標

金地國際花園物業(yè)管理設想及目標

作為北京cbd規(guī)劃社區(qū)的一個重要組成部分,金地國際花園以其優(yōu)越的地理位置,獨具匠心的園區(qū)環(huán)境建設,特殊的業(yè)戶群體組成,具有國際一流水準的卓越品質,和諧的融入整個大社區(qū),又明顯區(qū)別于其他區(qū)域的高貴風格;繼而對后續(xù)的服務管理提出了更高、更深層次的要求。

對此,在充分考慮到園區(qū)實際情況及大環(huán)境的整體狀況下,結合金地物業(yè)的特點,對金地國際花園的管理工作思路是:以完美體現(xiàn)金地國際花園作為北京長安街尊貴起點、cbd財富之門的典范特質為指導原則,iso9000質量管理體系為實施準則,充分發(fā)揮金地物業(yè)'人性化'管理優(yōu)勢,導入酒店式物業(yè)管理模式,實施分區(qū)而治;形成相對獨立,和諧融入的管理格局,體現(xiàn)vip服務理念,彰顯尊貴。

(一)管理設想:

1、建設一支具有專業(yè)技術的管理隊伍,訓練并儲備專業(yè)技能的物業(yè)管理人才;

2、利用金地國際花園優(yōu)越地理位置和硬件設施,營造具有金地特色的高品位的社區(qū);

3、在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)境管理、工程維護管理、

行政事務管理、財務管理、物料管理及綜合服務管理)全面導入iso9001質量管理體系,通過職業(yè)管理標準化,結合金地國際花園的實際情況,全面落實達到'國優(yōu)'物業(yè)量化管理標準。

4、借鑒酒店業(yè)所獨具的高水準服務模式結合金地物業(yè)多年發(fā)展形成的物業(yè)管理成熟經(jīng)驗在金地國際花園推行以'業(yè)戶為中心'的酒店管理服務模式,主動、適時了解業(yè)戶的表象需求及實質需求;最大限度的滿足業(yè)戶潛在需求,將是金地國際花園管理處整體工作核心。通過在物業(yè)管理范圍內實施金地倡導的'以人為本'的全方位個性化服務,與業(yè)主建立良好的溝通渠道,共同營造'溫馨家園'。

在國際花園物業(yè)管理中,將導入金地物業(yè)'即時服務'和'隱性管理'的管理理念。為金地國際花園每一戶建立服務檔案,對每一位業(yè)戶通過多信息渠道進行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項目:區(qū)域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業(yè)經(jīng)歷、社會地位、學歷、血型、性格、愛好、習慣、生活基本規(guī)律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關資料等;在持續(xù)對小區(qū)業(yè)戶的服務需求做全面、深入、細致的了解的基礎上,通過分析,針對性的擬定服務方案并跟蹤反饋信息,及時改進和提升服務品質以求達到服務于業(yè)戶開口之前,實現(xiàn)超前服務;

關注服務細節(jié)亦將形成金地國際花園物業(yè)服務、管理的品質準則,服務產(chǎn)品本身的無形性、時效性以及科技含量低等特性決定了服務產(chǎn)品極易被克隆,因此不斷創(chuàng)新和擴展服務產(chǎn)品內涵的能力,將直接決定服務品質的水準高低。在金地國際花園的管理中通過以國際酒店業(yè)通行的服務細節(jié)管理模式,保障金地物業(yè)所崇尚的服務創(chuàng)新能力,突顯具有金地物業(yè)特征的微小服務特色。

在金地國際花園,業(yè)戶的滿意度將成為檢驗金地物業(yè)整體服務品質的唯一標準,凡是業(yè)戶所需要的就是我們將要作的。

我們將通過成立'業(yè)戶應急服務隊'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)戶需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)戶提供及時滿意的即時服務。'隱性管理',就是做到在業(yè)戶需要時即時出現(xiàn),業(yè)戶沒有服務需要時在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務人員卻可以感受到我們無處不在的服務;比如小區(qū)治安管理,只有固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服,巡邏崗保安員在業(yè)戶活動高峰期避開;小區(qū)的清潔工作在業(yè)戶活動高峰期將嚴格避開業(yè)戶活動區(qū)域,以免干擾影響業(yè)戶在園區(qū)的正常生活等,充分尊重業(yè)戶的私密空間。

金地國際花園管理目標承諾:

在全面接管小區(qū)后一年內使金地國際花園達到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀商住小區(qū)的管理標準,二年達到國家優(yōu)秀物業(yè)管理標準。

第3篇物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案1

2022物業(yè)管理師管理實務考試預測試題及答案(1)

一、單項選擇題

1.下列關于前期物業(yè)服務合同的表述中,不正確的是(d)。

a.前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權利義務所達成的協(xié)議

b.前期物業(yè)服務合同是物業(yè)服務企業(yè)被授權開展物業(yè)管理服務的依據(jù)

c.前期物業(yè)服務合同的當事人不僅涉及建設單位與物業(yè)服務企業(yè),也涉及業(yè)主

d.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當訂立口頭的前期物業(yè)服務合同

2.前期物業(yè)服務合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業(yè)服務合同無法全面履行時,物業(yè)服務企業(yè)可以通過(c)的方式規(guī)避風險。

