第1篇 物業(yè)管理公司公司辦公室部門崗位職能說明書
1辦公室職責(zé)
做好公司人事、工資、檔案、新員工入職培訓(xùn)等方面的工作及管理。
做好各部門的后勤保障工作。
2辦公室主任崗位職責(zé)
學(xué)習(xí)當(dāng)前國家的方針、政策,貫徹落實(shí)公司的各項(xiàng)工作指令。
負(fù)責(zé)公司程序文件等各類文件的起草審核工作。
協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,當(dāng)好參謀和助手,做好各部門、各服務(wù)中心之間的協(xié)調(diào)工作。
負(fù)責(zé)公司人事工作,根據(jù)總經(jīng)理的指示做好員工的接收、調(diào)查、辭退等管理工作。
負(fù)責(zé)公司員工的工資管理。
協(xié)助綜合管理部做好員工培訓(xùn)工作。
做好公司員工的思想教育工作。
完成總經(jīng)理交辦的其他工作。
3辦公室文秘崗位職責(zé)
負(fù)責(zé)公司日常的打印工作。
負(fù)責(zé)公司及各服務(wù)中心往來文件、電腦資料的存檔工作。
負(fù)責(zé)辦公室的日常衛(wèi)生。
做好開會前的會場安排及會議記錄工作。
每日信件的核發(fā)工作。
任何其他秘書工作。
第2篇 某某商業(yè)物業(yè)檔案建立與管理
某商業(yè)物業(yè)檔案建立與管理
科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為m*y商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的手段,配備專職檔案管理人員,抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié),對現(xiàn)有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理。
1、檔案資料的分類簡索
1)開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料
產(chǎn)權(quán)資料
a、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
b、用地批準(zhǔn)文件
c、投資許可證
d、規(guī)劃許可證
e、開工許可證
f、拆遷安置資料
技術(shù)資料
a、物業(yè)規(guī)劃圖
b、建筑施工圖
c、竣工圖
a)總平面圖
b)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖
c)消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖
d、地質(zhì)勘測報(bào)告
e、工程合同
f、開、竣工報(bào)告
g、工程預(yù)決算
h、圖紙會審記錄
i、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)
j、隱蔽工程驗(yàn)收簽證
k、沉降觀察驗(yàn)收簽證
l、竣工驗(yàn)收證明書
m、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書
n、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書
o、水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書
p、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告
q、供水的試壓報(bào)告
r、綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料
s、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明
t、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料
u、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明
v、機(jī)電設(shè)備使用說明書
w、用水、用電、用氣指標(biāo)批文
*、水、電、氣表、校驗(yàn)報(bào)告
y、智能系統(tǒng)、通訊、電視等交驗(yàn)證明及相關(guān)資料
物業(yè)資料
a、大廈基本資料
b、分區(qū)資料
2)管理單位自建檔案資料
(1)顧客資料
a、入住業(yè)主資料
a)入住業(yè)主通知書
b)入住業(yè)主協(xié)議書
c)顧客公約
d)其它
b、人員檔案
a)企業(yè)情況登記表
b)身份證
(2)日常管理資料
a、環(huán)境管理記錄
a)日常巡查記錄
b)垃圾清運(yùn)記錄
c)消殺記錄
d)噪音檢測記錄
b、保安管理記錄
a)日常巡查記錄
b)交接班記錄
c)值班記錄
d)物資搬運(yùn)放行記錄
e)緊急事件處理記錄
f)車輛管理記錄
g)夜間查崗記錄
h)閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶
b、出租檔案
a)入住認(rèn)定書
b)承租人員資料
d、車輛檔案
a)車輛詳細(xì)資料
b)車位使用協(xié)議
c、裝修管理檔案
a)裝修申請表
b)裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書
c)臨時(shí)施工人員登記表
d)施工單位營業(yè)執(zhí)照
e)消防審批資料
d、維修服務(wù)檔案
a)維修委托單
b)維修服務(wù)回訪記錄
e、收費(fèi)管理檔案
a)月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表
b)管理費(fèi)收支公布表
c)管理處與外單位簽訂的各類合同
d)其它
f、設(shè)備管理檔案
a)公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄
b)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄
c)設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄
d)智能系統(tǒng)值班記錄
e)設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄
f)水箱清洗記錄
g)二次供水設(shè)施衛(wèi)生合格證
h)水質(zhì)抽樣檢查報(bào)告
i)設(shè)備臺帳
g、大廈文化檔案
a)各項(xiàng)活動計(jì)劃及實(shí)施記錄
b)圖片及錄像
c)新聞媒介報(bào)導(dǎo)剪集
d)大廈文化活動總結(jié)
h、顧客意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄
i、顧客訪問記錄
j、顧客投訴及處理記錄
k、員工管理檔案
a)員工個(gè)人詳細(xì)資料
b)員工培訓(xùn)考核記錄
c)員工業(yè)績考核記錄
d)員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄
