第1篇 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書(shū):服務(wù)項(xiàng)目外包監(jiān)控管理辦法
1、目的
為服務(wù)項(xiàng)目外包過(guò)程監(jiān)控提供指引,提高服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)管理水平,保證外包后的服務(wù)質(zhì)量
2、適用范圍
適用于物業(yè)公司各管理處對(duì)服務(wù)項(xiàng)目外包質(zhì)量的監(jiān)控管理
3、定義
無(wú)
4、職責(zé)
部門(mén)/崗位工作職責(zé)頻次
品質(zhì)管理部組織設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,評(píng)估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量
抽查供方服務(wù)質(zhì)量清潔、綠化每季度評(píng)估一次;設(shè)備設(shè)施每半年評(píng)估一次
每季度至少一次
管理處對(duì)設(shè)備設(shè)施、環(huán)境供方服務(wù)質(zhì)量全面檢查與監(jiān)督每月一次
監(jiān)控人員日常檢查服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量及成本控制情況
定期評(píng)估服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量
監(jiān)督服務(wù)供方消耗我方資源的控制情況清潔每日檢查,綠化、設(shè)備設(shè)施每周檢查。
清潔、綠化每月,設(shè)備設(shè)施每季
持續(xù)
5、過(guò)程控制及方法
5.1 總則
5.1.1建立對(duì)各類(lèi)業(yè)務(wù)外包的監(jiān)控管理辦法,監(jiān)控包括管理處和公司兩個(gè)層次,即管理處依據(jù)合同、公司規(guī)定督促供方和品質(zhì)部對(duì)供方進(jìn)行定期總結(jié)與評(píng)估,實(shí)施與供方中高層定期溝通
5.1.2物業(yè)公司指定品質(zhì)管理部對(duì)業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控
5.1.3各管理處根據(jù)管理區(qū)域的實(shí)際情況,指定一名或一名以上的專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)某項(xiàng)業(yè)務(wù)外包的服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控。
5.1.4管理處責(zé)任部門(mén)通過(guò)每日巡查、每周檢查、每月、季、年評(píng)估等方式監(jiān)控供方提供的服務(wù),檢查內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、人員禮儀、工具材料、水電消耗(我方承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的)。對(duì)不符合要求的現(xiàn)象提出整改要求,如供方未按要求整改或未執(zhí)行合同條款,按合同附件處罰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。
5.1.5品質(zhì)管理部每季度對(duì)清潔、綠化供方進(jìn)行評(píng)估,每半年對(duì)設(shè)備設(shè)施類(lèi)外包方進(jìn)行評(píng)估,內(nèi)容包括對(duì)各項(xiàng)檢查中集中反映的問(wèn)題、供方曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的較嚴(yán)重的問(wèn)題及改善情況、顧客的意見(jiàn)、各服務(wù)供方的服務(wù)質(zhì)量對(duì)比、現(xiàn)場(chǎng)抽查情況、目前存在的問(wèn)題等。
5.1.6對(duì)于公司要求的新的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求,由管理處的有關(guān)人員組織對(duì)供方人員進(jìn)行培訓(xùn)并考核,培訓(xùn)記錄應(yīng)予以保存。
5.1.7客戶(hù)日常反映的投訴、意見(jiàn)和建議,顧客意見(jiàn)調(diào)查,外部質(zhì)量機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查,政府各類(lèi)評(píng)比活動(dòng)等也是對(duì)供方進(jìn)行監(jiān)控的一種方式,也應(yīng)作為對(duì)供方進(jìn)行月度或季度考核的參考。
5.1.8在供方進(jìn)場(chǎng)作業(yè)前,應(yīng)向管理處提供以下資料:現(xiàn)場(chǎng)操作規(guī)程、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員架構(gòu)及基本概況(包括照片1張、身份證復(fù)印件、年齡、聯(lián)系方式等)、作業(yè)人員崗位職責(zé)及分管區(qū)域、作業(yè)時(shí)間、工作進(jìn)度計(jì)劃等,并指定與我方直接聯(lián)系人。供方所提供的資料有變動(dòng)時(shí),應(yīng)及時(shí)通知我方。
5.1.9管理處負(fù)責(zé)任人組織業(yè)務(wù)主管(辦)會(huì)同品質(zhì)管理部,根據(jù)管理區(qū)域的實(shí)際情況、顧客的需求等制定適合于本小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量評(píng)審細(xì)則、檢查標(biāo)準(zhǔn),作為合同附件。評(píng)審細(xì)則應(yīng)包含評(píng)審及考核方法。
5.1.10除電梯服務(wù)供方提供年度計(jì)劃外,其它服務(wù)供方每月28日前提交下月的定期作業(yè)計(jì)劃。
5.2監(jiān)控辦法
5.2.1內(nèi)部監(jiān)控
5.2.1.1對(duì)供方的監(jiān)控主要包括日檢、周檢、月檢、季檢。各類(lèi)檢查涉及人員層級(jí)及檢查的深度、廣度有所區(qū)別;
5.2.1.2日檢:管理處監(jiān)控人員每日會(huì)同供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次檢查,并記錄,雙方簽字確認(rèn)后各留一份。
5.2.1.3周檢:管理處監(jiān)控人員每周會(huì)同供方現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人至少對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查,并根據(jù)巡查結(jié)果填寫(xiě)相關(guān)記錄,雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。
5.2.1.4月檢:管理處經(jīng)理組織專(zhuān)業(yè)主管、監(jiān)控人員,會(huì)同供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)工作人員,每月共同對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和考評(píng)。管理處根據(jù)檢查結(jié)果填寫(xiě)記錄,雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。月檢結(jié)束后,要對(duì)供方進(jìn)行月度評(píng)估,包含當(dāng)月檢查中的不合格項(xiàng)整改情況、服務(wù)達(dá)標(biāo)情況、顧客回訪(fǎng)情況、改進(jìn)建議等內(nèi)容。
5.2.1.5季檢:品質(zhì)管理部會(huì)同管理處經(jīng)理、專(zhuān)業(yè)主管、監(jiān)控人員、供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)工作人員,每季度共同對(duì)供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和評(píng)估。檢查可采用查閱質(zhì)量記錄、調(diào)查客戶(hù)意見(jiàn)、現(xiàn)場(chǎng)抽查等多種方式。品質(zhì)管理部根據(jù)對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量檢查情況及管理處每月上報(bào)的供方工作評(píng)估報(bào)告,對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行綜合評(píng)估,內(nèi)容應(yīng)包括該季度各項(xiàng)檢查中曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的較大問(wèn)題及整改情況、業(yè)主的意見(jiàn)、現(xiàn)場(chǎng)抽查情況、目前存在的問(wèn)題、對(duì)供方的進(jìn)一步要求等。季度評(píng)估報(bào)告由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)存檔并按管理處進(jìn)行整理,同時(shí),交一份給管理處存檔,一份給供方存檔。管理處根據(jù)評(píng)估報(bào)告中匯總的問(wèn)題要求供方采取糾正措施,并將供方的整改結(jié)果報(bào)告公司。品質(zhì)管理部根據(jù)報(bào)告內(nèi)容及對(duì)供方的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)再驗(yàn)證,并將結(jié)果匯報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門(mén),對(duì)未按公司要求予以整改的供方,公司將根據(jù)實(shí)際情況更換新的供方。
5.2.1.6半年檢:由品質(zhì)管理部每半年組織一次對(duì)各管理處的設(shè)備設(shè)施、環(huán)境大檢查,并全面評(píng)估。
5.2.1.7根據(jù)各類(lèi)外包業(yè)務(wù)的特點(diǎn)及合同約定,選擇監(jiān)控頻次。如清潔外包日檢、周檢、月檢、季檢都需做,電梯外包則可不選擇日檢。
5.2.2外部監(jiān)控
5.2.2.1客戶(hù)評(píng)價(jià):客戶(hù)日常投訴;本公司組織的顧客意見(jiàn)調(diào)查等。
5.2.2.2社會(huì)評(píng)查:外部質(zhì)量審核機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查;優(yōu)秀小區(qū)的驗(yàn)收檢查;勞動(dòng)局安檢部門(mén)的檢查;集團(tuán)內(nèi)組織的評(píng)比、檢查等。
5.2.3特殊供方監(jiān)控辦法
5.2.3.1對(duì)儀器儀表檢測(cè)、電氣安全檢測(cè)及小區(qū)垃圾外運(yùn)等由政府部門(mén)直接控制的特殊供方,不須定期評(píng)估,要保存好其提供的合格證等有效證明及資料。