a.宣告合同無效

b.宣告合同可撤銷

c.提前解除合同

d.約定條款

3.下列選項中屬于物業(yè)項目開發(fā)的銷售階段早期介入內容的是(b)。

a.就物業(yè)的結構布局、功能方面提出改進建議

b.完成物業(yè)管理方案及實施進度表

c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設施、場地的設置、要求等提出意見

d.對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見

4.物業(yè)工程質量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設設備等部分;二是業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分。這兩部分的保修事務都應由(b)負責。

a.業(yè)主大會

b.建設單位

c.物業(yè)服務企業(yè)

d.施工單位

5.新建物業(yè)承接查驗的主要內容不包括(d)。

a.物業(yè)資料

b.物業(yè)共用部位

c.共用設施設備

d.建設單位資料

6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):

a.建設單位

b.業(yè)主

c.專業(yè)公司

d.政府部門

7.物業(yè)管理客戶溝通的內容不包括(b)。

a.與建設單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流

b.與建設單位、市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權利義務,做好溝通交流工作

c.與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務公司等相關單位和個人的業(yè)務溝通交流

d.與業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理事務的溝通交流

8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。

a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉換為一種消除失誤、改善管理與服務、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機遇

b.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”

c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄,并及時總結經(jīng)驗

d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求

9.通報正文的主體構成不包括(d)。

a.結論

b.結語

c.事實與評析

d.依據(jù)

10.當物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題,向有關部門(如派出所、居委會)、業(yè)主委員會或其他單位等聯(lián)系工作時,要用(a)文種。

a.“函”

b.“通知”

c.“請示”

d.“批復”

二、多項選擇題

1.合同要約的構成要件為(ace)。

a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖

b.要約必須由受要約人或其代理人作出

c.要約必須包括合同的主要內容,并且內容必須具體確定

d.要約必須在要約的有效時間內作出

e.要約必須傳達到受要約人才能生效

2.合同簽訂應遵循的基本原則是(acde)。

a.主體平等

b.罪責自負

c.合同自由

d.誠實信用

e.權利義務公平對等

3.物業(yè)管理服務及相關活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務合同時,要特別注意的主要條款包括(abce)。

a.內容

b.費用

c.項目

d.技術

e.標準

4.新建物業(yè)承接查驗的常用記錄有(abe)。

a.工作聯(lián)絡登記表

b.物業(yè)承接查驗記錄表

c.物業(yè)承接查驗工作流程

d.承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程

e.物業(yè)工程質量問題統(tǒng)計表

5.物業(yè)人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(bcde)。

a.物業(yè)運轉資金要落實到位

b.人力資源要充足

c.資料準備要充足

d.緊急情況要有預案

e.分批辦理人住手續(xù),避免因為過分集中辦理產(chǎn)生的混亂

注釋人: hjtao提交時間:2022-6-15 10:32:55

物業(yè)管理實物

1、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎配套設施以及( )的現(xiàn)代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務性企業(yè)。

a.場地

b.綠化帶

c.道路

d.周圍環(huán)境

2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。

a.管理部

b.服務部

c.監(jiān)察部

d.產(chǎn)業(yè)部

3、業(yè)主有權直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。

a.業(yè)主直接進行的

b.通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的

c.通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn)的

d.通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的

4、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。

a.300~500

b.500~1000

c.1000~1500

d.1000~2000

5、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。

a.房地產(chǎn)行政管理部門

b.房屋出售單位

c.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司

d.房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。

答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d

1.( )是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。

a.總登記

b.初始登記

c.變更登記

d.轉移登記

答案:a

2.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應當及時續(xù)交。

a.30%

b.60%

c.40%

d.50%

答案:a

3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設施設備保修期滿后的( ),不得挪作他用。

a.維修

b.養(yǎng)護

c.裝修

d.維修和更新、改造

答案:d

4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。

a.訴訟

b.予以撤銷

c.依法裁定

d.調解

答案:b

5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權利。

a.占有

b.使用

c.收益

d.占有、使用、收益和處分

答案:d

6.物業(yè)管理師資格注冊審批機構為( )

a.建設部

b.人事部

c.省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門

d.縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門

答案:a

7.依據(jù)國家相關法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應當共同遵守的行為準則,對全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。

a.物業(yè)服務合同

b.《物業(yè)管理條例》

c.管理規(guī)約

d.臨時管理規(guī)約

答案:c

8.在物業(yè)管理區(qū)域內,業(yè)主大會.業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。

a.管理職權

b.自治管理

c.民主管理

d.監(jiān)督指導

答案:b

9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。

a.10萬元

b.20萬元

c.1萬元

d.5萬元

答案:a

10.物業(yè)管理用房的所有權依法屬于( )。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

a.業(yè)主

b.業(yè)主大會

c.物業(yè)服務企業(yè)

d.業(yè)主委員會

答案:a

1.鑒定機構接到鑒定申請后,應進行的程序不包括( )

a.受理申請

b.初始調查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀

c.現(xiàn)場查勘、測試

d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書

答案:d

解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個程序。

2.下列不屬于轉移登記的是( )

a.繼承

b.劃撥

c.合并

d.境遷

答案:d

解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權主體發(fā)生轉移的情況。

3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產(chǎn)權屬方面的合同一經(jīng)生效,當事人之間( )

a.債權成立

b.債權先成立,物權后成立

c.物權先成立,債權后成立

d.債權和物權同時成立

答案:d

4.抵押人應當在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.

a.20日內

b.30日內

c.28日內

d.半個月內

答案:b

5.( )是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一

a.質押

b.抵押

c.物押

d.約定

答案:b

6.下列關于設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備的條件的敘述,錯誤的是( )

a.有自己名稱、組織機構

b.有固定的服務場所

c.無規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費

d.具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷

答案:c

解析:應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構;(2)有固定的服務場所;(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的,具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷.初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

