第1篇 物業(yè)管理公司年度財務預算編制說明
物業(yè)管理有限公司2023年度財務預算編制說明
根據(jù)2023年公司經(jīng)營情況,采用固定預算方法,預測2023年度相關(guān)指標如下:
一、預計主營業(yè)務收入
計劃2023年實現(xiàn)各項收入400萬元,較上年增加100萬元,增幅33.33%。主要收入是:物業(yè)費收入300萬元,占總收入75%,門面收入30萬元,占總收7.5 %;停車費收入10萬元,占總收入2.5%。其他業(yè)務收入60萬元,占總收入15%。
二、預計主營業(yè)務成本
預計2023年各項成本、費用390萬元,較上年增加89萬元,增幅為29.48%。增加原因是某樓盤今年交房,隨著物業(yè)進駐,有關(guān)的人頭費用、材料、維修、水電、辦公、綠化、保潔垃圾清運、稅費等成本、費用也相應增加。主要支出為:人頭費用195萬元,材料、維修費71萬元,水、電費24萬元,垃圾清運費8.5萬元,綠化維護費 3.9萬元,保潔費 2萬元,易耗品支出10萬元,秩序維護費5萬元,折舊費3萬元,公共設施維護費6.8萬元,稅費23萬元,另外,辦公費、差旅費、招待費、電話費等其他費用37.8萬元。各項成本、費用占收入的97.5%。
三、預計利潤
預計2023年收入400萬,成本、費用支出390萬,利潤10萬元,較上年實際增長100%。成本、費用利潤率2.56%,較上年增加0.76%。
四、預計現(xiàn)金收支
預計2023年現(xiàn)金收入400萬元,其中,主營業(yè)務收入340萬元,其他業(yè)務收入60萬元。
現(xiàn)金支出394萬元,其中,主營業(yè)務支出317.2萬元,管理費支出41.9萬元,營業(yè)費支出7.96萬元,稅金支出23萬元,財務費用-600,固定資產(chǎn)投入4萬元。預計年末現(xiàn)金余額60.4萬元。
五、非生產(chǎn)性支出比率
預計2023年非生產(chǎn)性的支出64.84萬元,占營業(yè)額的16.21%,較上年減少24.17%。
六、速動比率
預計2023年速動資產(chǎn)90.1萬元,流動負債71萬元,速動比率126.8%,較上年減少0. 64%。
附:
表1:2023年度資產(chǎn)負債預算表
表2:2023年度利潤預算表
表3:2023年現(xiàn)金收支預算表
表4:2023年度期間費用預算表
表5:2023年度主營業(yè)務成本預算表
表6:2023年度成本費用利潤率預算表
表7:2023年度籌資計劃表
z物業(yè)管理有限公司
2022-4-9
第2篇 物業(yè)管理處客服接聽電話的藝術(shù)
管理處客服接聽電話的藝術(shù)
別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對正它講話,就會有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。
假如說話含糊不清,或聲線太低,對方便不會明白你說的是什麼,別亢聲疾呼。用平時友誼的語調(diào)來談話就可以,并且要來得自然。
假如你是zz廣場職員,你便應該向?qū)Ψ秸f明:我是***管理處×××。你先把大廈說出顯示你愿意在友誼的平面下和對方通話;這樣,會鼓勵對方也把他的名字說出,因
第3篇 物業(yè)管理公司標識和可追溯性控制程序-13
1.0目的:
通過對不同類型的服務過程進行正確標識(記錄),確保在使用時對服務質(zhì)量、工作過程作出評價并追溯。
2.0適用范圍:
2.1公司各類服務標識、標牌。
2.2相關(guān)服務的工作記錄。
3.0職責:
3.1綜合事務部負責公司相關(guān)標識的設計。
3.2綜合事務部負責員工工作服、工作證、標識等的制作和管理。
3.3工程技術(shù)部負責對標識(牌)進行安裝和維護保養(yǎng)。
3.4各崗位員工按規(guī)定要求認真填寫工作記錄,綜合管理部協(xié)同相關(guān)部門負責對不合格服務進行評價和追溯。
4.0程序:
4.1公司員工上崗時必須穿著規(guī)定的制服,佩戴統(tǒng)一的工作證。不同崗位采用不同類型和顏色的服裝加以區(qū)別。
4.2物業(yè)管理服務的標識應包括如下內(nèi)容:
4.2.1小區(qū)區(qū)域位置標識;
4.2.2交通類標識;
4.2.3消防類標識;
4.2.4辦公類標識;
4.2.5公共設備、設施類標識;
4.2.6宣傳類標識;
4.2.7材料類標識;
4.2.8其它標識。
4.3相關(guān)部門在明顯的地方用清楚易懂的標牌標識有關(guān)服務過程。
5.0支持性工具
《標識目錄一覽表》
編制:審核:批準:日期:
第4篇 金地花園物業(yè)管理設想目標
金地國際花園物業(yè)管理設想及目標
作為北京cbd規(guī)劃社區(qū)的一個重要組成部分,金地國際花園以其優(yōu)越的地理位置,獨具匠心的園區(qū)環(huán)境建設,特殊的業(yè)戶群體組成,具有國際一流水準的卓越品質(zhì),和諧的融入整個大社區(qū),又明顯區(qū)別于其他區(qū)域的高貴風格;繼而對后續(xù)的服務管理提出了更高、更深層次的要求。