5.2.3.2對(duì)處于保修期內(nèi)的設(shè)備維保供方,其對(duì)設(shè)備進(jìn)行的定期保養(yǎng)及故障處理,須予以記錄和報(bào)告,具體見(jiàn)《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》。
5.2.3.3對(duì)提供短期服務(wù)的供方,管理處經(jīng)理安排相關(guān)專(zhuān)業(yè)主管對(duì)供方的服務(wù)過(guò)程及結(jié)果監(jiān)督檢查。
5.3評(píng)審方法
5.3.1管理處每月評(píng)審主要以日(周)檢和月檢記錄的不合格項(xiàng)作為評(píng)審依據(jù)。不合格包括輕微和嚴(yán)重不合格。在服務(wù)合同中應(yīng)確定每日、每月和每季度最高輕微及嚴(yán)重不合格數(shù)。
5.3.2管理處每月5日前對(duì)清潔、綠化服務(wù)供方的服務(wù)效
果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估,每季首月5日前對(duì)設(shè)備設(shè)施服務(wù)供方的服務(wù)效果進(jìn)行總結(jié)評(píng)估,填寫(xiě)《 工作評(píng)估報(bào)告》,交服務(wù)供方確認(rèn),并抄送公司品質(zhì)管理部。評(píng)估報(bào)告作為是否扣減服務(wù)供方服務(wù)費(fèi)用的重要依據(jù)。
5.3.3輕微不合格的判定以各類(lèi)服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。
5.3.4嚴(yán)重不合格的判定
5.3.4.1清潔服務(wù)
a.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)同一區(qū)域(指同一單元或方圓10平方米,下同)出現(xiàn)嚴(yán)重臟污或同一區(qū)域有三個(gè)或以上的保潔項(xiàng)目不到位。
b.在同一天的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處或以上區(qū)域出現(xiàn)相同項(xiàng)目的不合格。
c.連續(xù)三日檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項(xiàng)目的不合格。
d.在規(guī)定的整改時(shí)間內(nèi)未完成整改項(xiàng)目(排除不可抗力)。
e.員工離崗時(shí)間超過(guò)半小時(shí)或當(dāng)值時(shí)間內(nèi)干私事。
5.3.4.2消殺服務(wù)
a.連續(xù)兩個(gè)月實(shí)際消殺次數(shù)低于月工作計(jì)劃。
b.白天在公共區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)老鼠活動(dòng)。
c.一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上同類(lèi)顧客投訴。
d.員工離崗時(shí)間超過(guò)半小時(shí)或當(dāng)值時(shí)間內(nèi)干私事。
5.3.4.3綠化服務(wù)
a.在同一周的檢查中,發(fā)現(xiàn)三處以上區(qū)域出現(xiàn)相同項(xiàng)目的不合格。
b.連續(xù)一個(gè)月的檢查中,同一區(qū)域出現(xiàn)兩次及以上相同項(xiàng)目的不合格。
c.在約定的整改時(shí)間內(nèi)未完成整改項(xiàng)目(排除不可抗力)。
d.作業(yè)過(guò)程中出現(xiàn)因服務(wù)供方原因引起的有效顧客投訴
e.連續(xù)三個(gè)月不剪草、草皮雜草面積超過(guò)10%或覆蓋率低于90%
f.因養(yǎng)護(hù)原因造成的喬灌木枯死
5.3.4.4設(shè)備設(shè)施維護(hù)
a.因維護(hù)不當(dāng)造成質(zhì)量事故。
b.一個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)兩次及以上因維護(hù)不當(dāng)造成顧客投訴或未及時(shí)處理。
c.在規(guī)定的整改時(shí)間內(nèi)未完成的整改項(xiàng)目(排除不可抗力和工程遺留問(wèn)題)。
5.3.5 合同期滿(mǎn)前的評(píng)估
5.3.5.1不續(xù)簽合同:合同到期不再續(xù)簽時(shí),應(yīng)在合同期滿(mǎn)前兩個(gè)月由管理處進(jìn)行一次全面的效果評(píng)估,填寫(xiě)《 工作評(píng)估報(bào)告》,發(fā)送品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部備案。
5.3.5.2 續(xù)簽合同:在合同期滿(mǎn)前一個(gè)月,由管理處對(duì)該項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析,按程序報(bào)批后續(xù)簽合同。
5.3.5.3如部門(mén)需重新選擇服務(wù)供方,須按《招投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。
5.4 考核方法
5.4.1環(huán)境類(lèi)考核方法詳見(jiàn)《環(huán)境外包監(jiān)控作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》
5.4.2設(shè)備設(shè)施、綠化類(lèi)考核方法參照清潔類(lèi)相關(guān)考核細(xì)則
5.4.3對(duì)項(xiàng)目施工的監(jiān)控與考核
5.4.3.1管理處監(jiān)控人員每天至少一次對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查,重點(diǎn)檢查是否按施工方案施工;所用設(shè)備工具、施工材料、施工工藝、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、安全措施、現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境是否符合要求;有無(wú)違反合同規(guī)定等。
5.4.3.2安全員按照安全類(lèi)體系文件的規(guī)定對(duì)施工人員、施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。
5.4.3.3對(duì)不按施工方案施工、不遵守管理規(guī)定、施工進(jìn)度或施工質(zhì)量不符合要求、違規(guī)施工導(dǎo)致顧客投訴等,應(yīng)及時(shí)制止、糾正,并依據(jù)雙方合同、管理責(zé)任書(shū)等進(jìn)行考核和處罰。
6 支持性文件
tjzzwy7.4-z01-01-04 《電梯維保監(jiān)控辦法》
tjzzwy7.4-z01-01-05 《環(huán)境外包監(jiān)控辦法》
tjzzwy7.4-z01-01-06 《保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理監(jiān)控辦法》
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.4-z01-03-f1《電梯服務(wù)供方服務(wù)效果評(píng)估表》
tjzzwy7.5.1-g01-f1《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1 《消殺(毒)工作記錄表》
tjzzwy7.5.1-h02-01-f1《綠化效果每日檢查記錄表》
第2篇 學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量考核辦法
職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量考核辦法
為進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)院物業(yè)服務(wù)工作的監(jiān)督管理,督促物業(yè)公司逐步提升校園綜合服務(wù)質(zhì)量,確保為全院師生員工提供高優(yōu)質(zhì)服務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》等,并結(jié)合學(xué)院相關(guān)規(guī)章制度及《*職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理暫行辦法》特制訂本考核辦法。
一、考核內(nèi)容
公共衛(wèi)生、維修服務(wù)、教學(xué)服務(wù)、臨時(shí)用工、會(huì)議服務(wù)、校園安保、學(xué)生公寓、校園綠化、特種設(shè)備維護(hù)、師生員工滿(mǎn)意率、師生員工投訴。
二、考核措施
(一)后勤服務(wù)中心對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行每月考核,滿(mǎn)分為100分,80分為合格,70分以下為不合格。
(二)考核由三部分組成:后勤服務(wù)中心考核、師生員工滿(mǎn)意率調(diào)查、師生員工投訴。后勤服務(wù)中心考核內(nèi)容為相關(guān)業(yè)務(wù)職能部門(mén)業(yè)務(wù)考核結(jié)果統(tǒng)計(jì)和公共衛(wèi)生、維修服務(wù)、教學(xué)服務(wù)、臨時(shí)用工、會(huì)議服務(wù)、校園安保、學(xué)生公寓、校園綠化、特種設(shè)備維護(hù)、師生員工滿(mǎn)意率、師生員工投訴。(具體見(jiàn)附件1);師生員工滿(mǎn)意率調(diào)查內(nèi)容見(jiàn)附件2;師生員工投訴內(nèi)容為針對(duì)附件1的內(nèi)容的投訴。
(三)考核權(quán)重:后勤服務(wù)中心對(duì)物業(yè)管理公司考核占60%,教職工和學(xué)生滿(mǎn)意率測(cè)評(píng)占40%,去掉一個(gè)最高分和最低分。師生員工投訴按附件1加倍扣分。
(四)在日常監(jiān)督檢查中,如發(fā)現(xiàn)有違反學(xué)院規(guī)定及管理考核辦法的行為,情節(jié)較輕的,限期整改,情節(jié)較重的,有以下情形的,實(shí)行一票否決制。
1.校園發(fā)生重大安全事故,造成經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元以上,或造成人員傷亡,認(rèn)定為當(dāng)月考核不合格。
2.造成學(xué)院受到上級(jí)部門(mén)的批評(píng)或?qū)W院院級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)并下達(dá)紙質(zhì)文件,認(rèn)定當(dāng)月考核不合格。
3.未按照后勤管理部門(mén)要求工作,受到學(xué)院批評(píng),認(rèn)定當(dāng)月考核不合格。
4.師生客戶(hù)服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查,不滿(mǎn)意率大于40%的,認(rèn)定為當(dāng)月考核不合格。
三、考核程序
1、每次考核由后勤服務(wù)中心提供以下檢查總結(jié)情況:統(tǒng)計(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)職能部門(mén)業(yè)務(wù)考核結(jié)果、公共衛(wèi)生是否達(dá)標(biāo)、維修服務(wù)是否及時(shí)、教學(xué)服務(wù)、臨時(shí)用工、會(huì)議服務(wù)、校園安保、學(xué)生公寓、校園綠化、特種設(shè)備維護(hù)情況。