7.下列關于房地產(chǎn)中介服務機構履行義務的說法,正確的是( )

a.可以不遵守自愿

b.可以不交納稅費

c.可自行規(guī)定收取費用

d.遵守有關法律、法規(guī)和政策

答案:d

解析:包括6個方面:(1)遵守有關的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動;(4)按規(guī)定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。

8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前( )提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.

a.2個月

b.1個月

c.半個月

d.3個月

答案:d

9.下列說法正確的是( )

a.房屋所有權人是房屋出租人

b.房屋使用人是房屋出租人

c.房屋使用人是房屋承租人

d.房屋使用人是業(yè)主

答案:a

10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權屬登記手續(xù)

a.90日

b.100日

c.50日

d.1個月內

答案:a

1.經(jīng)審查,開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起( )依法做出準予預售的行政許可書面決定

a.9日內

b.15日內

c.10日內

d.12日內

答案:c

2.房地產(chǎn)轉讓的內容包括( )

a.房屋轉讓

b.土地使用權轉讓

c.房屋轉讓和土地使用權轉讓

d.劃撥土地使用

答案:c

解析:由于房屋與土地物質相連,經(jīng)濟屬性也密切相關,因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。

3.取得建設用地批準文件以后( ),政府可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費

a.超過1年未動工開發(fā)的

b.超過半年未動工開發(fā)的

c.超過2年未動工開發(fā)的

d.超過3年未動工開發(fā)的

答案:a

解析:超過2年未動工開發(fā)的,政府可以無償收回土地使用權

4.關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質的要求,正確的是( )

a.注冊資本不高于5000萬元

b.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營4年以上

c.連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%

d.注冊資本不低于5000萬元

答案:d

解析:一級資質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;六是有職稱的建筑.結構.財務.房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;八是具有完善的質量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發(fā)生過重大工程質量事故。

5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是( )

a.有100萬元以上的注冊資本

b.有50元以上的注冊資本

c.有3名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)人員

d.有1名以上持有資格證書的專職會計人員

答案:a

解析:設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè).建筑工程專業(yè)的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。

6.住宅專項維修資金的使用,應遵循( )的原則

a.不公開

b.受益人和負擔人不一致

c.任何單位和個人不得挪作他用

d.方便但緩慢

答案:c

解析:住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則。

7.業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當?shù)胤扛某杀緝r的( )

a.20%

b.8%

c.2%

d.30%

答案:c

解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

8.《物業(yè)管理條例》規(guī)定投標人少于( )的,由于缺乏足夠的競標,進行招投標的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

a.1個

b.2個

c.3個

d.4個

答案:c

9.( )決定了應對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度

a.物業(yè)管理活動的特殊性

b.經(jīng)營管理的專業(yè)性

c.學科多,管理復雜

d.以上說法都正確

答案:d

10.物業(yè)服務企業(yè)是一種( )的企業(yè)

a.以較多自有資本而管理企業(yè)

b.以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)

c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)

d.以較少資本管理較小企業(yè)

答案:b

1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革

a.1980年以來

b.1981年以來

c.1979年以來

d.1982年以來

答案:c

解析:1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。

2.物業(yè)承接查驗的內容包括( )

a.物業(yè)管理資料移交

b.物業(yè)現(xiàn)場驗收

c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收

d.物業(yè)合同

答案:c

解析:物業(yè)承接查驗的內容。

3.對實行物業(yè)承接查驗制度的說法,錯誤的為( )

a.可彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端

b.重視物業(yè)共用部位

c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律

d.保障業(yè)主財產(chǎn)利益

答案:c

4.下列關于物業(yè)管理招標投標的說法,錯誤的是( )

a.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則

b.不得對潛在投標人實行歧視待遇

c.對潛在投標人分三六九等區(qū)別對待也違背公開、公平、公正原則

d.對潛在投標人可以提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的要求

答案:d

5.前期物業(yè)管理招標投標活動( )

a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務企業(yè)各種不正當競爭行為

b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境

c.有利于促進物業(yè)服務企業(yè)提高物業(yè)服務質量

d.以上都正確

答案:d

6.物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,( )是市場經(jīng)濟的基本特征

a.平等互利

b.公平

c.競爭

d.發(fā)展

答案:c

7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎.

a.個人財產(chǎn)

b.個人利益

c.共同財產(chǎn)和共同利益

d.以上說法都不對

答案:c

8.物業(yè)管理往往涉及多個業(yè)主利益,業(yè)主之間( )

a.只有個體利益

b.只有共同利益

c.無共同利益

d.既有個體利益,也有共同利益

答案:d

9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例( )

a.20%

b.不得低于20%

c.30%

d.高于60%

答案:b

10.業(yè)主是( )

a.房屋所有人

b.住宅人

c.管理房屋人

d.房屋所有權人

答案:d

1.物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地是為( )而建設

a.業(yè)主利益

b.物主利益

c.業(yè)主共同利益

d.國家利益

答案:c

論業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路和場地。

2.關于利用共有部位.共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用,應當優(yōu)先用于補充( ).

a.房屋維修資金

b.設備維修資金

c.物業(yè)服務費的不足

d.住房專項維修資金

答案:d

解析:理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位.共用設施設備經(jīng)營所得,應該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住房專項維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權份額分期繳納,一旦急需時所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。