對此,在充分考慮到園區(qū)實際情況及大環(huán)境的整體狀況下,結(jié)合金地物業(yè)的特點,對金地國際花園的管理工作思路是:以完美體現(xiàn)金地國際花園作為北京長安街尊貴起點、cbd財富之門的典范特質(zhì)為指導原則,iso9000質(zhì)量管理體系為實施準則,充分發(fā)揮金地物業(yè)'人性化'管理優(yōu)勢,導入酒店式物業(yè)管理模式,實施分區(qū)而治;形成相對獨立,和諧融入的管理格局,體現(xiàn)vip服務理念,彰顯尊貴。
(一)管理設想:
1、建設一支具有專業(yè)技術(shù)的管理隊伍,訓練并儲備專業(yè)技能的物業(yè)管理人才;
2、利用金地國際花園優(yōu)越地理位置和硬件設施,營造具有金地特色的高品位的社區(qū);
3、在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)境管理、工程維護管理、
行政事務管理、財務管理、物料管理及綜合服務管理)全面導入iso9001質(zhì)量管理體系,通過職業(yè)管理標準化,結(jié)合金地國際花園的實際情況,全面落實達到'國優(yōu)'物業(yè)量化管理標準。
4、借鑒酒店業(yè)所獨具的高水準服務模式結(jié)合金地物業(yè)多年發(fā)展形成的物業(yè)管理成熟經(jīng)驗在金地國際花園推行以'業(yè)戶為中心'的酒店管理服務模式,主動、適時了解業(yè)戶的表象需求及實質(zhì)需求;最大限度的滿足業(yè)戶潛在需求,將是金地國際花園管理處整體工作核心。通過在物業(yè)管理范圍內(nèi)實施金地倡導的'以人為本'的全方位個性化服務,與業(yè)主建立良好的溝通渠道,共同營造'溫馨家園'。
在國際花園物業(yè)管理中,將導入金地物業(yè)'即時服務'和'隱性管理'的管理理念。為金地國際花園每一戶建立服務檔案,對每一位業(yè)戶通過多信息渠道進行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項目:區(qū)域、國籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業(yè)經(jīng)歷、社會地位、學歷、血型、性格、愛好、習慣、生活基本規(guī)律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關(guān)資料等;在持續(xù)對小區(qū)業(yè)戶的服務需求做全面、深入、細致的了解的基礎上,通過分析,針對性的擬定服務方案并跟蹤反饋信息,及時改進和提升服務品質(zhì)以求達到服務于業(yè)戶開口之前,實現(xiàn)超前服務;
關(guān)注服務細節(jié)亦將形成金地國際花園物業(yè)服務、管理的品質(zhì)準則,服務產(chǎn)品本身的無形性、時效性以及科技含量低等特性決定了服務產(chǎn)品極易被克隆,因此不斷創(chuàng)新和擴展服務產(chǎn)品內(nèi)涵的能力,將直接決定服務品質(zhì)的水準高低。在金地國際花園的管理中通過以國際酒店業(yè)通行的服務細節(jié)管理模式,保障金地物業(yè)所崇尚的服務創(chuàng)新能力,突顯具有金地物業(yè)特征的微小服務特色。
在金地國際花園,業(yè)戶的滿意度將成為檢驗金地物業(yè)整體服務品質(zhì)的唯一標準,凡是業(yè)戶所需要的就是我們將要作的。
我們將通過成立'業(yè)戶應急服務隊'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)戶需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)戶提供及時滿意的即時服務。'隱性管理',就是做到在業(yè)戶需要時即時出現(xiàn),業(yè)戶沒有服務需要時在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務人員卻可以感受到我們無處不在的服務;比如小區(qū)治安管理,只有固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服,巡邏崗保安員在業(yè)戶活動高峰期避開;小區(qū)的清潔工作在業(yè)戶活動高峰期將嚴格避開業(yè)戶活動區(qū)域,以免干擾影響業(yè)戶在園區(qū)的正常生活等,充分尊重業(yè)戶的私密空間。
金地國際花園管理目標承諾:
在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使金地國際花園達到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀商住小區(qū)的管理標準,二年達到國家優(yōu)秀物業(yè)管理標準。
第5篇 法院物業(yè)管理整體設想策劃
人民法院項目物業(yè)管理整體設想與策劃
'*****人民法院'有四個物業(yè)管理點,總建筑面積28819平方米,其中審判辦公大樓建筑面積21781平方米,**人民法庭建筑面積2218平方米;**人民法庭建筑面積1592平方米,**人民法庭建筑面積3228平方米,主要為辦公樓。
1、管理模式與措施
(1)、注重物業(yè)項目的整體品牌形象,開展規(guī)范化的物業(yè)管理服務
