第1篇 大廈管理公約范本
前言
本公約制定的目的在于通過本公約的實(shí)施,以界定各業(yè)主/用戶對于廣東省廣州市天河區(qū)**路**號的'**國際廣場'(以下簡稱'該廣場' )及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)及維修訂立規(guī)定,達(dá)到對該廣場的統(tǒng)一管理,以保證該廣場的所有業(yè)主/用戶有效地使用其購置/租用的物業(yè),以及規(guī)定各業(yè)主/用戶對該廣場的管理及公共開支所須負(fù)責(zé)的責(zé)任。
本公約自以下當(dāng)事人簽署后即生效,該廣場的所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均受本公約各條文的約束。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。管理公司對本公約的條款享有解釋權(quán)。
特別提示:本公約的簽約單位為
1.廣州市**房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱'發(fā)展商')
2.(一般的社會購買者名稱)(以下簡稱為'業(yè)主')
3.廣州**國際廣場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'管理者')
第一章定義
一、在本公約中,除文意另有所指外:
1.'該土地':指根據(jù)廣州市《國有土地使用權(quán)出讓合同》穗國地出合(1998)419號文及《國有土地批準(zhǔn)書》穗國土建用字(1998)5**號文,由廣州市國土局出讓位于天河區(qū)**路以西**院地段約14369平方米的土地使用權(quán)之土地。
2.'土地批文':指有關(guān)的國有土地使用證編號為'穗府國用**字第特167號、168號、169號'及有關(guān)的文件及修訂。
3.'該廣場':指座落于該土地上的**國際廣場或其任何部分。其中寫字樓、購物商場、酒店公寓、餐廳、康樂設(shè)施、會議中心、地下車庫,并其總面積約為 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在該廣場內(nèi)或該土地內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、樓梯間、行人道、行車道、衛(wèi)生間、梯臺、天臺、綠化區(qū)及休息地方、管理者辦事處及各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制室、電話機(jī)房、消防泵房、光井、水箱、升降機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及為該土地及該廣場的業(yè)主和用戶及訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍,但不包括任何業(yè)主擁有所有權(quán)的地方。
5.'公共服務(wù)設(shè)施':指為該廣場的利益而安裝的設(shè)備、儀器、電機(jī)、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個別業(yè)主及租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。
6.'裝修手冊':指管理者(如以下所定義)就各業(yè)主在其所屬單元(如以下定義)的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。
7.'用戶手冊':指管理者為管理該廣場而制訂有關(guān)寫字樓、商場、公寓、車位及有關(guān)設(shè)施的使用守則。
8.'管理費(fèi)用':指管理者因管理及保養(yǎng)該廣場而引起的所有費(fèi)用和開支。
9.'維修基金':指用于維修、替換該廣場公共設(shè)備的款項(xiàng)。
10.'管理者':指被發(fā)展商廣州市**房地產(chǎn)有限公司聘用為管理該廣場的任何個人或公司。
11.'業(yè)主':指對每個單元合法擁有或共同擁有所有權(quán)的人士,并包括其日后通過合法程序而成為當(dāng)時的合法繼承人或當(dāng)時的轉(zhuǎn)讓(包括但不限于變賣、贈與及互易等)人。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'就包括該抵押人和受押人(抵押權(quán)人);但以上所述受押人(抵押權(quán)人)只是在受押人(抵押權(quán)人)占有該有關(guān)單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主。
12.'發(fā)展商':指該廣場的發(fā)展商廣州**房地產(chǎn)有限公司。
13.'單元':指在該廣場內(nèi)的寫字樓、商場、酒店公寓、車位或其它部分。
14.'寫字樓':指根據(jù)本公約規(guī)定作為辦公用途的有關(guān)單元。
15.'商場':指根據(jù)本公約規(guī)定作為購物用途的有關(guān)單元。
16.'酒店公寓' :指根據(jù)本公約規(guī)定作為出租居住用途的有關(guān)單元。
17.'車位':指根據(jù)本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。
18.'攤分費(fèi)':指由該廣場在大項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維修上的需要而作出一次性的支出,并當(dāng)維修基金不足以支付或有關(guān)支出超過維修基金百份之五十之儲備的情況下,管理者向各業(yè)主收取用以支付前述支出的金額。
19.'業(yè)主委員會' :指各業(yè)主按照本公約不時召開的業(yè)主大會上委任或選出的業(yè)主委員會。(以下簡稱'業(yè)委會')。
20.'業(yè)主大會' :指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會。
第二章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
一、業(yè)主的權(quán)利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關(guān)法規(guī),并按期繳交
有關(guān)費(fèi)用的先決條件下,各業(yè)主將享有下述權(quán)利:
1.業(yè)主依法擁有、使用及享用其名下物業(yè)及全部租金的收益。
2.業(yè)主有權(quán)將其所屬單元,以上行為明確地受本公約限制和保障。
2.1 出售、轉(zhuǎn)讓、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式處置
2.4 變賣
3.各業(yè)主可依法使用廣場內(nèi)的公共地方、公共服務(wù)設(shè)施,但不得損害他人利益。
4.業(yè)主有權(quán)::參加業(yè)主大會,對廣場內(nèi)的各項(xiàng)管理決策行使投票權(quán),業(yè)主投票權(quán)按其建筑面積每100平方米一票計算,超出部分按四舍五入處理,不足100平方米的按一票計算。
5.業(yè)主可根據(jù)本公約條款維護(hù)自身的權(quán)益,可以監(jiān)督廣場管理公司的管理行為或提出合理建議。
二、業(yè)主有以下的義務(wù):
1.在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約的規(guī)定,維護(hù)物業(yè)及其他業(yè)主的公共利益。
2.廣場業(yè)主委員會成立后,執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議和決定。
3.全體業(yè)主和用戶應(yīng)遵守管理公司根據(jù)政府法規(guī)及業(yè)主委員會決議制定的各項(xiàng)有關(guān)廣場的管理規(guī)章制度,并配合管理公司做好廣場的各項(xiàng)管理工作。
4.按規(guī)定依時交納其單元應(yīng)繳之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。
5.加強(qiáng)安全防范意識,遵守有關(guān)廣場安全防范的規(guī)章制度,自覺做好防火防盜工作。
6.業(yè)主或用戶如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守物業(yè)裝修手冊內(nèi)的各種規(guī)定,并填寫申請表,報管理公司審批,并繳納裝修按金后方可按規(guī)定施工。裝修完工后,由管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),按金予以退還,否則視違章情況予以扣除::并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)裝修垃圾和余泥的,還應(yīng)同時交納裝修垃圾、余泥清運(yùn)費(fèi)。如在規(guī)定時間外使用公共設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。
7.業(yè)主如請管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修與維護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。
8.凡房屋建筑附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修與維護(hù)的,業(yè)主應(yīng)及時進(jìn)行維修維護(hù);否則,由業(yè)主委員會委托管理公司采取有關(guān)措施,其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
9.與非業(yè)主在建立使用、維修維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知對方遵守本管理公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任。
10.若公共設(shè)施或其他業(yè)主權(quán)益遭受人為損壞,損壞者須負(fù)責(zé)原樣修復(fù),如造成損失,應(yīng)予賠償。
11.使用本物業(yè)內(nèi)的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公共設(shè)施、公共場所(地)時,應(yīng)按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。
12.自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公共設(shè)施的完好。
13.自覺維護(hù)廣場精神文明建設(shè),搞好業(yè)戶關(guān)系,互助友愛,和睦共處,共創(chuàng)文明商業(yè)廣場。
14.在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
14.1擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗等的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;
14.2擅自對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板進(jìn)行鑿、拆、搭、建;
14.3占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場、摩托車/自行車房(棚)等公用設(shè)施及公共場所(地);
14.4損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
14.5在公共場所堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
14.6在公共場所存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等;
14.7踐踏、占用綠化用地,損壞、涂畫建筑小品;
14.8影響市容觀瞻或本廣場外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;
14.9隨意停放車輛;
14.10利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;
14.11法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
第三章 管理
一、一般事項(xiàng):
1.管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該廣場的每一部分且受本公約的約束,須遵守和履行本公約中其有關(guān)的責(zé)任及義務(wù)。
2.業(yè)委會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議案后給予管理公司不少于三個月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個月給業(yè)委會書面通知解除合約。
二、管理公司的權(quán)利及責(zé)任
1.在不抵觸本公約的前提下,管理公司有權(quán)去完成所有有關(guān)廣場管理和維護(hù)的事項(xiàng),具體如下:
1.1 檢查、巡察廣場的公共部分,必要時包括所有單元的內(nèi)部。
1.2 從事任何必要工作,包括維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等,以保持廣場每一個部分及其設(shè)施、設(shè)備處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。
1.3 預(yù)防及制止任何不符合本公約規(guī)定的行為,并追討當(dāng)事人賠償其造成的損失,以維護(hù)全體業(yè)主的公共利益。
1.4 控制該廣場內(nèi)所有車輛停放、行人交通,對亂停泊車輛上鎖或拖離,并向該車主收取拖離及有關(guān)費(fèi)用。
1.5 制止及糾正各業(yè)主違反本公約規(guī)定的行為,
1.5.1在該廣場內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)戶的姓名及其違約細(xì)節(jié)。
1.5.2書面通知違約業(yè)戶糾正錯誤,并在通知后十四天期滿而該戶主仍未糾正錯誤時,采取相應(yīng)的行動;如屬緊急情況,可不必書面通知。
1.5.3透過民事訴訟向違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項(xiàng)及其滯納金。
1.5.1管理公司為保障全體業(yè)戶利益執(zhí)行的其他合法方法。
1.6 按本公約規(guī)定,要求并收取所有廣場業(yè)主應(yīng)付的管理款項(xiàng),支付所有因該廣場管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。
1.7 根據(jù)財務(wù)預(yù)算,本著合理節(jié)約的原則有效控制管理開支,并做好帳目記錄,定期向業(yè)主通報。
1.8 為該廣場的公共地方(包括公共服務(wù)設(shè)施及廣場整體基建架構(gòu))投保,其投保額及險種由管理公司根據(jù)該廣場所需而決定。