l、培訓(xùn)檔案
a)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄
b)培訓(xùn)考核及跟查記錄
c)軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄
m、行政文件
a)政府部門文件
b)函件
c)物業(yè)公司及集團(tuán)公司文件
d)管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件
e)管理處榮譽(yù)資料
n、其它
2、檔案、資料的管理辦法
1)檔案、資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖
2)檔案資料收、發(fā)管理程序
a、管理處重要資料(如開發(fā)商提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收,完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。
b、管理處日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收,并分卷歸檔。
3、檔案資料管理要求
1)采用各種形式的文檔儲存方式,如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等,并采用相適應(yīng)的保管、儲存方法。
2)盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)
化為電腦儲存,便于查找和利用。
3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理,并定期清除過期失效文件。
4)原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類,并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動時(shí),應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù),以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。
5)檔案的鑒定必須由管理處主任或其指定人員負(fù)責(zé),對檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。
6)檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊,以內(nèi)容分類,逐一編號,登記造冊,編輯目錄,最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。
第3篇 某物業(yè)公司倉庫管理作業(yè)指導(dǎo)書怎么寫
物業(yè)公司倉庫管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的:為了儲存生產(chǎn)原料、半成品、成品以及為了配合物流管制。
2. 0適用范圍:公司各部門。
3. 0分類:3.1從安全角度上考慮分為:一般倉庫;
危險(xiǎn)品倉庫。
3. 2從建筑結(jié)構(gòu)上考慮分為:封閉式倉庫;
敞開式倉庫。
3. 3從堆放的貨物性質(zhì)上考慮分為:原料倉庫;
半成品倉庫;
成品倉庫。
4.0職責(zé):
4.1消防管理是倉庫管理的首要內(nèi)容:建立嚴(yán)格的消防制度,明確消防責(zé)任人,要及時(shí)消除火災(zāi)事故等隱患;
倉庫范圍內(nèi)要有明顯的禁煙、禁火標(biāo)志和警示牌,對違反規(guī)定動用明火、吸煙者要加以處罰。
4.2倉庫的環(huán)境日常管理,包括:防潮、防高溫、防水浸應(yīng)該是倉庫環(huán)境管理的確關(guān)注重點(diǎn);
建立倉庫清潔打掃制度,倉位和通道要保持干凈,有的倉庫還要做好滅鼠、滅害工作;
倉庫高處的大玻璃要定期擦洗,使倉庫保持明亮清潔。
4.3倉庫的安全保衛(wèi)是倉庫管理的重要一環(huán),包括:無關(guān)人員不得出入倉庫;
嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫的制度。
4.4建立嚴(yán)格的管理制度:機(jī)器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定;
產(chǎn)品、貨物出入庫、材料出放庫規(guī)定;
成品發(fā)貨出庫制度;
各種崗位的職責(zé)及操作規(guī)程。
4.5管理辦法:
4.5.1 無關(guān)人員不得入內(nèi)。
4.5.2 建立嚴(yán)格的消防制度,明確消防責(zé)任人,要及時(shí)消除火災(zāi)事故等隱患。
4.5.3 各種物資進(jìn)倉,應(yīng)嚴(yán)格檢查質(zhì)量和數(shù)量,防止物資銹損腐蝕、霉?fàn)€變質(zhì)、丟失短少,凡質(zhì)量有問題的一律不準(zhǔn)入庫,嚴(yán)重情況可要求退貨。
4.5.4 物資的入庫,庫房管理員根據(jù)采購部提供的采購物資的原始發(fā)票和實(shí)物填制進(jìn)倉單。
4.5.5 庫房內(nèi)不準(zhǔn)使用電爐、電烙鐵、電熨斗、等電熱器皿和電視機(jī)、電冰箱等家用電器。
4.5.6 庫房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和動用明火。
4.5.7 倉庫電器設(shè)備的周圍和架空線路的對方嚴(yán)禁堆放物品。
4.5.8 庫房內(nèi)要定期打掃,保持整潔。
4.5.9倉庫的環(huán)境日常管理應(yīng)注重防潮、防高溫、防水浸。
4.5.1 0保管員下班前,必須先進(jìn)行安全檢查, 電源、鎖好門窗后方可離開。
4.5.1 1配合各使用部門,摸清庫存和消耗規(guī)律,做好物資采購工作。
4.5.1 2經(jīng)常巡查庫房商品,定期盤點(diǎn),做到先進(jìn)先出,減少積壓,滯銷商品要及時(shí)報(bào)告部門負(fù)責(zé)人。
5.0支持性工具:《進(jìn)倉單》《退貨登記表》《倉庫物料盤存表》《庫存物料報(bào)廢申請表》編制:審核:批準(zhǔn):日
第4篇 假日花園物業(yè)管理目標(biāo)承諾
假日花園項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾
1、以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標(biāo)為各項(xiàng)管理工作的要求;
2、嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量管理體系規(guī)范化、制度化運(yùn)作。
為實(shí)現(xiàn)我們對zz假日花園物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想,依據(jù)國家建設(shè)部關(guān)于物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評比標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),對zz假日花園的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標(biāo),并采取切實(shí)可行的措施予以落實(shí)。