我們將以服務求生存,通過先進的服務策劃,iso9001、iso14001、iso18001國際質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)安全健康體系的導入、規(guī)范地操作實施、科學與系統(tǒng)的培訓、有效的監(jiān)督、評估和調(diào)整等步驟,積極借鑒其他國際化知名企業(yè)的先進經(jīng)驗,并結(jié)合自身的管理資源優(yōu)勢,實施以關(guān)注顧客、關(guān)懷員工的需求,關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧,在搞好各項基本服務的基礎上,強化員工的服務禮儀培訓,關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理,營造溫馨、和諧的消費環(huán)境,形成具有鮮明特色的物業(yè)文化和品牌形象。
(2)、采取分類管理、各有側(cè)重的管理模式
要為*****人民法院提供尊貴、舒適、潔凈的五星級物業(yè)管理服務,提供方便、有序、安全的辦公環(huán)境服務,這就需要物業(yè)管理公司在總體物業(yè)管理服務中,針對相對各個獨立的服務區(qū)域,采取分類管理、各有側(cè)重的管理模式。在辦公區(qū)域的服務中更為注重優(yōu)質(zhì)的禮儀和功能服務,尊重客戶的個性彰顯和自由空間;在公共部位的服務中更多關(guān)注人性化管理和服務,使客戶理解和接受我們的管理,真正感受到我們溫馨、和諧而周到的服務,從而讓所有的客戶滿意。
(3)、建立嚴密、科學、規(guī)范的管理措施
為使物業(yè)管理的服務達到優(yōu)質(zhì)、高效和便捷,建立嚴密、科學、規(guī)范的管理運作措施是必不可少的,從而使管理運作逐步納入良性循環(huán),針對本項目的物業(yè)管理要求,我們將建立以下管理運作措施:
1)目標管理:根據(jù)本項目的總體目標,圍繞《安全優(yōu)質(zhì)服務承諾書》,制定各項分項管理服務指標,并將指標分層落實(項目--部門--崗位)到位;
2)領(lǐng)導責任制:即下級任務未完成或犯錯誤,不僅追究當事人的責任,作為上級領(lǐng)導更要負管理責任,促使各級領(lǐng)導對下屬的工作管理、負責到位;
3)督導管理:采取多種有效的督導管理方式,各職能部門對項目實施監(jiān)督、指導管理,以保障服務質(zhì)量、工作正常運作。具體方式主要為:工作績效與薪資相掛鉤的經(jīng)濟管理、規(guī)范操作與執(zhí)行的制度管理、培訓與考核的激勵機制。
4)客戶服務中心制:項目日常管理服務圍繞客戶服務中心展開,及時處理日常事務和突發(fā)事件,協(xié)調(diào)各部門的關(guān)系,受理客戶的投訴,作好回訪反饋。
(4)、建立有效的安全防范體系
由于人民法院內(nèi)的停車位較少,保障安全、有序的運作是關(guān)鍵,它既是我們管理的重點,也是管理的難點,為了保障環(huán)境安全,特就治安、消防的安全防范職責范圍和體系作系統(tǒng)的考慮與策劃:
1)設想建立聯(lián)合的治安防范控制系統(tǒng):在物業(yè)項目范圍內(nèi)建立內(nèi)、外層相聯(lián)系的聯(lián)合安全防范組織系統(tǒng):
①有案情發(fā)生等,通過統(tǒng)一的對講系統(tǒng)等通訊網(wǎng)絡,通知各方,以便立即啟動內(nèi)外聯(lián)動的防范操作;
②開展安全管理會議、治安防范和消防演練等活動。
2)物業(yè)安防服務主要負責人民法院內(nèi)、外秩序的維護,協(xié)調(diào)和引導廣場、大樓通道暢通,車輛進出、停放、各類非機動車輛停放有序管理等。
①在充分運用和發(fā)揮已有的安全防范系統(tǒng)的基礎上,對物業(yè)管理的轄區(qū)制訂并貫徹落實治安防范措施:
a.實行半軍事化管理,制訂嚴格的秩序維護管理制度和獎懲措施。
b.強化秩序維護人員的內(nèi)務管理,加強行為規(guī)范教育,開展綜合素質(zhì)培訓。
c.重點監(jiān)控:在大樓、廣場的出入口、停車區(qū)等部位布崗,重點監(jiān)控;
d.全天候巡邏:采取固定崗、巡邏崗相結(jié)合,實行大循環(huán)中有小循環(huán)的連環(huán)巡視方案。嚴格執(zhí)行巡邏制度,確保巡邏質(zhì)量,特別注重對項目周邊沿墻、地下室樓梯等區(qū)域及死角。
e.全天候?qū)嵭?4小時值班,24小時監(jiān)控;加強對貨物進出、外來人員的警惕和控制,特別是門崗的盤查和登記。
f.建立內(nèi)外交互式聯(lián)動治安防范網(wǎng)絡
a.遇有緊急情況或其他治安需要,通過監(jiān)控中心對其嚴密監(jiān)控使用對講機下達指令,巡邏人員在第一時間到達現(xiàn)場進行支援。
b.與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并聘請片區(qū)警官兼任服務中心安全管理指導員,定期與服務中心分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