2、后勤服務(wù)中心發(fā)放物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調(diào)查表(具體見(jiàn)附表二),組織相關(guān)人員在每月的31日前完成,并將考核情況匯總報(bào)后勤(基建)處及相關(guān)院級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。
四、考核機(jī)構(gòu)及人員組成
設(shè)考核領(lǐng)導(dǎo)小組
組長(zhǎng):z
副組長(zhǎng):z
成員:后勤(基建)處、黨政辦公室、保衛(wèi)處、教務(wù)處相關(guān)工作人員、教職工代表10人(在校園中的教職工隨機(jī)抽查)、學(xué)生代表20人(在校園中的學(xué)生中隨機(jī)抽查)。
五、考核結(jié)果應(yīng)用
1、對(duì)考核不合格者,每次由學(xué)院向經(jīng)營(yíng)者按其履約保證金的1%收取違約金;如連續(xù)二個(gè)月月度考核不達(dá)標(biāo),學(xué)院將提出限期整改;凡連續(xù)5次不達(dá)標(biāo)者,學(xué)院有權(quán)終止合同、處置經(jīng)營(yíng)者投資購(gòu)置的設(shè)備、沒(méi)收經(jīng)營(yíng)者剩余履約保證金,所造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由承包方自行負(fù)責(zé)。
2、對(duì)考核優(yōu)秀者(90分及以上),每次由學(xué)院向經(jīng)營(yíng)者按其履約保證金的1%進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。(并在合同期滿(mǎn)后的招標(biāo)中優(yōu)先考慮)
六、本辦法從20--年3月1日起實(shí)行,由后勤(基建)處后勤服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋。
第3篇 物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程控制程序7
物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程控制程序(七)
1.0目的
對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程進(jìn)行有效的控制,以確保服務(wù)質(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于本公司物業(yè)管理的服務(wù)過(guò)程。
3.0職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)制訂服務(wù)范圍內(nèi)各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)服務(wù)提供的全過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量控制。
4.0工作程序
4.1過(guò)程識(shí)別
為了確保物業(yè)管理服務(wù)全過(guò)程得到有效控制,各部門(mén)根據(jù)公司質(zhì)量方針和有關(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)制定出本部門(mén)各崗位工作手冊(cè)。
管理處工作規(guī)程包括
a管理處內(nèi)部動(dòng)作管理規(guī)程
b房屋及公共場(chǎng)地管理工作手冊(cè)
c供配電管理工作手冊(cè)
d給排水設(shè)備(設(shè)施)管理工作手冊(cè)
e電梯管理工作手冊(cè)
f消防管理工作手冊(cè)
g房屋(設(shè)施)養(yǎng)護(hù)和修繕工作手冊(cè)
h保安工作手冊(cè)
i清潔管理工作手冊(cè)
j綠化
k特約服務(wù)'管理工作'手冊(cè)
4.2提供服務(wù)所需各種設(shè)備、設(shè)施及適宜的環(huán)境在相應(yīng)的工作手冊(cè)中明確規(guī)定。
4.3各部門(mén)依培訓(xùn)計(jì)劃和實(shí)際需求,對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),要求員工除掌握山崗位操作技術(shù)外,必須明確知道程序文件和工作規(guī)程的要求,在工作中,嚴(yán)格按文件要求執(zhí)行,并做好記錄。
4.4對(duì)服務(wù)過(guò)程質(zhì)量的認(rèn)可
4.4.1各部門(mén)根據(jù)本部門(mén)的實(shí)際情況結(jié)合公司《年度質(zhì)量目標(biāo)》制定出適合本部門(mén)的工作計(jì)劃,總經(jīng)理、管理者代表、各部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
4.4.2通過(guò)公司每半年組織一次的用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查活動(dòng)以及社會(huì)各界的評(píng)價(jià),以真實(shí)地反映出全公司的服務(wù)質(zhì)量水平。
4.5設(shè)備管理的控制
為保證小區(qū)設(shè)備及公共設(shè)施正常使用,對(duì)小區(qū)所有設(shè)備的維護(hù)、使用(包括新采購(gòu)的各種設(shè)備)嚴(yán)格執(zhí)行《設(shè)備管理控制程序》。
4.6收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求參照國(guó)家和政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理收費(fèi),并實(shí)行公開(kāi)、公平、公正合理的原則。
4.7對(duì)各類(lèi)意外和突發(fā)事件的處理辦法詳見(jiàn)《保安工作手冊(cè)》
5.0相關(guān)文件
5.1《質(zhì)量手冊(cè)》
5.2《設(shè)備管理控制程序》
5.3各類(lèi)工作手冊(cè)
第4篇 某物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容
什么叫物業(yè)顧問(wèn)
'物業(yè)顧問(wèn)'一巨星的新角色
時(shí)下,滬上的物業(yè)面貌日新月異,各式各類(lèi)的大樓、廣場(chǎng)、小區(qū)等拔地而起,各式各類(lèi)的物業(yè)公司亦如雨后春筍般紛紛成立。在眾多品質(zhì)各異的物業(yè)公司面前,業(yè)主卻往往因良秀難辨而束手無(wú)策。物業(yè)管理之紛爭(zhēng)層出不窮。無(wú)怪乎不少開(kāi)發(fā)商,乃至業(yè)主本身都會(huì)有自行管理的想法產(chǎn)生。然物業(yè)管理是一頂頭緒紛繁,專(zhuān)業(yè)化極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,決非一般人輕而易舉所能做好。當(dāng)然,自行管理方式的好處不少,除了可節(jié)省一筆相當(dāng)數(shù)額的委托管理費(fèi)用外最重要的是可直接控制和主管小區(qū)的經(jīng)濟(jì)、行政大權(quán)。不過(guò)與此相對(duì)應(yīng)的是,其負(fù)責(zé)人卻很可能因此而會(huì)有吃力不討好的弊端?，F(xiàn)在好了,那些既希望自行管理物業(yè),又擔(dān)心缺少專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主可考慮聘請(qǐng)本公司作為其“物管顧問(wèn)”。業(yè)主的經(jīng)濟(jì)、行政大權(quán)仍牢牢掌握手中,只是加設(shè)一個(gè)層次協(xié)助便可解決隨時(shí)發(fā)生的實(shí)質(zhì)性難題。
物業(yè)顧問(wèn)的服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)顧問(wèn)內(nèi)容具有全方位的性質(zhì),其工作面涵蓋物業(yè)管理的所有領(lǐng)域,主要包括:
派員長(zhǎng)期駐守委托方工作:
公司委派具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和工作技能的員工以雙方約定的方式駐守委托方,出任委托方的顧問(wèn),全面參與委托所管物業(yè)的各項(xiàng)管理服務(wù)工作。
引進(jìn)本公司的物業(yè)管理制度
全面引進(jìn)本公司的管理理念和各頂物業(yè)管理制度,包括發(fā)事這巨星網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和物業(yè)管理計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件等.
實(shí)行前期介入的管理制度
視委托方所接管物業(yè)的具體情況,于建筑期間實(shí)行前期介入,對(duì)工程設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃等從物業(yè)管理角度提出建設(shè)性指導(dǎo)意見(jiàn)。
協(xié)助開(kāi)展物業(yè)接管、驗(yàn)收和入住工作
協(xié)助委托方與開(kāi)發(fā)商做好接管驗(yàn)收管理工作,分清雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系,簽訂委托管理合同。
協(xié)助公司行政架構(gòu)整組
協(xié)助委托方進(jìn)行行政架構(gòu)的整改,合理安排各類(lèi)管理人員的編制,削減冗員,達(dá)到精簡(jiǎn)高效之目的。
推行人員培訓(xùn)和形象設(shè)計(jì)計(jì)劃
協(xié)助招聘各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理人員,制定各級(jí)員工培訓(xùn)計(jì)劃,實(shí)施各類(lèi)員工的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),對(duì)員工的工作實(shí)績(jī)實(shí)行多方面考核。
推行專(zhuān)業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
協(xié)助委托方建立is09002物業(yè)管理質(zhì)量體系,并進(jìn)行實(shí)際的運(yùn)作指導(dǎo)。
編制小區(qū)公約及住戶(hù)手冊(cè)
根據(jù)國(guó)家和政府的有關(guān)法律法規(guī),協(xié)助制訂公共契約、業(yè)主手冊(cè)及其它各種管理手冊(cè)。
編訂業(yè)委會(huì)組織章程根
據(jù)法律法規(guī)要求,協(xié)助制定《業(yè)主管理委員會(huì)章程》,協(xié)助組建業(yè)主管理委員會(huì),加強(qiáng)與各業(yè)主的聯(lián)系.
提出加強(qiáng)工作效率的方案
以提高工作效率為目的,協(xié)助制定各頂規(guī)章制度和各類(lèi)員工工作守則,明確各崗位的責(zé)職,制定各頂工作萬(wàn)案.