1.9 向業(yè)主報告所有因該廣場的管理及維護(hù)工作所引起與政府、公民及有關(guān)個人的往來事宜。
1.10節(jié)日期間可裝飾該廣場入口及外墻,包括燈光及其他飾物。必要時,管理公司可以組織該廣場內(nèi)的文娛活動。
1.11按照本公約的規(guī)定履行管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理和維護(hù)之職責(zé)。
2.管理公司根據(jù)本公約做出的行動及決定,在各方面對所有業(yè)戶均有約束力。
3.管理公司在下列情況下無需對業(yè)戶負(fù)責(zé):
3.1 為履行本公約所做出的一切合法行為。
3.2 因下列原因造成的服務(wù)中斷:
3.2.1因任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)及維修;
3.2.2臺風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅;
3.2.3無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺;
3.2.4管理公司所無法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公約的職責(zé)而獲取的報酬。在業(yè)委會未成立前,該酬金按政府規(guī)定擬定。在業(yè)委會成立后,管理公司酬金將由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
2.該廣場管理中發(fā)生的一切開支無須從管理公司酬金中支付。
四、管理費(fèi)及其他費(fèi)用
1.為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用,管理公司應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示::該廣場總體上在管理與維修保護(hù)方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.為確定管理預(yù)算,第一會計年度應(yīng)由該廣場經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格之日起,至該年的十二月三十一日止。其后的會計年度即自每年一月一日始,至該年十二月三十一日止。
3.管理費(fèi)支出包括但不限于下列各項(xiàng):
3.1 管理公司員工開支;
3.2 公共地方及公共設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)支出;
3.3 廣場綠化費(fèi)用支出;
3.4 廣場環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用支出;
3.5 廣場保安及消防裝備費(fèi)用支出;
3.6 行政辦公費(fèi)用支出;
3.7 物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共地方、公用設(shè)備、公眾責(zé)任保險費(fèi)支出;
&nb
sp; 3.8 環(huán)境美化及節(jié)日裝飾費(fèi)用支出;
3.9 稅金支出;
3.10管理公司酬金。
4.無論物業(yè)是否空置、出租或自用,各業(yè)主均應(yīng)按照管理預(yù)算及其單元面積繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
5.如個別業(yè)主要求管理公司提供額外的工作和服務(wù),管理公司有權(quán)向該等業(yè)主收取合理的附加費(fèi)用。
6.在業(yè)主委員會成立前,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府物價部門批核為準(zhǔn);業(yè)主委員會成立后,該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會商定。
7.當(dāng)管理帳出現(xiàn)正常虧損,管理公司將重新修改財務(wù)預(yù)算,并將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報物價部門或業(yè)委會通過后,確定出每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)額,管理公司可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)管理帳不足部分;在必要的情況下,該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。
8.如有關(guān)會計年度出現(xiàn)盈余,則該盈余部分即視為下一會計年度的收入。
五、管理費(fèi)用及其滯納金的繳付
1.每一業(yè)主應(yīng)于每月五日以前向管理公司繳付其單元當(dāng)月應(yīng)付的管理費(fèi),管理公司另有規(guī)定的除外。
2.任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng),則管理公司有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用:
2.1 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金(滯納金費(fèi)率按政府有關(guān)規(guī)定計算)。
2.2 收取手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理公司額外工作的賠償。
3.任何業(yè)主如果在應(yīng)付管理費(fèi)當(dāng)日起兩個月內(nèi)尚未能繳交管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他費(fèi)用且無任何解釋,管理公司有權(quán)采取適當(dāng)措施追討有關(guān)費(fèi)用或依法向人民法院提起訴訟,由此引起的不便或相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
4.所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給管理公司的款項(xiàng),均應(yīng)存入管理帳戶中以支付日常管理開支。
六、維修基金
1.維修基金是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時,用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。
2.維修基金的繳交根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.維修基金應(yīng)設(shè)立?？顜粲晒芾砉竞蜆I(yè)委會共同管理,不得挪作他用。
4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時,其費(fèi)用從維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由維修基金墊支,墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回。
5.維修基金的使用,由管理公司提出年度計劃,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)后實(shí)施。
6.在任何業(yè)主停止擁有或使用該單元時,維修基金將不退還,但如將該單元使用權(quán)變化情況通知管理公司及獲得新業(yè)主所簽署的本公約附錄之承諾書,該維修基金可以免息轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。
第四章該廣場或部分受損不宜使用時的規(guī)定
一、若該廣場因火災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不宜使用時,則管理公司須召開業(yè)主大會,會上可由出席并投票的業(yè)主百分之七十五(75%)以上多數(shù)票通過決議案。
二、如由于保險賠償金不足、建筑法規(guī)的改變或任何其他情況,致使修復(fù)或重建該廣場的方案已不可行時,各業(yè)主須將其所擁有所有權(quán)的單元交于管理公司托管,管理公司須立即將其以公開拍賣或轉(zhuǎn)讓變賣,并將變賣所得的凈收益,按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。該項(xiàng)工作由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會委托有關(guān)主管部門進(jìn)行。
三、因該廣場購買了保險而取得的一切保險賠償金須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下,各業(yè)主在本公約所述的一切權(quán)利、特權(quán)、責(zé)任及保證均予撤銷,每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權(quán)利和特權(quán)。
四、若議決修復(fù)該廣場,每名業(yè)主須按其單元應(yīng)繳費(fèi)比例支付修復(fù)該損毀部分所需費(fèi)用,以支付超出該廣場的保險額賠償金的數(shù)目。
第五章業(yè)主大會及業(yè)主委員會(業(yè)委會)
一、管理公司須于該廣場經(jīng)有關(guān)政府部門綜合驗(yàn)收合格,并已交付使用不超過二十四個月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會,管理公司應(yīng)會同發(fā)展商及時召開該廣場的業(yè)主大會,選出業(yè)主委員會及主席,并可決定業(yè)委會的職務(wù)、人數(shù)及其他事項(xiàng)等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會:
1.管理公司或業(yè)委會每年須召開不少于一次業(yè)主大會。管理公司、業(yè)委會或占該廣場不少于百分之二十的業(yè)主提議可合法召開特別會議,以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地或廣場的事項(xiàng),或?yàn)槿w業(yè)主的利益就該土地及該廣場的保養(yǎng)及管理向管理公司提供意見。
2.每次召開會議須至少提前七天發(fā)出書面通知,列明開會時間、地點(diǎn)及討論事
項(xiàng)。
3.會議的法定人數(shù)為占該廣場不少于百分之五十的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù),會議方可進(jìn)行。
4.每年第一次會議中業(yè)委會主任可自動當(dāng)選為該次業(yè)主大會的主席。
5.主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。
6.各業(yè)主每戶擁有一份所有權(quán)份額,即有一票。
7.如投票票數(shù)相等,主席可投第二票或決定性的一票。
8.業(yè)主可親自或派代表投票,未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.1 未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文書須由業(yè)主簽署;如業(yè)主乃一法人,則須加蓋公章。
8.3 委派代表的文件須于開會前一天交予管理公司。
9.于正式召開的會議上由擁有投票權(quán)的業(yè)主或其代理人過半數(shù)票通過的任何有關(guān)廣場事項(xiàng)的決議案對全體業(yè)主均有約束力,惟:
9.1 開會通知須指出擬就該事項(xiàng)提出決議案。
9.2 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議,否則會上就其他事項(xiàng)所通過的任何決議案均屬無效。
9.3 抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。
二、業(yè)委會的組織、會議及權(quán)利
1.業(yè)委會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,應(yīng)不少于五名;業(yè)委會任期為兩年一屆,可以連選連任;業(yè)委會主任、副主任由業(yè)委會選舉產(chǎn)生。
2.業(yè)委會的成員在下述情況將終止其職務(wù):
2.1 有關(guān)成員以書面向業(yè)委會請辭并獲業(yè)委會接納。
2.2 有關(guān)成員不再擁有該廣場的任何所有權(quán)。
2.3 有關(guān)成員破產(chǎn)或觸犯刑事法律。
2.4 有關(guān)成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務(wù)。
2.5 業(yè)主大會議決辭退的有關(guān)成員。
3.業(yè)委會由主任定期召集,召開會議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。
4.每三個月::至少應(yīng)召開一次業(yè)委會會議以決定該廣場的日常管理事宜,如1/3以 上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時,可召開特別會議。
5.每次召開會議須至少提前七日發(fā)出書面通知給各成員,并列明開會時間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。任何議決事項(xiàng)若事前并未詳列于開會通知內(nèi)將會無效。
6.所有問題的決定,均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。
7.業(yè)委會應(yīng)包括以下的職位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 執(zhí)行秘書
7.4 任何經(jīng)業(yè)主大會所指定及界定的職位
8.業(yè)委會須保存所有會議記錄并包括下述事項(xiàng):
8.1 所有成員職位的委派、辭退或改變;
8.2 所有業(yè)委會議決事項(xiàng);
8.3 曾出席會議的成員。
此等會議記錄須存于一固定并可供其他業(yè)主查閱的地方。
9.業(yè)委會決議對全體業(yè)主均有約束力,并應(yīng)予以公布。
注:本公約內(nèi)容條款如與政府政策法規(guī)有抵觸,應(yīng)以政府政策法規(guī)為準(zhǔn)。
附錄
關(guān)于**國際廣場管理公約承諾書
致:**國際廣場物業(yè)管理有限公司
為維護(hù)及促進(jìn)廣州**國際廣場的管理,本人/本司現(xiàn)同意遵守與**國際廣場物業(yè)管理有限公司簽署的'**國際廣場管理公約'內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容。
本人/本司亦同意在轉(zhuǎn)讓上述廣場任何部分時,于有關(guān)買賣合約簽署之日起一個月內(nèi)就使用變化情況以書面通知上述廣場的管理公司,并應(yīng)取得本人/本司的承讓人遵守該管理公約內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容的承諾協(xié)議。