c.利用對講網(wǎng)絡或電話線建立自動報警平臺,當發(fā)生突發(fā)性事件時,將求助信息傳送到消監(jiān)控中心,及時啟動各類應急處理預案。
②三防結(jié)合
確立人防、技防、物防三防結(jié)合的方式,充分發(fā)揮出入口、停車區(qū)監(jiān)控設備、設施的作用,實施嚴密的外來人員、貨物出入檢問、登記制度,以防范安全事故的出現(xiàn),保持物業(yè)消費環(huán)境的安全。
3)消防管理
根據(jù)該物業(yè)的實際情況,做好核心部位的管理是我們的首要職責,因此應認真做好消控值班,嚴密關(guān)注消防主機動態(tài),并和人民法院制定內(nèi)部銜接機制和共建消防管理體系,以確保各項險情能及時排除。
消防管理工作策劃:
①建立三級消防管理機構(gòu)和三級檢查制度,明確各級責任人和落實安全責任制(員工--部門負責人--服務中心負責人);
②制訂各類消防管理制度,并定期檢查執(zhí)行情況;
③制訂消防事故處理預案,定期協(xié)同演習和總結(jié);
④建立義務消防隊,定期組織消防安全學習和培訓;
⑤定期進行消防巡檢和維護,及時消除安全隱患(應急燈、疏散指示燈等);
⑥做好消防器材的定期保養(yǎng);
⑦做好消防常識宣傳工作,用資料和宣傳欄等渠道向客戶進行消防宣傳教育;
⑧建立各類消防設備、設施檔案,專人保管;
⑨對重要部位、危險區(qū)域等設立警示標識。
(5)、加強交通秩序管理與環(huán)境維護的對策與措施
1)保障車輛交通秩序的維護工作,及時制止違章行為,保障道路的暢通和車輛(包括機動車和非機動車)停放正常。
2)認真貫徹執(zhí)行車輛管理的相關(guān)制度,杜絕違規(guī)操作行為。
3)地面機動車位全部采取臨時停放、先到先停的方式,以保障地面車位利用率的最大化。
4)如人民法院開展活動,我們將積極與主辦方在事先建立必要的溝通與協(xié)作,按照活動所需的配合要求,預留好足夠的車位,明確統(tǒng)一現(xiàn)場維護的方案與措施,努力配合做好現(xiàn)場的秩序維護。
(6)
、針對項目工程設備設施特點,對其機電設備設施管理與維護的策劃
根據(jù)本項目機電設備設施較多、技術(shù)含量高的特點,如何對其有效的管理和維護成為該項目管理是否成功的關(guān)鍵之一。為此我們將充分發(fā)揮公司在寫字(辦公)樓、商業(yè)物業(yè)、高層樓宇管理中所積累的豐富、成熟的管理經(jīng)驗和技術(shù)人才優(yōu)勢,制訂切實有效的設施設備運行和維護制度和措施,以保證設施設備正常有效維護和運行,科學設置與控制各項能耗,合理核算相關(guān)共用能耗;同時我們對重要設備實行重點巡檢。
(7)、加強現(xiàn)場設施的維護,完善標識系統(tǒng)
為了維護好物業(yè)現(xiàn)場的環(huán)境效果,創(chuàng)造有序、溫馨的消費氛圍,在物業(yè)建設移交所配置的標識標牌基礎上,將積極導入vi視覺識別系統(tǒng),從細處入手,創(chuàng)品牌效應,進一步完善配套的警示標識和溫馨提示,形成特有的人性化的環(huán)境特色,并使我們的專業(yè)化、規(guī)范化、標準化的管理與服務深入人心。
a、在接管時所配置的交通安全設施基礎上,從動態(tài)角度認真勘察現(xiàn)場,進一步完善交通指示標志和設施,如立面、地面增設警示標志用語等
b、通過公共場所、公共部位標識(警示牌、指示牌)等各種方式,向公眾宣傳'車輛停放管理'等方面的公共制度,同時針對大樓廣場的車流量較大的特點,及時進行必要的、相關(guān)溫馨提示,創(chuàng)造安全、文明的氛圍
(8)、運用現(xiàn)代管理學理論,指導團隊建設和管理。
第6篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負責制,簽訂經(jīng)營責任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實行**物業(yè)管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的有效控制,在加強人員組織架構(gòu)設計,分工合理的基礎上,加強物料耗材的采購、領(lǐng)用、報廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴格按照iso9001(2000)工作標準,制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進行層層把關(guān),分級量化管理,對質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進行市場調(diào)研、倉庫盤點、報廢檢驗,確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬,是實現(xiàn)物業(yè)管理服務目標的基礎工作。
物料采購流程圖:(略)
第7篇 物業(yè)精細化管理--鑰匙領(lǐng)用借用使用歸還
物業(yè)精細化管理--鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還
