a物業(yè)管理公司作業(yè)人員處罰條例（15篇范文）

第1篇 a物業(yè)管理公司作業(yè)人員處罰條例

物業(yè)管理公司作業(yè)人員處罰條例

1 目的

為加強(qiáng)作業(yè)人員管理,規(guī)范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),特制定本條例。

2 處罰條例

2.1 治安部處罰條例:

2.1.1 治安員必須按要求著裝,每違反一次處罰20元;

2.1.2 治安員必須按要求交接班,每違反一次處罰20元;

2.1.3 當(dāng)班治安員必須按要求做好記錄,每違反一次處罰20元;

2.1.4 當(dāng)班治安員睡覺或擅離職守,每查處一次處罰100元;

2.1.5 禮貌對待來訪客人,對客人無禮被投訴,每查實(shí)一次處罰50元;

2.1.6 嚴(yán)禁閑雜人員、來歷不明物品進(jìn)入管轄區(qū)域,每出現(xiàn)一次當(dāng)班治安員處罰50元;

2.1.7 無客服部負(fù)責(zé)人簽發(fā)的《物資出門單》放行物品,每查處一次處罰50元;

2.1.8 遇突發(fā)事件必須立即匯報,遇事不報者,每次處罰50元;

2.1.9保持值勤崗的整潔,當(dāng)班治安員未按規(guī)定清掃值勤崗每查處一次處罰20元;

2.1.10治安人員當(dāng)值時,責(zé)任范圍發(fā)生一般安全事件,每發(fā)生一次處罰20元;發(fā)生重大安全事件(由行政部界定)每次處罰50元;

2.1.11在休息或公共場所身著制服時,嚴(yán)禁吸煙、喝酒、吃零食、嚼檳榔、打鬧、做怪相;嚴(yán)禁將煙插入耳際;每違反一次處罰20元;

2.1.12在執(zhí)勤時喝酒、吸煙、嚼檳榔、吃零食、會客、做怪相、看書刊雜志、閑聊、做與工作無關(guān)的事、打私人電話,每次處罰50元;

2.1.13 離崗、溜崗、睡崗每次處罰100元;

2.1.14 索要或敲詐小費(fèi)及他人財物,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開除;

2.1.15 有其它違反作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制度規(guī)范的行為,視情況處罰20-50元。

2.1.16治安員違規(guī),治安班長不查處和不如實(shí)上報的,一經(jīng)查實(shí),班長與當(dāng)事人一同處罰。

3保潔員處罰條例

3.1按保潔部各區(qū)域制訂的《保潔工作規(guī)范》作業(yè),按時、按要求、使用專門工具進(jìn)行作業(yè),如有違反,每違反一條每次處罰20元;

3.2保潔員必須按要求著裝,并保持整潔的個人形象,嚴(yán)禁化濃妝和散發(fā)披肩,每違反一次處罰20元;

3.3工作中要求精神飽滿,站立姿勢端正,背不靠物,手不叉腰、不抱胸、不插衣袋;工作時間嚴(yán)禁打私人電話、閑聊、打鬧、做怪相;嚴(yán)禁吸煙或?qū)煵迦攵H;每違反一次處罰20元;

3.4 利用工作之便串崗、辦私事,每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

3.5 未按時完成定期作業(yè)的保潔工作,每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

3.6 責(zé)任區(qū)域內(nèi)的保潔工作不符合規(guī)定的要求,每查處一次處罰20元;

3.7 愛惜使用工具,工具使用完畢后及時清潔,按規(guī)定放至指定位置,不得隨意亂放。每違反一次處罰20元;

3.8 將保潔工具及物品帶出或外借他人,每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

3.9 每天認(rèn)真填寫《保潔工作值日表》,每缺一天處罰20元;

3.10人為浪費(fèi)保潔用材,每發(fā)現(xiàn)一次處罰50元;

3.11嚴(yán)禁公物私用(洗衣粉、洗潔精等),每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

3.12有其它違反作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制度規(guī)范的行為,視情況處罰20-50元。

4 食堂作業(yè)人員處罰條例

4.1 食堂工作人員必須按食品制作規(guī)范規(guī)定的時間和配方標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行作業(yè),如有違反,每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

4.2 食堂工作人員必須嚴(yán)格按衛(wèi)生保潔規(guī)范和餐具消毒規(guī)定操作,如有違反,每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

4.3 食堂工作人員必須按要求著裝,每違反一次處罰20元;

4.4 食堂發(fā)生食物中毒事件,直接責(zé)任人處罰100元,主廚處罰50元,其它每人處罰20元;

4.5 擅自代買食品或加工食品,每違反一次處罰20元;

4.6 印制和使用假餐券,不收(少收)就餐券,每發(fā)現(xiàn)一次處罰100元;

4.7 人為浪費(fèi)食堂用材,每發(fā)現(xiàn)一次處罰50元;

4.8 嚴(yán)禁公物私用(洗衣粉、洗潔精等),每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

4.9 嚴(yán)禁在操作間吃零食、吸煙,每發(fā)現(xiàn)一次處罰20元;

4.10保持食堂環(huán)境整潔,未按規(guī)定清掃,每查處一次處罰10元;

4.11食堂工作人員違規(guī),主廚不查處和不如實(shí)上報的,一經(jīng)查實(shí),主廚與當(dāng)事人一同處罰。

4.12有其它違反作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制度規(guī)范的行為,視情況處罰10-50元。

5 水電維修工處罰條例

5.1 對于水電維修,設(shè)備保養(yǎng)、固定電話、空調(diào)使用等電器設(shè)備嚴(yán)格按管理規(guī)范、制度做好日常維護(hù),每違反一次處罰20元;

5.2 及時做好進(jìn)水總表以內(nèi)進(jìn)水管線及下水道維修,未及時維修每次處罰30元;

5.3 及時做好電力內(nèi)線、電燈維修,未及時維修,每違反一次處罰20元;

5.4 及時做好電信接線盒以內(nèi)固定電話線路及話機(jī)的維護(hù),每違反一次處罰20元;

5.5 及時做好門窗、桌椅、小家電的零星維修,未及時維修,每次處罰20元;

5.6 發(fā)生屬于電力外線、給水進(jìn)水總表外水管、下水道井外管道、電話接線盒外故障和空調(diào)等電器機(jī)械故障,及時上報工程主管,未及時上報的,每次處罰50元;

5.7 未經(jīng)批準(zhǔn),私自承接管轄區(qū)域內(nèi)水電安裝和維修業(yè)務(wù)賺取外快的,每次罰款100元;(視情況可以做勸退處理)。

5.8 進(jìn)行維修時,因工作不負(fù)責(zé)或違反操作規(guī)程導(dǎo)致返工或造成設(shè)備設(shè)施損壞的,每次處罰50元;

5.9 有其它違反作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和制度規(guī)范的行為,視情況處罰10-20元。

6 高配間電工處罰條例

6.1 定期對高配間內(nèi)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng),保證設(shè)備的正常運(yùn)行,未及時維護(hù),每查處一次處罰20元。

6.2 負(fù)責(zé)崗位區(qū)域內(nèi)的日常衛(wèi)生,按時打掃,并保持高配間內(nèi)整潔有序,如違反,每查處一次罰款20元。

6.3 及時發(fā)現(xiàn)問題,處理問題,遇到緊急突發(fā)事故,及時匯報,違反者,每查處一次處罰20元。

6.4高配間值班人員每天21:00之后必須在崗,如違反,每查處一次處罰20元。

7附則

7.1本處罰條例不影響公司對作業(yè)人員的行政處分和經(jīng)濟(jì)處罰。

7.2本處罰條例未明確事項(xiàng)依照公司《員工獎懲條例》、《考勤加班管理?xiàng)l例》、《員工請假規(guī)定》、《責(zé)任過失處罰暫行辦法》等,以及各類作業(yè)人員的崗位要求和規(guī)章制度進(jìn)行處罰。

第2篇 物業(yè)管理公司保安獎懲暫行條例3

物業(yè)管理公司保安獎懲暫行條例(三)

為了提高保安隊(duì)伍整體素質(zhì),建立一支組織紀(jì)律嚴(yán)明、戰(zhàn)斗力強(qiáng)的保安隊(duì)伍,創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)品牌,全面樹立'以人為本,奉獻(xiàn)溫馨,規(guī)范高效,務(wù)實(shí)創(chuàng)新'的服務(wù)理念,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),激發(fā)保安員的工作熱情,使保安各項(xiàng)工作規(guī)范有序,制定本條例:

一、獎勵條件:保安人員具備下列條件之一的,予以表彰獎勵:

1.預(yù)防、制止違法犯罪或者在同犯罪分子作斗爭中,表現(xiàn)突出的;

2.搶險救災(zāi),預(yù)防和處置治安、消防事故,保護(hù)社會公共財產(chǎn)和業(yè)主生命財產(chǎn)安全,成績顯著的;

3.在安全防范方面成績顯著或者有較大貢獻(xiàn)的。

4.積極向公司提合理化建議,對公司保安隊(duì)伍發(fā)展做出貢獻(xiàn),工作或其他方面做出突出成績的。

5.保安人員在制止違法犯罪活動中,事跡特別突出,符合'見義勇為'條件的,報請有關(guān)部門授予'見義勇為公民'榮譽(yù)稱號。

二、1、處罰種類:口頭警告、罰款、無薪停職、辭退、除名

2、處罰條件條件:凡是有下列違規(guī)行為的,按照不同性質(zhì)、情節(jié),分別給予相應(yīng)處罰:

第一條:甲類過失(重大過失)

保安員凡有下列行為,根據(jù)事實(shí)情況處罰100元,情節(jié)嚴(yán)重者予以辭退或除名,所造成的后果由行為人自負(fù),公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

⑴在小區(qū)內(nèi)危害他人,主動挑起打架事件,毆打他人或互相打架;

(2)調(diào)戲或欺侮他人:

(3)向業(yè)主或客戶索取賞錢或其他報酬;

(4)泄露公司的機(jī)密情況或業(yè)主資料、隱私;