第一章 經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施
一、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取率
國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)98%
測定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1、加強(qiáng)宣傳,提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費(fèi)意識。
2、以法規(guī)約束和優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)的積極性。
3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式,方便業(yè)主交費(fèi)。
4、采取手工收費(fèi)與電腦劃帳相結(jié)合的方式,提高收繳率。
5、對于欠繳管理費(fèi)的行為,我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳,必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。
二、商業(yè)用房租金收取率
承諾指標(biāo)租金收取率98%
測定依據(jù)租金收取率實(shí)收租金額/應(yīng)收租金總額×100%≥95%
質(zhì)量保證措施
1.依托我們多年從事房屋租賃業(yè)務(wù)所積累的招租經(jīng)驗(yàn),制定切實(shí)可行的商業(yè)用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。
2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè),促進(jìn)zz假日花園的樓盤銷售,增強(qiáng)小區(qū)的消費(fèi)需求,營造良好的商業(yè)環(huán)境。
3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權(quán)利義務(wù),對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定,如簽定租賃合同時(shí)收取一定押金以及提前一個(gè)月預(yù)收租金等。
4.對小區(qū)內(nèi)的各類消費(fèi)需求進(jìn)行充分調(diào)研,對經(jīng)營項(xiàng)目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。
第二章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施
一、物業(yè)本體及配套設(shè)施完好率
國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 98%
承諾指標(biāo)98%
測定依據(jù)完好、基本完好樓盤面積/建筑物面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1.制訂詳細(xì)的物業(yè)本體及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2.物業(yè)本體及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。
3.嚴(yán)格二次裝修管理,建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),對進(jìn)入小區(qū)的施工單位實(shí)行跟蹤管理,防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
二、物業(yè)零修、急修及時(shí)率
國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)100%
測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1.建立嚴(yán)格的物業(yè)修繕制度,實(shí)行24小時(shí)值班,設(shè)立業(yè)戶報(bào)修專線電話。
2.維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,零修立即處理,急修不過夜。
3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點(diǎn),儲備合理數(shù)量的常用材料,以備急用。
4.實(shí)行報(bào)修填單制,維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。
5.每月對維修及時(shí)率進(jìn)行統(tǒng)計(jì),結(jié)果作為相關(guān)部門及個(gè)人的考核依據(jù)。
三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率
(一)維修工程質(zhì)量合格率
國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、加強(qiáng)對維修技工的專業(yè)培訓(xùn),所有技術(shù)人員持證上崗,嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。
2、維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶質(zhì)量驗(yàn)收、簽收制度。
3、加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收控制,確保質(zhì)量,提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。
4、較為復(fù)雜的維修工程,事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案,同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。
(二)維修工程回訪率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、維修實(shí)行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進(jìn)行回訪,保證反饋渠道暢通。
2、每月5日前由維修主管對上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,并提交分析報(bào)告。
四、保潔率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99%