寫字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗房,但鑰匙無論如何也打不開房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭吵起來。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當場驗證后,業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。
精細化操作建議:
1、房屋在接管驗收時,鑰匙一定要進行核對,確保接管的鑰匙準確無誤;
2、核對鑰匙時務必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開,而不能抽查;
3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門鎖不匹配的情況。應該馬上采取措施進行更換;
4、鑰匙由專人負責保管,做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名,以及借出時間、事由和歸還時間,當面清點,發(fā)放人在限定時聞內(nèi)負責追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi),由專人負責發(fā)放:
6、交還鑰匙時,應履行清點的程序,確保交還的鑰匙準確無誤,并雙方簽名;
7、租戶或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。
第8篇 xx物業(yè)管理公司管理優(yōu)勢
**物業(yè)管理有限公司管理優(yōu)勢
1、人才技術(shù)優(yōu)勢:
公司秉承“管理是基礎、人才是根本”的企業(yè)理念,承攬?zhí)煜掠⒑谰凼紫蠕h。在先鋒你可以看到素質(zhì)優(yōu)良、經(jīng)驗豐富、專業(yè)齊全的精英團隊。包括保潔、秩序管理、水電、暖維修、綠化和外墻清洗隊伍,他們個個都是功勛卓著,在各自的專業(yè)領(lǐng)域上相當成就,為公司的長遠發(fā)展做出了巨大的貢獻。
2、信息技術(shù)優(yōu)勢:
我公司初步建立信息管理系統(tǒng)、公司網(wǎng)站,也實現(xiàn)了部分物業(yè)管理的軟件操作,為我公司的遠程管理和監(jiān)督提供技術(shù)保證。
3、資源優(yōu)勢:
公司設有四部一室,同時與其它相關(guān)的專業(yè)公司建立了長期的合作關(guān)系,并保持良好狀態(tài),為全套的管理與服務提供各項支持,從而達到了節(jié)約成本,資源共享的目的。
4、機械設備優(yōu)勢:
制備有國內(nèi)外先進的設備和工具:包括性能優(yōu)良的進口高速打蠟機、洗地機、吸塵吸水機、干洗機、烘干機、燙平機、掃地機、升降機、剪草機、灑水機,操作靈活的高壓水槍,安全可靠的高空吊板以及專業(yè)進口的花卉養(yǎng)護工具及其相關(guān)配套的附配件。
5、經(jīng)驗優(yōu)勢:
經(jīng)過幾年的物業(yè)管理操作實踐,公司在不斷發(fā)展壯大的同時,注重積累,總結(jié)經(jīng)驗,培養(yǎng)了一批擁有各類項目管理經(jīng)驗的優(yōu)秀人才,形成了一套卓有成效的物業(yè)管理模式,確保了各類物業(yè)的管理與服務工作。
第9篇 物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序5
物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序(五)
1.目的
為了保證政府、公司及公司的文件精神得到有效的貫徹落實,規(guī)范公司內(nèi)部的文件收發(fā)、存檔管理。
2.適用范圍
本程序適用于公司內(nèi)部文件的收發(fā),上級或外來文件的收文及公司對外文件的發(fā)送工作。
3.職責
3.1 公司行政部是本程序的扎口管理部門。
3.2 公司其他職能部門或所屬各管理項目負責配合本程序的實施。
4.程序
4.1公司內(nèi)部文件的收發(fā)
4.1.1由公司總經(jīng)理室下發(fā)各部門(項目)的文件(通知),由公司行政部負責依據(jù)總經(jīng)理室的指示精神和工作要求起草(打印)初稿,經(jīng)總經(jīng)理室審閱定稿后下發(fā)各部門(項目)執(zhí)行。
4.1.2由公司各職能部門下發(fā)各項目的文件(通知),由發(fā)文部門負責起草,交行政部打印,打印稿由發(fā)文部門負責校對定稿,下發(fā)有關(guān)項目執(zhí)行,并將文件(貳份)交公司行政部備案、歸檔。
4.1.3所有公司總經(jīng)理室或職能部門下發(fā)的文件(通知),必須實行簽收制度,公司職能部門(項目)在收到文件(通知)后,必須在《文件簽收記錄》上簽字確認,以便有效地落實文件(通知)精神。
4.1.4公司總經(jīng)理室的文件(通知)精神落實情況,由行政部負責督辦,公司職能部門的文件督辦由發(fā)文部門負責。
4.2上級文件的簽收和閱辦