協(xié)助監(jiān)管公共設(shè)施的運(yùn)作狀況
協(xié)助檢查物業(yè)各類(lèi)公共設(shè)施(如電梯、水、電、氣、空調(diào)、消防和防盜設(shè)施等)的運(yùn)作情況,確保其處于穩(wěn)定良好的狀態(tài)。
進(jìn)行管理收支經(jīng)濟(jì)測(cè)算
協(xié)助委托萬(wàn)制定各管理小區(qū)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案,并報(bào)物價(jià)管理部門(mén)核實(shí)有關(guān)物監(jiān)管理費(fèi)用和真它各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按月準(zhǔn)時(shí)做出詳細(xì)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。
實(shí)行物業(yè)基礎(chǔ)管理運(yùn)作指導(dǎo)
協(xié)助委托方對(duì)各小區(qū)的物業(yè)管理、服務(wù)、維修保養(yǎng)的操作規(guī)范化程序等進(jìn)行檢查和測(cè)評(píng),對(duì)管委會(huì)、物業(yè)和里委會(huì)之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
指導(dǎo)各類(lèi)物業(yè)資金的籌集與使用
協(xié)助委托方做好保安保潔、管理服務(wù)等各頂費(fèi)用的籌集和使用,公用水電費(fèi)的收繳與使用,修繕基金的保管與使用,以及其它各種費(fèi)用的收繳與使用。
研究促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售方法
協(xié)助委托方推行有效的市場(chǎng)策劃,研究促
進(jìn)其擁有之物業(yè)的租售方案,提高其物業(yè)的使用率和租售率,達(dá)到其物業(yè)保值增值之目的。
舉辦社區(qū)文化康樂(lè)活動(dòng)
協(xié)助管理處籌辦社區(qū)內(nèi)各頂節(jié)日裝飾、喜慶活動(dòng),創(chuàng)建小區(qū)物業(yè)的特色和形象,提高業(yè)主對(duì)物業(yè)的歸屬感及業(yè)主與物業(yè)管理處間的親和力。
拓展一條龍的全方位服務(wù)
協(xié)助委托方開(kāi)展“一條龍”的服務(wù)模式,以開(kāi)辦小型超市、洗衣房、托兒所、快餐中心、代理租售等形式實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的多種經(jīng)營(yíng)。
拓展一條龍的全方位服務(wù)
公司的物業(yè)顧問(wèn)將根據(jù)委托方的需求和實(shí)際情況采用靈活多樣的形式,以這到完成物業(yè)顧問(wèn)內(nèi)容的目的,其常規(guī)性的形式有:
(一)員工培訓(xùn)包括定期和不定期、雙向和單向、理論和實(shí)踐等。
(二)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)。
(三)各類(lèi)管理方案的設(shè)計(jì)和實(shí)施。
(四)組織各種形式的多角度、多方位的監(jiān)督、檢查和考評(píng)。
第5篇 住宅小區(qū)日常物業(yè)管理與服務(wù)規(guī)范
住宅小區(qū)日常的物業(yè)管理與服務(wù)
(一)日常的管理
1、樓宇的管理
(1)管理員上班前巡查一遍所分管之樓宇,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并記錄于工作日記(房屋管理臺(tái)帳);下班再巡查一遍,做好記錄交接班人員;
(2)設(shè)立《房屋維修卡》,對(duì)房屋的公共部分和用戶(hù)室內(nèi)的維修做有全面記錄,并定時(shí)回訪(fǎng);
(3)對(duì)裝修的住(用)戶(hù)要隨時(shí)查看是否按裝修規(guī)定進(jìn)行裝修,發(fā)現(xiàn)亂搭亂改等行為,即時(shí)處理、糾正,并耐心做好思想工作,直到恢復(fù)原狀為止。
(4)對(duì)樓宇天面防水層、水池、公共通道、地下室、基礎(chǔ)、梁板、外墻、空間、地面進(jìn)行管理與維護(hù),使房屋完好率達(dá)98%以上,維修合格率達(dá)100%;
以上由管理組負(fù)責(zé),按人均管理戶(hù)數(shù)和棟數(shù)包干,量化考核。
2、設(shè)施、設(shè)備的管理
(1)將公共設(shè)施如公廁、配電房、泵房、通訊、路燈、排水排污管道、沙井、化糞池、馬路、公共活動(dòng)場(chǎng)所等管理好,不得改變其使用功能。
(2)對(duì)水泵、發(fā)電機(jī)、配電柜做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺(tái)帳,定期檢
查等,及早堵漏洞;管道和有電的設(shè)備均有明顯的提示標(biāo)志(如小心觸電等提示);
(3)在設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置'管理制度'、'維修保養(yǎng)規(guī)定'、'操作規(guī)范',掛在明顯的位置,操作人員必須熟悉牢記后,按要求上崗操作,每季度組織學(xué)習(xí),考試合格后才可繼續(xù)上崗。
3、水電管理
(1)水電工24小時(shí)值班,保障用戶(hù)的水電供應(yīng),不得出現(xiàn)因管理不善而停電停水;出現(xiàn)故障,水電工必須20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),及時(shí)維修恢復(fù)正常,;因公用線(xiàn)路停水、停電,必須由管理處預(yù)先通知用戶(hù),讓用戶(hù)做好蓄水、停電的準(zhǔn)備;
(2)按期清洗水池、定期出示水質(zhì)化驗(yàn)單,保障生活用水的清凈符合標(biāo)準(zhǔn)。
(3)每月準(zhǔn)確無(wú)誤地給用戶(hù)抄水、電表,做好計(jì)算、攤分及收繳水電費(fèi)通知單等工作,讓用戶(hù)有足夠的時(shí)間備足水電費(fèi)用,按時(shí)交納;
(4)將住(用)戶(hù)入住前的水電表度數(shù)抄好、登記好存檔;
(5)協(xié)助辦理住用戶(hù)用電增容。
4、衛(wèi)生管理
(1)垃圾天天清運(yùn)、上門(mén)收住戶(hù)的袋裝垃圾;公共地方、中心花園的垃圾桶內(nèi)的垃圾不得超過(guò)三分之二,垃圾桶每天清洗一次;
(2)小區(qū)內(nèi)馬路、走道、公共場(chǎng)地每天清掃、保潔兩次,確保路面無(wú)雜物、集水現(xiàn)象;
(3)所有樓梯每周清洗一次;電表箱、電梯轎廂、樓梯扶手、消防箱、信箱、樓宇防盜門(mén)、通風(fēng)窗玻璃等設(shè)備,每天抹一次,確保無(wú)衛(wèi)生死角,達(dá)到**市物業(yè)管理示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。
5、電梯管理
(1)操作人員必須持證上崗,經(jīng)嚴(yán)格考核后才能上崗。
(2)操作人員必須按電梯運(yùn)行管理規(guī)定、電梯安全操作管理規(guī)定,每天巡查并做好電梯運(yùn)行記錄以備檢查。
(3)操作人員必須在上班前、下班后做好轎廂、機(jī)房清潔,每天用不銹鋼水清潔一次電梯。
(4)定期進(jìn)行電梯檢修、維護(hù)工作并做好記錄。
6、交通與車(chē)輛管理
(1)管理好報(bào)經(jīng)公安交通部門(mén)批準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)地。
(2)買(mǎi)進(jìn)并豎起各種交通警示牌(如限速5公里牌、禁鳴喇叭、單雙行線(xiàn)牌等)
(3)在小區(qū)出口處設(shè)置減速杠,以保障老人小孩出行安全;
(4)臨時(shí)停車(chē)有'臨時(shí)停車(chē)證',并設(shè)有示意牌。車(chē)輛進(jìn)出方便,管理有序有禮。
(5)汽車(chē)、摩托車(chē)進(jìn)出做好車(chē)牌登記,進(jìn)出時(shí)間登記,并嚴(yán)格按制度做好交接班記錄,以防車(chē)輛被盜及事故發(fā)生后責(zé)任的劃分;
(6)汽車(chē)、摩托車(chē)車(chē)主同管理處簽訂一份有關(guān)車(chē)輛事故(如被盜、刮花)賠償合同書(shū),此合同書(shū)在統(tǒng)一的車(chē)輛停放費(fèi)條件下,設(shè)最低賠償金額,車(chē)主如需提高賠償金,則必須增加停車(chē)費(fèi),以便增加車(chē)管員對(duì)其特別對(duì)待,提供優(yōu)質(zhì)、高檔服務(wù)。
7、綠化管理
(1)定期對(duì)綠地、樹(shù)木進(jìn)行淋水、修剪造型、施肥、殺蟲(chóng)養(yǎng)護(hù);
(2)做到黃土不見(jiàn)天,一年四季繁花似錦,保障規(guī)定的綠化率;
(3)豎起各種保護(hù)綠地、樹(shù)木的警示牌。
8、環(huán)保的管理
與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系,管好噪聲、廢氣、防疫、防鼠、蚊、害蟲(chóng)等事項(xiàng),定期噴射殺蟲(chóng)水,投放老鼠藥;對(duì)打麻將、卡拉ok造成的噪聲者進(jìn)行合法的管理,為住用戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)安寧、融洽、文明的鄰環(huán)境。
(二)日常的服務(wù)
在'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的宗旨下,確保在接手該物業(yè)管理的二年內(nèi)取得'全國(guó)城市物業(yè)管理示范小區(qū)'的稱(chēng)號(hào),樹(shù)立小區(qū)的名牌,起到保值、增值的經(jīng)濟(jì)效益。
1、辦理業(yè)主入住手續(xù)
(1)業(yè)主入住前,對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行全面的'物業(yè)開(kāi)荒'做到窗明幾凈;
(2)各種類(lèi)型的表格齊備,場(chǎng)地干凈,停車(chē)有序,鑰匙擺放整齊,在隆重似節(jié)日、五彩繽紛、鮮花盛大氣氛下,迎接業(yè)主的到來(lái);
(3)憑業(yè)主購(gòu)房發(fā)票、購(gòu)房合同(復(fù)印件)、身份證等,填寫(xiě)好《入住登記表》和《裝修登記表》,然后由管理員陪同業(yè)主開(kāi)門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并留下要求意見(jiàn);