在管理公司收到本人/本司承讓人的承諾書前,如本人/本司的承讓人有違反管理公約的行為,法律責(zé)任將由本人/本司及承讓人共同承擔(dān)。
廣州**國際廣場
**國際廣場物業(yè)管理有限公司
**樓**號單位業(yè)主
(業(yè)主 )簽署 (法人代表 )簽署
年 月日年 月 日
第2篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營責(zé)任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計,分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購、領(lǐng)用、報廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級量化管理,對質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場調(diào)研、倉庫盤點(diǎn)、報廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購流程圖:(略)
第3篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實(shí)現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實(shí)施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書),各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任對實(shí)現(xiàn)本職能部門和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進(jìn)行評價考核。
3.4各級管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達(dá)
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實(shí)際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書,逐級進(jìn)行目標(biāo)分解落實(shí)到人,并逐級簽定目標(biāo)責(zé)任書。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對各職能部門和管理處目標(biāo)的工作情況進(jìn)行考評。根據(jù)考評結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會上對各職能部門和管理處的工作開展進(jìn)行點(diǎn)評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對各職能部門、各管理處未能實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進(jìn)行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書面說明,報上級領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進(jìn)行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對主管以下員工進(jìn)行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進(jìn)行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進(jìn)行總體評價考核,并根據(jù)公司對中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對各級目標(biāo)責(zé)任人的獎罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書、目標(biāo)考評記錄、考核評價記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 辦公大廈信件收發(fā)管理管理手冊
辦公大廈管理手冊:信件收發(fā)管理
1普通信件投送規(guī)定
a.規(guī)定適用于工作在**國際中心內(nèi)客戶信件的日常投送;
b.由政府郵政部門投送到**國際中心的信件一律由前臺人員接收;
c.任何投遞給客戶的信件,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
d.收到的信件由每日信件發(fā)送人員負(fù)責(zé)信件的分揀及投送;
e.分揀人員應(yīng)先仔細(xì)核對收件人的公司名稱及單元號,再檢查該名客戶是否對郵件有特殊的要求(如放前臺等);在信件上用鉛筆標(biāo)注清楚單元號;應(yīng)再檢查一遍信封上的公司名稱及單元號與當(dāng)前在該單元的名稱相符,之后再按客戶的單元進(jìn)行投送;
f.如有單元號,但公司名稱標(biāo)注不清楚,可通過檢查客戶檔案來確認(rèn),如仍不能確認(rèn),可以通過電話方式與客戶聯(lián)系,或通過其他相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn),如市場租賃部人員等;
g.如已確認(rèn)不是投送到**國際中心內(nèi)客戶的信件,可在信件上貼上退信條并標(biāo)注'退'字,加蓋**國際中心郵件'收發(fā)章'后,在第二天交還郵局送信人員;
h.能夠確認(rèn)為已退租客戶的信件,如果原客戶留有聯(lián)系方式,可以通過電話通知原客戶到**國際中心取信,如無任何聯(lián)系方式,可按本規(guī)定第'g'條做退信處理;
i.長期在**國際中心的客戶要退租時,應(yīng)主動詢問客戶離開后的信件該如何投遞,通常情況下,可請客戶留下聯(lián)系電話,當(dāng)有客戶信件時,以電話方式通知客戶或客戶的委托人來前臺取信。
2郵件、報刊管理規(guī)定
為規(guī)范郵件管理,確保大廈用戶郵件數(shù)正常派發(fā),制定如下規(guī)定:
a.客戶要求訂購報刊時,需到郵電部門辦理預(yù)訂報刊手續(xù)。
b.客戶憑《訂閱收據(jù)》的復(fù)印件到物業(yè)管理處客戶服務(wù)部辦理備案手續(xù),由客服員在《報刊訂閱登記表》中登記報刊名稱、公司名稱、份數(shù)等。
c.管理處設(shè)掛號郵件簽收登記簿及掛號郵件退件登記簿。
d.投遞員每天把郵件、報刊送到大廈收發(fā)臺(保安部前臺),對投遞員送來的掛號信、匯票、包裹單、電報等特殊郵件,投遞員會在郵電部門的簽收單上加蓋有'東玖大廈收發(fā)章'。郵件交接各環(huán)節(jié)中,交接雙方必須辦理交接手續(xù),派發(fā)郵件時應(yīng)要求用戶簽章,以便日后有據(jù)可查。
e.對平信和國內(nèi)報刊的發(fā)放,客服人員必須根據(jù)用戶提供的資料,及時準(zhǔn)確地發(fā)放到客戶辦公處。
f.凡有業(yè)戶投訴丟失掛號郵件,經(jīng)查核掛號郵件收發(fā)登記薄追究郵件下落,由最后簽名的管理人員負(fù)責(zé)。
g.對掛號信、匯票、郵包、電報等特殊郵件,客服員須先把這些郵件收件日期、郵件號碼、郵件性質(zhì)、收件公司等填寫到《掛號信/包裹單等記錄表》上,然后攜單及記錄表及時準(zhǔn)確送達(dá)致接收人同時由該接收人在《掛號信/包裹單等記錄表》上簽收。
h.對已遷出本大廈的業(yè)戶,管理處提供1個月的平郵轉(zhuǎn)投服務(wù),遷離后的郵件由客服部單獨(dú)管理,每周通知業(yè)戶回大廈領(lǐng)取。凡屬無業(yè)戶認(rèn)收的掛號郵件做為盲信退回郵局,客服員登記確認(rèn)后,粘貼改退批條,交給保安部,由保安部于次日退還郵遞員簽收。
i.缺失或遲到的報刊處理:發(fā)現(xiàn)報刊未按時送到或不是訂閱的報刊時,客服部負(fù)責(zé)與郵局聯(lián)系,敦促盡快補(bǔ)送。
j.發(fā)現(xiàn)郵局送來的郵件有破損時,應(yīng)在登記薄上做好記錄,并有當(dāng)值主管簽字確認(rèn),客服部將'此郵件受到時已破損'封條粘貼在破損部位后,再派發(fā)到業(yè)戶手中。
3郵件快件、掛號信、包裹及包裹單的投送規(guī)定
a.程序適用于工作在**國際中心內(nèi)公司郵政快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單的日常投送;
b.接收到的快件由前臺人員負(fù)責(zé),通常情況下,該人員負(fù)責(zé)日常信件的分揀及投送;
c.掛號信、快件、包裹及包裹單、匯款單均為緊急物件,要在聯(lián)系到客戶的第一時間內(nèi)送出;并請客戶簽收。
d.快件到達(dá)后,應(yīng)由信件收發(fā)員迅速確認(rèn)該快件的收件人是否為**國際中心內(nèi)的客戶,當(dāng)確認(rèn)為**國際中心內(nèi)的客戶后,方可接收,否則由送件人員收回;
e.所有由政府郵政部門投送到**國際中心的郵政快件(僅限于ems)、匯款單、包裹單一律由前臺
f.接收,接收時應(yīng)加蓋**國際中心'郵件收發(fā)章'(在暫時沒有郵件收發(fā)章時,可由前臺收件人員簽收);
g.對于dhl、fd*、ups等非國家郵政部門的速遞郵件,應(yīng)由前臺人員協(xié)助送信人員聯(lián)系客戶后,由
h.郵政人員送至客戶手中;
i.任何投遞給客戶郵政的快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
j.所有要客戶領(lǐng)取的轉(zhuǎn)交物均要求在客戶領(lǐng)取時進(jìn)行簽收;
k.對于不能當(dāng)日送出的快件,應(yīng)注明原因,并于次日繼續(xù)聯(lián)系客戶,直至送出為止。
l.客服主管隨時監(jiān)督信件收發(fā)人員遞送物件情況,保證所有物件遞交的安全及準(zhǔn)確性。
第5篇 某辦公大廈告示欄設(shè)置使用管理程序
辦公大廈告示欄設(shè)置與使用管理程序
a.告示欄的設(shè)置
為了能將管理中心的各項(xiàng)工作安排及時通知客戶,為了加強(qiáng)管理中心與客戶之間的聯(lián)系與溝通,特此在公共區(qū)域設(shè)置告示欄,以方便客戶。
b.公告欄使用管理程序
1]前言
●公告欄的定義:管理中心設(shè)置在首層大堂明顯位置,用于張貼**國際中心物業(yè)管理中心針對**國際中心內(nèi)全體客戶之重要公告,及發(fā)布重要信息時使用的設(shè)施稱為公告欄。
●設(shè)置目的:**國際中心物業(yè)管理中心設(shè)置公告欄的目的是方便管理中心與客戶間的信息傳遞,使客戶能夠及時知曉管理中心發(fā)布的重要信息,方便客戶的日常辦公。
●批準(zhǔn)實(shí)施:由物業(yè)部統(tǒng)一安排,經(jīng)管理中心物業(yè)總經(jīng)理審核后批準(zhǔn)實(shí)施。
2]公告欄內(nèi)公告的張貼
●公告欄內(nèi)張貼的任何公告均須經(jīng)客服經(jīng)理批準(zhǔn)后方可張貼。
●除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mm×210mm)打印,每張公告在不與其他公告發(fā)生重疊時,均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。
●張貼及撤換公告的工作由大物業(yè)助理負(fù)責(zé)。
●公告的張貼及撤換時間根據(jù)公告內(nèi)所載信息的生效時間確定,具體情況可參照以下2條處理:
如公告所載信息為不需要客戶提前做任何準(zhǔn)備工作,則張貼工作在公告時間生效前48小時(2天)完成。
如公告所載信息需要提前告之客戶做好準(zhǔn)備工作,需在所載信息生效前72小時(3天)將公告張貼在公告欄內(nèi)。
3]公告欄具體的張貼方式根據(jù)公告的多少來確定:
●1張公告時,此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。
●當(dāng)有2張公告時,2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。
●當(dāng)有3張公告時,當(dāng)三張公告內(nèi)容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書寫時,則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內(nèi)容不同,則左上角公告為生效日期最遠(yuǎn),右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。
●當(dāng)有4張公告時,前三張的張貼位置同'c.';有3張公告時,第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側(cè)公告還近。
●當(dāng)有5張公告時,左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●當(dāng)有6張公告時,其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●如兩張公告的生效日期相同時,則已公告序號小的排在較早的位置上。
c.公告欄內(nèi)公告的撤消
1]公告的有效日期已到期時,由物業(yè)助理于到期當(dāng)日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交客服經(jīng)理確認(rèn)收回簽字。如有特殊情況未能按時撤消公告,大物業(yè)助理應(yīng)及時上報,由客服經(jīng)理跟進(jìn)處理。
2]公告欄內(nèi)的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項(xiàng)第5]條的規(guī)定對剩余的公告進(jìn)行重新排列。
3]所有撤消的公告由物業(yè)客服助理進(jìn)行存檔。
第6篇 某大廈商場物業(yè)入伙裝修管理資料
大廈商場物業(yè)入伙裝修管理的資料
一、入伙流程
驗(yàn)證→資料發(fā)放→交費(fèi)
二、驗(yàn)證
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主或承租人須提供以下資料:
1)購房合同或租賃合同復(fù)印件一份;
2)身份證復(fù)印件一份。
三、資料發(fā)放與保管
1)管理處發(fā)給以下資料:
a.住戶手冊(每個經(jīng)營單位一冊)
b.業(yè)主公約
c.《住宅裝修管理規(guī)定》
d.大廈商場裝修管理規(guī)定
e.臨時用電管理規(guī)定
f.安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)
g.防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附式樣平面示意圖)
h.收費(fèi)項(xiàng)目一覽表
i.裝修申請表:申請裝修時填寫,并返原件給管理處存檔。
2)管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進(jìn)行建檔編號,檔案中應(yīng)包括內(nèi)容:
a.承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件