承諾指標(biāo)99%
測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積×100%≥99%
質(zhì)量保證措施
1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施,方便業(yè)主使用,加強(qiáng)宣傳教育,提高業(yè)主保潔意識。
2、垃圾日產(chǎn)日清,封閉轉(zhuǎn)運(yùn),杜絕二次污染,實(shí)施垃圾分類處理。
3、每日巡視檢查保潔情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理。
4、提倡'全員保潔,人過地凈'。
五、治安案件年發(fā)生率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰
承諾指標(biāo)0.5‰
測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)×1000‰<0.5‰
質(zhì)量保證措施
1、提供24小時(shí)保安服務(wù)。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合,充分發(fā)揮技防手段的作用。
2、嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入,外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。
3、樹立'全員防范'意識,建立'快速反應(yīng)和快速支援'體系。
4、實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度,嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。
5、保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理,定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。
六、火災(zāi)年發(fā)生率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0
承諾指標(biāo)0.5‰
測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)腭v戶數(shù)×1000‰<0.5‰
質(zhì)量保證措施
1、實(shí)行全員義務(wù)消防員制,建立一支'消防快速反應(yīng)分隊(duì)';制定嚴(yán)
格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案,
每年組織不少于一次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。
2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業(yè)主的消防意識。
3、小區(qū)所有動火作業(yè),施工單位必須事先申報(bào)并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人,并配備足夠的消防器材。
4、定期為業(yè)主提供安全用電檢查,及時(shí)消除隱患。
5、加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作,確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。
七、年違章發(fā)生率與處理率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1%
違章年發(fā)生率承諾指標(biāo)1%
計(jì)算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入駐總?cè)藬?shù)×100%≤1%
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
違章處理率承諾指標(biāo)100%
計(jì)算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳,培養(yǎng)小區(qū)成員共同參與意識。
2、全員協(xié)調(diào)管理,建立交叉巡視制度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。
3、采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。
八、業(yè)主年有效投訴率和處理率
(一)年有效投訴率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)2‰
承諾指標(biāo)2‰
測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入駐總?cè)藬?shù)×1000‰≤2‰
質(zhì)量保證措施
1、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),使員工追求業(yè)主百分百的滿意。
2、保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通,設(shè)立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求,及時(shí)改進(jìn)管理處工作中存在的問題和缺點(diǎn)。
(二)投訴處理率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、設(shè)立總服務(wù)臺并實(shí)行24小時(shí)值班,接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。
2、各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施,并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。暫時(shí)無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。
3、投訴處理率作為部門及員工個(gè)人每月工作考核的重要指標(biāo)直接與工資掛鉤。
九、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率
國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95%
承諾指標(biāo)三年內(nèi)達(dá)97%以上
測定依據(jù)(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入駐總戶數(shù)×100%≥97%
質(zhì)量保證措施
1、實(shí)行開放管理,向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),使物業(yè)管
理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。