3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )

a.制定并組織實施物業(yè)管理方案

b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算

c.維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序

d.以上三者都是

答案:d

解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個方面,還包括:查驗物業(yè)共用部位.共用設施設備和有關資料;負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修.養(yǎng)護與管理。

4.《物業(yè)管理條例》( )規(guī)定:物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定.

a.第四十七條第二款

b.第四十七條第一款

c.第四十六條第一款

d.第四十六條第二款

答案:a

解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時,應當遵守職責,不得侵害公民的合法權益。

5.物業(yè)收費的形式為( )

a.1月1次

b.1年1次

c.1日1次

d.包干制或薪金制

答案:d

解析:掌握兩個概念和物業(yè)服務費的構成。

6.下列選項中,有關物業(yè)服務合同應具備的內容不包括( )

a.物業(yè)管理事項

b.物業(yè)服務質量

c.專項維修資金的管理與使用

d.物業(yè)服務態(tài)度

答案:d

解析:物業(yè)服務合同具備的內容包括:物業(yè)管理事項、物業(yè)服務質量、物業(yè)服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任八個方面。

7.物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的( )

a.權利

b.義務

c.權利、義務

d.權利和義務的法律依據(jù)

答案:d

8.以政府定價方式管理物業(yè)服務收費存在的弊端是( )

a.不利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量

b.不利于物業(yè)服務企業(yè)降低服務質量

c.利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量

d.利于物業(yè)服務企業(yè)提高服務態(tài)度

答案:a

解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權;因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

9.《價格法》對價格管理規(guī)定了( )

a.政府定價

b.政府指導價

c.市場調節(jié)價

d.政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價

答案:d

解析:《價格法》對價

格管理規(guī)定了三種定價形式:政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價。我國僅采取政府指導價.市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理。

10.物業(yè)服務收費的原則是( )

a.合理原則

b.公開原則

c.收費與服務水平相適應原則

d.合理、公開、收費與服務水平相適應原則

答案:d

解析:掌握物業(yè)服務收費的原則。

1.物業(yè)管理服務的二級服務標準中( )巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。

a.每兩日1次

b.每日1次

c.每三日1次

d.每日2次

答案:c

2.物業(yè)服務合同規(guī)定以外的服務是( )

a.無償服務

b.義務服務

c.有償服務

d.業(yè)內服務

答案:c

解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。

3.( )是物業(yè)管理的基礎

a.業(yè)主的住宅權

b.業(yè)主的財產(chǎn)權

c.物業(yè)管理者所得

d.物業(yè)管理服務

答案:b

解析:對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權的行為。

4.( )建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

a.1994年3月20日

b.1994年3月21日

c.1995年3月23日

d.1994年3月23日

答案:d

解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。

5.我國的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。

a.國家法規(guī)

b.地方性法規(guī)

c.中央性法規(guī)

d.國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策

答案:d

6.( )美國成立了第一個行業(yè)協(xié)會-芝加哥建筑管理人協(xié)會.

a.20世紀初

b.20世紀末

c.21世紀初

d.20世紀中期

答案:a

7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經(jīng)歷了一個( )的過程.

a.由小到大,再由大到小

b.由大到小,再由小到大

c.一直持續(xù)大

d.一直持續(xù)小

答案:a

解析:即解放初期私房總量遠遠大于公房總量,以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。

8.物業(yè)管理起源于19世紀60年代的( )

a.法國

b.德國

c.英國

d.美國

答案:c

9.( )可作為物業(yè)管理活動的前提條件.

a.市場原則

b.平等原則

c.公平原則

d.公開原則

答案:a

解析:市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,主要目的在于兩點:一是強調業(yè)主在市場活動中的自主權;二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。

10.物業(yè)管理的內容是( )

a.對物業(yè)進行維修

b.對物業(yè)進行養(yǎng)護、管理

c.對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護

d.對相關區(qū)域衛(wèi)生保潔

第4篇物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職務說明書

工作概述:規(guī)劃部門近期與長遠建設目標,制訂部門安保計劃和采取各項安防措施;監(jiān)督和指導各級骨干工作,及時了解和掌握員工思想狀況并做好教育;主持部門例會,傳達、執(zhí)行上級指令和意圖;處理與部門相關的大型投訴,系統(tǒng)地組織隊伍的培訓工作。

(一)任職資格

1、性別:男

2、年齡要求:40歲以下

3、身體要求:身高170cm以上,能持續(xù)工作10小時以及因應付突發(fā)事件之需隨時能迅速至現(xiàn)場處理;經(jīng)醫(yī)院常規(guī)體檢合格,視力5.0以上,無色盲,無口吃;

4、學歷要求:大專或以上文化程度(含大專在讀);

5、工作經(jīng)歷:需具備兩年占地1000畝或住宅2000套以上規(guī)模之社區(qū)物業(yè)保安主管級以上任職經(jīng)驗或一年以上經(jīng)理助理(副經(jīng)理)任職經(jīng)驗;

6、工作技能要求:經(jīng)《物業(yè)管理部部門經(jīng)理任用標準》評測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部部門經(jīng)理試用轉正考核標準》評測合格后予以轉正。

(二)工作關系

1、直接上級:屋村管理處經(jīng)理

2、直接下級:物業(yè)管理部經(jīng)理助理

3、合作部門

(1).內部部門:屋村客戶服務部、屋村家政服務部、屋村工程部、屋村水電維修部及公司其他部門;