(5)公開頂撞上級,不服從工作分配和調(diào)動,不聽從指揮或無理取鬧及故意消極怠工,造成嚴(yán)重后果的:

(6)在公司內(nèi)聚眾鬧事

(7)挑拔員工之間團(tuán)結(jié),從而引起打架斗毆情況出現(xiàn)的。

(8)擅自動用空置房;

(9)行賄受賄;

(10)查到上班時間睡覺一次者(年內(nèi)兩次及以上者予以辭退);

(11)觸犯國家任何治安、刑事條例的;

(12)在小區(qū)內(nèi)賭博或觀看賭博;

(13)上班時間打牌、下棋或觀看者;

(14)曠工半天以上,二天以下(三天以上即除名);

(15)無正當(dāng)理由請假超期1天以上者:

(16)無正當(dāng)理由軍訓(xùn)、培訓(xùn)課等集體活動曠課累計兩次以上者:

(17)違反規(guī)章制度,造成重大影響或損失:

(18)違反崗位操作規(guī)程,造成重大事故者;

第二條、乙類過失(嚴(yán)重過失)

員工犯有下列過失,初犯者將受到嚴(yán)重警告和作出書面檢查,并罰款30元,凡年內(nèi)累計違反本過失二次以上者,罰款50元,累計違反本規(guī)定三次或造成嚴(yán)重后果的按甲類過失處理。

(1)無正當(dāng)理由上班遲到、早退、擅離工作崗位10分鐘以上,半小時以內(nèi),(半小時以上按曠工半天記);

(2)工作中方式方法不當(dāng)或服務(wù)態(tài)度差引起業(yè)主或客戶投訴一次者(經(jīng)調(diào)查核實(shí))。

(3)使用粗言穢語侮辱同事或上級。

(4)搬弄是非,影響員工之間團(tuán)結(jié)的

(5)沒有及時報告事故及其他情況,造成一般后果的;

(6)拒絕執(zhí)行班長、隊(duì)長的工作指示、安排;

(7)上班時間打瞌睡;

(8)擅自使用公共設(shè)施,如:電梯、兒童娛樂設(shè)施等;

(9)違反安全規(guī)定;

(10)工作時間或工作餐中飲酒(工作需要除外);

(11)未經(jīng)同意單獨(dú)進(jìn)入住戶室內(nèi)或騷擾業(yè)主、住戶正常生活秩序的;

(12)對業(yè)主、來訪及其他人員說辱罵性和無禮的話;

(13)在工作場所、非抽煙場所抽煙的;

(14)了解其他員工犯有較重過失行為而知情不報者

(15)沒有及時報告公司財物遺失、損壞的;

(16)無正當(dāng)理由軍訓(xùn)、培訓(xùn)等集體活動遲到10分鐘以上或曠課一次者;

(17)無正當(dāng)理由請假超期1天以內(nèi)的:

(18)未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意改換班次、休息天或休息時間半天以下的,半天以上按甲類過失處理;

(19)未經(jīng)許可帶親戚好友進(jìn)入小區(qū)重要部位的;

(20)上班時間干私事;

(21)工作時間聽收音機(jī)、錄音機(jī)或看電視(培訓(xùn)或工作需要例外)

(22)上班看書報雜志;

(23)不小心損壞、丟失公司或住戶財物20-100元的(根據(jù)實(shí)際情況再賠償,超過100元的,報總經(jīng)理處理);

(24)故意損壞公司財物,價值在100元以內(nèi)的(100元以上者按甲類過失處理)

第三條、丙類過失(輕微過失)

保安員如有下列過失,初次者進(jìn)行教育批評或口頭警告,并罰款10元,年內(nèi)累計違反本過失兩次以上者罰款20元,三次以上者按乙類過失處理。

(1)無正當(dāng)理由上班遲到、早退、擅離工作崗位10分鐘之內(nèi)的;

(2)違反《儀容儀表規(guī)定》的;

(3)上班時間打私人電話1分鐘以上者;

(4)無正當(dāng)理由軍訓(xùn)、培訓(xùn)等集體活動遲到10分鐘以下者;

(5)上班時吃點(diǎn)心、糖果或食物(在規(guī)定的就餐時間外);

(6)使用客用公共休息室或衛(wèi)生間;

(7)在小區(qū)內(nèi)亂丟雜物或隨地吐痰;

(8)使用客用電梯(工作需要經(jīng)同意例外);

(9)將公司文具或工具等用于私人之事;

(10)在公共場所高聲叫人、吹口哨、唱歌、哼歌或在客人易看的地方作不雅的習(xí)慣動作;

(11)在公共地方和小區(qū)其它地方聚眾討論私事、聊天;

(12)違反《服裝管理規(guī)定》的;

第四條、附則:

(1)違反人收到違章通知單必須在24小時內(nèi)簽字,如本人無不正當(dāng)理由拒絕簽名,將做加倍罰款或辭退處理。

(2)保安員有上訴的權(quán)力,如員工對處分意見不服,可直接向保安部或人事部門上訴。

第3篇 物業(yè)管理公司員工獎勵條例11

物業(yè)管理公司員工獎勵條例(十一)

l、表彰

員工工作優(yōu)良、成績顯著,根據(jù)《員工手冊》公司給予表揚(yáng)、嘉獎、一次性獎金、晉級、授予先進(jìn)員工和模范員工稱號等獎勵。

符合下列條件之一的,由部門給予表揚(yáng):

①服務(wù)主動、熱情、耐心、周到,操作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范,半年內(nèi)無賓客或公司內(nèi)投訴的。

②半年內(nèi)各項(xiàng)考核符合要求的。

③半年內(nèi)完成或超額完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并無違章違紀(jì)的。

④拾金(物)百元以上及時上交的。

⑤及時發(fā)現(xiàn)或排除事故隱患的。

⑥多次受到賓客或其他員工表揚(yáng)的。

⑦在工作中做出其它較好成績的。

符合下列條件之一的,由公司通令嘉獎:

(1)半年內(nèi)受到書面表揚(yáng)兩次以上的。

(2)為賓客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),事例突出,為公司贏得信譽(yù)的。

(3)半年內(nèi)各項(xiàng)考核名列前茅的。

(4)半年內(nèi)超額完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10%以上的。

(5)防止或排除將給公司造成損失或危及人身安全事故的。

(6)增產(chǎn)節(jié)約,革新挖潛,提合理化建議,取得較好效益的,

(7)堅(jiān)持原則,勇于同壞人壞事做斗爭,制止或糾正嚴(yán)重?fù)p害公司聲譽(yù)的錯誤行為的。

(8)在其它工作中做出較突出成績的,

一次性獎金獎勵

(1)授予公司級以上先進(jìn)員工、模范員工等稱號的,由總經(jīng)理批準(zhǔn)給予一次性獎金獎勵。

(2)在某些突擊性任務(wù)或活動中,重大的公益活動中,搶險救災(zāi)事件中,表現(xiàn)突出,做出明顯成績的,可由總經(jīng)理批準(zhǔn)給予獎金獎勵。

(3)愛護(hù)公物,增產(chǎn)節(jié)約,革新挖潛,提出合理化建議等,成績顯著,效益明顯的。

(4)代表公司參加技術(shù)業(yè)務(wù)比賽、競賽,代表公司參加集團(tuán)組織的文化、藝術(shù)、體育等比賽、競賽取得優(yōu)異成績的。

(5)其它有代表性的工作中取得優(yōu)秀成績的。

符合下列條件之一的,給予晉級獎勵:

(1)當(dāng)年的先進(jìn)員工中,事跡顯著,成績突出或有特殊貢獻(xiàn)的。

(2)有其它突出貢獻(xiàn)的。 給予員工晉級獎勵,原則上每年進(jìn)行一次;總經(jīng)理也可根據(jù)員工的特殊貢獻(xiàn),隨時給予員工晉級獎勵。

授予先進(jìn)員工稱號條件

(1)熱愛公司熱愛本職工作,模范執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度和工作程序,工作中踏實(shí)肯干,有進(jìn)取心和奉獻(xiàn)精神。

(2)保障賓客安全見義勇為,拾金不昧,積極參加社會公益活動的。

(3)團(tuán)結(jié)同志,樂于助人,是非明確,伸張正義,取得一定成績的。

(4)鉆研業(yè)務(wù)知識;不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù),勝任本職工作,很好完成工作任務(wù)。

(5)在其他方面對公司和社會有特殊貢獻(xiàn)。

授予先進(jìn)員工稱號,每年進(jìn)行一次,給予精神和物質(zhì)獎勵,并記入本人檔案。

符合下列條件之一的,可授予模范員工稱號:

(1)當(dāng)年的先進(jìn)員工中,事跡更先進(jìn)成績更突出,更有代表性的。

(2)在各方面模范帶頭,對公司有特殊貢獻(xiàn)的。被授予模范員工稱號的員工,除給予獎金和晉級獎勵外,還由公司頒發(fā)榮譽(yù)證書,記入本人檔案。獎勵員工須由行使權(quán)利者按審批程序簽,發(fā)《員工獎勵通知

第4篇 物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定模版

物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定是什么新買的房子漏水了找誰負(fù)責(zé)來看下面:

物業(yè)管理?xiàng)l例漏水規(guī)定【1】

房屋漏水分情況可不同使用,例如《民法通則》,《物權(quán)法》,《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》,《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

常見的滲漏原因,可以形成以下相關(guān)法律關(guān)系:

1、開發(fā)商建房時因質(zhì)量問題造成的滲漏,形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏,形成財物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,形成相鄰法律關(guān)系。

4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,也是形成相鄰法律關(guān)系

5、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期,則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。

不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年?！?/p>

適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。

如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。

《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。

相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持。”

《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系?！?/p>

第八十六條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。

對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向?！钡诰攀l規(guī)定,

“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。”

房屋漏水等質(zhì)量問題的解決方案以及相關(guān)法律規(guī)定【2】

四、不同的滲漏原因適用不同法律

1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用

《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失?！?/p>

《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年?！?/p>

適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。

如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。

如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的,即使在五年的質(zhì)保期內(nèi),開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑?則應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時的法律適用