b.裝修申請表及裝修平面圖等資料
c.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
四、交費(fèi)
1)管理服務(wù)費(fèi):
以購房合同或承租合同簽定之日為準(zhǔn),當(dāng)月15日前(含15日)計收全月管理服務(wù)費(fèi)。當(dāng)月15日以后計收半月管理服務(wù)費(fèi)。
2)水電周轉(zhuǎn)金(依據(jù)當(dāng)?shù)厥杖?biāo)準(zhǔn)):
a.時間:辦理入伙時交納;
b.標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)其經(jīng)營方式和內(nèi)容所需用電量,在申請裝修時交納;
c.退款:在供電局和自來水公司辦理接管托收后,憑收據(jù)到管理處辦理退款手續(xù)(前提:無拖欠水電費(fèi))。
3)工本費(fèi)。
4)其他:
需由業(yè)主或承租人出錢,由管理處統(tǒng)一進(jìn)行的項(xiàng)目,如:
a.陽臺統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)和防盜窗;
b.室外空調(diào)架;
c.信箱款。
第7篇 大廈小區(qū)消防管理程序
小區(qū)(大廈)消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)所轄區(qū)域的消防管理,保障客戶和公司生命、財產(chǎn)的安全。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,總經(jīng)理授權(quán)總經(jīng)理助理全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實(shí)和監(jiān)督總結(jié),建立防火安全責(zé)任制度。
3.2品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理助理落實(shí)和監(jiān)督公司各管理處的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
3.3各管理處經(jīng)理為消防安全的直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實(shí)施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組建義務(wù)消防隊,制定并實(shí)施滅火方案。
3.4各管理處經(jīng)理指定的消防管理人員為本部門消防安全的責(zé)任人,負(fù)責(zé)本部門防火宣傳及安全檢查,消除火險隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災(zāi)工作。
4.方法和過程控制
4.1各管理處應(yīng)制定本部門的滅火方案、義務(wù)消防隊人員名單。各管理處經(jīng)理在消防機(jī)關(guān)和總經(jīng)理助理指導(dǎo)下,執(zhí)行有關(guān)消防法規(guī),落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施,負(fù)責(zé)做好管轄范圍內(nèi)的防火安全工作。
4.2各管理處在員工的季度考評中必須包括相應(yīng)的消防知識考評,安全員必須會使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會使用滅火器,知道疏散人員的方法,安全員負(fù)責(zé)消防器材的檢查及保養(yǎng)。
4.3定人、定時、定方案地消除火險隱患,每年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(演習(xí)時必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案并品質(zhì)部參于評定,演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖文記錄,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.4各管理處每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,參加人員以本部門安全員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。各管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時間由品質(zhì)部核定,對緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考評中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.5定期組織檢查、維修保養(yǎng)消防器材及設(shè)備。
4.6積極配合消防機(jī)關(guān)對消防工作的檢查和指導(dǎo)。
4.7每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境、操作設(shè)備及所使用物品的情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,指揮監(jiān)控中心主管監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.8發(fā)現(xiàn)有異味、異聲等異?，F(xiàn)象要及時報告指揮監(jiān)控中心進(jìn)行核實(shí),并采取有效措施處理。
4.9保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各類劇毒物品。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處負(fù)責(zé)審核;超過50平方米的應(yīng)報消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并進(jìn)行防火處理。
4.11客戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電氣線路或改裝燃?xì)夤芫€等較大作業(yè)前,必須報管理處批準(zhǔn)。管理處須要求施工人員嚴(yán)格按管理處要求的規(guī)定進(jìn)行施工。
4.12各管理處須有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)須挖掘地面的施工,必須到管理處辦理申報手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可動工。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)(大廈)客戶,嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13各小區(qū)(大廈)應(yīng)有地面層消防設(shè)施平面圖并懸掛于指揮監(jiān)控中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。
4.14任何人員不得隨意啟動消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送、排煙閥、破玻璃報警按鈕等消防設(shè)備,不得隨意動用消防器材和消防水。
4.15大廈應(yīng)配有足夠的消防用沙,不得挪做它用,煙感、溫感、噴頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理處須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心,消防設(shè)施清單也應(yīng)存放于指揮中心。
4.17小區(qū)(大廈)內(nèi)的裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在施工現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。
4.18火警、火災(zāi)的處理方法
4.18.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時,應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時立即向指揮中心報警。
4.18.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢情況等,并隨時向指揮中心匯報火情。
4.18.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進(jìn)入現(xiàn)場,通知有關(guān)人員組織疏散;立即關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時將火警情況報告給消防總指揮。
4.18.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場并成立現(xiàn)場臨時指揮部(由安全管理當(dāng)值負(fù)責(zé)人組織),同時組織全體人員布置救災(zāi)工作及現(xiàn)場救護(hù)工作,并向總經(jīng)理和總經(jīng)理助理匯報。安排設(shè)備責(zé)任人切斷煤氣總閥及市電,同時將應(yīng)急電源投入使用。
4.18.5火勢擴(kuò)大到三級(猛烈階段)時,啟動消防泵和噴淋泵,使用緊急廣播通知客戶離開房間,在場工作人員指揮客戶從消防樓梯安全疏散,禁止乘客搭乘電梯,消防救護(hù)人員通過消防專用通道進(jìn)行滅火工作(大廈)。
4.18.6火勢較大的情況下,應(yīng)立即撥打火警電話119,通知公安消防部門進(jìn)行搶救,并向社會求助。組織接應(yīng)小組,負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊伍。
4.18.7管理處積極協(xié)助消防部門做好火災(zāi)現(xiàn)場的保護(hù)工作。
4.19品質(zhì)部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各管理處進(jìn)行防火安全檢查,填寫《治安、消防安全巡查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實(shí)情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.20消防滅火器材要按國家規(guī)定,每年進(jìn)行年檢、校驗(yàn)、維修、保養(yǎng),確保能正常使用。
5.引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國消防法》
《新建筑設(shè)計規(guī)范》
《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》
6.質(zhì)量記錄和表格
《消防演習(xí)情況記錄表》
《消防設(shè)施清單》
《緊急集合情況記錄表》
《治安、消防安全巡查記錄表》
《緊急事件處理記錄表》
第8篇 x大廈保安部的管理范圍
大廈保安部的管理范圍
保安部的主要職能是負(fù)責(zé)大廈的安全保衛(wèi)工作,其管理范圍,根據(jù)公安機(jī)關(guān)治安管理的范圍、基層保衛(wèi)組織的職責(zé)和社會治安防范責(zé)任條例的有關(guān)規(guī)定,主要包括大廈保衛(wèi)、大廈內(nèi)部治安秩序管理、大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處、大廈事故的預(yù)防和查處、大廈消防管理、大廈安全監(jiān)控室的管理六個方面。
一.大廈保衛(wèi)
大廈保衛(wèi),是指保安部組建并使用專門力量,對內(nèi)部的重要目標(biāo)、場所、出入口進(jìn)行守護(hù)或巡邏,以維護(hù)公共秩序,預(yù)防違法犯罪和治安災(zāi)害事故發(fā)生的專門工作。
大廈保衛(wèi)的范圍,主要在大廈內(nèi)部及大廈周圍通道部分。保衛(wèi)的主要目標(biāo)通常有大廈的出入口、大堂、寫字間樓面、庫房、車庫、商場、娛樂場所等。
大廈保衛(wèi)的主要特點(diǎn)是公開性、預(yù)防性和服務(wù)性。大廈保衛(wèi)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩帶標(biāo)志,以公開的身份進(jìn)行保衛(wèi)工作。其工作主要是掌握人員、車輛進(jìn)出的情況,控制違章物品,發(fā)現(xiàn)事故苗子,制止違法犯罪現(xiàn)象。大廈保衛(wèi)的最大特點(diǎn),是既要保衛(wèi)大廈安全,又要兼顧服務(wù),如有禮貌回答客人的詢問,為客人指路,介紹情況,處理某些簡單事務(wù),與有關(guān)人員取得聯(lián)系等。
大廈的保衛(wèi)工作分為定點(diǎn)保衛(wèi)和巡邏兩大類。定點(diǎn)保衛(wèi)指崗位固定的保衛(wèi)工作,如門衛(wèi)、停車場及車道管理等。巡邏指保安人員在指定區(qū)域內(nèi)巡察,以便及時發(fā)現(xiàn)和處理各種不安全因素和違法犯罪行為。巡邏的路線應(yīng)與固定保衛(wèi)崗位配合,根據(jù)大廈的設(shè)備設(shè)施及白天、夜間的不同情況分別制定。在保衛(wèi)工作中發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)弄清情況,防止事態(tài)發(fā)展,并及時報告保安部或其他有關(guān)部門。
二.大廈內(nèi)部治安秩序管理
大廈的內(nèi)部治安管理,是指保安部在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下對大廈內(nèi)部的公共秩序進(jìn)行管理,以保護(hù)客戶、員工和大廈的人身及財產(chǎn)安全。
大廈內(nèi)部治安秩序管理還包括大廈內(nèi)危險物品、易燃和易爆化學(xué)品的管理、大廈內(nèi)車輛交通及停放的秩序管理和大廈內(nèi)治安動態(tài)信息的收集和處置。
三.大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處
保安部負(fù)責(zé)對大廈內(nèi)部發(fā)生的違法犯罪案件的查處工作并提出處理意見,報請公安機(jī)關(guān)審批。作為公安機(jī)關(guān)的基層組織,保安部還應(yīng)完成公安和安全機(jī)關(guān)交辦的各項(xiàng)任務(wù),協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破案件。
保安部在查處大廈內(nèi)部違法犯罪案件的職責(zé)權(quán)限為:
(一)負(fù)責(zé)刑事治安案件和調(diào)查取證工作,填寫'治安案件處理報告表',并提出處理意見,連同案件全部材料,報請公安機(jī)關(guān)審批;
(二)組織犯罪嫌疑線索的調(diào)查;
(三)查處大廈內(nèi)部的破壞事故和治安災(zāi)害事故;
(四)查處大廈內(nèi)部的非正常死亡事件。
四.大廈事故的預(yù)防和查處
事故指意外的損失或?yàn)?zāi)禍。大廈事故,主要是指在大廈內(nèi)部意外發(fā)生的/造成物質(zhì)損失和人身傷亡的變故和災(zāi)禍.