(4)驗(yàn)收手續(xù)完成后,繳有關(guān)各項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用;
(5)業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)公約》,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,以便今后物業(yè)公司與業(yè)主相互督促;簽訂公約后業(yè)主領(lǐng)取房屋鑰匙。
(6)管理員向業(yè)主講解日后物業(yè)管理的應(yīng)知應(yīng)會(huì)的注意事項(xiàng)。
2、保安與消防服務(wù)
(1)本小區(qū)實(shí)行半封閉管理,保安24小時(shí)值班、巡邏,住(用)戶(hù)憑出入證進(jìn)出,裝修施工人員憑施工人員出入卡出入,嚴(yán)格做好外訪(fǎng)人員登記;
(2)設(shè)立監(jiān)控中心,處理突發(fā)事故,確保小區(qū)安全、寧?kù)o。
(3)配合派出所做好出租屋、暫住人口登記管理工作;
(4)小區(qū)內(nèi)杜絕吸毒、賭博、黃色等違法亂紀(jì)現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),配合派出所嚴(yán)懲;
(5)保安員每隔四小時(shí)巡邏一遍樓宇(從一樓到天臺(tái)),為確保保安員夜晚不偷懶,簽到薄掛在每幢樓宇的天面,這樣保安只有上到天面才能簽到,把整幢樓宇所發(fā)生的問(wèn)題一一記錄下來(lái);
(6)每季度或半年檢查火隱、消防設(shè)備、防盜設(shè)施、防事故標(biāo)志等,發(fā)現(xiàn)有過(guò)期、損壞的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)即時(shí)更換;
(7)門(mén)崗設(shè)雨傘送老弱病者到樓,設(shè)'雨天小心路滑'等提示標(biāo)志。
(8)保安員以禮待人,給進(jìn)出大門(mén)的司機(jī)敬禮,見(jiàn)到客人上、下車(chē)主動(dòng)上前開(kāi)門(mén)迎送。
(9)向住(
用)戶(hù)分派報(bào)紙、電信等,接待來(lái)訪(fǎng)者并指點(diǎn)引路;
(10)火災(zāi)、刑事和交通事故發(fā)生率不得超過(guò)1%。
3、管理處負(fù)責(zé)協(xié)助住用戶(hù)辦理如安裝電話(huà)、有線(xiàn)電視、產(chǎn)權(quán)證、報(bào)戶(hù)口、暫住證等手續(xù)。
第6篇 物業(yè)服務(wù)處保潔考核管理規(guī)定怎么寫(xiě)
農(nóng)商行物業(yè)服務(wù)處保潔考核管理規(guī)定
1.0目的為了保障公司有關(guān)制度的有效執(zhí)行,增強(qiáng)員工的紀(jì)律意識(shí),使部門(mén)保持正常運(yùn)作,特制定如下考核管理規(guī)定。
2. 0適用范圍東臺(tái)農(nóng)商行服務(wù)處全體保潔人員3.0考核程序及形式部門(mén)負(fù)責(zé)人及服務(wù)處助理以上級(jí)別人員對(duì)保潔員工作狀況進(jìn)行管理、考評(píng),獎(jiǎng)懲須書(shū)面告知被考核員工,要求員工簽署《獎(jiǎng)懲通知單》。
每月月底由部門(mén)負(fù)責(zé)人根據(jù)當(dāng)月考評(píng)情況形成《月度考核通報(bào)》報(bào)服務(wù)處經(jīng)理審核,交公司領(lǐng)導(dǎo)審批實(shí)施。
4.0獎(jiǎng)勵(lì)
4.1獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)加1分等于加1元
4.2獎(jiǎng)勵(lì)方式口頭表?yè)P(yáng)通報(bào)表?yè)P(yáng)考核加分
4.3獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則
1)及時(shí)發(fā)現(xiàn)、舉報(bào)、處理異常情況或者突發(fā)事件,使公司、服務(wù)處免受重大經(jīng)濟(jì)損失或者聲譽(yù)影響者。
10-50分 2)為公司節(jié)約資金、資源有實(shí)際成績(jī)者。
10-20分 3.)在提高服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)效益、工作效率等方面提出合理化建議被采納,經(jīng)驗(yàn)證確有實(shí)效者。
10-20分
4)有日常服務(wù)中有典型事跡受到業(yè)主或者客戶(hù)表?yè)P(yáng)(如錦旗、表?yè)P(yáng)信、媒體報(bào)道等)。
5-50分
5)拾金不昧、好人好事。
5-20分
5.0處分
5.1處分標(biāo)準(zhǔn)扣1分等于扣1元
5.2處分方式口頭警告書(shū)面警告通報(bào)批評(píng)考核扣分辭退
5.3處分細(xì)則
1)儀表不整潔,形象邋遢,扣5分;2)上班不著工服,工服外罩便服,扣5分;3.)上班時(shí)間擅離崗位、聚崗、聊天、干私事者,扣15分;
4)上班時(shí)間私會(huì)朋友者,上班時(shí)間吃東西者,扣10分;
5)工作散漫、高聲喧嘩、追逐嬉鬧,扣10分;
6)清潔不及時(shí),清潔相關(guān)區(qū)域未放置提示牌,清潔未達(dá)標(biāo)準(zhǔn),扣10分;
7)隨地吐痰、亂丟雜物、紙屑者,扣10分;
8)工作間物品未擺放整齊,清潔工具未清洗,清潔工具隨意擺放,有礙觀瞻,未放在指定區(qū)域,每次扣5分。
9)代他人簽到,雙方各扣10分,遲到或早退者,每分鐘扣1分;
10)無(wú)故不上班且無(wú)提前請(qǐng)假者,當(dāng)曠工處理,扣發(fā)當(dāng)月三天工資,曠工兩次,作即時(shí)除名;
11)非工作需要乘坐客梯者扣10分;
12)不遵守操作規(guī)程,違反安全操作程序,扣10分
13)利用工作之便,撿廢品者,所撿拾廢品沒(méi)收,扣15分;
14)上班時(shí)間睡覺(jué)者,扣20分;
15)對(duì)業(yè)主或公司同事不禮貌,與業(yè)主、同事吵架者,扣20分;
16)吵鬧、漫罵、粗言穢語(yǔ)、違反公共場(chǎng)所秩序、擾亂大廈安靜者,扣20分;
17)不服從上級(jí)指令、不服從調(diào)配、當(dāng)面頂撞上級(jí)、對(duì)上級(jí)無(wú)禮者,扣30分;
18)工作中造成業(yè)主、客人有效投訴者,扣30分;
19)私拿公司物品者,辭退;
損壞公司、業(yè)主財(cái)物,照價(jià)賠償;
并視情況扣10分-30分。
20)一月內(nèi)累次違反兩次(含)以上公司制度者,作辭退處理。
第7篇 物業(yè)管理處人員對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定
管理處人員對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定
為樹(shù)立良好形象,加強(qiáng)對(duì)外服務(wù)工作管理,提高服務(wù)質(zhì)量,特制定以下對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定:
一、對(duì)外服務(wù)工作人員要嚴(yán)格遵守和《員工守則》,以良好的精神面貌和優(yōu)異的服務(wù)態(tài)度對(duì)待服務(wù)工作。
二、上班時(shí)間根據(jù)管理處安排后,每天必須先到管理處報(bào)到,然后外出工作。工作結(jié)束后,必須及時(shí)到管理處簽到。上班時(shí)必須佩帶工作證,以便接受客戶(hù)監(jiān)督。
三、根據(jù)客戶(hù)的要求,按質(zhì)、按量、按時(shí)完成服務(wù)工作,保證客戶(hù)滿(mǎn)意。在工作中嚴(yán)禁向客戶(hù)索取財(cái)物,嚴(yán)禁偷盜行為,如有違反者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),立即作辭退處理,情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。
四、若客戶(hù)有特殊情況需要我服務(wù)人員加班,必須先通知本部門(mén)主管,經(jīng)批準(zhǔn)同意,并安排好其他客戶(hù)服務(wù)時(shí)間后,方能進(jìn)行。
五、管理處將不定期地進(jìn)行工作檢查,聽(tīng)取客戶(hù)反映,如客戶(hù)多次反映某工作人員不能勝任,管理處將對(duì)該人員進(jìn)行處理。
六、工作人員如有損壞客戶(hù)財(cái)物,將予以賠償,并視情形扣發(fā)責(zé)任人獎(jiǎng)金。
七、不準(zhǔn)接受客戶(hù)小費(fèi),如客戶(hù)堅(jiān)持付給而無(wú)法推脫,收下的小費(fèi)一律上交管理處,私自收起小費(fèi)拒不上繳者,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將扣發(fā)當(dāng)月獎(jiǎng)金及工資,情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。
第8篇 物業(yè)管理安防人員基本服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)
物業(yè)管理公司安防人員基本服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)
1物業(yè)管理公司安防人員的工作性質(zhì)及內(nèi)容:
a.忠于職守、竭誠(chéng)服務(wù):
安防人員要有強(qiáng)烈的責(zé)任心,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),精神振奮,盡職盡責(zé),信守同,主動(dòng)、周到、熱情地為客戶(hù)服務(wù),盡自己最大的力量滿(mǎn)足客戶(hù)的需要,確?？蛻?hù)單位的安全。同時(shí),在日常生活和工作中又要滿(mǎn)腔熱情地救助危難,關(guān)心、幫助他人,這也是一個(gè)公民應(yīng)具備的起碼的社會(huì)責(zé)任要求。只有這樣,才能牢固樹(shù)立起全心全意為顧客提供高質(zhì)量、高水平的安全服務(wù)的思想。
b.不畏艱險(xiǎn)、文明執(zhí)勤:
安防人員處在承擔(dān)防范安全的第一線(xiàn),不可避免地要同各種違法犯罪行為作斗爭(zhēng),作業(yè)一名安防人員,要具有不怕苦、不怕難、不畏艱險(xiǎn)、不怕?tīng)奚木?在顧客的財(cái)產(chǎn)和生命受到侵害時(shí),敢于挺身而出,堅(jiān)決與違法犯罪分子作斗爭(zhēng)。另一方面,在執(zhí)勤工作中,對(duì)客戶(hù)要講文明、講禮貌,尊重他人,態(tài)度和善,以理服人,依法辦事,這樣才能贏得顧客的支持、信任和理解,從而把安防服務(wù)工作做得更好。
2七大基本服務(wù)意識(shí):
a如何理解'顧客至上'
1)顧客是我們的衣食父母
2)顧客需要我們提供舒適完美的服務(wù)
3)服務(wù)基本依據(jù)是顧客的需求
4)不要被社會(huì)上的陋習(xí)所同化
5)努力給顧客提供方便,創(chuàng)造歡樂(lè)
6)在任何情況下都不與顧客爭(zhēng)吵
b如何理解'顧客永遠(yuǎn)是對(duì)的'
1)充分理解顧客的需求
2)充分理解顧客的想法和心態(tài)
3)充分理解顧客的誤會(huì)
4)充分理解顧客的過(guò)錯(cuò)
c100-1=0的服務(wù)質(zhì)量公式
其含義是:顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)是一種完整的總體評(píng)價(jià),只要有一個(gè)細(xì)節(jié)或環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò),就會(huì)導(dǎo)致顧客的不滿(mǎn)。
d什么是優(yōu)質(zhì)服務(wù)
優(yōu)質(zhì)服務(wù)=規(guī)范服務(wù)+超常服務(wù)
e對(duì)待投訴的態(tài)度
不害怕,并主動(dòng)地去尋找投訴
f如何處理投訴
1)認(rèn)真聽(tīng)取意見(jiàn)
2)保持冷靜
3)表示同情
4)給予關(guān)心
5)不轉(zhuǎn)移目標(biāo)
6)記錄要點(diǎn)
7)把將要采取的措施告訴客人并征得客人的同意
8)把解決問(wèn)題所需要的時(shí)間告訴客人。
g服務(wù)不滿(mǎn)意的計(jì)算公式:1:326
(26×10)+(10×33%×20)=326
意思是:當(dāng)一名顧客口頭或書(shū)面投訴某一企業(yè)時(shí)(即對(duì)企業(yè)不滿(mǎn)意),就會(huì)間接導(dǎo)致326人對(duì)該企業(yè)的不滿(mǎn)意。
3安防人員基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):
'機(jī)智勇敢的安防員'、'熱情周到的服務(wù)員'、'技術(shù)嫻熟的消防員'的有機(jī)統(tǒng)一體就是我們安防員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
4基本服務(wù)規(guī)則:
a.在客人活動(dòng)場(chǎng)所禁止干私人事情。
b.上班前、工作中不允許喝酒,吃有刺激性氣味的食物。
c.工作時(shí)不扎堆閑聊。
d.在客人活動(dòng)場(chǎng)所不得跑步,堅(jiān)持'說(shuō)話(huà)輕,行走輕,操作輕。'
e.任何時(shí)候在客人活動(dòng)場(chǎng)所禁止不雅行為。
f.工作中做到'眼勤、嘴勤、手勤、腿勤'
g.笑容永駐臉上。
h.保持服裝整潔,儀表大方,頭腦清醒。
i.態(tài)度溫和有禮,做事有始有終。
j.接聽(tīng)電話(huà)用語(yǔ)規(guī)范,語(yǔ)氣柔和。
o.不與客人亂開(kāi)玩笑。
p.善于觀察客人的需求。
q.當(dāng)客人投訴時(shí),不可好勝爭(zhēng)辯。
w.不要邊操作邊和客人說(shuō)話(huà),心不在焉。
r.不要旁聽(tīng)和加入客人談話(huà)。
t.不與客人搶道。
y.盡量記住客人姓名。
s.遵守公司規(guī)定,愛(ài)護(hù)公物。
*.不要圍觀意外或其他特別事件。
5員工服務(wù)十要點(diǎn):
a.禮節(jié)多一點(diǎn);
b.動(dòng)作快一點(diǎn);
c.腦筋活一點(diǎn);
d.做事勤一點(diǎn);
e.微笑甜一點(diǎn);
f.效率高一點(diǎn);
g.說(shuō)話(huà)輕一點(diǎn);
h.嘴巴親一點(diǎn);
i.肚量大一點(diǎn);
j.爭(zhēng)執(zhí)讓一點(diǎn)。
第9篇 物業(yè)服務(wù)資料業(yè)主檔案管理方案
物業(yè)服務(wù)資料與業(yè)主檔案的管理方案
為了確保物業(yè)服務(wù)部及本單位物業(yè)管理所使用的常規(guī)服務(wù)文件的有效性,規(guī)范業(yè)主檔案的保管與跟蹤工作,特制訂本管理方案。
一、資料或檔案的收集與保存
首先,在物業(yè)接管移交時(shí),要力爭(zhēng)全面、準(zhǔn)確地收集到本單位與開(kāi)發(fā)商及設(shè)計(jì)單位、施工單位在合作方面的工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料。其次,業(yè)主入住、進(jìn)行房間調(diào)配階段,業(yè)主資料以及在日常管理中的房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴回訪(fǎng)記錄等相關(guān)資料,都需要工作人員將其全面收集起來(lái)并妥善保管。
二、資料或檔案的整理與分類(lèi)
所有原始資料應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無(wú)效的記錄后,按類(lèi)別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè),做到整齊清晰、分類(lèi)合理、便于查找。按照檔案資料的不同,管理內(nèi)容可以分類(lèi)為以下幾類(lèi)。
1.工程技術(shù)資料:包括住宅區(qū)規(guī)劃圖紙、項(xiàng)目批文、用地批文、建筑許可證、投資許可證、開(kāi)工許可證、拆遷安置資料、紅線(xiàn)圖、竣工總平面圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、開(kāi)竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告等。
2.業(yè)主及各辦公部門(mén)檔案:包括業(yè)主及各辦公機(jī)構(gòu)詳細(xì)資料登記表,進(jìn)出小區(qū)人員登記表,業(yè)主、各辦公機(jī)構(gòu)房間的維修檔案等。其中,業(yè)主檔案內(nèi)容具體包括有經(jīng)業(yè)主簽署后的業(yè)主公約、經(jīng)業(yè)主簽署后的消防安全責(zé)任書(shū)、業(yè)主家庭情況登記表、鑰匙領(lǐng)用登記表、業(yè)主證領(lǐng)用登記表、業(yè)主入住驗(yàn)房表以及業(yè)主的有關(guān)證件復(fù)印件等。
3.裝修檔案:包括二次裝修申請(qǐng)審批表、相關(guān)圖紙及裝修施工隊(duì)資料、裝修責(zé)任書(shū)、施工企業(yè)資質(zhì)證明、裝修人員登記表、室內(nèi)設(shè)計(jì)平面圖、裝修竣工圖等。
4.維修資料:包括維修申請(qǐng)記錄、回訪(fǎng)記錄、維修派工單以及設(shè)備、設(shè)施巡檢記錄等。
5.業(yè)主反饋信息:包括服務(wù)質(zhì)量回訪(fǎng)記錄、業(yè)主意見(jiàn)和調(diào)查統(tǒng)計(jì)記錄、業(yè)主投訴及處理記錄、業(yè)主來(lái)訪(fǎng)紀(jì)錄等。
6.本部門(mén)員工管理資料:包括員工個(gè)人資料、聘用記錄、員工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)罰記錄、員工培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)檔案、考核記錄、員工晉升記錄、員工薪金變動(dòng)記錄及內(nèi)務(wù)管理記錄等。
7.行政文件資料:包括相關(guān)值班及檢查記錄、有關(guān)財(cái)務(wù)記錄、主管部門(mén)文件、公司文件、內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)文件等。
三、資料或檔案的歸檔
對(duì)于所有分類(lèi)整理好的信息資料,工作人員必須進(jìn)行歸檔保存。
1.檔案管理實(shí)行原始資料和計(jì)算機(jī)檔案雙軌制,使儲(chǔ)存方式多元化,盡可能確保資料轉(zhuǎn)化為計(jì)算機(jī)磁盤(pán)儲(chǔ)存,便于查找。同時(shí),還要運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存,使抽象的檔案資料具體化、形象化。
2.對(duì)本單位利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存,使此類(lèi)檔案在計(jì)算機(jī)中按級(jí)別檢索,對(duì)保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格控制借閱。
3.檔案應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類(lèi)順序進(jìn)行組卷、逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。
4.根據(jù)檔案盒規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)貼紙,在檔案標(biāo)貼紙上打印出標(biāo)準(zhǔn)黑體一號(hào)字體的檔案類(lèi)別名稱(chēng),制作好的檔案標(biāo)志貼應(yīng)當(dāng)貼在檔案盒左側(cè)上方,并將檔案盒整齊排列在檔案柜中。
5.各業(yè)主的檔案資料應(yīng)按棟號(hào)、樓層號(hào)、房間號(hào)的先后順序排列在檔案盒內(nèi)。按檔案盒內(nèi)各檔案的排列順序?qū)n案有關(guān)內(nèi)容登記在業(yè)主檔案目錄內(nèi),詳細(xì)、清晰地注明序號(hào)、檔案編號(hào)、業(yè)主姓名、入住時(shí)間、檔案頁(yè)數(shù)、備注等內(nèi)容。