民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。

3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時的法律適用

樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責(zé)任的承擔(dān),則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。

《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。

給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許;但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補(bǔ)償。

相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失的,應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/p>

《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系?！钡诎耸鶙l規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。

對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向?！?/p>

第九十二條規(guī)定,“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/p>

根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定,房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為:

(1)一方應(yīng)為另一方提供便利。

(2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務(wù)。

(3)相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān),應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來處理。

如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的,依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為,也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。

(4)因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以就要承擔(dān)責(zé)任,這是一個錯誤的判斷。

但因?yàn)橛邢噜応P(guān)系,所以要提供便利,這是一個符合情理法理的正確認(rèn)識。

(5)處理相鄰關(guān)系糾紛應(yīng)遵守公平原則,互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。

4、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期時的法律適用

共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外,在開發(fā)商保修期滿后,應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來承擔(dān)。

第5篇 物業(yè)管理?xiàng)l例考試試題

一、單選題

1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)( )的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。

a、業(yè)主

b、物業(yè)管理企業(yè)

c、開發(fā)建設(shè)

d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

2、條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由( )按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

a、業(yè)主

b、物業(yè)管理企業(yè)

c、業(yè)主和使用人

d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

3、縣級以上地方人民政府( )負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

a、房地產(chǎn)行政主管部門

b、工商行政管理部門

c、小區(qū)管理辦公室

d、物業(yè)管理協(xié)會

4、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)( )物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

a、代表

b、維護(hù)

c、代表和維護(hù)

d、領(lǐng)導(dǎo)和保護(hù)

5、一個物業(yè)管理區(qū)域成立( )業(yè)主大會。

a、一個

b、二個

c、多個

d、不限

6、業(yè)主( )參加業(yè)主大會會議。

a、必須本人

b、可讓物業(yè)使用人

c、可以委托代理人

d、不可以委托代理人

7、業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)( )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開大會臨時會議。

a、10%

b、20%

c、30%

d、50%

8、召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開( )以前通知全體業(yè)主。

a、7日

b、10日

c、15日

d、20日

9、住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的( )。

a、物業(yè)管理公司

b、行政主管部門

c、公安派出所

d、居民委員會

10、業(yè)主大會做出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)( )以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規(guī)則:選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)( )以上通過。

a、1/3;1/2

b、1/2;2/3

c、2/3;1/2

d、1/2;3/4

11、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的( )

a、組織機(jī)構(gòu)

b、權(quán)力機(jī)構(gòu)

c、自治管理機(jī)構(gòu)

d、執(zhí)行機(jī)構(gòu)

12、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的( )備案

a、工商行政管理部門

b、房地產(chǎn)行政主管部門

c、政府社團(tuán)登記部門

d、公安部門

13、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行( )職責(zé)。

a、招標(biāo)管理

b、委托管理

; c、統(tǒng)一管理

d、自治管理

14、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其( )

a、管理

b、指導(dǎo)

c、監(jiān)督

d、指導(dǎo)和監(jiān)督

15、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的( )

a、委托協(xié)議書

b、臨時委托合同

c、前期物業(yè)服務(wù)合同

d、臨時性合作協(xié)議

16建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將( )向物業(yè)買受人明示,并予以說明。

a、臨時委托合同

b、物業(yè)管理協(xié)議c、業(yè)主臨時公約

d、臨時性合作協(xié)議

17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定( ),對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

a、管理契約

b、住戶手冊

c、管理規(guī)定

d、業(yè)主臨時公約

18、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害( )的合法權(quán)益。

a、業(yè)主

b、物業(yè)使用人

c、住宅區(qū)居民

d、物業(yè)買受人

19、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn),可以采用( )方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a、協(xié)議

b、批準(zhǔn)

c、推薦

d、選派

20、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( )約定的內(nèi)容。

a、公共維修資金

b、物業(yè)裝飾裝修

c、前期物業(yè)服務(wù)合同

d、公用面積分?jǐn)?/p>

21、前期物業(yè)服務(wù)公同可以( );但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

a、約定期限

b、不定期限

c、定期二年

d、定期三年

22、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但是,期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同( )

a、暫停

b、作廢

c、調(diào)解

d、終止

23、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的( ),建設(shè)單位不得擅自處分。

a、所有權(quán)

b、使用權(quán)

c、處理權(quán)

d、所有權(quán)或使用權(quán)

24、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)( )進(jìn)行查驗(yàn)。

a、技術(shù)資料

b、共用部位

c、共用設(shè)施設(shè)備

d、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

25、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的( )

a、公共停車場

b、商業(yè)服務(wù)設(shè)施

c、物業(yè)管理用房

d、公共場所綠地

26、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有( )。

a、獨(dú)立核算能力

b、能自負(fù)盈虧

c、

獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任

d、獨(dú)立的法人資格

27、一個物業(yè)管理區(qū)域由( )物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

a、一個

b、二個

c、多個

d、不限

28、物業(yè)管理企業(yè)(),導(dǎo)致業(yè)主人身,財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

a、按照物業(yè)服務(wù)合同約定

b、未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定

c、對于住宅小區(qū)治安,消防防范不夠

d、雖然加強(qiáng)管理,但仍舊

29、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)與( )辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

a、施工單位

b、開發(fā)建設(shè)單位

c、業(yè)主委員會

d、居民委員會

30、物業(yè)管理用房的所用權(quán)依法屬于()。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

a、使用人

b、業(yè)主

c、開發(fā)建設(shè)單位

d、物業(yè)管理企業(yè)

31、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將圖紙,檔案資料交給( )

a、居民委員會

b、業(yè)主大會

c、業(yè)主委員會

d、當(dāng)?shù)胤抗懿块T

32、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得( )

a、職業(yè)資格證書

b、職業(yè)技術(shù)等級

c、職業(yè)等級技能

d、職業(yè)技術(shù)職稱

33、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的()

a、物業(yè)托管合同

b、物業(yè)服務(wù)合同

c、前期物業(yè)合同

d、物業(yè)選聘合同

34、物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身,財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的( )

a、經(jīng)濟(jì)責(zé)任

b、賠償責(zé)任

c、違約責(zé)任

d、法律責(zé)任

35、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)( )同意,不得改變用途。

a、業(yè)主

b、業(yè)主大會

c、業(yè)主委員會

d、物業(yè)管理企業(yè)

36、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的( )一并委托他人。

a、常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目

b、特約服務(wù)項(xiàng)目

c、全部物業(yè)管理

d、房屋裝修管理

37、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,若物業(yè)服務(wù)費(fèi)用欠交,由( )負(fù)連帶交納的責(zé)任。

a、業(yè)主

b、業(yè)主的直系親屬

c、使用人所屬單位

d、房屋中介機(jī)構(gòu)

38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)( )

a、可以不交

b、有業(yè)主分?jǐn)?/p>

c、由物業(yè)企業(yè)核銷

d、由建設(shè)單位交納

39、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)( )的監(jiān)督。

a、質(zhì)量

b、經(jīng)營

c、收費(fèi)

;d、標(biāo)準(zhǔn)

40、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報酬( )。

a、業(yè)主確定

b、物業(yè)管理企業(yè)確定

c、政府物價部門確定

d、雙方約定

41、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向( )收取有關(guān)費(fèi)用

a、物業(yè)管理企業(yè)

b、業(yè)主

c、業(yè)主委員會

d、最終用戶

42、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)( )做好的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

a、努力

b、全力

c、加強(qiáng)

d、協(xié)助

43、物業(yè)管理企業(yè)顧請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得( )。

a、擅離職守不負(fù)責(zé)任

b、監(jiān)守自盜違法犯罪

c、侵害公民合法權(quán)利

d、形成惡勢力危害業(yè)主

44、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由( )約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

a、業(yè)主

b、物業(yè)使用人

c、物業(yè)管理公司

d、業(yè)主和物業(yè)使用人

45、物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關(guān)( )應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

a、使用人

b、業(yè)主

c、使用人直系親屬

d、業(yè)主直系親屬

46、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主,業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在( )

a、公共維修資金的使用

b、經(jīng)營所得利潤的分配

c、物業(yè)管理活動中的投拆

d、招投標(biāo)管理活動的批準(zhǔn)

47、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得( )

a、隨意租售

b、改變用途

c、擅自占用

d、任意損壞

48、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知( )

a、業(yè)主委員會

b、業(yè)主大會

c、物業(yè)管理企業(yè)

d、居民委員會

49、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請( )討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

a、業(yè)主

b、業(yè)主大會

c、業(yè)主委員會

d、物業(yè)使用人

50、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,由( )依法辦理有關(guān)手續(xù)。

a、業(yè)主委員會

b、業(yè)主

c、物業(yè)管理企業(yè)

d、房地產(chǎn)行政主管部門

51、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得( )

a、業(yè)主委員會

b、物業(yè)管理企業(yè)

c、業(yè)主大會

d、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)

52、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得( )的同意。

a、業(yè)主

b、業(yè)主大會

c、業(yè)主委員會

d、業(yè)主和物業(yè)使用人

53、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路,場地,在( )恢復(fù)原狀。

a、10天內(nèi)

b、20天內(nèi)

c、30天內(nèi)

d、約定期限的

54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位,因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)( )

a、經(jīng)業(yè)主大會同意

b、經(jīng)業(yè)主委員會同意

c、經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意

d、及時恢復(fù)原狀

55、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)( )物業(yè)管理企業(yè)。

a、事先告知

b、同時告知

c、完工告知

d、驗(yàn)收告知

56、業(yè)主要裝飾裝修房屋的應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的( )告知業(yè)主。

a、禁止行為

b、注意事項(xiàng)

c、規(guī)章制度

d、禁止行為和注意事項(xiàng)

57、( )擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款:給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

a、施工單位

b、建設(shè)單位

c、業(yè)主委員會

d、物業(yè)管理企業(yè)