事故具有兩個顯著特征:①造成了一定的物質(zhì)損失或人身傷亡。相比較而言后果
較為嚴(yán)重,未造成后果的不算事故。②事故的發(fā)生超出人們的正常設(shè)想,一般都
是意外發(fā)生的。
保安部在預(yù)防和追查事故中的職責(zé):
(一)同總經(jīng)理辦公室和工程部等部門,建立安全操作制度。開展安全檢查,進(jìn)行安全教育,防止各類事故的發(fā)生。
(二)協(xié)同有關(guān)部門調(diào)查治安災(zāi)害事故,屬責(zé)任事故的由有關(guān)部門處理,屬破壞或破壞嫌疑事故的,由保安部負(fù)責(zé)追查處理。
(三)負(fù)責(zé)追查破壞或破壞嫌疑事故,處理制造破壞事故的犯罪分子。
(四)在大廈總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,積極參加自然災(zāi)害事故的搶險救災(zāi),維護(hù)秩序,及時打擊和處理乘機(jī)作亂的違法犯罪分子。
五.大廈消防管理
保安部在消防管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,認(rèn)真貫徹'預(yù)防為主'的工作原則,具體做好大廈火情、火警、火災(zāi)的預(yù)防及日常一切防火安全管理工作。
(一)保安部門應(yīng)系統(tǒng)計劃大廈的整體防火安全管理,根據(jù)消防部門的有關(guān)'軟、硬'件設(shè)施要求,認(rèn)真加以逐項(xiàng)落實(shí),對重要的給水系統(tǒng)(如:冰箱、豎管、消火栓、消防泵等)、自動報警系統(tǒng)(如:煙感、溫感等)、自動滅火系統(tǒng)(如:噴淋等),要堅持定時定期檢查,確保這些系統(tǒng)始終處于臨戰(zhàn)實(shí)用完好有效的狀態(tài)。
(二)按照消防安全管理制度的一切要求,認(rèn)真制定、不斷完善、健全大廈內(nèi)部消防管理制度和消防設(shè)備、器材的落實(shí)情況,定期檢查大廈及各部門執(zhí)行落實(shí)情況。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,要及時予以改進(jìn),對有關(guān)部門在消防管理工作中存在的問題,隱患、漏洞應(yīng)發(fā)給安全防范整改通知書,責(zé)成進(jìn)行改進(jìn)并對整改情況進(jìn)行復(fù)查,直至落實(shí)為止。
(三)健全大廈消防組織機(jī)構(gòu),明確專門管理人員,認(rèn)真開展對大廈內(nèi)部員工消防業(yè)務(wù)知識的教育。及時記錄消防活動的內(nèi)容、防火安全檢查、火情、火警、火災(zāi)發(fā)生的情況并立有大廈要害部門、消防設(shè)施、器材等位置的大廈平面圖,對大廈的所有消防設(shè)施、設(shè)備、器材都應(yīng)逐個登記、存檔。
(四)對外來施工單位進(jìn)行工程動火施工的申請,要嚴(yán)格三級審批制度,按動火作業(yè)安全管理規(guī)定,認(rèn)真審核,逐級報批并在動火作業(yè)期間加強(qiáng)現(xiàn)場的檢查管理,同時對外來施工人員加強(qiáng)防火、動火方面的安全宣傳,以保證安全。
六.大廈安全監(jiān)控室的管理
目前高檔寫字樓的監(jiān)控室一般由消防控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、通信聯(lián)絡(luò)和廣播系統(tǒng)、時鐘和其他控制系統(tǒng)等5個系統(tǒng)并聯(lián)組成。大廈安全監(jiān)控室集合了現(xiàn)代化的安全設(shè)施,可以有效地預(yù)防、發(fā)現(xiàn)控制和打擊違法犯罪活動和災(zāi)害事件的發(fā)生,對突發(fā)事件可以作出快速反應(yīng)。
保安部在加強(qiáng)安全監(jiān)控室的管理方面,主要任務(wù)是:
(一)提出安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(二)組建安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(三)制定、健全安全監(jiān)控室的管理制度和安全監(jiān)控的崗位責(zé)任制度。
第9篇 辦公大廈綠化管理手冊
辦公大廈管理手冊:綠化管理
a. 場內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務(wù)維護(hù)場外植物/綠地及場內(nèi)盆栽植物。
2] 不準(zhǔn)攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準(zhǔn)損壞綠地及花木保護(hù)設(shè)施。
4] 不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準(zhǔn)在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7] 當(dāng)人為造成花木、綠地及保護(hù)設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款處理。
b.場內(nèi)部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在大廈內(nèi)無異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據(jù)植物的特點(diǎn),每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時干、時濕。
4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。
c.場外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進(jìn)行清除并對土地進(jìn)行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進(jìn)行修剪整形,但此一項(xiàng)目通常在冬季進(jìn)行。
5] 除蟲:根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實(shí)施綜合治理,通常在病蟲率高時,施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6] 禁止事項(xiàng):禁止踏入草坪并在樹臺枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴(yán)禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴(yán)禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強(qiáng)宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚(yáng),會影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場內(nèi)外綠化管理應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)
1] 物盆內(nèi)無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4] 草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無病蟲害。
8] 嚴(yán)格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第10篇 迪賽大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)控制程序
賽迪大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)控制程序
1.目的
規(guī)范服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的檢驗(yàn),確保公司所提供服務(wù)的質(zhì)量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項(xiàng)目執(zhí)行部對服務(wù)質(zhì)量的管理和控制。
3.職責(zé)
3.1公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)按《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》規(guī)定,對全公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理和控制。
3.2項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目執(zhí)行部各部服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
3.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬各對客服務(wù)部門和人員,負(fù)有服務(wù)質(zhì)量的直接責(zé)任,必須認(rèn)真自檢。
3.4項(xiàng)目執(zhí)行部各級管理人員負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)日常服務(wù)過程的檢查和有效控制。
3.5各部門質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門提供服務(wù)過程及服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查,并及時對不合格項(xiàng)采取的糾正措施進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.程序
4.1直接為用戶提供服務(wù)的部門/人員,必須在提供服務(wù)的過程中進(jìn)行自檢,及時糾正不合格項(xiàng)。
4.2各部門管理人員負(fù)責(zé)對所轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的日檢和周檢,對發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)執(zhí)行《不合格品控制程序》規(guī)定,及時對不合格項(xiàng)進(jìn)行糾正和記錄。
4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內(nèi)作業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)過程和物業(yè)維護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
4.2.2部門經(jīng)理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進(jìn)行抽查,每次抽查內(nèi)容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。
4.2.3項(xiàng)目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對服務(wù)工作進(jìn)行抽查。
4.2.4各部門質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和檢查,并對發(fā)生的不合格項(xiàng)采取的糾正措施進(jìn)行跟蹤檢查和驗(yàn)證,并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的統(tǒng)計工作,并將《月質(zhì)量檢查統(tǒng)計表》報質(zhì)量控制部。
4.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部每月負(fù)責(zé)對項(xiàng)目執(zhí)行部的各部門進(jìn)行一次服務(wù)質(zhì)量抽查,并填寫《質(zhì)量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結(jié)果進(jìn)行匯總,并將《質(zhì)量工作綜合分析表》報公司質(zhì)量保證部。
4.4公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)公司《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》的實(shí)施和控制,每月對公司各級部門的質(zhì)量檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行抽查和驗(yàn)證。并根據(jù)各部門的質(zhì)量檢查結(jié)果進(jìn)行評價分析,及時對存在的不合格項(xiàng)采取糾正措施和預(yù)防措施。
4.5為用戶提供的特殊服務(wù)應(yīng)由用戶在服務(wù)記錄上簽字確認(rèn)或簽署意見,以此作為服務(wù)質(zhì)量的驗(yàn)證依據(jù)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。