(2).外部部門:駐地派出所、交警中隊、執(zhí)法中隊、消防中隊。

(三)崗位職責

經(jīng)理是物業(yè)管理部的主要負責人,對部門的培訓學習、內部管理、思想教育、崗位實操、安全防范等工作負完全責任。

部門經(jīng)理崗位職責及工作目標:履行部門職責,確保實現(xiàn)部門所有工作目標。

第5篇速達物業(yè)管理公司簡介材料

速達物業(yè)管理公司簡介

重慶**(集團)速達物業(yè)管理有限公司,成立于2003年5月19日,是從事專業(yè)物業(yè)服務管理的企業(yè),具有獨立法人資格,國家二級物業(yè)管理資質企業(yè);屬重慶市物業(yè)管理協(xié)會會員單位,榮昌縣物業(yè)管理協(xié)會理事單位。

公司組織機構健全,管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有專業(yè)知識、不斷追求完美的管理人才,公司采用規(guī)范化的專業(yè)管理模式進行標準化管理,本著'幫帶、互補、協(xié)作、共進'之團隊建設實踐中,擁有一套完善的管理體系和獨具特色的管理風格,公司本著'志存高遠、堅韌踏實'的企業(yè)精神和'以完美的服務求生存,以良好的信譽求發(fā)展'的企業(yè)理念,以'高水準、高效率、高素質、嚴紀律'的工作作風,真誠為業(yè)主服務,把社會效益和塑造良好的企業(yè)形象放在首位,在廣大業(yè)主中享有良好的聲譽。

物業(yè)公司自創(chuàng)立以來,本著'溫情永恒,親情服務、關愛一生,微笑待人'的服務理念,堅持'熱情、周到、耐心、細致'的工作作風,現(xiàn)從事物業(yè)管理的項目有'**上河城'小區(qū)、'**海棠園'小區(qū)、'**榕樹林'小區(qū);接下來準備入住的接管的項目還有'**北城雙星'小區(qū)、'**東方之驕'小區(qū)、'**紅城'高檔住宅花園別墅型小區(qū)。

公司設置了公司綜合部、財務管理部、客戶服務部、工程維修部、保潔部、協(xié)管部、環(huán)境綠化部,經(jīng)營管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。2006年獲得了'優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)';2007年獲得了'物業(yè)管理考核二等獎';2008年獲得了'物業(yè)管理考核一等獎';2008年'**上河城'小區(qū)又榮獲了2008年度重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū);2008年'**海棠園'小區(qū)榮獲重慶市市容整潔小區(qū)等榮譽稱號,并受到廣大業(yè)主的一致好評。

第6篇某物業(yè)公司品質部管理范圍

物業(yè)公司品質部管理范圍

品質管理部是公司綜合管理體系、物業(yè)管理工作的主管部門,對公司提升品牌服務起著重要的作用。

1.按公司的要求做好綜合管理體系文件的編輯、整理、修改工作。

2.做好綜合管理體系文件的執(zhí)行、檢查、監(jiān)督、整改工作。

3.按照綜合管理體系的要求進行相關的統(tǒng)計及分析工作,向管理者代表匯報。

4.做好綜合管理體系的年度內審、第三方審核工作。

5.對新拓展的項目進行可行性調研工作。

6.負責公司級的對客戶公開性文件的核準、存檔工作。

7.對各物管中心物管部的工作實施有效的監(jiān)控,并與各物管中心重要客戶建立良好的關系。

8.制定本部門的工作計劃。

9.完成總部主管部門交辦的各項工作。

10.完成上級領導交辦的其它工作。

第7篇物管培訓:物業(yè)管理公司資金籌措

物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。

一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式

物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。

(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式

一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:

1.自有物業(yè)收入

主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。

2.銀行借貸

從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

3.抵押貸款

以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。

4.發(fā)行債券

在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。

企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務人身份發(fā)行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。

債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。

5.發(fā)行股票

股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本,只能在證券市場上轉讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。

在物業(yè)項目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經(jīng)營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本

籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內的使用權。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。

1.借款利息

指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

2.股息(或債券利息)

股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。

3.公司自有

資金的存款利息

自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:

籌資成本額

籌資成本率=―――――――――――――×100%

籌資總額

二、抵押貸款

抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,更多地采用財產(chǎn)擔保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。

(一)抵押貸款及其特點

抵押就是債務人在法律上把財產(chǎn)抵押權轉讓給債權人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權人擁有財產(chǎn)的抵押權,以避免遭受經(jīng)濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產(chǎn)關系結束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋嗬?抵押的目的是為了擔保債務的履行。

抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人提供自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔保物的一種放款方式。

抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)“兩權”分離具有雙重性質。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權和使用權分離的性質,而且具有抵押物抵押權和使用權分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權屬貸款人,使用權通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權和使用權都是分離的。

(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。

(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現(xiàn)實的財產(chǎn),可有效地避免貸款風險。

此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現(xiàn)實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現(xiàn)實的。

(二)抵押貸款的作用

抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結經(jīng)驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經(jīng)濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務。

1.有利于物業(yè)管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款

我國過去長期實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經(jīng)濟發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。

2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質量

銀行資產(chǎn)質量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現(xiàn)實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔保的債權,債權人享有就該擔保物優(yōu)先受償?shù)臋嗬钡囊?guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質量,也有利于保護債權人的利益,保障銀行貸款的安全。

3.有利于物業(yè)管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為

物業(yè)管理公司由于存在利益驅動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟利益出發(fā)考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。