58、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止( ),處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

a、違法行為

b、從業(yè)活動

c、服務(wù)工作

d、經(jīng)營活動

59、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處委托合同價款( )的罰款;

a、10~20%

b、20~30%

c、30~50%

d、40~60%

60、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,( )應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

a、業(yè)主大會

b、業(yè)主委員會

c、居民委員會

d、物業(yè)管理企業(yè)

二、多選題

61、國家提倡業(yè)主通過( )的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

a、公開

b、公平

c、公正

d、合理

62、國家鼓勵物業(yè)管理采( ),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平a、新技術(shù)

b、新知識

c、新方法

d、新成果

63、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)力( )

a、按合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)

b、監(jiān)督業(yè)主委員會工作

c、對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

d、督專項(xiàng)維修資金的管理合使用

64、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)( )

a、參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán)

b、遵守業(yè)主公約,業(yè)主大會議事規(guī)則

c、按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金

d、按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

&nbs

p; 65、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的( )等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

a、共用設(shè)施設(shè)備

b、建筑物規(guī)模

c、社區(qū)建設(shè)

d、市政公用設(shè)施

66、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的( )等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

a、先后順序

b、建筑面積

c、住宅套數(shù)

d、產(chǎn)權(quán)期限

67、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:( )

a、選舉業(yè)委會委員,并享有被選舉權(quán);

b、提議召開業(yè)主大會會議,并提出建議;

c、提出制定和修改主業(yè)主公約、大會議事規(guī)則的建議;

d、參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

68、業(yè)主大會履行下列職責(zé)( )

a、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則

b、選舉更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督委員工作

c、選聘解聘物業(yè)管理企業(yè)

d、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施

69、業(yè)主大會會議可以采用( )的形式,但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

a、集體討論

b、分組討論

c、書面征求意見

d、小會討論

70、業(yè)主大會作業(yè)出以下決定:( )必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。

a、制定和修改業(yè)主公約

b、業(yè)主大會議事規(guī)則

c、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)

d、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定

71、業(yè)主大會會議分為( )會議。

a、定期

b、不定期

c、臨時

d、隨時立會

72、業(yè)主委員會履行下列職責(zé)( )

a、召集業(yè)主大會,報告物業(yè)實(shí)施情況

b、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

c、與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

d、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

73、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)利益:( )等事項(xiàng)依法作出約定。

a、物業(yè)的使用、維護(hù)、管理

b、業(yè)主的共同利益

c、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)

d、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任

74、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的( )等事項(xiàng)作出約定。

a、議事方式

b、表決程序

c、業(yè)主投票權(quán)確定辦法

d、業(yè)主委員會組成和委員任期。

75、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)不得作出和從事與物業(yè)管理( )

a、無關(guān)的決定

b、無關(guān)的活動

c、相抵觸的行為

d、不作為行為

76、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合( )相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

a、物業(yè)管理企業(yè)

b、公安機(jī)關(guān)

c、居民委員會

d、街道辦事處

77、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:( )

a、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

b、設(shè)

施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

c、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

d、物業(yè)管理所必需的產(chǎn)權(quán)資料。

78、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括對( )等內(nèi)容進(jìn)行約定。

a、服務(wù)質(zhì)量

b、服務(wù)費(fèi)用

c、物業(yè)管理用房

d、物業(yè)管理事項(xiàng)

79、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循( )原則

a、合理、公開

b、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)

c、區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)

d、使業(yè)主不產(chǎn)生投訴和糾紛

80、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為( )。

a、予以制止

b、依法處理

c、行政處罰

d、行事處分

81、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)由( )制定,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

a、業(yè)主

b、業(yè)主委員會

c、物業(yè)管理企業(yè)

d、物價主管部門

82、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用,挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )損害業(yè)主的共同利益。

a、公共建筑

b、公用設(shè)施、設(shè)備

c、道路

d、場地

83、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)( )的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

a、業(yè)主

b、業(yè)主大會

c、業(yè)主委員會

d、物業(yè)管理企業(yè)

84、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會,物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),業(yè)主所行收益應(yīng)當(dāng)( )

a、主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金

b、也可按業(yè)主大會的決定使用

c、和效益創(chuàng)造人分成

d、物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)利益均占

85、挪用專項(xiàng)維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門( )

a、追回挪用的專項(xiàng)維修資金

b、給以警告

c、沒收違法所得

d、并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款

86、物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金,情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門和司法部門( )

a、吊銷資質(zhì)證書

b、依法追究直接主管刑事責(zé)任

c、依法追究直接責(zé)任人刑事責(zé)任

d、依法追究法人代表刑事責(zé)任

87、( )個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以下1萬元以下罰款;

a、擅自改變公共建筑、公共設(shè)施用途

b、擅自占用、挖掘道路、場地

c、擅自利用共用部位、公用設(shè)施經(jīng)營

d、擅自占用物業(yè)用房

88、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容可歸納為:( )

a、建立了十項(xiàng)基本制度

b、明令四項(xiàng)禁止行為

c、規(guī)范兩項(xiàng)書面合同

d、法規(guī)授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定

89、《物業(yè)管理?xiàng)l例》歸納為建立了十項(xiàng)基本制度包括( )

a、招投標(biāo)制度

b、資質(zhì)管理制度

c、人員資格制度

d、專項(xiàng)維修資金制度

90、《

物業(yè)管理?xiàng)l例》明令四項(xiàng)禁止行為( )

a、物業(yè)管理用房不得擅自改變用途

b、物業(yè)區(qū)域道路、場地不得占用、挖掘

c、區(qū)域內(nèi)公共建筑和設(shè)施不得改變用途

d、不得將該區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人

三、判斷題:

91、只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)雖多且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,業(yè)主委員會職責(zé)。( )

92、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。( )

93、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。( )

94、業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力( )

95、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主必須遵照執(zhí)行。( )

96、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。( )

97、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于2個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。( )

98、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。( )

99、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。( )

第6篇 物業(yè)管理員工手冊－勞動條例

物業(yè)管理員工手冊:勞動條例

一、受聘手續(xù)

1.所有員工都必須認(rèn)真填寫申請表及附免冠近照,同時按綜合管理部要求提供個人身份證件。

2.員工在申請職位時所提供的資料必須詳實(shí)正確,如有隱瞞、虛報,將被隨時做解雇處理,且不給任何補(bǔ)償。

3.員工若有個人資料發(fā)生變動,須于變更后一個星期內(nèi)通知綜合管理部,并提供有關(guān)證明。

二、員工類別

1.試用期員工

員工的試用期為1~3個月。部門主管或綜合管理部認(rèn)為有必要時,可延長試用期。試用期滿后,根據(jù)員工工作情況與公司簽訂工作合同或勞動協(xié)議并享受物業(yè)公司提供的勞動待遇。試用期內(nèi)若違反本手冊規(guī)則或不稱職者,將被隨時辭退,公司不給任何補(bǔ)償。

2.合同制員工

合同制員工即物業(yè)管理主管以上人員、工程技術(shù)人員、文檔財務(wù)管理員。合同制員工的合同期一般為一年、三年或五年,每月按崗位發(fā)給工資并享受公司的相應(yīng)勞保福利。

3.勞動協(xié)議制員工

勞動協(xié)議制員工即臨時工,指安全管理員、保潔員。簽訂勞動協(xié)議,期限一般為一年,每月享受物業(yè)公司的工資待遇。

三、體格檢查

員工入職前必須到公司指定的市衛(wèi)生防疫站進(jìn)行體檢,身體檢查合格,拿到健康證后方能錄用,員工體檢將會每年進(jìn)行一次。

四、工作時間

物業(yè)公司員工實(shí)行每周5個工作日,每日8小時工作制度(不包括用餐時間)。因工作性質(zhì)決定必須實(shí)行輪班制的工種的工作時間,將根據(jù)國家有關(guān)政策和物業(yè)公司規(guī)定相應(yīng)作出安排。具體工作時間由部門經(jīng)理安排。

五、超時工作

如有需要,物業(yè)公司可要求員工超時工作,超時工作按物業(yè)公司規(guī)定給予補(bǔ)假或發(fā)放加班工資。

六、工作考評

物業(yè)公司綜合管理部每年將根據(jù)各部門對員工工作情況的評價作出總評,配合各部門負(fù)責(zé)人對員工作出全年工作鑒定,切實(shí)掌握員工實(shí)際工作情況。

七、升職與降職

物業(yè)公司綜合管理部將根據(jù)各部門經(jīng)理提出的建議,對員工進(jìn)行升職、降職的考評,并結(jié)合全年工作鑒定,提出意見報總經(jīng)理審批。

八、工資分類

工資分類表

崗位名稱

基本工資

崗位工資

職務(wù)津貼

全勤獎

合計

物業(yè)經(jīng)理:暫定7個級別,根據(jù)工作能力及表現(xiàn)進(jìn)行定級、晉級、降級。

經(jīng)理①級

經(jīng)理②級

經(jīng)理③級

經(jīng)理④級

經(jīng)理⑤級

經(jīng)理⑥級

經(jīng)理⑦級

部門經(jīng)理:暫定7個級別,分別為工程、安全、物業(yè)、財務(wù)、綜合管理部。

部門①級

部門②級

部門③級

部門④級

部門⑤級

部門⑥級

部門⑦級

業(yè)務(wù)級:暫定6個級別,分別為物業(yè)文員、文秘、司機(jī)、檔案管理員、打字員、辦事員、出納員、收費(fèi)員、接待員、庫管員、采購員及各部門班組主管領(lǐng)班等。

業(yè)務(wù)①級

業(yè)務(wù)②級

業(yè)務(wù)③級

業(yè)務(wù)④級

業(yè)務(wù)⑤級

業(yè)務(wù)⑥級

技術(shù)級:暫定5個級別,分別包括強(qiáng)電、弱電、暖通工,根據(jù)工作能力及表現(xiàn)進(jìn)行定級、晉級、降級。

技術(shù)①級

技術(shù)②級

技術(shù)③級

技術(shù)④級

技術(shù)⑤級

安全、消防員:暫定6個級別,根據(jù)工作表現(xiàn)及年限進(jìn)行定級、晉級、降級。

警員①級

警員②級

警員③級

警員④級

警員⑤級

警員⑥級

物業(yè)管理部:暫定6個級別,根據(jù)工作表現(xiàn)及年限進(jìn)行定級、晉級、降級。

服務(wù)①級

服務(wù)②級

服務(wù)③級

服務(wù)④級

服務(wù)⑤級

服務(wù)⑥級

九、工資調(diào)整

物業(yè)公司綜合管理部將根據(jù)員工每年的工作表現(xiàn)及業(yè)績情況對員工進(jìn)行年度工資調(diào)整,并報總經(jīng)理審批。