6.支持性和相關(guān)性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第11篇 z大廈物業(yè)管理防火組織
大廈物業(yè)管理防火組織
根據(jù)公安部第61號令及中華人民共和國消防法有關(guān)規(guī)定,本大廈實(shí)行逐級防火責(zé)任制,由各級部門職員負(fù)責(zé)實(shí)施,并以此制定大廈的防火組織架構(gòu),各部門應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為日常管理工作的一個重要部分,使防火工作經(jīng)?；?、制度化,以確保本大廈內(nèi)人員的生命和財產(chǎn)安全。
本大廈設(shè)四級防火組織,任命三級防火責(zé)任人及消防安全管理人,成立義務(wù)消防隊。(具體人員名單以當(dāng)時在職名冊為準(zhǔn))
一級防火責(zé)任人:總經(jīng)理
二級防火責(zé)任人:由公司副總、各部門經(jīng)理、副經(jīng)理、主管擔(dān)任
三級防火責(zé)任人:各部門班長、副班長擔(dān)任
四級防火責(zé)任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護(hù)部經(jīng)理
義務(wù)消防隊隊長:秩序維護(hù)部經(jīng)理
各級防火責(zé)任人及安全管理人、義務(wù)消防隊長職責(zé)
一級防火責(zé)任人職責(zé):( 1人)
總經(jīng)理:z
一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級消防安全責(zé)任,批準(zhǔn)實(shí)施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;
三.組織防火檢查,督促落實(shí)火災(zāi)隱患整改,及時處理涉及消防安全的重大問題;
四.建立義務(wù)消防隊;
五.組織制定符合本大廈實(shí)際的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練;
六.批準(zhǔn)年度消防工作計劃及有關(guān)經(jīng)費(fèi)。
二級防火責(zé)任人職責(zé):(14人)
部門經(jīng)理、主管:*****、(保潔公司駐場經(jīng)理)
一.認(rèn)真執(zhí)行消防法規(guī),對本部門的消防安全管理工作負(fù)責(zé),組織實(shí)施部門防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制;
二.立足自防自救,對部門員工進(jìn)行經(jīng)常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結(jié)本部門消防安全工作,定期向上級報告工作情況;
四.組織領(lǐng)導(dǎo)本部門的人員補(bǔ)救火災(zāi)事故,保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場,追查處理火警事故,協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。
三級防火責(zé)任人職責(zé):( 人)
領(lǐng)班、副班長:*****
一.組織實(shí)施崗位防火責(zé)任制;
二.積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé);
三.協(xié)助部門經(jīng)理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級防火責(zé)任人職責(zé):(人)
各部門員工:
財務(wù)部:
客戶中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護(hù)部:******
一、學(xué)習(xí)及掌握消防科學(xué)知識,嚴(yán)格遵守消防法規(guī),熟悉消防設(shè)備使用;
二、落實(shí)崗位防火責(zé)任制,積極主動地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé)。
消防安全管理人職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.擬定年度消防計劃,組織實(shí)施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓(xùn),組織滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的實(shí)施及演練;
四.協(xié)助一級防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
義務(wù)消防隊隊長職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實(shí);
二.組織實(shí)施消防檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
三.組織實(shí)施對本單位消防設(shè)施滅火器和消防器材安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng),確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務(wù)消防隊;
五.協(xié)助一級防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
防火架構(gòu)圖(略)
第12篇 大廈業(yè)主手冊-公共秩序管理
大廈《業(yè)主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實(shí)行全封閉管理,設(shè)有24小時秩序維護(hù)巡邏和消防監(jiān)控以及客戶服務(wù)中心熱線電話,負(fù)責(zé)大廈的秩序維護(hù)指揮、聯(lián)絡(luò)、調(diào)度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護(hù)員守衛(wèi),業(yè)戶進(jìn)出各主入口時,若負(fù)責(zé)守衛(wèi)的秩序維護(hù)員為履行職責(zé)要求出示證件時,請予以積極配合,如有不便,敬請原諒。
三、為保障您同其它客戶財產(chǎn)安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時,請到客戶服務(wù)中心辦理《物品放行條》登記手續(xù),經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn),秩序維護(hù)員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財產(chǎn)不受侵害,秩序維護(hù)員、管理員有權(quán)對進(jìn)內(nèi)的陌生人士進(jìn)行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強(qiáng)大廈內(nèi)的秩序維護(hù)措施,若有不便,敬請原諒。若您由外面進(jìn)入大堂時,請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護(hù)部施援。
五、為維護(hù)公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內(nèi)進(jìn)行交易。未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),嚴(yán)禁任何公司或機(jī)構(gòu)在大廈范圍內(nèi)進(jìn)行推銷或業(yè)務(wù)咨詢活動。
六、客戶應(yīng)自覺維護(hù)大廈的安全,不得在屋內(nèi)裝置生產(chǎn)動力設(shè)施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構(gòu)成威脅的物品,并嚴(yán)禁在大廈內(nèi)燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發(fā)生,請謹(jǐn)記以下事項(xiàng):
1、有人來訪,請辨認(rèn)來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應(yīng)立刻通知客戶服務(wù)中心處理。
2、凡物業(yè)管理公司工作人員,因工作需要,進(jìn)入您的房間時,請認(rèn)清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業(yè)管理公司的工作人員,請一律拒絕入內(nèi),并可致電大廈服務(wù)中心查詢。
3、凡遇自稱公共機(jī)構(gòu)或政府工作人員,必須清楚檢驗(yàn)其證件,如有懷疑,應(yīng)及時致電該機(jī)構(gòu)驗(yàn)證或求援客戶服務(wù)中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現(xiàn)金和貴重物品存放家中。
5、外出時,請關(guān)閉好所有的門窗;黑夜時,室內(nèi)最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨(dú)留在室內(nèi),避免發(fā)生危險;如需長期外出,應(yīng)關(guān)好室內(nèi)水、電、氣總閥,同時最好知會大廈服務(wù)中心,以便物業(yè)管理公司做好相應(yīng)監(jiān)控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實(shí)行客戶防火責(zé)任制,各戶主為其住房的當(dāng)然防火責(zé)任人,必須負(fù)責(zé)做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機(jī)等應(yīng)遠(yuǎn)離兒童。
2、如發(fā)生可燃?xì)怏w泄漏,應(yīng)迅速打開門窗通風(fēng),切勿在現(xiàn)場吸煙、使用明火和任何易產(chǎn)生火花的物品,如:開啟室內(nèi)電掣、電器、打電話等,以免因此產(chǎn)生電火花引爆混合氣體,同時,在安全的地方致電客戶服務(wù)中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負(fù)荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應(yīng)使用合適的插頭。當(dāng)發(fā)生危險時,應(yīng)即時拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災(zāi)保險。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴(yán)禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點(diǎn)香燭,以免影響他人及發(fā)生火警、火災(zāi)。
3、公共地方嚴(yán)禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護(hù)大廈內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備并教育子女切勿移玩這些設(shè)備。
5、發(fā)生火警或火災(zāi)時,馬上采取下列各項(xiàng)措施,以減輕災(zāi)害:
(1)保持鎮(zhèn)定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災(zāi)的原因、您的姓名及聯(lián)系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關(guān)閉室內(nèi)電源總閘和燃?xì)饪傞l及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險之中;
(7)煙霧濃密時,應(yīng)以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統(tǒng)一指揮;
(9)如火勢無法控制,應(yīng)迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設(shè)施
1、消防設(shè)備(報警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設(shè)置在各樓層的消防栓箱內(nèi)或天花板上,非特殊情況不得擅自移動,如遇火情,業(yè)戶有權(quán)使用以上設(shè)備進(jìn)行滅火自救。
2、禁止損壞消防設(shè)備、設(shè)施,物業(yè)管理公司有權(quán)搬離障礙物和更換受到破環(huán)的設(shè)備和設(shè)施,由責(zé)任者負(fù)責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費(fèi)用。