2、設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查,由管理處經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析,及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。對不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施,并將實(shí)施結(jié)果直接向業(yè)主公布。
3、通過每季度召開一次質(zhì)量分析會,每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核,每年開展一次管理評審等活動,不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系,確保業(yè)主滿意。
十、綠化完好率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)98%
測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1、制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,并嚴(yán)格執(zhí)行。
2、物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查,并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。
3、定期開展環(huán)保宣傳,組織園藝方面的小區(qū)活動,增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性。
十一、道路、車場完好率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98%
承諾指標(biāo)98%
測定依據(jù)道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥98%
質(zhì)量保證措施
1、制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,定期巡視和維護(hù)。
2、市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工,管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。
十二、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,配備專職培訓(xùn)人員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。
2、入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合,
采用先進(jìn)的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。
3、強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合,培訓(xùn)與考核相結(jié)合,采取有針對性的培訓(xùn)方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。
十三、檔案建立與完好率
公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%
承諾指標(biāo)100%
測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量×100%=100%
質(zhì)量保證措施
1、制訂嚴(yán)密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所,加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。
2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實(shí)現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。
第5篇 物業(yè)精細(xì)化管理案例--搬家管理
物業(yè)精細(xì)化管理案例培訓(xùn)--搬家管理
寫字樓的貨梯里出來幾位搬抬辦公桌椅、電腦等物品的搬家公司人員,被門崗秩序維護(hù)員攔住,進(jìn)行登記并詢問,同時(shí)索要該公司搬運(yùn)大件物品的放行單。其中一位稱是12層的業(yè)主,秩序維護(hù)員立即用對講機(jī)聯(lián)系收費(fèi)人員查詢此業(yè)主情況。收費(fèi)人員回復(fù)此房間已被業(yè)主出租,租戶并未向業(yè)主告知搬家之事。門崗秩序維護(hù)人員當(dāng)即向面前的'業(yè)主'再次詢問,此人最后不得不說出自己不是業(yè)主而是租戶的事實(shí)。沒爹久,業(yè)主本人已到現(xiàn)場,原來租戶欠業(yè)主租金,想提前-個(gè)月搬家一走了之。
精細(xì)化操作建議:
1、租戶搬出大件物品,須有業(yè)主的書面許可或相關(guān)證明,物業(yè)工作人員要禮貌核查放行物品與業(yè)主開具的放行單列明的物品是否相符,放行單必須有業(yè)主簽名及公司蓋章,不相符的只放行單據(jù)列明的物品,如業(yè)主不在場,一定要確認(rèn)確實(shí)是業(yè)主開具的放行單;
2、如沒有辦理有效的放行手續(xù)時(shí),應(yīng)要求物主在辦理有效放行手續(xù)后放行;
3、如是業(yè)主給管理處打來的電話,告知是自己同意搬出的,請物業(yè)予以放行,切記一定再次仔細(xì)核實(shí)業(yè)主的身份,如讓對方報(bào)出業(yè)主的身份證號、工作單位、家庭人員等等情況,確保萬無一失;
4、業(yè)主資料要建立齊全,業(yè)主住宅、辦公電話及手機(jī)號碼、住址、單位等均應(yīng)記錄并及時(shí)更新,是否自用及租賃、租期具體時(shí)間要準(zhǔn)確詳實(shí)。真實(shí)完善的業(yè)主資料將會有效地避免無法與業(yè)主取得聯(lián)系的情況,以及交費(fèi)對象變更致使物業(yè)費(fèi)未及時(shí)繳納情況的發(fā)生,同時(shí)事先要對公司營業(yè)執(zhí)照及企業(yè)資質(zhì)等證件進(jìn)行查閱,防止不規(guī)范的公司入駐所可能導(dǎo)致的不按規(guī)定繳納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象;
5、物品、業(yè)主經(jīng)核對無誤后,當(dāng)值人員應(yīng)及時(shí)將物品的種類、數(shù)量等登記在《物品放行登記表》上;
6、同時(shí)要加強(qiáng)物業(yè)工作人員特別是秩序維護(hù)員對業(yè)主的公司工作人員或家庭成員的熟知度。