十、調(diào)職

根據(jù)員工實(shí)際工作情況,物業(yè)公司保留調(diào)整員工工作崗位的權(quán)利。

十一、辭職

員工在合同期內(nèi),因有特殊情況需要辭職時,須提前一個月遞交申請書,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,方能辦理辭職手續(xù),但不發(fā)補(bǔ)償金。若員工未按上述規(guī)定而擅自離職,物業(yè)公司不出具解除合同證明書,不辦理任何有關(guān)手續(xù),并以曠工論處。員工因擅自離職給物業(yè)公司造成經(jīng)濟(jì)損失的,物業(yè)公司將依法追究其賠償與違約責(zé)任。試用期內(nèi)的員工須提前七天遞交辭職申請書。

十二、解聘

1.員工有下列情形之一的,物業(yè)公司可以隨時解除合同,而不給任何補(bǔ)償。

(1)在試用期內(nèi)被證明不符合錄用條件的。

(2)嚴(yán)重違反勞動紀(jì)律或物業(yè)公司規(guī)章制度的。

(3)嚴(yán)重失職、營私舞弊,對物業(yè)公司利益造成重大損失的。

(4)被依法追究刑事責(zé)任的。

2.員工有下列情形之一的,物業(yè)公司可以解除勞動合同,但須提前七天以書面形式通知員工本人。

(1)員工患病或者非因工負(fù)傷,醫(yī)療期滿后,不能從事原工作的。

(2)員工不能勝任本職工作的。

(3)合同簽訂時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,致使原勞動合同無法履行,經(jīng)雙方協(xié)商不能就變更勞動合同達(dá)成協(xié)議的。

(4)因物業(yè)公司業(yè)務(wù)調(diào)整或管理方針有變化而產(chǎn)生裁員,物業(yè)公司有權(quán)裁減人員,并呈報勞動主管部門備案。

第7篇 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（最新版）最新版江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例基本內(nèi)容如下：

第一章

總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國 》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);

建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。

社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

第四條

縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條

縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府) 物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費(fèi)列入同級人民政府財政預(yù)算。

對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵。

第六條

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章

物業(yè)管理區(qū)域

第七條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;

配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第八條

新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。

第九條

縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

第三章

業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。

第十一條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

第十二條

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。

第十三條

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議：

(一) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;

(二) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

第十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第十五條

符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十六條

首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。

籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。

籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

第十七條

首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。

業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十八條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十九條

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。

召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居(村)民委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

第二十條

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

第二十一條

業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員;

擔(dān)任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。

業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補(bǔ)。

候補(bǔ)委

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。

候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

第二十二條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

(一)業(yè)主委員會備案申請書;

(二)業(yè)主委員會委員名單;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會會議記錄;

(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

第二十三條

依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。

第二十四條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。

第二十五條

業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十六條

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居(村)民委員會。

第二十七條

不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十八條

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。

業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議;

(二)決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。

業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。

業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第二十九條

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。

第三十條

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

第四章

前期物業(yè)管理

第三十一條

新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;

期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十二條

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第三十三條

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

第三十四條

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

第三十五條

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。

其中，用于業(yè)

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

配置物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。

物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

物業(yè)服務(wù)用房不計入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。

建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。

物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

第三十七條

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加;

在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理。

專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

具體實(shí)施辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。

第三十八條

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第三十九條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護(hù)、民防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計量表具;

(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成;

(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書;

(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。

現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。

第四十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)臨時管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

(四)建設(shè)單位移交資料清單;

(五)查驗(yàn)記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十二條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會移交。

第五章

物業(yè)服務(wù)

第四十三條

從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

第四十四條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

第四十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第四十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;

要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第四十八條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第四十九條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定;

非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。

具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價的，價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。

價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。

第五十條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第五十一條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。

第五十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

第五十三條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。

最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第五十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費(fèi)用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

第五十五條

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

第五十六條

業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

(二)移交本條例

第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;

(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。

在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第五十七條

物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第五十八條

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務(wù)合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，并向社會公開。

第五十九條

單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。

業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對下列事項(xiàng)作出決定：

(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人;

(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;

(三)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;

(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

同

第四十五條，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第六章

物業(yè)的使用和維護(hù)

第六十條

業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

第六十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

平時開發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應(yīng)急避難功能。

第六十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。

擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;

業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。

擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第六十三條

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第六十四條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取汽車停放費(fèi)。

汽車停放費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對汽車停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

第六十五條

業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。

利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;

沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

第六十六條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實(shí)地標(biāo)注。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費(fèi)、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費(fèi)用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。

管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。

第六十七條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;

(六)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng);

(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

(九)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營，無序停放車輛;

(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(十一) 擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;

勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時依法處理;

業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;

業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十八條

城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第六十九條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

第七十條

業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第七十一條

在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。

保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

第七十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第七十三條

物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第七十四條

住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

第七十五條

住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);

其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。

本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。

該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第七十六條

發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;

(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?

其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第七十七條

住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

第七十八條

業(yè)主委員會可以向住宅專項(xiàng)維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項(xiàng)維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。

利息計入相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬。

住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)將住宅專項(xiàng)維修資金保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)主有權(quán)查詢本人的住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)存情況。

住宅專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規(guī)定，履行維修資金保值增值的責(zé)任。

具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定。

第七十九條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府確定。

舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府負(fù)責(zé);

業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

第八十條

舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。

物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

第七章

法律責(zé)任

第八十一條

違反本條例

第三十七條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八十二條

違反本條例

第四十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第八十三條

違反本條例

第四十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;

逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第八十四條

違反本條例

第四十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;

逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第八十五條

違反本條例

第五十一條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r或者公示失實(shí)信息的，由縣(市、區(qū))價格行政主管部門責(zé)令限期改正;

逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第八十六條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

違反本條例

第五十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收有關(guān)費(fèi)用時向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的，由縣(市、區(qū))價格行政主管部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費(fèi)用。

第八十七條

有下列行為之一的，同

第八十三條，處五萬元以上二十萬元以下罰款，并可以提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門依法降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書：

(一)違反本條例

第五十六條第一款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的;

(二)違反本條例

第五十七條第二款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。

第八十八條

違反本條例

第六十二條第三款、第四款規(guī)定，建設(shè)單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得;

逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例

第六十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，同

第八十三條之規(guī)定;

逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。

第八十九條

違反本條例

第六十六條第二款規(guī)定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得;

逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第九十條

違反本條例

第六十七條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;

違反行政管理規(guī)定的，由縣級以上地方人民政府規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。

第九十一條

縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;

構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章

附則

第九十二條

江蘇省最新的物業(yè)管理?xiàng)l例,有助于大家學(xué)習(xí)。

本條例所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;

尚未進(jìn)行登記的，暫時按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算;

尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;

建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算;

(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。

但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。

第九十三條

本條例自2023年5月1日起施行。

第8篇 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定問答

1、為什么要制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)

答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。

2、什么是物業(yè)管理

答:《條例》中所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。

3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)

答:針對實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題,《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項(xiàng)權(quán)利:

(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

(2)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(4)參加業(yè)主大會會議,::行使投票權(quán);

(5)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權(quán);

(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;

(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項(xiàng)義務(wù):

(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生

的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)。

4、如何成立業(yè)主大會,什么情況下可以不成立業(yè)主大會

答:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政

主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會。

決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)(第十條)。

5、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定

答:業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。

但首次業(yè)主大會會議召開時,由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定,《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。

6、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開如何作出決定

答:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主

可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議,都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。

召開業(yè)主大會會議,應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主,住宅小區(qū)的業(yè)主大會

會議,還應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會(第十四條)。

業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和

修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(第十二條)。

7、業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的,它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系擔(dān)任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件

答:業(yè)主大會成立時,應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任(第十六條)。

8、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系

答:業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

9、建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔(dān)什么責(zé)任

答:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管

理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),::違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示,并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。

建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條);應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任(第三十一條)。

10、《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求

答:前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立(第二十一條)。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同,約定的期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止(第二十六條)。

11、怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容

業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定(第三十五條)。

12、物業(yè)管理用房歸誰所有,如何使用

答:物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房,應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。

13、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)

答:物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高,物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)(第四十條)。

14、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰交納不交納物業(yè)管理費(fèi)用的承擔(dān)什么法律責(zé)任

答:物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十一條)。

業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納(第四十二條)。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。

15、《條例》對水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收作了哪些規(guī)定

答:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用(第四十五條)。

16、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求

答:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任,應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定,未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任(第三十六條)。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益(第四十七條)。

17、《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了哪些規(guī)定

答:《條例》對物業(yè)的使用與維護(hù)作了四個方面的規(guī)定:

一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用

設(shè)施的用途。

二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任(第五十二條)。

三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主(第五十三條)。

四是利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用(第五十五條)。

18、哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納住房維修資金住房專項(xiàng)維修資金歸誰所有,什么用途

第9篇 s物業(yè)公司合同管理?xiàng)l例

1、經(jīng)濟(jì)合同法是調(diào)整平等主體之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范。公司的經(jīng)濟(jì)合同是公司業(yè)務(wù)經(jīng)營的憑證。加強(qiáng)合同的管理,對于維護(hù)公司的合同利益,確保公司的經(jīng)濟(jì)效益,具有重大的意義。

2、綜合管理部負(fù)責(zé)處理公司的法律事務(wù),以及合同的管理檢查,監(jiān)督合同的執(zhí)行。擬定合同要嚴(yán)格依照國家的法律、法令、法規(guī)和政策,認(rèn)真了解對方的各項(xiàng)基本情況,并且注意結(jié)合公司具體情況,做到文字清楚、定義準(zhǔn)確、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、敘述規(guī)范、結(jié)構(gòu)完整、內(nèi)容詳盡,權(quán)利、義務(wù)關(guān)系和違約責(zé)任明確,日期、期限和數(shù)字準(zhǔn)確無誤;