4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉,保證再生產(chǎn)順利進行

在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉,提高經(jīng)濟效益,保證再生產(chǎn)的順利進行。

(三)抵押貸款的一般原則

如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:

1.公司的債務與其自有資產(chǎn)必須保持適當平衡關系的原則

盡管“負債經(jīng)營”已成為當代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰當?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤?是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。

2.盡可能均勻安排債務償還期原則

集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。

3.妥善安排,有效利用的原則

應盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。

4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則

申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

5.妥善制定還貸計劃的原則

所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。

三、資金籌措方案的分析與評估

由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。

在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

(一)籌資結構分析

物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權,籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結構,使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。

(二)籌資成本分析

銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。

綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權平均資金成本。

(三)資金使用結構分析

籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當?shù)陌才拧Ｓ捎谫Y金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產(chǎn),短期資金應用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結構。

(四)利率與匯率風險分析

第8篇基大物業(yè)管理公司簡介材料

基大物業(yè)管理公司簡介

**市基大物業(yè)管理有限公司是隸屬于**市zz房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)從事物業(yè)管理的現(xiàn)代企業(yè)。在由代表中國物業(yè)管理行業(yè)領先水平的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司提供全程物業(yè)管理顧問的指導與培訓下,經(jīng)過不斷的努力和探索,已建立起規(guī)范的物業(yè)管理專業(yè)服務體系和現(xiàn)代企業(yè)管理機制,具有完善的管理運作制度與業(yè)務操作流程。公司現(xiàn)擁有各類管理服務人員60余人,均接受過顧問公司正規(guī)、系統(tǒng)的職業(yè)培訓,公司全體管理人員持證上崗,其中部門經(jīng)理以上人員持有國家建設部頒發(fā)的崗位證書。

為了更快、更好地提升zz花園的管理服務質量水平,趕超先進,納入規(guī)范專業(yè)化運作的軌道,我們聘請了具有長期深、港、穗物業(yè)管理資歷與經(jīng)驗的廣州**房地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司作為我們'zz花園'的物業(yè)管理顧問。我們有理由相信,通過雙方精誠合作,定能把'zz花園'打造成為一流的安全文明社區(qū)和溫馨高尚家園。

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員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,請您盡可能記錄其工作證編號或姓名,向公司領導投訴。您如有任何疑問,請直接致電或前往管理處查詢;或以書面方式投訴至'經(jīng)理信箱',以使本小區(qū)的管理服務質量達到更高標準。

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附:'zz花園'地理位置圖(插入地圖)

第9篇電視中心特色物業(yè)管理模式

電視中心項目特色的物業(yè)管理模式

對于zz電視中心主要由綜合業(yè)務樓、多功能演播樓、生活服務樓、地下室及媒體廣場組成,既具有辦公功能同時兼?zhèn)渲谱鬓D播節(jié)目、貴賓接待及舉辦重要會議等多項其他功能的樓宇的項目特點。我司結合多年政府辦公樓、高端寫字樓、星級酒店的管理服務運作經(jīng)驗,專門為zz電視中心設計出'酒店式辦公'管理模式。

一、'酒店式辦公'服務模式概述

針對zz電視中心集辦公、制作、轉播、餐飲、會議等多功能于一體的特殊性,引用酒店的服務理念,同時結合物業(yè)管理的專業(yè)特點,為zz電視中心提供全方位體貼周到的服務,充分滿足zz電視中心各方面的工作需求。

二、'酒店式辦公'服務的特點

服務標準高

服務程序完善

服務過程細致

安全措施嚴密

設施設備保障過硬

三、'酒店式辦公'對物業(yè)管理的專業(yè)要求

1.客戶服務多樣化

為保障本項目各業(yè)態(tài)的服務需求能夠迅速落實,提高工作效率,保證酒店式服務模式的順利開展。我司將在組織架構中設置客戶服務中心,為客戶提供全面服務?？蛻舴罩行淖鳛槲飿I(yè)管理機構的'中樞神經(jīng)',將zz電視中心的需求與物業(yè)服務的及時反饋與解決相互結合,起到高效、能動的橋梁溝通作用。并以此為龍頭,引領各部門實施專業(yè)化的管理與人性化的服務。

客戶服務中心工作概述:

設立24小時客戶服務熱線,負責記錄、協(xié)調并處理zz電視中心物業(yè)管理方面的問題;

服務人員負責將問題轉交相應管理與服務部門,并督導相應的部門及時解決;

服務人員將在對客戶承諾的時間內給予答復,并進行客戶回訪工作。

2.保安服務規(guī)范化

保安服務是zz電視中心正常的辦公秩序、生活秩序的重要保障,通過酒店式的保安服務模式,在人員素質、崗位職責、管理制度、專業(yè)程度上,區(qū)別于一般寫字樓的保安管理,為zz電視中心創(chuàng)建安全、和諧、穩(wěn)定的工作環(huán)境。

3.保潔服務人性化

專業(yè)、系統(tǒng)的保潔管理是提供衛(wèi)生、健康、安全、舒適、美觀的工作環(huán)境的重要前提,也是提升zz電視中心形象和物業(yè)保值增值的必要條件。在確保完成各項保潔工作的基礎上,尊重并滿足客戶的個性化需求。

4.保養(yǎng)服務專業(yè)化

保養(yǎng)工作無小事,始終貫徹'安全第一、保障有力、杜絕事故'的工作方針,認真對待每一項具體工作并確保完成高效率。通過嚴格的監(jiān)督檢查制度,及早發(fā)現(xiàn)故障隱患,最大限度地減少設備的損壞故障率,達到提高設備設施的日常維護保養(yǎng)水平,提高設備的使用壽命和效率。