第6篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時(shí)間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊(duì)對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時(shí),其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi)用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點(diǎn),對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。
此外,對實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第7篇 醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理總體思路
醫(yī)院職工宿舍區(qū)物業(yè)管理的總體思路
(一)實(shí)施住宅區(qū)人性化管理
我們把人性化物業(yè)管理理念確定為:尊重每一位業(yè)主、住戶,尊重每一位管理員工,在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊重,又有明確的行為規(guī)則的這樣一種和諧、有序的環(huán)境和氛圍,從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。我們堅(jiān)持做到:每一套物業(yè)方案的實(shí)施要得到業(yè)主、住戶的充分認(rèn)可,公司的經(jīng)營管理理念要得到管理員工的普遍認(rèn)同,在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié),體現(xiàn)對人的珍愛與關(guān)懷。
(二)充分依靠單位組織,發(fā)揮業(yè)主的自治、自律功能
成熟的住宅區(qū)物業(yè)管理決不是管理公司的單向推動,而應(yīng)該得廣大業(yè)主的真誠回應(yīng),變單向推動為雙向共管。只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理,增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能,使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,同時(shí)充分依靠zz醫(yī)院的行政領(lǐng)導(dǎo),才能使zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理真正得到升華。為此,我們將緊緊依靠三醫(yī)院(尤其是后勤部門)的行政領(lǐng)導(dǎo),發(fā)揮zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)廣大業(yè)主的作用。
(三)確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境
物業(yè)管理的目標(biāo)應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的全面發(fā)展,對zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)來講,我們將通過總體規(guī)劃設(shè)計(jì),進(jìn)一步完善管理體系的軟、硬件設(shè)施,同時(shí)根據(jù)實(shí)際情況及物業(yè)管理的要求,提出改善環(huán)境、改造設(shè)備設(shè)施等方面的合理化建議,確保zz醫(yī)院職工宿舍區(qū)優(yōu)美的生活環(huán)境。
(四)建立家政服務(wù)中心
家政服務(wù)中心為業(yè)主提供保姆、家教、鐘點(diǎn)工、特別護(hù)理、代訂牛奶等多方面的服務(wù),讓業(yè)主享受高質(zhì)量的生活。
1、保姆服務(wù):為有需要24小時(shí)照顧的老人、兒童或病員的業(yè)主提供全天候居家保姆服務(wù),保姆在業(yè)主家居住,和業(yè)主共同生活,每周向管理處家政部提交一份由業(yè)主簽名的《保姆服務(wù)工作評估表》,作為對保姆服務(wù)質(zhì)量的考核依據(jù)。為注重私密生活的業(yè)主提供透明人居家保姆服務(wù),保姆由管理處集中安排食宿,盡量選擇業(yè)主上班或其他不在家的時(shí)間為業(yè)主提供保姆服務(wù),盡量減少保姆對業(yè)主生活的影響。
2、家教服務(wù):代業(yè)主聘請家庭教師,建立家庭教師教學(xué)輔導(dǎo)質(zhì)量檔案,向有需要的業(yè)主推薦優(yōu)秀的家庭教師。
第8篇 三級文件物業(yè)空置房管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)三級文件:空置房管理作業(yè)指導(dǎo)書
1、目的規(guī)范空置房管理,保護(hù)業(yè)主切身利益。
2、適用范圍適用于管理處所轄區(qū)域的空置房管理。
3、職責(zé)3.1客服中心主任負(fù)責(zé)空置房管理工作的安排、抽檢、督促。
3. 2客戶服務(wù)員負(fù)責(zé)對空置房進(jìn)行管理。
3. 3客戶服務(wù)員負(fù)責(zé)空置房申請的辦理工作。
3. 4客戶接待員負(fù)責(zé)空置房鑰匙的管理。
4、解釋:空置房:指開發(fā)商尚未賣出的房屋、業(yè)主接房后暫未裝修的房屋或業(yè)主裝修后暫不居住并辦理空置房手續(xù)的房屋。
5、方法與過程控制
5.1未賣出房屋的管理
5.1.1客戶服務(wù)員每月一次對空置房屋進(jìn)行檢查,并填寫巡檢記錄。
巡檢內(nèi)容包括室內(nèi)各設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生狀況及房屋質(zhì)量。
5.1.2客戶服務(wù)員每月進(jìn)行空置房水電表底數(shù)查抄,確?？罩梅克姳黹y ,杜絕產(chǎn)生水電費(fèi)。
5.1.2客戶服務(wù)員根據(jù)季節(jié)的變化對空置房屋進(jìn)行通風(fēng)、散熱。
5.1.3多雨季節(jié),客戶服務(wù)員應(yīng)及時(shí)查看房屋質(zhì)量,有無裂縫及漏水情況。
如遇惡劣天氣如暴雨、狂風(fēng)天氣,必須對空置房進(jìn)行全面檢查并填寫《空置房檢查記錄表》。
5.1.4巡檢過程中,發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)報(bào)相關(guān)責(zé)任人。
5.1.5客戶服務(wù)員對此類空置房每月檢查率為100%,入戶率100%。
5.2業(yè)主接房后暫不入住的房屋管理
5.2.1 持業(yè)主身份證原件到管理處辦理空置房申請手續(xù)(未裝修的不用申請),并填寫《空置房申請表》,寫清空置時(shí)間及空置原由。
5.2.2 客戶服務(wù)員向業(yè)主告知空置時(shí)注意事項(xiàng),內(nèi)容包括:水電使用、室內(nèi)物品管理、取消空置申請的辦法等。
5.2.3 客戶服務(wù)員簽署《空置房申請表》意見交客服中心主任簽字確認(rèn)后交管理處收費(fèi)員處。