6.檔案室應(yīng)配備相應(yīng)的文件柜、文件盒以及消防器材等,并隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔,確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲(chóng)防鼠、防潮等要求并定期巡查。檔案室鑰匙交由檔案管理員專(zhuān)門(mén)保管,檔案室應(yīng)避免無(wú)關(guān)人員任意進(jìn)出,以保證檔案的安全和完善。
7.所有檔案盒資料都應(yīng)妥善保存,注意保持整潔,不得擅自涂改、外借,未經(jīng)授權(quán),任何人不得私自復(fù)印或打印保密資料或文件。
四、資料或檔案的運(yùn)用
工作或服務(wù)的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮檔案資料的作用,內(nèi)部員工可通過(guò)管理中心內(nèi)部局域網(wǎng),查閱文件檔案授權(quán)范圍。由于業(yè)主檔案屬絕密檔案,借閱原始資料的使用者,應(yīng)該按檔案的不同密級(jí)經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)方可借閱,特殊情況如需查閱須報(bào)管理處。
五、業(yè)主檔案的跟蹤
當(dāng)業(yè)主聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化或業(yè)主發(fā)生更替時(shí),服務(wù)中心應(yīng)將變化情況記錄在業(yè)主檔案中。本部門(mén)應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)職主管負(fù)責(zé)每季度進(jìn)行一次家庭情況的普查,對(duì)拖欠管理費(fèi)、水電費(fèi)和其他服務(wù)費(fèi)一個(gè)月以上的業(yè)主,管理員應(yīng)至少每隔兩周跟蹤一次。
六、過(guò)期資料或檔案的銷(xiāo)毀
對(duì)于作廢或失效文件,相關(guān)人員應(yīng)在失效文件上標(biāo)注作廢標(biāo)記,防止繼續(xù)使用。根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì),管理人員應(yīng)該定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷(xiāo)毀,防止檔案的堆積和混淆。對(duì)于已過(guò)保存期的檔案經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后可進(jìn)行銷(xiāo)毀,但銷(xiāo)毀的同時(shí)必須建立已銷(xiāo)毀文檔的清單,便于備查。
第10篇 假日花園物業(yè)管理服務(wù)方式定位配合銷(xiāo)售措施
假日花園物業(yè)管理服務(wù)方式的定位和配合銷(xiāo)售的措施
第一章物業(yè)管理服務(wù)方式的定位
一、銷(xiāo)售對(duì)象定位
zz假日花園坐落于佛山市新八景之一的南海南國(guó)桃園旅游度假區(qū)內(nèi),距廣州、佛山均僅約12公里。便利的交通、良好的自然和人造景觀,將使整個(gè)小區(qū)及周邊區(qū)域的影響力和吸引力得以很大的提升。根據(jù)樓盤(pán)本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè),銷(xiāo)售對(duì)象群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng),具有較高的文化品位,注重生活方式及生活樂(lè)趣,置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受,同時(shí)亦要求多元化的個(gè)性化服務(wù),以緩解緊張的工作壓力。
二、物業(yè)管理服務(wù)方式的定位
秉承'服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)'的核心理念,我們著力在zz假日花園營(yíng)建安全、舒適、便利的工作及生活環(huán)境,并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升,使物業(yè)能夠保值及不斷增值,塑造同類(lèi)物業(yè)之管理典范。
針對(duì)上述銷(xiāo)售對(duì)象之特征,并結(jié)合廣州本地之文化背景及小區(qū)所屬之特定區(qū)域,我們大膽設(shè)想,運(yùn)用文化小區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。我們擬在zz假日花園的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式,以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。
第二章配合銷(xiāo)售的措施
**物業(yè)多年與各類(lèi)業(yè)主的交往經(jīng)歷,使我們對(duì)業(yè)主的各類(lèi)需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把握。為了配合zz假日花園的銷(xiāo)售工作,我們將從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù):
一、簽定物業(yè)管理委托合同
規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次招標(biāo)我們有幸接管小區(qū)物業(yè),建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前,南海zz物業(yè)有限公司應(yīng)在廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下,就zz假日花園的物業(yè)管理與**物業(yè)管理廣州有限公司簽定正式的委托管理合同,將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥等重大問(wèn)題用合同的形式明確下來(lái)。而在對(duì)銷(xiāo)售中心的早期介入管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜,為銷(xiāo)售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。
二、提供物業(yè)管理咨詢(xún)
zz假日花園公開(kāi)發(fā)售后,我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢(xún)服務(wù),同時(shí)開(kāi)通熱線(xiàn)電話(huà),就業(yè)主及銷(xiāo)售人員提出的問(wèn)題給予解答。
三、提供物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)
為銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn),以減少售樓過(guò)程中產(chǎn)生的銷(xiāo)售糾紛,并就銷(xiāo)售人員反饋的物業(yè)管理方面的意見(jiàn)和建議提出具體的解決方案,增強(qiáng)業(yè)主信心。
四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)
在zz假日花園正式開(kāi)盤(pán)后,為銷(xiāo)售中心及樣板房提供專(zhuān)業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù),維持銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境,同時(shí)亦讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有初步的感受;對(duì)于銷(xiāo)售中心的服務(wù)人員,我們建議將其納入銷(xiāo)售人員的考核激勵(lì)體系,保證銷(xiāo)售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán),具體辦法可在銷(xiāo)售中心管理協(xié)議中明確。
五、提供有形展示
在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng),我們將提供**物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識(shí)等,同時(shí)根據(jù)銷(xiāo)售部門(mén)的要求,在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理公司形象展示或保安員會(huì)操表演等,增加銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛。
六、協(xié)助舉辦展銷(xiāo)活動(dòng)
協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷(xiāo)會(huì)及其他慶祝或促銷(xiāo)活動(dòng)。
七、開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)
在銷(xiāo)售過(guò)程中,我們擬通過(guò)問(wèn)卷、電話(huà)、面談等方式開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún),就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理、會(huì)所管理方面的需求建議或意見(jiàn)加以收集和統(tǒng)計(jì),及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案,確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。
八、提供優(yōu)質(zhì)客戶(hù)服務(wù)
1、在銷(xiāo)售中心內(nèi)配置雨傘架、針線(xiàn)包等,以便購(gòu)房者不時(shí)之需;同時(shí)配置一定量的休閑設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等,讓顧客在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè);
2、負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作;
3、在銷(xiāo)售中心提供代客泊車(chē)、借雨傘等各項(xiàng)服務(wù);