3、了解樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災(zāi)報警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設(shè)備和進(jìn)行消防演習(xí)。測試或演習(xí)前,會預(yù)先發(fā)出通告,聽到試驗(yàn)警鐘時,不必驚慌,在適當(dāng)?shù)臅r間,消防中心將邀請業(yè)戶參加消防演習(xí)。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發(fā)現(xiàn)可疑物件應(yīng)及時通知物業(yè)管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠(yuǎn)離該處,如明顯地屬危險品或爆炸品應(yīng)立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險性發(fā)生的電話,應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對方詳談,留意來電者背景、動機(jī)及有任何要求,建議您的電話設(shè)置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發(fā)生,請立即向警方報案,同時通知大廈服務(wù)中心,并保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場。在公安人員未到現(xiàn)場調(diào)查取證之前,不可對現(xiàn)場進(jìn)行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業(yè)戶如發(fā)現(xiàn)水浸情況,首先關(guān)閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務(wù)中心事發(fā)位置,以便及時安排搶修。
2、如需疏散,請關(guān)妥門窗。轉(zhuǎn)移重要物品及重要文件,盡快離開發(fā)水區(qū)域。
十三、防風(fēng)措施
每當(dāng)臺風(fēng)來臨之前,除物業(yè)管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護(hù)全:
1、關(guān)閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第13篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
1.0計劃管理
1.1根據(jù)本公司經(jīng)營管理的總體目標(biāo),客服部需定期制定出各種配套計劃,使工作更加主動、有效和協(xié)調(diào)。
1.2主要計劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項(xiàng)預(yù)算。
1.2.2根據(jù)所管轄物業(yè)的具體情況制定當(dāng)月工作計劃。
1.2.3定期制定培訓(xùn)計劃并監(jiān)督實(shí)施。
1.2.4制定好本部門物資設(shè)備的采購計劃。
2.0組織管理
根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善客服部的各種機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,明確各種崗位的職責(zé)和任職要求,并制定各項(xiàng)工作的操作程序、業(yè)務(wù)流程以及各項(xiàng)規(guī)章制度。
3.0人員管理(落實(shí)到部門領(lǐng)導(dǎo))
根據(jù)各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓(xùn)使他們掌握高水準(zhǔn)物業(yè)管理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)知識、專業(yè)技術(shù),并養(yǎng)成良好職業(yè)習(xí)慣。同時,通過有效的獎懲與激勵管理制度,使員工能始終積極、主動地進(jìn)行工作。
4.0物資設(shè)備管理(落實(shí)到部門文員)
制定好客服部物資的管理計劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設(shè)備的采購、領(lǐng)用、保養(yǎng)、更新等各項(xiàng)工作,以減少資金的耗費(fèi)與占用。
5.0質(zhì)量管理(落實(shí)到物業(yè)客服)
培訓(xùn)員工樹立質(zhì)量意識,實(shí)行全面質(zhì)量管理。通過對客服部各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn),再制定、實(shí)施、檢查,使之成為一個循環(huán)往復(fù)螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務(wù)質(zhì)量。
6.0預(yù)算管理(落實(shí)到部門經(jīng)理)
編制和控制客服部年度的各項(xiàng)預(yù)算。同時,在審批部門要求采購的物資時,努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協(xié)調(diào)管理(落實(shí)到客服主任)
協(xié)調(diào)好客服部與公司內(nèi)及物業(yè)外各政府職能部門的工作關(guān)系。如保安、工程、財務(wù)及行政人事部的關(guān)系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應(yīng)商的關(guān)系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。
第14篇 大廈保安員護(hù)衛(wèi)員巡邏管理培訓(xùn)
大廈保安員(護(hù)衛(wèi)員)巡邏管理培訓(xùn)
巡邏的主要目的:
-防止及偵查罪案
-防止及偵查火警
-加強(qiáng)安全措施,防止意外
-記錄及報告不尋常及可疑情況
1.其他目的
護(hù)衛(wèi)員巡邏的主要目的,是確使所屬大廈安全穩(wěn)妥,所以護(hù)衛(wèi)員必須密切留意,防止大廈受到破壞、住客安全受到威協(xié)。若要有效的達(dá)成以上目的,以下數(shù)點(diǎn)必須留意:-
(1)確使所有門、閘及特定地方按指示及一般程序鎖妥。
(2)確使鎖、掛鎖及鎖具完整無缺。
(3)若發(fā)現(xiàn)房門未鎖,應(yīng)記錄并報告。亦要通知有關(guān)公司,但在未聯(lián)絡(luò)到該公司前,應(yīng)將門上鎖。
(4)檢查未上鎖公共地方,例如垃圾房、儲物室及水電雜用房。
(5)巡視三道防線是否安全(包括外圍、外墻及內(nèi)部),確使沒有人非法進(jìn)入。
(6)調(diào)查可疑光源,例如電筒光源。
(7)注意附近停車場內(nèi)活動及車輛情況,若發(fā)現(xiàn)棄置車輛或可疑車輛,應(yīng)立即報告。
(8)若在非辦公時間內(nèi)或在禁區(qū)內(nèi)見到職員或戶主,記下他的姓名及身份證號碼。同樣,若有人流連於所屬辦公地點(diǎn)以外地方,亦應(yīng)記下其姓名及身份證號碼。
(9)若發(fā)現(xiàn)大廈設(shè)備有任何損毀,應(yīng)立即報告并記錄。
(10)接受住客、公司職員或市民投訴,然后報告及進(jìn)行調(diào)查。
(11)重要的地方,例如竊匪的目標(biāo)及易為匪徒下手的地方,應(yīng)加倍留意。
(12)若發(fā)現(xiàn)失物,應(yīng)妥為保管,然后將資料詳細(xì)記錄在適當(dāng)?shù)牡怯泝陨?。在?guī)定時限外,將失物交警方處理。
2.保安員/大廈管理員之基本應(yīng)用知識
(1)保安人員應(yīng)知
a.消防喉入水掣位置
b.消防龍頭位置
c.消防喉轆位置
d.滅火筒位置:有多類每類用途不同
e.沙包及沙桶位置
(2)防煙門作用
設(shè)在每座大廈各樓梯通道用作防止煙霧進(jìn)入大廈防煙門要常常保持關(guān)閉。
(3)防火閘作用
安裝在通風(fēng)系統(tǒng)地方用作阻止火勢蔓延,當(dāng)火警發(fā)生時防火閘受熱影響而下降。
(4)花灑頭作用
多安裝在樓底天花板喉管之下經(jīng)過高度熱力或人為撞擊中央之紅色玻璃管,便會自動爆開。
(5)煙霧感應(yīng)器作用
是一種預(yù)防發(fā)生火警物體通常安裝在電梯口,變壓房或其他較為容易發(fā)生火警的地方。當(dāng)感應(yīng)器受到煙霧侵?jǐn)_時,感應(yīng)器面板顯示紅燈發(fā)出警號。
(6)熱力感應(yīng)器
功能與煙霧感應(yīng)器相同,只要受到高溫影響便會發(fā)出警告聲響。
(7)防盜警鐘系統(tǒng)運(yùn)作
消防設(shè)備指示板
燈號指示及操作
煙霧感應(yīng)器smokedetector
熱力感應(yīng)器heatdetector
花灑頭sprinkler
流水掣flowswitch
花灑分掣subsidiaryvalve
水泵及水箱pumpandwatertank
電梯監(jiān)察板liftsupervisorypanel
顯示電梯性能及運(yùn)作情況
3.大廈電梯故障處理程序
(1)電梯困人
如電梯內(nèi)之人仕按警鐘,座頭會顯示哪一部電梯困人,閉路電視亦會清楚看到有多少人被困,座頭即通知控制室,由控制室隊員通知電梯保養(yǎng)公司員工。座頭之隊員同時用內(nèi)線安慰被困人仕不用驚慌及請耐心等候,工程人員即會到來修理。如被困人仕感到不適,可通知救護(hù)車到場協(xié)助。如情況緊急須即通知消防局。
(2)電梯損壞、不動或任何不正常情況,即通知電梯保養(yǎng)公司職員到場修理。
(3)保安員須詳細(xì)記錄在簿內(nèi)有關(guān)電梯公司員工何時到場、何時放人。如電梯困人,須呈交一份意外事件報告交管理處。
4.臺風(fēng)措施
在臺風(fēng)季節(jié)期間,各保安員須謹(jǐn)守工作崗位,及采取以下措施:-
(1)
a.控制室要將收音機(jī)開啟,并不斷留意天文臺公報之臺風(fēng)消息。
b.將準(zhǔn)確之臺風(fēng)訊號,貼於大廈之當(dāng)眼位置。
c.檢查及準(zhǔn)備一切防風(fēng)應(yīng)用之裝備及工具,如雨衣、水鞋、電筒、強(qiáng)力膠紙、沙包、鐵線、剪鉗、鑼絲批及頭盔等。
d.將所有容易被風(fēng)吹倒之物件,如工程吊船、鐵馬、鐵架、花盆及外圍天花等;必須綁緊或放置安全及適當(dāng)之地方。
e.如有臨時蓋搭之棚架及可能被臺風(fēng)吹倒之物體,均須通知有關(guān)部門作有效的捆綁,務(wù)求達(dá)至最高安全措施。
f.必須與管理處及工程部職員保持緊密聯(lián)絡(luò),以配合臺風(fēng)時之事件處理。
g.檢查所有公共地方,如天臺、泵房、花園及外圍之去水道,確保并無沙泥雜物淤塞,以防水浸。
h.由於臺風(fēng)抵達(dá)前后會帶來大量雨水,如發(fā)現(xiàn)大量積水涌入,須立即使用沙包截斷水路,以免造成積水泛濫,損害財物。
i.要不斷密切留意所有泵房、電制房及電梯房,有無被水浸之機(jī)會;如有的話,應(yīng)作出相應(yīng)之措施預(yù)防。
(2)
a.當(dāng)風(fēng)球懸掛時,所有警衛(wèi)員均須要依時返回崗位當(dāng)值;直至有警衛(wèi)員接更后,方可離去。
b.一切發(fā)生之意外事件及事后處理,均須作出詳細(xì)記錄及報告。
c.適當(dāng)及盡快處理一切緊急事項(xiàng)及協(xié)助住戶要求。
d.當(dāng)風(fēng)球除下時,盡快配合管理處、工程部及清潔人員,清除臺風(fēng)所造成之垃圾及處理被破壞之設(shè)施。
5.火警發(fā)生之處理程序
隊員發(fā)現(xiàn)或接獲投訴火警時,需立即到現(xiàn)場調(diào)查。如屬實(shí)情隊員需將正確地點(diǎn)報告控制室,代為撥119報警,此外控制室應(yīng)叫巡邏隊員,到場協(xié)助處理。此外隊員需注意下列措施:-
(1)如情況嚴(yán)重時應(yīng)擊破大廈之消防警鐘,使屋內(nèi)住客有所警覺。同時隊員需通知及協(xié)助住客疏散逃生。
(2)迅速將地下大堂與后門防火門打開,并搬離有礙逃生與搶救工作之障礙物。
(3)關(guān)閉有關(guān)之總掣如電掣、煤氣掣等,將電梯升上高層,并停止操作。
(4)迅速將消防喉拖至火場開啟水掣,盡量設(shè)法用水撲救。
(5)疏散時禁止住客使用電梯,并勸諭住客用走廊樓梯疏散。
(6)封鎖出事大廈范圍、勸諭人群遠(yuǎn)離,以策安全,注意趁火打劫及禁
止閑什人等進(jìn)入。
(7)如火警現(xiàn)場無人時,應(yīng)交由最先到達(dá)之消防或公安破門搶救,并在現(xiàn)場維持秩序。
(8)并將火警知會管理處有關(guān)等和部門。
(9)事后填寫一份詳細(xì)報告。
6.煤氣之處理
(1)隊員接獲投訴漏煤氣時,需立即到現(xiàn)場調(diào)查,到場之前,應(yīng)將攜帶之對講機(jī)或呼機(jī)、手機(jī)關(guān)掉。
(2)各隊員到達(dá)現(xiàn)場,不可亂按門鐘,可用棍拍門,或用手扣門。
(3)如發(fā)覺有大量濃厚氣味時,先將門外電源關(guān)閉,將電梯降回地下,停止使用。
(4)封鎖地下大堂,禁止任何人仕進(jìn)入,并代為報119和通知煤氣公司處理。
(5)如漏氣現(xiàn)場情況嚴(yán)重,應(yīng)通知同座之住戶疏散,但請勸告各住戶在離開時,不應(yīng)用力將木門或鐵門關(guān)上,同時勸諭各住客應(yīng)使用走火樓梯,切不可按電梯按鈕及乘搭電梯。
(6)若現(xiàn)場可以進(jìn)入,并發(fā)覺有大量濃厚氣味時,隊員確保自己安全,切勿魯莽進(jìn)入,并應(yīng)設(shè)法打開通風(fēng)的門窗,稍后氣味降低時才進(jìn)入搶救。