5.2.4 客戶接待員派單對業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行停水、電處理,并抄取水電表讀數(shù)。
5.2.5 空置申請期間業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)及水電公攤費(fèi)按50%收取。
5.2.6 空置時(shí)間到期后,按全額100%收取。
空置期間發(fā)生水消耗超過1噸/月;
電消耗超過5度/月,視為入住收費(fèi)。
5.2.7 空置時(shí)間到期后,業(yè)主繼續(xù)空置,須重新辦理空置房申請。
5.2.8 空置時(shí)間必須超過三個(gè)月才可辦理,空置時(shí)間內(nèi),管理處將水電進(jìn)行 ,以確保安全。
5.2.9 客戶服務(wù)員對所轄區(qū)域內(nèi)空置房的日常管理工作,如發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系。
5.3客戶服務(wù)員每月對所轄區(qū)域空置房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢查,每月檢查率為100%。
檢查時(shí)填寫《空置房檢查記錄表》。
5.3.1 客戶服務(wù)員負(fù)責(zé)空置房的水、電、氣設(shè)施跑、冒、滴、漏的檢查,控制費(fèi)用的發(fā)生。
5.4地下室的檢查等同與空置房檢查,并填寫《地下室檢查記錄表》。
5.5客戶中心主任每月對客戶服務(wù)員的空置房檢查情況進(jìn)行抽查。
6、相關(guān)質(zhì)量記錄表單wy7.
5.4-k01-04-f1《空置房申請表》wy7.
5.4-k01-04-f2《空置房檢查記錄表》wy7.
5.4-k01-04-f3《地下室檢查記錄表》
第9篇 s物業(yè)管理公司員工誓詞
物業(yè)管理公司員工誓詞
我,很榮幸成為zz物業(yè)的一員,
愿接受zz物業(yè)的一切指導(dǎo)和培訓(xùn)。
視企業(yè)聲譽(yù)如同生命,
視同事如同兄弟姐妹,
視客戶如同衣食父母,
為客戶服務(wù)是我的神圣使命,
用我們規(guī)范的服務(wù)去感化業(yè)主,
我將以熱心、誠心、耐心、細(xì)心、貼心、放心的理念面對客戶。
'主動、熱情、周到、細(xì)致'是我服務(wù)工作的信條。
'決不犯同樣的錯(cuò)誤'是我的誓言。
我將為zz物業(yè)的騰飛貢獻(xiàn)我的智慧與力量。
第10篇 物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
物業(yè)程序文件:基礎(chǔ)設(shè)施管理程序
1.目的
加強(qiáng)對公司基礎(chǔ)設(shè)施的管理,充分發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的使用效能。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.定義
基礎(chǔ)設(shè)施包括:資產(chǎn)(辦公設(shè)備設(shè)施以及提供服務(wù)時(shí)使用的設(shè)備、設(shè)施、工具、檢測儀器儀表)、公章證照、圖紙資料等。
3.1根據(jù)物資的價(jià)值和使用期限,資產(chǎn)分為:固定資產(chǎn)、低值易耗品。
3.2固定資產(chǎn):單位價(jià)值2000元以上(含2000元),使用年限超過1年的有形資產(chǎn),均列為固定資產(chǎn)。
3.3低值易耗品:單位價(jià)值在200元及以上2000元以下,使用期限超過一年的各種用具物品(包括工具、管理用具、玻璃器皿、包裝容器等)列為低值易耗品;單位價(jià)值在200元以上2000元以下,使用期限超過一年的維修材料、電腦零配件、服裝不列為低值易耗品。
4.職責(zé)
4.1房產(chǎn)后勤管理部是公司資產(chǎn)管理的主管部門,負(fù)責(zé)對各部門資產(chǎn)的管理和每年年底的資產(chǎn)檢查。
4.2財(cái)務(wù)管理部是公司固定資產(chǎn)的帳務(wù)管理部門,著重從固定資產(chǎn)的原值、已
提折舊、凈值等方面對固定資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)控和管理;并在每年年底和房產(chǎn)后勤管理部聯(lián)合對各部門進(jìn)行資產(chǎn)檢查。
4.3各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門資產(chǎn)管理的監(jiān)督和執(zhí)行,各部門資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本部門資產(chǎn)的日常管理。
5.方法和過程控制
5.1資產(chǎn)來源
5.1.1新購買資產(chǎn)
5.1.2捐贈資產(chǎn)
5.1.3其它資產(chǎn)
5.2各類資產(chǎn)按以下類別建檔管理
5.2.1機(jī)械設(shè)備、維修、清潔綠化工具類;
5.2.2運(yùn)輸工具類;
5.2.3家私類;
5.2.4網(wǎng)絡(luò)設(shè)備類;
5.2.5通訊設(shè)備類;
5.2.6保安消防器械類;
5.2.7電子、電器類;
5.2.8其它類。
5.3資產(chǎn)的購置、調(diào)撥、借用及報(bào)廢
5.3.1資產(chǎn)的購置按照1《采購管理程序》執(zhí)行,資產(chǎn)購買后使用部門填寫《資
產(chǎn)情況審核單》,到房產(chǎn)后勤管理部辦理資產(chǎn)登記手續(xù)后,方可到財(cái)務(wù)管理部辦理報(bào)銷手續(xù)。部門《資產(chǎn)情況審核單》必須分年度裝訂永久保存。
5.3.2各部門之間發(fā)生的資產(chǎn)調(diào)撥和借用,必須經(jīng)雙方部門經(jīng)理的同意,資產(chǎn)調(diào)撥還需填寫《資產(chǎn)情況審核單》并由雙方部門經(jīng)理簽字確認(rèn)后方可辦理調(diào)撥手續(xù),部門資產(chǎn)管理員根據(jù)《資產(chǎn)情況審核單》及時(shí)更改資產(chǎn)管理臺帳。
5.3.3資產(chǎn)經(jīng)專業(yè)人士確認(rèn)已無法維修或維修費(fèi)用超過原資產(chǎn)凈值時(shí),需申請報(bào)廢并辦理相應(yīng)手續(xù)。
5.3.4資產(chǎn)管理員填寫《資產(chǎn)情況審核單》根據(jù)資產(chǎn)分類報(bào)各級領(lǐng)導(dǎo)審批,報(bào)廢低值易耗品,由本部門經(jīng)理審批后,方可報(bào)廢;固定資產(chǎn)報(bào)廢須由總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)人審批后,方可報(bào)廢。
5.3.5資產(chǎn)報(bào)廢經(jīng)批準(zhǔn)后,資產(chǎn)管理員根據(jù)《資產(chǎn)情況審核單》在《資產(chǎn)管理臺帳》進(jìn)行銷帳。