4.2.1所有政府機關(guān)和公司公司及兄弟公司通過郵寄、送達或會議發(fā)放(由參會人員帶回公司)的上級文件資料,均由公司行政部負責簽收或參會人員直接送達公司行政部。
4.2.2公司行政部收到文件資料后,必須做好收文登記記錄,應根據(jù)文件資料內(nèi)容的輕重緩急,認真填寫《公司文件傳閱單》,粘貼于文件封頁之左上角,呈總經(jīng)理室閱示。由總經(jīng)理室在《公司文件傳閱單》上作出批示。
4.2.3公司行政部根據(jù)總經(jīng)理室的批示及指定的閱辦范圍、對象逐一送交相關(guān)部門(人員)傳閱,并保證主要牽頭(扎口)的部門(人員)優(yōu)先傳閱。文件所有的傳閱人員應于閱后在《公司文件傳閱單》上簽明傳閱人和傳閱日期。
4.2.4所有傳閱文件在傳閱結(jié)束后,行政部應負責將文件及時地收回,并協(xié)助總經(jīng)理室做好文件精神落實的督辦工作。
4.3公司對外發(fā)送的文件
4.3.1所有以公司名義對外發(fā)送的報告、請示、信函等文件均應加蓋公司公章,所有以公司部門(項目)名義對外發(fā)送的文件應加蓋部門(項目)印章。
4.3.2以公司名義對外的文件,原則上由公司行政部(也可由文件內(nèi)容的主要職能部門)負責起草。行政部將文件草稿打印校對后由行政部(或相應的職能部門)呈公司總經(jīng)理室審閱定稿,并加蓋公章。
4.3.3以部門名義對外發(fā)送的文件,打印校對后,應交總經(jīng)理室修改認可后方可加蓋部門印章。
4.3.4以受托管理項目名義對外發(fā)送的文件,打印校對后,應交公司管業(yè)部修改認可后方可加蓋項目印章(如有)。
4.3.5所有對外文件均應視文件主送和抄送抄報單位情況再增加份數(shù)公司留檔,來確定文件的原件份數(shù),以免發(fā)生少送或浪費。
4.4項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的來信
4.4.1公司各部門(項目)收到項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函,收件部門(項目)應負責及時地予以登記。
4.4.2根據(jù)信函內(nèi)容,收件部門(項目)應該或可以解決(答復)的,部門(項目)負責人應負責協(xié)調(diào)解決或回復?；貜筒僮鲄⒄毡境绦?.3條要求執(zhí)行。
4.4.3如收到投訴函件,則應參照公司《麗景花園投訴處理程序》執(zhí)行。
4.4.4項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函處理完畢后,負責處理的部門(項目)應將信函原件及處理意見、結(jié)果及相應的資料原件(或復印件)裝訂后存入項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的檔案中備查。
4.5本程序所述的文件資料,由公司行政部負責按照文書檔案的登記、立卷、歸檔的要求進行管理。
4.6本程序所述的文件資料,行政部及其他職能部門(項目)負責人必須按照文件的內(nèi)容及公司的要求做好文件資料的保密工作。
4.7公司行政部應按照公司檔案管理要求,做好收發(fā)文件的登記和備查。
5.記錄
5.1《公司文件傳閱單》;
5.2《發(fā)文記錄》;
5.3《收文記錄》;
5.4《文件簽收記錄》。
第10篇 物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核程序7
物業(yè)管理公司內(nèi)部質(zhì)量審核程序(七)
1.0目的
通過內(nèi)部質(zhì)量審核,驗證質(zhì)量體系文件的實施效果以及各項質(zhì)量活動是否符合質(zhì)量體系要求,確保質(zhì)量體系的有效性。
2.0適用范圍
適用于對本公司的內(nèi)部質(zhì)量體系審核。
3.0職責
3.1管理者代表負責內(nèi)部質(zhì)量體系審核工作的組織,任命內(nèi)審組長和審核員組成的審核組,批準《內(nèi)部質(zhì)量審核計劃》、《內(nèi)部質(zhì)量審核報告》。
3.2內(nèi)審組長負責《內(nèi)部質(zhì)量審核計劃》的編制和審核工作的領(lǐng)導,及與受審核部門關(guān)系的協(xié)調(diào),編寫《內(nèi)部質(zhì)量審核報告》。
3.3審核員負責編制《檢查表》,進行現(xiàn)場審核,簽發(fā)《不合格報告》。
3.4辦公室負責內(nèi)部質(zhì)量審核的具體實施。
4.0工作程序
4.1年度內(nèi)部質(zhì)量審核計劃的制定
辦公室于年初編制定本年度的內(nèi)部質(zhì)量審核計劃,主要內(nèi)容有:審核目的和范圍、審核的依據(jù)、各次內(nèi)審活動的時間、參加審核的人員等,經(jīng)管理者代表批準后發(fā)至相關(guān)的部門/人員。
4.2審核的頻次
內(nèi)部質(zhì)量審核每年至少進行兩次。需要進,可隨時安排局部或全局的審核。
4.3審核的準備
4.3.1審核前,管理者代表負責任命內(nèi)審組長,確定審核組成員。內(nèi)審員與審核的部門無直接的責任關(guān)系。
4.3.2制定內(nèi)審實施計劃
內(nèi)審組長制定《內(nèi)部質(zhì)量審核計劃》,內(nèi)容包括:
a審核的目的和范圍;
b審核的依據(jù);
c審核組成員名單;
d審核的日程安排。
4.3.3審核組預備會議
內(nèi)審組長召集審核員召開審核組的預備會,向?qū)徍藛T明確審核的目的和范圍,簡要介紹受審核部門情況后,研究和商定審核的策略、落實分工、確定審核的日程安排,并規(guī)定審核紀律和內(nèi)審員應注意的事項。
4.3.4發(fā)放內(nèi)審計劃
審核組應以局面的形式提前3天正式將內(nèi)審計劃發(fā)放到受審核部門/人員。
4.3.5準備并收閱工作文件
審核員進行審核工作前,應事先備齊下列表格、文件和資料:
a審核日程安排表和任務分配表;
b檢查表、《不合格報告》表;
c質(zhì)量手冊和與受審核部門的質(zhì)量活動有關(guān)的程序文件、工作規(guī)程、上一次內(nèi)審發(fā)出的《不合格報告》等。
4.3.6編制《檢查表》
審核員根據(jù)收集到的文件和資料編寫《檢查表》。
4.4審核實施
4.4.1現(xiàn)場審核
a內(nèi)審員按照內(nèi)審計劃和編好的《檢查表》到現(xiàn)場通過觀察、詢問、查閱文件和有關(guān)記錄等方式收集證據(jù);
b對發(fā)現(xiàn)的不合格項,經(jīng)受審核部門/人員確認后,填寫《不合格報告》;
c內(nèi)審組長負責對審核的全過程進行控制。
4.4.2匯總、整理《不合格報告》
內(nèi)審組長組織討論審核結(jié)果,確定不合格項并與被審核部門交換意見后,填寫《質(zhì)量體系內(nèi)審不合格項目分布表》。
4.4.3總結(jié)
審核工作完成后,內(nèi)審組長主持召開審核會議,向質(zhì)量審檢小組受審核部門宣布審核結(jié)果,同時接受和答詢受審部門提出的問題。
4.4.4《不合格報告》由審核員簽發(fā),受審部門負責人在不合格報告上確認后簽名。
4.4.5編寫審核報告
《內(nèi)部質(zhì)量審核報告》由內(nèi)審組長編寫,保證其具有正確性和完整性,并交管理者代表審批。
4.5責任部門根據(jù)《不合格報告》要求制定和實施糾正和預防措施限期糾正,內(nèi)審組長負責按《糾正和預防措施控制程序》實施。
4.6《內(nèi)部質(zhì)量審核報告》由辦公室發(fā)給各個受核部門/人員。內(nèi)部質(zhì)量審核工作中形成的記錄和報告由辦公室歸檔保存,保存期為3年。
5.0相關(guān)文件
5.1《質(zhì)量手冊》
5.2《糾正和預防措施控制程序》
5.3《內(nèi)部質(zhì)量審核計劃》
5.4《檢查表》
5.5《內(nèi)部質(zhì)量審核報告》
第11篇 物業(yè)區(qū)交通管理守則
物業(yè)園區(qū)交通管理守則
為維護園區(qū)的交通秩序,保證園區(qū)內(nèi)業(yè)主(住戶)享受寧靜、整潔的居住環(huán)境,特制定本規(guī)定:
1、進入園區(qū)車輛須服從管理處管理,駕駛?cè)藛T應遵循交通信號和標志,按規(guī)定路線10公里/小時低速行駛。
2、所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入園區(qū),車容不整和畜力車不得進入園區(qū),違者交清潔費50元。
3、禁止拖拉機駛?cè)雸@區(qū)。凡經(jīng)本管理處批準進入的施工車輛,應在18:00時至22:00時進出園區(qū)。
4、管理處為車輛提供停放場地,收取場租,并義務對車輛進行指揮。車輛及車內(nèi)財物丟失、損壞,本管理處概不負責。
5、進入園區(qū)的車輛必須按保安員指定的車位停放,凡不聽指揮或擅自亂停放的,每次交管理費50-100元。
6、凡業(yè)主(住戶)要求長期停放的車輛,可按管理處通知的時間向管理處申辦月卡或年度卡,并按管理人員指定車位停放。
7、進入園區(qū)的車輛應慢行,時速不得超過10公里,進入地下車庫時速限5公里以下,嚴禁超速行駛。
8、禁止車輛在園區(qū)內(nèi)鳴喇叭,違者每次交管理費50元。
9、不可擅自在園區(qū)內(nèi)洗車、修車或清掃車上的廢雜物在地面,否則賠償清潔費用100元。
10、禁在園區(qū)內(nèi)任何場所試車、練車,違者交管理費100元。
11、進入園區(qū)的車輛要自覺維護園區(qū)的道路、綠化草坪、花樹及公用配套設施,如有損壞者,照價賠償。
12、禁止運載易燃、易爆和有毒物品的車輛進入本園區(qū),有特殊原因需征得管理處允許方可駛?cè)搿?/p>
13、除執(zhí)行特殊任務的公務車、消防車、軍警車、救護車外,其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。
第12篇 商住物業(yè)經(jīng)營管理成本測算案例
商住項目物業(yè)經(jīng)營管理成本測算案例
一、 物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務公寓:10970 m2
11、停車位:92
二、 人員配置架構(gòu)設置
說明:1、商務間共計214間,在初期按40%的入住計算,即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。