3、公司對外簽訂經(jīng)濟(jì)合同,應(yīng)以公司的名義進(jìn)行,一律使用公司合同專用章。合同由業(yè)務(wù)部門起草,經(jīng)財務(wù)部、審算部核實(shí),由主管副總經(jīng)理認(rèn)可,并經(jīng)法律顧問審查,由總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字(或蓋章),公司其他人代表公司簽訂合同,應(yīng)有總經(jīng)理授權(quán)才能辦理;

4、對外簽訂經(jīng)濟(jì)合同程序?yàn)?先由經(jīng)辦部門經(jīng)理同意,業(yè)務(wù)部門起草,經(jīng)財務(wù)部、審算部核實(shí),由主管副總經(jīng)理認(rèn)可,并經(jīng)法律顧問審查,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后蓋合同章。合同原件由綜合管理部存檔備案,經(jīng)辦部門留存復(fù)印件。未經(jīng)上述審批程序的,合同管理人員不予蓋章,財務(wù)不予付款;

5、在合同執(zhí)和過程中,如需中途變更或解除,由原經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門提出意見,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理決定;

6、經(jīng)濟(jì)合同履行過程中,如發(fā)現(xiàn)隱患或出現(xiàn)糾紛,經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)反映,并及時采取對策,避免或減少公司的經(jīng)濟(jì)損失,維護(hù)公司合法權(quán)益;

7、凡屬發(fā)生法律效力的經(jīng)濟(jì)合同正本,一份應(yīng)由經(jīng)辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號后交財務(wù)保管。其他人員,如分管業(yè)務(wù)、財務(wù)的副總經(jīng)理、經(jīng)辦部門,則立卷保存復(fù)印件。綜合管理部立卷保存的經(jīng)濟(jì)合同,應(yīng)把每個項(xiàng)目或每筆資金的合同和全部附件原件裝訂一起存檔長期保存;

8、發(fā)生法律效力的合同(含重要的附件)從簽訂之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)從失效之日繼續(xù)封存十年;

9、合同(含重要的附件)的復(fù)印和散發(fā):公司的經(jīng)濟(jì)合同除原經(jīng)辦部門業(yè)務(wù)需要可復(fù)印外,其他部門、人員未經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理同意,一律不得復(fù)印和散發(fā);

10、合同的借用:合同正本、副本的原件原則上不準(zhǔn)外借。

如有關(guān)人員確實(shí)因特殊原因需要借合同文本,須填寫'合同復(fù)印人借單',經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理簽字批準(zhǔn),方可復(fù)印或定期借用,用后按期交回保管;

11、合同封存、銷毀:失效的合同由主管財務(wù)的副總經(jīng)理主持封存。封存期滿的合同,造冊登記后銷毀;

12、合同遺失,特別是正本和附件原件遺失,遺失人要及時上報,并有責(zé)任繼續(xù)查找,查明原因和情況后,根據(jù)情況及時進(jìn)行處理;

13、合同履行期間,如發(fā)生糾紛問題,主辦業(yè)務(wù)部門應(yīng)依照合同條款和法律的規(guī)定與對方協(xié)商解決,協(xié)商不成,需要按拆訟程序或仲裁程序解決的,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)、授權(quán)業(yè)務(wù)代表公司進(jìn)行處理。

第10篇 物業(yè)公司合同管理?xiàng)l例格式怎樣的

1、經(jīng)濟(jì) 是調(diào)整平等主體之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范。

公司的經(jīng)濟(jì)合同是公司業(yè)務(wù)經(jīng)營的憑證。

加強(qiáng)合同的管理,對于維護(hù)公司的合同利益,確保公司的經(jīng)濟(jì)效益,具有重大的意義。

2、綜合管理部負(fù)責(zé)處理公司的法律事務(wù),以及合同的管理檢查,監(jiān)督合同的執(zhí)行。

擬定合同要嚴(yán)格依照國家的法律、法令、法規(guī)和政策,認(rèn)真了解對方的各項(xiàng)基本情況,并且注意結(jié)合公司具體情況,做到文字清楚、定義準(zhǔn)確、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、敘述規(guī)范、結(jié)構(gòu)完整、內(nèi)容詳盡,權(quán)利、義務(wù)關(guān)系和違約責(zé)任明確,日期、期限和數(shù)字準(zhǔn)確無誤;3、公司對外簽訂經(jīng)濟(jì)合同,應(yīng)以公司的名義進(jìn)行,一律使用公司合同專用章。

合同由業(yè)務(wù)部門起草,經(jīng)財務(wù)部、審算部核實(shí),由主管副總經(jīng)理認(rèn)可,并經(jīng)法律顧問審查,由總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字(或蓋章),公司其他人代表公司簽訂合同,應(yīng)有總經(jīng)理授權(quán)才能辦理;

4、對外簽訂經(jīng)濟(jì)合同程序?yàn)?先由經(jīng)辦部門經(jīng)理同意,業(yè)務(wù)部門起草,經(jīng)財務(wù)部、審算部核實(shí),由主管副總經(jīng)理認(rèn)可,并經(jīng)法律顧問審查,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后蓋合同章。

合同原件由綜合管理部存檔備案,經(jīng)辦部門留存復(fù)印件。

未經(jīng)上述審批程序的,合同管理人員不予蓋章,財務(wù)不予付款;

5、在合同執(zhí)和過程中,如需中途變更或解除,由原經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門提出意見,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理決定;

6、經(jīng)濟(jì)合同履行過程中,如發(fā)現(xiàn)隱患或出現(xiàn)糾紛,經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)反映,并及時采取對策,避免或減少公司的經(jīng)濟(jì)損失,維護(hù)公司合法權(quán)益;

7、凡屬發(fā)生法律效力的經(jīng)濟(jì)合同正本,一份應(yīng)由經(jīng)辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號后交財務(wù)保管。

其他人員,如分管業(yè)務(wù)、財務(wù)的副總經(jīng)理、經(jīng)辦部門,則立卷保存復(fù)印件。

綜合管理部立卷保存的經(jīng)濟(jì)合同,應(yīng)把每個項(xiàng)目或每筆資金的合同和全部 原件裝訂一起存檔長期保存;

8、發(fā)生法律效力的合同(含重要的 )從簽訂之日起至失效之日止。

失效的合同(含重要的 )從失效之日繼續(xù)封存十年;

9、合同(含重要的 )的復(fù)印和散發(fā):公司的經(jīng)濟(jì)合同除原經(jīng)辦部門業(yè)務(wù)需要可復(fù)印外,其他部門、人員未經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理同意,一律不得復(fù)印和散發(fā);

10、合同的借用:合同正本、副本的原件原則上不準(zhǔn)外借。

如有關(guān)人員確實(shí)因特殊原因需要借合同文本,須填寫'合同復(fù)印人借單',經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理簽字批準(zhǔn),方可復(fù)印或定期借用,用后按期交回保管;

11、合同封存、銷毀:失效的合同由主管財務(wù)的副總經(jīng)理主持封存。

封存期滿的合同,造冊登記后銷毀;

12、合同遺失,特別是正本和 原件遺失,遺失人要及時上報,并有責(zé)任繼續(xù)查找,查明原因和情況后,根據(jù)情況及時進(jìn)行處理;

13、合同履行期間,如發(fā)生糾紛問題,主辦業(yè)務(wù)部門應(yīng)依照合同條款和法律的規(guī)定與對方協(xié)商解決,協(xié)商不成,需要按拆訟程序或仲裁程序解決的,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)、授權(quán)業(yè)務(wù)代表公司進(jìn)行處理。

第11篇 z物業(yè)公司辦公區(qū)域管理?xiàng)l例

物業(yè)公司辦公區(qū)域管理?xiàng)l例

為加強(qiáng)物業(yè)公司辦公區(qū)域管理,突現(xiàn)物業(yè)公司管理有序、專業(yè)之公司形象,現(xiàn)特對二樓辦公室區(qū)域日常管理規(guī)定如下:

1、二樓辦公區(qū)域日常管理由行政部全面統(tǒng)籌監(jiān)督負(fù)責(zé),客戶中心協(xié)助該區(qū)域內(nèi)清潔及綠化養(yǎng)護(hù)工作,工程部協(xié)助區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施之維修保養(yǎng)工作。

2、辦公區(qū)域內(nèi)的桌、椅、電話、電腦等物品均須按規(guī)定位置擺置,不得隨意調(diào)整;各員工及部門負(fù)責(zé)人需負(fù)責(zé)保管所屬物品及損壞情況。

3.辦公桌上不得擺放與工作無關(guān)的其他用品,桌面應(yīng)保持整齊有序,各人離開辦公桌時,需將有關(guān)重要文件、資料鎖好,做好資料保密工作。

4.辦公區(qū)域?yàn)榉俏鼰焻^(qū),其他員工如有需要,可到室外吸煙。

5.辦公時間內(nèi),各員工要注意儀態(tài),不得大聲喧嘩、閑蕩、高聲接聽電話、翻閱報紙、不得使用電腦上網(wǎng)查閱與工作無關(guān)及玩游戲等事情。

6.上班時禁止打私人電話,特別是長途電話,如確有需要,必須長話短說。

7.除經(jīng)營部及公司傳真機(jī)保持長途電話功能外,其余各部門均取消長途直撥功能,各直線電話話費(fèi)清單由行政部于月初打印并公示。

8.辦公室傳真機(jī)及復(fù)印機(jī)一般由各部門負(fù)責(zé)人使用,特殊情況下,由行政部負(fù)責(zé)協(xié)助,各部門下屬員工不得直接使用上述辦公設(shè)備。

9.行政部負(fù)責(zé)辦公區(qū)域每天的開門及鎖門工作,各部門如有需要于非辦公時間內(nèi)加班,需提前向行政部辦理登記及協(xié)助關(guān)好辦公室門鎖。