5.會議服務標準化

參照酒店會議服務的理念、內容、標準、程序,結合zz電視中心的具體需求,量身定做出滿足zz電視中心實際需要的會議服務方案。通過會議服務人員的標準化服務,即能滿足zz電視中心領導及各部門的工作需求,又能體現(xiàn)zz電視中心的良好形象。

第10篇廠區(qū)物業(yè)管理協(xié)議

20**廠區(qū)物業(yè)管理合同范本[1]

被委托方：________物業(yè)管理有限公司（以下簡稱甲方）

委托方：________（以下簡稱乙方）

搞好廠房的物業(yè)管理，________物業(yè)管理有限公司與進駐企業(yè)________（以下簡稱乙方）經(jīng)友好協(xié)商，甲、乙雙方簽訂如下協(xié)議，以茲共同遵守。

一、甲方負責大樓進駐企業(yè)的供水、供電和電梯，以及提供治安保衛(wèi)，環(huán)衛(wèi)清掃、綠化管理等項服務。甲方為乙方提供服務，乙方應積極協(xié)助，提供便利條件。

二、乙方提出的供水、供電要求：

1、用電類別：==；

用水容量：

用電容量：；

用===表直供：

用甲方配電房==柜直供。

2、每月水費、排污費按黃石市規(guī)定工業(yè)用水、排污費的收費標準計取；

電費按供電部門費用標準另分攤配電費及維修費0.15元/度；每月初3號抄表，7號收費。

3、除突遇不可抗拒因素導致停水、停電外，凡因維（檢）修等原因，甲方應提前一天通知乙方作準備。

4、乙方要嚴格按申報的電容量用電，若一經(jīng)發(fā)現(xiàn)超負荷用電，除按有關規(guī)定給予處罰外，由此造成的事故責任和損失，由乙方全部承擔。

5、凡由甲方配電、供水的直供戶，不得向樓外鄰近的用戶提供水、電，也不得在內部擅自接用水、電，如若超負荷造成的配電設備損壞，或因其他原因影響他人生產(chǎn)或造成下水道堵塞而造成的損失，由乙方負責賠償，修復。

三、計量辦法：

1、乙方專線始端應配置電度表，每月按表計費，并分攤部分公用電費用；如中小企業(yè)合用一個電表、水表時，則按電表、水表的實用數(shù)進行各戶分攤，分攤比例按各戶使用情況，水管直徑等情況議定。

2、根據(jù)**市供電局有關規(guī)定，實行基本電價===元/KVA.月，基本水價以自來水公司規(guī)定底價，作為該戶的起動價。

3、乙方接到甲方《繳費通知》后，如對耗電量費用有疑問時，應在2個工作日內向甲方提出咨詢、核對，逾期被視為認可。

4、甲方向乙方發(fā)出《繳費通知》（含本協(xié)議第七條規(guī)定的收費項目和租房合同所規(guī)定的項目）后三日內（遇節(jié)、假日順延）應繳納費用，如電話催促仍逾期不交者，按日加收滯納金0.05%，每月20日前仍不結清欠款的，則停止水、電供給。

四、物件設施管理：

1、甲方有償提供給乙方的物件、設備、設施（如門窗、配電柜、廁所、空調、電梯）應完好無損。

2、乙方要加強員工管理教育，愛護公物和公共設施，自覺遵守衛(wèi)生條例，不亂扔廢棄物，不亂堆垃圾，不亂停放車輛，違法亂紀者將處以5？50元罰款。

3、甲、乙雙方都要加強治安保衛(wèi)工作，甲方負責門衛(wèi)治安，乙方負責內部保安工作。甲、乙雙方要互相支持，密切配合。

五、電梯使用管理：

1、甲方提供正常運行客貨梯，其維修、大修、保養(yǎng)費用和電費，由乙方或使用電梯單位共同承擔。

2、原則上由甲方指派專業(yè)人員操作電梯，也可由乙方指派專人持證上崗操作電梯，并且負責保養(yǎng)電梯、打掃電梯內衛(wèi)生。

3、若電梯出現(xiàn)故障時，應及時通知甲方物業(yè)管理部門派專業(yè)人員檢修，其維（檢）修費或更換零件費等開支，由乙方支付。

4、電梯為客貨兩用，不能超重，

，嚴格按照電梯使用的有關制度進行管理。

六、收費項目及金額：

1、電梯使用費：0.1元/平方米？月，使用電費由企業(yè)共同承擔。

2、物業(yè)管理費用：3元/平方米？月（含市政設施、公用維修、環(huán)衛(wèi)、公共衛(wèi)生、綠化及治安等費用）。

七、其他：

1、本協(xié)議系甲、乙雙方所簽孵化場地租賃合同之附件，與該合同具同等效力。

2、本協(xié)議未盡事宜，雙方另行議定，其補充協(xié)議書經(jīng)雙方簽章后與本協(xié)議具同等效力。

3、本協(xié)議經(jīng)雙方簽章后生效。

4、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：

乙方：

甲方代表：

日期：

第11篇物業(yè)保安隊伍管理溝通技巧

物業(yè)保安隊伍管理中的溝通技巧

溝通是指人與人之間傳達思想、觀念或交流信息的過程,是人與人之間的意見交流。就保安隊伍而言,溝通就是為了促進彼此的了解,從而維護隊伍穩(wěn)定,促進隊伍和諧發(fā)展,若是溝通不順暢,就會導致隊伍人心松散。筆者認為,在具體的保安隊伍管理工作,上級對下屬、下屬對上級、平級等不同層次的溝通中,必須注意不同的要領。