5.3.6資產(chǎn)管理員須確保本部門資產(chǎn)管理手續(xù)的完善,負(fù)責(zé)操作資產(chǎn)管理臺帳,在所有資產(chǎn)發(fā)生變化時(shí)(新購、轉(zhuǎn)移、保養(yǎng)、維修、報(bào)廢)需及時(shí)錄入資產(chǎn)管理臺帳中。
5.4資產(chǎn)的盤點(diǎn)、檢查
5.4.1部門資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)本部門資產(chǎn)的自查和盤點(diǎn),協(xié)助公司每年年底房產(chǎn)后勤管理部和財(cái)務(wù)管理部聯(lián)合組織的資產(chǎn)檢查及盤點(diǎn),并編制本部門資產(chǎn)清單報(bào)房產(chǎn)后勤管理部。
5.4.2房產(chǎn)后勤管理部每年年底對各部門資產(chǎn)進(jìn)行一次檢查,并通報(bào)結(jié)果。
5.4.3各部門根據(jù)年終資產(chǎn)檢查通報(bào)中的問題點(diǎn),查找原因及責(zé)任人,報(bào)有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后處理。如屬管理不善等人為因素造成,將追究當(dāng)事人和管理者的責(zé)任,并視具體情況賠償損失。
5.5資產(chǎn)交接
5.5.1資產(chǎn)管理員進(jìn)行工作交接時(shí),須保證帳目與實(shí)物相符,并由部門經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督。
5.5.2部門經(jīng)理新到崗時(shí)須對到崗部門固定資產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)。
5.6公章證照的管理參見**wy6.3-z01-01《印鑒及各類證照管理作業(yè)指導(dǎo)書》。
5.7圖紙資料的管理**wy4.2.3-z02《文件資料管理程序》。
5.8對于有內(nèi)線電話系統(tǒng)的dp箱或交換機(jī)應(yīng)有相應(yīng)出線與實(shí)際相吻合的地址編碼圖。
5.9網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、視頻會議系統(tǒng)由總經(jīng)理辦公室制定相應(yīng)的管理制度,編寫相應(yīng)的操作說明,并進(jìn)行日常的管理維護(hù)。
6.支持性文件
**wy6.3-z01-01《印鑒及各類證照管理作業(yè)指導(dǎo)書》
**wy6.3-z01-02《公司電腦機(jī)房管理制度》
**wy6.3-z01-03《視頻會議系統(tǒng)使用作業(yè)指導(dǎo)書》
7.質(zhì)量記錄表格
**wy6.3-z01-f1《資產(chǎn)情況審核單》
第11篇 zx醫(yī)院項(xiàng)目物業(yè)工程部管理目標(biāo)
醫(yī)院項(xiàng)目物業(yè)工程部管理目標(biāo)
e物業(yè)工程部憑借自身的技術(shù)優(yōu)勢,經(jīng)驗(yàn)豐富管理隊(duì)伍,熱情周到的服務(wù),變被動維修為主動維護(hù)工作特點(diǎn),定能管好、用好**市第二醫(yī)院項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施。使物業(yè)保值、升值。
序號項(xiàng)目指標(biāo)管理指標(biāo)實(shí)施措施
1維修
及時(shí)率99%以上派工后5-15分鐘到現(xiàn)場,及時(shí)維修排除故障
院方人員簽字確認(rèn)后返回檔案記錄
2維修質(zhì)量
合格率100%分項(xiàng)檢查,一步到位,認(rèn)真維修,建立回訪制
度,確保維修質(zhì)量合格
3設(shè)備設(shè)施
完好率99%按專項(xiàng)管理,落實(shí)責(zé)任人,定期檢查維護(hù)保養(yǎng)記錄
4消防設(shè)備、設(shè)施
完好率100%消防設(shè)備、設(shè)施由專項(xiàng)責(zé)任人負(fù)責(zé)巡檢,發(fā)現(xiàn)問題,隨時(shí)予以整改維修,故障不過夜。
5維修服務(wù)
回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員意見,改進(jìn)服務(wù)作風(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量
6維修服務(wù)
滿意率99%以上做到及時(shí)、快捷、排除故障迅速有效,服務(wù)誠肯,態(tài)度和藹。待人接物有禮有節(jié),服務(wù)場所及時(shí)清掃
第12篇 物業(yè)鑰匙管理控制程序
1.0 程序目的
加強(qiáng)鑰匙有序管理,有效控制鑰匙登記、領(lǐng)用、借用、配換手續(xù),增強(qiáng)管理處員工、業(yè)主和住戶安全意識。
2.0 適應(yīng)范圍
適用于管理處管轄樓宇、公共設(shè)施、設(shè)備房以及辦公場所的鑰匙管理。
3.0工作職責(zé)
3.1管理處客服中心負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)樓宇公共部分和未入伙的鑰匙管理。
3.2運(yùn)行主管負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域水、電、電梯、空調(diào)、消防設(shè)施鑰匙的管理。
4.0 程序內(nèi)容
5.1 鑰匙放置在帶鎖的鑰匙柜內(nèi),鑰匙柜鑰匙由專人控制使用。
5.2 開發(fā)建設(shè)單位移交鑰匙,均需在《鑰匙管理登記表》中記錄。
5.3 因工作需要增配或更換鑰匙,由部門負(fù)責(zé)人書面申請,經(jīng)管理處審批同意方可配制或更換,并在《鑰匙管理登記表》::上記錄。
5.4 借用鑰匙
5.4.1管理處其它部門人員因工作需要借用鑰匙,均需管理處經(jīng)理批準(zhǔn),借用水、電、消防等與設(shè)備相關(guān)的鑰匙需維修部領(lǐng)班同意,并認(rèn)真填寫《鑰匙借用登記表》后方可借用。
5.4.2業(yè)主借用天臺、未入伙單元的鑰匙,需管理處經(jīng)理同意后,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.4.3 有線電視臺、電話公司等小區(qū)外的單位工作人員因工作需要借用鑰匙均需提供工作證或其它有效證件的復(fù)印件,由維修領(lǐng)班同意,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.5 鑰匙不慎遺失,責(zé)任人立即向部門負(fù)責(zé)人口頭陳述遺失經(jīng)過,并通知保安部采取防范措施,部門負(fù)責(zé)人根據(jù)遺失鑰匙性質(zhì)決定是否配制或更換門鎖,其費(fèi)用由遺失責(zé)任人承擔(dān),并在兩天內(nèi)寫一份書面遺失經(jīng)過交管理處簽閱存檔。
5.6 在使用中鎖匙被損壞,當(dāng)事人應(yīng)立即告知借出鑰匙部門負(fù)責(zé)人、經(jīng)批準(zhǔn)予以維修或更換。
5.7 管理處交接班人員,要在交接班本上登記簽收鑰匙種類、數(shù)量的交接記錄。
6.0 支持性文件
6.1《鑰匙管理登記表》
6.2《鑰匙借用登記表》