第11篇 兩種物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)違約金計(jì)算方法
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第二款規(guī)定:業(yè)主、使用人未按照業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可以按日回收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的違約金或者按約定加收違約金。
在實(shí)踐中,我們摸索的違約金計(jì)算方法有兩種,可選擇應(yīng)用:
一、為了運(yùn)算方便,我們可把日違約金化成月違約金,即千分之三乘30天得0.003×30=0.09。由于會(huì)費(fèi)是每月付的,這就是一個(gè)連續(xù)而且動(dòng)態(tài)的算法,看似麻煩,其實(shí)是有規(guī)律的,在數(shù)學(xué)上這是典型的等差數(shù)列。等差數(shù)列的前n項(xiàng)和的公式是sn=n(a1+an)/2,這里的sn是應(yīng)付的違約金數(shù),n是欠費(fèi)的月份數(shù),a1是欠費(fèi)的起始月份的違約金數(shù),an是欠費(fèi)的最后月份的違約金數(shù),a1=0.09nf,an=0.09f,這里的f是應(yīng)付費(fèi)用,代入公式得sn=n(0.09nf+0.09f)/2,化簡(jiǎn)得出sn= 0.045fn(n+1)。實(shí)際情況滯納天數(shù)可能超過(guò)足月,為使超過(guò)天數(shù)也計(jì)算進(jìn)去,此公式可相應(yīng)完善成為:sn= 0.045fn(n+1)+0.003f(n+1)×t,t為足月后另外還超出的天數(shù)。
公式關(guān)鍵是n的選定,由于公式是由數(shù)列推導(dǎo)出來(lái)的,所以取n數(shù)必須要符合數(shù)列條件,即所取n婁必須是按足月來(lái)計(jì)算。舉個(gè)例子,如一個(gè)住戶(hù)管理費(fèi)是48元,欠費(fèi)是1998年4月開(kāi)始,假設(shè)欠費(fèi)住戶(hù)的交納期為1999年1月19日,則n應(yīng)取8,如取9就錯(cuò)了,因?yàn)?998年12月的違約金還未滿(mǎn)一個(gè)月。該戶(hù)違約金計(jì)算方法為:0.0045×48×8(8+1)+0.003×48(8+1)×19=180.14元。如果有人對(duì)n的選定感到麻煩,也可把n選為欠費(fèi)月數(shù),則公式可改為:0.045fn(n-1)+0.003fnt,對(duì)以上欠費(fèi)戶(hù)n選為9,應(yīng)付違約金為:0.045×48×9(9-1)+0.003×48×9×19=180.14元。另外,如果欠費(fèi)期間遇到管理費(fèi)調(diào)整,那么可把調(diào)整管理費(fèi)后的增加的部分用此公式計(jì)算出數(shù)字后再加上原計(jì)算出的數(shù)字即可。
二、違約金s=kn×0.003×t,即違約金s=月管理費(fèi)(k)×欠費(fèi)月數(shù)(n)×0.003(系數(shù))×月欠費(fèi)的平均日長(zhǎng)度(t)。上式既直觀,且運(yùn)算簡(jiǎn)便,開(kāi)票據(jù)時(shí),我們能充分保留原始數(shù)據(jù),使業(yè)戶(hù)一看就懂,同時(shí)又了解,t的確定也極其方便,若某戶(hù)連續(xù)欠費(fèi)n月于a日結(jié)清(每月按30天計(jì)算),那么t=(n-1)/2×30+a天。為了運(yùn)算的便利,我們又可以知道違約金s=kn×0.003×[(n-1)/2×30+a],a為結(jié)算當(dāng)月日期數(shù)。例某戶(hù)管理費(fèi)80元/月,1998年8月起欠至1999年元月10日結(jié)算,違約金s= 80×5×0.003×[(5-1)/2×30+10]=84元,在開(kāi)違約金票據(jù)的時(shí),t的運(yùn)算應(yīng)省略,即在發(fā)票收款項(xiàng)目欄內(nèi)寫(xiě)明的80×5×0.003×70即可。同理,若欠費(fèi)中途調(diào)整,上面公式同樣適用,管理費(fèi)差價(jià)為正違約金取加,負(fù)則取減。
違約金公式:(1+實(shí)際月份)除以2再乘以實(shí)際月份乘以30天再乘以本金再乘以3%
第12篇 物業(yè)管理日常服務(wù)控制程序
物業(yè)管理公司日常服務(wù)控制程序
1.0目的
通過(guò)對(duì)日常服務(wù)進(jìn)行控制,確保公司能夠接照規(guī)定的程序和標(biāo)準(zhǔn)提供顧客日常需求的服務(wù),使其滿(mǎn)意。
2.0范圍
適用于物業(yè)管理過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理活動(dòng)。
3.0職責(zé)
3.1各單位主管負(fù)責(zé)日常管理服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量控制。
3.2各單位月初制定月度工作計(jì)劃,月末對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)價(jià),并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
3.3管理處每日負(fù)責(zé)填寫(xiě)檢查情況匯總的《管理工作日檢報(bào)告表》。
3.4 質(zhì)管部負(fù)責(zé)每月(季)管理處服務(wù)工作的檢查。
4.0 程序
4.1 過(guò)程識(shí)別
4.1.1日常物業(yè)管理劃分為計(jì)劃制定、設(shè)備管理、清潔管理、綠化管理、裝修管理、安全管理、消防管理、設(shè)施管理、會(huì)所管理、社區(qū)文化、緊急情況處理11個(gè)服務(wù)過(guò)程,相關(guān)單位根據(jù)服務(wù)過(guò)程的特性制定出各服務(wù)的操作規(guī)程和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),并要求各級(jí)操作人員嚴(yán)格按照工作手冊(cè)進(jìn)行管理服務(wù)工作。
4.2 服務(wù)計(jì)劃的控制
4.2.1為滿(mǎn)足質(zhì)量方針、目標(biāo)及工作目標(biāo)的要求,總經(jīng)理在年初應(yīng)指導(dǎo)質(zhì)管部制定出公司年度《工作方針目標(biāo)管理矩陣圖》,管理處應(yīng)于收文后二周內(nèi)制定本單位《工作方針目標(biāo)管理矩陣圖》以及每月的月工作計(jì)劃,并責(zé)任到人。
4.2.2 管理者代表負(fù)責(zé)了解各計(jì)劃的落實(shí)執(zhí)行情況,計(jì)劃的制定見(jiàn)《服務(wù)計(jì)劃控制程序》。
4.3設(shè)備及公共設(shè)施管理的控制
4.3.1為保證大轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)備及公共設(shè)施滿(mǎn)足要求,工程設(shè)備的申請(qǐng)、采購(gòu)、領(lǐng)用、流轉(zhuǎn)、設(shè)備的驗(yàn)收、維修、保養(yǎng)、檢定、使用等所有項(xiàng)目都應(yīng)嚴(yán)格按照《設(shè)備管理手冊(cè)》和工程類(lèi)手冊(cè)進(jìn)行操作,并以《設(shè)備管理控制程序》、《公共設(shè)施控制程序》作為指導(dǎo)文件。
4.4 清潔綠化管理的控制
4.4.1清潔綠化部負(fù)責(zé)管理處的清潔公司的供方選擇工作。管理處負(fù)責(zé)每日的日常保潔、綠化、責(zé)任區(qū)環(huán)境的檢查工作,并在《管理工作日檢報(bào)告表》上認(rèn)真記錄,對(duì)于未達(dá)到要求的,應(yīng)責(zé)成責(zé)任人員及時(shí)完成。
4.5裝修管理的控制
4.5.1管理處按《深圳市家庭裝飾裝修管理規(guī)定》等法規(guī)文件,檢查住戶(hù)對(duì)房屋的裝修、改造的具體執(zhí)行情況,對(duì)違反規(guī)定的予以制止并及時(shí)處理,按《裝修管理控制程序》執(zhí)行。
4.6安全消防管理的控制
4.6.1管理處對(duì)安全護(hù)衛(wèi)的管理要嚴(yán)格按《安全保衛(wèi)工作手冊(cè)》操作,安保部要對(duì)全公司的安全護(hù)衛(wèi)工作進(jìn)行督導(dǎo),見(jiàn)《安全管理控制程序》。
4.6.2管理處根據(jù)實(shí)際情況,建立消防中心和能夠監(jiān)控、組織、指揮撲救火災(zāi)的消防系統(tǒng),定期檢查滅火消防供水系統(tǒng),保證安全疏散和及時(shí)撲滅火災(zāi),見(jiàn)《消防管理控制程序》。
4.7社區(qū)文化活動(dòng)控制
4.7.1為使社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展豐富多彩,使住戶(hù)生活在一個(gè)健康祥和、文明的環(huán)境中,公司社區(qū)文化部及各管理處按照《社區(qū)文化活動(dòng)控制程序》要求,并結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際特點(diǎn)作出具體安排。
4.8緊急情況的控制
4.8.1為對(duì)付各種突發(fā)情況,公司相關(guān)部門(mén)應(yīng)制定各種應(yīng)急計(jì)劃并定期演習(xí),按《緊急情況控制程序》要求作出計(jì)劃。
4.9會(huì)所管理的控制
4.9.1酒店商管部負(fù)責(zé)監(jiān)督公司直接管理的會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理,并負(fù)責(zé)各會(huì)所的業(yè)務(wù)指導(dǎo),具體操作按《會(huì)所管理控制程序》進(jìn)行
5.0相關(guān)文件與記錄
《服務(wù)計(jì)劃控制程序》
《設(shè)備管理控制程序》
《清潔管理控制程序》
《綠化管理控制程序》
《裝修管理控制程序》
《安全管理控制程序》
《消防管理控制程序》
《公共設(shè)施控制程序》
《會(huì)所管理控制程序》
《社區(qū)文化控制程序》
《緊急情況控制程序》
《設(shè)備管理手冊(cè)》
《建筑/裝飾管理手冊(cè)》
《安全保衛(wèi)工作手冊(cè)》
《清潔綠化管理手冊(cè)》
《管理工作日檢報(bào)告表》