第12篇 xz物業(yè)服務(wù)公司勞動管理?xiàng)l例

物業(yè)服務(wù)公司勞動管理?xiàng)l例

一、用工原則

公司根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理及公司的發(fā)展的總體設(shè)想,因崗定人。并本著尊重人才、知人善任的原則招聘社會上的優(yōu)秀人才為公司服務(wù)。

二、招聘標(biāo)準(zhǔn)

公司員工招聘的主要原則是應(yīng)聘人是否適合或勝任應(yīng)聘職位而定,并要求應(yīng)聘人具有所應(yīng)聘職位所需的專業(yè)知識及工作經(jīng)驗(yàn)為準(zhǔn)則。行政人事部及所屬部門考核,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意后并呈報物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)方可錄用。

三、入職要求

1、辦理錄用手續(xù)的員工須交失業(yè)證(就業(yè)證)、身份證、計劃生育證、畢業(yè)證及相關(guān)的資格證書等復(fù)印件,并交驗(yàn)證件正本。

2、入職新員工必須真實(shí)提供個人身份資料,如實(shí)填寫職位申請表。如有隱瞞及虛報,一經(jīng)查實(shí),公司可根據(jù)情節(jié)輕重酌情給予處罰或辭退。

3、凡入職公司之員工都需試工兩個月(試用期由入職者履行新職日起計算),期間享受有關(guān)待遇,期滿考核合格的,可辦理員工入職轉(zhuǎn)正手續(xù),正式成為公司員工。試用期間違反公司規(guī)定或不稱職者,將被隨時辭退,而不作任何補(bǔ)償。

4、入職新員工,每人需交員工制服押金(具體繳納標(biāo)準(zhǔn)按員工工服管理規(guī)定相關(guān)條款執(zhí)行)。

5、員工入職給予發(fā)放工服,工服管理按照公司《工服管理規(guī)定》執(zhí)行。

6、試用合格正式辦理員工入職轉(zhuǎn)正手續(xù),從正式錄用之日起,入職員工在公司中承擔(dān)一定的職務(wù)或工種工作,擁有一定的權(quán)利和義務(wù),享受本公司同類人員薪金等級。

7、公司勞動合同分臨時合同工和合同制員工兩種,簽訂期限一般為一至三年。

四、培訓(xùn)

員工是企業(yè)中最重要的資源,在職培訓(xùn)是人力資源最重要的投資,物業(yè)管理培訓(xùn)是提高公司人員素質(zhì)的重要手段。

1、新員工的培訓(xùn),使其對公司基本概況、公司規(guī)定、禮貌禮儀有初步的了解。

2、通過培訓(xùn),使新員工對公司保安、消防、設(shè)備維修保養(yǎng)、崗位責(zé)任有初步的認(rèn)識。

3、在職員工的培訓(xùn),先對其能力和素質(zhì)進(jìn)行綜合檢查、考核、對于不足之處,逐項(xiàng)進(jìn)行培訓(xùn)。

4、對各工種(客戶管理、維修技工、保潔員、綠化工、保安、家政服務(wù))的員工每年兩次加強(qiáng)操作熟練程度的培訓(xùn)。

五、辭職

1、員工在合同期內(nèi),因個人原因而需辭職時,必須提前一個月書面報告公司行政人事部。

2、員工因故辭職時,首先填寫《員工離職申請表》,交部門主管簽署意見,再送公司行政人事部審核。

3、員工無論以何種理由提出辭職申請,自提出之日起,仍需在原工作崗位繼續(xù)工作一個月。

4、員工辭職申請批準(zhǔn)后,交清其所經(jīng)手工作、資料、文件、器材、工具等,再到公司行政人事部辦理離職手續(xù)。

六、辭退

1、因患病或因工負(fù)傷,醫(yī)療期滿后不能從事原來工作的員工。

2、觸犯有關(guān)守則或犯重大過失之員工,公司有權(quán)解雇。

3、因公司業(yè)務(wù)經(jīng)營或管理方針變更而產(chǎn)生冗員,公司有權(quán)裁減員工,但需提前一個月書面通知員工。

4、觸犯國家有關(guān)條例、法規(guī),或在社會上嚴(yán)重違法的員工,公司即行開除,且不承擔(dān)其行為所造成的任何后果。

第13篇 物業(yè)管理?xiàng)l例住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法試題

關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》測 試 卷

一、 單選擇題(3分/題共30分)

1、國務(wù)院()負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

a、建設(shè)部 b、房地產(chǎn)行政主管理部門 c、建設(shè)行政主管部門 d、行政主管部門

2、 主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)()以上通過。

a、1/3 b、2/3 c、1/2 d、3/4

3、經(jīng)( )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議

a、10% b、20% c、30% d、40%

4、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起( )內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

a、15日 b、30日 c、一周 d、二個月

5、最新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》現(xiàn)與()起施行。

a、2002年2月1日 b、2003年9月1日 c、2003年5月28日 d、2004年9月1日

6、中華人民共和國建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》自( )開始施行。

a、2002年5月1日 b、2003年9月1日 c、2003年5月28日 d、2004年9月1日

7、改動衛(wèi)生間、廚房間防水層,應(yīng)當(dāng)按照( )制訂施工方案,并做閉水試驗(yàn)。

a、 自定標(biāo)準(zhǔn) b、不破壞結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn) c、防水標(biāo)準(zhǔn)

8、將裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,處以()的罰款。

b、 300元以上1000元 以下 b、500元以上1000元以下 c、500元以上1500元以下d、500元以上2000元以下。

9、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件是入住率達(dá)到( ),入住率達(dá)到30%以上,且物業(yè)交付使用已滿2年的。

a、50% b、60% c、70% d、80%

10、業(yè)主大會會議采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有()以上投票權(quán)的業(yè)主參加

a、1/2b、1/3 c、2/3 d、1/4

二、 多選擇題(3分/題共30分)

1、 國家提倡業(yè)主通過( )的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。

a、合理 b、公平 c、公正 d、公開。

2、 國家鼓勵物業(yè)管理采用( )依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

a、新技術(shù) b、新方法 c、新思想

3、 業(yè)主有義務(wù)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)( )等方面的規(guī)章制度。

a、物業(yè)共用部位 b、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序 c 、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)

4、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對( )合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

a、 物業(yè)管理事項(xiàng) b、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用 c、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用 d、物業(yè)管理用房

5、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交資料下面有()。

a、竣工總平面圖 b、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 c、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 d、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

6、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列哪些內(nèi)容( )

a、允許施工的時間 b、禁止行為和注意事項(xiàng) c、違約責(zé)任 d、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求

7、下面裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,未經(jīng)批準(zhǔn)不得有的行為()

a、搭建建筑物、構(gòu)筑物 b、衛(wèi)生間做防水處理 c、拆改供暖管道

d、改變住宅外立面

8、下列申報登記應(yīng)當(dāng)提交的材料有()

a、房屋所有權(quán)證 b、申請人身份證件 c、裝飾裝修方案 d、變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu),需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件

9、下列裝修企業(yè)不得承接住宅裝修業(yè)務(wù)有是( )

a、沒有裝修企業(yè)資質(zhì)的單位 b、沒有《住宅裝修工上崗證》的個人 c、沒有辦理裝修申請的單位

10、住宅使用人系()的,應(yīng)當(dāng)先征得住宅所有人書面同意后,再向區(qū)房產(chǎn)管理部門提出申請。

a、私房的承租人 b、借用人 c、代管人 d、單位自管房

三、 判斷改錯題(4分/題共40分)

1、 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 ( )

2、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中有權(quán)向物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議但無權(quán)提議召開業(yè)主大會()

3、 業(yè)主大會可不定期召開。( )

4、 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應(yīng)當(dāng)履行職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。 ()

5、未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上15萬元以下的罰款。( )

6、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、房屋內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)。( )

7、物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助公安部門保護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范()

8、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。( )

9、建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前,提供房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房,商業(yè)用房為4‰( )

第14篇 物業(yè)管理公司人事管理?xiàng)l例

物業(yè)管理有限公司人事管理?xiàng)l例

本條例根據(jù)zz物業(yè)管理公司'員工手冊'和政府有關(guān)規(guī)定制定。本條例適用于山東銀座物業(yè)管理有限公司的各部門所屬人員。

一、員工的錄取、試用、轉(zhuǎn)正和離職

1、公司用人采取公開招聘、培訓(xùn)、考核、擇優(yōu)錄取的原則。錄用新員工根據(jù)崗位要求進(jìn)行體檢,開據(jù)健康證明,費(fèi)用由個人負(fù)擔(dān)。

2、員工加入公司,要如實(shí)準(zhǔn)確提供各種所需的證件和照片,并親筆填寫個人資料。公司保留審查員工所提供資料的權(quán)力,如有虛假,公司將對其立即除名。

3、新員工上崗須經(jīng)過三個月的試用期,合格者由公司下達(dá)轉(zhuǎn)正通知書并辦理轉(zhuǎn)正手續(xù);對不適用者將終止試用。

4、在試用期內(nèi)的員工如請假超過十五天者,作自動離職論,請假十五天之內(nèi)則順延轉(zhuǎn)正時間。

5、員工試用期滿,經(jīng)部門經(jīng)理審批同意報物業(yè)公司審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后即可轉(zhuǎn)正。

6、員工離職時應(yīng)先辦理各項(xiàng)交接工作,填寫'離職審批表',經(jīng)各部匯簽,經(jīng)總經(jīng)理審批后交至綜合部,并憑'離職審批表'辦理個人檔案及各類保險的轉(zhuǎn)移。

二、外聘、特聘人員的管理

1、外聘、特聘人員的使用,必須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

2、外聘、特聘人員須將個人真實(shí)資料和有關(guān)證件交公司,并同公司簽訂'特聘協(xié)議書'。

3、特聘人員的薪酬以協(xié)議書規(guī)定為準(zhǔn)。

三、工資、福利

1、公司工資的管理由物業(yè)公司財務(wù)部負(fù)責(zé),每月日前匯總員工考勤,編制員工月工資發(fā)放表冊,報總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)放。