(7)切勿燃點(diǎn)煙火或開啟任何電器,包括電燈,風(fēng)扇等。
(8)盡可能將煤氣掣關(guān)閉,停止氣體繼續(xù)漏出,(通常在洗碗盤下有掣,將其off便可。)
(9)并將漏氣事件知會管業(yè)處有關(guān)人等和部門。
注:樓外之煤氣總掣,是由煤氣公司職員關(guān)閉,要知會煤氣公司關(guān)閉。
7.大廈停電應(yīng)變措施
(1)大廈停電注意事項(xiàng)
a.隊員在當(dāng)值時發(fā)覺大廈停電時,要第一時間將停電之正確位置及范圍報告控制室。
b.當(dāng)值隊員要到停電范圍巡邏,防止賊人混水摸魚。
c.當(dāng)值隊員要巡視各停電大廈,查看該座大廈電梯是否有困人,如發(fā)現(xiàn)電梯有困人要加以安慰,并表示很快便會將被困電梯之人仕放出。如發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)有人恐慌過度或昏迷,要即致電119處理。
d.協(xié)助消防員或電梯技工,營救電梯內(nèi)被困人仕。告知消防員或修理電梯工人,被困電梯內(nèi)之人數(shù)及正確地點(diǎn)。
e.當(dāng)電力恢復(fù)正常,隊員要即時報告控制室。
f.在停電期間,如有任何特別事故,要第一時間報告控制室。
(2)停電時控制室人員之此處理
a.通知有關(guān)停電之緊急部門,待他們前往處理。
(如:第一時間通知電梯公司,如有業(yè)戶因停電而生命受到威脅,要第一時間打119求助)。
b.通知當(dāng)值隊員處理方法
(a)持手電筒到各停電大廈巡視。
(b)向業(yè)戶解釋停電原因及穩(wěn)定業(yè)戶情緒。
(c)如因停電,業(yè)戶人身安全受到威脅,要第一時間報告控制室。
c.第一時間通知管理處工程部。
d.調(diào)動后備人員到停電現(xiàn)場,處理此一突發(fā)事件。
e.取消其他任務(wù),安排人員到停電現(xiàn)場。
8.食水沖廁水故障情況及處理程序
(1)地下泵房水箱有水,而天臺水箱無水
水泵自動掣發(fā)生故障,便要開動手動泵。如手動泵亦開不動,即電掣有問題,即通知工程部及當(dāng)值管理處職員。如沖廁水有上述情況,日間即通知管理處,晚間待明日通知。
(2)地下泵房水箱無水,而天臺水箱亦無水
來水有問題,查看入水掣是否被關(guān)上,如在開啟狀態(tài),即電水務(wù)局是否來水出現(xiàn)問題。
(3)地下水箱滿瀉
水箱之水波有問題,用人手操縱入水,將入水掣關(guān)上一半,每隔二小時再到水缸視察。如水位低時,可開回入水掣,待水缸滿后再關(guān)上一半,日間即通知工程部,夜間待明天通知。
(4)公共地方爆喉
a.關(guān)掉有關(guān)之水掣。
b.將所有電梯升上頂樓,阻止水流入電梯內(nèi),損壞機(jī)件。
c.將沙包堆放於電梯門及樓梯,阻止水向下流。
d.通知工程部維修。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場。
(5)個別單位水浸
a.關(guān)掉該單位之水掣。
b.將沙包堆放於其屋門前,阻止水流出走廊。
c.知會戶主檢查及盡快進(jìn)行維修。
d.檢查下層住戶有否受影響,然后通知管理處。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場。
(6)水黃
即電水務(wù)局,查問附近是否有水務(wù)工程及禮貌地回覆投訴者及通知管理處當(dāng)值職員。
(7)上述事項(xiàng)清楚記錄在大簿內(nèi)及須呈交一份意外事報告給管理處。
9.停車場罪案事件處理指引
(1)可疑車輛發(fā)現(xiàn)(如:爆竊、破壞等)
a.立刻通知控制室之所在位置并待援。
b.控制室須立即報告主管,并派遣有關(guān)隊員前往現(xiàn)場調(diào)查真相。如有需要,須立即報警及通知管理處。
c.盡量描述車輛之特征,如車牌編號、顏色、類形等(或駕駛者、乘客之特征)。
(2)遇上正在犯案之疑匪(如:打劫、偷車等)
a.立刻報告控制室是屬何種罪案及位置。
b.控制室須立刻報警及報告主管,如需要時并通知管理處。
c.按情況而定,若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否則,盡量隱蔽及保護(hù)自己,找一個安全位置,繼續(xù)觀察疑匪之行動及特征,并待援。
d.增援(其他隊員或警方人員)未到時,若發(fā)現(xiàn)疑匪有意離開時,你應(yīng)繼續(xù)報告控制室,并留意其逃走之路線。
e.在拘捕過程中,須用最低武力達(dá)到目的,事后須交由警方處理。
f.派員駐守現(xiàn)場,不要移動任何有關(guān)之物件及證物,待警方人員到場處理。
g.保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(3)未經(jīng)準(zhǔn)許而離開之車輛(如未繳款、毀壞升降欄、強(qiáng)行出閘等。)
a.立刻報告控制室有否任何財物被毀壞。
b.控制室須立刻報警及報告主管,如有財物損毀時,所報之類別,該為刑事毀壞案件予警方。
c.若能力所在立即制止或阻截其離開,并拘捕或拘留有關(guān)人仕或車輛。
d.立即記下所有資料,如上列(1)b.所述。保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(4)發(fā)現(xiàn)可疑人物
a.立刻報告控制室所在位置。
b.若能力所在,即上前質(zhì)詢或盤問該可疑人物。
(a)若其合作,你應(yīng)記下其任何身份證明文件資料,到訪何處及目的,再無懷疑時方可讓其離去。
(b)若上述(a)未能達(dá)到目的,
你可將可疑人物帶回保安部,交予控制室人員處理。
(c)控制室亦應(yīng)如上述(a)之方法處理,再向被訪者詢目的未能達(dá)到時,須立即報告主管并求警方協(xié)助。
c.若可疑人物欲逃走,又未能阻止時,你應(yīng)立即記下其特征,盡量跟蹤其逃走路線,并與控制室人員保持聯(lián)絡(luò)。
d.保安主管可決定使用巡邏車或派遣其他人員兜截。
(5)備注
各隊員在執(zhí)行或處理上述各項(xiàng)事件時,須注意下列各點(diǎn):-
a.絕對有權(quán)查問、資詢、盤問任何被可疑之人仕或車輛,使彼等作出適當(dāng)之證明。
b.除非對方合作,否則法例上并未賦予任何隊員取閱他人身份證明文件,一般情況下,只可求警協(xié)助。
在你極懷疑或有理由相信對方已犯罪或意圖犯罪時,便可進(jìn)行拘捕行動。
10.如何處理投訴及對客戶之禮貌和態(tài)度
大廈管理或保安是屬於服務(wù)的行業(yè),大部份時間須與不同階層的人仕接觸,所以當(dāng)保安員在執(zhí)行各種任務(wù)時,必須要有禮貌,無論對待住戶、訪客、同事等均應(yīng)以禮相待,保持彼此間之良好關(guān)系。
保安員應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶并保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問題交換意見及
第15篇 科技大廈管理規(guī)約草案
e科技大廈管理規(guī)約(草案)
為加強(qiáng)e科技大廈的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。
第一章 總 則
一、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:e科技大廈
物業(yè)類型:寫字樓
坐落位置:北京市**區(qū)**坊路*號
總建筑面積67,693.20平方米,其中地上建筑積44,592.20平方米, 地下建筑面積23,101平方米。地上十三層,地下四層,總高度50米。首層高5.0米,其它樓層層高3.75米,車位384個。
二、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
三、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時,業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
四、按規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。
五、愛護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
六、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
七、機(jī)動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機(jī)動車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
八、業(yè)主應(yīng)及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時,應(yīng)及時告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
九、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
十、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
十一、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
十二、業(yè)主對其共居人、訪客、代理人、承租人、雇工及其授權(quán)使用人因過錯對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主造成的人身傷害及財產(chǎn)損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
十三、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有權(quán)屬于全體業(yè)主的可供經(jīng)營的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營權(quán)可以經(jīng)業(yè)主大會決議,由業(yè)主委員會代為行使,該項(xiàng)經(jīng)營的全部收入歸全體業(yè)主共同共有,從物業(yè)管理費(fèi)中提取不超過2%作為業(yè)主大會經(jīng)費(fèi),收入可以按照以下用途使用:業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)不足時提取一定比例作為業(yè)主大會費(fèi)用;補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金。
十四、其他條款
為防止因跑水、燃?xì)庑孤┗螂娖鬟^載發(fā)生的火災(zāi)及其他突發(fā)性災(zāi)害,對上述災(zāi)害及時進(jìn)行有效的處理,業(yè)主需主動向物業(yè)服務(wù)公司預(yù)留緊急聯(lián)系方式,并應(yīng)在上述災(zāi)害發(fā)生時配合物業(yè)服務(wù)公司采取緊急避險措施。
若緊急避險措施給相關(guān)業(yè)主造成直接財產(chǎn)損失,緊急避險實(shí)施人不對此承擔(dān)賠償責(zé)任;但實(shí)施緊急避險措施超過合理且必要的限度,并給相關(guān)業(yè)主造成直接財產(chǎn)損失的,緊急避險實(shí)施人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
業(yè)主及其授權(quán)使用人因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用本物業(yè)共有部分和共有的建筑物附屬設(shè)施的,應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)公司,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
十五、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議的決定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時補(bǔ)交。
對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式。
同時,業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)狻⒐┡仁褂觅M(fèi)用。
十六、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費(fèi)用。
十七、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于3日內(nèi)告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
十八、業(yè)主應(yīng)自覺遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。
十九、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會提出。
第五章 附則
二十、本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其它條款的效力。
二十一、本規(guī)約經(jīng)首屆業(yè)主大會表決通過后立即生效。