一、上級對下屬的溝通要領:

1、多說小話,少說大話。部分管理者會說大話,好用專門術語或深奧難懂的名詞。其實常用具有親切感的小話,才夠生動,更容易打動下屬的心。

2、不急著說話,先聽聽下級的意見,如果不是緊急情況,上級應該是說最后一句話的人,而不是說第一句話便決定的人。能夠養(yǎng)成部屬主動開口的好習慣,對上下溝通十分有利。

3、不說長短。如果一個上司當著甲說乙的不是,又當著乙說甲的缺點,大家都會懷疑這樣的上司,是不是會在背后議論自己。

4、不厲聲指責,以免傷了彼此的和氣,引起意氣之爭,萬一忍不住要發(fā)火,要設法控制情緒。

5、廣開言路,接納意見。不要死不認錯,若上司敢于向部屬認錯,更能得到部屬的信任。

二、下屬對上級的溝通要領:

1、有不同意見,不當面頂撞,要會選擇恰當?shù)臅r機開口,表達自己的意思,以供參考。

2、意見相同,要熱烈反映,加以支持。

3、有他人在的場合,要顧慮上司的面子,才能贏得他的信任。

三、同級溝通的要領:

1、設身處地,站在對方的立場考慮,尊重對方,彼此尊重才能溝通。

2、互惠互利,增進彼此的感情。

3、以誠意促進了解,平常多建立關系,不要臨渴掘井,否則很難收效。

在隊伍管理中,可以圓通,卻不能圓滑。缺乏誠意,則很難達到溝通的效果。無論對上、對下,或者同級溝通,都要切實做到言之有理,才能順利達成目標,應該說的才說,不應該說的不說,該說的一句不可少,不該說的半句都不可多。良好的溝通必須以情為先,大家情緒平穩(wěn),當然樂于傾聽,只要在平常的工作中多點關懷,讓每個員工都能言論自如,不覺壓力,才能促進整個保安工作的和諧穩(wěn)定發(fā)展!

第12篇 xc物業(yè)管理公司薪酬管理體系

z物業(yè)管理公司薪酬管理體系

總則

按照物業(yè)公司經(jīng)營理念和管理模式,遵照國家有關勞動人事管理政策和《集團公司人力資源管理規(guī)章》,參考其它物業(yè)公司薪酬標準。為規(guī)范薪酬管理,制定本制度。

第一條薪酬管理原則

薪酬管理制度貫徹按崗分配、獎勤罰懶和效率優(yōu)先兼顧公平三大基本原則以及根據(jù)激勵、高效、簡單、實用原則,在薪酬分配管理中綜合考慮社會物價水平、公司支付能力以及員工崗位在同行業(yè)的相對價值、員工貢獻大小等因素。

第二條薪酬增長機制

1、薪酬總額增長與人工成本控制

工資增長要堅持國家規(guī)定的 “兩低于原則”,建立與企業(yè)經(jīng)濟效益、勞動生產(chǎn)率與勞動力市場相應的工資增長機制。

工資總額的確定要與全年收益總和與成本的控制緊密相聯(lián),加強以人工成本利潤率、公共支出、維修支出、活動支出為主要監(jiān)控指標進行分析,建立人工成本約束機制,有效控制人工成本增長,使公司保持較強的競爭力和贏利水平。

2、員工個體增長機制

對員工個人工資增長幅度的確定在根據(jù)市場價位和員工個人勞動貢獻、個人能力的發(fā)展來確定,對企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展急需的高級緊缺人才,市場價位又較高的,增薪幅度要大;對企業(yè)工資水平高于市場價位的操作層崗位,增薪幅度要小,甚至不增薪。對貢獻大的員工,增薪幅度要加大;對貢獻小的員工,不增薪或減薪。

第三條根據(jù)聘任、管理、考評、薪酬分配一體化的原則,公司各職能部門的經(jīng)理、各管理人員、操作層員工,直接聘請的員工的薪酬分配統(tǒng)一由集團公司人力資源部管理,并實行統(tǒng)一的崗位績效等級工資制度。

第四條薪酬總額管理與控制

公司年度薪酬總額計劃由集團公司人力資源部根據(jù)公司主要經(jīng)濟指標完成情況,實施總量控制與管理。

第五條薪酬類別(見下表)略

說明:

一、薪酬編制的構成:分為管理崗薪酬體系、輔助崗薪酬體系和操作崗薪酬體系三部分。

管理崗、輔助崗薪酬體系由基本工資、級別(等級)工資、職務(崗位)工資、崗位補助、津貼和績效工資構成;

操作崗薪酬體系(一等)由基本工資、崗位工資、津貼和績效工資構成;

二、薪酬編制的說明:

1、基礎工資:參照廣東省政府公布的最低生活標準,確定基本工資為每人每月770元;(按政府規(guī)定適時調整)。

2、級別工資:級別設置1-5級。根據(jù)所任職務確定級別,年度考核為稱職以上,晉升一檔。

3、崗位工資:按職工的技能、學歷及不同崗位的責任大小、勞動強度、勞動復雜程度等根據(jù)“管理人員崗位工資標準”確定勞動報酬。