2、員工工資按勞動合同性質(zhì)不同分為四類:

1)試用期員工工資類

2)正式員工工資類

3)臨時員工工資類

4)特聘人員工資類

3、每月 日為公司發(fā)薪日,當(dāng)月工資按上月1日至31日進(jìn)行核算。

4、員工工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司經(jīng)營情況,每年參照本地區(qū)地價上升指數(shù)及本地區(qū)工資上升幅度進(jìn)行調(diào)整。

5、公司將視每年的經(jīng)營狀況適時發(fā)放年度獎金,享受者為在公司工作一年以上的員工。

四、考勤制度

(一)作息時間

1、公司作息時間實(shí)行每周五天工作日。

2、員工應(yīng)按時上下班,每日工作時間為8:00-17:00(不含午餐時間) 。

3、員工考勤實(shí)行打卡簽到制度,員工不得委托他人打卡簽到或簽離,違者按嚴(yán)重過失處分。

4、對遲到或早退的處罰:

1)員工遲到或早退(半小時以內(nèi))一次,扣除10元工資,超過半小時,按曠工一天處理。

2)一個月內(nèi)累計遲到或早退3次以下者(含3次),按輕度過失處分,每次除扣10元外,并扣除當(dāng)日工資。

3)一個月內(nèi)累計遲到或早退4次(含4次),按重度過失處分,并扣除當(dāng)日工資。

4)一個月內(nèi)累計遲到或早退5次以上(含5次),按嚴(yán)重過失處分,予以辭退或開除。

5、員工的工作班次由所在部門負(fù)責(zé)人根據(jù)工作需要安排確定,遇有特殊情況可臨時調(diào)整。

(二)請假制度

1、假期

1)按照國家的有關(guān)規(guī)定,員工可享受以下法定有薪假日:

a公歷一月一日元旦(1天)

b春節(jié)(3天):農(nóng)歷年初一、農(nóng)歷年初二、農(nóng)歷年初三

c五月一日勞動節(jié)(3天): 五月一日、五月二日、五月三日

d十月一日國慶節(jié)(3天):十月一日、十月二日、十月三 日

e其他政府公告的公眾假期。

2)公司所屬女員工可享受90天有薪產(chǎn)假。

3)員工遇有如下情況,可請有薪事假:

a結(jié)婚(3天):晚婚者可增加7天假期;

b喪假(3天):直系親屬(配偶、子女、父母、祖父母、公婆和兄妹)過世。

2、請假

1)病假

a員工須在病假當(dāng)日,通知所在部門主管或經(jīng)理。

b病假三日以內(nèi)(含三日),員工須將醫(yī)院開具的假條交給部門主管或經(jīng)理;請假者將被扣除日工資的50%。

c病假三日以上,員工須直接向部門主管或經(jīng)理提出申請;請假者將被扣除全部日工資。

d員工病假超過兩個月,將按自動離職處理。

2)事假

a員工須在請假前一天,通知所在部門主管或經(jīng)理。

b事假超過一天(含一天),員工須書面征得部門主管或經(jīng)理同意,部門負(fù)責(zé)人請假須向總經(jīng)理提出申請,待批準(zhǔn)后方可休息;請假者將被扣除全部日工資。

c員工請假未獲批準(zhǔn)或沒請假而休息者,視為曠工,按相關(guān)規(guī)定處分。

3)對曠工的處罰

a無故曠工一天者,以輕度過失處分,扣除全額日工資。

b無故曠工一天以上,兩天以內(nèi)(含兩天),按重度過失處分,扣除全額日工資。

c無故曠工兩天以上者,按嚴(yán)重過失處分,予以辭退或開除。

五、獎懲制度

為維護(hù)公司和全體員工的利益,促進(jìn)員工個人的良好發(fā)展,公司在管理中將嚴(yán)格依照本條例實(shí)施細(xì)則。

(一)獎勵條例實(shí)施細(xì)則

1、對公司做出特殊貢獻(xiàn)或工作有突出成績者給予獎勵。

獎勵種類包括:通報表揚(yáng);物質(zhì)獎勵;提薪提職。

2、獎勵條件

1)對公司改進(jìn)管理、提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。

2)在對外接待工作中,服務(wù)態(tài)度好,工作熱心受到業(yè)戶或顧客表揚(yáng),為公司創(chuàng)造了良好的聲譽(yù)。

3)發(fā)現(xiàn)事故苗頭,及時采取措施,防止重大事故發(fā)生者。

4)為保護(hù)國家財產(chǎn)、人民生命安全,見義勇為者。

5)拾金不昧,主動上繳者(數(shù)額較大)

3、獎勵批準(zhǔn)權(quán)限

凡符合獎勵條件者,經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人提名,綜合部(辦公室)核實(shí),報總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

(二)懲罰條例實(shí)施細(xì)則

根據(jù)員工違紀(jì)情況,經(jīng)調(diào)查屬實(shí)后,公司將采取如下三類處罰方法:口頭警告、書面警告、最后書面警告。

1、口頭警告

1) 違紀(jì)表現(xiàn):參閱公司《員工手冊》第六章第1條。

2) 處罰辦法

a口頭警告的處分權(quán)由部門主管負(fù)責(zé)人或經(jīng)理行使。

b試用期內(nèi),口頭警告只給一次,若下一次仍有類似違紀(jì)現(xiàn)象發(fā)生

,將被處以書面警告。

2、書面警告:參閱公司《員工手冊》第六章第二條

1)違紀(jì)表現(xiàn)

2)處罰辦法

a員工累計三次書面警告,由部門主管或經(jīng)理報綜合部,綜合部報總經(jīng)理批準(zhǔn)后,將被辭退并解除勞動合同。

b凡輕度過失者,扣除當(dāng)日全額工資。

3、最后書面警告

1)違紀(jì)表現(xiàn):參閱公司《員工手冊》第六章第三條

2)處罰辦法

a員工出現(xiàn)重度過失,填寫重度過失表,由部門主管或經(jīng)理報綜合部;

b員工累計兩次重度過失,由部門主管或經(jīng)理報綜合部,綜合部報總經(jīng)理批準(zhǔn)后,將被辭退并解除勞動合同。

c凡重度過失者,扣除當(dāng)日全額工資,并將整月工資下浮10%。

4、補(bǔ)充說明

1)下級出現(xiàn)過失,經(jīng)核實(shí)工作記錄或其他情況,屬上級交代不清或上級未就有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)的,責(zé)任由有關(guān)直接上級或間接上級承擔(dān)。

2)上級對下級布置任務(wù)清楚準(zhǔn)確,過失屬下級違章或工作態(tài)度有問題所致,下級承擔(dān)責(zé)任。

3)各級管理人員中犯有各類過失者,將按照加重一級的原則執(zhí)行本制度。

4)凡管理者發(fā)現(xiàn)有員工過失不處理或未按規(guī)定處理上報的,將按包庇和瀆職處理。

zz物業(yè)管理有限公司

第15篇 某物業(yè)客服部工作管理?xiàng)l例

為了更好地完成公司賦予的各項(xiàng)工作,更好地履行我部的職責(zé),根據(jù)我部現(xiàn)有的條件與實(shí)際情況,特制定本條例,

一、服從命令,聽從指揮。

二、對公司和本部門的指令絕對服從,如有異議,應(yīng)先服從并執(zhí)行,后再向上一級領(lǐng)導(dǎo)匯報,不得當(dāng)面頂撞,背后議論。

三、尊敬上級,團(tuán)結(jié)同事,不得拉幫結(jié)派,不搞小團(tuán)體、不得吵架、打架斗毆、不得酗酒滋事或無理取鬧。

四、嚴(yán)格遵守考勤制度,不得遲到、早退、曠工,不得擅自離崗、換班。如有特殊情況,可電話向領(lǐng)班匯報。

五、當(dāng)班時嚴(yán)禁嬉笑打鬧、聊天、吃東西、看報紙、睡崗、竄崗、脫崗、不得玩忽職守或做其它與工作無關(guān)的事。非工作需要,上班時間不得會客,閑聊或長時間打電話。

六、嚴(yán)格遵守請假制度。請假填寫請假條,并經(jīng)批準(zhǔn)后方可外出,并按規(guī)定的時間歸隊(duì)銷假。非休息日請假須提前一天書面申請,經(jīng)部門主管批準(zhǔn)方可,否則按曠工處理。如有特殊情況,可先電話知會部門主管,后補(bǔ)書面申請。

七、崗位上應(yīng)保持良好的姿態(tài),不得抱臂、交叉腿、攀扶建筑物或倚靠桌椅等,不得有其它影響形象的行為。

八、接待客戶要熱情主動、面帶微笑,禮節(jié)、禮貌要到位,牢記服務(wù)第一,業(yè)主、客戶至上。

九、交接班時,物品清點(diǎn)齊全,并做好登記,不得在登記本亂寫亂畫,或惡意撕毀,丟棄。

十、潔身自愛,遵守公德,未經(jīng)他人同意,嚴(yán)禁動用他人物品,更不得盜竊公私財物。

十一、嚴(yán)格遵守宿舍管理規(guī)定,外來人員一律不得擅自進(jìn)入員工宿舍,更不得在宿舍留宿。員工宿舍應(yīng)保持干凈整潔,被子折疊整齊,床單平整,床鋪下物品擺放整齊,值班員須認(rèn)真負(fù)責(zé)地搞好本宿舍以及所屬公共區(qū)域的衛(wèi)生。

十二、必須參加各項(xiàng)集體活動,公差勤務(wù),以及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

十三、點(diǎn)名時間,不得遲到、早退、不經(jīng)部門主管批準(zhǔn)、不得缺席。

十四、上班時間規(guī)定著裝整齊,不得擅自添加、或減少衣服,如天氣氣溫造成不便,須上報批準(zhǔn)后統(tǒng)一行動。

十五、不得有其它違反公司規(guī)定的行為。

十六、以上條款必須嚴(yán)格遵守,如有違反視情節(jié)輕重給予警告,或辭退等處罰。