三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
(1) 人員編制和基本工資標準:見表(01)
人員編制和基本工資標準表(01)
序 號 項 目 人 數(shù)(人) 工資標準(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費用測算
管理/服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測算結(jié)果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計算,則每月分攤為:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費
(1) 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/m2計算,公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%計取,折舊年限按25年計算,維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間,共計12小時,如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算)。則:每日所用電費為:
(60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月)×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為:
(4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月)×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費用為;每層每月按50元計算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費:
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費測算見表(3)
綠化管理測算表(3)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費
清潔衛(wèi)生費測算見表(04)
清潔衛(wèi)生費測算見表(04)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元) 測算結(jié)果(元/月.m2)
1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費全年共計約為:3000元。
5、 保安費:
保安費用測算見表(05)
保安費測算表(05)
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額(元/年) 測算結(jié)果(元/月m2)
1 裝備費 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險費 (暫不計) / /
3 房租費 (暫不計) / /
4 合 計 / / 0.020
6、 辦公費:(全年開支辦公費約12萬元)
辦公費=12萬元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產(chǎn)折舊費:
固定資產(chǎn)總額為100萬元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產(chǎn)折舊費為:100萬元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤:
利潤取5%,則
利潤=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費:
兩稅一費為前八項之和的5.75%,則
稅費=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計:經(jīng)營管理服務費匯總表見(06)
經(jīng)營管理服務費匯總表(1-6)
序 號 項 目 金 額(元/月.平方米) 費用所占比例
1 工資福利費 4.463 57%
2 維修費 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費 0.041 0.5%
5 保安費 0.020 0.2%
6 辦公費 0.501 6.4%
7 折舊費 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費收入的補貼:
機動車輛車位約為92個,每個車位管理費為(平均)50元/月/位,則每月的停車收入為:4600元。
分攤物業(yè)管理費=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業(yè)經(jīng)營管理服務費減去補貼費用,則每平方米經(jīng)營管理服務費為:
經(jīng)營管理費=7.817-0.230
